장사가 안돼 상가를 폐업했는데 건물주가 남은 월세·위약금·원상복구비를 청구한다면 — 폐업 해지권이 막힌 판결과 합의 해지로 벗어난 판결, 위약금이 깎이거나 전액 인정된 판결

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 장사가 안돼 상가를 폐업했다는 사정만으로 임대차계약이 끝나지는 않으므로, 건물주가 남은 기간 월세와 위약금, 원상복구비를 청구하면 임차인은 계약이 언제 어떤 근거로 끝났는지부터 다투어야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제11조의2의 폐업 해지권은 감염병예방법상 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받은 것이 폐업의 주된 원인일 때만 인정되고, 그 밖의 경우에는 합의 해지나 계약서의 해지 조항이 있어야 하며, 합의 해지가 인정되면 원래 계약의 위약금 조항은 특별한 사정이 없는 한 적용되지 않습니다(대법원 2021. 5. 7. 선고 2017다220416 판결).

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 30건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

매출이 줄어 가게 문을 닫고 건물주에게 사정을 말하면 대개 이런 답이 돌아옵니다. "계약 끝날 때까지 월세는 계속 내십시오. 위약금도 계약서대로 내고, 철거까지 끝내야 보증금을 정산합니다." 많은 분이 폐업 신고를 하면 계약도 끝나는 줄 아시거나, 코로나 때 생겼다는 폐업 해지권을 쓰면 된다고 생각하십니다. 그런데 판결을 읽어 보면 같은 폐업이라도 2034년까지의 월세를 물게 된 사건이 있고, 1억 9,000만 원 넘는 청구가 전부 기각된 사건이 있습니다. 이 글은 그 갈림길을 사건별로 정리한 것입니다. 수선 지연 등 건물주 쪽 사유로 나가는 경우나 주택의 중도해지가 아니라, 임차인 자신의 영업 부진으로 폐업한 상가 임차인의 장면만 다룹니다.

핵심만 먼저 정리하면

폐업 신고를 하면 남은 월세를 안 내도 됩니까 — 원칙적으로 아닙니다. 폐업은 임차인의 사정일 뿐 계약 종료 사유가 아니어서, 해지권이 없으면 계약은 존속합니다. 서울중앙지방법원 2025. 7. 25. 선고 2024가합105374, 2025가합9680 판결은 폐관한 영화관 임차인에게 밀린 돈 5억 9,538만 원 외에 계약 만료일인 2034년 8월까지의 차임 지급까지 명했습니다. 다만 건물주와 종료에 합의했거나 계약서에 해지 조항이 있으면 결론이 달라집니다.

요즘 장사가 안돼 폐업해도 폐업 해지권을 쓸 수 있습니까 — 대체로 어렵습니다. 제11조의2는 집합 제한·금지 조치와 폐업의 인과관계를 요구하고, 판결에 인정된 사실에 따르면 코로나19 집합 제한은 2022. 4. 18.경 전면 해제되었습니다. 2024가합105374 판결은 해제 약 2년 뒤의 폐관에 이 조항을 적용하지 않았습니다. 새로운 감염병 조치가 내려진다면 그때는 다시 검토 대상이 됩니다.

위약금과 원상복구비는 깎을 수 있습니까 — 경우에 따라 다릅니다. 의정부지방법원 2026. 8. 11. 선고 2025가단105297 판결은 위약금 2,000만 원을 1,000만 원으로 줄였고, 서울중앙지방법원 2026. 6. 5. 선고 2024가단5465562 판결은 원상복구 공사비의 40%만 공제했습니다. 반면 서울중앙지방법원 2022. 12. 13. 선고 2021나32820 판결은 잔여 12개월분 위약금 1억 2,000만 원을 위약벌로 보아 전액 인정했습니다.

건물주가 청구하는 돈과 계약에서 벗어나는 길

건물주의 청구는 보통 네 갈래입니다. 폐업 전후에 밀린 월세와 관리비, 계약이 끝날 때까지의 남은 월세, 중도해지 위약금, 원상복구비입니다. 이 네 가지는 근거가 달라서 하나씩 따져야 합니다. 그리고 모든 금액은 "계약이 언제 끝났는가"에 따라 움직입니다. 해지 시점이 한 달 밀리면 월세와 관리비가 한 달 치 늘어나고, 합의로 끝났는지 일방적으로 나갔는지에 따라 위약금이 통째로 사라지거나 살아납니다.

기간을 정한 임대차에서 임차인이 빠져나오는 길은 다섯 가지 정도입니다. 첫째, 상가건물 임대차보호법 제11조의2의 폐업 해지권입니다. 둘째, 민법 제636조의 해지권 보류나 불가항력 조항처럼 계약서에 있는 해지 조항입니다. 셋째, 건물주와의 합의 해지입니다. 넷째, 사정변경을 이유로 한 해지인데 요건이 매우 엄격합니다. 다섯째, 기간 만료입니다. 상가 임차인은 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절을 통지해도 만료일에 계약이 끝나고(대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결), 묵시적으로 갱신된 뒤라면 제10조 제5항에 따라 언제든 해지를 통고할 수 있으며 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 환산보증금이 기준을 넘는 상가는 이 조항이 아니라 민법 제639조, 제635조의 1개월 통고가 문제 됩니다. 만료가 멀지 않았다면 이 길이 가장 값쌉니다.

