집주인이 대출·매매 때문에 '전입신고 잠깐 빼 달라'고 해서 옮겼는데 근저당이 먼저 들어왔다면 — 대항력을 잃은 판결과 가족 주민등록으로 지킨 판결, 재전입 순위와 집주인·중개사 책임

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 집주인이 대출이나 매매 때문에 부탁해서 세입자가 전입신고를 잠깐 다른 곳으로 옮겼다면, 그 집에 계속 살았고 며칠 만에 돌아왔더라도 대항력은 전출한 때 사라지고 재전입한 때부터 새로 생깁니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결). 다만 배우자나 자녀가 그 집에 살면서 주민등록을 그대로 두었다면 대항력이 유지되고(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결), 세입자 모르게 남이 옮긴 경우도 유지되므로(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결), 먼저 주민등록 이력과 전출 경위를 확인해야 합니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 34건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

"은행에서 세입자가 있으면 대출이 안 나온다고 합니다. 사흘만 다른 데로 옮겨 주시면 바로 다시 넣으시면 됩니다." 이런 전화를 받고 친척 집이나 지인 집으로 전입신고를 옮겼다가, 나중에 등기부를 보고 근저당이 들어온 것을 알게 되는 분들이 있습니다. 짐은 그대로이고 잠만 다른 데서 잔 것도 아니니 달라진 것이 없다고 생각하기 쉽습니다. 집주인이 부탁했으니 집주인이 책임지겠지 하고 넘기는 분도 많습니다. 판결은 그렇게 보지 않았습니다. 이 글은 '잠깐 빼 달라'는 부탁에 응한 세입자가 진 판결과 가족 주민등록으로 지킨 판결, 재전입 뒤 순위 계산, 집주인과 중개사에게 물을 수 있는 책임을 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

집주인 부탁으로 며칠만 옮겼는데 대항력이 없어집니까 — 세입자 본인의 뜻으로 세대 전원이 옮겼다면 원칙적으로 없어집니다. 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결은 집을 계속 점유했더라도 주민등록을 옮기면 대항력이 유지되지 않는다고 했고, 수원지방법원 2020. 12. 17. 선고 2020가단549663 판결은 7일 전출도 같게 보았습니다. 가족이 남은 경우와 남이 몰래 옮긴 경우는 예외입니다.

다시 전입하면 예전 순위로 돌아갑니까 — 돌아가지 않습니다. 재전입 때부터 새로운 대항력이 생깁니다(대법원 97다43468). 다만 전출 전에 받아 둔 확정일자가 있고 같은 임대차가 이어진다면 재전입 뒤에 들어온 근저당보다는 앞섭니다(대법원 1998. 12. 11. 선고 98다34584 판결).

집주인에게 보증금과 손해를 물을 수 있습니까 — 임대차 관계에 따른 보증금 반환 청구는 그대로 남고, 속여서 전출시킨 사정이 드러나면 사기죄가 인정된 판결도 있습니다(수원지방법원 2021. 4. 14. 선고 2020노7105 판결). 그러나 집주인의 재산이 없으면 판결만으로 돈이 돌아오지 않고, 민사·형사 책임이 인정되어도 사라진 순위가 살아나지는 않습니다.

집주인은 왜 빼 달라고 하고, 법은 어떻게 봅니까

금융회사는 담보주택에 근저당을 설정할 때 전입세대확인서로 그 집에 주민등록된 세대를 확인할 수 있습니다(주민등록법 제29조의2 제2항 제3호 다목). 대항력 있는 세입자가 있으면 그 보증금만큼 담보가치가 깎이니, 집주인 입장에서는 세입자의 주민등록이 빠진 순간에 근저당을 넣어야 대출이 더 나옵니다. '서류상 잠깐'이라는 말의 실체가 이것입니다.

법의 기준은 세 층입니다. 첫째, 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다고 정합니다. 대법원 86다카1695 판결은 이 두 요건이 대항력을 취득할 때만이 아니라 유지하기 위해서도 계속 있어야 한다고 했습니다. 등기가 없는 임대차는 주민등록이 바깥에 드러나는 유일한 표시이기 때문입니다.

둘째, 제3조의2 제2항의 우선변제권은 그 대항요건에 확정일자를 더해 얻는 권리입니다. 대항요건이 끊기면 우선변제권도 함께 흔들립니다. 셋째, 제8조의 소액보증금 최우선변제는 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 하고, 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결에 따르면 배당요구 종기까지 유지되어야 합니다.

"어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고" — 대법원 97다43468

'어떤 이유에서든지'라는 표현이 무겁습니다. 이 사건의 세입자는 근저당이 들어오기 전인 1995년에 전입해 있었습니다. 근저당은 1995. 12. 16.에 설정되었고, 세입자는 그 뒤인 1996. 1. 26. 옮겼다가 2. 27. 돌아왔습니다. 대법원은 세입자가 근저당권자보다 우선할 수 없다고 판단했습니다. 빠져 있는 동안 들어온 근저당만 앞서는 것이 아니라, 이미 내 뒤에 있던 근저당도 내가 빠지는 순간 앞으로 옵니다. 대출 시점만 따져서는 위험을 다 볼 수 없는 이유입니다.

