명의신탁 과징금을 낸 뒤 실명등기를 못 해 이행강제금까지 고지됐다면 — 실명등기 불능으로 취소된 판결과 유지된 판결

"과징금은 몇 년 전에 이미 냈습니다. 그런데 이번에는 이행강제금이라며 수천만 원짜리 사전통지서가 왔고, 내년에는 그 두 배가 나온다고 합니다. 명의를 빌려준 사람이 등기를 돌려주지 않는데 저더러 어떻게 하라는 겁니까." 명의신탁 사건으로 상담을 오시는 분들 가운데 과징금 단계를 지나 이행강제금 단계에 들어선 분들이 가장 많이 하시는 말씀입니다. 과징금은 이미 끝난 일로 생각하고 있다가, 등기를 내 앞으로 옮기지 않았다는 이유로 같은 부동산에 다시 돈이 부과되는 구조를 처음 알게 되는 경우가 대부분입니다. 결론부터 말씀드리면, 이행강제금은 '등기를 내 이름으로 옮길 수 있는데도 옮기지 않은 사람'에게 매기는 돈이어서, 처음부터 내 명의로 등기할 길이 법적으로 막혀 있었거나 내 책임 없는 사정으로 막혀 있었다면 법원에서 취소될 수 있습니다. 명의신탁 이행강제금이란, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법') 제6조에 따라 명의신탁을 이유로 과징금을 부과받은 명의신탁자가 지체 없이 자기 명의로 등기하지 않은 경우 과징금 부과일부터 1년이 지난 때 부동산평가액의 10퍼센트, 다시 1년이 지난 때 20퍼센트를 부과하는 금전 제재를 말합니다. 이런 사건을 맡아 보면 결론은 네 곳에서 갈립니다. 명의신탁이 계약명의신탁인지 등기명의신탁인지, 명의수탁자나 공동매수인이 협조하지 않는 사정이 '정당한 사유'에 해당하는지, 처분이 나오기 전에 등기를 옮겼는지, 그리고 사전통지와 제소기간이라는 시한을 지켰는지입니다. 아래에서는 과징금과 이행강제금의 관계부터 취소된 판결과 유지된 판결의 차이, 처분 단계별 대응 순서까지 실제 판결을 근거로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 과징금을 냈는데 이행강제금이 또 나오는 게 이중처벌 아닌가요 — 두 처분은 목적이 다릅니다. 과징금은 명의신탁이라는 위반행위 자체에 대한 제재이고, 이행강제금은 등기를 실권리자 명의로 옮기도록 심리적 압박을 주는 행정상 간접강제 수단입니다(대법원 2016. 6. 23. 선고 2015두36454 판결). 그래서 과징금이 적법해도 이행강제금만 따로 취소될 수 있습니다(수원지방법원 2020. 7. 2. 선고 2019구합73605 판결).

2. 내 이름으로 등기할 방법이 없는데도 이행강제금을 내야 하나요 — 계약명의신탁이라면 내지 않을 가능성이 큽니다. 매도인이 몰랐던 계약명의신탁은 법이 등기의무 자체를 면제하고(부동산실명법 제6조 제1항 단서), 매도인이 알았던 계약명의신탁도 명의신탁자가 소유자에게 이전등기를 청구할 권리가 없어 이행강제금 부과대상이 아닙니다(대법원 2016. 6. 28. 선고 2014두6456 판결).

3. 명의수탁자가 등기를 돌려주지 않아 소송 중이면 어떻게 되나요 — 내 책임으로 돌릴 수 없는 장애라면 '정당한 사유'가 됩니다. 대전지방법원 2021. 8. 19. 선고 2019구단101320 판결은 등기명의인이 협조하지 않고 공동매수인들이 소송까지 방해해 등기를 찾아올 수 없었던 사정을 정당한 사유로 보아 이행강제금을 취소했습니다. 반대로 농지 취득 제한을 알면서 명의신탁을 한 경우는 정당한 사유가 부정됩니다(청주지방법원 2020. 12. 10. 선고 2020구합6445 판결).

과징금과 이행강제금은 무엇이 다른가

과징금을 다 냈다고 명의신탁 문제가 끝나는 것이 아닙니다. 부동산실명법 제5조 제1항은 명의신탁자에게 부동산 가액의 30퍼센트 범위에서 과징금을 부과하도록 하고, 제6조 제1항은 그 과징금을 부과받은 사람에게 지체 없이 해당 부동산을 자기 명의로 등기할 의무를 따로 지웁니다. 이 등기의무를 지키지 않으면 제6조 제2항에 따라 이행강제금이 붙습니다. 같은 부동산에 대해 처분이 세 번 나올 수 있는 구조입니다. 과징금, 1년 뒤의 1차 이행강제금, 다시 1년 뒤의 2차 이행강제금입니다.

법원은 두 처분의 성격을 분명히 나눕니다. 대법원 2015두36454 판결은 이행강제금이 등기신청의무 불이행이라는 과거의 사실에 대한 제재인 과징금과 달리 의무 이행을 간접적으로 강제하는 수단이라고 보았습니다. 대법원 2014두6456 판결도 이행강제금의 취지를 명의신탁자에게 심리적 압박을 주어 등기명의와 실체적 권리관계의 불일치를 해소하게 하는 데 있다고 설명합니다. 수원지방법원 2019구합73605 판결은 이를 더 쉽게 풀어, 과징금은 행정벌의 성격이고 이행강제금은 집행벌이어서 서로 별개의 개념이며 절차와 방법도 따로 이루어진다고 했습니다.

실무에서 이 구별이 중요한 이유는 다툼의 대상이 달라지기 때문입니다. 대전고등법원 2016. 9. 22. 선고 2016누11443 판결에서 당사자는 고지된 금액의 일부를 이행강제금이라고 보고 계약명의신탁 법리로 다투었지만, 법원은 그 금액이 위반기간 2년 초과에 따른 과징금 부과율 부분일 뿐 이행강제금이 아니라며 주장을 받아들이지 않았습니다. 고지서를 받으면 먼저 그것이 제5조의 과징금인지, 제6조의 이행강제금인지, 몇 차인지부터 확인해야 합니다. 이 확인이 틀리면 주장 전체가 빗나갑니다. 과징금 단계에서만 다툴 수 있는 쟁점(감경 사유, 위반기간 계산)과 이행강제금 단계에서 새로 다툴 수 있는 쟁점(등기 불능, 정당한 사유, 처분 전 이행)은 서로 다르기 때문입니다.

