채무자 집의 오래된 근저당 때문에 경매해도 받을 돈이 없다면 — 시효 지난 근저당 대위 말소, 채무승인서 대응과 배당까지

대여금 판결이나 지급명령을 받아 채무자 명의 집이나 땅에 강제경매를 넣으려고 등기부를 떼어 보니, 15년 전, 20년 전에 설정된 근저당이 채권최고액 수천만 원에서 수억 원으로 먼저 잡혀 있는 경우가 있습니다. 근저당권자는 채무자의 형제나 친척, 지인이고, 그동안 경매를 신청한 적도 이자를 받은 흔적도 없습니다. 이 근저당을 그대로 두면 경매를 해도 매각대금이 선순위 근저당에 먼저 배당되어 내 몫이 남지 않고, 법원이 남을 가망이 없다며 경매를 취소하기도 합니다. 결론부터 말씀드리면 변제기를 정하지 않은 개인 간 대여를 담보한 근저당이라면 설정 후 10년, 상인이 낀 대여라면 5년이 지나면 피담보채권의 소멸시효가 완성되고, 채권자는 무자력인 채무자를 대위해 그 시효를 원용하고 근저당 말소를 구할 수 있습니다. 소송이 시작된 뒤 채무자가 근저당권자에게 채무승인서나 각서를 써 주어도 그것으로 채권자에게 대항하지 못한다는 판결이 여럿이고, 2025년 7월 대법원 전원합의체는 시효가 끝난 뒤의 채무승인만으로 시효이익 포기를 추정하던 종전 법리를 폐기했습니다. 다만 소송 전에 채무자가 이미 돈을 갚거나 각서를 써 준 사건에서는 청구가 기각되기도 했고, 그때는 그 포기 자체를 사해행위로 취소하는 길을 함께 써야 합니다. 소멸시효 완성 근저당의 대위 말소란, 민법 제369조에 따라 피담보채권이 시효로 소멸하면 저당권도 소멸하므로 채권자가 민법 제404조의 채권자대위권으로 채무자를 대신해 근저당권자에게 그 등기의 말소를 청구하는 것을 말합니다. 아래에서는 시효 기간과 기산점, 대위 채권자가 시효를 원용할 수 있는 범위, 소송 전후로 갈린 채무승인서의 효력, 짜고 유지하는 근저당에 대한 통정허위와 피담보채권 부존재 주장, 경매가 이미 진행 중일 때의 배당이의, 가등기의 10년 제척기간, 말소 뒤 강제경매와 배당까지 실제 판결을 근거로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 채권자가 채무자 대신 근저당의 시효를 주장할 수 있나 — 있습니다. 일반채권자는 독자적으로는 시효를 원용하지 못하지만 자기 채권을 보전하는 데 필요한 한도에서 무자력인 채무자를 대위해 원용할 수 있습니다. 부산지방법원 2015. 11. 5. 선고 2015가단216259 판결은 1998년에 설정된 채권최고액 3,000만 원 근저당의 피담보채권이 10년 뒤 소멸했다고 보아 구상금 채권자의 대위 말소 청구를 받아들였고, 항소가 기각되어 확정되었습니다.

2. 소송 중에 채무자가 채무승인서를 써 주면 끝나나 — 아닙니다. 민법 제405조 제2항에 따라 채무자가 대위 사실을 안 뒤 권리를 처분해도 채권자에게 대항하지 못하고, 통지가 없어도 채무자가 대위 사실을 알았다면 같습니다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다58377 판결). 의정부지방법원 2024. 4. 18. 선고 2023가단107316 판결은 소 제기 한 달여 뒤 채무자가 써 준 이행각서를 이 법리로 배척하고 근저당 말소를 명했습니다.

3. 소송 전에 이미 갚거나 각서를 써 줬다면 — 대위 말소 청구는 막힐 수 있습니다. 전주지방법원 군산지원 2014. 5. 22. 선고 2013가단54920 판결은 시효 완성 뒤 각서를 쓰고 18회 변제한 사건에서 청구를 기각했고 대법원 심리불속행기각으로 확정되었습니다. 이때는 그 포기 행위를 사해행위로 취소하는 청구를 함께 냅니다. 대구지방법원 2018. 9. 19. 선고 2018나300317 판결은 채무초과 상태의 채무자가 외삼촌에게 써 준 사실확인서를 사해행위로 취소하고 근저당 말소를 명했습니다.

오래된 선순위 근저당이 경매를 막는 구조

선순위 근저당은 채권최고액만큼 매각대금을 먼저 가져가므로, 실제 빚이 남아 있지 않은 근저당이라도 등기가 살아 있는 한 후순위 채권자의 배당을 잠식합니다. 민사집행법 제91조 제2항은 매각부동산 위의 모든 저당권이 매각으로 소멸한다고 정하고, 같은 법 제148조 제4호는 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 저당권자를 배당받을 채권자로 정합니다. 근저당권자가 배당요구를 따로 하지 않아도 배당표에 오른다는 뜻입니다. 여기에 민사집행법 제102조는 최저매각가격으로 압류채권자보다 앞서는 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없다고 인정되면 압류채권자에게 통지하고, 1주 안에 남을 만한 가격으로 매수신청과 보증을 제공하지 않으면 경매를 취소하도록 합니다. 오래된 근저당 하나 때문에 경매 신청 자체가 무잉여로 취소될 수 있는 것입니다.

그래서 이 유형은 순서가 정해져 있습니다. 먼저 선순위 근저당의 피담보채권이 실제로 있는지, 있다면 시효가 완성되었는지를 따져 근저당을 지운 뒤 경매를 넣습니다. 이미 다른 채권자가 경매를 신청해 배당표가 나왔다면 배당기일에 이의하고 배당이의의 소로 다툽니다. 서울중앙지방법원 2022. 7. 22. 선고 2021가단5308699 판결의 채무자는 공시지가 1억 4,935만 8,000원짜리 부동산 외에 재산이 없었는데, 그 부동산에 채권최고액 2억 원의 근저당이 잡혀 있어 조세채권자가 회수할 길이 막혀 있었습니다. 법원은 그 근저당의 말소를 명했습니다.