첫 번째 사례 — 대출 때문에 두 달 옮겼다가 낙찰자에게 집을 내주라는 판결을 받았습니다

대전지방법원 천안지원 2004. 9. 2. 선고 2004가단12178 판결의 사건입니다. A씨는 1998년 보증금 7,000만 원에 집을 빌려 전입신고를 하고 살았습니다. 집주인은 보험회사에서 대출을 받을 수 있도록 주민등록을 잠시만 옮겨 달라고 부탁했고, A씨는 1999. 5. 11. 전출신고를 했습니다. 다음 날 채권최고액 6,890만 원의 1순위 근저당이 설정되었고, 7. 9.에 910만 원의 2순위 근저당이 더 붙었습니다. A씨는 7. 19.에 다시 전입했습니다.

그 뒤 공매에서 집을 산 매수인이 집을 비우라고 소송을 냈습니다. 매각대금 중 7,000만 원이 A씨 몫으로 배분되었지만 매수인의 명도확인서가 없어 지급이 막힌 상태였습니다. A씨는 보증금을 실제로 받기 전에는 나갈 수 없다고 항변했지만, 법원은 대항력의 기준이 재전입 시점이고 1순위 근저당이 그보다 앞서므로 임차권은 매각으로 소멸했다고 보았습니다. 매각대금에서 배당받는 것은 별개라도, 매수인에게 보증금과 맞바꾸자고 주장할 수는 없다는 것입니다. 집주인의 부탁이었다는 사정은 결론을 바꾸지 못했습니다.

두 번째 사례 — 집주인은 실형을 받았지만 보증금 9,000만 원 가까이는 돌아오지 않았습니다

수원지방법원 2020노7105 판결의 여주 아파트 사건입니다. 세입자 B씨의 보증금은 1억 3,000만 원이었습니다. 집주인은 2015년에 "기존 대출금을 갚으려고 금리가 낮은 곳에서 다시 대출을 받으니 잠시 주소를 옮겨 달라"고 말했고, 실제 목적은 추가 대출이었습니다. B씨 가족은 11일간 옮겼고, 그사이 채권최고액이 2억 400만 원에서 2억 4,360만 원으로 늘었습니다. 2018년에도 "예전처럼 잠시 옮기면 문제없다"는 말에 14일간 옮겼고, 채권최고액 5,330만 원의 근저당이 더 들어왔습니다.

집은 경매로 넘어가 약 3억 1,291만 원에 매각되었고, B씨가 배당받은 돈은 41,846,761원이었습니다. 항소심은 사기를 유죄로 보고 징역 7월을 선고했습니다. 눈여겨볼 대목은 피해액 계산입니다. 원심은 각 범행의 재산상 이익을 보증금 1억 3,000만 원으로 보았지만, 항소심은 늘어난 채권최고액 3,960만 원과 5,330만 원으로 좁히면서 원심판결을 파기하고 다시 판결했습니다. 형량은 징역 8월에서 7월이 되었습니다. 첫 전출 때 이미 앞에 있던 근저당은 전출 때문에 생긴 피해가 아니라는 취지이므로, 전출로 밀린 금액과 원래 뒤에 있던 금액을 나눠 계산해야 합니다.

이 판결은 한 가지를 더 보여 줍니다. B씨의 가족 가운데 일부가 남아 있던 시기에는 대항력이 유지되었지만, 남아 있던 가족까지 2013. 5. 20. 전출했다가 이틀 뒤 돌아오자 법원은 그때 권리가 새로 시작되었다고 보았습니다. 이틀로도 끊어집니다.

세 번째 사례 — '준공검사 때문'이라는 말과 끝내 거절한 세입자

창원지방법원 2020. 10. 20. 선고 2019고단4106, 2020고단175 판결은 집주인이 아니라 중개보조원들이 처벌받은 사건입니다. 김해의 다가구주택 두 집에 각 보증금 9,500만 원으로 입주한 세입자들에게 중개보조원들은 "준공검사를 받아야 하니 잠시 전출했다가 다시 전입해 달라"고 했습니다. 전출 당일 채권최고액 2억 800만 원, 3억 7,700만 원, 3억 3,000만 원의 근저당이 설정되었습니다.

피고인들은 건물주 대출 때문에 잠시 빼 달라고 요청했고 세입자들이 승낙했을 뿐이라고 주장했습니다. 법원은 대출 규모와 보증금이 후순위로 밀린다는 점을 설명하지 않고 별일 아닌 것처럼 요청했다면 기망과 미필적 편취 범의가 인정된다고 보아 각 징역 1년에 집행유예 2년을 선고했습니다. 양형 이유에는 "중개업무에서 가장 필수적인 '전입신고'와 대항력에 관한 확인 및 설명을 누락한 잘못이 크고"라는 문장이 있습니다. 반면 건물주와 관리인은 기망에 직접 개입한 증거가 없어 불기소되었습니다. 누가 어떤 말을 했는지가 책임의 방향을 가른 것입니다.

부산고등법원 2025. 9. 10. 선고 (창원)2023노488 판결은 거절한 세입자가 등장합니다. 29개 호실 오피스텔을 담보로 13억 원을 대출받는 과정에서, 보증금 8,000만 원의 세입자는 재전입 뒤 임대인 측의 거듭된 전출 요청을 거절했습니다. 이 호실에 전입자가 없는 것처럼 전입세대열람내역서가 위조되어 금융기관에 제출되었고, 대출 담당 직원은 공모가 인정되어 징역 3년과 벌금 2,100만 원을 선고받았습니다(대법원 2025도15316 상고기각). 다른 세입자는 "담보대출 문제 때문에 옮겨 달라"는 중개보조인 요청에 7일간 전출했다고 진술했습니다. 등기상 소유자는 다른 사람이 자기 행세를 했다는 사정 등으로 항소심에서 무죄를 받았으니(원심 창원지방법원 2023고합55 파기), 계약서 명의만 보고 상대를 단정해서도 안 됩니다.

