매수인이 잔금을 포기해 다시 팔았더니 수억 원 싸게 팔렸다면 — 계약금을 넘는 손해가 인정된 판결과 계약금에 묶인 판결

잔금일을 몇 번 미뤄 주다 결국 계약을 해제했는데, 그사이 시장이 식어 같은 부동산을 처음 값보다 수억 원 낮게 다시 팔 수밖에 없었다는 매도인의 상담을 받습니다. 받은 계약금만으로는 손해를 메울 수 없으니 차액을 매수인에게 청구할 수 있는지, 매수인은 오히려 계약금이 과하다며 돌려 달라고 하는데 어떻게 되는지를 묻습니다. 결론부터 말씀드리면, 계약서에 위약금이나 손해배상의 예정이 정해져 있으면 원칙적으로 그 금액, 대개 계약금이 배상의 상한이 되고, 계약금이 해약금일 뿐 예정 조항이 없다면 재매도 대금과의 차액을 중심으로 실제 손해를 따로 증명해 받을 수 있습니다. 손해배상액의 예정이란, 민법 제398조 제1항에 따라 당사자가 채무불이행이 생길 때 배상할 금액을 미리 약정해 두는 것을 말하고, 같은 조 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 네 곳입니다. 계약서의 위약 조항이 해약금인지 예정인지 위약벌인지, 다시 판 값이 해제 당시 시가에 비추어 정상적인 값이었는지, 중개수수료나 대출이자 같은 비용이 배상 범위에 들어가는지, 그리고 매수인에게 돌려줄 중도금과 손해배상을 어떻게 맞바꾸는지입니다. 아래에서 재매도 차액 계산 공식, 계약금에 묶인 판결과 넘어선 판결, 예정액이 거꾸로 깎인 사례, 상계와 가압류까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 계약금보다 손해가 더 크면 차액을 더 받을 수 있나요 — 손해배상의 예정이 있으면 원칙적으로 받을 수 없습니다. 대법원 1988. 9. 27. 선고 86다카2375, 2376 판결은 예정이 있으면 통상손해뿐 아니라 특별손해도 예정액만 청구할 수 있고 특약 없이 초과액을 청구할 수 없다고 했고, 춘천지방법원 원주지원 2015. 12. 22. 선고 2015가단2521 판결은 이 법리로 재매도 차액 등 1억 5,000만 원 손해 주장을 물리쳤습니다.

2. 계약금이 해약금일 뿐이면 어떻게 되나요 — 실제 손해를 따로 계산합니다. 수원고등법원 2025. 9. 18. 선고 2024나18914 판결은 계약서 조항이 해약금 조항일 뿐 예정이 아니라고 보면서도, 550억 원짜리 매매에서 해제 뒤 감정가와의 차액 45억 원과 약정 지연이자 등 58억여 원을 손해로 인정해 계약금 55억 원 반환채권을 상계로 모두 소멸시켰습니다.

3. 손해는 어떻게 계산하나요 — 해제 뒤 제3자에게 다시 팔았다면, 그 값이 시가보다 현저히 싸다는 특별한 사정이 없는 한 당초 대금과 재매도 대금의 차액에 당초 대금을 받기로 한 때부터 새 대금을 받은 때까지의 법정이자를 더한 금액이 통상손해입니다(대법원 2001. 11. 30. 선고 2001다16432 판결, 2004. 7. 22. 선고 2004다3543 판결).

첫 질문은 계약서의 위약 조항입니다 — 해약금, 손해배상 예정, 위약벌

매도인이 계약금을 넘어 받을 수 있는지는 시세보다 계약서 한 줄에서 먼저 결정됩니다. 같은 계약금이라도 해약금, 손해배상의 예정, 위약벌 가운데 무엇으로 정했는지에 따라 청구의 틀이 완전히 달라지기 때문입니다.

해약금은 민법 제565조 제1항에 따라 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 배액을 상환해 계약을 풀 수 있게 하는 장치입니다. 계약금을 주고받았다는 사실만으로는 해약금일 뿐 위약금이 되지 않습니다. 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다24930 판결은 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상, 상대방의 귀책사유로 계약이 해제되더라도 실제 손해만 배상받을 수 있고 계약금이 당연히 귀속되지는 않는다고 했습니다. 인천지방법원 2017. 9. 20. 선고 2016나59839 판결은 이 법리에 따라, 매수인이 잔금을 내지 않아 해제된 사건에서도 매도인이 받은 8,000만 원을 그대로 몰취할 수는 없다고 보았고, 계약서의 일반 부동산거래관례에 따른다는 조항만으로 계약금을 위약금으로 보는 관행이 있다고 인정하지도 않았습니다.

반대로 계약금을 손해배상의 기준으로 삼는다는 문구가 있으면 예정이 됩니다. 대구지방법원 2025. 5. 15. 선고 2024가합203871 판결은 계약을 위반한 자에게 손해배상을 청구할 수 있고 계약금을 손해배상액으로 본다는 제7조가 있었던 사건에서 계약금 30억 원이 해약금과 손해배상액 예정의 성질을 겸한다고 보았습니다. 부산고등법원 2025. 4. 10. 선고 2024나55986 판결의 계약서 제6조도 계약해제에 따른 손해배상은 계약금을 기준으로 한다고 정하고 있었습니다. 중개사무소에서 흔히 쓰는 매매계약서에도 이와 비슷하게 손해배상에 관해 별도 약정이 없으면 계약금을 손해배상의 기준으로 본다는 조항이 들어간 경우가 많으므로, 실제 계약서 문언을 먼저 확인해야 합니다.

위약벌은 또 다릅니다. 손해배상과 별개로 이행을 강제하려고 정한 벌이라 실제 손해를 따로 청구할 수 있는 대신, 법원이 민법 제398조 제2항으로 깎지 못하고 지나치게 무거우면 선량한 풍속 위반으로 일부를 무효로 할 뿐입니다. 제 경험으로는 계약서에 쓴 명칭 하나만으로 결론을 단정하기보다 조항 전체의 문언과 계약 경위를 함께 보아야 합니다.

