전세권 설정 등기를 한 세입자이거나 집주인으로서 설정을 요구받았다면 — 임차권과 다른 점, 임의경매 전 집 비우기로 갈린 판결, 전출 후 효력, 건물 일부 전세권과 전세금 채권 양도

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 전세권 설정 등기를 한 세입자는 판결 없이 임의경매를 신청할 수 있지만 집을 비우고 말소 서류를 제공해 집주인을 지체에 빠뜨린 뒤에야 가능하고(대법원 1977. 4. 13.자 77마90 결정), 건물 일부에만 설정한 전세권으로는 건물 전체를 경매에 넣을 수 없습니다(대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정). 전출해도 전세권 등기는 남지만 주택임대차보호법상 대항력은 사라지므로, 경매로 다 받지 못한 보증금을 낙찰자에게 청구하지 못할 수 있습니다. 다만 그 잔액을 원래 집주인에게 청구하는 길은 남습니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결).

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 36건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

전세권 등기를 해 두면 전입신고를 하지 않아도 되고 만기에 바로 경매로 돈을 받을 수 있다고 알고 계신 분이 많습니다. 반대로 집주인은 세입자가 전세권 설정을 요구하면 대출에 지장이 있다는 정도만 걱정하다가, 나중에 월세 연체분을 공제하지 못하거나 집 전체가 경매에 들어가고 나서야 등기의 무게를 알게 됩니다. 이 글은 전세권 등기를 한 세입자와 설정을 요구받은 집주인 양쪽의 눈으로, 임차권과 무엇이 다른지, 임의경매 요건, 전출 후 효력, 건물 일부 전세권, 전세금 채권의 양도와 판결까지 실제 판결로 정리한 것입니다. 임차권등기명령이나 확정일자 자체의 설명은 다루지 않고, 전세권 등기가 있을 때만 생기는 문제에 집중합니다.

핵심만 먼저 정리하면

전세권 등기를 하면 전입신고는 안 해도 됩니까 — 전세권의 효력만 보면 전입이 요건은 아닙니다. 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결도 목적물 인도가 전세권의 성립요건이 아니라고 했습니다. 다만 전입과 점유로 얻는 대항력·우선변제권은 전세권과 근거와 요건이 다른 별개의 권리이므로(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결), 전입을 빼면 그 보호는 받지 못합니다.

만기에 돈을 안 주면 바로 경매를 신청할 수 있습니까 — 판결 없이 신청할 수 있지만 바로 되는 것은 아닙니다. 전세권자가 먼저 목적물 인도와 말소 서류 제공을 이행하거나 제공해야 합니다(대법원 77마90 결정). 부산지방법원 2024. 3. 15. 선고 2023가단333364 판결은 경매 신청 과정에서 내용증명을 보낸 것만으로는 말소 서류의 이행제공으로 부족하다고 보았습니다.

집주인이 전세권 설정을 해 주면 무엇을 잃습니까 — 월세가 있는 임대차에서 전세권을 설정해 주면, 그 전세권을 담보로 잡거나 가압류한 제3자가 사정을 모른 경우 집주인은 연체 월세 공제를 그 제3자에게 주장하지 못합니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2020다257999 판결). 제3자가 사정을 알았다면 공제할 수 있습니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결).

전세권과 임차권, 같은 전세 계약인데 무엇이 다릅니까

일상에서 말하는 전세 계약은 대부분 등기하지 않은 임대차이고, 주택임대차보호법 제12조가 이를 준용합니다. 전세권은 민법 제303조가 정한 물권으로, 등기해야 성립합니다. 같은 집, 같은 금액이어도 둘은 다음과 같이 움직입니다.

• 성립 — 임차권의 대항력은 주택 인도와 전입신고 다음 날 생기고(주택임대차보호법 제3조 제1항), 우선변제권은 여기에 확정일자가 더해져 생깁니다(제3조의2 제2항). 전세권은 집주인의 협력을 받아 등기해야 합니다. 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결은 계약의 동일성이 인정되면 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증의 접수인을 임대차계약의 확정일자로 볼 수 있다고 했지만, 전입과 점유까지 대신해 주는 것은 아닙니다.

• 경매 — 임차인은 보증금반환 판결 같은 집행권원을 받아 경매를 신청하고, 이때는 민사집행법 제41조와 달리 집을 비우는 것이 집행개시 요건이 아닙니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 전세권자는 판결 없이 민법 제318조의 임의경매를 신청하지만 인도와 말소 서류의 이행제공이 먼저입니다.

• 우선변제의 범위 — 확정일자 임차인은 임차주택과 대지의 환가대금에서 우선변제를 받습니다. 전세권은 등기한 부동산의 대금에서 받으므로, 일반 건물에 건물만 설정하면 토지 대금에는 미치지 않을 수 있습니다. 뒤의 다섯 번째 사례가 이 지점입니다.

• 처분 — 임차인은 집주인 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하지 못합니다(민법 제629조). 전세권자는 설정행위로 금지하지 않는 한 전세권을 양도·담보 제공하고 전전세나 임대를 할 수 있습니다(민법 제306조).

