상가 세입자가 사업자등록 명의를 바꾸거나 법인 전환·폐업·전대를 한 뒤 건물이 매각·경매됐다면 — 대항력을 잃은 판결과 전차인 등록으로 지킨 판결, 환산보증금 초과 임차인의 보증금

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 상가 세입자가 사업자등록 명의를 바꾸거나 법인으로 전환하거나 폐업·전대를 했다면 건물이 매각되거나 경매될 때 새 소유자에게 상가건물 임대차보호법 제3조의 대항력을 주장하지 못할 위험이 있습니다. 사업자등록은 대항력을 얻을 때뿐 아니라 유지하는 데도 필요한 요건이기 때문이며(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결), 다만 건물을 직접 점유하며 영업하는 전차인이 자기 이름으로 등록을 이어 가면 대항력이 유지될 수 있습니다. 환산보증금을 넘는 임차인도 2015. 5. 13. 이후 체결·갱신된 임대차라면 대항력은 가질 수 있지만, 확정일자 우선변제권은 법 문언상 적용 대상이 아닙니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 28건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

가게를 넘기지도 않았고 계약서도 그대로이며 매달 월세도 냈습니다. 세금 때문에 개인사업자를 법인으로 바꿨거나, 장사가 안돼 폐업 신고를 하고 지인에게 운영을 맡겼거나, 처음부터 배우자 이름으로 사업자를 냈을 뿐입니다. 그러다 건물이 팔리거나 경매 안내문이 오면 새 소유자가 "대항력 없는 점유자이니 나가라, 보증금은 전 주인에게 받으라"고 합니다. 대부분은 계약서와 입금 내역이 있으니 괜찮다고 생각하시지만, 판결들은 계약서가 아니라 세무서에 공시된 등록을 먼저 봅니다. 이 글은 대항력을 잃은 판결과 지킨 판결을 나란히 놓고, 지금 무엇을 확인해야 하는지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

폐업하거나 전대하면 대항력이 사라집니까 — 원칙적으로 그렇습니다. 대법원 2005다64002 판결은 전대 등으로 사업을 그만두거나 사실상 폐업한 사업자의 등록은 적법한 공시방법이 아니라고 했고, 대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결은 폐업 뒤 같은 상호·번호로 다시 등록해도 대항력이 그대로 이어지지 않는다고 했습니다. 다만 직접 영업하는 전차인이 자기 명의로 등록하면 유지될 수 있습니다.

개인사업자를 법인으로 전환해도 대항력은 이어집니까 — 자동으로 이어진다고 보기 어렵습니다. 부산지방법원 2017. 11. 29. 선고 2017가단4214 판결과 서울남부지방법원 2026. 7. 8. 선고 2025가단210226 판결(항소심 결과 미확인)은 대항력 존속을 부정했습니다. 임차권 양도의 적법성과 등록 공백이 쟁점입니다.

환산보증금을 넘으면 경매에서 보호받지 못합니까 — 전부 그런 것은 아닙니다. 청주지방법원 2022. 5. 12. 선고 2021나52116 판결(대법원 2022다240605 상고기각)은 환산보증금을 넘는 임차인의 대항력과 매수인의 보증금 반환의무를 인정했습니다. 반면 창원지방법원 2018. 5. 9. 선고 2017가단117063 판결은 압류등기 뒤의 갱신으로는 대항력을 얻지 못한다고 했습니다.

상가 대항력은 세 층으로 나뉩니다

첫째, 요건입니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 건물의 인도와 사업자등록 신청이 있으면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 부가가치세법 제8조 제8항은 휴업·폐업이나 등록사항 변경을 신고하도록, 제9항은 폐업한 사업자의 등록을 말소하도록 정합니다. 대법원은 이 등록을 취득요건이자 존속요건으로 보아 경매에서는 배당요구 종기까지 유지되어야 한다고 판단합니다.

"그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다." — 대법원 2005다64002

둘째, 효력입니다. 대항력이 있으면 매매·상속·경매 등 소유권 변동의 원인을 가리지 않고 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결, 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결). 임대차가 이미 끝난 뒤 건물이 넘어가도 보증금을 받을 때까지 임대차가 존속하므로 양수인이 보증금 반환채무를 넘겨받고 양도인은 벗어납니다(대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결). 경매에서는 제8조 단서에 따라 전액을 변제받지 못한 대항력 있는 임차권이 매각으로 소멸하지 않습니다. 다만 근저당권이나 압류등기보다 먼저 대항요건을 갖추어야 합니다.