피담보채권의 시효는 언제 끝났나 — 10년, 상인이면 5년

근저당 말소 소송의 첫 쟁점은 피담보채권이 무엇이고 언제부터 시효가 진행했는가입니다. 민법 제162조 제1항에 따라 일반 채권의 소멸시효는 10년, 상법 제64조에 따라 상행위로 인한 채권은 5년이며, 민법 제166조 제1항에 따라 시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행합니다. 개인 간 대여에서 변제기를 정하지 않은 경우가 많은데, 법원은 이런 채권을 기한의 정함이 없는 채권으로 보아 성립 시점이나 근저당 설정 시점부터 시효를 계산합니다. 부산지방법원 2015가단216259 판결은 근저당권자가 피담보채권의 변제기를 주장하지도 입증하지도 않자 설정등기일인 1998. 3. 23.부터 10년이 지난 2008. 3. 23.경 소멸했다고 보았습니다. 제주지방법원 2022. 2. 11. 선고 2021가단54875 판결도 1995. 4. 28. 설정된 채권최고액 2억 원 근저당의 피담보채권이 2005. 4. 28. 소멸했다고 보고, 파산한 회사 명의로 남아 있던 1994년 근저당과 함께 두 개의 근저당을 모두 말소하게 했습니다.

중간에 변제가 있었다면 그때부터 다시 셉니다. 전주지방법원 2019. 1. 24. 선고 2018가단6107 판결은 채무자가 2001년 12월 동생에게 5,000만 원 차용증을 써 주고 2002년 6월 근저당을 설정한 사건에서, 근저당 설정과 2003. 2. 28. 206만 원 송금을 모두 채무승인으로 보더라도 그 뒤 10년이 지난 2013. 2. 28. 시효가 완성되었다고 보았습니다. 2015년에 제3자 계좌에서 260만 원을 갚았다는 근저당권자의 주장은 10년 넘게 안 갚다가 갑자기 남의 돈을 빌려 갚았다는 경위가 석연치 않다며 배척했습니다.

상인이 끼면 5년입니다. 서울중앙지방법원 2021가단5308699 판결은 건설회사가 개인에게 1억 4,000만 원을 빌려주고 근저당을 설정한 사건에서 5년의 상사시효를 적용해 2014년 7월경 소멸했다고 보았고, 이 판결은 항소기각으로 확정되었습니다. 수원지방법원 2023. 8. 23. 선고 2022나64938 판결은 반대로 돈을 빌린 채무자가 목재공업사를 운영하던 상인이고 사업자금 명목이었다는 근저당권자 자신의 주장을 근거로, 상법 제47조의 보조적 상행위 추정에 따라 5년을 적용해 1996년 대여금이 2001년에 소멸했다고 보았습니다. 근저당권자가 "10년이 아직 안 지났다"고 버티는 사건이라도 거래 당사자 중 한쪽이 상인이면 시효가 절반으로 줄 수 있으니 차주의 당시 업종부터 확인해야 합니다.

시효를 늦추려는 주장은 입증이 관건입니다. 서울중앙지방법원 2026. 6. 9. 선고 2025가단93588 판결에서 근저당권자들은 투자금을 담보한 것이라 부동산을 처분할 때까지 이행기를 미루기로 합의했다고 주장했지만, 법원은 명시적이든 묵시적이든 그런 기한 유예 합의를 인정할 증거가 없다며 2003년의 1순위 근저당과 2008년의 4순위 근저당을 모두 말소하게 했습니다.

대위 채권자가 시효를 원용할 수 있는 범위 — 무자력과 피보전채권

근저당의 시효를 주장할 수 있는 사람은 원칙적으로 시효로 직접 이익을 받는 채무자입니다. 일반채권자는 채무자를 대위해서만 원용할 수 있고, 채권자의 지위에서 독자적으로 원용할 수는 없습니다(대법원 2012. 5. 10. 선고 2011다109500 판결, 대법원 2007. 3. 30. 선고 2005다11312 판결). 이 구분 때문에 대위의 요건이 곧 소송의 요건이 됩니다. 금전채권을 보전하려는 대위는 채무자가 무자력일 때만 허용되고, 대위할 피보전채권이 없으면 소가 부적법해 각하됩니다.

무자력을 세우지 못해 각하된 사건이 있습니다. 대구지방법원 포항지원 2016. 8. 9. 선고 2015가단11159 판결은 1,436만여 원의 구상금 판결을 가진 채권자가 1998년 근저당의 시효 소멸을 이유로 대위 말소를 구했는데, 채무자가 무자력이라는 증거가 없어 보전의 필요성이 없다며 소를 각하했습니다. 예비적으로 근저당권자를 상대로 피담보채무 부존재확인을 구한 부분도, 그 판결을 받아도 채무자에게 효력이 없어 불안을 없애는 유효한 수단이 아니라는 이유로 함께 각하되었습니다. 반대로 수원지방법원 2022나64938 판결은 채무자에게 그 부동산 외에 재산이 없고, 그 부동산에도 다른 1순위 근저당과 청구금액 5억 2,462만여 원의 가압류, 세무서 압류가 붙어 실질적인 재산 가치가 없다는 점을 들어 무자력을 인정했습니다.

근저당권자가 원고의 채권이 시효로 소멸했다고 맞서는 경우도 많습니다. 그러나 채권자대위소송의 제3채무자인 근저당권자는 원고의 채무자에 대한 채권의 시효 완성을 원용하지 못합니다(대법원 2004. 2. 12. 선고 2001다10151 판결). 제주지방법원 2021가단54875 판결, 전주지방법원 2018가단6107 판결, 전주지방법원 군산지원 2013가단54920 판결이 모두 이 항변을 배척했습니다. 다만 채무자 본인이 원고 채권의 시효를 원용하면 사정이 달라지므로, 원고는 자기 판결 채권의 시효부터 관리해 두어야 합니다. 이 부분은 아래에서 따로 봅니다.

소송이 시작된 뒤 채무자가 써 준 채무승인서는 대항하지 못합니다

대위 말소 소송이 시작되면 근저당권자는 거의 예외 없이 채무자를 찾아가 채무승인서나 각서, 사실확인서를 받아 옵니다. 시효가 완성된 뒤의 승인은 시효를 중단시키지 못하고 시효이익 포기가 되는지가 문제인데, 민법 제405조 제2항은 채무자가 대위 통지를 받은 뒤에는 권리를 처분해도 채권자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 대법원은 통지가 없더라도 채무자가 자기 권리가 대위행사되고 있다는 사실을 알고 있었다면 그 처분으로 채권자에게 대항할 수 없다고 보고(대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다58377 판결, 대법원 1977. 3. 22. 선고 77다118 판결, 대법원 1988. 1. 19. 선고 85다카1792 판결), 채권자가 원용한 뒤의 시효이익 포기를 이 처분에 준해 다룹니다.