형사처벌도 별도로 남아 있습니다. 부동산실명법 제7조는 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에, 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처하도록 정합니다. 실제로 의정부지방법원 2020. 1. 20. 선고 2019구단7070 판결 사건에서는 명의수탁자였던 담임목사가 벌금형을 확정받은 뒤에도 과징금과 1차·2차 이행강제금이 차례로 부과되었습니다. 형사사건이 끝났다고 행정 제재가 멈추지는 않습니다.

명의신탁이 아니라 잔금을 치르고도 3년 넘게 이전등기를 하지 않아 장기미등기 과징금을 받은 경우도 구조가 같습니다. 부동산실명법 제10조 제4항은 장기미등기자가 과징금을 받고도 등기를 신청하지 않으면 제6조 제2항을 준용해 같은 비율의 이행강제금을 부과하도록 정합니다. 대법원 2015두36454 판결과 수원지방법원 2025구합61130 판결이 바로 이 장기미등기 이행강제금 사건이었고, 두 판결에서 나온 법리는 명의신탁 이행강제금 사건에서도 그대로 인용되고 있습니다.

이행강제금은 언제, 얼마나 나오는가

이행강제금은 금액과 시점이 법에 정해져 있습니다. 부동산실명법 제6조 제2항에 따라 과징금 부과일부터 1년이 지난 때 부동산평가액의 10퍼센트, 다시 1년이 지난 때 20퍼센트입니다. 등기할 수 없는 정당한 사유가 있었다면 기산점은 과징금 부과일이 아니라 그 사유가 소멸한 때입니다. 부동산평가액은 같은 법 제5조 제2항·제3항에 따라 소유권의 경우 소득세법 제99조의 기준시가를 기준으로 합니다.

금액은 결코 작지 않습니다. 의정부지방법원 2019구단7070 판결 사건에서 교회는 1차 이행강제금 5,516만여 원에 이어 2차로 부동산가액 6억 1,531만여 원의 20퍼센트인 1억 2,306만여 원을 부과받았고, 법원은 이를 유지했습니다. 창원지방법원 2013. 6. 18. 선고 2012구합3680 판결 사건에서는 1차 이행강제금만 6억 490만여 원이었습니다. 기준시가가 높은 토지일수록 2년 차 20퍼센트가 실제 부담의 대부분을 차지합니다.

지분만 명의신탁한 경우에는 그 지분만큼만 산정되어야 합니다. 대전지방법원 2021. 8. 19. 선고 2019구단101337 판결 사건에서 행정청은 동업자 4명이 함께 산 토지 가운데 원고의 지분 4분의 1만을 기준으로 이행강제금을 계산했습니다. 제 견해로는 처분서에 첨부된 산정내역을 받아 기준시가 적용 연도, 면적과 지분, 이미 제3자에게 넘어가거나 실명등기를 마친 필지가 빠졌는지를 한 줄씩 대조해야 합니다. 수원지방법원 2019구합73605 판결 사건에서도 이미 제3자에게 소유권이 넘어간 필지는 처분 대상에서 제외되었습니다.

이행강제금은 두 번으로 끝납니다. 청주지방법원 2020구합6445 판결은 이 조항이 이행강제금을 2회까지만 부과하도록 규정하고 있다는 점을 판단의 근거로 들었습니다. 다만 2회로 끝난다는 것이 등기의무가 사라진다는 뜻은 아니며, 형사책임과 별개라는 점도 기억해야 합니다.

처음부터 내 명의로 등기할 의무가 없는 경우 — 계약명의신탁

이행강제금 사건에서 가장 먼저 따질 것은 명의신탁의 유형입니다. 내가 직접 매도인과 계약하고 등기만 남의 이름으로 했다면 등기명의신탁이고, 처음부터 명의를 빌려준 사람이 매수인으로 계약했다면 계약명의신탁입니다. 이 차이가 이행강제금의 존부를 가릅니다.

매도인이 명의신탁 사실을 몰랐던 계약명의신탁에서는 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득합니다. 그래서 제6조 제1항 단서는 이 경우 명의신탁자에게 실명등기 의무를 지우지 않습니다. 다만 과징금은 별개입니다. 수원지방법원 2019. 12. 19. 선고 2018구합73080 판결은 매도인이 선의인 계약명의신탁도 과징금 부과대상이라는 대법원 2012. 4. 26. 선고 2011두26626 판결을 인용했습니다.

매도인이 알았던 계약명의신탁은 법 조문에 예외가 없어 오랫동안 다툼이 있었습니다. 그 결론을 낸 사건이 대법원 2014두6456 판결입니다. 한 건설회사가 도시개발사업 시행자 지정을 노리고 임원 등의 이름으로 농지를 사들인 사건이었습니다. 과징금 12억 1,291만여 원이 확정된 뒤 행정청이 평가액의 10퍼센트인 6억 490만여 원을 1차 이행강제금으로 부과했습니다. 창원지방법원 2012구합3680 판결은 매도인들이 명의신탁을 알았다고 인정하면서도 매도인과 수탁자가 협조할 것이어서 현실적으로 등기가 가능하다며 청구를 기각했고, 항소심도 같았습니다.

대법원은 이를 뒤집었습니다. 매도인이 악의인 계약명의신탁에서는 수탁자 명의 등기와 매매계약이 모두 무효여서 소유권이 매도인에게 남고, 명의신탁자는 매도인과 계약관계가 없어 이전등기를 청구할 수 없으므로 이행강제금 부과대상이 아니라고 했습니다. 매도인들이 말소를 요구할 가능성이 희박해 등기가 현실적으로 가능하다는 원심의 논리는 법리오해라고 보았습니다. 환송 뒤 부산고등법원 2016. 11. 9. 선고 (창원)2016누28 판결은 1심 판결을 취소하고 6억 490만여 원의 부과처분을 취소했습니다.