셋째, 공시 내용입니다. 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는지는 사회통념상 그 등록으로 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는지로 판단합니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결, 대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결). 이름, 주소, 금액이 실제와 다르면 문제가 되는 이유입니다. 대항력과 별도로 경매 대금에서 먼저 배당받으려면 제5조 제2항의 확정일자가 필요합니다.

첫 번째 사례 — 전대하고 영업을 그만두자 1억 3,000만 원 배당이 0원이 됐습니다

부산고등법원 2005. 9. 23. 선고 2005나5348 판결의 사건입니다. A씨는 찜질방 건물 지하 점포를 보증금 1억 3,000만 원에 빌려 스낵코너를 운영했고, 2003. 3. 22. 확정일자를, 4. 1. 사업자등록을 마쳤습니다. 은행 근저당권은 그 뒤인 4. 25.에 설정되었습니다. 순서만 보면 A씨가 앞섰고 경매법원도 1억 3,000만 원을 배당했습니다.

그러나 A씨는 5. 27.경 다른 사람에게 점포를 전대하고 영업을 그만두었으며, 전차인은 사업자등록을 하지 않았습니다. 법원은 대항력과 우선변제권이 모두 사라졌다며 A씨의 배당액을 0원으로 경정했고, 대법원 2005다64002 판결이 상고를 기각했습니다. A씨 명의의 등록증이 남아 있어도 소용이 없었습니다.

최근 판결도 같습니다. 울산지방법원 2025. 4. 9. 선고 2024가단104566 판결(확정 여부 미확인)의 B씨는 상가 2층에서 트램펄린 사업을 하며 보증금 5,000만 원, 월 150만 원에 임차했고, 2014년 무렵 등록해 2020년 근저당권보다 앞서 있었지만 확정일자는 받지 않았습니다. B씨는 스스로 2021. 10. 1.경부터 직접 운영하지 않았다고 했고, 운영자로 내세운 전차인 명의의 등록도 전대차계약서도 없었습니다. 임대차 종료를 전제로 가압류·지급명령·배당요구까지 했으나 배당을 받지 못했습니다. 법원은 낙찰자에게 인도하고 월 150만 원을 지급하라고 명했습니다.

두 번째 사례 — 전차인 명의로 등록을 이어 가 임대차를 지켰습니다

대구지방법원 경주지원 2022. 1. 12. 선고 2020가단14249 판결은 반대 결론입니다. C씨는 2016. 1. 골프연습장 점포를 보증금 2억 1,000만 원, 기간 60개월로 임차해 사업자등록을 했고, 근저당권은 2016. 8. 이후에 설정되었습니다. C씨는 2018. 11. 15. 보증금 1,000만 원, 월 120만 원에 전대하면서 동시에 전차인 명의로 등록이 이루어지게 했고, 2019. 8. 13. 전차인 지위를 넘겨받은 D씨도 자기 명의로 등록했습니다. 그동안 경매가 진행되어 2020. 3. 23. 낙찰 회사가 소유권을 취득했습니다.

낙찰 회사는 D씨가 경매 개시 뒤 임대인과 새 계약을 맺은 후순위 임차인이라고 주장했습니다. 법원은 전대차계약서, 등록 시기, 매월 15일 C씨에게 120만 원을 보낸 내역을 근거로 D씨를 C씨의 전차인으로 보았고, 대항력이 유지된다며 청구를 기각했습니다. 대구지방법원 2022나305579 항소심에서 항소가 기각되어 확정되었습니다. 전대 자체가 아니라 직접 영업자 명의 등록과 차임 흐름이 결론을 갈랐습니다.

다만 전대에는 다른 위험이 있습니다. 민법 제629조는 임대인 동의 없는 전대를 해지 사유로 정하고, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호는 동의 없는 전대를 갱신거절 사유로 정합니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 주택 사건에서, 대항력을 갖춘 임차인이 임대인 동의를 얻어 적법하게 양도·전대하고 공시가 단절되었다고 볼 수 없는 기간 내에 새 공시가 이루어진 경우에 대항력이 존속한다고 했습니다. 동의와 짧은 간격이 함께 요구되는 셈입니다.

세 번째 사례 — 개인사업자를 법인으로 바꾼 뒤 대항력을 인정받지 못했습니다

서울남부지방법원 2025가단210226 판결의 E회사는 2019. 8. 개인이 운영하던 반려동물카페의 권리·의무를 포괄 양수하고 보증금 1억 9,000만 원의 임차권도 넘겨받았습니다. 그러나 이 회사가 해당 건물을 사업장으로 등록한 날은 2023. 2. 22.이었습니다. 법원은 2009다101275 판결의 법리가 상가에도 적용된다고 하면서, 등록이 늦어 전 임차인의 대항력이 소멸했고 회사의 대항요건은 2023. 2. 23.에야 갖추어졌다고 보았습니다. 그 전인 2021년에 이미 압류등기와 토지 근저당권이 있었으므로 임차권은 매각으로 소멸했습니다. 서울남부지방법원 2026나51246 항소심의 결과는 확인되지 않았습니다.