네 번째 사례 — 중개사에게 70%를 물렸지만 손해는 보증금 전액이 아니었습니다

창원지방법원 통영지원 2024. 10. 8. 선고 2021가단13058 판결과 그 항소심인 창원지방법원 2025. 4. 4. 선고 2024나115868 판결의 사건입니다. C씨는 부산 사하구 오피스텔을 보증금 5,500만 원에 빌렸습니다. 계약서에는 소유권이 변경될 때 대출 등 업무에 협조한다는 특약이 있었고, 중개사는 "집주인이 바뀌면 주소를 이전하여야 한다. 보증금은 걱정하지 않아도 된다"는 취지로 설명했습니다. 매매 때문에 빼 달라는 전형입니다. C씨가 옮긴 사이 새 소유자가 근저당을 설정했고, 경매 배당에서 C씨는 한 푼도 받지 못했습니다. 2019년에 다시 전출하는 바람에 소액보증금 2,000만 원도 받지 못했습니다.

법원은 전출에 따른 대항력 상실과 보증금 회수 위험을 설명할 의무를 어긴 중개사의 손해배상책임을 인정하고(공인중개사법 제30조 제1항, 제33조 제1항 제4호), 공제사업자도 함께 지급하라고 했습니다. 다만 손해액은 '전출하지 않았다면 받았을 금액'인 23,545,193원으로 계산했습니다. 기존 근저당이 원래 앞에 있었기 때문입니다. C씨도 전출 여부를 신중하게 결정하지 않은 잘못이 있다며 책임을 70%로 제한해, 인정액은 16,481,635원이었습니다. 항소심은 이 결론을 유지하고 공제사업자의 지연손해금 시작일만 고쳤습니다. 판결문에 적힌 관련 형사사건에서 이 중개사는 사기방조는 무죄, 공인중개사법위반은 유죄로 벌금 500만 원이 확정되었습니다. 설명의무 위반이 곧 사기는 아니지만, 민사 책임은 따로 성립한다는 뜻입니다.

다섯 번째 사례 — 가족의 주민등록이 남아 있어 이긴 판결들

이제 반대편입니다. 대법원 95다30338 판결은 임차인만 일시 전출하고 아들과 어머니의 주민등록이 남아 있던 사건에서, 임차인 본인의 주민등록만 보고 소액임차인 지위를 부정한 원심을 파기했습니다.

"그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼" — 대법원 95다30338

대법원 1998. 6. 12. 선고 98다5968 판결은 더 나아갑니다. 보증금 2,700만 원의 임차인인 어머니가 다른 곳으로 아예 이사했어도, 가족인 딸이 집을 점유하며 주민등록을 유지했다면 근저당에 기한 경매의 낙찰자에게 대항할 수 있다고 보아 명도 판결을 파기했습니다.

하급심도 같습니다. 대구지방법원 상주지원 2023. 9. 19. 선고 2023가단6238 판결의 D씨는 보증금 2,000만 원의 세입자로, 2017. 7. 14.부터 11. 30.까지 혼자 부산으로 주민등록을 옮겼습니다. 그보다 앞선 2017. 2. 14.에 설정된 채권최고액 1억 5,000만 원의 근저당보다 우선하는지가 다투어졌는데, 법원은 자녀 등 가족의 주민등록이 2009년부터 계속되었다며 근저당권자 배당액 9,316,748원을 지우고 D씨 배당을 18,633,495원으로 고쳤습니다. 대구지방법원 2018. 11. 30. 선고 2018가단11906 판결은 사실혼 배우자의 주민등록도 대항력을 유지시킨다고 보아, 보증금 1,000만 원의 소액임차인에게 1,000만 원 배당을 인정했습니다. 다만 이 판결에서 법원은 함께 생활하고 나중에 혼인신고까지 한 사정을 근거로 사실혼을 먼저 인정했습니다. 동거인이면 다 된다는 뜻은 아닙니다.

여섯 번째 사례 — 자녀를 남겼어도 끊어진 판결과 살지 않아 진 판결

가족을 남겼다고 끝이 아닙니다. 인천지방법원 부천지원 2013. 9. 26. 선고 2013가합3711 판결과 서울고등법원 2014. 4. 24. 선고 2013나2023912 판결의 세입자는 2008. 6. 18. 미성년 자녀들을 남기고 전출했습니다. 그런데 이혼한 배우자가 친권자로 변경되면서 8. 28. 자녀들의 주민등록을 자기 주소로 옮겼고, 세입자는 11. 7.에야 돌아왔습니다. 세입자는 자기 뜻이 아니었다고 주장했지만, 항소심은 주민등록 없이 대항력을 인정하는 예외를 넓게 볼 수 없다고 하며 배당을 인정하지 않았습니다. 빠진 기간 내내 집에 남은 가족의 주민등록이 하루도 빠짐없이 이어져야 합니다.

