아버지에게 받은 땅에 형이 건물을 지어 값이 올랐다면 — 유류분은 증여 당시 상태로 감정할까, 오른 값으로 할까

아버지가 20년 전 큰형에게 논 한 필지를 넘겼고, 형은 그 땅에 상가 건물을 지어 세를 받고 있습니다. 아버지가 돌아가신 뒤 동생들이 유류분을 청구하자, 형은 "그 땅은 내가 돈을 들여 지금 값이 된 것"이라며 논이었던 시절의 값으로 계산해야 한다고 맞섭니다. 반대로 동생들은 땅값이 오른 것은 개발 바람 덕분이니 지금 시세로 따져야 한다고 말합니다. 상담에서 이 장면을 들으면 저는 감정 신청서부터 다시 씁니다. 결론부터 말씀드리면, 유류분 계산에 들어가는 증여 부동산은 상속개시 당시 시가로 평가하는 것이 원칙이지만, 수증자가 자기 비용으로 땅의 성질과 상태를 바꾸어 값을 올렸다면 그 변경이 없었던 것으로 보고 증여 당시 상태를 기준으로 상속개시 당시 가액을 다시 잡습니다. 증여 당시 성상 기준 평가란, 민법 제1113조 제1항이 정한 유류분 산정 기초재산 가운데 증여재산의 가액을 정할 때 수증자가 자기 비용으로 바꾼 지목·형질·건물 같은 변경을 빼고 증여받을 때의 상태로 상속개시 시점의 값을 매기는 방법을 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 넷입니다. 값을 올린 변화가 수증자의 돈과 노력에서 나왔는지, 그 비용을 누가 증명했는지, 법원에 어떤 가정으로 감정을 맡겼는지, 그리고 부족액이 정해진 뒤 실제로 무엇을 얼마나 돌려받아 집행하는지입니다. 아래에서는 증여 당시 상태로 감정한 판결과 오른 값 그대로 산정한 판결을 나란히 놓고, 감정 설계와 반환 단계의 다른 기준, 2026년 개정 민법의 가액반환, 판결 뒤 집행까지 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 형이 건물을 지어 오른 값까지 유류분 계산에 넣나요 — 형이 자기 비용으로 성상을 바꿨다면 넣지 않습니다. 대법원 2015. 11. 12. 선고 2010다104768 판결은 이 경우 변경을 고려하지 않고 증여 당시의 성상 등을 기준으로 상속개시 당시의 가액을 산정해야 한다고 했고, 수원지방법원 성남지원 2023. 7. 14. 선고 2021가합406596 판결은 수증자가 7억 원 넘게 들여 공장용지로 바꾼 땅을 밭과 임야 상태로 평가했습니다.

2. 개발사업이나 주변 호재로 오른 값은 어떻게 되나요 — 그 값은 그대로 들어갑니다. 대구고등법원 2018. 12. 21. 선고 2017나25599 판결은 논이 도시개발사업 환지로 대지가 된 것은 수증자의 비용이 아니라며 상속개시 당시 시가로 보았습니다.

3. 부족액이 정해지면 그 땅의 지분을 받게 되나요 — 반환 단계는 계산이 다릅니다. 대법원 2022. 2. 10. 선고 2020다250783 판결은 반환할 지분을 정할 때는 상속개시 당시의 성상을 기준으로 한 총가액을 쓰라고 했고, 2026. 3. 17. 개정된 민법 제1115조 제1항은 그 뒤 개시된 상속부터 유류분을 가액 지급으로 청구하도록 바꾸었습니다.

원칙은 상속개시 당시 시가, 예외는 수증자가 바꾼 성상입니다

유류분 사건의 감정은 상속개시일을 기준으로 하는 것이 출발점입니다. 민법 제1113조 제1항은 상속개시 당시 재산에 증여재산의 가액을 더하고 채무를 빼서 유류분을 산정한다고 정하고, 판례는 증여받은 재산의 시가도 상속개시 당시를 기준으로 산정해야 한다고 봅니다. 20년 전에 넘어간 땅이라도 아버지가 돌아가신 날의 값으로 계산하는 것이 원칙이라는 뜻입니다.

그런데 이 원칙을 기계적으로 적용하면 수증자가 자기 돈으로 올린 가치까지 다른 형제에게 나눠 주는 결과가 됩니다. 그래서 대법원 2010다104768 판결은 수증자나 그에게서 땅을 넘겨받은 사람이 자기 비용으로 성상을 바꿔 상속개시 당시 가액이 늘어난 경우, 변경된 상태로 평가하면 유류분권리자에게 부당한 이익을 준다며 증여 당시의 성상을 기준으로 하라고 했습니다. 그보다 앞서 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다29409 판결은 나대지로 증여받은 뒤 건물을 지은 부동산은 나대지임을 상정해 평가하고, 증여 당시부터 건물이 있던 부동산은 그 상태 그대로 평가한 원심을 정당하다고 했습니다.

상속개시 당시를 기준으로 평가하는 구조 자체는 헌법재판소 2010. 4. 29. 선고 2007헌바144 결정에서 합헌으로 판단되었습니다. 증여재산이 상속개시 전에 처분되거나 수용된 경우까지 상속개시 시점으로 평가하는 것이 현저히 자의적이라고 볼 수 없다는 취지였습니다. 그 뒤 처분된 재산의 평가 방법은 판례로 다시 정리되었는데, 이 부분은 아래에서 따로 짚겠습니다.