등록 공백이 짧아도 안심할 수 없습니다. 부산지방법원 2017가단4214 판결의 세무법인은 전 대표가 개인으로 쓰던 사무실을 이어 사용했습니다. 개인이 2008. 3. 25. 폐업 신고를 했고 법인 등록은 그보다 앞선 2008. 2. 15.이었는데도, 법원은 개인 폐업을 들어 대항력 존속을 부정하는 사정의 하나로 삼았습니다. 이 사건 법인은 경락인과 새 계약을 맺은 상태였고, 법원은 그 계약을 종전 임대차와 별개로 보아 차임 인상 무효 주장과 보증금 잔액 반소를 배척했습니다(확정). 한편 개인 명의로 전세권을 등기해 둔 부분은 경매에서 전세금 8,000만 원이 모두 배당되었습니다. 사업자등록의 변동과 관계없이 등기된 권리로는 배당을 받았다는 점이 눈에 띕니다.

정리하면, 임차인이 개인에서 법인으로 바뀌는 것은 임차권 양도이고, 임대인 동의와 등록 시점이 모두 다퉈집니다. 대표자가 같다거나 실질이 같다는 사정만 믿고 진행하는 것은 위험합니다. 전환을 앞두고 있다면 순서를 먼저 정해야 합니다. 등기부의 선순위를 확인한 뒤, 임대인에게서 '종전 임대차의 임차인 지위를 법인이 승계한다'는 승낙서를 받고, 법인의 사업자등록을 해당 호실로 신청하면서 도면과 계약 서류를 갖추며, 등록이 확인된 다음에 개인 폐업을 처리합니다. 다만 이 순서를 따랐다고 대항력이 보장된다는 판결이 확립된 것은 아니어서, 근저당권이 이미 있는 건물이라면 위험을 따져 보고 결정해야 합니다.

네 번째 사례 — 아내·동업자 이름의 등록, 동생이 운영한 주점

울산지방법원 2019. 12. 11. 선고 2017가단57976 판결의 F씨는 아파트 상가 점포를 보증금 1억 3,700만 원에 임차했으나 사업자등록은 배우자 명의로 하고 속옷 판매점을 운영했습니다. 법원은 대항력을 갖춘 임차인이 되려면 임차인과 등록 명의자가 동일인이어야 한다며 낙찰자의 인도청구를 받아들였습니다(울산지방법원 2019나16857 항소기각, 확정).

제주지방법원 2018. 11. 22. 선고 2017가합11526 판결도 같은 방향입니다. 음식점 임차인이 낸 등록은 영농조합법인 명의의 축산물 가공업이거나 상호와 종목이 실제 영업과 달랐고, 호프집 임차인은 동업자 명의로 다른 상호를 등록했다가 폐업했습니다. 도면도 첨부되지 않았습니다. 법원은 남은 기간이 있는 임차인들에게도 대항력을 부정하고 건물 매수인에 대한 인도를 명했습니다. 이 사건은 광주고등법원(제주) 2019나10035 항소심에서 화해권고결정으로 끝났으므로 1심 주문이 그대로 확정된 것은 아닙니다.

반대로 명의는 임차인인데 실제 운영자가 다른 경우입니다. 광주고등법원 2021. 12. 1. 선고 2021나21387 판결의 G씨는 지하 주점을 자기 명의로 임차·등록했지만 약 120km 떨어진 곳에 살며 다른 회사에서 근로소득을 얻었고, 수익은 동생 쪽 현금지급기에서 인출되었으며, 전기요금은 동생 남편이 결제했습니다. CCTV에는 동생이 출퇴근했고, 세무서는 G씨를 명의위장사업자로 통지했습니다. 1심은 매수인 청구를 기각했으나 항소심은 동생이 직접 운영했다며 대항력을 부정하고 인도, 폐업신고, 손해배상을 명했습니다(확정). "동생은 직원"이라는 말만으로는 부족했습니다.

