꼬마빌딩·원룸건물을 샀는데 매도인이 준 임대차 현황표의 월세가 부풀려져 있었다면 — 매매 취소와 시가 차액 배상이 갈린 판결

"건물을 넘겨받고 임차인들 계약서를 하나씩 맞춰 보니 현황표에 적힌 월세가 실제보다 훨씬 많았습니다. 비어 있던 방도 세가 나간 것처럼 적혀 있었고요." 월세 수익을 보고 원룸건물이나 상가주택, 이른바 꼬마빌딩을 산 분들이 잔금 직후 상담실에서 가장 많이 하는 말입니다. 수익형 건물의 값은 결국 월세에서 나오기 때문에, 현황표의 숫자가 틀렸다는 것은 매매대금의 기초가 틀렸다는 뜻입니다. 결론부터 말씀드리면, 매도인 쪽이 월세를 부풀리거나 공실을 숨긴 사실이 증명되고 그 차이가 매수 결정을 좌우할 정도였다면 매매계약을 취소하고 대금을 돌려받을 수 있으며, 계약을 유지하더라도 매수 당시 시가와 매매대금의 차액을 배상받을 수 있습니다. 다만 실제 판결을 보면 같은 '월세 차이'라도 결론이 정반대로 갈립니다. 갈리는 지점은 넷입니다. 매도인이 허위를 알고 만들었는지, 그 차이가 수익률을 얼마나 바꾸었는지, 매수인이 임대차계약서를 확인할 기회가 있었는지, 그리고 배상을 구한다면 건물의 시가를 감정으로 증명할 수 있는지입니다. 꼬마빌딩만을 다룬 판결은 많지 않아, 아래에서는 원룸·다가구주택, 상가주택, 소규모 상가건물, 집합상가 한 칸까지 '임대수익을 속여 판 건물'에 관한 판결을 함께 놓고, 취소가 인정된 판결과 부정된 판결, 배상액 산정, 중개사와 대리인의 책임, 형사 고소와 집행까지 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 현황표의 월세가 부풀려져 있었으면 계약을 취소할 수 있나요? — 매도인 쪽의 기망과 그로 인한 착오가 증명되면 가능합니다. 원룸주택 매도인이 임차인에게 월세를 올린 계약서를 다시 써 달라고 하고 공실을 임대 중인 것처럼 적은 사건에서, 법원은 매수인의 사기 취소를 받아들여 대금 반환과 취득세·중개수수료 등 지출비용 배상을 명했습니다(대구지방법원 2021. 2. 17. 선고 2019나317176, 2019나317183 판결).

2. 월세가 실제와 다르기만 하면 다 취소되나요? — 아닙니다. 차이가 작거나, 계약서에 적힌 그대로였거나, 매수인이 계약서를 확인하지 않은 경우에는 기망도 착오도 부정됐습니다(부산지방법원 2018. 12. 11. 선고 2017가단313154 판결, 항소기각으로 확정).

3. 취소 대신 손해배상을 받으면 얼마를 받나요? — 원칙은 매수 당시 시가와 매매대금의 차액입니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다91828 판결). 매수인이 수익률로 거꾸로 계산한 금액은 시가로 인정되지 않았고(대구지방법원 2018. 7. 26. 선고 2017가합205152 판결), 법원 감정으로 차액을 증명해야 합니다.

임대차 현황표의 숫자는 매매대금 그 자체입니다

수익형 건물 매매에서 임대차 현황표는 참고자료가 아니라 가격을 정한 근거입니다. 중개 현장에서 '렌트롤', '매물현황표', '임대차현황 확인서'라고 부르는 이 서류에는 호실별 보증금과 월세, 공실 여부가 적히고, 매수인은 여기서 대출이자를 뺀 순수익을 실제 투자금으로 나눠 수익률을 계산합니다. 대구지방법원 2019나317176 판결은 이 계산을 그대로 따라갔습니다. 4층 원룸주택의 현황표에는 수익률 24퍼센트가 적혀 있었는데, 부풀려진 월세 38만 원을 빼고 다시 계산하니 20.1680퍼센트가 되었고, 법원은 정기예금 금리가 연 2퍼센트에도 못 미치던 시기에 4퍼센트포인트 가까운 수익률 차이는 매수 여부를 정하는 중요한 요소라고 보았습니다.

사기에 의한 의사표시란, 민법 제110조 제1항에 따라 상대방의 기망으로 착오에 빠져 한 의사표시를 말하며 표의자는 이를 취소할 수 있습니다. 착오에 의한 의사표시는 민법 제109조 제1항에 따라 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있을 때 취소할 수 있지만, 착오가 표의자의 중대한 과실로 생겼다면 취소하지 못합니다. 그리고 부동산 거래에서 상대방이 어떤 사정을 고지받았더라면 거래를 하지 않았을 것이 경험칙상 명백하다면, 신의성실의 원칙상 그 사정을 미리 고지할 의무가 있습니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결). 수익형 건물에서 실제 월세와 공실은 바로 이 고지의무의 대상이 됩니다.

취소가 인정된 판결 ① — 계약서를 고쳐 쓰고 공실을 감춘 매도인

매도인이 허위 자료를 적극적으로 만들어 냈다면 취소는 어렵지 않게 인정됩니다. 대구지방법원 2019나317176 판결의 매도인은 매매에 필요하다며 임차인에게 월세를 5만 원에서 10만 원으로 올린 계약서를 다시 써 달라고 했고, 늘어난 차액은 자기가 임차인에게 보전해 주었습니다. 계약 당시 비어 있던 방은 월 24만 원에 임대된 것처럼 현황표에 적었고, 건물 관리인의 어머니 명의로 형식만 갖춘 임대차계약서를 만들어 둔 방도 있었습니다. 다만 법원은 매수인이 주장한 기망 가운데 증거가 부족한 호실은 받아들이지 않았습니다. 인정된 부분만으로도 인과관계는 충분하다고 보아, 매수인의 반소장 송달로 매매계약이 취소되었다고 판단했습니다.