정리하면 기준 시점은 언제나 상속개시일이고, 바뀌는 것은 무엇을 평가하느냐입니다. 지금 서 있는 건물과 바뀐 지목을 그대로 평가할지, 증여받던 날의 논과 밭을 상속개시일 시세로 평가할지가 쟁점이 되며, 그 차이가 수억 원에 이르는 일이 흔합니다.

숫자로 보면 — 감정 기준 하나가 부족액을 움직이는 구조

판결들은 모두 같은 계산식을 씁니다. 유류분 부족액은 기초재산에 유류분 비율을 곱한 금액에서 청구인이 이미 받은 특별수익과 상속으로 얻은 순상속분을 빼서 구하고, 자녀의 유류분 비율은 법정상속분의 2분의 1입니다(민법 제1112조 제1호). 대구고등법원 2017나25599 판결에서 기초재산은 증여된 토지와 현금을 더한 2,547,287,985원, 자녀 다섯 명의 유류분 비율은 각 10분의 1이었습니다. 아무것도 받지 못한 원고의 부족액은 254,728,798원이었고, 이를 두 수증자의 초과액 비율로 나눠 피고가 246,029,477원을 부담했습니다.

이 식에서 감정 기준은 기초재산과 수증자의 초과액을 동시에 움직입니다. 뒤에서 볼 수원지방법원 성남지원 2021가합406596 판결처럼 같은 땅의 평가가 8억 원 넘게 달라지면, 대습상속인 한 사람의 유류분 비율이 24분의 1에 불과해도 부족액이 3,500만 원가량 달라집니다. 상속인이 적어 유류분 비율이 클수록 그 차이는 더 커집니다.

증여 당시 상태로 감정한 판결 — 비용을 들인 흔적이 남아 있었습니다

수증자 쪽 주장이 받아들여진 사건에는 공통점이 있습니다. 허가를 누가 받았고 공사비와 부담금을 누가 냈는지가 서류로 남아 있었습니다.

수원지방법원 성남지원 2021가합406596 판결이 가장 선명한 예입니다. 2007년에 밭 1,134㎡와 임야 536㎡, 3,151㎡를 증여받은 자녀는 설계·토목·전기·건축 비용 723,541,754원, 지목변경비 5,359,908원, 개발행위허가 비용 1,800만 원, 농지전용부담금 30,015,360원, 산지전용부담금 9,438,720원, 측량비 360만 원 등을 들여 공장용지로 바꾸었습니다. 상속개시 당시 감정가는 지목변경 뒤 기준으로 14억 6,076만여 원이었지만, 법원은 지목변경 전 기준 가액인 1억 8,937만 8,000원, 5,467만 2,000원, 3억 6,866만 7,000원을 증여재산의 가액으로 보았습니다. 같은 땅을 두고 8억 원이 넘는 차이가 난 것입니다.

수원고등법원 2021. 12. 22. 선고 2021나15556 판결(1심 수원지방법원 2019가합28648)도 같은 판단을 했습니다. 이 사건은 문제 토지의 등기원인이 매매로 되어 있어 증여 자체가 인정되지 않았지만, 법원은 증여로 보더라도 수증자가 개발행위허가를 받고 건물을 지은 뒤 지목을 대지로 바꾼 이상 현황 기준 19억 3,028만 원이 아니라 논 상태 기준 9억 9,761만 2,000원으로 평가해야 한다고 덧붙였습니다. 창원지방법원 마산지원 2021. 4. 22. 선고 2019가단103310 판결은 증여받은 대지 172㎡를 인접 토지와 합병하고 건물을 지으며 경사면에 콘크리트를 쳐 지반을 높인 사건에서, 현황 감정 8,634만 4,000원 대신 증여 당시 성상을 기준으로 다시 감정한 5,349만 2,000원을 채택했습니다.

오른 값 그대로 산정한 판결 — 값을 올린 것이 수증자가 아니었습니다

반대로 땅값이 올랐다는 사실만으로는 예외가 적용되지 않습니다. 값을 올린 원인이 수증자의 돈과 노력이 아니라면 법원은 상속개시 당시 시가를 그대로 씁니다.

대구고등법원 2017나25599 판결(1심 대구지방법원 서부지원 2016가합51355)에서 2003년에 논을 증여받은 자녀는 도시개발사업으로 땅이 대지가 되었고, 자신이 판 뒤에 7층 건물이 들어서는 등 사정이 달라졌으니 증여 당시나 처분 당시 값으로 계산해야 한다고 주장했습니다. 법원은 지목 변경이 수증자가 토지조성비를 부담한 결과가 아니라 그가 시행하지 않은 도시개발사업 때문이라며 받아들이지 않았고, 나대지로 가정한 상속개시 당시 감정가 31억 1,500만 8,000원을 기준으로 삼았습니다. 결국 다른 형제 세 사람에게 각 71,203,640원, 67,213,691원, 246,029,477원을 돌려주라는 판결이 나왔습니다.