이 법리가 나온 사건부터 보겠습니다. 서울남부지방법원 2010. 6. 10. 선고 2009나6511 판결의 채권자는 2억 8,347만여 원의 구상금 판결을 가지고 2009. 2. 2. 채무자 소유 임야에 1998년 설정된 채권최고액 1억 원 근저당의 대위 말소를 청구했습니다. 채무자는 1심에서 근저당권자 쪽 증인으로 나온 뒤 항소심 계속 중인 2009. 8. 13. 채무를 인정하고 변제하겠다는 진술인증서를 냈고, 항소심은 일반채권자는 시효이익 포기의 효력을 부정할 수 없다며 청구를 기각했습니다. 대법원 2010다58377 판결은 이 판결을 파기해 돌려보냈습니다.

그 뒤 하급심은 같은 구조에서 채권자의 손을 들어 주고 있습니다. 광주지방법원 2016. 9. 20. 선고 2016가단5004 판결은 소장 부본이 근저당권자에게 송달되고 채무자가 증인으로 법정에 나온 뒤 작성된 근저당권부채무승인서를 효력이 없다고 보았고, 부산지방법원 2015가단216259 판결은 상속인들이 대위소송 제기 뒤 근저당권자의 요청으로 쓴 채무승인서에 대해 채권자가 대위 원용한 순간 채권은 기산일에 소급해 소멸했으므로 뒤의 포기로 부활하지 않는다고 판단했습니다. 전주지방법원 2018가단6107 판결은 "시효가 완성된 경우 시효이익을 포기합니다"라는 문구까지 넣어 소송 중에 작성한 사실확인서를 배척했고, 이 사건은 항소심에서 화해권고결정으로 끝났습니다. 의정부지방법원 2023가단107316 판결은 국가가 1,966만여 원의 부가가치세 체납채권으로 1996년 근저당의 말소를 구한 사건에서, 근저당권자가 말소 청구를 받고 채무자에게 변제를 요구해 받아 낸 이행각서를 같은 이유로 배척했습니다. 서울중앙지방법원 2021가단5308699 판결에서는 근저당권자가 스스로 "이 소송을 계기로 지불각서를 받았다"고 서면에 적은 것이 채무자가 대위 사실을 알았다는 근거가 되었습니다.

2025년 전원합의체 이후 — 채무승인서만으로 시효이익 포기가 추정되지 않습니다

오랫동안 법원은 "채무자가 시효완성 후 채무를 승인하면 시효완성 사실을 알고 그 이익을 포기한 것으로 추정한다"는 법리를 써 왔습니다. 대법원 2025. 7. 24. 선고 2023다240299 전원합의체 판결은 이 추정 법리를 폐기했습니다. 시효완성 여부는 기간과 기산점, 중단 사유에 따라 복잡하게 정해지므로 기간이 지났다는 사정만으로 채무자가 알았다고 볼 수 없고, 채무를 부담하겠다는 의사표시는 법적 이익을 스스로 버리는 이례적인 행위이므로 추정할 수 없다는 이유입니다. 앞으로는 일부 변제에 이른 동기와 경위, 자발성, 변제액과 시효가 완성된 채무액의 차이, 시효기간이 지난 정도, 전후 언동, 당사자의 관계와 거래 경험을 종합해 포기의 효과의사가 있었는지를 따로 판단해야 합니다. 이 판결로 대법원 1992. 5. 22. 선고 92다4796 판결 등 종전 판결들이 변경되었습니다. 사건 자체는 채무자가 상인 사이의 차용금 이자채무 시효 완성 뒤 1,800만 원을 송금한 배당이의 사건이었고, 환송 뒤 인천지방법원 2026. 2. 26. 선고 2025나53687 판결에서 근저당권자의 배당액이 4억 6,143만여 원에서 3억 5,580만여 원으로 경정되었습니다.

근저당 말소 사건에도 곧바로 적용되고 있습니다. 서울중앙지방법원 2025가단93588 판결은 2021년 3월 채무자가 두 근저당권자에게 피담보채무를 변제하겠다는 각서를 써 준 사건에서, 전원합의체 판결을 인용해 각서는 시효완성 후의 채무승인일 뿐 시효이익을 버리겠다는 효과의사까지 표시했다고 인정할 증거가 없다며 두 근저당을 모두 말소하게 했습니다. 이 사건에서 채권자는 국세 1억 2,487만여 원을 가진 국가였고, 각서가 소송 전에 작성되었는데도 결론이 달라지지 않았다는 점이 중요합니다. 증거의 신빙성도 따로 따집니다. 수원지방법원 2022나64938 판결은 근저당권자가 2011년 700만 원, 2016년 800만 원을 현금으로 받았다며 영수증을 냈지만 금융거래 자료가 없고, 2011년자 영수증이 "2016년"이 인쇄된 메모지에 작성된 것으로 보인다는 점을 들어 포기 주장을 배척했습니다. 이 판결은 대법원 심리불속행기각으로 확정되었습니다.

그렇다고 소송 전 각서가 모두 무력해진 것은 아닙니다. 채무자가 시효완성을 알고 자발적으로 상당한 금액을 갚은 정황이 증명되면 여전히 포기가 인정될 수 있고, 아래의 기각 판결들은 그런 방향의 사실관계를 보여 줍니다. 전원합의체 이후에는 근저당권자가 포기의 효과의사를 증명해야 하는 구조가 되었다는 점을 소송 초기부터 주장의 중심에 두어야 합니다.

소송 전에 이미 갚거나 각서를 써 줬다면 — 대위 말소가 막힌 판결

채권자가 대위권을 행사하기 전에 채무자가 먼저 포기했다면 사정이 다릅니다. 대법원은 채무자가 이미 시효이익을 처분해 대위할 대상이 없으면 채권자는 대위로 시효를 원용할 수 없다고 봅니다(대법원 2014. 5. 16. 선고 2012다20604 판결). 전주지방법원 군산지원 2013가단54920 판결은 1994년 설정된 채권최고액 4,900만 원 근저당의 피담보채권 4,500만 원이 2004년에 시효로 소멸했지만, 채무자가 2012. 1. 20. 원리금을 7,200만 원으로 정해 매월 120만 원씩 5년간 갚겠다는 각서를 쓰고 배우자 계좌로 2014년 1월까지 18회 입금한 사실을 들어 시효이익 포기를 인정하고 청구를 기각했습니다. 채권자는 자신이 2002년에 가압류를 마친 가압류권자이므로 저당부동산 제3취득자처럼 포기의 효력이 미치지 않는다고 주장했지만, 대위로 원용하는 이상 독자적 원용권자가 아니라는 이유로 배척되었습니다. 이 판결은 항소기각과 대법원 2015다229242 심리불속행기각으로 확정되었습니다.