예정이 있으면 계약금이 천장이 됩니다 — 계약금에 묶인 판결

손해배상의 예정이 있다면 매도인은 손해가 계약금보다 크다는 것을 증명해도 초과분을 받지 못하는 것이 원칙입니다. 예정은 손해를 증명하지 않아도 그 금액을 받게 해 주는 대신, 그 금액을 넘는 청구도 막는 양날의 약정이기 때문입니다. 앞의 86다카2375, 2376 판결은 통상손해뿐 아니라 특별한 사정으로 인한 손해도 예정액만 청구할 수 있고, 예정액을 넘어 받으려면 그런 특약이 따로 있어야 한다고 했습니다.

춘천지방법원 원주지원 2015가단2521 판결이 이 원칙이 작동하는 장면을 그대로 보여 줍니다. 매도인은 전과 임야를 6억 원에 팔고 계약금 6,000만 원과 중도금 일부 6,900만 원을 받았는데, 매수인이 나머지 대금을 수년간 내지 않아 2013. 10. 2. 계약을 해제했습니다. 매도인은 그사이 과수 농사를 못 해 사과나무 1,900그루가 말라 죽은 손해 8,341만 5,000원, 다른 부동산을 사려고 받은 대출의 이자 3,218만여 원, 그리고 땅을 다른 사람에게 더 싸게 판 차액 3,440만 3,000원을 합한 1억 5,000만여 원을 손해로 내세워, 매수인에게 돌려줄 중도금 6,900만 원과 상계했다고 주장했습니다. 법원은 계약서 제6조가 손해배상액을 예정한 것이고 초과 청구를 허용하는 특약이 없다며, 재매도 차액을 포함한 주장을 더 볼 필요도 없이 배척했습니다. 매도인은 계약금 6,000만 원만 갖고 중도금 6,900만 원은 돌려줘야 했습니다.

그래서 저는 매도인 상담에서 손해 계산표를 만들기 전에 위약 조항부터 읽습니다. 예정 조항이 있다면 초과 손해를 정리하는 데 들일 시간을 계약금을 지키는 쪽, 즉 감액 다툼에 대비하는 데 쓰는 것이 합리적입니다. 다만 계약서에 예정과 별도로 추가 손해를 청구할 수 있다는 문구가 있거나, 해제와 관계없는 별개의 손해라면 사정이 달라지므로 문구 전체를 함께 봅니다.

예정 조항이 없다면 실제 손해를 받습니다 — 계약금을 넘는 손해가 인정된 판결

위약 조항이 해약금에 그친다면 매도인은 민법 제390조와 제551조에 따라 실제 손해를 증명해 배상을 받을 수 있고, 그 손해가 계약금보다 크면 계약금에 묶이지 않습니다. 이 국면을 가장 선명하게 보여 주는 판결이 수원고등법원 2024나18914 판결입니다(1심 수원지방법원 안양지원 2024. 5. 23. 선고 2023가합102170 판결).

시행사가 예식장 부지와 건물을 550억 원에 사기로 하고 2021. 8. 5. 계약금 55억 원을 냈습니다. 잔금 495억 원은 한 차례 연기되어 2022. 7. 31.이 기한이었는데, 시행사는 나흘 전 금리 인상으로 PF 대출 모집이 어렵다는 공문만 보냈습니다. 매도인들은 2022. 8. 9. 22일까지 잔금을 내라고 최고했고, 9. 2. 해제 통지가 도달했습니다. 매도인들은 2023. 3. 6. 다른 회사에 같은 부동산을 450억 원에 팔았습니다. 시행사는 계약금 55억 원을 돌려 달라고 소송을 냈고, 계약서 제7조가 손해배상 예정이 아니므로 매도인들은 손해가 없는 한 계약금을 돌려줘야 한다고 주장했습니다.

법원은 제7조가 문언상 해약금을 정한 조항일 뿐 손해배상의 예정은 아니라고 보았습니다. 시행사가 소장에서 이를 예정 조항이라고 적었던 것도 법률적 견해 표명에 불과해 자백이 아니라고 했습니다. 그래서 계약금 55억 원은 원상회복으로 돌려줄 돈이 되었지만, 매도인들의 손해배상채권과의 상계가 남았습니다. 법원은 재매도 대금 450억 원과의 차액 100억 원이 원칙적인 통상손해라고 하면서도(건물 사용수익을 함께 고려해야 한다며 재매도 때까지의 법정이자 상당액은 그대로 인정하지 않았습니다), 매도인들 스스로 재매도 직후 감정가가 505억 원이었다고 주장한 점을 고려해 550억 원과 505억 원의 차액 45억 원을 손해로 잡았습니다. 여기에 잔금 연장 기간에 연 10퍼센트 지연이자를 내기로 한 특약에 따른 12억 6,123만여 원과 매수인 부담으로 정한 재산세 1억 243만여 원을 더해 손해는 58억 6,367만여 원이 되었습니다. 이 금액이 계약금 55억 원과 그 이자 3억 5,621만여 원을 모두 덮었으므로 시행사의 청구 64억여 원은 전부 기각되었습니다.

이 판결에서 눈여겨볼 점은 둘입니다. 하나는 계약금을 넘는 손해가 인정되었지만 매도인들이 상계로 방어만 했기 때문에 판결 주문에 초과분 지급은 나오지 않았다는 점입니다. 초과분까지 받으려면 반소나 별소로 청구해야 합니다. 다른 하나는 매도인들이 해제와 함께 계약금을 몰취한다고 통지했지만, 법원이 그 조항을 해약금 조항으로 해석했다는 점입니다. 매도인 입장에서는 오히려 그 해석 덕분에 계약금을 넘는 손해를 주장할 길이 열렸습니다.