다섯 번째 사례 — 등록증의 주소·층수·월세가 실제와 달랐습니다

사업장을 옮긴 경우입니다. 대구지방법원 2008. 5. 20. 선고 2007나20356 판결의 단체는 보증금 4,000만 원의 사무실을 빌려 등록한 뒤 2004. 11. 2. 사업장을 다른 건물로 변경 정정했습니다. 나중에 임차권등기를 했지만 등록 없이 이루어진 데다 경매개시결정 기입등기 후였습니다. 법원은 1심을 취소하고 낙찰자에 대한 보증금 청구를 기각했습니다(확정).

일부만 빌린 경우입니다. 대법원 2008다44238 판결과 대법원 2011. 11. 24. 선고 2010다56678 판결은 도면 없이 '지하 101, 80㎡', '2층, 13.22㎡'로만 등록한 사업자의 공시를 인정하지 않았습니다. 다만 특정 층 전부나 구분된 호실 전부처럼 도면 없이도 객관적으로 구분되면 유효할 수 있습니다.

층·호수가 빠진 경우는 결론이 흥미롭습니다. 서울중앙지방법원 2024. 7. 3. 선고 2022나76629 판결의 임차인은 보증금 1억 원을 낸 지하 2층 호실에 관해 건물 주소까지만 등록했습니다. 법원은 대항력이 없으므로 새 소유자가 임대인 지위를 승계하지 않고, 옛 임대인이 1억 원과 지연손해금을 돌려주어야 한다고 판단했습니다. 1심의 패소가 뒤집힌 결론이고, 대법원 2024다266601 심리불속행기각으로 확정되었습니다. 대항력이 없다는 사정은 옛 임대인을 상대로는 오히려 근거가 될 수 있습니다.

금액이 달라진 경우입니다. 대법원 2013다215676 판결(1심 서울서부지방법원 2013. 2. 7. 선고 2012가단202874 판결)은 약국·편의점을 하는 임차인이 실제로는 보증금 1억 5,000만 원에 월세를 면제받았어도 등록 서류상 월 200만 원이 남아 환산액이 3억 5,000만 원으로 당시 기준을 넘자 대항력을 부정했고, 낙찰자에게 인도와 월 192만 5,000원 지급을 명한 결론이 유지되었습니다. 현행법에서는 환산액 초과만으로 대항력이 부정되지는 않지만, 공시 내용이 기준이라는 법리는 이어집니다. 대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결은 수원지방법원 2025나53052 판결을 파기하며 다음과 같이 판시했습니다.

"임차인과 임대인 사이의 약정을 통해 차임이 면제되는 등 상가건물 임대차계약 내용이 임차인에게 유리하게 변경되었다고 하더라도 사업자등록 정정신고를 통해 그 변경 사항이 상가건물 임대차 현황서에 기재되는 등으로 공시되지 않는 이상 임차인은 그 변경으로써 상가건물을 양수한 새로운 임대인에게 대항할 수 없다." — 대법원 2026다201494

보증금을 낮췄거나 월세를 깎아 주었다면 부가가치세법 시행령 제14조 제1항 제7호의 정정신고까지 해 두어야 합니다.

여섯 번째 사례 — 환산보증금을 넘어도 대항력이 인정된 판결과 부정된 판결

환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 현행 시행령 제2조의 기준은 서울 9억 원, 수원·성남·안양·부천·고양 등 과밀억제권역과 부산 6억 9,000만 원, 화성·용인·안산·파주·김포·광주 등 5억 4,000만 원, 그 밖의 지역 3억 7,000만 원입니다. 수원에서 보증금 1억 원, 월세 600만 원이면 7억 원으로 기준을 넘고, 화성·용인에서 보증금 1억 원, 월세 450만 원이면 5억 5,000만 원으로 기준을 넘습니다.

청주지방법원 2021나52116 판결의 부동산중개사 H씨는 보증금 5,000만 원, 월세 150만 원(뒤에 130만 원)으로 환산액이 당시 기준을 넘었습니다. 그러나 2016. 1. 17. 묵시적으로 갱신되면서 2015. 5. 13. 개정법 부칙 제2조에 따라 대항력을 취득했다고 인정되었습니다. 법원은 공유물분할 경매라는 점, 제8조 단서가 환산 초과 임대차 적용 목록에 없다는 점(민사집행법 제91조 제4항 참조), 배당요구를 했다는 점을 모두 배척했습니다. 재계약에 따른 정정신고가 없어도 당사자·목적물·보증금이 같고 기간 연장과 차임 감액에 그쳤다면 계약의 동일성이 있어 2012년 등록이 유효하다고도 했습니다. 결국 매수인은 임차인에게 남은 보증금 2,500만 원을 지급하고 사무실을 넘겨받게 되었습니다. 다만 임대차 종료 때까지의 차임과 부가가치세 1,692만여 원은 임차인이 내야 했습니다.