전주지방법원 정읍지원 2021. 4. 14. 선고 2020가합2613 판결도 같은 결론입니다. 6억 4,675만여 원의 증여세를 체납한 채무자가 2004년 형제에게서 5억 원을 송금받고 2007년 그 형제에게 채권최고액 6억 5,000만 원의 근저당을 설정해 준 사건에서, 채무자가 시효완성 뒤인 2020. 5. 31. 이자 명목으로 2,540만 원을 갚았고 조세채권자의 소 제기는 그 뒤인 2020. 11. 24.이었다는 이유로 청구가 기각되었습니다. 두 판결은 모두 전원합의체 이전의 추정 법리에 기대고 있으므로, 지금 같은 사실관계를 다툰다면 근저당권자가 채무자의 포기 의사를 구체적으로 증명해야 합니다. 다만 각서와 18회 입금, 2,540만 원의 이자 지급처럼 행위가 구체적일수록 포기로 인정될 가능성은 여전히 큽니다.

반대 방향의 하급심도 있습니다. 춘천지방법원 2024. 7. 3. 선고 2023가단37717 판결은 채무자가 2021. 10. 23. 두 근저당의 피담보채무를 승인하고 2027년 말까지 갚겠다고 약속했는데도, 다른 채권자가 대위해 시효를 원용한 이상 포기로 볼 수 없다며 카드대금 지급명령 채권자의 말소 청구를 받아들였습니다. 다만 이 판결은 소 제기 전의 승인까지 배척했다는 점에서 위 기각 판결들과 결을 달리하므로, 일반적인 기준으로 삼기보다는 전원합의체 이후의 흐름과 함께 참고하는 것이 맞습니다.

포기가 먼저 있었다면 — 시효이익 포기를 사해행위로 취소합니다

소송 전 포기로 대위 말소가 막히면 다음 길은 채권자취소권입니다. 대법원은 채무자가 시효완성 뒤에 한 시효이익 포기는 부담하지 않아도 될 채무를 새로 부담하는 것이어서 사해행위가 될 수 있다고 봅니다(대법원 2013. 5. 31.자 2012마712 결정). 대구지방법원 2018나300317 판결은 2,326만여 원의 양수금 판결을 가진 채권자가 채무자의 외삼촌 명의 채권최고액 7,000만 원 근저당을 다툰 사건입니다. 법원은 외삼촌이 농협 경매를 막으려 대위변제한 1,764만여 원 등이 피담보채권으로 실제 있었다고 인정했고, 채무자가 2016. 9. 19. 남은 원금 약 6,550만 원을 갚도록 노력하겠다는 사실확인서를 써 준 것이 소 제기 전이어서 대위 말소 청구는 기각했습니다. 그러나 그때 채무자가 이미 채무초과였고 외삼촌의 악의가 추정된다며 예비적 청구를 받아들여 채무승인행위를 취소하고 근저당 말소를 명했습니다. 1심과 결론의 구성이 바뀌었지만 채권자는 결국 말소를 얻었습니다.

경매 배당 단계에서도 같은 구조가 쓰였습니다. 서울북부지방법원 2018. 10. 16. 선고 2018나33211 판결의 채권자는 4억 5,851만여 원의 구상금 판결을 가지고 있었는데, 경매 배당에서 2002년 설정된 후순위 근저당권자가 1억 5,000만 원을, 채권자는 2,971만여 원을 배당받는 배당표가 나오자 배당이의의 소를 냈습니다. 그 소송 중인 2017. 1. 25. 채무자가 "피담보채무 전부에 대하여 소멸시효 이익을 포기한다"는 확인서를 써 주었고, 배당이의 소송은 1심과 항소심에서 모두 졌습니다. 채권자는 별소로 그 포기를 사해행위로 취소해 달라고 청구해 승소했고, 법원은 포기를 취소하면서 근저당권자가 가진 1억 5,000만 원의 배당금 지급채권을 채무자에게 양도하고 국가에 통지하라고 명했습니다. 이 판결은 대법원 2018다284134 상고기각으로 확정되었습니다.

채무초과가 증명되지 않으면 이 길도 막힙니다. 대구지방법원 2017. 5. 31. 선고 2016나10436 판결은 채무자가 2016년 차용증과 채권채무확인서를 써 준 사건에서, 승인 당시 적극재산 1억 9,407만여 원이 원고 채권 원리금을 포함한 소극재산 1억 5,387만여 원보다 4,019만여 원 많아 채무초과가 아니었다며 사해행위를 부정하고 청구를 모두 기각했습니다. 사해행위취소는 민법 제406조 제2항에 따라 취소원인을 안 날부터 1년 안에 내야 하므로, 근저당권자가 소송에서 각서나 확인서를 증거로 낸 날을 기준으로 기한을 관리해야 합니다. 판결 뒤 가족 명의로 넘어간 부동산의 사해행위취소는 별도 가이드에서 자세히 다루었습니다.

짜고 근저당을 유지하는 경우 — 통정허위와 피담보채권 부존재

시효보다 앞서는 주장이 처음부터 빌려준 돈이 없었다는 것입니다. 대법원은 근저당권설정행위와 별도로 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있어야 하고, 그 존재의 증명책임은 존재를 주장하는 쪽에 있다고 봅니다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다72070 판결). 채권자가 "피담보채권이 없다"고 다투면 근저당권자가 대여 사실을 증명해야 한다는 뜻입니다. 광주지방법원 2016가단5004 판결은 근저당권자가 1991년과 1992년에 채무자의 지인에게 3,000만 원을 빌려주고 채무자가 보증했다고 주장했지만 보증계약서도 차용증도 없고 대여 7년 뒤에야 근저당이 설정된 점을 들어 피담보채권의 존재를 인정하지 않았습니다. 의정부지방법원 2014. 11. 18. 선고 2013가단155491 판결도 주채무자 부도 무렵 설정된 채권최고액 5억 원 근저당에 대해 근저당권자가 10억여 원의 어음금 채권을 주장했으나 입증이 부족하다며 피담보채권 부존재를 인정했습니다.