손해는 이렇게 계산합니다 — 재매도 차액과 이자

재매도 차액 계산의 출발점은 대법원 2001다16432 판결의 공식입니다. 매수인의 귀책으로 토지 매매계약이 해제되면 매도인의 통상손해는 계약이 이행됐을 때 얻었을 경제적 이익과 해제 뒤 남은 경제적 이익의 차이이고, 해제 뒤 제3자에게 다시 팔았다면 재매도 가격이 시가보다 현저히 싸게 정해졌다는 특별한 사정이 없는 한 당초 대금과 재매도 대금의 차액에 당초 대금을 받기로 한 시기부터 새 대금을 받은 시기까지 당초 대금에 대한 법정이율 이자를 더한 금액입니다. 대법원 2004다3543 판결도 같은 법리를 되풀이했습니다.

2001다16432 판결은 대금 차이가 없어도 이자만으로 손해가 커질 수 있음을 보여 줍니다. 공기업인 매도인이 신도시 쇼핑단지 부지를 1,597억 원에 팔았다가 매수인의 불이행으로 해제한 뒤 같은 값에 다시 팔았는데, 대금 지급이 3년 10개월 남짓 늦어졌습니다. 대법원은 할부원리금 총액에 상사법정이율 연 6퍼센트를 곱한 330억 5,790만 원을 통상손해로 볼 여지가 충분하다며, 대금의 10퍼센트인 계약보증금을 7.5퍼센트로 깎은 원심을 파기했습니다.

규모가 작은 사건도 계산 방식은 같습니다. 수원지방법원 안산지원 2020. 10. 22. 선고 2019가합8709 판결은 6억 9,550만 원에 분양한 상가를 수분양자의 잔금 미납으로 해제하고 다른 사람에게 6억 8,480만 원에 다시 분양한 사건에서, 차액 1,070만 원과 당초 대금에 대한 이자 상당액 1,226만 2,482원을 손해로 계산했습니다. 항소심인 수원고등법원 2021. 6. 17. 선고 2020나24058 판결도 이 계산을 유지했습니다. 대구지방법원 2017. 2. 2. 선고 2016가단3345, 2016가단37737 판결은 아파트 분양권 매매에서 프리미엄 4,200만 원짜리 계약이 깨진 뒤 1,410만 원에 다시 판 사건에서, 시가 감정 결과 그 값이 적정했다며 차액 2,879만 원과 이자 127만 4,745원을 손해로 보았습니다.

제 경험으로는 이 공식에서 가장 많이 다투는 것이 재매도 시점과 가격입니다. 해제 직후 급하게 판 값이 너무 낮으면 매수인은 시가보다 현저히 싸게 팔았다고 반박하고, 너무 늦게 팔면 이자 부분과 시세 하락분을 두고 매도인이 손해를 키웠다고 반박합니다. 그래서 재매도 전에 중개사무소 여러 곳의 매물 시세, 실거래가, 가능하면 감정평가서를 확보해 두는 것이 차액을 지키는 가장 좋은 방법입니다.

다시 판 값이 시가보다 낮다는 반박 — 감정가가 기준이 된 경우

재매도 가격은 시가로 추정될 뿐 절대적인 기준은 아닙니다. 매수인이 재매도 가격이 시가보다 현저히 낮다고 증명하면 법원은 시가를 따로 정하고, 그 시가와 당초 대금의 차액만 손해로 봅니다.

앞의 수원고등법원 2024나18914 판결에서 재매도 대금 450억 원은 당초 대금보다 18.18퍼센트 낮아 감액 폭이 작지 않았습니다. 법원은 예식장 영업을 접고 시설 일부를 철거한 매도인들이 무작정 새 매수인을 기다릴 수 없었던 점, 더 높은 값에 팔려고 시도한 점, 금리 인상으로 상업용 부동산 거래가가 떨어지는 것이 이례적이지 않았던 점, 시행사가 해제 뒤에도 계약이 유효하다고 다퉈 잠재적 매수인이 분쟁 소지를 낮게 평가했을 점을 들어 450억 원이 현저히 싼 값이라고 단정하지는 않았습니다. 그러면서도 매도인 스스로 주장한 감정가 505억 원을 기준으로 손해를 정했습니다. 매도인 쪽 주장 하나가 손해액을 55억 원 줄인 셈입니다.

재매도 차액 주장이 아예 막힌 사건도 있습니다. 부산고등법원 2024. 1. 31. 선고 2023나52133 판결은 부동산이 아니라 커피전문점을 운영하는 법인의 주식 양도계약이었지만 구조는 같습니다. 16억 원에서 회사 부채를 빼고 대금을 정한 계약이 매수인의 중도금 미지급으로 해제되자, 매도인은 시가 16억 원과 재양도 대금 5억 원의 차액 11억 원을 손해로 상계하겠다고 했습니다. 법원은 회사 부채가 해마다 늘어 당초 계약의 실질 대금이 1억 원에 못 미칠 것으로 보이고, 재양도도 양수인이 4억 3,203만여 원의 부채를 떠안아 실질 대금이 1억 원에 못 미친다며 상계 항변을 받아들이지 않았습니다. 명목 대금끼리 비교한 손해 주장은 통하지 않는다는 뜻입니다. 매도인은 이미 받은 2억 1,660만 원을 돌려줘야 했습니다.

해제 당시 시가가 기준입니다 — 해제 뒤 시세 변동과 증명 부족

재매도를 하지 않았다면 손해는 해제 당시 시가와 약정 대금의 차이로 계산하는 것이 원칙이고, 해제 뒤 시세가 더 떨어진 부분까지 매수인에게 넘길 수는 없습니다. 해제로 부동산은 매도인에게 돌아왔으므로, 그 뒤의 가격 변동은 소유자인 매도인이 지는 위험이라는 것입니다.