매도인은 매수인이 차임 증액 사실을 안 뒤에도 잔금 일부를 지급했으니 법정추인이라고 다퉜습니다. 민법 제145조는 취소할 수 있는 행위를 추인할 수 있게 된 뒤 일부를 이행하면 추인한 것으로 봅니다. 그러나 법원은 매수인이 한 호실의 차임 증액만 들었을 뿐 다른 기망까지 알지는 못했고, 금융거래정보로 기망을 확정적으로 안 것은 소송 중이었다며 추인 주장을 배척했습니다. 1심은 대구지방법원 김천지원 2019. 8. 14. 선고 2018가단36973 판결이었고, 항소심이 이를 변경해 매도인에게 1억 4,897만여 원의 지급을 명했으며, 이 판결은 확정되었습니다.

다가구주택 사건으로는 수원지방법원 2021. 12. 15. 선고 2020가합12335 판결과 그 항소심이 대표적입니다. 매도인의 대리인이던 건물 관리인은 11개 호실이 모두 임대되어 월 실수익이 179만 원이라는 현황표를 내밀었지만, 실제로는 한 호실은 비어 있었고 다른 한 호실에는 관리인 자신이 무상으로 살고 있었으며, 만기가 된 임차인에게는 현금을 주어 계약을 연장시키는 방식으로 공실을 막고 있었습니다. 계약 뒤에는 다른 사람 명의로 전세계약서와 소급 작성한 월세계약서까지 만들었습니다. 관리인은 특정경제범죄법위반(사기)죄로 징역 3년에 집행유예 4년을 선고받아 확정되었고(대구지방법원 김천지원 2021. 9. 24. 선고 2020고합84 판결), 민사 법원은 대리인의 기망이므로 민법 제116조 제1항에 따라 본인인 명의상 매도인을 상대로 취소할 수 있다고 보았습니다.

취소가 인정된 판결 ② — 계약서를 끝내 보여주지 않은 경우와 착오 취소

허위 계약서를 만들지 않았더라도, 확인을 회피하며 높은 월세를 말했다면 적극적 기망이 됩니다. 대구지방법원 2018. 6. 21. 선고 2016가합3533 판결의 매도인은 1층부터 3층까지 상가인 건물을 10억 5,000만 원에 팔면서 보증금 1억 5,000만 원에 월 임대료 300만 원이 나온다고 말했습니다. 매수인이 임대차계약서를 보여 달라고 하자 임차인이 있어 곤란하니 나중에 보여주겠다며 계약부터 하자고 했고, 계약 뒤에도 계속 미뤘습니다. 매수인이 중도금 일부를 유보한 채 임차인들을 직접 만나 보니 실제 월세는 177만 원이었습니다.

법원은 상품 광고에 따르는 다소의 과장은 기망이 아니지만 거래의 중요한 사항을 신의칙상 비난받을 방법으로 허위 고지하면 기망이라는 대법원 2004. 10. 15. 선고 2003다69195 판결을 인용한 뒤, 300만 원과 177만 원의 차이와 계약서 회피를 들어 적극적 기망을 인정했습니다. 상가가 딸린 건물 매매에서는 임대수입이 매매대금과 계약 체결 여부를 좌우한다고 보았고, 매도인 주장처럼 실제 월세가 207만 원이었다고 해도 결론은 같다고 했습니다. 소장 송달로 계약이 취소되어 이미 낸 2억 1,000만 원의 반환이 명해졌습니다. 다만 위약금 1억 원 청구는 계약이 소급해 무효가 된 이상 위약금 약정도 효력이 없다며 기각됐습니다.

사기가 증명되지 않아도 착오 취소의 길이 남아 있습니다. 광주고등법원 2015. 8. 19. 선고 2014나12613 판결은 실질 대금 64억 원의 상가건물 매매에서 처음 작성한 계약서의 임차인 현황상 월세 합계가 3,909만 원이었으나 실제로는 3,117만 원이던 사건입니다. 매도인이 둘째 계약서를 쓰면서 임대차계약서 사본을 모두 건넸다는 점 때문에 고의의 기망은 단정하기 어렵다고 보았지만, 월 792만 원의 차이는 미리 알았다면 계약하지 않았거나 그 대금으로는 사지 않았을 정도라며 중요부분의 착오를 인정했습니다. 사본을 받고도 바로 확인하지 않은 잘못은 중대한 과실이 아니라고 했고, 매도인이 먼저 잔금 미지급을 이유로 해제했더라도 매수인은 착오 취소를 할 수 있다는 대법원 1996. 12. 6. 선고 95다24982, 24999 판결에 따라 계약금 5억 원의 반환을 명했습니다. 1심(광주지방법원 2013가합54620)은 매수인 패소였으나 항소심에서 바뀌었고, 이 판결은 확정되었습니다.

취소가 부정된 판결 — 계약서대로였거나, 매수인이 확인하지 않았던 경우

월세가 기대와 달랐다는 사실만으로는 부족합니다. 부산지방법원 2017가단313154 판결의 매수인은 중개법인 직원에게서 월 220만 원의 수익이 난다는 설명을 듣고 7억 1,000만 원짜리 상가주택을 샀는데, 실제로는 2층에 매도인의 배우자가 가게를 하고 있었고 3층 원룸 두 칸은 월세 없는 전세였습니다. 그러나 법원은 매도인 측이 중개법인에 실제 현황을 알렸고 매수인은 매도인에게 직접 묻지 않았다며 매도인의 고지의무 위반을 부정했습니다. 매수인 가족이 4층에 살 계획이었으므로 고지받은 1층부터 3층의 월세는 180만 원, 실제로 받을 수 있는 수준은 160만 원으로 보았고, 그 정도 차이로는 실제 현황을 알았다면 사지 않았을 것이 명백하다고 하기 어렵다고 했습니다. 월세 수익이 주된 매수 이유였다면 임대차계약서를 확인했어야 한다는 지적도 붙었습니다. 항소는 기각되었습니다(부산지방법원 2018나63020).