반면 채권자가 통정허위표시를 주장하면 증명책임이 채권자에게 넘어가고, 이 주장이 받아들여진 사례는 드뭅니다. 서울남부지방법원 2009나6511 사건에서는 채권자가 부도 당일 설정되었다고 주장한 근저당에 대해서도 통모를 인정할 증거가 없다고 했고, 전주지방법원 군산지원 2013가단54920 판결도 근저당권자가 원금 4,500만 원 채권을 증명하자 통정허위 주장을 배척했습니다. 가장 아픈 사례는 의정부지방법원 고양지원 2017. 12. 22. 선고 2017가합73894 판결입니다. 회사 자금 3억 7,277만여 원을 횡령한 직원의 아파트에 회사가 가압류를 했고, 그 결정정본이 직원에게 도달한 바로 그날 배우자 명의로 채권최고액 2억 2,000만 원의 근저당이 설정되었습니다. 그런데도 법원은 배우자가 보증금을 송금한 통장 내역이 있다는 점에서 통정허위를 인정하지 않았고, 배우자가 파산해 선임된 파산관재인은 민법 제108조 제2항의 선의의 제3자로 추정된다며 청구를 기각했습니다.

그래서 실무에서는 주장 순서를 이렇게 짭니다. 첫째 피담보채권 부존재(근저당권자 증명), 둘째 소멸시효 완성, 셋째 통정허위, 넷째 시효이익 포기가 있다면 그 포기의 사해행위취소를 예비적으로 붙입니다. 근저당권자에게 차용증과 송금 내역, 이자 수령 내역을 제출하게 하고, 금융거래정보 제출명령으로 실제 돈이 오갔는지를 확인하는 것이 출발점입니다.

경매가 이미 진행 중이라면 — 배당기일 이의와 1주 안의 소 제기

다른 채권자가 경매를 신청해 배당표가 나왔다면 말소 소송을 따로 낼 시간이 없습니다. 민사집행법 제151조 제3항에 따라 배당기일에 출석한 채권자는 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권에 이의할 수 있고, 같은 법 제154조 제3항에 따라 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 배당기일에 이의하지 않으면 그 뒤로는 사실상 다툴 수 없습니다.

배당이의에서도 대위 원용이 됩니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2014다32458 판결은 채무자가 배당절차에서 이의하지 않았더라도 다른 채권자가 이의하면서 채무자를 대위해 시효 완성을 원용했다면 채무자가 시효이익을 묵시적으로 포기한 것으로 볼 수 없다고 했습니다. 울산지방법원 2019. 11. 12. 선고 2019가단110123 판결은 1989년과 1992년에 설정된 채권최고액 각 2,000만 원 근저당에 4,000만 원이 배당된 사건에서, 판결금 채권을 1,000만 원에 사들인 양수인의 배당이의를 받아들여 그 4,000만 원을 삭제하고 양수인 배당액을 1,587만여 원에서 5,587만여 원으로 경정했습니다. 근저당권자는 양수인 채권이 시효로 소멸했다고 다투었지만, 판결 확정 뒤 10년이 지나기 전에 받아 둔 채권압류 및 추심명령으로 시효가 중단되었다는 이유로 배척되었습니다.

의정부지방법원 2013가단155491 판결은 1996년 설정된 법인 채무자의 근저당에 대해 상사시효 5년의 완성과 피담보채권 부존재를 함께 인정해, 근저당권자에게 배당된 8,013만여 원을 0원으로, 원고 배당액을 0원에서 8,013만여 원으로 경정했습니다. 이 판결은 배당기일에 이의할 때 이유를 밝히거나 증거를 낼 필요가 없고, 소송에서 대위 원용을 주장하면 된다는 점도 확인했습니다. 반대로 서울북부지방법원 2018나33211 사건의 배당이의 소송처럼 소송 중 포기 확인서가 나오면 결론이 흔들릴 수 있으므로, 배당이의와 사해행위취소를 같은 시기에 준비하는 편이 안전합니다.

가등기도 같은 구조입니다 — 매매예약완결권 10년 제척기간

근저당 대신 오래된 소유권이전청구권 가등기가 선순위로 남아 있는 경우도 있습니다. 가등기에 기해 본등기가 되면 가등기 시점으로 순위가 올라가므로 경매나 공매의 걸림돌이 됩니다. 민법 제564조의 매매예약완결권은 형성권이어서 행사기간을 약정하지 않았다면 예약이 성립한 때부터 10년 안에 행사해야 하고, 그 기간이 지나면 제척기간 경과로 소멸합니다(대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결). 제척기간에는 소멸시효와 같은 중단 제도가 없다는 점에서 근저당보다 오히려 다투기 쉬운 면이 있습니다. 인천지방법원 2014. 7. 16. 선고 2014가단207626 판결은 2000년 매매예약 가등기가 2005년 제3자에게 이전된 뒤 완결권이 한 번도 행사되지 않은 사건에서, 조세채권자의 대위 청구를 받아들여 가등기와 그 이전 부기등기의 말소를 명했습니다. 이 판결은 공시송달로 진행된 사건이었고, 가등기 이전의 부기등기가 있으면 말소 청구는 양수인만 상대로 하면 된다는 점을 청구원인에 담았습니다.

막힌 사례도 분명합니다. 광주지방법원 2021. 7. 14. 선고 2020가단520395 판결은 1억 3,408만여 원의 지급명령을 받은 채권자가 2000년 가등기의 말소를 구했는데, 채무자가 소송 전 그 지분을 2,750만 원에 제3자에게 팔아 버린 상태였습니다. 현 소유자를 대위한 청구는 원고가 현 소유자에 대한 채권이 없어 각하되었고, 전 소유자를 대위한 청구는 무자력 입증이 없어 각하되었습니다. 법원은 나아가 약정 완결일이 지나면 완결 의사표시가 있는 것으로 보기로 한 약정이 있었고 가등기권자가 부동산을 임대해 점유해 왔으므로 제척기간과 소멸시효 주장도 받아들일 수 없다고 덧붙였습니다. 채무자가 부동산을 처분하기 전에 움직여야 하고, 완결 간주 약정과 점유 여부를 먼저 확인해야 합니다.

피보전채권 관리 — 판결·지급명령의 10년과 채권 양수

대위 말소는 원고의 채권이 살아 있어야 가능합니다. 민법 제165조에 따라 판결이나 지급명령, 조정 등으로 확정된 채권은 단기시효 채권이라도 시효가 10년이 되고, 민법 제168조에 따라 청구, 압류·가압류·가처분, 승인으로 중단됩니다. 제주지방법원 2021가단54875 판결의 채권자는 1996년 확정된 6억 6,801만여 원의 구상금 판결을 2006년 재소로, 채무자 사망 뒤에는 2017년 상속인 상대 소송으로 이어 가며 시효를 관리했고, 그 덕분에 20년 넘게 지난 뒤 근저당 두 개를 말소할 수 있었습니다. 울산지방법원 2019가단110123 판결의 채권은 채권압류 및 추심명령으로, 전주지방법원 군산지원 2013가단54920 판결의 채권은 가압류와 채무자의 변제로 중단이 인정되었습니다.