• 수선 — 임대인은 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지지만(민법 제623조), 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 해야 합니다(민법 제309조). 약정한 용법을 어기면 집주인은 전세권 소멸을 청구할 수 있고(제311조), 전세권자 책임으로 멸실된 손해는 전세금으로 충당하며(제315조), 기간 만료 시 원상회복 의무가 있습니다(제316조).

• 경매에서의 운명 — 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권은 매각으로 소멸합니다. 최선순위 전세권은 매수인이 인수하되, 전세권자가 배당요구를 하면 소멸합니다(민사집행법 제91조 제3항·제4항).

전세권과 임차권은 택일이 아닙니다. 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 10569 판결은 대항력을 갖춘 임차인이 지위를 강화하려고 전세권 등기를 더한 경우, 그 전세권이 말소되어도 대항력까지 잃는 것은 아니라는 취지로 판단했습니다. 대법원 2010. 7. 26.자 2010마900 결정도 최선순위 전세권자가 대항력을 함께 갖추었다면 배당요구로 전세권이 소멸해도 못 받은 보증금으로 대항력을 행사할 수 있다고 했습니다. 다만 두 권리는 별개이므로 절차에서도 따로 움직입니다. 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결은 임차인 자격으로만 배당요구를 했다면 전세권에 관한 배당요구로 볼 수 없다고 했습니다. 그 사건에서 최선순위 전세권은 소멸하지 않고 매수인에게 인수되었습니다.

임의경매의 첫 관문 — 왜 집을 먼저 비워야 합니까

민법 제318조는 전세권설정자가 전세금 반환을 '지체'한 때에 경매를 청구할 수 있다고 정하고, 제317조는 목적물 인도 및 말소등기 서류 교부와 전세금 반환이 동시에 이루어져야 한다고 정합니다. 두 조문을 합치면 다음 결론이 나옵니다.

"전세권자인 채권자가 전세목적물에 대한 경매를 청구하려면 우선 전세권설정자에 대하여 전세목적물의 인도의무 및 전세권설정등기말소의무의 이행제공을 완료하여 전세권설정자를 이행지체에 빠뜨려야 한다." — 대법원 77마90

그 사건에서 대법원은 전세권자가 건물을 점유·사용하면서 경매를 신청했다는 주장을 원심이 동시이행 주장인지 밝혀 보지 않았다며 파기했습니다. 임대차보증금을 전세금으로 삼아 전세권을 설정한 경우에도 보증금 반환의무는 말소의무와 동시이행 관계에 있습니다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결). 그래서 '이사는 돈 받고 나서'라는 상식과 임의경매의 요건이 정면으로 부딪힙니다.

첫 번째 사례 — 연락을 끊은 집주인, 서류를 공탁하고 전차인을 내보내 인정받았습니다

서울고등법원 2021. 6. 24. 선고 2021나2009997 판결의 사건입니다. A씨는 전세금 14억 원의 전세권자였고, 전세권 등기 후 소유권을 취득한 B씨가 전세금 반환의무를 졌습니다(전세권 등기 후 소유자가 바뀌면 신 소유자가 반환의무를 집니다. 대법원 2006. 5. 11. 선고 2006다6072 판결). 전세 기간은 2017. 2. 23. 끝났는데 B씨는 3월 3일 "오래 걸리지 않을 것 같습니다"라는 문자를 끝으로 연락을 차단했습니다.

A씨는 6월에 임의경매를 신청하면서 말소 서류를 수령하라는 내용증명을 보냈지만 수취인 불명으로 반송되자, 7월 26일 등기필증, 인감을 찍은 등기위임장, 인감증명서, 신분증 사본 등을 B씨 앞으로 공탁했습니다. 그러자 B씨는 "전차인이 살고 있으니 인도 의무를 이행하지 않았다"며 경매개시결정에 이의했습니다. A씨는 2018. 5. 31. 전대차보증금을 내주어 전차인을 내보내고, 출입문 번호키 비밀번호를 중개사무소와 관리사무소에 알린 뒤, 8월 17일 심문기일에 B씨 대리인에게 퇴거 사실을 통지했습니다. 이어 경매를 취하하고 다시 신청했고, B씨의 이의는 기각되었습니다.

B씨는 비밀번호를 직접 알려 주지 않았고 등기원인 증명 서류도 공탁하지 않았다고 다투었지만, 법원은 이행제공의 정도는 신의성실의 원칙에 맞게 합리적으로 정해야 한다며 받아들이지 않았습니다. 다만 인도까지 이행제공된 것은 늦어도 2018. 8. 17.경으로 보았으므로, 지연손해금도 그다음 날부터 2019. 9. 26. 배당일까지 연 5%로 계산되어 77,650,273원이 되었습니다. 만기일이 아니라 이행제공을 갖춘 날이 기준이었던 것입니다. 이 사건은 환송 전 서울고등법원 2019나2025095 판결의 일부가 대법원 2021. 2. 25. 선고 2020다201187 판결로 파기환송된 뒤 나온 환송 후 판결이며, 엘박스 표시 기준 확정입니다.