월세를 깎는 길도 있습니다. 같은 법 제11조 제1항은 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 차임이 상당하지 않게 되면 감액을 청구할 수 있다고 정하고, 민법 제628조에도 비슷한 규정이 있습니다. 다만 감액은 장래의 차임에 관한 것이고 계약을 끝내 주지는 않습니다.

폐업 해지권의 요건 — 조문이 아니라 인과관계에서 막힙니다

제11조의2 제1항은 임차인이 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조 제1항 제2호의 집합 제한 또는 금지 조치(제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에 해지할 수 있다고 정합니다. 제2항에 따라 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 제2조 제3항에 따라 환산보증금이 기준을 넘는 상가에도 적용되고, 2022. 1. 4. 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용됩니다.

요건은 세 단계입니다. 조치를 3개월 이상 받았을 것, 그로 인해 경제사정에 중대한 변동이 생겼을 것, 그 때문에 폐업했을 것입니다. 일반적인 매출 감소, 임대료 부담, 상권 쇠퇴, 업종 불황은 조문이 말하는 원인이 아닙니다. 법원은 이 해지권을 차임 감액청구보다 엄격하게 보고 있습니다. 아래 두 사건이 각각 '시점'과 '인과관계'에서 어떻게 갈렸는지 보여 줍니다.

첫 번째 사례 — 요건을 갖춘 카페, 폐업 전 통고가 무효가 되어 해지일이 밀렸습니다

서울중앙지방법원 2023. 12. 15. 선고 2023가단5165841 판결의 사건입니다. A씨는 서울 성동구 1층 점포에서 보증금 약 1억 2,687만 원, 2023년 기준 월 약 1,011만 원(부가세 별도), 관리비 월 211만 5,000원에 커피 베이커리를 운영했고, 기간은 2029년 2월까지 남아 있었습니다. 집합 제한 조치를 3개월 이상 받고 경제사정이 크게 변동한 점에는 다툼이 없었습니다. A씨는 2022. 12. 13. 해지를 통고하고, 2023. 3. 31. 폐업신고를 한 뒤 4월 초 점포를 넘겼습니다.

법원은 통고 당시에는 아직 폐업하지 않았으므로 해지권 요건을 갖추지 못했다고 보았습니다. 폐업 후의 해지 의사표시로 인정된 것은 2023. 5. 18. 송달된 소장이었고, 그로부터 3개월이 지난 2023. 8. 18.에야 계약이 끝났습니다. A씨가 주장한 3월 말보다 4개월 18일 늦어졌고, 그 기간 차임 등이 보증금 공제에 반영되어 약 7,182만 원 청구 중 760만 원만 인정되었습니다. 그래도 2029년까지의 계약에서 벗어난 것은 이 조항이 실제로 작동한 결과입니다. 건물주가 공제한 원상복구비 760만 원도 통상 마모를 넘지 않는다며 배척되었습니다. 엘박스 기준 항소심(서울중앙지방법원 2024나1353)에서 항소가 기각되어 확정되었습니다.

순서가 전부입니다. 폐업 해지권을 쓸 사건이라면 폐업신고를 먼저 하고, 그 뒤 조문을 적어 내용증명으로 통고해야 3개월의 기산점을 지킬 수 있습니다.

두 번째 사례 — 규제가 풀리고 2년 뒤 폐관한 영화관, 남은 약 9년 반 치 차임까지 졌습니다

2024가합105374, 2025가합9680 판결의 사건입니다. 영화관 운영 법인 B회사는 임대기간 2034년 8월까지, 연간 임대료 4억 5,600만 원(부가세 별도, 매년 2% 인상)으로 건물을 빌렸습니다. 2020년 3월부터 2022년 4월까지 인원·영업시간 제한을 받았고, 월평균 매출은 2019년 약 9,800만 원에서 2020년 약 2,300만 원으로 떨어졌습니다. 2024. 2. 5. 제11조의2에 따른 해지를 통지하고 같은 달 말 폐관했습니다.

법원은 해지를 인정하지 않았습니다. 조치가 끝난 직후인 2022년 5월 매출은 약 7,260만 원으로 상당 부분 회복되었는데 폐관은 약 2년 뒤였고, 전대에서 직영으로 바꾸며 8개월 영업을 멈춘 사정이 있었으며, 관람객은 코로나 이전부터 줄고 있었고 OTT 산업의 성장도 영향을 미쳤다는 것입니다. 건물주가 차임을 유예·감액해 준 사정도 사정변경 해지를 부정하는 근거가 되었습니다.

"임차인의 폐업은 감염병예방법에 따른 집합 제한 등 조치로 인한 경제사정의 중대한 변동이 주된 원인이 되어야 한다." — 서울중앙지방법원 2024가합105374

"위약벌을 내면 나갈 수 있는 조항"이라는 주장도 배척되었습니다. 임차인 귀책으로 해지될 때의 제재 조항을 임의해지권으로 읽을 수 없다는 것입니다. 결과는 약 5억 9,538만 원과 2034년 8월까지의 장래 차임 지급 명령이었습니다. 엘박스 기준 서울고등법원 2025나209288, 209289에서 항소기각, 대법원 2026다205135, 205136 사건을 거쳐 확정된 것으로 표시되어 있습니다. 규모가 큰 사건이지만 논리는 작은 가게에도 그대로 옵니다. 폐업 당시 매출 자료와 함께, 조치 해제 뒤 회복 여부, 다른 폐업 원인을 스스로 먼저 점검해야 합니다.