대구고등법원 2025. 12. 10. 선고 2025나10810 판결이 이 점을 분명히 했습니다. 상가건물을 144억 1,600만 원에 사기로 하고 계약금 30억 원을 낸 매수인이 임차인 이탈을 이유로 잔금을 미루다 2024. 5. 16. 해제를 당한 사건입니다. 이 부동산은 강제경매 사건에서 2025. 8. 4. 기준 135억 5,464만여 원으로 감정되었지만, 법원은 그 감정가에 해제 뒤 시세 변동까지 섞여 있다며 약정 대금과의 차액 8억 6,135만여 원을 손해로 볼 수 없다고 했습니다. 1심인 대구지방법원 2024가합203871 판결도 매도인이 시가 하락 손해를 들면서 구체적 증명을 하지 못했다고 지적했습니다.

그래서 재매도 없이 시세 하락분을 청구하려면 해제 무렵을 기준시점으로 한 감정이 필요합니다. 소송 중 감정을 신청할 때 기준시점을 해제의 의사표시가 도달한 날로 특정하고, 그 무렵의 실거래 사례를 함께 제출해야 합니다. 이 판결의 매도인처럼 나중의 경매 감정가를 끌어오면 시점이 어긋나 증거로서 힘을 잃습니다.

손해를 키운 매도인은 그 몫을 떠안습니다 — 재매도 시기와 비용

매도인은 계약이 깨졌다고 손해가 늘어나는 것을 방치해서는 안 되고, 상당한 기간 안에 해제하고 새 매수인을 찾는 것이 합리적인 대응으로 평가됩니다. 손해 경감을 게을리한 부분은 배상 범위에서 빠지거나 책임이 제한될 수 있습니다(민법 제396조).

인천지방법원 2016나59839 판결은 대출이자 청구에서 이 점을 짚었습니다. 매도인은 잔금일인 2010. 5. 8.부터 해제한 2011. 5. 27.까지 낸 대출이자 8,021만 7,808원을 배상하라고 했지만, 법원은 약정이 이행될 때까지의 이자는 원칙적으로 매도인이 부담할 몫이고, 급히 팔아야 하는 사정이 있던 매도인이라면 빨리 최고하고 해제해 다른 매수인을 찾는 것이 합리적인데 상당 기간 계약을 방치했다며 전액을 통상손해로 보지 않았습니다. 대신 다른 사람에게 다시 판 대금과의 차액, 그리고 새 대금을 받을 때까지 당초 대금에 대한 지연손해금은 통상손해라며 2,253만 4,794원의 손해배상채권을 인정했습니다.

책임을 아예 줄인 판결도 있습니다. 앞의 대구지방법원 2016가단3345 판결은 분양권 매수인의 책임을 인정하면서도, 계약 경위와 매도인 역시 계약서를 명확히 쓰지 않은 점 등을 들어 30퍼센트를 줄였습니다. 손해 3,006만 4,745원이 2,104만 5,321원으로 줄었고, 매도인이 돌려줘야 할 2,549만 원보다 적어 결국 매도인이 더 받을 돈은 남지 않았습니다(항소기각으로 확정). 반대로 수원고등법원 2024나18914 판결은 예식장 영업을 접은 매도인들이 무작정 기다릴 수 없었고 더 높은 값에 팔려고 시도한 사정을 들어 해제 뒤 6개월 남짓 만에 맺은 재매도 계약의 가격을 현저히 싼 값으로 보지 않았습니다.

중개수수료·대출이자·세금 — 배상 범위에 들어가는 비용과 빠지는 비용

재매도 차액 외의 비용은 계약서에 근거가 있거나 매수인이 알 수 있었던 손해일 때 비로소 들어갑니다. 민법 제393조 제1항은 통상손해를 한도로 하고, 제2항은 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상하게 합니다.

• 약정이 있으면 들어갑니다 — 수원고등법원 2024나18914 판결은 잔금 연장 기간에 연 10퍼센트 지연이자를 내고 재산세를 매수인이 부담한다는 특약에 따라 지연이자 12억 6,123만 2,876원과 재산세 1억 243만 9,430원을 손해로 인정했습니다.

• 신뢰이익은 이행이익과 겹쳐 받을 수 없습니다 — 수원지방법원 안산지원 2019가합8709 판결은 분양대행수수료 4,576만 원을 계약이 이행될 것을 믿고 지출한 신뢰이익으로 보고, 재매도 차액과 이자라는 이행이익을 인정한 이상 따로 받을 수 없다고 했습니다(대법원 2007. 1. 25. 선고 2004다51825 판결 인용).

• 인과관계가 증명되지 않으면 빠집니다 — 춘천지방법원 원주지원 2015가단2521 판결은 사과나무 고사가 매수인의 대금 미지급 때문이라는 증거가 없다고 했습니다.

• 이익을 본 매도인에게는 비용이 의미가 없습니다 — 부산고등법원 2024나55986 판결은 재매도 과정의 중개수수료와 컨설팅비 1억 6,500만 원, 대출이자 3,862만 4,913원을 지출했더라도 매도인이 오히려 이익을 본 사정에는 변함이 없다고 했습니다.

제 견해로는 매도인이 계약 단계에서 할 수 있는 가장 효과적인 대비가 바로 이 지점입니다. 잔금 연기에 응할 때 연장 기간의 지연이자율과 보유세 부담을 서면으로 정해 두면, 나중에 해제되더라도 그 부분은 특별손해 증명 없이 약정 손해로 받을 수 있습니다.