채권을 양수한 사람도 이 소송을 할 수 있습니다. 광주지방법원 2016가단5004 판결의 원고는 채권을 양수해 받은 2,372만여 원의 양수금 판결로, 대구지방법원 2018나300317 판결의 원고는 소송 도중 채권을 양도받아 승계참가한 채권자로 승소했습니다. 채권이 부실채권으로 거래되는 경우 양수 전에 채무자 부동산의 선순위 근저당과 그 설정 연도를 확인하면 회수 가능성을 가늠할 수 있습니다.

말소 판결 뒤 실제로 돈이 되는 순서 — 등기 말소, 강제경매, 배당

말소 판결은 "피고는 채무자에게 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행하라"는 형태로 나옵니다. 부동산등기법 제23조 제4항은 등기절차 이행을 명하는 판결에 의한 등기를 승소한 등기권리자가 단독으로 신청하도록 하고, 같은 법 제28조는 채권자가 민법 제404조에 따라 채무자를 대위해 등기를 신청할 수 있게 합니다. 그래서 판결이 확정되면 채권자가 판결정본으로 채무자를 대위해 말소등기를 신청하고, 이어서 자기 판결이나 지급명령으로 그 부동산에 강제경매를 신청합니다. 매각대금이 지급되면 민사집행법 제144조에 따라 법원사무관등이 매수인이 인수하지 않은 부담의 말소등기를 촉탁하므로, 나머지 후순위 등기는 경매 과정에서 정리됩니다.

주의할 점은 대위 말소로 생긴 이익이 원고에게만 돌아가지 않는다는 것입니다. 말소로 선순위가 비면 매각대금은 배당받을 채권자 전원에게 순위와 채권액에 따라 나뉘고, 조세채권이나 다른 가압류권자가 있으면 그만큼 원고 몫이 줄어듭니다. 의정부지방법원 2013가단155491 사건처럼 당해세가 먼저 빠지고, 서울북부지방법원 2018나33211 사건처럼 선순위 근저당권자와 다른 채권자가 함께 배당받습니다. 채무자 부동산에 붙은 가압류와 압류 목록을 먼저 뽑아 말소 뒤 예상 배당액을 계산해 두어야 소송비용 대비 실익을 판단할 수 있습니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드려야 할 경우가 있습니다. 첫째, 말소할 근저당 뒤에도 시세를 거의 다 채우는 다른 선순위가 살아 있는 경우입니다. 의정부지방법원 고양지원 2017가합73894 사건의 아파트는 시세 5억 6,500만 원에 농협 근저당 채권최고액 5억 2,440만 원과 카드사 가압류 1억 5,753만여 원이 있었습니다. 이런 부동산은 문제의 근저당을 지워도 농협 근저당과 세금, 경매비용을 빼면 남는 것이 없습니다. 둘째, 채권액이 수백만 원에서 1,000만 원대이고 말소해도 당해세와 다른 가압류권자와 나누어야 하는 경우입니다. 셋째, 채무자가 소송 전에 상당한 금액을 자발적으로 갚아 포기가 인정될 여지가 크고, 그 당시 적극재산이 소극재산보다 많아 사해행위취소도 어려운 경우입니다. 대구지방법원 2016나10436 판결이 그 예입니다. 넷째, 채무자가 이미 부동산을 제3자에게 넘긴 경우로, 광주지방법원 2020가단520395 판결처럼 대위 자체가 막힙니다.

반대로 부동산 시세에서 살아남는 선순위 부담과 세금을 빼고도 남는 가치가 채권액에 가깝고, 말소 대상 근저당이 설정된 지 10년(상인이 끼면 5년)이 넘었으며 근저당권자가 채무자의 가족이나 지인이라면 실익이 분명합니다. 채권액이 수천만 원 이상이고 경매 배당기일이 잡혀 있다면 1주라는 기한 때문에라도 바로 움직여야 합니다.

하면 안 되는 대응

• 채무자에게 먼저 연락해 "그 근저당 지울 거다"라고 알리는 것. 근저당권자가 소송 전에 각서와 변제를 받아 두면 대위 말소가 막히고 사해행위취소라는 더 어려운 길로 돌아가야 합니다.

• 배당기일에 출석하지 않거나 이의만 하고 1주를 넘기는 것. 민사집행법 제154조 제3항에 따라 이의가 취하된 것으로 봅니다.

• 무자력 자료 없이 소장을 내는 것. 대구지방법원 포항지원 2015가단11159 판결처럼 각하됩니다. 재산명시 결과, 등기부 전부, 다른 가압류와 체납 내역을 붙입니다.

• 근저당권자를 상대로 채무부존재확인만 구하는 것. 확인의 이익이 없어 각하됩니다. 채무자를 대위한 말소 청구가 본안입니다.

• 소송 중 제출된 채무승인서를 보고 소를 취하하는 것. 작성 시점이 대위 사실을 안 뒤라면 대항하지 못하고, 2025년 전원합의체 이후에는 승인서만으로 포기가 추정되지도 않습니다.

• 자기 판결 채권의 시효를 방치하는 것. 채무자 본인이 원고 채권의 시효를 원용하면 피보전채권이 사라집니다.

자주 묻는 질문

근저당 설정한 지 10년이 넘으면 저절로 말소되나요

아닙니다. 시효로 피담보채권이 소멸하면 민법 제369조에 따라 저당권도 소멸하지만 등기는 그대로 남으므로, 소송으로 말소등기절차 이행 판결을 받아 말소해야 합니다. 또 10년은 피담보채권의 시효 기간이고 기산점은 변제기나 마지막 변제·승인 시점에 따라 달라집니다. 전주지방법원 2018가단6107 판결은 설정일이 아니라 마지막 송금일부터 10년을 계산했습니다.

채무자가 협조하지 않는데 제가 대신 소송할 수 있나요

있습니다. 판결이나 지급명령 같은 금전채권이 있고 채무자가 무자력이면 채무자를 대위해 근저당권자를 상대로 말소를 청구합니다. 채무자는 원고가 아니어도 되고, 소송이 시작된 뒤 채무자가 근저당권자 편에서 각서를 써 주어도 대위 사실을 알았다면 원고에게 대항하지 못합니다(대법원 2010다58377 판결).

근저당권자가 채무자에게 받은 채무승인서를 냈습니다. 진 건가요

아닙니다. 대법원 2025. 7. 24. 선고 2023다240299 전원합의체 판결로 시효완성 후 채무승인만으로는 시효이익 포기가 추정되지 않게 되었습니다. 작성 시점이 소 제기 뒤라면 민법 제405조 제2항 법리로도 배척되고, 소 제기 전이라도 서울중앙지방법원 2025가단93588 판결처럼 포기의 효과의사가 증명되지 않으면 말소가 인정됩니다.