이 사건이 주는 교훈은 분명합니다. '사실상 옮길 수 있지 않느냐'는 행정청의 논리가 아니라, 명의신탁자에게 법적으로 등기를 청구할 권리가 있느냐가 기준입니다. 계약서상 매수인이 수탁자로 되어 있고 매도인이 명의신탁을 알았다면, 이 판결을 앞세워 이행강제금을 다툴 수 있습니다.

계약명의신탁이라고 주장했다가 받아들여지지 않은 판결들

그렇다고 계약서에 수탁자 이름이 적혀 있으면 모두 계약명의신탁이 되는 것은 아닙니다. 법원은 계약명의자가 아니라 실제로 계약의 법률효과를 누구에게 귀속시키려 했는지를 봅니다. 수원지방법원 2021. 1. 14. 선고 2020구합69169 판결과 청주지방법원 2020구합6445 판결은 모두 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다52799 판결을 인용해, 명의신탁자에게 법률효과를 직접 귀속시킬 의도가 인정되면 명의신탁자가 계약당사자이고 그 관계는 3자간 등기명의신탁이라고 보았습니다.

수원지방법원 2020구합69169 판결 사건에서 한 종교단체는 교인과 간부들 이름으로 농지 등 21개 부동산을 등기했습니다. 과징금, 1차 이행강제금에 이어 2차 이행강제금 2,728만여 원과 3억 7,805만여 원이 부과되자 계약명의신탁이라고 다투었습니다. 법원은 명의자들이 이름만 빌려주었을 뿐 대금을 본 적도 없고, 대금은 교단 자금으로 지급되었으며, 이익도 단체에 귀속되었다는 점을 들어 등기명의신탁으로 판단하고 청구를 기각했습니다. 항소심인 수원고등법원 2021누10459 판결도 이 판단을 유지했고, 처분 전에 원고 명의로 이전등기를 마친 한 필지 부분만 취소했습니다.

청주지방법원 2020구합6445 판결 사건도 비슷합니다. 한 생수 제조회사가 영업과 관련한 인근 농민들의 매입 요구에 따라 농지를 사면서 대표이사와 친척 명의로 계약하고 회사 자금으로 대금을 냈습니다. 법원은 계약 효과를 회사에 귀속시킬 의도였다고 보아 3자간 등기명의신탁으로 판단했고, 과징금 7,227만여 원 뒤 부과된 이행강제금 3,264만여 원을 유지했습니다. 이 판결은 대전고등법원(청주) 2020누2098 판결로 항소가 기각되었습니다.

대구고등법원 2017. 6. 23. 선고 2016누6475 판결도 사찰이 원소유자로부터 직접 증여받고 주지 명의로 등기한 사건을 3자간 명의신탁으로 보았습니다. 3자간 명의신탁에서는 명의신탁자와 원소유자 사이의 계약이 유효하므로 명의신탁자가 원소유자에게 이전등기를 청구할 수 있고, 따라서 이행강제금 대상이 된다는 것입니다. 제 견해로는 계약명의신탁 주장을 하려면 매매계약서의 당사자, 계약 협상과 서명을 누가 했는지, 대금이 누구 계좌에서 나갔는지, 매도인이 무엇을 알고 있었는지에 대한 자료를 처분 전 단계부터 모아야 합니다. 대금을 신탁자가 직접 보냈다는 사정은 오히려 등기명의신탁 쪽 증거로 쓰이기 쉽습니다.

정당한 사유가 인정되어 취소된 판결 — 수탁자 비협조와 소송

등기명의신탁이어서 등기의무가 있더라도, 자기 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있으면 그 사유가 없어질 때까지 이행강제금을 부과할 수 없습니다. 부동산실명법 제6조 제1항 단서 후단과 제2항 괄호가 이를 정합니다. 법원은 정당한 사유를 '자신의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정'으로 풀이합니다(대법원 2020. 8. 20. 선고 2019두63485 판결을 인용한 수원고등법원 2021. 8. 20. 선고 2021누10459 판결).

대전지방법원 2019구단101320 판결은 이 사유가 실제로 인정된 드문 예입니다. 동업자 4명이 함께 산 토지 일부 지분을 제3자 명의로 등기했고, 과징금과 1차·2차 이행강제금이 차례로 부과되었습니다. 먼저 대전광역시 행정심판위원회가 2차 부과 당시 등기명의인을 상대로 한 소유권이전등기 소송이 계속 중이던 토지 부분은 정당한 사유가 있다며 처분을 취소하는 재결을 했습니다. 남은 부분에 대해 법원은 명의신탁 해지를 원인으로 한 이전등기는 허용되지 않아 등기명의인과 매도인의 협조가 필요한데, 등기명의인이 다른 소송에서 명의신탁 자체를 부인하고 있었다는 점을 짚었습니다.

더 결정적인 것은 공동매수인들의 태도였습니다. 동업자들이 함께 산 토지에 대한 등기청구 소송은 조합원 전원이 함께 내야 하는 고유필수적 공동소송인데(대법원 1994. 10. 25. 선고 93다54064 판결 인용), 다른 조합원 두 명이 소송에 참여하지 않거나 상대방 편에 보조참가해 노골적으로 방해했습니다. 원고가 낸 등기 소송들은 각하되거나 소취하간주로 끝났습니다. 법원은 이런 사정이 원고 책임이 아니라고 보아 390만여 원과 20만여 원의 이행강제금을 모두 취소했습니다. 같은 토지의 다른 동업자가 낸 대전지방법원 2019구단101337 판결도 같은 결론이었습니다.

수원지방법원 2019구합73605 판결은 다른 경로로 취소에 이른 사건입니다. 원고는 3자간 등기명의신탁으로 토지를 수탁자 명의로 해 두었는데, 매도인의 채권자들이 낸 사해행위취소 판결에 따라 과징금 부과 약 두 달 전에 수탁자 명의 등기가 말소되었습니다. 원고와 매도인은 그 직후 매매계약을 합의해제한 것으로 보였고, 원고 명의로 이전등기를 하더라도 다시 사해행위가 될 가능성이 컸습니다. 법원은 수탁자 등기가 말소된 시점에 명의신탁관계가 종료되었고 원고에게 등기를 기대할 수도 없다고 보아 1억 178만여 원의 이행강제금을 취소했습니다. 같은 원고가 과징금을 다툰 앞선 소송에서는 청구가 기각되어 과징금은 그대로 유지되었습니다. 이 판결은 확정되었습니다.