값이 올랐다면 예정액도 깎입니다 — 거꾸로 돌려주게 된 판결

손해배상의 예정은 매도인을 보호하지만, 실제 손해가 거의 없거나 오히려 이익을 봤다면 법원이 예정액을 크게 깎아 매수인에게 일부를 돌려주게 합니다. 민법 제398조 제2항의 감액은 사실심 변론종결 때까지 생긴 모든 사정을 보고 판단하므로(대법원 1993. 1. 15. 선고 92다36212 판결), 해제 뒤 재매도 결과가 그대로 반영됩니다.

부산고등법원 2024나55986 판결에서 매도인 회사는 충남 천안의 부동산을 107억 원에 팔고 계약금 10억 7,000만 원을 받았는데, 매수인의 잔금 불이행으로 계약 한 달여 만인 2020. 3. 13. 해제했습니다. 그리고 석 달여 뒤 112억 5,000만 원에 다시 팔아 대금을 모두 받았습니다. 법원은 매도인이 실제 손해 없이 5억 5,000만 원의 이익을 얻었고, 대금이 고액이며, 계약에서 해제까지 기간이 짧았다는 점 등을 들어 예정액을 75퍼센트로 깎았습니다. 매도인은 2억 6,750만 원과 지연손해금을 돌려줘야 했고, 대법원 2025다211843 판결의 심리불속행 기각으로 확정되었습니다.

대구지방법원 2024가합203871 판결과 항소심인 대구고등법원 2025나10810 판결도 매도인이 주장한 대출이자, 잔금 이자 상당액, 재산세가 약 6억 원 정도이고 시가 하락은 증명되지 않았다며 계약금 30억 원을 20억 원으로 줄여 10억 원을 돌려주라고 했습니다. 매도인이 임차인의 갱신 거절 사실을 두 달 늦게 알려 매수인의 잔금 계획에 차질을 줬을 수 있다는 점도 감액 사유가 되었습니다.

반대로 손해가 예정액보다 크면 감액은 막힙니다. 앞의 2001다16432 판결은 예상 손해가 계약보증금을 넘는데도 이를 깎은 원심을 파기했습니다. 서울고등법원 2015. 3. 20. 선고 2013나74518, 2013나74525 판결은 9억 5,020만 원에 분양한 아파트를 수분양자의 잔금 미납으로 해제한 뒤 7억 3,000만 원에 다시 판 사건에서, 분양 계약 체결 뒤의 시세 하락 위험은 수분양자가 져야 하는데 해제로 그 위험이 분양자에게 다시 넘어왔다며 공급대금 10퍼센트의 위약금을 깎지 않았습니다. 매도인이 계약금을 지키려면 재매도 결과를 숨길 것이 아니라 손해가 예정액에 이르렀다는 자료를 내는 편이 낫습니다.

위약벌과 분양계약 약관 — 계약금 이상을 정해 둔 경우

계약금보다 훨씬 많은 돈을 몰취하도록 정해 두었다고 그대로 받을 수 있는 것은 아닙니다. 위약벌이면 공서양속, 약관이면 약관규제법이라는 별도의 한계가 있습니다.

대전지방법원 2022. 8. 17. 선고 2021가합106139, 2021가합110800 판결은 지역주택조합이 사업부지를 80억 원에 사면서 잔금을 못 내면 이미 낸 대금을 위약벌로 몰취한다고 정한 사건입니다. 법원은 위약벌은 민법 제398조 제2항으로 감액할 수 없다고 하면서도, 이미 낸 65억 원 전부를 몰취하는 것은 매도인만 일방적으로 위약벌을 정한 점, 미지급 잔금 15억 원의 이자와 비교해 지나치게 많은 점, 구체적 손해 증명이 없는 점 등에 비추어 10억 원을 넘는 부분은 선량한 풍속에 반해 무효라고 보았습니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다56654 판결 인용). 다만 이 사건은 항소심(대전고등법원 2022나14385)에서 소가 취하되어 1심 판결이 효력을 잃었습니다. 그러므로 확정된 결론이 아니라, 법원이 지나친 위약벌을 어디까지 깎아 볼 수 있는지 보여 주는 판단의 예로만 참고해야 합니다.

분양계약처럼 사업자가 미리 만든 계약서라면 약관규제법이 먼저 걸립니다. 약관의 규제에 관한 법률 제8조는 고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상 의무를 부담시키는 약관 조항을 무효로 합니다. 앞의 수원고등법원 2020나24058 판결은 매매에서 계약금 10퍼센트 정도를 손해배상으로 귀속시키는 것이 거래관행인데 분양대금 20퍼센트를 위약금으로 정하고, 연 17퍼센트 연체료까지 따로 공제하며, 반환 시기를 제3자에게 다시 분양해 대금을 받을 때로 정한 조항들을 무효로 보았습니다. 무효인 약관은 감액해서 일부만 살릴 수도 없으므로(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결), 분양자는 실제 손해인 재분양 차액과 이자 2,296만 2,482원만 상계할 수 있었습니다. 서울고등법원 2013나74518 판결도 이미 낸 대금의 이자를 돌려주지 않는다는 분양 약관을 무효로 보고, 위약금으로 귀속되는 부분에도 법정이자를 붙여 돌려주라고 했습니다.

중도금을 받은 뒤라면 — 원상회복과 상계 순서

중도금까지 받은 뒤 해제했다면 매도인은 받은 돈을 돌려줄 의무와 손해배상채권을 함께 갖게 되고, 실무에서는 두 채권을 상계해 차액만 정산합니다. 민법 제548조 제2항에 따라 돌려줄 돈에는 받은 날부터 이자를 붙여야 하므로, 이자까지 계산에 넣어야 정확합니다.