현황표의 숫자가 계약서에 실제로 적힌 것이었다면 허위가 아닙니다. 부산지방법원 2018. 8. 29. 선고 2017가합49719, 2018가합41927 판결에서 2층 임대차계약서에는 2017년부터 보증금 1억 원, 월세 400만 원으로 오른다는 조항이 있었습니다. 임차인은 오른 보증금을 내지 않다가 소유자가 바뀌자 계약을 끝냈고, 다른 임차인도 승계를 거부했습니다. 매수인은 31억 6,500만 원 매매의 취소와 6억 6,500만 원 감액을 구했지만, 법원은 계약서 기재가 사실이고 매도인이 덜 받은 보증금을 중개인 앞에서 말했다며 기망과 착오를 모두 부정했고, 임대차를 승계시켜 줄 계약상 의무도 없다고 보았습니다. 오히려 매수인이 매도인에게 덜 받은 보증금과 계약 전 밀린 차임을 정산해야 했고, 누수 하자 배상과 상계한 뒤 3,469만여 원을 지급하라는 결론이 났습니다.

임차인 쪽 사정이 숨겨졌다는 주장도 마찬가지입니다. 청주지방법원 2025. 8. 20. 선고 2024가합52236 판결의 매수인들은 25억 원 상가빌딩의 2·3층 임차인이 매도인 측과 특수관계였다며 허위 임대차라고 주장했지만, 임차인이 개업에 2억 8,500만여 원을 들였고 매수인들이 현황표상 기간 끝까지의 차임을 별도 소송으로 모두 받아 냈으며, 특수관계는 계약 당시 공인중개사가 설명했다고 매수인들 스스로 소장에 적었다는 이유로 청구가 기각되었습니다. 이 판결의 확정 여부는 확인되지 않았습니다.

얼마나 부풀려야 '중요한 부분'이 되는가

법원은 차이의 절대액보다 그 차이가 수익률과 매수 결정에 미친 영향을 봅니다. 월 38만 원이라는 크지 않은 금액도 실제 투자금이 1억 1,900만 원인 원룸주택에서는 수익률을 4퍼센트포인트 가까이 끌어내렸기 때문에 중요하다고 평가됐습니다. 월 792만 원 차이는 64억 원 건물에서도 중요부분 착오로 인정됐고, 300만 원과 177만 원의 차이는 적극적 기망의 근거가 되었습니다. 반대로 매수인이 직접 거주할 층을 빼고 보면 180만 원과 160만 원 정도의 차이에 그친 사건에서는 '알았으면 사지 않았을 것이 명백하다'는 증명이 부족하다고 보았습니다.

제 견해로는 소송을 준비할 때 차이를 금액이 아니라 수익률로 바꿔 제시하는 것이 가장 설득력이 있습니다. 현황표의 수익률, 허위를 걷어 낸 실제 수익률, 계약 당시 예금금리나 대출금리를 한 장에 나란히 놓으면 재판부는 차이의 무게를 바로 이해합니다. 공실이 숨겨진 경우에는 공실 기간과 그 기간의 관리비·대출이자 부담까지 함께 계산해 두어야 합니다.

현황표를 받았다면 계약 전에 맞춰 볼 서류

판결들을 거꾸로 읽으면 매수인이 계약 전에 무엇을 확인했어야 하는지가 보입니다. 취소가 부정된 사건의 공통점은 매수인이 확인할 기회가 있었는데 넘겼다는 것이고, 취소가 인정된 사건의 공통점은 매도인이 확인을 막거나 확인용 서류까지 꾸몄다는 것입니다. 그래서 계약 전 단계에서는 아래 서류를 현황표와 한 줄씩 맞춰 보시기를 권합니다.

• 호실별 임대차계약서 원본 또는 사본 — 현황표의 보증금·월세·기간과 일치하는지, 계약일이 매도 시점과 지나치게 가깝거나 소급 작성된 흔적은 없는지

• 최근 6개월 이상의 월세 입금 내역 — 계약서상 월세가 실제로 매달 들어오는지, 임차인 아닌 사람 명의로 입금되는지

• 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 현황 — 현황표에 없는 전세 임차인이나 보증금이 숨어 있지 않은지

• 공실로 적히지 않은 호실의 관리비·전기·가스 사용량 — 사용량이 거의 없는 호실은 실제로는 비어 있을 가능성이 있습니다

• 매도인 가족·관리인·지인이 임차인인 호실 — 특수관계 임대차는 매수 뒤 갑자기 끝날 수 있으므로 그 사실과 조건을 계약서 특약에 적어 둡니다

• 현황표 숫자가 사실과 다를 때의 처리 특약 — 대금 감액이나 해제 사유로 정해 두면 기망을 증명하지 않고도 다툴 근거가 생깁니다

제 견해로는 마지막 특약이 가장 실익이 큽니다. 기망이나 착오는 매수인이 증명해야 하는 반면, 계약서에 '제공한 임대 현황이 사실과 다르면 매수인이 해제할 수 있다'는 조항을 넣어 두면 매도인이 허위를 알았는지와 관계없이 약정해제를 주장할 수 있기 때문입니다.

취소할 것인가, 배상받을 것인가 — 두 길의 차이

사기로 계약을 취소해 대금을 돌려받는 길과, 계약을 유지한 채 손해배상을 받는 길은 매수인이 고를 수 있습니다. 사기 취소에 따른 부당이득반환청구권과 불법행위 손해배상청구권은 경합하여 병존하므로 어느 것이든 선택해 행사할 수 있지만 두 가지를 겹쳐 받을 수는 없습니다(대법원 1993. 4. 27. 선고 92다56087 판결). 신의칙상 고지의무 위반을 이유로 계약을 취소하지 않고 손해배상만 청구하는 것도 허용됩니다(대법원 2004다48515 판결).