이 사건에서 행정청은 사해행위취소의 효력은 채권자와 수익자 사이에서만 생기는 상대적 효력이어서 등기가 말소되어도 명의신탁관계는 끝나지 않았다고 맞섰습니다. 법원은 그 법리 자체는 인정하면서도, 등기명의가 더 이상 수탁자에게 없고 누구도 그 토지를 실질적으로 처분할 수 없으며 원고가 정상적으로 이전등기를 마칠 것도 기대하기 어렵다는 현실을 함께 보았습니다. 행정청이 내세우는 법리가 맞더라도, 등기부와 관련 판결로 '지금 이 토지에 대해 명의신탁자가 할 수 있는 일이 없다'는 점을 구체적으로 보여 주면 결론이 달라질 수 있다는 예입니다.

정리하면 법원이 정당한 사유로 받아들인 것은 '등기를 찾아오려고 실제로 움직였는데 남의 사정으로 막힌 기록'입니다. 소장, 각하 판결문, 보정명령, 상대방의 부인 진술이 그 증거가 되었습니다. 말로 협조를 부탁했다는 정도로는 이 기준을 넘기 어렵습니다.

정당한 사유가 부정되어 유지된 판결 — 농지·허가 제한을 피하려던 경우

법령상 장애가 있어도 그 장애를 알고 피하려고 명의신탁을 했다면 정당한 사유가 되지 않습니다. 이것이 유지된 판결들의 공통된 논리입니다. 청주지방법원 2020구합6445 판결은 대법원 2007. 7. 12. 선고 2004두14427 판결 등을 인용하면서, 명의신탁자에게 귀책사유가 있으면 법령상 등기가 불가능해도 정당한 사유가 아니라고 했습니다. 회사가 농지라서 자기 명의로 취득할 수 없음을 알면서 명의신탁을 했으니 그 장애는 회사 책임이라는 것입니다.

수원고등법원 2021누10459 판결도 같은 이유로 종교단체의 농지 부분 주장을 배척했습니다. 매수 당시 이미 농지법상 소유 제한이 있었고 그 제한을 회피하려고 명의신탁을 했으니 원고 명의 등기가 막힌 데에 원고 책임이 없다고 볼 수 없다는 것입니다. 창원지방법원 2012구합3680 판결 역시 농업법인이 아니어서 농지를 취득할 수 없다는 주장을 같은 이유로 받아들이지 않았습니다. 다만 이 사건은 앞서 본 대로 계약명의신탁 법리로 대법원에서 결론이 뒤집혔습니다.

대구고등법원 2016누6475 판결은 한 걸음 더 나아갔습니다. 사찰은 농지취득자격증명을 받을 수 없다고 주장했지만, 법원은 농지전용허가를 받아 소유권을 취득할 수 있는데도 농지보전부담금을 낼 수 없다는 이유로 전용허가 신청조차 하지 않은 점을 들어 정당한 사유를 부정했습니다. 의정부지방법원 2019구단7070 판결도 등기할 수 없음을 알면서 매수했고, 형사처벌과 과징금, 1차 이행강제금을 받고도 14년 넘게 시정하지 않았다는 점을 들어 정당한 사유를 인정하지 않았습니다.

제 견해로는 농지 사건이라면 '취득이 불가능했다'는 주장보다 '지금 취득할 수 있는 길을 실제로 밟고 있다'는 기록이 훨씬 유리합니다. 전용허가, 지목 변경, 농업법인 설립, 매각 위탁처럼 위반 상태를 끝내는 방법을 처분 전에 시작해 두어야 합니다.

취소된 판결과 유지된 판결을 가른 것

확보한 판결들을 나란히 놓으면 결론을 가른 기준은 네 가지로 모입니다.

• 등기를 청구할 법적 권리가 있었는가 — 매도인이 알았던 계약명의신탁은 권리가 없어 부과대상이 아닙니다(부산고등법원 (창원)2016누28 판결, 처분 취소). 3자간 명의신탁은 권리가 있어 부과대상입니다(대구고등법원 2016누6475 판결, 이행강제금 유지).

• 등기가 막힌 원인이 누구에게 있는가 — 수탁자의 부인과 공동매수인의 소송 방해는 원고 책임이 아니었습니다(대전지방법원 2019구단101320 판결, 취소). 농지·토지거래허가 제한을 알면서 피한 경우는 원고 책임입니다(청주지방법원 2020구합6445 판결, 유지).

• 위반 상태가 이미 끝났는가 — 수탁자 명의 등기가 말소되어 명의신탁관계가 종료되었다면 이행강제금은 취소됩니다(수원지방법원 2019구합73605 판결). 처분 전에 실명등기를 마친 필지도 같습니다(수원고등법원 2021누10459 판결).

• 다툴 수 있는 시한 안에 있었는가 — 제소기간이 지나면 하자가 있어도 취소를 구할 수 없고, 무효를 주장하려면 하자가 명백해야 합니다(수원지방법원 2019. 8. 29. 선고 2018구합69937 판결, 각하·기각).

이 네 가지 가운데 하나라도 분명하게 입증되면 다툴 여지가 생깁니다. 반대로 '형편이 어려웠다', '개발사업이 지연되었다', '경기가 나빠 팔지 못했다' 같은 사정은 창원지방법원 2012구합3680 판결에서 보듯 정당한 사유로 인정되지 않았습니다.

처분이 나오기 전에 등기를 마치면 달라지는 것

이행강제금을 피하는 가장 확실한 방법은 처분 전에 등기를 옮기는 것입니다. 대법원 2015두36454 판결은 이행강제금 부과 전에 의무를 이행했다면 이행강제금으로 확보하려던 목적이 이미 실현되었으므로, 법에 정한 1년이 지난 뒤 이행했더라도 이행강제금을 부과할 수 없다고 했습니다. 장기미등기자 사건이었지만 수원고등법원 2021누10459 판결은 이 법리를 명의신탁에도 그대로 적용했습니다.