의정부지방법원 2023. 10. 11. 선고 2021가합60571 판결은 주변 지가 상승을 정면으로 다뤘습니다. 밭을 증여받은 아들이 약 1억 3,000만 원을 들여 버섯재배시설을 지었고 그 뒤 공시지가가 ㎡당 158,100원에서 313,600원으로 뛰었습니다. 그러나 법원은 바로 옆 나대지도 같은 시기에 두 배 가까이 올랐고, 상속개시 당시 나대지와 시설이 있는 땅의 공시지가가 비슷하며, 역 개통과 등산로 개발로 주변 지가가 전반적으로 오른 데다 지목도 여전히 밭이라는 점을 들어 성상 변경으로 값이 오른 것이 아니라고 보았습니다. 부산고등법원(울산) 2026. 6. 24. 선고 2025나10335 판결에서도 지하철 개통과 관공서 이전으로 땅값이 크게 오르자 유류분을 청구한 것은 권리남용이라는 수증자의 주장이 배척되었습니다.

수원지방법원 2018. 1. 23. 선고 2016가합71733 판결은 한 사건 안에서 두 결론을 모두 보여 줍니다. 1994년에 증여받고 1995년에 밭을 대지로 바꾼 토지는 수증자의 비용으로 성상을 바꾼 것으로 인정했지만, 증여 등기를 한 날과 같은 날 논이 대지로 바뀐 토지는 형질변경 절차에 상당한 기간이 걸리므로 증여 전에 이미 진행된 것이라며 인정하지 않았습니다. 지목이 언제 바뀌었는지가 그대로 결론을 가른 셈입니다.

성상은 지목과 건물만이 아닙니다 — 면적, 권리 제한, 재건축, 주식

판결을 읽어 보면 성상의 범위는 생각보다 넓습니다. 부산고등법원(울산) 2025나10335 판결은 성상 등의 변경이 지목이나 형질 같은 물리적 상태에 그치지 않고 토지의 객관적 교환가치에 영향을 미치는 일체의 요소를 포함한다고 했습니다. 2018년에 511㎡를 증여받은 장남은 지적재조사로 면적이 551.7㎡로 늘자 증가분 40.7㎡에 대한 조정금 378,917,000원을 이의 없이 분할 납부했습니다. 법원은 조정금이 ㎡당 931만 원으로 감정 단가 868만 원보다 높았던 점까지 들어 증여 당시 면적 511㎡ 기준 감정가 44억 3,548만 원을 채택하고, 늘어난 면적을 넣은 감정 세 건을 모두 배척했습니다(1심 울산지방법원 2023가합13394, 항소기각).

땅 위의 권리 관계가 바뀐 것도 성상 변경이 됩니다. 서울중앙지방법원 2024. 10. 24. 선고 2022가단5277747 판결에서 자녀들이 증여받은 토지 위에는 피상속인의 배우자 명의 건물이 서 있었는데, 자녀들은 뒤의 분쟁에서 그 배우자에게 1억 5,000만 원을 주고 건물 지분을 넘겨받았습니다. 법원은 이를 수증자가 자기 비용으로 토지의 사용·수익 제한을 없앤 것으로 보아, 나대지 기준 11억 3,811만 9,000원이 아니라 건물로 제한을 받는 상태의 10억 2,175만 3,441원으로 평가했습니다.

재건축은 비율로 나눕니다. 부산지방법원 서부지원 2019. 6. 25. 선고 2017가단109623 판결은 증여받은 낡은 아파트가 재건축으로 철거되고 수증자가 분담금 2억 1,133만 5,000원을 내기로 한 사건에서, 상속개시 당시 분양권 가액 3억 8,332만 원 가운데 종전 아파트 권리가액 9,481만 5,000원이 차지하는 비율만 증여재산으로 보아 118,714,635원으로 계산했습니다. 주식도 마찬가지입니다. 서울고등법원 2023. 7. 20. 선고 2023나2012409 판결(1심 서울중앙지방법원 2019가합42042)은 부모에게서 가족회사 주식을 증여받은 자녀가 대표이사로 공장 부지를 사고 공장을 지어 주식가치를 올린 사건에서, 비용 투입은 돈에 한정되지 않고 노무 출자나 경영능력 제공도 포함된다며 증여 당시 주식가치를 기준으로 삼았습니다.

승부처는 누가 비용을 댔는지에 대한 증명입니다

성상 변경 법리는 수증자에게 유리한 예외이므로, 그 사실을 주장하는 쪽이 증명해야 한다는 것이 판결들의 흐름입니다. 공사를 했다는 사실과 그 돈을 수증자가 냈다는 사실은 별개로 다투어집니다.

수원지방법원 성남지원 2024. 10. 8. 선고 2021가합405401 판결은 수증자가 무너진 사례입니다. 외아들은 1989년부터 받은 땅들의 지목을 대지와 도로로 바꾸었다며 밭과 논 기준 평가를 요구했고, 법원도 농지전용신고, 주택·상가 신축 도급계약, 다가구주택 건축허가가 있었다는 사실은 인정했습니다. 그러나 농지전용부담금을 아들이 냈다는 증거가 없고, 신축 비용의 실제 부담 주체도 드러나지 않았으며, 한 필지는 증여 당시부터 대지였고, 건물을 지은 땅의 지목은 여전히 논이었고, 경계측량비는 가치 상승과 관련이 없다며 주장을 모두 배척했습니다.

