[민사·중개사고 방어] 다가구 선순위보증금 설명의무 손해배상 청구, 공인중개사 배상책임 40%로 제한

2026. 09. 29.

중개사의 설명의무 위반이 문제 된 보증금 손해배상 소송에서, 법무법인 도모는 공인중개사의 배상액을 손해의 40%로 묶었습니다.

1. 사건의 개요

의뢰인 A씨는 개업공인중개사로, 여러 세대가 거주하는 다가구주택의 한 호실에 대해 보증금 1억 5,000만 원의 임대차계약을 중개했습니다. 계약 당시 건물과 토지에는 거액의 공동근저당권이 설정되어 있었고, 먼저 입주한 임차인들의 보증금도 상당했습니다.

이후 건물이 경매로 넘어가 감정가의 60% 남짓한 가격에 매각되었고, 임차인은 최우선변제금으로 보증금의 일부만 배당받았습니다. 임차인은 중개 과정에서 선순위보증금과 근저당권 내용을 제대로 설명받지 못했다며, A씨와 공제계약을 맺은 공인중개사협회를 상대로 1억 500만 원의 손해배상을 청구했습니다.

임대인에게 들은 선순위보증금 액수가 실제와 크게 달랐고 토지와 건물의 근저당 설정일이 다르다는 점도 설명되지 않았던 터라, 중개사의 책임 자체를 전면 부정하기는 어려운 사건이었습니다. 방어의 초점은 배상 범위를 얼마나 줄일 수 있느냐에 있었습니다.

2. 적용 법리

공인중개사는 중개대상물의 권리관계를 확인해 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명할 의무가 있고(공인중개사법 제25조), 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우 배상책임을 집니다(같은 법 제30조). 다가구주택 일부를 중개할 때에는 다른 임차인들의 보증금 현황을 확인해 설명해야 하고, 임대인이 자료 제공을 거부하면 그 사실을 확인·설명서에 적어야 합니다(대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결).

다만 중개의뢰인 본인도 거래관계를 조사·확인할 책임에서 완전히 벗어나는 것은 아닙니다. 의뢰인이 이를 게을리한 것이 손해 발생이나 확대의 원인이 되었다면, 손해의 공평한 분담이라는 원칙에 따라 과실상계를 할 수 있습니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결).

3. 법무법인 도모의 대응

법무법인 도모는 중개 과정의 사정을 설명하는 한편, 손해 전부를 중개사에게 떠넘길 수 없다는 책임제한 논리를 핵심 방어선으로 세웠습니다.

임대인이 선순위보증금 자료 제공을 거부했던 사정과, 확인·설명서와 고지확인서에 '보증금 일부 또는 전액을 보장받지 못할 수 있다'는 위험 고지가 기재되어 있었던 점을 제시했습니다.
임차인도 등기사항증명서를 확인하고 현장을 방문해 근저당권의 존재와 다수 임차인이 있을 가능성을 알 수 있었다는 점, 근저당 설정일이 서류상 다르다는 점도 인지할 수 있었다는 점을 짚었습니다.
확정일자 부여기관에 선순위 임대차 정보를 요청할 수 있다는 안내를 받았음에도, 잔금 지급 전 이를 확인하지 않고 중개사의 말만 믿고 계약을 진행했다는 점을 과실상계 사유로 구성했습니다.
건물이 감정가보다 현저히 낮은 가격에 매각된 것 역시 손해를 키운 원인이라는 점을 들어, 경매 결과 전부를 중개사의 책임으로 돌릴 수 없다고 주장했습니다.

4. 결과

법원은 중개상 과실은 인정했지만, 임차인 측의 부주의와 저가 매각 등 손해 확대 사정을 받아들여 공인중개사와 협회의 책임을 손해액의 40%로 제한했습니다. 보증금에서 배당액을 뺀 손해액 약 1억 2,651만 원 가운데 40%인 약 5,060만 원만 인정되었고, 청구액 1억 500만 원의 절반 이상이 기각되었습니다.

소송비용도 일부는 원고가 부담하게 되었습니다. 설명의무 위반이 인정되는 사건에서도 책임제한 사유를 구체적으로 입증하면 배상액을 크게 줄일 수 있다는 점을 보여준 판결입니다.

담당 변호사

김강희 대표변호사 — 서울대학교 법학전문대학원 졸업, 2020년 변호사 자격 취득, 전 법무법인 LAB PARTNERS

최문희 변호사

수원·경기 남부에서 중개사고 손해배상 청구를 받으신 공인중개사라면, 법무법인 도모로 문의주시면 책임 범위를 줄일 방법을 함께 찾겠습니다.