그 사건에서 종교단체는 2차 이행강제금 처분이 있기 전 한 필지를 증여를 원인으로 단체 명의로 이전등기했습니다. 항소심은 1심 판결 일부를 취소하고 3억 7,805만여 원 가운데 그 필지에 해당하는 1,694만여 원 부분을 취소했습니다. 나머지 필지는 등기가 그대로여서 유지되었습니다.

반대로 처분이 나온 뒤에 등기하면 이미 부과된 금액은 되돌릴 수 없습니다. 의정부지방법원 2019구단7070 판결 사건에서 교회는 2차 처분 뒤 한 필지의 지목을 바꿔 이전등기를 마쳤지만, 법원은 처분 이후의 해소는 원칙적으로 영향이 없다고 보았습니다. 이행강제금에 관한 일반 규정인 행정기본법 제31조 제5항도 의무를 이행하면 새로운 부과는 중지하되 이미 부과한 이행강제금은 징수하도록 같은 방향의 원칙을 두고 있습니다. 다만 부동산실명법이 부과 요건과 횟수를 따로 정하고 있어(행정기본법 제5조 제1항) 이 일반 규정이 실명법 사건에 그대로 적용되는지는 단정하기 어렵다는 것이 제 견해입니다. 사전통지서를 받은 순간부터 처분일까지가 사실상 마지막 기회입니다.

수탁자가 이미 팔았거나 경매로 넘어갔다면

명의수탁자가 부동산을 제3자에게 넘겨 등기까지 마쳤다면 명의신탁관계는 그때 끝난 것으로 봅니다. 수원지방법원 2018구합73080 판결과 2019구합73605 판결은 대법원 2011두26626 판결을 인용해, 판결·경매 등으로 수탁자에게서 제3자에게 물권이 이전된 시점, 명의신탁자가 처분해 취득자에게 직접 등기를 넘긴 시점, 매각을 위탁하거나 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 시점에 명의신탁관계가 종료된다고 했습니다. 반면 명의신탁자가 수탁자를 상대로 소를 냈거나 승소판결이 확정되었다는 것만으로는 종료되지 않습니다.

이 시점이 중요한 이유는 과징금과 이행강제금에 다르게 작용하기 때문입니다. 수원지방법원 2018구합73080 판결 사건에서 수탁자는 신탁자 몰래 토지를 팔았고, 매수인이 판결과 강제경매로 소유권을 가져갔습니다. 법원은 과징금 3억 9,646만여 원을 유지하면서도, 이행강제금은 신탁자 명의 등기가 가능한데도 이행하지 않는 사람에 대한 추가 제재라고 설명했습니다. 등기가 불가능해졌다면 이행강제금 대상인지는 별개 문제라는 취지입니다. 제 견해로는 수탁자가 이미 처분한 사안에서 이행강제금이 고지되었다면, 등기부와 경매 기록으로 처분 시점을 특정해 의견서에 첨부하는 것이 첫 번째 할 일입니다.

사전통지부터 행정심판·소송까지, 시한으로 본 대응 순서

이행강제금 사건은 시한을 놓치면 내용이 아무리 좋아도 판단을 받지 못합니다. 단계별로 정리하면 다음과 같습니다.

1. 사전통지 수령 — 행정절차법 제21조에 따라 행정청은 처분 원인 사실과 법적 근거, 의견제출 기한을 미리 알려야 하고, 기한은 10일 이상을 고려해 정해야 합니다. 2차 부과 전에는 사전통지서와 함께 계고서가 오기도 합니다(수원지방법원 2026. 6. 25. 선고 2025구합61130 판결 사건). 행정기본법 제31조 제3항은 이행강제금 부과 전 문서로 계고하도록 하는 일반 규정을 두고 있지만, 부동산실명법이 부과 시기와 요건을 따로 정하고 있어 이 계고 규정이 실명법 이행강제금에 그대로 적용된다고 단정하기는 어렵습니다. 그래도 계고서가 왔다면 그 기한을 의견제출의 시한으로 보고 움직이는 편이 안전합니다.

2. 의견제출 — 서면으로, 명의신탁자 본인이나 대표자 명의로, 계약서·소송기록·등기부를 붙여 냅니다. 의정부지방법원 2019구단7070 판결은 대표자도 아닌 장로가 담당 부서를 찾아가 구두로 유예를 요청한 것만으로는 의견진술로 보기 부족하다고 했습니다.

3. 처분 뒤 불복 선택 — 처분을 받은 날부터 30일 안에 행정기본법 제36조의 이의신청을 할 수 있고, 결과를 통지받은 날부터 90일 안에 행정심판이나 소송을 낼 수 있습니다. 시장·군수·구청장의 처분은 행정심판법 제6조 제3항에 따라 시·도지사 소속 행정심판위원회가 심리하며, 청구는 처분이 있음을 안 날부터 90일, 있은 날부터 180일 안에 해야 합니다(행정심판법 제27조).

4. 취소소송 — 행정소송법 제20조에 따라 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 냅니다. 수원지방법원 2018구합69937 판결은 처분서가 등기우편으로 발송되었으면 그 무렵 배달된 것으로 추정된다고 보고, 90일이 지나 낸 취소청구를 각하했습니다.

5. 집행정지 — 행정소송법 제23조는 회복하기 어려운 손해를 예방할 긴급한 필요가 있을 때 집행정지를 허용합니다. 제 견해로는 이행강제금은 금전 부과여서 나중에 환급받을 수 있다는 이유로 집행정지가 쉽지 않으므로, 체납에 따른 압류가 생계나 사업에 미치는 영향을 구체적으로 소명할 수 있을 때 신청하는 것이 현실적입니다.

6. 본안 — 명의신탁 유형, 정당한 사유, 처분 전 이행, 산정 오류를 쟁점별로 나누어 다툽니다.

이의신청만으로 처분이 바뀌기를 기대하기는 어렵습니다. 수원지방법원 2025구합61130 판결 사건에서도 원고들은 이의신청을 했다가 기존 처분을 유지한다는 통보를 받고 소송으로 나아갔습니다. 이의신청 결과를 기다리다 보면 어느 날부터 90일을 세야 하는지 헷갈리기 쉬우므로, 시한 계산이 애매하면 처분서 수령일을 기준으로 90일 안에 소송이나 행정심판을 먼저 내 두는 편이 안전합니다.