상사채권이면 5년이라는데 어떤 경우인가요

근저당권자나 채무자 중 한쪽이 상인이고 영업을 위한 대여이면 상법 제64조의 5년이 적용될 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2021가단5308699 판결은 건설회사가 빌려준 돈에, 수원지방법원 2022나64938 판결은 목재공업사 운영자가 사업자금으로 빌린 돈에 5년을 적용했습니다. 법인 채무자의 근저당도 같은 기준으로 봅니다.

세금 체납으로 압류한 국가도 이런 소송을 하나요

합니다. 이 글에서 본 의정부지방법원 2023가단107316, 서울중앙지방법원 2021가단5308699, 서울중앙지방법원 2025가단93588 판결은 모두 국가가 조세채권으로 채무자를 대위해 오래된 근저당을 말소한 사건입니다. 일반 채권자와 같은 법리가 적용되고, 말소 뒤 공매나 경매에서 조세가 우선 배당될 수 있다는 점은 개인 채권자가 예상 배당액을 계산할 때 고려해야 합니다.

근저당권자가 채무자의 가족이라 짜고 버티는 것 같습니다

먼저 피담보채권의 존재를 다투십시오. 근저당권자가 대여 사실을 증명해야 하므로 차용증과 송금 내역이 없으면 광주지방법원 2016가단5004 판결처럼 부존재가 인정될 수 있습니다. 통정허위는 채권자가 증명해야 해서 인정 사례가 드물고, 의정부지방법원 고양지원 2017가합73894 판결처럼 가압류 도달 당일 설정된 근저당도 송금 내역이 있으면 무효로 보지 않았습니다.

이미 경매 배당표가 나왔는데 지금이라도 다툴 수 있나요

배당기일에 출석해 해당 근저당권자의 배당액 전부에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 내면 됩니다. 울산지방법원 2019가단110123 판결과 의정부지방법원 2013가단155491 판결은 시효 완성된 근저당에 배정된 배당액을 삭제하고 원고 배당액을 늘렸습니다. 배당기일이 지나 이의를 하지 못했다면 배당표대로 확정되는 것이 원칙입니다.

오래된 가등기도 지울 수 있나요

매매예약 가등기라면 예약일부터 10년 안에 완결권을 행사하지 않았을 때 제척기간 경과로 말소를 구할 수 있습니다. 인천지방법원 2014가단207626 판결이 그 예입니다. 다만 광주지방법원 2020가단520395 판결처럼 완결 간주 약정이 있거나 가등기권자가 점유해 왔다면 결론이 달라지고, 채무자가 이미 부동산을 처분했다면 대위 자체가 어려워집니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

본문에서 언급한 판결과 조문을 정리했습니다. 사건번호로 직접 확인하실 수 있습니다.

• 대법원 2025. 7. 24. 선고 2023다240299 전원합의체 판결 — 시효완성 후 채무승인에 따른 시효이익 포기 추정 법리 폐기(대법원 1992. 5. 22. 선고 92다4796 판결 등 변경) / 환송 후 인천지방법원 2026. 2. 26. 선고 2025나53687 판결

• 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다58377 판결, 대법원 1977. 3. 22. 선고 77다118 판결, 대법원 1988. 1. 19. 선고 85다카1792 판결 — 채무자가 대위 사실을 안 뒤의 처분은 채권자에게 대항 불가 / 원심 서울남부지방법원 2010. 6. 10. 선고 2009나6511 판결 파기환송

• 대법원 2012. 5. 10. 선고 2011다109500 판결, 대법원 2007. 3. 30. 선고 2005다11312 판결, 대법원 2014. 5. 16. 선고 2012다20604 판결 — 일반채권자는 대위로만 시효 원용, 채무자가 먼저 처분하면 대위 원용 불가

• 대법원 2004. 2. 12. 선고 2001다10151 판결 — 제3채무자는 피보전채권의 시효를 원용 불가 / 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다72070 판결 — 피담보채권 성립의 증명책임

• 대법원 2017. 7. 11. 선고 2014다32458 판결 — 다른 채권자가 배당이의로 대위 원용하면 묵시적 포기 아님 / 대법원 2013. 5. 31.자 2012마712 결정 — 시효이익 포기도 사해행위 / 대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결 — 매매예약완결권 10년 제척기간

• 부산지방법원 2015. 11. 5. 선고 2015가단216259 판결 — 1998년 근저당 대위 말소, 소 제기 뒤 채무승인서 배척(항소기각 확정)

• 광주지방법원 2016. 9. 20. 선고 2016가단5004 판결 — 피담보채권 부존재, 소 제기 뒤 근저당권부채무승인서 효력 부정

• 전주지방법원 2019. 1. 24. 선고 2018가단6107 판결 — 2003년 마지막 송금부터 10년, 소송 중 포기 확인서 배척(항소심 화해권고결정)

• 의정부지방법원 2024. 4. 18. 선고 2023가단107316 판결 — 조세채권자 대위 말소, 소 제기 뒤 이행각서 배척

• 서울중앙지방법원 2022. 7. 22. 선고 2021가단5308699 판결 — 건설회사 대여 상사시효 5년, 소송 계기 지불각서 배척(항소기각 확정)

• 서울중앙지방법원 2026. 6. 9. 선고 2025가단93588 판결 — 전원합의체 이후 각서만으로 포기 불인정, 1순위·4순위 근저당 말소

• 수원지방법원 2023. 8. 23. 선고 2022나64938 판결 — 상인 사업자금 5년, 영수증 신빙성 부정(심리불속행기각 확정)

• 제주지방법원 2022. 2. 11. 선고 2021가단54875 판결 — 1994년·1995년 근저당 두 건 말소, 재소로 피보전채권 시효 관리

• 전주지방법원 군산지원 2014. 5. 22. 선고 2013가단54920 판결 — 소 제기 전 각서와 18회 변제로 포기 인정, 청구 기각(대법원 2015다229242 심리불속행기각 확정)

• 전주지방법원 정읍지원 2021. 4. 14. 선고 2020가합2613 판결 — 소 제기 전 이자 2,540만 원 변제로 포기 인정, 청구 기각

• 춘천지방법원 2024. 7. 3. 선고 2023가단37717 판결 — 승인에도 대위 원용 시 포기 불인정, 말소 인용

• 대구지방법원 2018. 9. 19. 선고 2018나300317 판결 — 소 제기 전 포기로 대위 말소 기각, 포기를 사해행위로 취소하고 말소

• 서울북부지방법원 2018. 10. 16. 선고 2018나33211 판결 — 배당이의 중 포기 확인서를 사해행위로 취소, 배당금채권 양도 명령(대법원 2018다284134 상고기각)