반대로 유류분권리자가 비용 주체를 뒤집으려다 실패한 사건도 있습니다. 수원고등법원 2021나15556 판결의 원고들은 건물 신축 자금이 피상속인 명의 대출이었으니 성상 변경은 피상속인의 출연이라고 주장했지만, 법원은 허가와 신축을 모두 수증자가 진행했고 대출 이자도 주로 수증자가 내다가 수증자 몫의 보상금으로 갚았다며 받아들이지 않았습니다. 서울고등법원 2018. 12. 12. 선고 2018나2048077 판결(1심 수원지방법원 평택지원 2018가합8271)에서도 증여 뒤 밭이 대지로 바뀐 땅에 대해 원고가 피상속인의 비용과 노력으로 형질을 바꾼 것이라고 주장했으나 증거가 없어 밭 기준 2억 6,885만 원으로 평가되었습니다.

대신 갚았다는 주장도 서류끼리 맞아야 합니다. 서울고등법원 2023나2012409 판결에서 수증자는 피상속인의 은행 대출 1억 1,000만 원을 대신 갚았으니 증여재산에서 빼 달라고 했지만, 부채증명원에 적힌 상환일과 대출 원장의 상환일이 다르고 회사 직원을 통해 갚았다는 금액도 실제 상환액과 맞지 않아 받아들여지지 않았습니다.

근저당을 누가 갚았는지도 같은 방식으로 따집니다. 서울서부지방법원 2024. 11. 6. 선고 2023가단269712 판결은 증여받은 집합건물의 근저당 피담보채무를 수증자가 갚았다는 증거가 없다며 공제하지 않았고, 의정부지방법원 2021가합60571 판결은 피상속인 명의 대출이라도 원리금을 계속 수증자인 아들이 갚아 온 실질적인 아들의 채무라며 부담부증여의 공제를 부정했습니다. 반대로 수증자가 진정한 채무를 넘겨받는 부담부증여였다면 그 채무는 증여재산 가액에서 뺍니다. 수원지방법원 성남지원 2021가합406596 판결은 수증자가 계약인수로 넘겨받은 근저당 피담보채무 59,129,287원을 공제했습니다(대법원 2012다104090 판결 인용). 그래서 저는 수증자 쪽을 맡으면 허가서, 도급계약서, 세금계산서, 부담금 납부영수증, 대출 원리금이 빠져나간 계좌를 연도별로 묶는 일부터 합니다.

형이 자기 자녀 명의로 받아 두었다면 — 손자녀 증여와 1년 규칙

개발할 땅이 수증자의 자녀, 곧 피상속인의 손자녀 명의로 넘어가 있으면 계산의 출발점부터 달라집니다. 손자녀는 공동상속인이 아니므로 민법 제1114조에 따라 상속개시 전 1년 안에 한 증여이거나, 당사자 쌍방이 유류분권리자에게 손해를 가할 것을 알고 한 증여여야 기초재산에 들어갑니다.

서울고등법원 2018나2048077 판결은 2004년에 수증자의 딸들에게 넘어간 밭 두 필지를 두고, 증여 당시 피상속인에게 다른 토지들이 남아 있었다는 점 등을 들어 가해의 인식을 인정하지 않고 그 부분 청구를 기각했습니다. 제3자에 대한 증여에서 가해의 인식을 인정하려면 증여재산이 남은 재산보다 많다는 점뿐 아니라 상속개시까지 재산이 늘지 않으리라는 점까지 예견했어야 한다는 대법원 2012. 5. 24. 선고 2010다50809 판결의 기준이 적용된 결과입니다. 손자녀에게 간 증여가 실질적으로 상속인에게 직접 준 것과 같다는 주장도 이 사건에서는 증명되지 않았습니다.

반대로 서울서부지방법원 2023가단269712 판결은 상속개시 1년 4개월여 전에 손자에게 넘어간 집합건물에 대해, 피상속인의 재산 상황을 잘 아는 손자의 어머니가 증여 과정에 실질적으로 관여했다며 가해의 인식을 인정하고 시가 2억 9,800만 원 전부를 기초재산에 넣었습니다. 손자녀 명의 땅이 기초재산에 들어간다면, 그 땅을 누가 개발했는지에 관한 성상 판단도 수증자인 손자녀를 기준으로 똑같이 따지게 됩니다.

감정 신청을 어떻게 설계하느냐가 금액을 바꿉니다

성상 변경이 인정되어도 그 상태로 평가한 감정 결과가 기록에 없으면 소용이 없습니다. 법원이 계산할 숫자가 없기 때문입니다. 판결을 읽어 보면 이 대목에서 놓친 사건이 적지 않습니다.

의정부지방법원 2021가합60571 판결이 대표적입니다. 수증자는 주택을 79,852,000원 들여 증축하고 측량비와 대지전용부담금을 내 밭을 대지로 바꾸었고, 법원도 그로 인해 값이 올랐다고 추론할 수 있다고 했습니다. 그런데 감정은 증여 당시 성상으로 증여 시점 가액을 낸 1차 감정과 상속개시 당시 성상으로 상속개시 가액을 낸 2차 감정뿐이었고, 정작 필요한 증여 당시 성상으로 상속개시 시점 가액을 낸 자료가 없었습니다. 법원은 결국 2차 감정을 따를 수밖에 없다고 했습니다.

수원지방법원 2016가합71733 판결은 성상 변경을 인정하고도 밭 상태의 감정이 없어서, 인접한 유사 토지의 감정 단가 ㎡당 537,000원을 끌어와 950㎡를 510,150,000원, 660㎡를 354,420,000원으로 계산했습니다. 반면 마산지원 2019가단103310 판결은 현황 감정과 증여 당시 성상 기준 재감정이 모두 있었기에 재감정을 골라 쓸 수 있었습니다.