취소를 고르면 대금 반환은 대출과 보증금을 승계한 구조에 맞춰 계산됩니다. 대구지방법원 2019나317176 판결은 매매대금 5억 8,300만 원에서 변론종결 당시 남아 있는 승계 대출금과 임대차보증금을 뺀 1억 3,850만 원을 반환액으로 정했습니다. 매수인이 그사이 대출 1,000만 원과 보증금 950만 원을 갚았으므로 그만큼이 반환액에 더해진 셈입니다. 수원지방법원 2020가합12335 판결도 계약금과 잔금, 매수인이 대신 갚은 근저당 채무, 기존 임차인에게 돌려준 보증금에서 새 임차인에게 받은 보증금을 뺀 금액까지 합쳐 1억 7,400만 원을 반환하게 했습니다. 이 반환은 매수인 명의 소유권이전등기의 말소와 동시이행 관계이고, 매도인이 악의의 수익자라는 증명이 없어 법정이자는 소장 송달일부터 연 5퍼센트만 인정됐습니다(민법 제748조 제2항).

취소는 대금 반환만으로 끝나지 않습니다. 매수인이 지출한 취득세, 법무사 비용, 중개수수료 같은 비용은 기망과 상당인과관계가 있는 손해로 따로 배상받았습니다. 반면 매수 뒤 새 임대차를 맺으며 쓴 중개수수료나 임차인에게 준 현금은 매수인이 그동안 차임을 받아 온 점에 비추어 손해로 인정되지 않았습니다.

하자담보책임이나 불완전이행으로 해제하는 길은 판결에서 대부분 막혔습니다. 광주고등법원 2014나12613 판결은 특정물 매매에서는 그 건물을 넘겨주는 것 자체가 채무의 이행이므로 불완전이행이 생기지 않는다고 했고, 매도인이 월세만 따로 보증했다고 보기 어렵고 사본을 받은 매수인에게 과실이 있다며 하자담보책임도 부정했습니다. 민법 제580조 제1항은 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 담보책임을 물을 수 없게 하고, 제582조는 그 권리를 안 날부터 6개월 안에 행사하도록 합니다. 건물의 물리적 하자도 보수로 해결되면 해제 사유가 되지 않습니다. 대구지방법원 2016가합3533 판결은 보수비가 매매대금의 약 2퍼센트인 2,168만여 원이라며 해제를 부정했습니다.

시가 차액 배상은 감정이 결정합니다

계약을 유지한 채 배상을 구한다면 승패는 시가 감정에서 납니다. 매수인이 매도인의 기망으로 부동산을 비싸게 산 손해는 매수 당시 시가와 매수가격의 차액이고, 그 뒤 시가가 올랐다고 손해가 없어지지 않습니다(대법원 2009다91828 판결). 대구지방법원 2017가합205152 판결의 매수인은 계약 당시 예상 수익률 5.776567퍼센트를 실제 월세에 대입해 건물값을 10억 3,707만여 원으로 역산하거나, 매도호가의 추세선을 그리는 등 여섯 가지 계산법을 내놓았습니다. 법원은 시가가 월세뿐 아니라 건물 상태, 건축연도, 위치, 주위 환경, 인근 거래가격 등으로 정해지므로 매매대금을 월세에 비례해 줄인 금액이 곧 시가는 아니라며, 객관적 시가 자료가 없다는 이유로 손해 자체를 인정하지 않았습니다.

감정을 거친 사건은 달랐습니다. 수원지방법원 2017. 3. 8. 선고 2016가단503134 판결은 아파트단지 상가 한 칸을 2억 7,000만 원에 산 사건입니다. 이전 임차인이 월 60만 원에 쓰던 점포를 자기 어머니 명의로 사들인 뒤 모자 사이에 월 160만 원짜리 임대차계약을 맺었고, 그 월세를 믿은 사람에게 팔렸다가 다시 매수인에게 넘어간 구조였습니다. 법원 감정은 월 160만 원을 전제로 3억 1,616만 원, 월 60만 원을 전제로 1억 4,945만 원이었고, 법원은 매도인과 이전 임차인, 중개를 맡은 공인중개사가 공모해 적정 차임을 속였다며 공동불법행위를 인정했습니다. 다만 인근 점포 월세가 100만 원 안팎이었던 점, 매수인이 임대기간 동안 160만 원을 다 받은 점, 매수인이 시세를 알아보지 않은 점을 참작해, 매매대금과 월 60만 원 전제 감정가의 차액 1억 2,055만 원이 아니라 3,000만 원을 손해로 정했습니다.

감정 결과가 매수인에게 불리하게 나올 수도 있습니다. 서울동부지방법원 2021. 4. 2. 선고 2018가합114592, 2019가합263 판결에서는 옥상 광고탑 월세에 이면계약이 있었다는 매수인의 주장과 달리, 법원 감정상 잔금일 기준 시가가 30억 3,746만여 원으로 매매대금 30억 2,000만 원보다 높았습니다. 감정 방식도 손해의 범위를 정합니다. 부산고등법원 2015. 5. 26. 선고 2014나6459, 2014나6466 판결은 1층 주차장을 불법으로 주거용 호실로 바꾼 사실을 숨긴 다가구주택 매매에서, 원가방식으로 감정한 건물 가치 하락분 4,285만여 원과 1층 두 세대의 3년치 차임 2,280만 원을 함께 인정했습니다. 원가방식 감정에는 차임 수익의 차이가 반영되지 않았으므로 이중배상이 아니라는 이유였습니다.

기망이 없었다면 아예 사지 않았을 사건이라면 손해의 기준 자체가 달라집니다. 수원고등법원 2022. 10. 13. 선고 2022나11551 판결은 기망이 없었어도 샀을 경우에는 시가와 매수가의 차액이 손해지만, 아예 사지 않았을 경우에는 매수를 위해 낸 돈 자체가 손해라고 보았습니다. 그래서 허위 임대차계약서상 보증금 반환 명목으로 내준 6,000만 원을 손해로 인정했습니다. 다만 승계한 대출채무 3억 9,000만 원은 아직 갚지 않았고 취소로 건물이 매도인에게 돌아가 담보가 유지되므로 현실적·확정적 손해가 아니라고 했습니다. 이 판결은 대법원 2022다288645 심리불속행기각으로 확정되었습니다. 손해가 생긴 사실은 인정되는데 액수 증명이 매우 어려운 경우에 대비해 민사소송법 제202조의2는 법원이 모든 사정을 종합해 상당한 금액을 정할 수 있게 하지만, 제 견해로는 이 조항에 기대기보다 처음부터 감정을 신청하는 편이 안전합니다.