인천지방법원 2016나59839 판결이 계산 순서를 잘 보여 줍니다. 해제일인 2011. 5. 27.을 상계적상일로 보고, 매도인의 손해배상채권 2,253만 4,794원을 먼저 원상회복채권의 이자 432만 547원에 충당한 뒤 남은 1,821만 4,247원을 원금에 충당해, 매도인이 돌려줄 원금을 6,178만 5,753원으로 계산했습니다(민법 제492조). 수원고등법원 2024나18914 판결도 손해배상채권과 원상회복채권이 모두 해제일인 2022. 9. 2.에 성립하고 이행기가 와 그날 상계적상에 이른다고 보아, 계약금에 연 6퍼센트로 붙는 이자 3억 5,621만 9,178원부터 지웠습니다. 수원고등법원 2020나24058 판결은 같은 이유로 반환금의 지연손해금 기산일을 해제일 다음 날로 고쳤습니다.

반환금 일부만 공탁하는 것은 효과가 없다는 점도 주의해야 합니다. 수원지방법원 안산지원 2019가합8709 판결에서 분양자는 위약금과 연체료를 빼고 1억 2,063만 5,990원만 공탁했지만, 실제 반환할 돈이 훨씬 많아 공탁으로 채무가 소멸하지 않았습니다. 매도인의 계산이 법원에서 그대로 받아들여진다는 보장이 없으므로, 일방적으로 공제하고 공탁하기보다 상계의 의사표시를 분명히 하고 다투는 편이 안전합니다.

해제부터 제대로 해야 손해배상이 열립니다 — 최고와 이행 준비

재매도 차액을 청구하려면 그 전제로 해제가 적법해야 하고, 잔금 연기 요청만으로는 이행거절로 보지 않는 것이 판결의 태도입니다. 그래서 매도인은 상당한 기간을 정해 잔금을 최고하고, 그 기간이 지난 뒤 해제를 통지해야 합니다(민법 제544조).

수원고등법원 2024나18914 판결은 매수인이 잔금 연기를 여러 번 요청했다는 것만으로는 채무를 이행하지 않을 의사를 명백히 한 것이 아니라며 이행거절 해제는 배척했습니다(대법원 1990. 11. 13. 선고 90다카23882 판결 인용). 대신 2022. 8. 9. 최고와 9. 2. 해제를 이행지체 해제로 인정했는데, 이때 매도인들이 인감증명서와 초본을 두 차례 새로 발급받고 예식장 영업을 중단했으며 중개법인을 통해 근저당 말소를 포함한 정산서까지 보낸 기록이 결정적이었습니다. 법원은 잔금 준비가 안 된 매수인을 상대로 한 매도인의 이행 준비는 그 상황에 상응하는 정도면 된다고 보았습니다.

매수인이 여럿이면 해제와 최고를 모두에게 해야 하고, 반환과 손해배상도 지분에 따라 나뉠 수 있습니다. 수원지방법원 안산지원 2019가합8709 판결은 지분 표시가 없는 공동수분양자들의 반환채권을 각 절반으로 나눴습니다. 해제 뒤 바로 재매도에 들어가기 전에는 매수인 명의의 가등기나 가처분, 근저당 같은 등기가 남아 있지 않은지도 확인해야 합니다. 대구지방법원 2024가합203871 사건처럼 매수인 앞으로 계약금 반환을 담보하는 근저당이 설정되어 있다면, 그 말소와 반환금 정산이 동시이행으로 묶일 수 있습니다.

판결 뒤 돈을 받아 내는 순서 — 상계 다음은 가압류

매도인의 손해가 받은 계약금과 중도금을 넘는다면 초과분은 매수인의 다른 재산에서 받아 내야 하므로, 해제 직후 가압류를 함께 검토해야 합니다. 가압류는 금전채권의 강제집행을 보전하기 위한 것으로, 조건이 붙거나 기한이 차지 않은 채권도 대상이 됩니다(민사집행법 제276조).

잔금을 못 낸 매수인은 대개 자금 사정이 나쁘므로, 판결을 기다리는 동안 다른 채권자가 먼저 재산을 묶을 수 있습니다. 법인 매수인이라면 예금, 다른 사업 부지, 시공사나 대주에게서 받을 채권을 찾아보고, 개인이라면 부동산과 임차보증금 반환채권을 확인합니다. 다만 상계로 방어만 하는 사건과 달리 초과분을 청구하는 사건은 매도인이 원고가 되어 손해를 증명해야 하므로, 감정 비용과 소송 기간까지 따져 실익을 계산해야 합니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사 없이 정리하는 편이 나은 경우도 있습니다. 첫째, 계약서에 계약금을 손해배상의 기준으로 본다는 예정 조항이 있고 계약금이 대금의 10퍼센트 안팎이며 재매도 결과 손해가 그보다 적은 경우입니다. 이때는 계약금을 지키는 것이 최선이고, 매수인이 감액을 다투지 않는다면 소송을 할 이유가 없습니다. 둘째, 재매도 차액이 수백만 원 수준인데 감정이 필요한 경우입니다. 감정 비용과 시간이 회수액보다 클 수 있습니다. 셋째, 해제 뒤 오히려 더 비싸게 다시 판 경우입니다. 부산고등법원 2024나55986 판결처럼 계약금을 두고 소송이 되면 일부를 돌려줘야 할 수 있으므로 협상으로 마무리하는 편이 낫습니다.

선임을 검토할 사건은 재매도 차액이 수억 원 이상이고 계약서가 해약금 조항에 그치는 경우, 매수인이 계약금 반환이나 감액을 구하며 소를 낸 경우, 중도금이 커서 반환금과 손해를 상계로 맞춰야 하는 경우, 분양계약처럼 약관 조항의 효력이 걸린 경우입니다. 이런 사건은 감정 기준시점, 상계의 의사표시, 반소 여부가 결과를 바꿉니다.

매도인이 피해야 할 대응

1. 최고 없이 몰취 통지만 보내는 것 — 연기 요청만으로는 이행거절이 아니므로, 상당한 기간을 정한 최고가 빠지면 해제 자체가 흔들립니다(수원고등법원 2024나18914 판결).