그래서 저는 감정 신청서에 세 가지 가정을 함께 넣습니다. 첫째 상속개시 당시 현황 그대로의 가액, 둘째 증여 당시의 지목·면적·형질을 전제로 한 상속개시 당시 가액, 셋째 지상 건물을 지은 토지라면 나대지를 상정한 가액입니다. 지분이나 면적이 바뀐 토지는 증여 당시 면적 비율을 따로 적어 달라고 합니다. 감정이 여러 건이라도 법원은 그중 하나를 골라 쓸 수 있으므로, 처음부터 판결문이 그대로 가져다 쓸 수 있는 형태로 숫자를 만들어 두어야 합니다.

형이 이미 땅을 팔았다면 — 처분가와 나대지 가정

수증자가 상속개시 전에 땅을 팔았다면 지금 그 땅 위의 건물은 수증자와 무관합니다. 대구고등법원 2017나25599 판결도 수증자가 판 뒤에 제3자가 지은 7층 건물은 빼고 나대지로 가정한 감정가를 썼습니다.

처분된 재산의 가액은 처분 당시 가액에 상속개시까지의 물가변동률을 반영하는 방식이 대법원의 입장이고, 하급심도 이를 따릅니다. 수원지방법원 성남지원 2021가합406596 판결은 2012년에 1억 7,400만 원에 판 임야를 GDP 디플레이터로 환산해 193,086,870원으로 계산했습니다. 처분대금이 낮게 신고된 것처럼 보이면 매매계약서와 실거래가 신고 내역부터 확인해야 하고, 수증자 쪽은 처분 뒤 매수인이 들인 개발비가 섞이지 않도록 처분 당시 현황을 사진과 공부로 남겨 두는 것이 좋습니다.

반환할 사람이 여럿이면 — 분담 비율과 유증 우선

개발된 땅을 받은 형 말고도 다른 형제나 배우자가 재산을 받았다면 부족액 전부를 형 혼자 내지는 않습니다. 각자 받은 재산이 자기 유류분을 넘는 금액의 비율로 나누어 부담합니다. 수원지방법원 2016가합71733 판결은 원고들의 부족액 각 337,495,751원을 피고와 다른 형제의 유류분 초과액 비율로 나누어 피고에게 각 261,858,544원을 명했고, 대구고등법원 2017나25599 판결도 두 수증자의 초과액 비율로 분담을 정했습니다.

여기서 성상 판단은 분담 비율에도 그대로 번집니다. 개발한 형의 증여재산이 증여 당시 상태로 낮게 평가되면 형의 초과액이 줄고, 그만큼 다른 수증자의 몫이 늘어납니다. 그래서 다른 형제가 함께 피고가 된 사건에서는 감정 기준을 두고 피고들끼리 이해가 엇갈리기도 합니다.

유증이 함께 있으면 순서도 정해져 있습니다. 민법 제1116조는 증여는 유증을 반환받은 뒤가 아니면 청구할 수 없다고 정합니다. 의정부지방법원 2021가합60571 판결은 유증받은 재산의 총액이 부족액 합계를 넘자 유증부터 반환하게 하고, 한 사람의 수유재산이 분담액에 못 미치는 부족분은 다른 수유자가 다시 안분해 부담하게 했습니다(대법원 2012다77594 판결 인용). 그 결과 생전에 땅을 받아 시설을 지은 아들은 원고들에게 각 1,215,734원만, 유증을 받은 배우자는 각 82,230,688원을 내게 되었습니다.

반환 단계에서는 기준이 다시 바뀝니다

부족액을 계산할 때는 증여 당시 성상을 쓰지만, 그 부족액을 어느 재산에서 얼마만큼 돌려줄지 정할 때는 상속개시 당시의 성상을 씁니다. 대법원 2020다250783 판결은 반환 지분을 정하는 단계에서 증여 당시 성상을 쓰면 성상이 바뀐 부분까지 유류분권리자에게 돌아가 부당한 이익이 된다고 설명했습니다.

수원지방법원 성남지원 2021가합406596 판결의 계산을 보면 이해가 쉽습니다. 원고들의 부족액 각 36,144,690원은 밭과 임야 기준으로 정했지만, 반환액은 그 부족액에 변론종결 당시 가액 20억 3,883만여 원을 상속개시 당시 현재 성상 기준 가액 17억 7,464만여 원으로 나눈 비율을 곱해 각 41,525,404원으로 정했습니다. 서울고등법원 2023나2012409 판결도 부족액 702,122,280원에 주식의 상속개시 당시 주당 222,729원 대비 변론종결 무렵 주당 248,211원의 비율을 곱해 782,450,750원을 반환하라고 했습니다. 원물반환이 불가능해 가액으로 반환하게 할 때 그 가액은 사실심 변론종결 당시를 기준으로 한다는 대법원 2022다203583 판결의 기준이 함께 적용된 것입니다.

지분으로 받을까 돈으로 받을까 — 2026년 개정 민법 제1115조

2026. 3. 17. 전에 상속이 개시된 사건에서는 원물반환이 원칙이었습니다. 대법원 2020다250783 판결은 증여 뒤 제3자가 저당권이나 지상권을 취득하면 가액반환을 구할 수 있지만, 유류분권리자가 위험을 감수하고 원물반환을 구하면 원물반환을 명해야 한다고 했습니다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다65963 판결도 같은 취지).