세 번째 사례 — 매출 90% 감소, 계약서의 불가항력 조항이 길을 열었습니다

드물게 임차인이 이긴 사건도 있습니다. 서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결입니다. C회사는 명동 1층 20평을 보증금 2억 3,000만 원, 월 2,200만 원에 빌려 액세서리 매장을 열었습니다. 외국인 관광객 매출이 대부분이었는데 입국 제한으로 월 8,900만 원대이던 매출이 2020년 4월 약 199만 원까지 줄었습니다. 계약서에는 "불가항력적인 사유로 90일 이상 영업을 계속할 수 없을 경우 30일 전 서면통지로 해지할 수 있다"는 조항이 있었습니다.

건물주는 건물이 멀쩡하니 불가항력이 아니라고 했지만, 법원은 이 조항에 해당하고 조항이 없어도 사정변경으로 해지할 수 있다며 2020. 7. 4. 해지를 확인했습니다. 다만 이 사건은 예외적 사정이 겹쳤습니다. 매출 감소폭이 극단적이었고, 월세가 주변 상권보다 현저히 높았으며, 계약서에 조항이 있었습니다. C회사는 변론 중 보증금 잔액 반환 청구를 포기하고 해지 확인만 구했습니다. 이 판결은 항소된 것으로 표시되어 있으나 상급심 결과는 미확인입니다.

반대로 대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결은 경제적 상황의 변화로 불이익이 생겼다는 것만으로는 계속적 계약을 해지할 수 없다고 했습니다. 일반적인 영업 부진을 사정변경으로 주장하는 것은 승산이 낮습니다. 계약서의 '불가항력', '천재지변', '법령 변경' 조항과 해지권 유보 조항을 먼저 찾아보십시오.

네 번째 사례 — 전화 한 통과 서면 한 장, 10개월의 침묵으로 1억 9,000만 원 청구가 기각되었습니다

수원지방법원 2026. 4. 15. 선고 2025가단505910 판결의 사건입니다. 상가는 아니고 안성의 냉동창고이지만 중도 퇴거 구조가 같습니다. D회사는 월 5,000만 원대 창고를 빌렸고, 계약서에는 임차인 사유로 해지를 요청하면 3개월분 위약금을 낸다고 적혀 있었습니다. D회사 대표는 2024. 1. 18. 상대 실질 대표와 통화해 3월 1일 종료를 제안했고, 상대가 3월 15일을 역제안해 이를 받아들였습니다. D회사는 같은 날 "합의에 따라 3. 15.부로 종료된다"는 서면을 보내고, 3월 15일 나가면서 그날까지 차임을 냈습니다.

임대인 측은 약 10개월 뒤 일방적 해지라며 42일 치 차임과 3개월분 위약금 등 1억 9,311만 6,000원을 청구했습니다. 법원은 서면에 이의가 없었고, 그 뒤 세금계산서도 발행하지 않았으며, 10개월이나 청구하지 않은 것은 합의가 없었다면 극히 이례적이라며 합의 종료를 인정하고, 위약금 조항은 일방 해지에만 적용된다며 청구를 전부 기각했습니다. 엘박스에는 항소각하결정(수원지방법원 2026나52210)과 대법원 2026마8038 사건이 표시되어 있고 확정 여부는 미확인입니다.

통화 직후 합의 내용을 서면으로 보낸 것이 결정적이었습니다. 말로 합의했다면 그날 바로 문자나 내용증명으로 "합의한 종료일"을 남기십시오.

다섯 번째 사례 — 폐업한 식당, 항소심에서 3,011만 원이 1,091만 원으로 줄었습니다

인천지방법원 2025. 8. 12. 선고 2023가단307603 판결과 항소심인 인천지방법원 2026. 8. 19. 선고 2025나53944 판결의 사건입니다. E씨는 보증금 6,000만 원, 월 510만 원(부가세 별도), 첫 1년 임대료 면제 조건으로 상가를 빌려 식당을 열었다가, 2022년 12월 영업을 멈추고 2023. 1. 18. 폐업신고를 했습니다. 3월 30일 외벽을 뺀 원상복구를 마치고 나왔고, 6월 5일 '이행각서 및 중도해지 퇴실확인서'를 냈습니다. 건물주는 위약벌과 미납 임대료, 원상복구비 등 7,143만 원을 청구했습니다.

위약벌 약 3,440만 원은 두 심급 모두 배척되었습니다. 계약서의 '중도해지'는 약정 해지 사유에 따른 해지를 뜻하고 합의 해지까지 포함한다고 보기 어렵다는 것입니다. 이는 대법원 2017다220416 판결의 법리입니다.