창원지방법원 2017가단117063 판결은 반대입니다. 금융기관이 보증금 12억 원으로 점포를 빌려 2009년 등록했으나, 12억 원은 당시 대항력 규정의 적용 밖이었습니다. 개정법 시행 뒤 첫 갱신일은 2015. 12. 17.이었고 그 전인 2013년에 세무서 압류등기가 있었습니다. 법원은 갱신이 대항력을 취득하는 한도에서 압류의 처분금지효에 저촉된다며, 공매에서 9억 9,817만여 원을 배분받고 남은 2억 182만여 원을 낙찰자에게 주장할 수 없으며, 점포를 인도하고 월 428만 원을 지급하라고 했습니다(확정). 압류가 무잉여로 형식만 남았다는 주장도 받아들여지지 않았습니다. 등록 시기가 아니라 대항력 취득 시점과 앞선 등기의 선후가 기준이었습니다.

새 건물주와 계약서를 다시 쓰면 — 순위가 사라질 수 있습니다

대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결은 명의나 조건을 정리하려다 겪는 대표적 함정입니다. I씨는 보증금 1억 4,000만 원으로 대항력과 우선변제권을 취득했는데, 건물 양수인과 같은 날 새 임대차계약을 쓰면서 권리금 6,000만 원을 인정받고 은행 근저당권이 먼저 들어오도록 협조했습니다. 서울고등법원 2013. 8. 29. 선고 2013나2002083 판결은 종전 계약이 소멸했다고 보아 I씨의 배당액을 1억 4,000만 원에서 239만여 원으로 경정했고, 대법원이 유지했습니다.

대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다58057 판결도 비슷합니다. 2002년 계약의 확정일자가 있었는데도 근저당권 뒤의 2009년 계약서로 배당요구를 했고, 배당요구 종기 후에야 옛 확정일자를 주장했습니다. 대법원은 이를 허용할 수 없다며 임차인 승소 원심을 파기했습니다. 건물주가 바뀌었을 때 새 계약서를 요구받으면 '종전 임대차 승계·갱신' 문구와 옛 계약서·확정일자를 함께 챙겨야 합니다. 청주 사건이 동일성을 인정받은 것도 해지 의사가 없었고 당사자·목적물·보증금이 같으며 기간 연장과 차임 감액에 그쳤고 새로 오간 보증금도 없었기 때문입니다.

환산보증금을 넘는 임차인에게 없는 것

제2조 제3항이 환산 초과 임대차에 적용한다고 열거한 것은 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조입니다. 대항력, 갱신요구권, 권리금 회수기회는 있지만 제5조 제2항의 확정일자 우선변제, 제6조의 임차권등기명령, 제14조의 소액임차인 최우선변제는 목록에 없습니다. 대항력만으로는 앞선 근저당권을 이길 수 없으므로, 이런 임차인은 계약 때 전세권 설정이나 민법 제621조의 임대차등기를 임대인과 협의하는 편이 안전합니다. 민사집행법 제91조 제4항 단서에 따라 전세권은 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 세무서에서 현황서를 뗍니다. 제4조 제3항에 따라 상가건물 임대차 현황서와 사업자등록증명을 받아 임차인 이름, 층·호수, 보증금, 월세, 등록일을 계약서와 대조합니다.

2. 폐업·이전·명의 변경 이력을 적습니다. 폐업 신고일, 새 등록일, 법인 설립일을 날짜 순으로 적고 공백 기간을 표시합니다.

3. 지금 실제로 누가 영업하는지 확인합니다. 카드 단말기, 영업신고, 통장, 임차료 납부자가 등록 명의와 같은지 봅니다.

4. 등기부의 선순위를 봅니다. 건물(토지 포함) 등기사항증명서에서 근저당권·가압류·압류·경매개시 등기일을 뽑아 내 대항요건일 다음 날과 비교합니다.

5. 환산보증금을 계산합니다. 보증금과 월세×100을 더해 지역 기준과 비교하고, 최초 계약일과 2015. 5. 13. 이후 첫 갱신일을 확인합니다.

6. 임대인 동의 문서를 찾습니다. 전대·양도·법인 명의 변경에 관한 문자, 승낙서, 임대인이 받은 세금계산서 수신자를 모읍니다.

매각 통지·경매 안내문을 받은 날부터 할 일

• 오늘 — 폐업 신고, 사업장 이전, 명의 변경을 멈춥니다. 영업을 접을 계획이어도 배당요구 종기와 임대차 종료 여부를 확인한 뒤로 미룹니다. 새 건물주가 내민 재계약서에는 서명하지 않습니다.