두 번째 사례 — 집은 비웠지만 내용증명만으로는 부족했습니다

이번에는 집주인이 이긴 사건입니다. 부산지방법원 2024. 3. 15. 선고 2023가단333364 판결에서 C회사는 부산 수영구 아파트를 전세금 5억 원에 빌려 전세권을 등기하고 전세금보장 신용보험에 들었습니다. C회사는 만기 전인 2023. 2. 20. 집을 넘겼고, 보험회사가 5억 원을 지급한 뒤 전세권을 이전받아 임의경매를 신청했으며, 2023. 11. 29. 개시결정이 났습니다. 집주인이 12월 8일 전세권 말소를 조건으로 5억 원을 공탁하자 보험회사는 지급명령·경매 비용 등 7,717,568원을 더 달라고 소송을 냈습니다.

법원은 청구를 기각했습니다. 근거는 대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다62091 판결입니다. 전세권자가 목적물을 인도했더라도 말소 서류를 교부하거나 그 이행의 제공을 하지 않는 이상 전세권설정자는 전세금 반환을 거부할 수 있고, 이자 상당 부당이득도 지지 않는다는 판결입니다. 갱신 의사가 없다는 통지, 채권양도 통지서의 문구, 경매 신청 과정의 내용증명은 모두 이행제공으로 인정되지 않았습니다. 특히 그 내용증명은 "실무상 전세권에 기한 경매개시결정을 받기 위한 것일 뿐"이고, 이의가 들어오면 현실적인 이행제공을 소명해야 한다고 했습니다. 말소 서류를 공탁한 것은 집주인의 공탁 뒤여서 소용이 없었습니다.

반면 서울중앙지방법원 2015. 4. 9.자 2015라295 결정은 전세금 5억 원의 전세권부 채권을 압류·추심한 채권자가 경매를 신청한 사건입니다. 전세권자가 2013년 12월 이사를 나가고 집주인이 새 세입자를 들인 사실이 통장의 불거주확인서로 드러나자, 법원은 인도는 이미 이루어졌고 말소 서류를 준비했다는 내용증명으로 이행제공도 있었다며 경매 신청을 기각한 1심을 취소했습니다. 재항고는 개시결정에 대해서는 이의신청만 허용된다는 이유로 각하되었으므로(대법원 2015. 7. 24.자 2015마806 결정), 대법원이 이행제공 판단 자체를 심사한 것은 아닙니다. 내용증명의 평가가 정황에 따라 갈리므로 서류 공탁까지 해 두는 쪽이 안전합니다.

세 번째 사례 — 경매를 위해 이사했더니 낙찰자에게 2,900만 원을 못 받았습니다

전세권 경매의 가장 큰 함정입니다. 대전지방법원 천안지원 2018. 11. 28. 선고 2018가단104890 판결의 D씨는 2015. 2. 6. 천안 아파트를 보증금 1억 5,000만 원에 빌리면서 같은 내용으로 전세권을 등기하고, 2월 9일 전입신고와 확정일자를 갖추었습니다. 만기에 돈을 받지 못해 D씨가 임의경매를 신청했고, 낙찰자가 1억 2,100만 원을 내고 소유권을 취득했습니다. D씨는 2010마900 결정을 들어 낙찰자에게 나머지 2,900만 원을 청구했습니다.

법원은 전세권자가 스스로 경매를 신청한 경우에도 2010마900 결정의 법리가 적용된다고 보았습니다. 그러나 대항력은 매수인이 소유권을 취득할 때까지 유지되어야 하는데, D씨는 2017. 2. 13.경 이미 이사했다고 판단해 청구를 기각했습니다. 근거로 삼은 자료 중 하나가 D씨가 경매 절차에서 이행제공을 소명하려고 직접 낸 빈 집 사진과 새 집 임대차계약서였습니다. 경매를 열기 위해 낸 서류가 대항력 상실의 증거가 된 것입니다.

그렇다고 남은 돈이 사라지는 것은 아닙니다. 대법원 2020다276914 판결의 사건에서 E씨는 보증금 1억 8,500만 원에 임차하면서 전입·확정일자와 전세권 등기를 모두 갖춘 뒤 임의경매를 신청했고, 경매 진행 중 다른 집으로 전입했으며, 95,540,378원을 배당받았습니다. 원심은 현황조사 후 전출해 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있는 듯한 외관을 만들었다며 E씨의 잔액 청구를 신의칙 위반으로 보았지만, 대법원은 파기했습니다.

"대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙이다." — 대법원 2020다276914

정리하면 최선순위 전세권과 대항력을 함께 갖추고 낙찰 시점까지 유지했다면 잔액을 낙찰자에게서 받을 길이 있지만 이는 경매 개시를 위한 인도 제공과 충돌하고, 이사했다면 잔액은 원래 집주인에게 청구해야 하는데 경매까지 간 집주인에게는 재산이 남아 있지 않은 경우도 있습니다. 예상 매각가가 전세금에 못 미칠 때는 경매 신청 전에 이 선택부터 따져야 합니다. 임차권등기를 마치면 그 후 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 유지되므로(주택임대차보호법 제3조의3 제5항), 임차인 지위를 겸한 분은 이 경로와 판결 후 경매(제3조의2 제1항)를 함께 비교해 보아야 합니다. 임차권등기를 첫 경매개시결정 등기 전에 마쳤다면 별도 배당요구 없이 배당을 받는 점(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결)도 고려 대상입니다.