"원래의 계약에 있는 위약금이나 손해배상에 관한 약정은 그것이 계약 내용이나 당사자의 의사표시 등에 비추어 합의해제ㆍ해지의 경우에도 적용된다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 합의해제ㆍ해지의 경우에까지 적용되지는 않는다." — 대법원 2017다220416

갈린 것은 임대료입니다. 1심은 각서 제출일인 6월 5일까지 계약이 존속한다며 3월 이후 임대료 1,776만 원을 인정했습니다. 항소심은 건물주 측 대리인과 주고받은 대화에서 퇴실일을 "보증금 6,000만 원이 까지는 날"로 적겠다고 한 내용을 근거로, 늦어도 퇴거일에 임대료 정산을 마치기로 합의했다고 보아 이 부분을 뒤집었습니다. 남은 것은 외벽 원상복구비 967만 원과 관리비 123만 원, 합계 1,091만 원입니다. 다만 외벽 원상복구비는 각서에 적은 내용 때문에 그대로 인정되었습니다. 엘박스 기준 확정입니다.

여섯 번째 사례 — 해지 신청서를 냈는데 합의 해지가 아니라며 위약금이 살아났습니다

합의로 끝냈다고 믿어도 안심할 수 없습니다. 2024가단5465562 판결의 F씨는 서울 강남구 지하 97평을 보증금 9,000만 원, 월 420만 원, 관리유지비 월 210만 원에 빌려 주류를 파는 음식점을 하다가, 2024. 9. 27. 폐업신고증 제출·원상복구·준공청소·인도를 조건으로 해지를 신청했고 건물주가 동의했습니다. 그런데 법원은 계약 종료는 인정하면서도 합의 해지는 부정했습니다.

"당사자 사이에 계약을 종료시킬 의사가 일치되었더라도 계약 종료에 따른 법률관계가 당사자들에게 중요한 관심사가 되고 있는 경우 그러한 법률관계에 관하여 아무런 약정 없이 계약을 종료시키는 합의만 하는 것은 경험칙에 비추어 이례적이고, 이 경우 합의해지가 성립하였다고 보기 어렵다." — 대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다274270, 274287 판결

원상복구 범위와 보증금 정산에 합의가 없었으므로 위약금 조항이 적용되었고, 3개월분 1,890만 원은 거래관행에서 벗어나지 않는다며 감액도 되지 않았습니다. 특약이 개별 협의로 쓰였다고 보아 약관 주장도 통하지 않았습니다. 반면 임차인에게 유리한 판단도 있었습니다. 건물주가 쓴 공사비 2,300만 원 중 40%만 공제했고, 준공도면대로 신축 상태까지 복구하라는 주장은 22년 된 건물에 부당하다고 했으며, 원상복구 지체 손해는 건물주가 공사를 끝낸 날까지가 아니라 스스로 복구할 수 있었던 15일분으로 잘랐고, 중개비 505만 원은 근거가 없다고 뺐습니다. 건물주가 416만 원만 돌려주겠다던 보증금은 3,543만 원으로 늘었습니다. 확정 여부는 미확인입니다.

네 번째·다섯 번째 사례와 비교하면 차이가 분명합니다. 합의서에는 종료일뿐 아니라 "위약금 없음, 원상복구 범위, 보증금 정산액, 이후 추가 청구 없음"까지 적어야 합니다.

위약금은 얼마나 깎이는가 — 이름보다 조항의 구조가 결론을 가릅니다

민법 제398조 제4항에 따라 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 제2항에 따라 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 다만 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하고 경제적 약자에게 부당한 압박이 되어야 합니다(대법원 1991. 3. 27. 선고 90다14478 판결). 의정부지방법원 2025가단105297 판결은 통신기기 매장 전차인이 약 1년 2개월 만에 폐업한 사건에서 위약금 2,000만 원을 계약기간 절반이 지난 사정 등을 들어 1,000만 원으로 줄였습니다. 그러나 잔여 11개월분 전대료 3,751만 원은 약정대로 인정했고, 공정증서 집행은 인정 금액 범위로 제한했습니다. 확정 여부는 미확인입니다.

함정은 위약벌입니다. 대법원 2022. 7. 21. 선고 2018다248855, 248862 전원합의체 판결은 실손해 배상 조항이 따로 있고 그와 별도로 위약금 조항을 두었다면 위약벌로 보아야 하고, 위약벌은 제398조 제2항으로 감액할 수 없으며 과도할 때 공서양속 위반으로 일부 또는 전부 무효가 될 뿐이라고 유지했습니다. 이 차이가 극적으로 드러난 사건이 있습니다. 유흥주점 임차인들이 3기 이상 연체로 해지된 서울중앙지방법원 2021. 5. 10. 선고 2020가단5118394 판결은 "잔여 기간 월 차임 전액" 위약금과 "차임 2배" 지연 손해금을 합쳐 3,000만 원으로 줄였습니다. 그러나 항소심인 2021나32820 판결은 별도 손해배상 조항이 있다는 이유로 위약금을 위약벌로 보아 잔여 12개월분 1억 2,000만 원을 전액 인정하고, 지연 손해금만 6,000만 원으로 줄여 합계 1억 8,000만 원으로 변경했습니다. 코로나 탓이라는 항변은 그 전부터 연체가 상당했다는 이유로 배척되었습니다. 1심만 보고 안심하면 안 되는 이유입니다.