• 3일 안 — 경매 사건번호로 배당요구 종기를 확인합니다. 민사집행법 제84조에 따라 공고된 날짜이며, 제88조 제2항에 따라 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 배당요구는 종기가 지나면 철회할 수 없습니다. 대항력이 앞서는 경우 배당요구 여부는 신중히 정합니다.

• 1주 안 — 임대차가 끝났고 보증금을 못 받았다면 제6조의 임차권등기명령을 검토합니다. 등기 뒤에는 제6조 제5항에 따라 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력이 유지됩니다. 환산 초과 임차인은 제6조가 적용 목록에 없으므로 보증금 반환 소송과 가압류를 함께 살핍니다.

• 2주 안 — 등록 내용이 실제와 다르면 정정신고를 하되, 새 대항력은 정정 뒤로 늦어질 수 있음을 전제로 옛 임대인에 대한 보증금 청구와 가압류를 함께 준비합니다.

• 인도 소장이나 인도명령을 받으면 — 인도명령은 민사집행법 제136조 제5항·제15조 제2항의 1주 즉시항고 기간이, 소송은 민사소송법 제256조 제1항의 30일 답변 기간이 짧습니다. 전대차계약서, 차임 이체 내역, 등록 이력을 바로 정리합니다.

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

판결들은 누가 실제로 영업했는지를 계약서 문구보다 기록으로 판단했습니다. 경주 사건은 전대차계약서, 전차인 등록, 매월 15일의 차임 이체가 맞물려 이겼습니다. 울산 사건은 전대차계약서가 없고 전차인에게 사용료를 청구한 흔적도 없었으며, 배당요구서에 '임대차 목적물 반환 시점'을 적은 것이 불리하게 쓰였습니다. 광주 사건은 계좌 인출 위치, 전기요금 결제자, CCTV, 인근 주민 확인서, 세무서 통지까지 증거가 되었습니다. 가압류 신청서와 배당요구서에 쓰는 문장도 뒤에서 대항력 판단의 자료가 됩니다. 서류를 내기 전에 "이미 가게를 돌려주었다"로 읽히지 않는지 확인하시기 바랍니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

등록 이력과 등기일이 모두 앞서고 금액도 일치한다면 절차를 지키는 것으로 정리될 수 있습니다. 그러나 등록 공백과 근저당권 설정일이 겹치거나, 법인 전환·전대에 임대인 동의가 불분명하거나, 환산 초과 임차인이 경매에 걸린 경우는 다릅니다. 같은 전대라도 경주 사건은 지켰고 울산 사건은 잃었습니다. 세무서 직권말소도 위험합니다. 의정부지방법원 2016. 5. 17. 선고 2015구합9341 판결(상급심 결과 미확인)은 부가가치세 미신고를 이유로 사업자등록을 소급 말소한 세신 공간 임차인 사건에서 처분을 무효로 확인했지만, 그 전 배당이의 1심은 말소를 이유로 우선변제권 상실로 판단했습니다. 이 판결 스스로 대법원이 그동안 직권말소의 처분성을 부정해 왔다고 적고 있으므로 일반화하기 어렵고, 신고를 이어 가는 것이 우선입니다.

대항력을 잃어도 남는 것, 지켜도 빠지는 것

대항력을 잃어도 보증금 채권이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 계약 기간이 남아 있어도 새 소유자에게 영업을 계속하겠다고 주장하기는 어려워집니다. 계약 상대인 옛 임대인에게 청구할 수 있습니다(서울중앙지방법원 2022나76629). 다만 새 소유자에게 보증금을 이유로 버티면 불법 점유로 월세 상당 손해를 물 수 있습니다(울산지방법원 2024가단104566). 영업 없이 점유만 했다면 부당이득이 부정된 판결도 있습니다(제주지방법원 2017가합11526, 청주지방법원 2021나52116).

대항력을 지켜도 연체는 빠집니다. 경매에서 확정일자로 배당을 받으려면 제5조 제3항에 따라 건물을 매수인에게 인도해야 합니다. 승계 전 연체차임은 원칙적으로 새 소유자에게 넘어가지 않지만 나중에 보증금에서 당연히 공제됩니다(대법원 2016다218874). 건물이 담보신탁으로 넘어간 경우에는 위탁자가 신탁원부 조항만으로 임차인에게 대항할 수 없고, 임차인의 대항력과 누가 임대인 지위를 승계했는지 따져야 합니다(대법원 2025. 3. 13. 선고 2023다296643 판결). 양수인이 재건축조합이어도 대항력이 있으면 보증금 책임을 다툴 수 있습니다(대법원 2023다307116).