그래서 개발된 땅은 지분 반환이 어렵습니다. 수원지방법원 성남지원 2021가합405401 판결은 이미 판 땅, 근저당이 붙은 땅, 다른 땅과 합필된 땅은 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란하다며 가액반환을 명했고, 제한이 없는 세 필지만 원물로 남겨 그 가액 비율만큼을 빼고 각 503,949,668원의 지급을 명했습니다. 그 땅 위에 수증자 소유 건물이 있어도 관습법상 법정지상권이 성립하므로 원물반환의 장애가 아니라고 했습니다. 마산지원 2019가단103310 판결도 합병·분할로 면적이 바뀌고 채권최고액 2억 7,120만 원의 근저당이 붙은 토지는 돈으로, 나머지 토지와 오피스텔은 지분으로 돌려주게 했습니다.

2026. 3. 17. 개정된 민법 제1115조 제1항은 유류분권리자가 부족한 한도에서 그 재산의 가액의 지급을 청구할 수 있고, 가액의 지급을 청구한 날부터 이자를 가산한다고 정했습니다. 부칙 제3조에 따라 이 조항은 개정법 시행 이후 개시된 상속부터 적용됩니다. 따라서 아버지가 2026. 3. 17. 이후 돌아가셨다면 처음부터 돈 청구로 설계하고, 청구서를 언제 보냈는지를 이자 기산점으로 관리해야 합니다. 그 전에 개시된 상속이라면 종전 판례에 따라 지분 반환과 가액반환 중 무엇을 구할지 선택이 남아 있습니다. 개정 조문을 두고 원물반환이 여전히 허용되는지에 관한 판례는 아직 쌓이는 중이므로, 시행일 전후 사건은 청구취지를 주위적·예비적으로 나눠 두는 것이 안전합니다.

가액반환 판결을 실제로 받아 내는 순서

개발된 부동산을 받은 형은 대개 그 땅을 담보로 대출을 받았거나 팔 계획을 세우고 있습니다. 그래서 감정보다 먼저 묶는 일이 필요합니다. 가액반환을 구한다면 금전채권 보전을 위한 가압류(민사집행법 제276조)를, 지분 반환을 구한다면 다툼의 대상에 관한 처분금지가처분(같은 법 제300조)을 소 제기와 함께 검토합니다.

보전을 놓치면 계산이 흔들립니다. 서울고등법원 2018나2048077 판결에서 1심은 논 한 필지의 지분 반환을 명했는데, 수증자는 소송 중 그 땅을 교환으로 제3자에게 넘겼습니다. 항소심은 원물반환이 불가능해졌다며 38,281,500원의 가액반환으로 바꾸었고, 지연손해금은 처분 다음 날부터만 인정했습니다. 원고가 그 전 기간의 지연손해금도 구했지만, 유류분반환의무는 이행기한의 정함이 없는 채무라 청구를 받은 때부터 지체책임을 진다며 청구를 확장한 서면이 송달되기 전 부분은 받아들이지 않았습니다. 처음부터 금액을 낮게 적어 두었다가 감정 뒤 늘리면 그만큼 이자를 잃는다는 뜻입니다. 수원지방법원 성남지원 2021가합405401 판결도 각 503,949,668원 가운데 소장에 적은 195,588,384원에는 소장 송달 다음 날인 2021. 6. 23.부터, 감정 뒤 늘린 308,361,284원에는 변경신청서 송달 다음 날인 2024. 6. 18.부터 지연손해금을 붙였습니다. 감정 결과를 예상해 처음부터 청구액을 넉넉히 잡거나, 감정 직후 바로 청구를 넓히는 것이 실무의 요령입니다.

판결 뒤에는 강제경매나 예금·임대료 채권 압류로 나아갑니다. 상대가 재산을 숨긴다면 재산명시를 신청할 수 있지만, 민사집행법 제61조 제1항 단서는 가집행 선고가 붙은 판결로는 재산명시를 신청할 수 없게 하므로 확정을 기다리는 동안은 가압류해 둔 재산이 사실상 유일한 담보입니다. 증여 부동산에 이미 근저당이 붙어 있다면 경매에서 선순위 채권자가 먼저 가져가므로, 임대료 채권이나 다른 부동산까지 함께 찾아 두어야 합니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 성상 다툼에 비용을 쓸 필요가 없는 사건도 있습니다. 첫째, 증여 부동산의 현황 가액과 증여 당시 성상 기준 가액의 차이가 작아 유류분 부족액이 수백만 원 수준으로만 달라지는 경우입니다. 감정을 한 번 더 하는 비용이 더 클 수 있습니다. 둘째, 수원고등법원 2021나15556 판결처럼 어느 기준으로 계산해도 청구하는 쪽이 이미 받은 재산이 유류분액을 넘는 경우입니다. 이때는 감정 기준을 다툴 실익 자체가 없습니다. 셋째, 상속이 개시되고 반환할 증여를 안 때부터 1년, 상속개시부터 10년이 지나 민법 제1117조의 소멸시효가 문제 되는 경우입니다. 시효부터 따져야 하고 감정은 그다음입니다.

선임을 검토할 사건은 증여 뒤 지목변경·형질변경·건물 신축·합병이 있었던 땅, 재건축이나 지적재조사처럼 권리 형태가 바뀐 부동산, 가족회사 주식처럼 수증자의 경영이 가치를 바꾼 재산, 그리고 감정 결과에 따라 부족액이 수천만 원 이상 달라지는 사건입니다. 이런 사건은 감정 신청서의 가정 한 줄과 비용 증거의 정리 방식이 결론을 바꿉니다.