네 번째 사례 — 7층 중 일부 전세권으로 건물 전체를 경매에 넣을 수 없었습니다

다가구주택의 한 층, 상가 건물의 몇 호실처럼 구분등기가 없는 건물 일부에 전세권을 설정하는 경우가 많습니다. 대법원 2001마212 결정에서 전세권자는 대구의 7층 건물 중 7층 504.8㎡의 남측 132.3㎡에 전세권을 가지고 건물 전부의 임의경매를 신청했습니다. 건물 소유자에게 화의인가가 확정되어 다른 채권자들도 경매를 신청할 수 없게 되었다고 호소했지만, 법원은 각하를 유지했습니다.

"전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없으므로, 위와 같은 경우 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다" — 대법원 2001마212

그 부분이 구조상·이용상 독립되지 않아 그 부분만의 경매가 불가능해도 달리 보지 않는다는 것이 이 결정의 결론입니다. 대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정도 전세권 목적이 아닌 부분에 대한 경매개시결정과 경락허가결정을 위법하다고 했습니다. 다만 이 결정들은 우선변제권까지 부정하지는 않습니다. 건물 일부의 전세권자도 그 건물 전부에 대해 후순위권리자 등보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있으므로, 다른 사람이 신청한 경매에서는 건물 대금에서 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다.

그래서 스스로 회수하려면 전세금반환 소송으로 집행권원을 받아 강제경매를 신청하는 길을 검토해야 합니다. 뒤에서 보듯 판결의 형태와 임차인 지위 유무에 따라 이행제공의 필요성이 달라집니다. 일부 전세권의 효력은 범위도 좁습니다. 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결은 2층 전세권이 경락으로 소멸해도 1층 일부의 임차권까지 소멸하지는 않는다고 했고, 대법원 2000. 2. 25. 선고 98다50869 판결도 건물의 다른 부분을 목적으로 한 후순위 전세권에 관해 같은 취지로 판단했습니다.

다섯 번째 사례 — 건물에만 설정한 20억 원 전세권, 10억 원이 남았습니다

서울행정법원 2022. 2. 15. 선고 2020구합80929 판결은 전세금 회수 실패의 책임을 묻는 변상 사건인데, 전세권의 범위를 잘 보여 줍니다. 공공기관이 일반 건물 여러 층을 전세금 20억 원에 빌리며 예금 질권을 전세권으로 바꾸었습니다. 담당자들은 건물과 대지의 감정가를 합산해 담보가 충분하다고 판단했지만, 전세권은 건물에만 등기되어 있었습니다. 경매에서 대지와 건물은 합계 4,333,400,000원에 매각되었고 선순위 채권을 뺀 잔액이 2,301,807,910원이나 남았는데도, 건물에 대한 우선변제권만 인정되어 973,723,382원만 배당되었습니다. 1,026,276,618원이 회수되지 못했고, 법원은 담당자들의 변상책임을 인정했습니다. 엘박스 표시상 확정 여부는 미확인입니다.

아파트·오피스텔 같은 집합건물은 사정이 다릅니다. 대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결은 전유부분의 전세권 효력이 대지권에도 미치되, 대지사용권이 성립하기 전 토지에 이미 설정된 저당권보다 우선하지는 못한다고 했습니다. 대전고등법원 2021. 11. 25. 선고 2020나14732 판결은 전세금 5억 원의 구분건물 전세권이 2006년 대지사용권 성립 뒤 토지에 설정된 근저당권보다 대지 부분에서도 앞선다고 보아, 후순위 근저당권 양수인이 낸 5억 원 부당이득 청구를 기각했습니다(5억 원이 건물 대금일 가능성이 크다는 판단과 함께 나온 가정적 판단입니다). 상고는 각하명령으로 끝나 확정되었습니다. 설정 전에 건물이 집합건물인지, 토지등기부에 앞선 저당권이 있는지 따로 떼어 확인해야 합니다.

여섯 번째 사례 — 월세 있는 상가에 해 준 전세권, 집주인의 연체 공제가 막혔습니다

이제 설정을 요구받는 집주인의 사건입니다. 상가에서는 보증금을 지키려고 임대차계약과 함께 전세권을 설정하는 일이 흔합니다. 대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결은 이런 전세권 등기는 유효하지만, 차임 약정이 없는 것처럼 보이는 전세권설정계약은 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시로 무효라고 했습니다. 그 무효를 선의의 제3자에게는 주장할 수 없다는 점이 집주인의 위험입니다.

대법원 2020다257999 판결의 집주인은 점포를 보증금 3억 원, 월 1,500만 원(뒤에 1,650만 원)에 임대하며 전세금 3억 원의 전세권을 약정했습니다. 임차 회사는 이 전세권에 채권최고액 1억 원의 근저당권을 설정해 돈을 빌렸고, 차임을 연체하다 해지 통지를 받았습니다. 집주인은 연체로 전세금이 모두 소멸했다며 등기 말소 승낙을 구했지만, 근저당권자의 채권을 압류한 과세관청들이 선의라는 이유로 패소했습니다. 대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다233860 판결도 임대차 사정을 모른 채 전세권부 채권을 가압류한 은행에 집주인 측이 연체 공제를 주장하지 못한다고 했습니다.