자주 묻는 질문

상가 세입자가 폐업 신고를 하면 대항력이 바로 없어집니까?

원칙적으로 그렇습니다. 대법원 2006다56299 판결은 폐업 뒤 같은 상호·번호로 재등록해도 대항력이 그대로 존속하지 않는다고 했습니다. 다만 보증금 채권은 남고, 임대차 종료 뒤 임차권등기를 마친 경우라면 제6조 제5항에 따라 폐업 후에도 유지됩니다.

개인사업자를 법인으로 전환한 상가 임차인의 대항력은 그대로 승계됩니까?

자동으로 승계된다고 볼 수 없습니다. 부산지방법원 2017가단4214 판결은 존속을 부정했고 서울남부지방법원 2025가단210226 판결(항소심 결과 미확인)은 늦은 등록을 이유로 소멸을 인정했습니다. 임대인 동의를 받은 적법한 양도와 공백 없는 등록을 갖추면 다툴 여지가 있습니다.

상가를 전대했는데 건물이 경매되면 보증금을 못 받습니까?

경우에 따라 다릅니다. 직접 영업하는 전차인 명의 등록이 없으면 대항력과 우선변제권을 잃지만(대법원 2005다64002), 전차인이 등록을 이어 간 사건에서는 유지가 인정되었습니다(대구지방법원 경주지원 2020가단14249). 임대인 동의 여부도 함께 확인해야 합니다.

아내나 가족 이름으로 사업자등록을 한 상가 임차인도 대항력이 있습니까?

부정될 위험이 큽니다. 울산지방법원 2017가단57976 판결은 임차인과 등록 명의자의 동일성을 요구했습니다. 가족을 공동임차인이나 임차인으로 계약서에 정리하지 않았다면 경매 전에 임대인과 함께 정리해야 하며, 그 시점 뒤로 순위가 늦어질 수 있습니다.

환산보증금을 넘는 상가 임차인도 건물 매각·경매 때 보증금을 받을 수 있습니까?

대항력이 있으면 새 소유자에게 받을 수 있습니다(청주지방법원 2021나52116, 대법원 2022다240605). 2015. 5. 13. 이후 체결·갱신되어야 하고 앞선 압류·근저당이 없어야 합니다(창원지방법원 2017가단117063). 확정일자 우선변제는 법 문언상 적용되지 않으므로 등기를 고려해야 합니다.

경매 개시 후 상가 사업자등록을 새로 내면 대항력이 회복됩니까?

사실상 어렵습니다. 대항력은 등록 신청 다음 날부터 새로 생기므로 앞선 근저당권·압류보다 뒤이면 매각으로 소멸합니다(서울남부지방법원 2025가단210226). 제14조의 소액임차인 보호도 경매신청 등기 전에 요건을 갖추어야 합니다. 그래도 옛 임대인에 대한 보증금 청구는 남습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결(원심 부산고등법원 2005. 9. 23. 선고 2005나5348 판결) — 사업자등록은 존속요건, 전대·폐업 시 전차인 명의 등록 필요, 상고기각

• 대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결 — 폐업 후 재등록해도 존속 안 됨, 상고기각

• 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결, 대법원 2011. 11. 24. 선고 2010다56678 판결 — 일부 임차 시 도면, 공시 효력

• 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결(원심 서울고등법원 2013. 8. 29. 선고 2013나2002083 판결) — 별개의 새 계약으로 종전 우선변제권 소멸, 상고기각

• 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다58057 판결 — 배당요구 종기 후 옛 확정일자 주장 불허, 파기환송

• 대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결(1심 서울서부지방법원 2012가단202874 판결) — 공시된 금액 기준, 상고기각

• 대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결 — 차임 면제 미공시 시 양수인에 대항 불가, 수원지방법원 2025나53052 판결 파기환송

• 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결, 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결, 대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결 — 임대인 지위 승계, 연체 공제, 종료 후 양도

• 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 — 적법한 양도·전대와 대항력 존속(주택)

• 대법원 2025. 3. 13. 선고 2023다296643 판결 — 신탁원부 조항과 임차인, 파기환송

• 대구지방법원 경주지원 2020가단14249 판결 — 전차인 등록으로 유지, 대구지방법원 2022나305579 항소기각 확정

• 부산지방법원 2017가단4214, 28449 판결 — 개인 폐업·법인 등록, 경락인과 새 계약, 확정

• 서울남부지방법원 2025가단210226 판결 — 법인 임차권 양수 후 늦은 등록, 항소심 2026나51246 결과 미확인

• 울산지방법원 2024가단104566 판결 — 전대·폐업, 확정 여부 미확인 / 울산지방법원 2017가단57976, 18612 판결 — 배우자 명의, 2019나16857 항소기각 확정