2. 계약을 오래 방치하는 것 — 그사이 낸 대출이자는 통상손해로 인정받지 못할 수 있습니다(인천지방법원 2016나59839 판결).

3. 나중의 감정가로 손해를 주장하는 것 — 해제 뒤 시세 변동이 섞인 감정은 손해 증거가 되지 못합니다(대구고등법원 2025나10810 판결).

4. 명목 대금끼리 비교하는 것 — 부채 인수 등 실질 대금을 따지면 차액이 사라질 수 있습니다(부산고등법원 2023나52133 판결).

5. 반환금을 일방적으로 공제해 일부만 공탁하는 것 — 채무가 소멸하지 않고 지연손해금만 늘어납니다(수원지방법원 안산지원 2019가합8709 판결).

자주 묻는 질문

계약서에 계약금을 손해배상 기준으로 본다고 적혀 있으면 시세 하락분을 더 받을 수 없나요

원칙적으로 어렵습니다. 그 문구는 손해배상액의 예정으로 해석되기 쉽고, 예정이 있으면 특별손해까지 포함해 예정액만 청구할 수 있습니다(대법원 86다카2375, 2376 판결). 예정액을 넘어 받으려면 추가 손해를 청구할 수 있다는 특약이 따로 있어야 합니다.

매수인이 계약금을 너무 많다며 돌려 달라고 하면 어떻게 하나요

재매도 결과와 실제 손해를 보여 주며 다툽니다. 손해가 예정액에 이르면 감액이 막히지만(대법원 2001다16432 판결), 다시 판 값이 더 높았다면 25퍼센트를 돌려주게 된 판결도 있습니다(부산고등법원 2024나55986 판결). 감액 판단은 변론종결 때까지의 사정을 모두 보므로 손해 자료를 꾸준히 모아야 합니다.

재매도를 언제까지 해야 차액을 인정받나요

법에 정한 기간은 없지만 합리적인 기간 안에 해야 합니다. 해제 뒤 6개월 남짓 만에 재매도한 매도인은 감정가를 기준으로 한 차액을 손해로 인정받았고(수원고등법원 2024나18914 판결), 계약을 오래 방치한 매도인은 그동안의 대출이자 전액을 통상손해로 인정받지 못했습니다(인천지방법원 2016나59839 판결).

다시 팔지 않고 그냥 보유하고 있으면 손해배상을 못 받나요

받을 수 있지만 해제 당시 시가를 증명해야 합니다. 해제 무렵을 기준시점으로 한 감정이 필요하고, 해제 뒤 시세 변동이 섞인 감정은 받아들여지지 않았습니다(대구고등법원 2025나10810 판결). 시가 하락을 구체적으로 증명하지 못하면 손해로 인정되지 않습니다.

재매도할 때 낸 중개수수료도 매수인에게 청구할 수 있나요

사정에 따라 다릅니다. 계약이 이행될 것을 믿고 쓴 분양대행수수료는 재매도 차액과 이자를 받는 이상 따로 받을 수 없다고 본 판결이 있습니다(수원지방법원 안산지원 2019가합8709 판결). 다시 팔면서 생긴 비용은 통상손해인지, 매수인이 알 수 있었던 손해인지를 따져야 합니다(민법 제393조).

계약금만 받았고 중도금은 없었는데 손해가 계약금보다 크면 어떻게 하나요

예정 조항이 없다면 초과분을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 다만 상계할 반환금이 없으므로 매도인이 원고가 되어 소를 내고 손해를 증명해야 하며, 매수인 재산에 대한 가압류를 함께 검토해야 합니다(민사집행법 제276조).

분양계약서에 위약금이 분양대금의 20퍼센트로 되어 있으면 그대로 받을 수 있나요

무효가 될 수 있습니다. 매매 계약금 10퍼센트 정도가 거래관행인데 그 두 배를 정하고 연체료까지 따로 공제하는 약관을 무효로 본 판결이 있고(수원고등법원 2020나24058 판결), 이때는 실제 손해만 받을 수 있습니다.

매수인이 잔금 연기를 계속 요청하면 바로 해제할 수 있나요

연기 요청만으로는 이행거절이 아니므로 바로 해제하기는 어렵습니다. 상당한 기간을 정해 잔금을 최고하고, 매도인도 그 상황에 맞는 서류 준비를 해 둔 뒤 해제해야 합니다(수원고등법원 2024나18914 판결, 민법 제544조).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2001. 11. 30. 선고 2001다16432 판결, 2004. 7. 22. 선고 2004다3543 판결 — 매수인 귀책 해제 뒤 재매도한 매도인의 통상손해는 대금 차액과 법정이자, 예상 손해가 예정액을 넘으면 감액 불가

• 대법원 1988. 9. 27. 선고 86다카2375, 2376 판결 — 손해배상 예정이 있으면 특별손해도 예정액만, 특약 없으면 초과 청구 불가

• 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다24930 판결 — 위약금 특약이 없는 계약금은 당연히 귀속되지 않고 실제 손해만 배상

• 대법원 1993. 1. 15. 선고 92다36212 판결, 1995. 11. 10. 선고 95다33658 판결, 2010. 12. 23. 선고 2010다56654 판결, 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결, 2007. 1. 25. 선고 2004다51825 판결, 1990. 11. 13. 선고 90다카23882 판결 — 감액 판단 기준, 위약벌의 한계, 무효 약관과 감액, 신뢰이익, 연기 요청과 이행거절(하급심 판결 인용)

• 수원고등법원 2025. 9. 18. 선고 2024나18914 판결(1심 수원지방법원 안양지원 2023가합102170, 확정) — 해약금 조항, 감정가 기준 차액 45억 원과 약정 지연이자·재산세로 계약금 반환채권 상계

• 부산고등법원 2025. 4. 10. 선고 2024나55986 판결(1심 부산지방법원 동부지원 2023가합102983, 대법원 2025다211843 심리불속행 기각) — 재매도 이익, 예정액 75퍼센트로 감액