과징금을 다투지 않았다면 이행강제금 단계에서 되돌릴 수 있는 것

과징금 단계의 잘못을 이행강제금 단계에서 다시 꺼내기는 어렵습니다. 수원지방법원 2025구합61130 판결은 장기미등기 사건이었지만, 과징금과 이행강제금은 서로 독립해 별개의 법률효과를 목적으로 하는 처분이므로 과징금에 불가쟁력이 생기면 당연무효가 아닌 한 그 하자를 이행강제금 단계에서 주장할 수 없다고 했습니다(대법원 1996. 3. 22. 선고 95누10075 판결 인용).

대구고등법원 2016누6475 판결은 그 경계를 잘 보여 줍니다. 법원은 명의신탁자가 바뀐 시점을 잘못 잡아 위반기간 부과율 15퍼센트를 적용한 과징금의 하자가 중대하고 명백하다며 3,716만여 원을 넘는 부분을 무효로 확인했습니다. 그러면서도 과징금 일부가 무효라고 해서 등기의무가 사라지는 것은 아니라며 1차·2차 이행강제금의 무효확인 청구는 기각했고, 이 판결은 대법원 2017두55138 심리불속행 기각으로 확정되었습니다.

이 사건의 과징금 하자는 명의신탁자가 중간에 바뀐 사정에서 나왔습니다. 처음에는 다른 사찰이 주지 명의로 명의신탁을 했는데, 그 사찰이 토지를 원고에게 증여하면서 기존 명의신탁관계가 끝나고 원고와 같은 명의자 사이에 새 명의신탁관계가 생겼다고 법원은 보았습니다(대법원 2010. 3. 11. 선고 2009두18662 판결 인용). 그런데도 행정청은 처음 등기된 날부터 위반기간을 계산해 더 높은 부과율을 적용했습니다. 가족이나 단체 사이에 부동산이 넘어가면서 명의만 그대로 둔 경우에는 위반기간의 시작점부터 다시 따져 볼 필요가 있다는 점을 보여 줍니다.

무효확인으로 우회하는 길도 좁습니다. 수원지방법원 2018구합69937 판결은 등기상 계약명의신탁으로 보아 부과대상이 아닌데 부과한 하자가 있다고 하면서도, 사실관계를 정확히 조사해야 비로소 밝혀지는 하자는 외관상 명백하지 않다며 무효확인 청구를 기각했습니다. 항소심인 수원고등법원 2019누12490 판결은 토지를 3자간 등기명의신탁으로 보아 항소를 기각했습니다. 결국 이행강제금마다 90일 안에 따로 다투는 것이 원칙입니다.

판결에 남은, 하면 안 되는 대응

판결 기록을 보면 결과를 나쁘게 만든 행동은 반복됩니다.

• 사전통지를 받고 말로만 사정하기 — 구두 요청은 의견제출로 인정받기 어렵고 기록도 남지 않습니다(의정부지방법원 2019구단7070 판결).

• 1차 이행강제금을 내고 넘어가기 — 1차를 다투지 않으면 2차에서 1차의 하자를 주장하기 어렵고, 1차 처분 자체도 제소기간이 지나 각하됩니다(수원지방법원 2018구합69937 판결).

• 사후에 받은 확인서에 기대기 — 창원지방법원 2012구합3680 판결은 매도인들이 뒤늦게 써 준 사실확인서를 작성 시기와 경위에 비추어 믿기 어렵다고 했습니다. 거래 당시의 자료가 더 중요합니다.

• 가능한 해소 절차를 미루기 — 농지전용허가를 받을 수 있었는데 부담금 때문에 신청하지 않은 사정은 정당한 사유를 부정하는 근거가 되었습니다(대구고등법원 2016누6475 판결).

• 처분 뒤에야 등기하기 — 처분 전 등기는 그 부분 취소로 이어졌지만(수원고등법원 2021누10459 판결), 처분 뒤 등기는 이미 부과된 금액에 영향이 없었습니다(의정부지방법원 2019구단7070 판결).

이 경우는 다툼의 실익이 크지 않습니다

솔직히 말씀드리면 모든 이행강제금을 다툴 수 있는 것은 아닙니다. 내가 직접 매도인과 계약하고 대금도 냈는데 등기만 가족이나 지인 이름으로 해 두었고, 그 사람이 등기를 돌려주는 데 협조할 수 있는 상황이라면 정당한 사유를 인정받기 어렵습니다. 이때는 소송보다 처분 전에 실명등기를 마치는 것이 가장 적은 비용으로 2차 이행강제금을 막는 길입니다. 이미 2차까지 부과되고 제소기간도 지났다면 무효확인의 문턱이 높아 실익을 신중히 따져야 합니다. 반대로 계약명의신탁이거나, 수탁자가 명의신탁을 부인하며 소송이 진행 중이거나, 이미 제3자에게 넘어간 경우라면 금액에 비추어 다툴 가치가 충분한 경우가 많습니다.

등기를 찾아오는 길이 아예 막힌 것은 아닙니다. 대법원 2019. 6. 20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결은 무효인 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기했다는 이유만으로 불법원인급여가 되는 것은 아니며, 농지법 제한을 피하려던 명의신탁도 마찬가지라고 했습니다. 등기명의신탁의 명의신탁자는 소유자로서 수탁자에게 등기 말소를 청구할 수 있습니다. 수탁자가 버틴다면 소송을 내는 것 자체가 정당한 사유의 기록이 되고, 동시에 위반 상태를 끝내는 방법이 됩니다.

자주 묻는 질문

명의신탁 이행강제금은 몇 번까지 나오나요?

두 번입니다. 부동산실명법 제6조 제2항은 과징금 부과일부터 1년이 지난 때 부동산평가액의 10퍼센트, 다시 1년이 지난 때 20퍼센트를 각각 부과하도록 정하고 있습니다. 청주지방법원 2020구합6445 판결도 이 조항이 이행강제금을 2회까지만 부과하도록 규정하고 있다고 보았습니다. 다만 두 번으로 끝나도 형사처벌과 등기 문제는 별개로 남습니다.