• 제주지방법원 2017가합11526, 11533 판결 — 다른 명의·상호·폐업, 광주고등법원(제주) 2019나10035 화해권고결정

• 광주고등법원 2021나21387 판결 — 동생 실제 운영, 1심 변경, 확정

• 대구지방법원 2007나20356 판결 — 사업장 변경 정정, 확정 / 서울중앙지방법원 2022나76629 판결 — 층·호수 누락, 대법원 2024다266601 심리불속행기각

• 청주지방법원 2021나52116, 52123 판결 — 환산 초과 대항력, 대법원 2022다240605 상고기각 / 창원지방법원 2017가단117063 판결 — 압류 후 갱신, 확정

• 의정부지방법원 2015구합9341 판결 — 직권말소 무효 확인, 상급심 결과 미확인

• 법령 — 상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조, 제4조, 제5조, 제6조, 제8조, 제10조, 제14조, 같은 법 부칙(2015. 5. 13.) 제2조, 같은 법 시행령 제2조; 부가가치세법 제8조, 같은 법 시행령 제14조; 민법 제621조, 제629조; 민사집행법 제15조, 제84조, 제88조, 제91조, 제136조; 민사소송법 제256조; 수도권정비계획법 시행령 별표 1 (2026년 11월 5일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 매각·경매 진행 단계와 배당요구 종기부터 확인합니다. 그다음 계약서상 임차인과 등록 명의자가 같은지, 등록일과 폐업·정정 이력, 전대나 법인 전환 때 임대인의 동의가 있었는지, 실제 영업자와 수익 귀속이 어떠한지를 살핍니다. 등기부의 근저당·압류일과 환산보증금, 2015. 5. 13. 이후 첫 갱신일, 확정일자, 재계약서 유무도 함께 대조합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 공시의 연속성과 상대방 선택의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 공시의 연속성입니다. 등록증 한 장이 아니라 최초 등록부터 현재까지 누구 이름으로, 어느 호실에, 어떤 금액이 공시되었는지 날짜별로 잇고 그 사이 끼어든 등기를 표시합니다. 전대라면 전차인 등록과 차임 흐름을, 법인 전환이라면 임대인 동의와 양도 시점을 재구성합니다. 둘째, 상대방 선택입니다. 대항력이 살아 있으면 새 소유자에게 보증금 동시이행을 주장하고, 약하다면 옛 임대인을 상대로 한 청구와 가압류를 병행합니다. 층·호수 누락 사건처럼 대항력 부존재가 옛 임대인 책임의 근거가 되기도 하므로 한쪽만 보고 주장을 고정하지 않습니다. 인도를 피할 수 없으면 인도 시기와 정산을 협상 대상으로 삼습니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 며칠 차이의 날짜와 등록 명의로 결론이 갈립니다. 같은 전대에서 전차인 등록 하나로 결론이 갈렸고, 1억 4,000만 원의 순위가 재계약서 한 장으로 사라졌습니다. 법무법인 도모도 상가 임대차와 보증금 사건을 다루고 있지만 결과는 사건마다 다르므로, 등록 이력과 등기를 맞춰 보는 데서 출발합니다. 폐업 신고를 내기 전, 재계약서에 서명하기 전, 배당요구 종기가 지나기 전에 상담하시는 편이 안전합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

상가 보증금은 대개 장사 밑천의 큰 부분입니다. 이 글의 판결들은 계약서와 입금 내역이 있어도 등록 하나로 1억 원이 넘는 돈의 상대방과 순위가 바뀐 기록이며, 전차인 등록과 공시 정리로 지킨 기록이기도 합니다.

폐업하거나 법인으로 옮기기 전에, 경매 안내문을 받았을 때, 새 건물주의 인도 요구를 받았을 때 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 등록과 등기를 날짜순으로 맞춰 보고 누구에게 어떤 순서로 보증금을 청구할지 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·안산·평택 등 경기 남부 전역의 상가 임대차·보증금·명도 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에서 건물인도 소장이나 인도명령을 받으셨거나 상가 경매 안내문을 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 임대차계약서와 변경 계약서, 사업자등록증명과 폐업사실증명, 상가건물 임대차 현황서, 전대차계약서와 임대인 동의 문자, 법인 등기사항증명서, 월세 이체 내역, 건물 등기사항증명서와 경매 사건번호·매각물건명세서를 가져오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.