반대로 2018다268538 판결의 사건은 해운대 상가의 보증금 1억 원, 월 500만 원 임대차였는데, 근저당권자가 임대차보증금 담보용 전세권임을 알았다고 인정되었습니다. 대법원은 집주인이 연체 차임 공제로 대항할 수 있고, 공제 후 남은 금액을 담보하는 범위에서 전세권 등기가 유효하다며 전부 무효로 본 원심을 파기했습니다. 결국 제3자가 알았는지가 승부처입니다. 차임은 전세권 등기 사항이 아니므로(부동산등기법 제72조), 집주인은 양도·담보 제공 금지 약정을 등기하는 방안을 검토하고, 임대차계약서와 제3자에게 월세 임대차임을 알린 기록을 남겨야 합니다. 대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결은 민법 제312조 제4항의 법정갱신에는 등기를 요하지 않고, 전세권부 채권을 가압류한 선의의 제3자도 보호된다고 했습니다.

집주인이 항의해도 경매를 신청한 세입자에게 배상을 받지 못한 사건

집주인이 경매 신청 자체를 이유로 손해배상을 구하는 일도 있습니다. 부산지방법원 2023. 12. 15. 선고 2022나69971 판결의 집주인은 보증금 5,000만 원, 월 75만 원에 호실을 임대했고 세입자는 같은 금액의 전세권을 등기했습니다. 종료일 집주인이 수표 사진을 보내고, 세입자는 저녁에 짐을 빼 빈 호실 사진을 보냈습니다. 다음 날 점검 중 언쟁이 벌어지자 집주인은 도배비 등 2,025,000원을 뺀 47,975,000원을 공탁했고, 세입자는 임의경매를 신청했습니다. 집주인은 경매 때문에 매매 위약금 2,000만 원 등을 물었다고 주장하며 소송을 냈습니다.

공시송달로 진행된 1심은 2,270만여 원을 인용했지만, 세입자의 추완항소로 항소심은 이를 취소했습니다. 세입자가 짐을 빼고 빈 호실 사진을 보냈고, 정산 즉시 말소하겠다고 약속하며 법무사 사무실까지 특정했으므로 이행지체나 이행거절이 아니라는 것입니다. 엘박스 표시상 확정 여부는 미확인입니다. 집주인이 공제를 주장하며 일부만 공탁하면 말소 문제가 그대로 남는다는 점을 이 사건이 보여 줍니다.

집주인의 정식 대응은 경매개시결정에 대한 이의신청입니다. 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 할 수 있고(민사집행법 제86조 제1항, 제268조), 전세권이 없거나 소멸했다는 사유도 주장할 수 있습니다(제265조). 이행제공이 없다는 점을 소명하면서, 돌려줄 금액이 확정되어 있다면 말소를 조건으로 공탁하는 방안을 함께 봅니다. 앞의 부산 2023가단333364 판결의 집주인은 말소 조건부 공탁과 이행제공 부재 주장으로 비용 부담을 막았습니다.

전세금을 넘기려는 경우 — 채권만 떼어 양도하면 무효가 될 수 있습니다

전세금을 담보로 돈을 빌리거나 넘기려는 분이 가장 많이 틀리는 지점입니다. 대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다69122 판결은 전세권을 존속시키면서 전세금반환채권만 분리해 확정적으로 양도할 수는 없고, 장래 전세권 소멸 시 발생할 조건부 채권을 양도할 수 있을 뿐이라고 했습니다.

대법원 2018. 7. 20. 선고 2014다83937 판결은 임차보증금 담보용 전세권에도 이 법리를 적용했습니다. 보증금 10억 원, 월 4,200만 원의 건물 임차인이 은행에서 8억 원을 빌리며 보증금반환채권을 양도했고 임대인도 확정일자 있는 승낙서를 주었지만, 은행이 전세권을 이전받지 않았습니다. 대법원은 전세권 소멸 합의 같은 특별한 사정이 없으면 이 채권양도는 무효라며, 양도가 유효하다고 전제한 원심을 파기했습니다. 전세권근저당권을 이전받은 다른 채권자가 이 쟁점으로 다툰 사건입니다.

존속기간이 끝난 뒤의 양도는 가능하지만 절차가 필요합니다. 대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결은 담보물권적 권능만 남은 전세권을 전세금반환채권과 함께 양도할 수 있으나, 전세권 이전 부기등기만으로는 확정일자 있는 통지·승낙이 없어 압류·전부 채권자에게 대항할 수 없다고 했습니다(민법 제450조 제2항). 부기등기와 확정일자 있는 통지를 함께 갖추어야 합니다. 전세권 자체는 집주인 승낙 없이 양도할 수 있지만(민법 제306조), 설정 때 양도·담보 제공을 금지한 약정은 등기할 수 있습니다(부동산등기법 제72조 제1항 제5호).

오래 묵힌 전세권은 시효에도 걸립니다. 춘천지방법원 강릉지원 2017. 12. 13. 선고 2017가단31995 판결은 2006. 6. 17. 끝난 전세금 5,500만 원의 전세권을 2016년 경매 개시 뒤 기간 변경 등기와 함께 넘겨받은 사람의 배당 24,286,569원을 삭제했습니다. 전세금반환채권이 10년 시효(민법 제162조 제1항)로 소멸해 등기도 효력을 잃었다는 것이고, 존속기간을 고친 계약은 채무 승인이나 시효이익 포기로 보지 않았습니다. 전세권자가 사용·수익하지 않은 사안이었고, 항소가 기각되어 확정되었습니다.