점유도 함께 봅니다. 대구지방법원 2008. 6. 13. 선고 2007가단123315 판결은 보증금 일부를 담보받으려 빈 호실을 빌려 가재도구만 옮기고 실제로 살지 않은 사람의 주민등록으로는 대항요건을 갖추지 못한다고 보았습니다. 같은 판결은 다른 세입자가 2007. 2. 9.부터 3. 27.까지 전출했다가 돌아온 경우 재전입 때 새 대항력을 얻었을 뿐이라며 후순위로 판단했습니다. 그래서 가족이 실제로 살았다는 관리비·우편물·학교 기록 같은 자료까지 있어야 안전합니다.

다만 가족을 남기는 방법을 '해결책'으로 생각해서는 안 됩니다. 전입세대확인서에 세대가 남아 있으면 집주인이 원하는 대출 목적은 이루어지지 않습니다. 은행에는 세입자가 없다고 말하면서 뒤로 가족을 남긴다면, 뒤에서 보는 서류 문제로 이어질 수 있습니다.

나 몰래 옮겼다면 유지되고, 내가 동의했다면 사라집니다

대법원 2000다37012 판결의 집주인은 추가 대출을 위해 세입자 동의 없이 퇴거 신고를 했다가 대출 뒤 다시 전입 신고를 했습니다. 대법원은 주민등록이 임차인 의사에 의하지 않고 제3자에 의해 임의로 옮겨졌고 임차인에게 책임을 물을 사유도 없다면 대항력이 유지된다고 하여, 그사이 2순위 근저당을 받은 금융기관의 건물명도 청구를 배척한 원심을 유지했습니다. 마산지방법원 1989. 6. 13. 선고 88나4472, 4489 판결도 은행 대출을 유리하게 받으려 분양자가 세입자 몰래 주소를 옮긴 사건에서 보증금 800만 원의 대항력을 인정했습니다.

그래서 전출신고를 누가 어떻게 했는지가 첫 쟁점입니다. 신분증이나 도장을 내주었거나 "알아서 해 달라"고 했다면 '몰래'라고 하기 어렵습니다. 수원지방법원 2020가단549663 판결의 세입자는 보증금이 3억 7,000만 원이었는데 배우자의 잘못된 지시로 7일 옮겼을 뿐 집은 계속 점유했다고 주장했으나, 법원은 의사와 무관한 제3자의 이전으로 볼 수 없다며 청구를 기각했습니다. 서울남부지방법원 2008. 9. 26. 선고 2008가단62933 판결은 12일 전출한 세입자의 부당이득 주장에 스스로 대항력을 소멸시켰다고 답했습니다. 속아서 옮긴 경우는 어떻습니까. 앞의 사기 판결들은 집주인이나 중개보조원을 처벌하면서도 세입자가 대항력을 잃었음을 전제로 합니다. 속았다는 사정은 책임을 묻는 근거이지, 사라진 순위를 되살리는 근거로 인정한 판결은 찾지 못했습니다.

재전입하면 순위는 이렇게 계산합니다

• 대항력 — 재전입 신고 다음 날 오전 0시부터 새로 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결). 그 전에 설정된 근저당·가압류 등보다 뒤입니다.

• 확정일자 — 전출 전에 받아 두었고 같은 임대차가 이어진다면 재전입 때 다시 받지 않아도 재전입 뒤 담보권자보다는 우선합니다. 대법원 98다34584 판결의 세입자는 9일 전출 후 돌아왔고, 그 뒤 약 4개월 후 설정된 근저당보다 앞섰습니다. 그 사이에 재계약서를 새로 쓰면서 금액이 늘었다면 늘어난 부분은 따로 따져야 합니다.

• 소액보증금 — 경매신청 등기 전에 다시 대항요건을 갖추었다면 후순위라도 최우선변제를 받을 길이 남습니다(제8조 제1항). 다만 소액 여부는 현재가 아니라 담보물권을 취득한 때의 기준으로 정해지므로(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 참조), 현행 시행령 제10조·제11조의 금액만 보고 판단해서는 안 됩니다. 현행 기준은 예를 들어 과밀억제권역과 용인·화성·김포가 보증금 1억 4,500만 원 이하에 4,800만 원까지이고, 근저당 설정일이 과거라면 더 낮을 수 있습니다.

• 유지 기간 — 최우선변제를 받으려면 배당요구 종기까지 대항요건이 이어져야 합니다(대법원 95다44597). 통영 사건의 C씨가 2,000만 원을 놓친 지점입니다. 다시 나갈 일이 있으면 임대차 종료 뒤 임차권등기명령을 받아 등기까지 마친 다음 움직여야 합니다(제3조의3 제5항).

• 배당 절차 — 세입자의 우선변제는 배당요구로 행사합니다(민사집행법 제88조 제1항). 배당표가 잘못되었다면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소 제기 증명을 내야 합니다(같은 법 제154조 제3항).

은행 서류가 끼면 — 무상거주확인서와 전세대출

'전입은 안 빼도 되니 은행에 낼 무상거주확인서만 써 달라'는 것도 같은 부탁의 다른 얼굴입니다. 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결의 세입자는 보증금 2억 4,000만 원으로 먼저 전입과 확정일자를 갖추었는데, 집주인 부탁으로 은행에 임대차 관계가 없다는 확인서를 써 주었습니다. 경매 배당표에는 2억 4,000만 원이 올랐으나 은행의 배당이의 소송에서 0원으로 경정되었고, 낙찰자에게 대항력을 주장해 버티려 하자 대법원은 신의칙에 반한다고 했습니다. 원심인 수원지방법원 2016. 8. 25. 선고 2015나27191 판결은 집을 넘기는 것에 더해 부당이득 40,336,000원과 집을 넘길 때까지 하루 59,546원을 지급하라고 했습니다.