임차인이 쓸 수 있는 길은 세 가지입니다. 첫째, 조항이 손해배상 예정 또는 두 성격을 함께 가진다고 주장하는 것입니다. 이 경우 당사자 주장이 없어도 직권으로 전체 금액을 기준으로 감액할 수 있습니다(대법원 2018. 10. 12. 선고 2016다257978 판결, 대법원 2020. 11. 12. 선고 2017다275270 판결). 둘째, 건물주가 같은 양식을 여러 임차인에게 쓴 약관이라면 약관규제법 제6조, 제8조로 무효를 주장하는 것입니다. 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결은 위약벌이라도 약관이면 규제 대상이고, 보증금 10% 위약금에 실손해 배상까지 더한 조항을 무효로 볼 수 있다고 했습니다. 약관으로 무효이면 감액이 아니라 조항 전체가 효력을 잃습니다. 셋째, 실제 손해와의 비교입니다. 건물주가 언제 새 임차인을 들였는지가 핵심 자료입니다. 임차인 회생 사건의 특수성은 있지만, 대법원 2025. 7. 18. 선고 2022다311736 판결도 약 24개월분 손해배상 예정액을 10%로 줄인 결과를 전제로 그 범위의 공제를 인정했습니다.

새 임차인을 데려왔는데 건물주가 거절한다면

새 임차인을 주선했다는 사실만으로 임차인의 차임 의무가 사라지지는 않습니다. 건물주가 받아들여 새 계약을 맺고 기존 계약 종료에 합의해야 합니다. 그래서 주선은 법적 권리라기보다 협상 수단일 때가 많습니다. 권리금 조항은 조금 다릅니다. 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하는 등의 방해를 금지합니다. 조문상 만료까지 6개월 넘게 남았다면 이 보호 기간 전입니다.

서울중앙지방법원 2021. 9. 8. 선고 2020가단5157306 판결은 이 구간을 잘 보여 줍니다. 강남의 지하 카페 임차인 G씨는 만료 약 9개월 전 중도해지나 신규임차인 계약을 요청했습니다. 건물주는 2020년 2월 말 중도해지는 받아들일 수 있다고 답했지만 원상복구 면제 제안은 거절했고, 만료 전 6개월 안인 2020년 3월 G씨가 권리금 1억 원 계약서를 내용증명으로 보내자 용도 변경 계획을 들어 신규임차인을 거절했습니다. 법원은 방해를 인정해 감정 권리금 9,350만 원을 상한으로 삼되 40%인 3,740만 원만 인정했습니다. 전 임차인에게 권리금을 내지 않은 것으로 보이는 점과 함께, G씨가 영업 부진으로 중도해지를 요청하고 원상복구 면제를 제안한 사정이 감액 근거가 되었습니다. 항소심(2021나61521)은 강제조정으로 끝났습니다.

건물주가 애초에 누구도 받지 않겠다고 확정적으로 밝혔다면 실제로 주선하지 않았어도 청구할 수 있습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결). 그 거절 문자나 녹음이 증거가 됩니다. 후보자의 인적 사항과 자력 정보, 권리금 계약서도 서면으로 보내 두어야 합니다. 3기 이상 연체한 사실이 있으면 나중에 갚아도 갱신을 거절당할 수 있고(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결), 제10조의4 제1항 단서에 따라 권리금 보호도 흔들립니다.

원상복구비 — 청구서 금액을 그대로 믿으면 안 됩니다

민법 제654조, 제615조에 따라 임차인에게 원상회복의무가 있지만 범위는 계약 경위와 임대 당시 상태 등으로 개별적으로 정합니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결). 이 판결은 프랜차이즈 커피점 시설을 전 임차인이 설치했어도 현 임차인의 철거비 부담을 인정한 사건이고, 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결은 토지 임대 사건이지만 전 임차인 설치 부분은 원칙적으로 제외된다고 했습니다. 즉 계약서와 인수 경위에 따라 결론이 갈리므로 앞 세입자에게 무엇을 어떻게 넘겨받았는지 확인해야 합니다.

건물주가 대신 공사했다고 그 비용이 전부 인정되는 것도 아닙니다. 앞서 본 2023가단5165841 판결은 통상적 마모와 새 임차인의 재공사를 들어 760만 원 전부를 배척했고, 2024가단5465562 판결은 40%만 인정하면서 부가세도 뺐습니다. 공사 지연 기간 전부의 월세를 물리는 청구도 스스로 복구할 수 있었던 기간으로 제한됩니다(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결). 반면 인천 사건의 외벽 타일처럼 임차인이 훼손했고 복구 방법을 스스로 약속했다면 감정까지 거쳐 그대로 인정됩니다. 임차인의 영업허가 폐업신고 절차도 원상회복에 포함되어(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결), 이를 미루면 인도가 끝나지 않았다는 주장의 빌미가 됩니다.