전세금반환 판결을 받으면 — 상환 판결과 강제경매

전세금반환 소송을 내도 단순한 지급 판결이 나온다고 생각하면 안 됩니다. 창원지방법원 마산지원 2024. 10. 31. 선고 2024가단106634 판결의 전세권자는 전세금 1억 원의 지급만 청구했으나, 법원은 말소등기 절차를 이행받고 부동산을 인도받음과 동시에 1억 원을 지급하라는 상환 판결을 했고 소송비용의 절반을 전세권자에게 부담시켰습니다. 인도 제공에 관한 주장과 입증이 없었기 때문입니다.

상환 판결로 집행하려면 반대의무의 이행 또는 그 제공을 증명해야 합니다(민사집행법 제41조 제1항). 주택임대차보호법상 임차인이 보증금반환 판결로 임차주택을 경매하는 경우에만 제3조의2 제1항의 특례로 그 요건이 면제됩니다. 전입·점유를 갖춘 임차인 지위가 함께 있는지가 여기서도 차이를 만듭니다. 지연손해금은 이행제공을 갖춘 때부터이고, 앞의 2021나2009997 판결은 판결 선고 전에 배당으로 변제된 부분에는 소송촉진법 이율이 적용되지 않는다고 보았습니다.

배당에서 순위도 챙겨야 합니다. 매각으로 소멸하는 전세권은 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었다면 배당요구 없이 배당 대상이지만(민사집행법 제148조 제4호), 최선순위 전세권은 배당요구(제88조)를 해야 소멸하며 우선변제를 받습니다. 대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결은 최선순위 전세권자의 채권자가 대위나 추심명령으로 배당요구를 하려면 전세권 종료의 소명자료를 종기까지 내야 한다고 했고, 채권계산서만 낸 사건에서 전세권이 소멸하지 않는다고 판단했습니다.

집주인이 바뀌면 누구에게 받습니까

전세권이 성립한 뒤 건물이 팔리면 전세금 반환의무는 새 소유자에게 넘어갑니다. 대법원 2000. 6. 9. 선고 99다15122 판결은 구 소유자가 전세권설정자의 지위를 상실해 반환의무를 면한다고 보아 구 소유자에 대한 청구를 배척했고, 대법원 2006다6072 판결도 같습니다. 집주인은 집을 팔 때 전세금 처리를 매매계약에 명확히 넣어야 하고, 세입자는 등기부의 현재 소유자를 상대로 내용증명과 말소 서류 제공을 해야 합니다. 실제 거주 없이 담보 목적으로 설정한 전세권도 장차 사용·수익을 완전히 배제한 것이 아니면 효력이 부정되지 않으므로(대법원 94다18508 판결), 새 소유자가 실제 살지 않았다는 이유만으로 말소를 구하기도 쉽지 않습니다.

전세권 설정 전후, 내 상황 직접 점검해 보기

1. 지금 등기부를 뗍니다. 건물·토지 등기부를 모두 떼어 전세권의 범위(전부인지 일부인지, 도면 번호), 순위, 앞선 근저당, 전세권자 이전 기록을 확인합니다.

2. 대항력이 살아 있는지 확인합니다. 주민등록초본으로 전입 유지 여부를 보고, 가족 주민등록과 실제 거주 여부를 메모합니다. 전출 계획이 있다면 짐을 빼기 전에 상담합니다.

3. 예상 매각가와 내 앞의 채권을 더해 봅니다. 같은 단지 시세와 경매 사례에 비추어 전세금 전액 회수가 가능한지 계산합니다. 부족하다면 이사가 곧 잔액 위험으로 이어질 수 있습니다.

4. 말소 서류를 준비합니다. 등기필증과 위임장, 인감증명서를 갖추고, 집주인이 연락을 피하면 공탁을 검토합니다. 내용증명만으로 끝내지 않습니다.

5. 집주인이라면 계약서를 대조합니다. 월세 약정과 전세금 기재가 어긋나는지, 양도·담보 금지 약정이 등기되었는지, 전세권 뒤에 근저당권이나 가압류가 붙었는지 확인합니다.

만기·통지·경매개시결정을 받은 날부터 할 일

• 오늘 — 해당 서류의 도달일을 기록하고 등기부와 계약서, 문자, 이체 내역을 한곳에 모읍니다. 건물의 빈 사진이나 새 집 계약서를 경매 서류로 내기 전에 그 효과부터 확인합니다.

• 1주 안 — 세입자는 인도 시점, 비밀번호 전달 방식, 서류 제공 방법을 정해 서면으로 통지합니다. 집주인은 돌려줄 금액과 공제 근거를 계산합니다.

• 2주 안 — 세입자는 경매 신청과 소송, 임차권등기 중 어느 경로인지 정합니다. 집주인은 이의신청과 공탁 중 무엇이 맞는지 정합니다.

• 배당요구 종기 전 — 경매가 이미 시작되었다면 종기를 확인해 전세권자와 임차인 자격을 모두 명시해 배당요구를 할지 결정합니다. 2009다40790 판결처럼 자격 하나만 적으면 결과가 달라집니다.