매수인이 확인하지 않은 대가 — 과실과 책임 제한

매수인이 계약서를 확인하지 않았다는 사정은 사건마다 다른 무게로 작용합니다. 취소 단계에서는 착오 취소를 막는 중대한 과실인지가 문제 되는데, 광주고등법원 2014나12613 판결은 아무 설명 없이 사본 뭉치만 건네받고 바로 확인하지 않은 것은 중대한 과실이 아니라고 했습니다. 반면 기망 자체가 다퉈지는 단계에서는 매수인이 매도인에게 직접 묻지도, 계약서를 보지도 않았다는 사정이 매도인과 중개법인의 책임을 부정하는 근거가 되었습니다(부산지방법원 2017가단313154 판결).

배상 단계에서는 책임이 줄어듭니다. 민법 제396조의 과실상계는 제763조에 따라 불법행위에도 준용되고, 수원지방법원 2016가단503134 판결도 매수인이 시세를 알아보지 않은 점을 손해액 산정에 참작했습니다. 하자담보책임에는 과실상계 규정이 준용되지 않지만 공평의 원칙상 매수인의 잘못을 참작할 수 있다는 대법원 1995. 6. 30. 선고 94다23920 판결에 따라, 부산지방법원 2017가합49719 판결은 누수 보수비 배상을 80퍼센트로 제한했습니다.

매도인만 상대가 아닙니다 — 대리인, 명의자, 허위 임차인, 중개사

책임을 물을 사람은 사건 구조에 따라 달라집니다. 대리인이 기망했다면 민법 제116조 제1항에 따라 대리인을 기준으로 사기 여부를 판단하므로 명의상 매도인을 상대로 취소할 수 있고, 대리인 개인에게는 불법행위 책임을 따로 물을 수 있습니다. 수원지방법원 2020가합12335 판결과 수원고등법원 2022나11551 판결이 그 구조였습니다. 명의를 빌려준 허위 임차인 가운데 한 사람은 매매 기망 자체에 가담했다고 보기 어렵다면서도, 허위 계약서에 따른 보증금을 받아 관리인에게 전달하고 '보증금을 다 받았다'는 거짓 문자를 보낸 점 때문에 6,000만 원에 대해 공동불법행위 책임을 졌습니다. 다른 명의 대여자와 소급 계약서에 서명한 공인중개사는 매매 경위를 모른 채 관여했을 가능성을 배제할 수 없다며 책임을 면했습니다. 부산고등법원 2014나6459 판결에서는 등기 명의만 매도인이고 실제 소유자는 따로 있었는데, 매매를 주도한 실소유자도 함께 배상 책임을 졌습니다.

중개사의 책임은 생각보다 좁게 인정됩니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사에게 중개대상물의 상태와 권리관계를 확인해 성실·정확하게 설명할 의무를, 제30조 제1항은 고의·과실로 거래당사자에게 생긴 손해의 배상책임을 지웁니다. 수원지방법원 2016가단503134 판결처럼 중개사가 매도 측과 사실상 한편이었고 기존 계약서를 보여 달라는 요구에 새 계약서를 대신 써 준 사건에서는 공동불법행위가 인정됐습니다. 그러나 부산지방법원 2017가단313154 판결은 중개보조원이 사실과 다른 월세를 말했어도 중개법인의 사용자책임을 부정했고, 직원의 사용자는 등록된 중개법인이지 대표이사 개인이 아니라고 했습니다. 대구지방법원 2017가합205152 판결에서도 중개인이 월세 선지원 사실을 알 수 있었다는 증거가 없어 공제사업자에 대한 청구까지 함께 기각되었습니다.

중개사나 중개보조원이 거짓 월세를 말했다면 매매계약 취소의 요건도 달라집니다. 민법 제110조 제2항은 상대방 있는 의사표시에서 제3자가 사기를 한 경우 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에만 취소할 수 있게 합니다. 매도인 측 중개인의 말만으로 취소를 구한다면 매도인이 그 설명을 알았거나 알 수 있었다는 사정까지 증명해야 하는 셈입니다. 광주고등법원 2014나12613 판결에서도 매도인 측 중개보조원이 고의로 기망했다는 증거는 없다고 판단되었고, 결론은 사기가 아닌 착오 취소로 났습니다. 중개사의 배상책임이 인정되는 경우에는 공인중개사법 제30조 제3항에 따라 개업공인중개사가 가입한 보증보험이나 공제, 공탁금에서 회수할 길이 열리므로, 중개사 개인의 자력이 부족해도 청구할 실익이 있습니다.

잔금 전에 알았는지, 잔금 뒤에 알았는지

허위를 발견한 시점에 따라 할 수 있는 일이 다릅니다. 잔금 전이라면 대구지방법원 2016가합3533 사건의 매수인처럼 남은 대금을 유보하고 임차인을 직접 만나 확인하는 것이 가장 좋은 방어입니다. 그 사건에서 매도인은 중도금 미지급을 이유로 해제하고 계약금을 몰취하겠다고 맞섰지만, 계약이 사기로 취소된 이상 해제 주장은 설 자리가 없었습니다.

잔금을 치르면서 써 준 확인서는 소송 자체를 막을 수 있습니다. 서울동부지방법원 2018가합114592 판결의 매수인은 현황표를 요구하며 잔금 지급을 미루다가, 매도인에게서 이면계약이 없다는 확인서를 받으면서 '잔금 후에는 현 임차관계나 건물에 대한 모든 민·형사상 책임을 묻지 않는다'는 확인서를 써 주었습니다. 법원은 이를 부제소합의로 보아 본소를 각하했습니다. 잔금 뒤에 발견했다면 취소권 행사기간을 챙겨야 합니다. 민법 제146조는 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 취소권을 행사하게 하고, 제766조는 불법행위 손해배상청구권을 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 행사하게 합니다.