폐업신고와 월세 중단 전에 보증금부터 생각하십시오

폐업은 해지권 쪽에서는 먼저 해야 할 일이지만 보증금 쪽에서는 위험합니다. 대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결은 사업자등록이 대항력·우선변제권의 존속요건이므로 폐업하면 그 효력이 유지되지 않고, 같은 번호로 다시 등록해도 마찬가지라고 했습니다. 건물에 근저당이 많거나 경매 조짐이 있다면 폐업신고 전에 먼저 상담하십시오. 임대차가 끝난 뒤에는 제6조의 임차권등기명령이 있지만, 종료 전에는 이 절차를 쓸 수 없습니다.

"보증금이 있으니 그걸로 까라"며 월세를 끊는 것도 위험합니다. 임대차 존속 중에는 보증금이 있어도 차임 지급을 거절할 수 없고(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결), 3기에 이르면 즉시 해지권이 생기며 일방적으로 일부를 갚아도 원칙적으로 사라지지 않습니다(대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결). 연체로 해지되면 "임차인 귀책 해지"가 되어 위약금 조항이 곧바로 작동하는 것이 앞의 2021나32820 사건입니다. 끊을지 말지는 합의 진행 상황과 계약서를 보고 결정할 문제입니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 계약서를 지금 펼쳐 네 조항에 표시하십시오. 해지 조항(불가항력·해지권 보류), 위약금 조항, 별도 손해배상 조항, 원상복구 특약입니다. 위약금 조항 옆에 "손해배상은 별도"라는 문구가 있으면 위약벌 위험이 큽니다.

2. 만료일과 갱신 상태를 확인하십시오. 묵시적 갱신 상태라면 통고로 끝낼 수 있습니다. 만료가 6개월 안이면 권리금 조항도 쓸 수 있습니다.

3. 집합 제한 이력을 시기별로 적어 보십시오. 업종별 조치 공문과 월별 매출을 나란히 놓고, 조치 해제 뒤 회복했는지, 폐업의 다른 원인이 없는지 봅니다. 이 표가 안 맞으면 제11조의2는 접어 두십시오.

4. 건물주와 나눈 말을 모두 모으십시오. "나가도 된다", "새 사람 구해 오라", "그날까지만 내라"는 문자·통화가 합의의 증거입니다. 지금 건물주에게 다시 물어 확인 답을 받아 두는 것도 방법입니다.

5. 금액을 네 칸으로 나누어 계산하십시오. 밀린 돈, 남은 월세, 위약금, 원상복구비를 나누고 해지 시점을 바꾸어 가며 두세 가지로 계산합니다.

6. 새 임차인 후보를 서면으로 제시하십시오. 거절당해도 그 답변이 다음 협상의 근거가 됩니다.

청구서나 소장을 받은 날부터 할 일

• 받은 날 — 내용증명은 수령일을, 소장은 송달일을 기록합니다. 민사소송법 제256조, 제257조에 따라 소장을 받고 30일 안에 답변서를 내지 않으면 변론 없이 판결이 날 수 있습니다. "죄송합니다, 위약금은 나중에 드리겠습니다" 같은 답장은 보내지 마십시오.

• 3일 안 — 철거 공사를 잠시 멈추고 현재 상태와 인수 당시 상태를 사진·영상으로 남깁니다. 건물주가 보낸 견적서는 항목별로 받아 둡니다.

• 1주 안 — 합의가 없었다면 종료일, 위약금 면제, 원상복구 범위, 보증금 정산액, 추가 청구 포기를 적은 합의안을 서면으로 제시합니다. 합의가 있었다면 그 내용을 확인하는 내용증명을 보냅니다.

• 2주 안 — 인도 시점을 확정합니다. 열쇠를 넘기거나 비밀번호를 알린 기록을 남겨 인도일 분쟁을 막습니다.

• 30일 안 — 소장을 받았다면 해지 시점, 합의 해지, 위약금 성격, 공제 금액을 담은 답변서를 냅니다. 공정증서가 있으면 강제집행이 먼저 올 수 있으므로 청구이의와 집행정지까지 검토합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

월세가 작고 남은 기간이 짧으며 건물주가 대화에 응한다면 합의서 한 장으로 끝나는 경우도 있습니다. 그러나 남은 기간이 1년을 넘거나, 계약서에 잔여 기간 전액 위약금이 있거나, 공정증서·연대보증이 걸려 있거나, 이미 폐업신고와 연체가 함께 진행된 사건은 다릅니다. 앞에서 보았듯 같은 조항이 1심에서 3,000만 원이었다가 항소심에서 1억 8,000만 원이 되기도 했고, 3,011만 원이 1,091만 원이 되기도 했습니다. 법인 임차인의 대표이사가 연대보증했다면 폐업 후에도 개인 재산으로 책임이 이어질 수 있어, 첫 답장을 보내기 전에 구조부터 잡아야 합니다.

자주 묻는 질문

장사가 안돼서 폐업했는데 상가 임대차 계약을 바로 해지할 수 있습니까?

아니요, 영업 부진만으로는 바로 해지할 수 없습니다. 상가임대차법 제11조의2는 집합 제한·금지 조치로 인한 폐업에만 적용되므로, 그 외에는 계약서의 해지 조항, 합의, 사정변경, 기간 만료 중 하나가 필요합니다. 서울중앙지방법원 2024가합105374 판결은 이런 주장을 모두 배척했습니다.