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

이행제공 다툼은 날짜와 증거의 싸움입니다. 14억 원 사건은 공탁 기록, 전차인 퇴거일, 심문기일 통지가 있었기에 인도 제공일을 특정했습니다. 5억 원 사건은 집주인의 공탁 전에 말소 서류를 제공했다는 증거가 없어 비용을 받지 못했습니다. 2,900만 원 사건에서는 본인이 낸 이사 자료가 결론을 정했습니다. 이사 날짜와 주민등록, 번호키 전달 문자, 공탁 접수증, 내용증명 반송 기록을 시간 순서로 남겨 두셔야 합니다.

여기서부터는 변호사가 필요합니다

전세금이 시세에 비해 넉넉하고 집주인과 대화가 되는 사건이라면 합의로 말소와 반환을 맞바꾸는 것으로 끝나기도 합니다. 그러나 예상 매각가가 전세금에 못 미치거나, 건물 일부 전세권이거나, 전세권근저당·가압류가 붙어 있거나, 월세 있는 임대차에 전세권이 설정된 사건은 다릅니다. 이사 시점 하나로 낙찰자에게 청구할 길이 사라질 수 있고, 일부 공탁 하나로 집주인이 지체 책임을 지게 될 수도 있습니다.

자주 묻는 질문

전세권 설정 등기를 하면 전입신고와 확정일자는 안 해도 됩니까?

전세권 자체의 효력만 보면 없어도 됩니다. 다만 대항력과 확정일자 우선변제권, 보증금 중 일정액의 최우선변제는 임차인의 권리로 근거가 별개이므로(대법원 93다39676 판결, 주택임대차보호법 제3조, 제8조), 대지 대금 배당과 잔액 대항력까지 생각하면 함께 갖추는 편이 안전합니다.

전세권자가 다른 집으로 전출하면 전세권이 사라집니까?

아니요, 등기된 전세권은 전출만으로 사라지지 않습니다. 사라지는 것은 임차인으로서의 대항력입니다. 대전지방법원 천안지원 2018가단104890 판결은 경매 전 이사한 전세권자의 낙찰자 상대 2,900만 원 청구를 기각했습니다. 잔액은 원래 집주인에게 청구할 수 있습니다(대법원 2020다276914 판결).

전세 만기에 집주인이 돈을 안 주면 소송 없이 바로 임의경매를 신청할 수 있습니까?

판결 없이 신청할 수 있지만 건물 전부 전세권이어도 인도와 말소 서류의 이행제공을 먼저 해야 합니다(대법원 77마90 결정). 집주인이 이의하면 현실적인 제공을 소명해야 하므로 내용증명만으로는 부족할 수 있습니다(부산지방법원 2023가단333364 판결).

다가구주택이나 상가 건물 일부에만 전세권을 설정했는데 건물 전체를 경매 신청할 수 있습니까?

할 수 없습니다. 대법원 2001마212 결정은 그 부분만의 경매가 불가능해도 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다고 했습니다. 다만 다른 사람의 경매에서는 건물 전부의 대금에서 우선변제를 받을 수 있고, 판결로 강제경매를 신청하는 길을 검토할 수 있습니다.

세입자가 이사를 나갔는데 전세권 말소 서류를 안 주면 집주인이 전세금 지급을 미뤄도 됩니까?

경우에 따라 그렇습니다. 대법원 2001다62091 판결은 말소 서류 제공이 없으면 전세금 반환을 거부할 수 있고 이자 상당 부당이득도 지지 않는다고 했습니다. 다만 인도와 함께 말소 서류의 공탁 등 이행제공이 갖추어지면 그때부터 지체 책임이 문제 됩니다(서울고등법원 2021나2009997 판결).

전세금 받을 권리만 은행이나 지인에게 넘길 수 있습니까?

전세권이 살아 있는 동안 확정적으로 분리 양도하는 것은 원칙적으로 안 됩니다(대법원 2001다69122, 2014다83937 판결). 장래 조건부 채권 양도나 전세권과 함께하는 양도를 쓰고, 만기 뒤에는 부기등기와 확정일자 있는 통지·승낙을 함께 갖춥니다(대법원 2003다35659 판결).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1977. 4. 13.자 77마90 결정 — 전세권 경매 전 인도·말소 이행제공, 원심 파기

• 대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결, 대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다62091 판결 — 말소 서류와의 동시이행, 지체책임·부당이득 부정

• 서울고등법원 2021. 6. 24. 선고 2021나2009997 판결 — 서류 공탁·전차인 퇴거로 이행제공 인정 (환송 전 2019나2025095 일부 대법원 2021. 2. 25. 선고 2020다201187 판결로 파기환송, 환송 후 확정, 엘박스)

• 부산지방법원 2024. 3. 15. 선고 2023가단333364 판결 — 내용증명 부족, 비용 청구 기각 (확정, 엘박스)

• 서울중앙지방법원 2015. 4. 9.자 2015라295 결정, 대법원 2015. 7. 24.자 2015마806 결정 — 불거주확인서로 인도 인정, 재항고 각하 (엘박스)