과징금 소송에서 졌는데 이행강제금은 따로 다툴 수 있나요?

다툴 수 있습니다. 이행강제금은 과징금과 별개의 처분이어서, 수원지방법원 2019구합73605 판결처럼 과징금은 적법하지만 이행강제금은 위법하다는 결론이 나올 수 있습니다. 다만 과징금 단계의 하자를 이행강제금 단계에서 다시 주장하기는 어렵고, 이행강제금 고유의 사유인 등기 불능이나 정당한 사유를 내세워야 합니다.

명의수탁자가 등기를 안 돌려주면 이행강제금을 안 내도 되나요?

사정에 따라 다릅니다. 대전지방법원 2019구단101320 판결은 수탁자가 명의신탁을 부인하고 공동매수인들이 소송을 방해해 등기를 찾아올 수 없었던 사정을 정당한 사유로 보아 이행강제금을 취소했습니다. 반면 단순히 수탁자가 미적거린다는 사정만으로는 부족합니다. 소송을 내는 등 실제로 등기를 찾아오려 한 기록이 있어야 합니다.

계약명의신탁인데 매도인이 알고 있었어도 이행강제금이 면제되나요?

그렇습니다. 대법원 2014두6456 판결은 매도인이 명의신탁 사실을 알았던 계약명의신탁에서도 명의신탁자는 소유자에게 이전등기를 청구할 수 없으므로 이행강제금 부과대상이 아니라고 했습니다. 다만 계약서상 매수인이 수탁자라도 실제 계약 효과를 신탁자에게 귀속시키려 했다면 등기명의신탁으로 판단될 수 있습니다.

농지라서 내 이름으로 등기를 못 하는 것도 정당한 사유가 되나요?

대부분 되지 않습니다. 청주지방법원 2020구합6445 판결과 수원고등법원 2021누10459 판결은 농지 취득 제한을 알면서 회피하려고 명의신탁을 했다면 그 장애는 명의신탁자 책임이라고 보았습니다. 대구고등법원 2016누6475 판결은 농지전용허가를 받을 수 있었는데 신청하지 않은 점도 들었습니다.

이행강제금 사전통지를 받은 뒤에 등기를 옮기면 취소되나요?

처분이 나오기 전이라면 그 부분은 부과할 수 없습니다. 수원고등법원 2021누10459 판결은 처분 전에 이전등기를 마친 필지의 이행강제금 1,694만여 원을 취소했습니다. 그러나 처분이 나온 뒤의 등기는 이미 부과된 금액에 영향이 없다는 것이 의정부지방법원 2019구단7070 판결의 결론입니다.

이행강제금 고지를 받고 1년이 지났는데 지금이라도 소송할 수 있나요?

취소소송은 어렵습니다. 행정소송법 제20조에 따라 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년이 지나면 취소소송을 낼 수 없습니다. 무효확인은 기간 제한이 없지만, 수원지방법원 2018구합69937 판결처럼 하자가 중대하고 외관상 명백해야 해서 인정되기가 매우 어렵습니다.

수탁자가 몰래 팔아 버린 부동산에도 이행강제금이 나오나요?

다툴 여지가 큽니다. 수원지방법원 2018구합73080 판결과 2019구합73605 판결은 수탁자에게서 제3자에게 등기가 넘어간 시점에 명의신탁관계가 종료된다고 보았습니다. 과징금은 그 시점까지를 기준으로 부과될 수 있지만, 이행강제금은 등기를 옮길 수 있는데도 하지 않은 사람에게 매기는 것이어서 제3자 이전 시점을 등기부로 입증해 다투어야 합니다.

이행강제금을 내지 않고 버티면 어떻게 되나요?

권하지 않습니다. 부동산실명법 제6조 제3항은 과징금의 징수 규정인 제5조 제4항부터 제7항까지를 이행강제금에 준용하므로, 납부기한까지 내지 않으면 지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률에 따라 강제징수 절차가 진행됩니다. 같은 준용 규정에 따라 금액이 1천만 원을 넘으면 넘는 부분을 부동산으로 물납하는 길도 있습니다(같은 법 시행령 제4조). 다투려면 납부 여부와 별개로 시한 안에 행정심판이나 소송을 내야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2016. 6. 28. 선고 2014두6456 판결 — 매도인이 악의인 계약명의신탁의 명의신탁자는 이행강제금 부과대상이 아님, 원심 파기환송

• 부산고등법원 2016. 11. 9. 선고 (창원)2016누28 판결 — 환송 후 1심 판결 취소, 이행강제금 6억 490만여 원 부과처분 취소

• 창원지방법원 2013. 6. 18. 선고 2012구합3680 판결 — 현실적으로 등기 가능하다며 청구 기각(환송 후 항소심에서 취소됨)

• 대법원 2016. 6. 23. 선고 2015두36454 판결 — 이행강제금은 행정상 간접강제, 부과 전 의무 이행 시 부과 불가

• 수원지방법원 2020. 7. 2. 선고 2019구합73605 판결 — 수탁자 등기 말소로 명의신탁관계 종료, 과징금은 적법하나 이행강제금 취소(확정)

• 대전지방법원 2021. 8. 19. 선고 2019구단101320 판결 — 등기명의인 비협조와 공동매수인 소송 방해를 정당한 사유로 인정해 취소

• 대전지방법원 2021. 8. 19. 선고 2019구단101337 판결 — 같은 토지 다른 동업자 사건, 지분 기준 산정, 취소

• 수원지방법원 2021. 1. 14. 선고 2020구합69169 판결 — 계약명의신탁 주장 배척, 3자간 등기명의신탁으로 보아 기각(항소심 수원고등법원 2021누10459에서 처분 전 이전등기 필지 부분만 취소)

• 수원고등법원 2021. 8. 20. 선고 2021누10459 판결 — 처분 전 이전등기 필지 부분 1,694만여 원 취소, 농지 제한 정당한 사유 부정

• 청주지방법원 2020. 12. 10. 선고 2020구합6445 판결 — 농지 취득 제한 회피 명의신탁, 정당한 사유 부정, 이행강제금 유지(대전고등법원(청주) 2020누2098 항소기각)