코로나 때 피해를 봤는데 지금 폐업해도 상가임대차법 폐업 해지권을 쓸 수 있습니까?

경우에 따라 다르지만 시간이 지날수록 어렵습니다. 조치를 3개월 이상 받았더라도 그로 인한 경제사정의 중대한 변동이 폐업의 주된 원인이어야 하고, 조치 해제 약 2년 뒤 폐관한 2024가합105374 사건은 부정되었습니다. 요건이 맞는다면 폐업 후에 통고해야 합니다(서울중앙지방법원 2023가단5165841).

상가 폐업 후 건물주가 남은 기간 월세를 전부 내라고 하면 다 내야 합니까?

해지 근거가 없다면 원칙적으로 내야 할 위험이 있지만, 합의 종료가 인정되면 그 뒤 월세는 내지 않습니다. 수원지방법원 2025가단505910 판결은 통화와 서면 통지, 10개월간 이의 없음을 근거로 전부 기각했고, 인천지방법원 2025나53944 판결은 퇴거일 기준 정산 합의를 인정했습니다. 건물주와 주고받은 기록이 결론을 가릅니다.

상가 중도해지 위약금이 3개월치로 적혀 있으면 감액받을 수 있습니까?

쉽지 않습니다. 서울중앙지방법원 2024가단5465562 판결은 3개월분이 거래관행에 크게 벗어나지 않는다며 감액하지 않았습니다. 다만 합의 해지라면 조항 자체가 적용되지 않을 수 있고(대법원 2017다220416), 약관이면 무효를 주장할 수 있습니다(대법원 2009다20475).

새 임차인을 구해 왔는데 건물주가 거절하면 남은 월세는 어떻게 됩니까?

거절만으로 월세 의무가 없어지지는 않습니다. 다만 만료 6개월 전부터는 정당한 사유 없는 거절이 권리금 회수 방해가 되어 손해배상을 청구할 수 있습니다(상가임대차법 제10조의4). 서울중앙지방법원 2020가단5157306 판결은 3,740만 원을 인정했으나 항소심은 강제조정으로 끝났습니다.

폐업신고를 먼저 하면 상가 보증금을 못 돌려받게 됩니까?

아니요, 건물주에 대한 보증금 반환 청구권은 그대로입니다. 다만 사업자등록이 대항력·우선변제권의 존속요건이어서 폐업하면 경매 등에서 제3자에게 주장하지 못하게 될 수 있습니다(대법원 2006다56299). 건물에 담보가 많다면 폐업 시점을 먼저 상의하시기 바랍니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 서울중앙지방법원 2023. 12. 15. 선고 2023가단5165841 판결 — 제11조의2 폐업 전 통고 부적법, 폐업 후 소장 송달로 3개월 뒤 해지 (항소심 서울중앙지방법원 2024나1353 항소기각, 엘박스 기준 확정)

• 서울중앙지방법원 2025. 7. 25. 선고 2024가합105374, 2025가합9680 판결 — 조치 해제 2년 뒤 폐관, 해지권·사정변경 부정, 장래 차임 인용 (서울고등법원 2025나209288, 209289 항소기각, 대법원 2026다205135, 205136 등재, 엘박스 기준 확정)

• 서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결 — 매출 90% 감소, 불가항력 조항·사정변경 해지 인정 (항소, 상급심 결과 미확인)

• 수원지방법원 2026. 4. 15. 선고 2025가단505910 판결 — 냉동창고, 합의 종료 인정, 잔여 차임·위약금 기각 (수원지방법원 2026나52210 항소각하결정, 대법원 2026마8038 등재, 확정 미확인)

• 인천지방법원 2025. 8. 12. 선고 2023가단307603 판결, 인천지방법원 2026. 8. 19. 선고 2025나53944 판결 — 합의 해지에 위약벌 부적용, 항소심에서 임대료 정산 합의 인정 (1심 일부 취소, 엘박스 기준 확정)

• 서울중앙지방법원 2026. 6. 5. 선고 2024가단5465562 판결 — 합의 해지 불성립, 3개월 위약금 인정, 원상복구비 40%, 지체 15일 (상급심 확인 안 됨, 확정 미확인)

• 의정부지방법원 2026. 8. 11. 선고 2025가단105297 판결 — 전대차 폐업, 위약금 2,000만 원을 1,000만 원으로 감액, 잔여 전대료 인정 (확정 미확인)

• 서울중앙지방법원 2021. 5. 10. 선고 2020가단5118394 판결, 서울중앙지방법원 2022. 12. 13. 선고 2021나32820 판결 — 1심 합계 3,000만 원 감액을 항소심이 변경, 위약벌 1억 2,000만 원 전액과 지연 손해금 6,000만 원 (엘박스 기준 확정)

• 서울중앙지방법원 2021. 9. 8. 선고 2020가단5157306 판결 — 신규임차인 거절, 권리금 손해 40% 책임 제한 (항소심 서울중앙지방법원 2021나61521 강제조정)

• 대법원 2021. 5. 7. 선고 2017다220416 판결 — 위약금 약정은 합의 해제·해지에 원칙적으로 부적용

• 대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다274270, 274287 판결 — 합의해지 요건, 조건에 관한 합의까지 있어야 함