• 대구지방법원 2025. 5. 15. 선고 2024가합203871 판결, 항소심 대구고등법원 2025. 12. 10. 선고 2025나10810 판결(확정 여부 미확인) — 해약금과 예정 겸유, 시가 하락 증명 부족, 해제 뒤 감정가 배척, 20억 원으로 감액

• 춘천지방법원 원주지원 2015. 12. 22. 선고 2015가단2521 판결 — 예정 조항으로 재매도 차액 등 초과 손해 상계 주장 배척

• 인천지방법원 2017. 9. 20. 선고 2016나59839 판결(1심 같은 법원 2014가단20294) — 위약금 특약 없는 계약금, 방치된 대출이자, 재매도 차액 상계 계산

• 대구지방법원 2017. 2. 2. 선고 2016가단3345, 2016가단37737 판결(항소기각 확정) — 분양권 재매도 차액, 30퍼센트 책임 제한

• 부산고등법원 2024. 1. 31. 선고 2023나52133 판결(1심 부산지방법원 2022가단326215) — 주식 양도계약, 위약금 조항 문언과 재양도 차액 상계 배척

• 수원지방법원 안산지원 2020. 10. 22. 선고 2019가합8709 판결, 항소심 수원고등법원 2021. 6. 17. 선고 2020나24058 판결 — 분양 위약금 약관 무효, 재분양 차액과 이자, 신뢰이익, 일부 공탁

• 서울고등법원 2015. 3. 20. 선고 2013나74518, 2013나74525 판결(1심 수원지방법원 성남지원 2012가합5212) — 재분양 시세 하락과 10퍼센트 위약금 감액 거부, 이자 불반환 약관 무효

• 대전지방법원 2022. 8. 17. 선고 2021가합106139, 2021가합110800 판결(항소심 대전고등법원 2022나14385에서 소취하로 효력 상실) — 기지급 대금 몰취 위약벌의 일부 무효 판단

• 법령 — 민법 제390조, 제393조, 제396조, 제398조, 제492조, 제544조, 제548조, 제551조, 제565조 / 약관의 규제에 관한 법률 제8조 / 민사집행법 제276조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

잔금을 포기한 매수인과의 분쟁은 결국 숫자의 싸움이지만, 그 숫자가 어떤 틀 안에서 계산되는지는 계약서 문구와 해제 절차가 먼저 정합니다. 그래서 첫 작업은 계약서 위약 조항의 성질을 확정하고, 해제가 적법했는지를 날짜순으로 다시 세우는 일입니다. 그다음에야 재매도 대금, 감정가, 비용 영수증을 손해 항목별로 정리합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 매매계약서와 특약, 잔금 연기 합의서를 읽어 계약금이 해약금인지, 손해배상의 예정인지, 위약벌인지 판단합니다. 예정과 별도로 추가 손해를 청구할 수 있다는 문구가 있는지, 연장 기간의 지연이자와 세금 부담이 정해져 있는지도 봅니다. 다음으로 최고서와 해제 통지서의 날짜와 내용, 그 무렵 매도인이 이전 서류를 어떻게 준비했는지 확인합니다. 세 번째로 재매도 계약서와 대금 수령 내역, 재매도 무렵의 시세 자료와 감정평가서를 받아 재매도 가격이 시가보다 현저히 낮다는 반박에 버틸 수 있는지 가늠합니다. 네 번째로 중개수수료, 대출이자, 재산세, 관리비 같은 비용이 약정 손해인지 특별손해인지 나눕니다. 마지막으로 매수인에게 돌려줄 중도금과 이자, 매수인의 다른 재산을 확인해 상계로 끝낼 사건인지 초과분을 청구할 사건인지 정합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 계약금을 지키는 방어와 초과 손해를 받는 공격을 처음부터 나눠 설계합니다. 예정 조항이 있는 사건은 감액 다툼에 대비해 손해가 예정액에 이르렀다는 자료를 모으고, 해약금 조항에 그치는 사건은 재매도 차액과 이자를 대법원 2001다16432 판결의 공식대로 계산해 상계의 의사표시를 분명히 합니다. 초과분이 크면 반소나 별소로 청구하고, 매수인 재산에 대한 가압류를 같은 날 검토합니다. 재매도 전이라면 해제 무렵을 기준시점으로 한 감정과 시세 자료부터 확보하도록 권합니다. 매수인을 대리할 때는 반대로 재매도 가격과 시점, 예정액의 과다, 약관 조항의 효력을 다툽니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 매수인이 잔금을 내지 않았다는 사실 자체는 대부분 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 계약서 조항 하나의 해석, 재매도 가격을 받쳐 주는 감정 자료, 감정 기준시점, 계약을 방치했는지 여부, 상계 계산의 순서였습니다. 수억 원에서 수십억 원에 이르는 계약금이 전액 지켜지기도 하고, 25퍼센트나 3분의 1을 돌려주게 되기도 했습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 계약금을 지키는 데 집중할 사건인지, 계약금을 넘는 손해를 받을 사건인지, 협상으로 끝내는 편이 나은 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

잔금을 포기한 매수인 때문에 손해를 본 매도인에게 법은 해제와 손해배상의 길을 열어 두었지만, 그 길의 폭은 계약서 문구와 재매도 과정에서 남긴 기록이 정합니다. 매수인 쪽에서도 계약금 감액과 반환을 다툴 근거가 판결 속에 분명히 있습니다. 어느 쪽이든 손해를 계산하기 전에 틀부터 확인해야 합니다.

매매계약서와 특약, 잔금 연기 합의서, 최고서와 해제 통지서, 재매도 계약서와 대금 내역, 시세 자료와 감정평가서를 모아 두시기 바랍니다. 아직 다시 팔기 전이라면 시세 자료부터 남겨 두셔야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.