형사 고소는 민사의 증거를 만드는 수단입니다

고소는 그 자체로 돈을 돌려주지 않지만, 유죄가 확정되면 민사에서 강력한 증거가 됩니다. 확정된 형사판결이 유죄로 인정한 사실은 민사재판에서 유력한 증거자료가 된다는 대법원 1997. 9. 30. 선고 97다24276 판결에 따라, 수원고등법원 2022나11551 판결은 관리인의 특정경제범죄법위반(사기) 유죄 확정판결을 기초로 기망을 인정했습니다. 형법 제347조 제1항의 사기죄는 2025. 12. 23. 개정으로 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금이 되었고(그 전 행위는 10년 이하·2천만 원 이하), 이득액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄법 제3조 제1항에 따라 3년 이상의 유기징역으로 가중됩니다.

반대로 불기소나 불송치가 나오면 민사에 불리하게 작용합니다. 대구지방법원 2017가합205152 사건에서는 일반 상거래 관행상 시인될 수 있는 과대광고를 넘는 기망의 증거가 없다는 혐의없음 결정이 판결에 그대로 인용됐고, 청주지방법원 2024가합52236 사건에서도 경찰의 불송치 결정이 기각 이유 가운데 하나로 적혔습니다. 제 견해로는 계좌 내역, 임차인 진술, 소급 작성 정황처럼 객관 자료가 확보된 뒤에 고소하는 것이 순서이고, 자료 없이 먼저 고소했다가 불기소가 나오면 민사까지 어려워질 수 있습니다.

판결을 받은 뒤 — 대금을 실제로 돌려받는 순서

취소 판결은 받는 것보다 집행이 더 어려울 수 있습니다. 반환 의무는 매수인 명의 등기의 말소와 동시이행이므로, 매수인이 말소 서류를 갖추어 이행을 제공하지 않으면 매도인은 지체책임을 지지 않습니다. 수원지방법원 2020가합12335 판결이 지연손해금을 부정하고 법정이자만 인정한 이유입니다. 제 견해로는 판결 확정 전후로 말소에 필요한 서류를 준비해 이행제공을 해 두어야 지연손해금이 붙습니다.

매도인이 대금을 받아 다른 곳에 써 버렸다면 집행 대상부터 찾아야 합니다. 제 견해로는 소 제기와 함께 매도인의 다른 부동산이나 예금에 가압류를 해 두는 것이 기본이고, 취소로 건물 소유권이 매도인에게 돌아가는 구조이므로 반환받을 돈을 확보하기 전에 등기를 먼저 넘겨주지 않도록 동시이행 관계를 지켜야 합니다. 승계한 대출과 보증금을 그동안 일부 갚았다면 그 금액도 반환액에 반영되므로 상환 내역을 빠짐없이 정리해 둡니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

모든 월세 차이가 소송거리가 되지는 않습니다. 현황표와 실제의 차이가 월 몇십만 원이고 수익률로 바꿔도 1퍼센트포인트 남짓이라면, 기망이나 중요부분 착오를 인정받기 어렵고 감정비와 소송비용이 회수액을 넘기 쉽습니다. 현황표의 월세가 임대차계약서에 실제로 적힌 금액이었는데 매수 뒤 임차인이 나가거나 월세를 깎아 달라고 한 경우도 매도인의 책임으로 돌리기 어렵습니다. 임대료는 시세와 경기에 따라 변하는 것이어서 매도인이 계속 유지를 보장했다는 별도 약정이 없으면 법원은 보장으로 보지 않았습니다. 잔금 때 '일체의 책임을 묻지 않는다'는 확인서를 써 주었다면 확인서의 범위와 작성 경위부터 따져야 하는데, 그 범위가 명확하면 소송의 실익이 크게 줄어듭니다. 이런 사건은 소송보다 매도인과의 정산 협의가 현실적입니다.

매수인이 피해야 할 대응

• 허위를 알게 된 뒤 아무 이의 없이 남은 잔금을 치르는 것 — 매도인은 법정추인을 주장합니다. 부득이 지급해야 한다면 이의를 보류한다는 뜻을 서면으로 남겨 두십시오.

• 현황표 한 장만 믿고 임대차계약서와 차임 입금 내역을 보지 않는 것 — 확인 기회가 있었는데 넘겼다면 매도인의 책임이 부정되거나 배상액이 줄어듭니다.

• 수익률을 거꾸로 계산한 금액만으로 배상을 청구하는 것 — 법원은 감정 없이 그 금액을 시가로 보지 않습니다.

• 잔금을 치르며 '민·형사상 책임을 묻지 않는다'는 확인서에 서명하는 것 — 부제소합의로 소송 자체가 각하될 수 있습니다.

• 취소와 손해배상을 함께 청구하며 대금 반환과 시가 차액을 겹쳐 받으려 하는 것 — 둘은 선택적이고 중첩해 받을 수 없습니다.

• 자료가 갖춰지지 않은 상태에서 서둘러 고소하는 것 — 불기소 결정이 민사의 불리한 증거로 되돌아옵니다.

자주 묻는 질문

건물을 샀는데 월세가 현황표보다 적으면 매매 취소가 되나요?

차이의 크기와 매도인 쪽의 기망이 증명되면 가능합니다. 매도인이 계약서를 고쳐 쓰거나 공실을 숨긴 사건, 계약서를 끝내 보여주지 않고 높은 월세를 말한 사건에서 취소가 인정됐습니다(대구지방법원 2019나317176 판결, 대구지방법원 2016가합3533 판결). 반대로 차이가 작거나 계약서대로였다면 부정됐습니다.

꼬마빌딩 렌트롤이 허위면 계약금을 돌려받을 수 있나요?

잔금 전이라도 사기나 착오로 취소하면 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 광주고등법원 2014나12613 판결은 월 792만 원의 차이를 중요부분 착오로 보고 계약금 5억 원의 반환을 명했습니다. 다만 취소로 계약이 소급해 무효가 되면 위약금 약정도 효력을 잃어, 위약금까지 받기는 어렵습니다(대구지방법원 2016가합3533 판결).

원룸건물 공실을 숨기고 팔았으면 사기죄가 되나요?