• 대전지방법원 천안지원 2018. 11. 28. 선고 2018가단104890 판결 — 이사로 대항력 상실, 2,900만 원 청구 기각 (확정, 엘박스)

• 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결 — 전출 후 잔여 보증금은 임대인 부담, 원심 파기

• 대법원 2010. 7. 26.자 2010마900 결정, 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결, 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 10569 판결, 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결 — 전세권과 임차인 지위의 병존

• 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결, 대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결, 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결 — 배당요구 자격과 소명, 임차권등기의 당연 배당

• 대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정, 대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정, 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 대법원 2000. 2. 25. 선고 98다50869 판결 — 건물 일부 전세권

• 서울행정법원 2022. 2. 15. 선고 2020구합80929 판결 — 건물에만 전세권, 10억여 원 미회수 (확정 여부 미확인, 엘박스)

• 대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결, 대전고등법원 2021. 11. 25. 선고 2020나14732 판결 — 집합건물 전세권과 대지권 (후자는 상고 각하명령, 확정, 엘박스)

• 대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538, 2018다233860, 2020다257999 판결, 대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결, 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결 — 담보 목적 전세권, 연체 공제와 제3자, 법정갱신

• 부산지방법원 2023. 12. 15. 선고 2022나69971 판결 — 경매 신청 세입자 상대 손해배상 기각, 1심 취소 (확정 여부 미확인, 엘박스)

• 대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다69122 판결, 대법원 2018. 7. 20. 선고 2014다83937 판결, 대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결 — 전세금반환채권 양도

• 춘천지방법원 강릉지원 2017. 12. 13. 선고 2017가단31995 판결 — 10년 시효로 전세권 효력 상실 (항소기각 2018나30037, 확정, 엘박스), 창원지방법원 마산지원 2024. 10. 31. 선고 2024가단106634 판결 — 상환 판결 (확정, 엘박스)

• 대법원 2000. 6. 9. 선고 99다15122 판결, 대법원 2006. 5. 11. 선고 2006다6072 판결 — 소유권 이전과 전세금 반환의무 승계

• 법령 — 민법 제162조, 제303조, 제306조, 제309조, 제311조, 제312조, 제315조, 제316조, 제317조, 제318조, 제450조, 제623조, 제629조; 민사집행법 제41조, 제86조, 제88조, 제91조, 제148조, 제265조, 제268조; 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제8조, 제12조; 부동산등기법 제72조 (2026년 11월 5일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 등기부와 계약서로 전세권의 범위, 순위, 존속기간, 전세권자 이전과 근저당권·가압류 기록을 확인합니다. 그다음 전입·점유 이력을 날짜 순으로 놓고 임차인 지위가 살아 있는지 봅니다. 건물인지 집합건물인지, 토지에 앞선 저당권이 있는지, 예상 매각가가 전세금을 넘는지도 이 단계에서 계산합니다. 집주인이라면 월세 약정과 전세금의 관계, 제3자가 임대차 사정을 알았는지를 보여 줄 자료를 살핍니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 순서와 범위의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 순서입니다. 집을 비우는 날, 말소 서류를 제공하는 날, 경매나 소송을 시작하는 날을 먼저 표로 그립니다. 인도 제공이 경매의 조건이면서 대항력을 잃는 계기이기 때문에, 예상 매각가가 전세금에 못 미치면 임의경매 대신 판결 후 경매나 임차권등기 경로를 비교한 뒤 이사 날짜를 정합니다. 둘째, 범위입니다. 등기된 부분이 건물 일부인지, 토지까지 미치는지, 제3자에게 어떤 항변을 할 수 있는지를 확인해 받을 수 있는 금액의 상한을 먼저 잡습니다. 집주인 쪽 사건이라면 이행제공이 없었던 시점을 특정해 지체 책임을 줄이고, 공제가 가능한 금액과 공탁 방식을 정합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 분야의 결론은 대부분 법리보다 날짜에서 갈립니다. 빈 집 사진을 낸 날, 서류를 공탁한 날, 전출한 날이 그대로 판결문의 근거가 되었습니다. 법무법인 도모도 전세금과 임대차보증금 회수 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 등기부와 주민등록 이력을 맞춰 보는 데서 출발합니다. 짐을 빼기 전, 경매신청서를 내기 전, 일부 공탁을 하기 전에 상담하시는 것이 선택지를 가장 많이 남기는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

전세권 등기는 강한 권리처럼 보이지만, 쓰는 순서를 틀리면 그 강점이 오히려 손실로 돌아옵니다. 이 글의 판결들은 같은 전세권으로 14억 원을 지연손해금까지 받기도 하고, 낙찰자에게 한 푼도 더 받지 못하기도 한 실제 기록입니다.

이사 날짜를 정하기 전에, 경매를 신청하기 전에, 집주인이라면 전세권 설정 요구에 서명하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 등기부와 계약서를 함께 맞춰 보고, 받을 수 있는 금액과 지켜야 할 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·전세권 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 전세권 경매를 준비하시거나 경매개시결정을 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 건물·토지 등기부, 전세계약서와 전세권설정계약서, 등기필증, 주민등록초본, 전세금 이체 내역, 집주인과의 문자, 내용증명과 공탁 서류, 경매 사건번호를 가져오시면 첫 상담에서 경로와 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.