대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결도 보증금 4,000만 원의 상가 임차인이 쓴 무상거주확인서가 경매법원에 제출되어 매수인의 신뢰에 반영되었다면 동시이행 항변이 허용되지 않는다고 하여 원심 의정부지방법원 2015나54463 판결을 파기했습니다. 반대로 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결은 은행 직원 조사 때 임대차를 숨겼어도 경매절차에서 임대차가 분명히 드러났다면 신의칙 위반이 아니라고 했습니다. 결국 서류가 경매 매수인에게까지 어떻게 반영되었는지로 갈립니다. 집주인 쪽 위험도 작지 않습니다. 서울고등법원 2017. 5. 18. 선고 2016노3590 판결은 허위 무상거주확인서와 위조 임대차계약서로 저축은행에서 합계 72억 원을 받아 낸 임대인에게 사기 등으로 징역 3년을 선고했고, 대법원 2017. 9. 26. 선고 2017도8449 판결로 유지되었습니다.

전세대출이 있으면 일이 더 커집니다. 서울중앙지방법원 2022. 6. 22. 선고 2021가단5040160 판결에서는 보증금 1억 6,000만 원, 대출 1억 2,800만 원의 세입자가 전입 13일 만에 전출했고 같은 날 채권최고액 1억 3,500만 원의 근저당이 들어왔습니다. 법원은 나중에 재전입했어도 주택도시보증공사의 면책 사유가 사라지지 않는다고 보았습니다. 서울중앙지방법원 2025. 5. 14. 선고 2020가단5226240 판결은 5억 원 임대차의 세입자와 어머니가 "전전세 때문에 주소를 잠시 옮겨 달라는 말을 들었을 뿐 피해자"라고 주장한 사건입니다. 법원은 임대차 시작 2주 만의 전출, 보증금 일부만 지급, 3,000만 원 수령 등을 들어 허위 임대차 공모를 인정하고 세입자 측에 4억 원 남짓의 구상 책임을 지웠습니다(항소심 서울중앙지방법원 2025나8114 항소기각, 대법원 2026다201373 결과 미확인). 정상적인 세입자에게 그대로 옮겨 적을 사건은 아니지만, 대출 약정의 주채무자라는 사실은 '속았다'는 말로 없어지지 않습니다.

매매 때문에 먼저 나가 달라는 경우 — 전출과 돈의 순서

집을 팔면서 '잔금 때문에 먼저 주소를 빼 달라'는 요구도 흔합니다. 서울동부지방법원 2023. 10. 25. 선고 2022나20308 판결의 E씨는 광진구 주택을 보증금 2,000만 원, 월 60만 원에 빌렸고 기간이 10개월가량 남아 있었습니다. 집주인은 15억 6,000만 원에 집을 팔며 위약금 부담이 있는 특약을 넣었고, 협의 끝에 합의금을 포함한 2억 2,500만 원을 주기로 하고 아들이 보증했습니다. E씨는 2020. 11. 27. 전출했고 11. 30. 소유권이 넘어갔는데, 집주인은 2,500만 원만 보냈습니다. E씨는 다시 전입해 짐을 풀었지만 소유권 이전을 고려해 도로 나왔습니다.

법원은 나머지 2억 원 지급을 명했고, 대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다301712 판결은 일부 이유를 달리하면서도 합의가 유효하다는 결론을 유지했습니다. E씨가 이긴 배경에는 서면 합의와 보증인이 있었습니다. 합의서 없이 말로 옮겼다면 사정이 달랐을 것입니다. 원칙은 단순합니다. 돈이 먼저, 전출은 그다음입니다. 이 판결문이 작성될 당시 집주인은 관련 사기 형사사건 1심에서 무죄를 받고 항소심이 진행 중이었으니, 민사와 형사의 결론이 같으리라 기대해서도 안 됩니다.

집주인·중개사에게 물을 수 있는 책임

집주인 민사 — 임대차가 끝나면 보증금 반환 청구는 순위와 상관없이 집주인에게 할 수 있습니다. 근저당이 집주인의 거짓말로 앞섰다면 민법 제750조의 불법행위도 함께 주장합니다. 고의로 속인 사람이 피해자의 부주의를 이유로 책임을 줄여 달라고 하는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다는 대법원 1995. 11. 14. 선고 95다30352 판결도 쓸 수 있습니다. 통영 사건의 70% 제한은 과실로 설명의무를 어긴 중개사 사건이었으므로 경우가 다릅니다. 시효는 민법 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위일부터 10년입니다. 통영 사건 1심은 손해가 생긴 때를 배당일로 보았습니다.