청구하는 쪽과 방어하는 쪽이 피해야 할 대응

1. 땅값이 올랐다는 이유만으로 성상 변경을 주장하는 것 — 주변 개발이나 공시지가 상승은 수증자의 비용이 아닙니다(의정부지방법원 2021가합60571 판결).

2. 공사 사실만 내고 비용 부담 증거를 내지 않는 것 — 도급계약과 건축허가가 있어도 실제 비용 주체가 드러나지 않으면 인정되지 않습니다(수원지방법원 성남지원 2021가합405401 판결).

3. 현황 감정 하나만 신청하는 것 — 증여 당시 성상 기준의 상속개시 가액이 없으면 성상 변경이 인정되어도 쓸 숫자가 없습니다(의정부지방법원 2021가합60571 판결).

4. 청구 금액을 낮게 적어 두고 오래 끄는 것 — 지연손해금은 청구한 금액이 송달된 다음 날부터 붙습니다(서울고등법원 2018나2048077 판결).

5. 부양이나 기여만 내세워 감정 기준을 다투지 않는 것 — 개정 민법 제1008조 단서가 생겼어도 통상의 부양은 특별수익을 빼는 사유가 되지 않습니다(부산고등법원(울산) 2025나10335 판결).

자주 묻는 질문

증여받은 땅에 건물을 지었으면 유류분은 땅값만 계산하나요

건물을 수증자가 자기 비용으로 지었다면 건물은 빼고 땅을 나대지로 상정해 평가합니다. 대법원 2010다29409 판결은 나대지로 증여받은 뒤 건물을 지은 부동산을 나대지로 상정해 상속개시 당시 가액을 산정한 원심을 정당하다고 했습니다. 다만 증여받을 때 이미 건물이 있었다면 그 상태 그대로 평가합니다.

논을 대지로 바꿨는데 지목변경 비용만 냈어도 증여 당시 기준이 되나요

비용이 적더라도 수증자가 들인 비용으로 지목과 형질이 바뀌었다면 인정될 수 있습니다. 다만 지목이 바뀐 날이 증여일과 같거나 그 전부터 절차가 진행되었다면 수증자의 변경으로 보지 않은 판결이 있습니다(수원지방법원 2016가합71733 판결). 허가 신청일과 비용 납부 시점을 함께 증명하는 것이 좋습니다.

재개발이나 재건축으로 받은 새 아파트는 어떻게 계산하나요

상속개시 당시 분양권이나 신축 아파트 가액 가운데 종전 부동산의 권리가액이 차지하는 비율만 증여재산으로 보는 방법이 쓰입니다. 부산지방법원 서부지원 2017가단109623 판결은 분양권 3억 8,332만 원에 종전 권리가액과 분담금의 비율을 곱해 118,714,635원으로 계산했습니다.

부모 명의로 대출받아 건물을 지었다면 누구의 비용인가요

명의보다 실제로 누가 갚았는지를 봅니다. 부모 명의 대출이라도 수증자가 이자를 내고 수증자 몫의 돈으로 갚았다면 수증자의 비용으로 본 판결이 있습니다(수원고등법원 2021나15556 판결). 대출 계좌의 원리금 출금 내역과 상환 자금의 출처를 확인해야 합니다.

형이 증여받은 회사 주식 가치가 크게 올랐는데 지금 값으로 계산하나요

형의 경영활동으로 오른 부분이라면 증여 당시 가치를 기준으로 할 수 있습니다. 서울고등법원 2023나2012409 판결은 노무 출자나 경영능력 제공도 비용 투입에 해당한다며 증여 당시 주식가치를 상속개시 당시 화폐가치로 환산했습니다. 다만 반환할 금액은 변론종결 무렵 주식가치의 비율로 다시 조정되었습니다.

감정은 몇 번 하게 되나요

보통 한 번의 감정에 여러 가정을 넣어 진행합니다. 현황 기준, 증여 당시 성상 기준, 나대지 상정 기준을 함께 신청해 두면 법원이 그중 적합한 것을 골라 씁니다. 처음 감정에서 빠뜨리면 재감정 비용과 시간이 들고, 의정부지방법원 2021가합60571 판결처럼 필요한 숫자가 없어 주장이 배척될 수도 있습니다.

2026년 개정 민법이 시행되면 땅 지분은 못 받나요

2026. 3. 17. 이후 개시된 상속부터는 개정 제1115조 제1항에 따라 가액의 지급을 청구하는 구조가 됩니다(부칙 제3조). 그 전에 개시된 상속은 종전 판례대로 원물반환과 가액반환이 함께 다투어집니다. 개정 조문에서 원물반환이 어디까지 허용될지는 판례가 정리되는 중이므로 사건마다 확인이 필요합니다.

형이 그 땅에 근저당을 잡혀 대출을 받았다면 빚만큼 빼 주나요

증여 뒤 형이 자기 대출을 위해 설정한 근저당이라면 원칙적으로 빼지 않습니다. 증여 당시 피상속인의 채무를 넘겨받은 부담부증여일 때만 공제되고, 피상속인 명의라도 실제로는 수증자의 채무였다면 공제를 부정한 판결이 있습니다(의정부지방법원 2021가합60571 판결). 다만 근저당이 붙은 땅은 지분 반환이 현저히 곤란해 가액반환으로 가는 것이 보통입니다(대법원 2020다250783 판결).