될 수 있습니다. 공실을 만실로 속이고 허위 임대차계약서까지 만든 관리인이 특정경제범죄법위반(사기)으로 징역 3년에 집행유예 4년을 선고받아 확정된 사례가 있습니다(대구지방법원 김천지원 2020고합84 판결). 다만 매도인 측이 허위를 알았다는 증거가 부족하면 혐의없음으로 끝나기도 합니다.

매수 당시 시가는 어떻게 증명하나요?

법원 감정이 사실상 유일한 방법입니다. 실제 월세를 전제로 한 시가와 현황표 월세를 전제로 한 시가를 함께 감정하게 하면 차액이 드러납니다(수원지방법원 2016가단503134 판결). 수익률 역산이나 매도호가 추이만으로는 인정되지 않았습니다.

중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?

중개사가 허위를 알았거나 확인·설명 의무를 소홀히 한 증거가 있으면 가능합니다. 중개사가 매도 측과 한편이 되어 기존 계약서 대신 새 계약서를 써 준 사건에서는 공동불법행위가 인정됐지만, 단순히 매도인 말을 전달한 사건에서는 부정됐습니다. 중개사가 가입한 공제나 보증보험도 함께 청구할 수 있는지 확인해야 합니다.

매매를 취소하면 이미 낸 취득세와 중개수수료도 돌려받나요?

매도인의 기망이 인정되면 손해배상으로 받을 수 있습니다. 원룸주택 사건에서는 화재보험료, 인지대, 이사비, 중개수수료, 취득세와 법무사 비용 합계 1,047만여 원이 대금 반환과 별도로 인정됐고(대구지방법원 2019나317176 판결), 다가구주택 사건에서도 취득세 등 1,741만여 원이 대리인의 배상액으로 인정됐습니다(수원지방법원 2020가합12335 판결). 다만 매수 뒤 새 임차인을 들이며 쓴 비용은 인정되지 않았습니다.

잔금을 다 치르고 등기까지 넘어왔는데도 취소할 수 있나요?

할 수 있습니다. 등기가 끝난 뒤 취소가 인정된 사건이 여럿 있고, 이때 대금 반환은 매수인 명의 등기의 말소와 동시이행으로 정해집니다. 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약일부터 10년 안에 취소의 의사표시를 해야 합니다(민법 제146조).

임차인이 매수 직후 나가 버렸는데 매도인에게 책임을 물을 수 있나요?

임대차계약서 내용이 사실이었다면 어렵습니다. 소유자가 바뀌자 임차인이 계약을 끝내고 다른 임차인도 승계를 거부한 사건에서, 법원은 매도인에게 임대차를 승계시켜 줄 의무가 없다고 보았습니다(부산지방법원 2017가합49719 판결). 매도인이 계약 유지를 따로 보장한 약정이 있는지가 관건입니다.

렌트프리로 월세를 맞춰 놓은 건물을 샀다면요?

계약서상 월세를 실제로 받고 있다면 허위 고지로 보지 않은 판결이 있습니다. 중개인들이 일부 임차인에게 1년 월세의 20퍼센트에서 25퍼센트를 미리 지원한 다가구주택 사건에서, 매수인이 계약기간 동안 계약서대로 월세를 받는 이상 허위라고 할 수 없고 매도인의 관여도 증명되지 않았다며 청구가 기각됐습니다(대구지방법원 2017가합205152 판결). 매도인이 선지원을 지시했거나 알고 있었다는 증거가 핵심입니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다91828 판결 — 기망으로 부동산을 고가 매수한 손해는 매수 당시 시가와 매수가격의 차액, 이후 시가 상승과 무관

• 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 — 부동산 거래의 신의칙상 고지의무, 취소 없이 손해배상만 청구 가능

• 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다56087 판결 — 사기 취소에 따른 부당이득반환과 불법행위 손해배상은 선택적, 중첩 행사 불가

• 대법원 1996. 12. 6. 선고 95다24982, 24999 판결 — 매도인의 적법한 해제 뒤에도 매수인의 착오 취소 가능

• 대법원 2004. 10. 15. 선고 2003다69195 판결 — 과장·허위 광고의 한계와 기망(대구지방법원 2016가합3533 판결에서 인용)

• 대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결 — 상거래 관행상 시인될 과장의 한계(청주지방법원 2024가합52236 판결에서 인용)

• 대법원 1995. 6. 30. 선고 94다23920 판결 — 하자담보책임에서 매수인 잘못의 참작(부산지방법원 2017가합49719 판결에서 인용)

• 대법원 1997. 9. 30. 선고 97다24276 판결 — 확정 형사판결의 유죄 사실은 민사의 유력한 증거(수원고등법원 2022나11551 판결에서 인용)

• 대구지방법원 2021. 2. 17. 선고 2019나317176, 2019나317183 판결 — 원룸주택 월세 증액 계약서·공실 허위 기재, 사기 취소와 지출비용 배상 인정, 확정(1심 대구지방법원 김천지원 2018가단36973 변경)

• 수원지방법원 2021. 12. 15. 선고 2020가합12335 판결 — 다가구주택 공실 은폐, 대리인 기망으로 명의상 매도인 상대 취소, 1억 7,400만 원 반환(이 부분 확정)

• 수원고등법원 2022. 10. 13. 선고 2022나11551 판결 — 아예 사지 않았을 경우 출연금 자체가 손해, 허위 임차인 공동책임 6,000만 원, 대출 인수채무 손해 부정(대법원 2022다288645 심리불속행기각)

• 대구지방법원 김천지원 2021. 9. 24. 선고 2020고합84 판결 — 위 다가구주택 관리인 특정경제범죄법위반(사기) 징역 3년·집행유예 4년, 확정(민사 판결에 인용된 사실)

• 대구지방법원 2018. 6. 21. 선고 2016가합3533 판결 — 월 300만 원 고지 대 실제 177만 원, 계약서 회피는 적극적 기망, 2억 1,000만 원 반환, 위약금 기각, 확정

• 광주고등법원 2015. 8. 19. 선고 2014나12613 판결 — 월세 792만 원 차이 중요부분 착오, 계약금 5억 원 반환, 사기·불완전이행·하자담보 부정, 확정(1심 광주지방법원 2013가합54620 변경)