사기 고소 — 형법 제347조는 현재 20년 이하의 징역 또는 5,000만 원 이하의 벌금을 정합니다. 쟁점은 전출 부탁 자체가 아니라 그때 대출 규모와 목적을 숨겼는지, 후순위 위험을 알리지 않았는지, 돈을 돌려줄 능력과 의사가 있었는지입니다. 대출 목적을 사실대로 말했고 세입자가 위험을 알고 동의했다면 기망이 부정될 수 있습니다. 사기 고소는 경찰이 불송치할 수 있는 사건이고, 그 통지를 받으면 3개월 안에 이의신청을 할 수 있습니다(형사소송법 제245조의7 제3항). 이의신청이 있으면 사건은 공소청 검사에게 송치됩니다.

중개사 — 앞의 창원 사건처럼 중개보조원의 행위도 문제가 됩니다. 계약 때 받은 중개대상물 확인·설명서와 공제증서를 확인하고, 설명 내용이 담긴 문자를 모으십시오. 공제금 청구 시효를 3년으로 본 통영 판결이 참고가 됩니다.

세입자 쪽 주의 — 실제로 살지 않는 곳으로 전입신고를 하면 주민등록법 제37조 제1항 제3호의2(거짓 사실 신고) 문제가 생길 여지가 있습니다. 고소를 준비할 때 이 점과 은행 서류 작성 여부까지 먼저 점검해야 역풍을 막습니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 주민등록초본을 오늘 뽑습니다. 주소 변동 이력이 나오도록 신청해 본인의 전출·재전입 날짜를 적습니다.

2. 세대원 전원의 이력을 맞춥니다. 배우자와 자녀의 초본을 함께 놓고, 그 기간에 하루도 비지 않은 사람이 있는지 봅니다. 있다면 그 사람이 실제 살았다는 자료를 모읍니다.

3. 등기부를 시간순으로 놓습니다. 근저당·가압류·압류의 접수일을 전입일, 전출일, 재전입일, 확정일자와 한 줄로 세웁니다.

4. 누가 신고했는지 확인합니다. 주민센터에 직접 갔는지, 신분증과 위임장을 건넸는지 기억이 아니라 신고 서류로 확인합니다. 내가 모르게 옮겨졌다면 2000다37012 판결의 쟁점입니다.

5. 내 금액을 계산합니다. 집값이나 예상 매각가에서 앞선 근저당 채권최고액과 세금을 빼 보고, 전출이 없었더라면 받았을 금액과의 차이를 냅니다. 이 차이가 손해의 출발점입니다.

6. 내가 서명한 서류를 찾습니다. 무상거주확인서, 임대차 부존재 확인, 전세대출 약정서가 있는지 확인합니다.

7. 지금 내 전입이 살아 있는지 봅니다. 아직 옮겨 둔 상태라면 오늘 재전입이 가장 시급합니다.

부탁받은 날, 또는 알게 된 날부터 할 일

• 아직 옮기지 않았다면 오늘 — 답을 미루고 등기부와 대출 규모를 확인하십시오. 거절이 원칙이고, 꼭 응해야 할 사정이 있다면 전출 전에 변호사 검토를 받으십시오. 문자로 "얼마를, 어느 은행에서, 왜 빼야 하는지 적어 달라"고 요청하면 그 답 자체가 증거가 됩니다.

• 이미 옮긴 상태라면 오늘 — 바로 재전입하고 확정일자가 없다면 함께 받으십시오. 대출이 끝나면 연락하겠다는 말을 기다리면 그 사이 근저당이 더 들어올 수 있습니다.

• 사흘 안 — 등기부, 전입세대확인서, 주민등록초본을 발급받고 집주인·중개사와의 문자와 통화 기록을 백업합니다. 앞으로의 통화는 사실 확인 위주로 하고, "제가 동의했습니다" 같은 문장은 남기지 마십시오.

• 1~2주 안 — 근저당이 앞섰다면 집주인과 내용증명으로 대출 상환 계획이나 담보 제공을 요구할지, 계약을 끝낼 수 있는지, 집주인 재산에 가압류가 가능한지 검토합니다. 전세대출이 있으면 약정서의 통지 조항도 확인합니다.

• 경매통지를 받았다면 즉시 — 배당요구 종기를 달력에 적고 그때까지 전입과 거주를 유지합니다. 임대차가 끝나 이사해야 한다면 임차권등기를 먼저 마칩니다. 배당기일에는 출석해 이의하고 1주 안에 소를 제기합니다.

• 기록 — 판결에서 힘을 쓴 것은 기억이 아니었습니다. 여주 사건은 전출 사유로 들은 말과 등기 내역이, 상주 사건은 가족별 주민등록 이력이, 통영 사건은 중개사의 통화 발신 기록이 결론을 받쳤습니다. 받은 문자는 지우지 말고 통화 메모에 날짜를 남기십시오.

여기서부터는 변호사가 필요합니다

근저당이 소액이고 집값에 여유가 있으며 집주인이 바로 말소나 감액에 응한다면 합의로 끝날 수 있습니다. 그러나 경매 통지를 받았거나, 근저당과 보증금 합계가 집값에 가깝거나, 무상거주확인서나 전세대출이 끼어 있거나, 집주인이 연락을 피하는 사건은 다릅니다. 가족 주민등록으로 대항력을 주장할 수 있는지, 나 몰래 옮겨진 것인지, 손해가 얼마인지에 따라 소송 상대와 방식이 달라지기 때문입니다.