• 대구고등법원 2017. 6. 23. 선고 2016누6475 판결 — 과징금 일부 무효확인, 이행강제금 무효확인 기각, 농지전용 미신청(대법원 2017두55138 심리불속행 기각)

• 의정부지방법원 2020. 1. 20. 선고 2019구단7070 판결 — 2차 이행강제금 1억 2,306만여 원 유지, 구두 의견 불인정, 처분 후 등기 영향 없음(서울고등법원 2020누36207 항소기각)

• 수원지방법원 2019. 12. 19. 선고 2018구합73080 판결 — 수탁자 처분 사안 과징금 유지, 이행강제금과의 구별(수원고등법원 2020누10599 항소기각)

• 수원지방법원 2019. 8. 29. 선고 2018구합69937 판결 — 1차 이행강제금 취소청구 제소기간 도과 각하, 무효확인 기각(수원고등법원 2019누12490 항소기각)

• 수원지방법원 2026. 6. 25. 선고 2025구합61130 판결 — 장기미등기 이행강제금, 과징금 하자 승계 부정, 이유제시 하자 부정

• 대전고등법원 2016. 9. 22. 선고 2016누11443 판결 — 과징금 부과율 부분을 이행강제금으로 오인한 주장 배척

• 대법원 2019. 6. 20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결 — 명의신탁 등기는 불법원인급여가 아니어서 명의신탁자의 말소청구 가능

• 판결문에 인용된 대법원 판결 — 2012. 4. 26. 선고 2011두26626(명의신탁관계 종료 시점), 2020. 8. 20. 선고 2019두63485·2007. 7. 12. 선고 2004두14427(정당한 사유), 2010. 10. 28. 선고 2010다52799(등기명의신탁과 계약명의신탁 구별), 2010. 3. 11. 선고 2009두18662(명의신탁자가 바뀌는 새 명의신탁관계 성립), 1994. 10. 25. 선고 93다54064(고유필수적 공동소송), 1996. 3. 22. 선고 95누10075(하자 승계)

• 법령 — 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조, 제5조, 제6조, 제7조, 제10조 / 같은 법 시행령 제3조, 제3조의2 / 행정기본법 제5조, 제31조, 제36조 / 행정절차법 제21조 / 행정심판법 제6조, 제27조 / 행정소송법 제20조, 제23조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 받으신 서류가 과징금인지, 1차 이행강제금인지, 2차 이행강제금의 사전통지인지부터 가립니다. 처분서와 산정내역, 사전통지서, 과징금 처분서와 그에 대한 소송 기록이 있으면 모두 가져와 주십시오. 그다음 매매계약서에 누가 매수인으로 적혀 있는지, 계약과 대금 지급을 실제로 누가 했는지, 매도인이 명의신탁을 알고 있었는지를 확인해 명의신탁의 유형을 판단합니다. 등기부등본으로 지금 등기명의가 누구에게 있는지, 이미 제3자에게 넘어가거나 경매로 처분된 필지가 있는지도 살핍니다. 명의수탁자와 연락이 되는지, 등기를 돌려주는 데 협조하는지, 이미 등기 소송을 냈다면 그 경과는 어떤지도 여쭙니다. 마지막으로 처분서를 받은 날을 기준으로 의견제출 기한, 이의신청 30일, 행정심판과 취소소송 90일이 언제 끝나는지 달력에 함께 적습니다.

김강희 변호사의 대응 방식

사전통지 단계라면 처분이 나오기 전에 실명등기를 마칠 수 있는지부터 검토합니다. 가능하면 등기를 먼저 정리하는 것이 소송보다 확실한 해결이기 때문입니다. 등기가 막혀 있다면 계약명의신탁이라 의무 자체가 없다는 주장, 수탁자 비협조와 소송 경과를 근거로 한 정당한 사유 주장, 제3자 처분에 따른 명의신탁관계 종료 주장 가운데 사실관계에 맞는 것을 골라 자료와 함께 서면 의견서로 냅니다. 처분이 나왔다면 이의신청과 행정심판, 취소소송 가운데 시한과 쟁점에 맞는 경로를 정하고, 산정내역의 기준시가와 지분, 대상 필지를 한 줄씩 대조해 계산 오류도 함께 다툽니다. 수탁자가 등기를 돌려주지 않는다면 민사상 등기 말소나 이전등기 소송을 병행해 위반 상태를 끝내는 방법도 함께 설계합니다. 명의신탁과 관련해 형사 고발이나 세무조사가 함께 진행 중이라면, 행정 사건에서 하는 진술이 다른 절차에 어떻게 쓰일지까지 맞추어 서면의 표현을 정합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이행강제금 사건은 한 번의 처분으로 끝나지 않고 과징금, 1차, 2차가 1년 간격으로 이어집니다. 어느 단계에서 무엇을 다투어야 하는지 놓치면 다음 단계에서는 다툴 수 없게 됩니다. 판결들을 보면 취소된 사건에는 등기를 찾아오려 한 소송 기록, 매도인의 인식에 관한 거래 당시 자료, 제3자 이전 시점을 보여 주는 등기 기록이 있었고, 유지된 사건에는 구두 요청이나 사후 확인서만 있었습니다. 같은 사정이라도 어떤 자료로 언제 내느냐에 따라 결론이 달라집니다. 명의신탁의 유형 판단은 민사 법리와 행정 법리가 겹치는 영역이어서, 형사·민사·행정을 함께 보는 시각으로 사건 전체의 순서를 잡을 때 비용과 위험을 가장 줄일 수 있습니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

명의신탁 과징금을 이미 냈는데 이행강제금 사전통지서가 왔다면, 남은 시간은 생각보다 짧습니다. 처분이 나오기 전에 등기를 옮길 수 있는지, 등기의무 자체가 없는 계약명의신탁인지, 내 책임 없이 등기가 막혀 있다는 기록을 갖추었는지에 따라 2차 이행강제금까지 이어질지 여부가 갈립니다.

받으신 사전통지서나 처분서, 과징금 관련 서류, 매매계약서와 등기부를 준비해 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 김강희 변호사가 서류를 직접 검토해 지금 단계에서 할 수 있는 일과 시한을 정리해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.