• 대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 — 경제 상황 변화만으로 사정변경 해지 불가

• 대법원 2022. 7. 21. 선고 2018다248855, 248862 전원합의체 판결 — 위약벌 판단 기준, 감액 유추적용 부정

• 대법원 2018. 10. 12. 선고 2016다257978 판결, 대법원 2020. 11. 12. 선고 2017다275270 판결 — 두 성격을 함께 가진 위약금의 전체 감액, 직권 감액

• 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결 — 약관상 위약금·위약벌 무효 가능 (원심 창원지방법원 2008나12228, 12235 판결 피고 패소 부분 파기환송)

• 대법원 1991. 3. 27. 선고 90다14478 판결 — '부당히 과다'의 판단 기준

• 대법원 2025. 7. 18. 선고 2022다311736 판결 — 회생 임차인, 10%로 감액된 손해배상 예정액 공제 인정·위약벌 공제 부정 (원심 서울고등법원 2022나2016305 판결 일부 파기환송)

• 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결, 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결 — 확정적 거절 시 주선 불요, 3기 연체 사실과 갱신 거절

• 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결 — 만료 1개월 내 임차인 갱신거절 통지로 만료일 종료

• 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결, 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결, 대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결, 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결 — 원상회복 범위, 지체 손해 범위, 폐업신고 협력의무

• 대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결, 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결, 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결 — 폐업과 대항력, 보증금을 이유로 한 차임 거절 불가, 3기 연체 해지권

• 법령 — 상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조, 제6조, 제10조, 제10조의4, 제10조의8, 제11조, 제11조의2; 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조; 민법 제398조, 제615조, 제628조, 제635조, 제636조, 제639조, 제654조; 약관의 규제에 관한 법률 제6조, 제8조; 민사소송법 제256조, 제257조 (2026년 11월 5일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 계약서와 특약에서 만료일, 갱신 상태, 해지·위약금·손해배상·원상복구 조항을 확인합니다. 그다음 폐업신고일, 영업 중단일, 실제 퇴거일, 열쇠를 넘긴 날, 마지막 월세 납부일을 시간순으로 맞춥니다. 건물주와의 문자·통화에서 종료에 관한 말이 언제 어떻게 오갔는지, 새 임차인 이야기가 있었는지, 건물주가 이미 새 계약을 맺었는지도 확인합니다. 공정증서·연대보증 여부와 건물 등기부의 담보 상황까지 보면 사건의 크기가 나옵니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 종료 시점과 금액의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 종료 시점입니다. 건물주는 계약이 만료일까지 살아 있다고 하므로, 저는 제11조의2, 계약서 해지 조항, 합의 해지, 만료·갱신 통지를 차례로 대입해 가장 이른 종료일을 찾고, 대화 기록을 시간순으로 엮어 그날을 증명합니다. 합의 해지가 약하면 무리해서 내세우기보다 예비적 주장으로 돌립니다. 둘째, 금액입니다. 위약금 조항은 별도 손해배상 조항과의 관계부터 보아 위약벌 판단을 차단하고, 약관 여부를 확인하며, 새 임차인 입주 시점으로 실제 공실 손해를 계산해 감액을 주장합니다. 원상복구비는 견적을 항목별로 나누어 내가 설치하지 않은 부분, 통상 마모, 부가세, 지체 기간을 떼어 냅니다. 소송 전이라면 이 계산표를 근거로 합의서를 설계해 위약금 면제와 추가 청구 포기까지 문서에 넣는 것을 우선합니다. 다툼이 끝나도 남는 보증금 회수와 연대보증 책임까지 함께 정리합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 같은 폐업이라도 문자 한 줄과 서류 순서로 결론이 갈립니다. 해지 통고를 폐업보다 먼저 보낸 것, 해지 신청서에 정산 합의를 적지 않은 것, 각서에 복구 방법을 약속한 것이 모두 판결문에 그대로 근거로 올라 있습니다. 법무법인 도모도 상가 임대차와 보증금 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 계약서와 기록에 따라 사건마다 다릅니다. 폐업신고서를 내기 전에, 건물주에게 답장을 보내기 전에, 철거 공사를 시작하기 전에 상담하시는 것이 비용을 줄이는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

가게를 접는 일만으로도 충분히 힘든데, 남은 월세와 위약금 청구서까지 받으면 무엇부터 해야 할지 막막합니다. 이 글의 판결들은 같은 상황에서도 수억 원을 물게 된 사건과 전부 기각된 사건이 있었다는 실제 기록이고, 그 차이는 대개 종료일을 어떻게 만들고 무엇을 문서로 남겼는지에서 나왔습니다.

건물주와 마지막 이야기를 나누기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 대화 기록을 함께 정리해 계약에서 벗어날 수 있는 가장 이른 날짜와 실제 부담할 금액을 계산하고, 합의서로 끝낼지 소송으로 다툴지 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 상가 임대차 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 소장이 접수되었거나 건물주에게서 내용증명을 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 임대차계약서와 특약, 건물주와 주고받은 문자·카카오톡, 건물주의 내용증명이나 소장, 원상복구 견적서, 폐업사실증명, 월세 이체 내역, 월별 매출 자료, 인수 당시 점포 사진을 가져오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.