섣부른 주장이 불리해지는 대목도 있습니다. 대항력이 없어진 채 낙찰자에게 버티면 부당이득이 날마다 쌓이고, 임대인에게 "그때 제가 동의해서 옮겼다"고 보낸 문자는 '몰래'라는 주장을 막습니다. 은행 서류를 쓴 사실을 숨긴 채 고소하면 고소인 자신이 조사받는 수도 있습니다.

자주 묻는 질문

집주인이 대출 때문에 전입신고를 잠깐 빼 달라는데 일주일만 옮겼다 돌아오면 괜찮습니까?

괜찮지 않습니다. 세대 전원이 옮기면 기간과 무관하게 전출 때 대항력이 사라지고 재전입 때부터 새로 생깁니다(대법원 97다43468). 7일 전출도 같게 본 판결이 있습니다(수원지방법원 2020가단549663). 가족이 살면서 주민등록을 유지한 경우와 세입자 모르게 옮겨진 경우는 다릅니다.

전입신고를 뺐다가 다시 했으면 확정일자도 다시 받아야 합니까?

대개는 다시 받지 않아도 됩니다. 전출 전에 받았고 같은 임대차가 이어지면 재전입 뒤에 들어온 담보권자보다는 우선합니다(대법원 98다34584). 다만 재전입 전에 설정된 근저당보다는 뒤로 갑니다. 재계약으로 보증금이 늘었다면 늘어난 부분의 확정일자는 따로 확인해야 합니다.

남편이나 아이 주민등록만 남기고 저만 옮기면 전세 대항력이 유지됩니까?

가족이 실제로 그 집에 살고 주민등록이 끊기지 않았다면 유지됩니다(대법원 95다30338, 98다5968, 대구지방법원 상주지원 2023가단6238). 남은 가족도 중간에 옮기면 끊어지고(서울고등법원 2013나2023912), 살지 않는 가족의 주민등록만으로는 다툼이 생깁니다.

집주인 부탁으로 전출했는데 근저당이 먼저 들어왔다면 집주인을 사기로 고소할 수 있습니까?

경우에 따라 다릅니다. 대출 목적을 숨기고 거짓 이유로 옮기게 했다면 사기가 인정된 판결이 있습니다(수원지방법원 2020노7105, 창원지방법원 2019고단4106). 대출 규모와 위험을 알고 동의했다면 기망이 부정될 수 있고, 유죄가 나와도 사라진 순위는 살아나지 않으므로 민사와 가압류를 함께 검토합니다.

집주인이 은행에 낼 무상거주확인서를 써 달라는데 전입신고를 안 빼면 써 줘도 됩니까?

써 주지 않는 것이 안전합니다. 전입을 유지해도 그 확인서 때문에 배당이 0원으로 경정되고 낙찰자에게 대항도 못 한 판결이 있습니다(대법원 2016다248431). 다만 경매절차에서 임대차가 분명히 드러나 매수인 신뢰가 없었다면 다툴 여지가 있습니다(대법원 86다카1852).

전입을 잠깐 빼 달라고 한 공인중개사에게도 손해배상을 받을 수 있습니까?

받을 수 있는 경우가 있습니다. 위험을 설명하지 않고 보증금은 걱정 말라고 했다면 중개사와 공제사업자의 공동 책임이 인정되었습니다(창원지방법원 2024나115868). 다만 손해는 보증금 전액이 아니라 전출로 줄어든 금액이고, 세입자 잘못을 들어 30%가 줄어들었습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결 — 대항요건은 유지 요건, 점유 계속만으로 부족 (원심 파기)

• 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결 — 일시 전출로 대항력 소멸, 재전입 때 새로 발생

• 대법원 1998. 12. 11. 선고 98다34584 판결 — 확정일자 재취득 불요, 재전입 뒤 담보권자에 우선

• 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결, 대법원 1998. 6. 12. 선고 98다5968 판결 — 가족 주민등록 존속 시 대항력 유지 (각 원심 파기)

• 대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결, 마산지방법원 1989. 6. 13. 선고 88나4472, 4489 판결 — 세입자 모르게 이전되면 유지 (88나4472 상고기각)

• 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 — 소액임차인 요건의 존속, 소액 범위 기준 시기

• 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결 — 대항력은 다음 날 오전 0시부터

• 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결(원심 수원지방법원 2016. 8. 25. 선고 2015나27191 판결), 대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결(원심 의정부지방법원 2015나54463 파기), 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결 — 무상거주확인서와 신의칙

• 서울고등법원 2017. 5. 18. 선고 2016노3590 판결, 대법원 2017. 9. 26. 선고 2017도8449 판결 — 허위 무상거주확인서 등 대출 사기 유죄, 상고기각

• 대법원 1995. 11. 14. 선고 95다30352 판결 — 고의 불법행위자의 과실상계 주장 제한

• 대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다301712 판결(원심 서울동부지방법원 2023. 10. 25. 선고 2022나20308 판결) — 먼저 전출한 세입자의 합의금 2억 원 인정, 상고기각

• 대전지방법원 천안지원 2004. 9. 2. 선고 2004가단12178 판결 — 임대인 부탁 전출, 재전입 기준, 동시이행 항변 배척 (확정)

• 수원지방법원 2021. 4. 14. 선고 2020노7105 판결 — 임대인 사기, 이익 범위 축소, 징역 7월 (확정, 원심 수원지방법원 안산지원 2020고단2854 파기)

• 창원지방법원 2020. 10. 20. 선고 2019고단4106, 2020고단175 판결 — 중개보조원 사기 유죄 (확정)