• 부산지방법원 2018. 12. 11. 선고 2017가단313154 판결 — 중개보조원의 월세 설명, 매도인 고지의무·중개법인 책임 부정(항소심 부산지방법원 2018나63020 항소기각)

• 부산지방법원 2018. 8. 29. 선고 2017가합49719, 2018가합41927 판결 — 계약서상 인상 조항 실재, 기망·착오·승계의무 부정, 매수인의 정산금 지급(하자 배상 80퍼센트 제한 후 상계), 확정

• 대구지방법원 2018. 7. 26. 선고 2017가합205152 판결 — 중개인 월세 선지원, 기망 부정, 수익률 역산 등 손해 산정 배척, 확정

• 수원지방법원 2017. 3. 8. 선고 2016가단503134 판결 — 상가 한 칸 차임 부풀리기 공모, 감정 차액 1억 2,055만 원 중 3,000만 원 배상, 확정

• 서울동부지방법원 2021. 4. 2. 선고 2018가합114592, 2019가합263 판결 — 잔금 시 '민·형사상 책임을 묻지 않는다' 확인서는 부제소합의, 본소 각하, 감정 시가가 매매대금보다 높음, 확정

• 부산고등법원 2015. 5. 26. 선고 2014나6459, 2014나6466 판결 — 불법 용도변경 은폐, 원가방식 가치 하락분과 차임 손해 함께 인정, 실소유자 책임, 확정(1심 부산지방법원 2012가합13401 일부 변경)

• 청주지방법원 2025. 8. 20. 선고 2024가합52236 판결 — 임차인 특수관계 주장, 기망·착오 부정, 확정 여부 미확인

• 법령 — 민법 제109조, 제110조, 제116조, 제145조, 제146조, 제396조, 제580조, 제582조, 제748조, 제763조, 제766조 / 공인중개사법 제25조, 제30조 / 민사소송법 제202조의2 / 형법 제347조 / 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 매매계약서와 함께 받은 서류를 모두 펼쳐 놓고 시작합니다. 임대차 현황표나 매물현황표, 중개대상물 확인·설명서, 중개사무소의 광고 문구, 수익률이 적힌 문자나 메신저 대화를 날짜 순서로 정리하고, 그 숫자가 매도인 본인에게서 나온 것인지, 대리인이나 관리인, 중개보조원에게서 나온 것인지를 가립니다. 이어서 잔금 전후로 실제 임대차계약서를 받았는지, 받았다면 언제 어떤 설명과 함께 받았는지, 임차인들의 실제 입금 내역은 어떤지 확인합니다. 허위를 처음 알게 된 날과 그 뒤에 잔금이나 대출 상환을 한 사실이 있는지, 잔금 때 서명한 확인서가 있는지도 꼭 여쭙니다. 매수 뒤 승계한 대출과 보증금을 얼마나 갚았는지, 새로 들인 임차인이 있는지도 정리합니다. 취소를 고를 경우 반환액이 이 숫자로 달라지기 때문입니다. 이 단계에서 취소로 갈 사건인지, 계약을 유지하고 차액을 받을 사건인지, 소송보다 정산 협의가 나은 사건인지를 솔직하게 말씀드립니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 이런 사건을 '숫자의 출처'와 '숫자의 무게' 두 갈래로 준비합니다. 출처 쪽에서는 임차인 진술서, 금융거래정보 제출명령, 사실조회로 현황표의 숫자가 누구의 손에서 어떻게 만들어졌는지를 추적합니다. 계약서를 고쳐 쓴 흔적, 공실 기간의 관리비·전기요금 내역, 소급 작성된 계약서의 날짜 모순이 여기서 나옵니다. 무게 쪽에서는 현황표 수익률과 실제 수익률을 같은 산식으로 다시 계산해 차이를 보여 주고, 배상을 구한다면 실제 월세를 전제로 한 시가와 현황표 월세를 전제로 한 시가를 함께 감정해 달라고 신청합니다. 취소와 배상 가운데 하나를 주위적으로, 다른 하나를 예비적으로 구성해 어느 쪽이 받아들여져도 결론이 남도록 하고, 필요하면 매도인 재산에 대한 가압류를 먼저 진행합니다. 매도인 쪽에서 상담을 오신 경우에도 같은 기준으로 봅니다. 현황표의 숫자가 계약서와 입금 내역으로 뒷받침되는지, 매수인에게 계약서를 언제 어떻게 건넸는지를 정리해 기망과 중요부분 착오를 다투고, 잔금을 미루는 매수인에게는 해제와 위약금으로 대응할 수 있는지를 함께 검토합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

같은 월세 차이를 두고 대금 전액을 돌려받은 매수인과 한 푼도 받지 못한 매수인이 갈린 이유는 대부분 증거와 청구 구성에 있었습니다. 수익률 역산만 내놓은 매수인은 손해를 인정받지 못했고, 감정을 신청한 매수인은 차액을 증명했습니다. 잔금 때 서명한 확인서 한 장 때문에 소송이 각하된 사건도 있습니다. 허위를 안 직후 잔금을 어떻게 처리하고 어떤 서면을 남기느냐에 따라 법정추인이나 부제소합의 같은 함정을 피할 수 있습니다. 저희는 첫 서면부터 판결 뒤 집행까지 같은 시각으로 사건을 이어 보며, 매수인이 감당해야 할 손실의 폭을 줄이는 데 집중합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

월세 수익을 믿고 건물을 샀는데 현황표의 숫자가 사실과 달랐다면, 지금 가장 중요한 것은 임대차계약서와 입금 내역, 매도인 쪽과 주고받은 연락을 잃지 않는 것입니다. 그 자료가 취소와 배상 가운데 어느 길이 열려 있는지를 결정합니다.

잔금을 앞두고 계시거나 이미 등기까지 마치셨더라도, 확인서에 서명하거나 남은 돈을 치르기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 현황표와 실제의 차이를 함께 계산하고, 취소와 배상 가운데 어떤 길이 현실적인지 구체적으로 안내해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.