• 대구지방법원 2017. 5. 31. 선고 2016나10436 판결 — 포기 당시 채무초과 아님, 사해행위 부정

• 대구지방법원 포항지원 2016. 8. 9. 선고 2015가단11159 판결 — 무자력 증명 없음, 부존재확인 확인의 이익 없음으로 각하

• 의정부지방법원 고양지원 2017. 12. 22. 선고 2017가합73894 판결 — 가압류 도달일 배우자 근저당, 통정허위 부정·파산관재인 제3자

• 울산지방법원 2019. 11. 12. 선고 2019가단110123 판결, 의정부지방법원 2014. 11. 18. 선고 2013가단155491 판결 — 시효 완성 근저당 배당액 삭제·경정

• 인천지방법원 2014. 7. 16. 선고 2014가단207626 판결 — 매매예약 가등기 제척기간 경과 말소 / 광주지방법원 2021. 7. 14. 선고 2020가단520395 판결 — 처분 후 대위·무자력 부족 각하, 완결 간주 약정과 점유

• 법령 — 민법 제108조, 제162조, 제165조, 제166조, 제168조, 제184조, 제369조, 제404조, 제405조, 제406조, 제564조 / 상법 제47조, 제64조 / 민사집행법 제91조, 제102조, 제144조, 제148조, 제151조, 제154조 / 부동산등기법 제23조, 제28조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

채무자 부동산의 오래된 근저당은 법리만 보면 단순해 보이지만, 실제 결과는 누가 먼저 움직였는지와 어떤 서류가 언제 작성되었는지로 갈립니다. 저희는 등기부 한 장을 받으면 근저당 설정일, 채무자와 근저당권자의 관계, 경매 진행 여부, 원고 채권의 시효를 한꺼번에 놓고 말소 소송과 사해행위취소, 배당이의를 어떤 순서로 쓸지 정합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

가장 먼저 등기부 전부를 봅니다. 문제의 근저당이나 가등기의 설정일과 채권최고액, 채무자 표시가 개인인지 법인인지, 근저당권자와 채무자의 관계를 확인하고, 그 뒤에 붙은 가압류와 압류, 당해세 가능성을 함께 적어 말소 뒤 예상 배당액을 계산합니다. 다음으로 원고의 채권을 봅니다. 판결이나 지급명령의 확정일, 그 뒤 압류나 재소로 시효를 관리해 왔는지, 채권을 양수했다면 양도 통지가 되었는지를 확인합니다. 세 번째로 채무자의 무자력을 세울 자료가 있는지 봅니다. 재산명시 결과나 다른 채권자의 가압류, 체납 압류가 대표적입니다. 네 번째로 피담보채권의 성격을 추정합니다. 근저당권자나 채무자가 상인인지, 대여인지 보증인지, 변제기 약정이 있었을 만한지를 보고 10년과 5년 중 어느 시효가 맞는지 판단합니다. 마지막으로 채무자가 최근 근저당권자에게 돈을 보내거나 각서를 써 줬을 가능성, 그리고 이미 경매가 진행 중이라면 배당기일이 언제인지를 확인합니다. 배당기일이 가깝다면 그날 무엇을 해야 하는지부터 말씀드립니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 이 유형에서 채무자와 근저당권자에게 미리 알리지 않고 소장을 먼저 접수하는 것을 원칙으로 합니다. 소 제기 전의 각서나 변제는 대위 말소를 막는 가장 강한 항변이 되기 때문입니다. 소장에는 피담보채권 부존재와 소멸시효 완성을 함께 적고, 근저당권자에게 대여 증빙을 제출하게 하며, 필요하면 금융거래정보 제출명령으로 실제 송금 여부를 확인합니다. 근저당권자가 채무승인서를 내면 작성 경위와 시점을 따져 민법 제405조 제2항의 대항 불가를 주장하고, 2025년 전원합의체 판결에 따라 시효이익 포기의 효과의사를 근저당권자가 구체적으로 증명해야 한다는 점을 정면으로 다툽니다. 소송 전 포기가 확인되면 사해행위취소를 예비적으로 추가하고, 1년 제척기간을 계산해 둡니다. 경매가 진행 중이면 배당기일에 출석해 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 냅니다. 판결이 확정되면 대위 말소등기 신청과 강제경매 신청을 이어서 진행하고, 다른 채권자와 조세의 배당 순위를 계산해 회수액을 관리합니다. 저희가 진행한 사건 중에는 근저당이 설정된 부동산을 취득한 의뢰인이 채권최고액을 변제공탁한 뒤 근저당 말소를 구해, 화해권고결정으로 말소와 소송비용 전액 상대방 부담을 받아낸 사례도 있습니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형의 판결들을 나란히 놓으면 같은 오래된 근저당이 소 제기일과 각서 작성일의 선후만으로 말소되기도 하고 살아남기도 했습니다. 배당이의에서는 1주를 넘기면 다툴 기회가 사라지고, 가등기 사건에서는 채무자가 부동산을 팔아 버리자 대위 자체가 막혔습니다. 반대로 피담보채권의 증빙을 근저당권자에게 요구한 사건에서는 시효까지 가지 않고 근저당이 무효가 되었고, 포기가 먼저 있었던 사건에서도 사해행위취소를 붙인 채권자는 말소와 배당금을 되찾았습니다. 저희는 첫 상담에서 말소 뒤 예상 배당액과 비용을 계산해 진행할 사건인지부터 말씀드리고, 진행하기로 하면 소장 접수와 배당기일, 제척기간을 한 장의 일정표로 관리합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

판결문을 들고도 등기부의 오래된 근저당 한 줄 때문에 경매를 포기하는 채권자가 적지 않습니다. 그러나 그 근저당이 실제로 살아 있는 빚을 담보하는지, 시효가 이미 끝난 것은 아닌지는 판결문과 등기부만으로도 상당 부분 가늠할 수 있습니다. 지금 해야 할 일은 채무자나 근저당권자를 찾아가 따지는 것이 아니라, 조용히 자료를 모아 소장을 먼저 내는 것입니다.

확정된 판결문이나 지급명령, 채무자 부동산의 등기부등본 전부, 재산명시나 가압류 결과처럼 채무자의 재산 상태를 보여 주는 자료, 경매가 진행 중이라면 배당기일 통지서를 정리해 두시기 바랍니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 손해배상·대여금·계약 분쟁 등 민사 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.