• 부산고등법원 2025. 9. 10. 선고 (창원)2023노488 판결 — 전입세대열람내역서 위조 대출, 원심 창원지방법원 2023고합55 파기, 대법원 2025도15316 상고기각

• 창원지방법원 통영지원 2024. 10. 8. 선고 2021가단13058 판결, 창원지방법원 2025. 4. 4. 선고 2024나115868 판결 — 중개사 책임 70%, 항소심은 공제사업자 지연손해금 시작일만 변경 (확정)

• 대구지방법원 상주지원 2023. 9. 19. 선고 2023가단6238 판결, 대구지방법원 2018. 11. 30. 선고 2018가단11906 판결 — 가족·사실혼 배우자 주민등록으로 유지 (각 확정)

• 인천지방법원 부천지원 2013. 9. 26. 선고 2013가합3711 판결, 서울고등법원 2014. 4. 24. 선고 2013나2023912 판결 — 남은 자녀 주민등록도 이전 (항소기각, 상고 여부 미확인)

• 수원지방법원 2020. 12. 17. 선고 2020가단549663 판결, 서울남부지방법원 2008. 9. 26. 선고 2008가단62933 판결, 대구지방법원 2008. 6. 13. 선고 2007가단123315 판결 — 일시 전출 세입자 패소 (각 상급심 결과 미확인)

• 서울중앙지방법원 2022. 6. 22. 선고 2021가단5040160 판결 — 무단 전출과 보증기관 면책 (항소취하 확정)

• 서울중앙지방법원 2025. 5. 14. 선고 2020가단5226240 판결 — 허위 임대차 공모 세입자 구상 책임 (항소기각, 상고심 결과 미확인)

• 법령 — 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제8조; 같은 법 시행령 제10조, 제11조; 주민등록법 제29조의2, 제37조; 민법 제750조, 제766조; 형법 제347조; 형사소송법 제245조의7; 공인중개사법 제30조, 제33조; 민사집행법 제88조, 제154조 (2026년 11월 5일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 세대원 전원의 주민등록초본과 등기부를 나란히 놓습니다. 전입일, 전출일, 재전입일, 확정일자, 근저당 접수일을 한 줄로 세우면 대항력이 살아 있는지, 어느 근저당에 밀렸는지가 드러납니다. 이어서 전출신고를 누가 했는지, 집주인이나 중개사가 어떤 말을 했는지, 무상거주확인서와 전세대출 약정이 있는지, 경매 진행 단계와 배당요구 종기가 언제인지를 확인합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '순위'와 '책임'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 순위입니다. 판결들이 끊어진 대항력을 쉽게 살려 주지 않는 만큼, 가족 주민등록과 실제 거주, 세입자 의사와 무관한 이전처럼 판례가 인정한 통로에 해당하는지부터 자료로 맞춥니다. 해당한다면 배당이의나 명도 방어에서 그 점을 전면에 세웁니다. 해당하지 않는다면 재전입 시점 기준의 우선변제권과 소액보증금 최우선변제로 받을 수 있는 금액을 계산합니다. 둘째, 책임입니다. 전출이 없었다면 받았을 금액과 실제 배당액의 차이를 손해로 특정하고, 집주인의 거짓 설명과 중개사의 설명 누락을 문자·통화·확인설명서로 구분합니다. 민사 소송과 가압류, 공제금 청구, 사기 고소의 순서를 집주인의 재산과 증거 상태에 맞추어 정합니다. 무상거주확인서나 대출 서류가 있으면 의뢰인 자신의 위험까지 먼저 점검하고 움직입니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 날짜 하나로 결론이 갈립니다. 어머니가 이사했어도 딸의 주민등록으로 이긴 사건이 있고, 자녀를 남기고도 자녀 주민등록이 옮겨져 진 사건이 있습니다. 같은 전출을 두고 몰래 옮겨졌는지, 동의했는지에 따라 결론이 정반대로 나왔습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 날짜, 어떤 말에서 나왔는지 확인하기 위해서입니다. 법무법인 도모도 임대차 대항력과 배당을 쟁점으로 한 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 주민등록 이력과 등기부를 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

'잠깐이면 된다'는 부탁은 대개 집주인과의 좋은 관계 속에서 들어옵니다. 그래서 거절하기 어렵고, 옮긴 뒤에도 물어보기가 망설여집니다. 그러나 이 글의 판결들이 보여 주듯 그 며칠이 보증금 수천만 원, 수억 원의 순위를 바꾸었고, 집주인이 처벌받아도 돈이 함께 돌아오지는 않았습니다.

전입신고를 빼 주기 전에, 무상거주확인서에 서명하기 전에, 이미 옮겼다면 집주인에게 동의 문자를 보내기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 지금 살아 있는 권리부터 확인하고 보증금을 지킬 수 있는 순서를 함께 정리해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·배당·보증금 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 경매나 명도 사건이 걸려 있거나 근저당이 먼저 들어온 것을 뒤늦게 아셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 임대차계약서와 확정일자, 세대원 전원의 주소 이력이 나온 주민등록초본, 등기부, 전입세대확인서, 집주인·중개사와 주고받은 문자와 통화 기록, 중개대상물 확인·설명서, 전세대출 약정서, 경매 통지서와 배당표를 가져오시면 첫 상담에서 순위와 손해를 계산해 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.