유류분 청구는 언제까지 해야 하나요

상속개시와 반환할 증여 사실을 안 때부터 1년, 상속개시부터 10년 안에 해야 합니다(민법 제1117조). 감정 기준을 다투느라 시간을 보내다 기간을 넘기지 않도록, 반환 청구의 뜻은 내용증명이나 소장으로 먼저 분명히 해 두어야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2015. 11. 12. 선고 2010다104768 판결 — 증여재산 시가는 상속개시 당시 기준, 수증자가 자기 비용으로 성상을 바꾼 경우 증여 당시 성상 기준으로 상속개시 당시 가액 산정

• 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다29409 판결 — 나대지로 증여받은 뒤 건물을 지은 부동산은 나대지 상정, 증여 당시부터 건물이 있던 부동산은 그 상태로 평가

• 대법원 2022. 2. 10. 선고 2020다250783 판결 — 원물반환과 가액반환, 부족액은 증여 당시 성상 기준·반환 지분은 상속개시 당시 성상 기준

• 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다65963 판결, 2022다203583 판결, 2012다104090 판결 — 권리자가 위험을 감수하고 구하는 원물반환, 가액반환은 사실심 변론종결시 가액, 진정한 인수채무의 공제(하급심 판결 인용)

• 헌법재판소 2010. 4. 29. 선고 2007헌바144 결정 — 증여재산을 상속개시 당시로 평가하는 민법 제1113조 제1항 합헌

• 대법원 2012. 5. 24. 선고 2010다50809 판결, 2012다77594 판결 — 제3자 증여의 가해 인식 기준, 유증 우선 반환과 수유재산 재안분(하급심 판결 인용)

• 수원지방법원 성남지원 2023. 7. 14. 선고 2021가합406596 판결 — 공장용지 개발비 7억여 원 투입, 밭·임야 기준 평가, 처분 임야 물가 환산, 반환 단계 비율 계산

• 수원고등법원 2021. 12. 22. 선고 2021나15556 판결(1심 수원지방법원 2019가합28648) — 개발행위허가·신축·지목변경, 논 기준 평가, 아버지 명의 대출 주장 배척, 유류분 침해 없음

• 창원지방법원 마산지원 2021. 4. 22. 선고 2019가단103310 판결 — 합병·건축·지반 공사, 증여 당시 성상 기준 재감정 채택, 원물·가액 혼합 반환

• 대구고등법원 2018. 12. 21. 선고 2017나25599 판결(1심 대구지방법원 서부지원 2016가합51355) — 도시개발사업 환지는 수증자 비용 아님, 나대지 가정 상속개시 시가, 처분 뒤 가액반환

• 의정부지방법원 2023. 10. 11. 선고 2021가합60571 판결 — 버섯재배시설과 주변 지가 상승, 감정 자료 부족으로 성상 변경 주장 배척, 실질 채무 공제 부정

• 수원지방법원 2018. 1. 23. 선고 2016가합71733 판결 — 증여 뒤 지목변경 인정과 증여일 당일 지목변경 부정, 인접 토지 단가 참작

• 부산고등법원(울산) 2026. 6. 24. 선고 2025나10335 판결(1심 울산지방법원 2023가합13394) — 지적재조사 면적 증가와 조정금, 성상의 범위, 권리남용 주장 배척, 개정 제1008조 단서 적용

• 서울중앙지방법원 2024. 10. 24. 선고 2022가단5277747 판결 — 건물로 인한 사용·수익 제한 해소를 성상 변경으로 본 판결, 근저당·보증금 공제

• 부산지방법원 서부지원 2019. 6. 25. 선고 2017가단109623 판결 — 재건축 분양권 가액의 권리가액 비율 안분

• 서울고등법원 2023. 7. 20. 선고 2023나2012409 판결(1심 서울중앙지방법원 2019가합42042) — 경영활동으로 오른 주식가치, 증여 당시 가치 기준과 반환 단계 비율 조정

• 수원지방법원 성남지원 2024. 10. 8. 선고 2021가합405401 판결, 서울서부지방법원 2024. 11. 6. 선고 2023가단269712 판결 — 비용 부담 증명 부족으로 성상 변경 부정, 원물반환 가능 토지 안분 / 근저당 변제 주체 미증명

• 서울고등법원 2018. 12. 12. 선고 2018나2048077 판결(1심 수원지방법원 평택지원 2018가합8271) — 원고의 비용 주체 주장 배척, 소송 중 처분과 가액반환, 지연손해금 기산점

• 법령 — 민법 제1008조(2026. 3. 17. 단서 신설), 제1112조, 제1113조, 제1114조, 제1115조(2026. 3. 17. 개정), 제1116조, 제1117조, 제1118조, 부칙(법률 제21454호) 제2조·제3조 / 민사집행법 제61조, 제276조, 제300조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

개발된 땅을 둘러싼 유류분 사건은 감정평가 싸움처럼 보이지만 실제로는 연표 싸움입니다. 증여 등기일, 허가 신청일, 착공일, 사용승인일, 지목변경일, 처분일, 상속개시일을 한 줄로 세우면 어떤 변화가 증여 뒤에 누구 돈으로 일어났는지가 드러납니다. 그래서 첫 작업은 등기부와 토지대장, 건축물대장의 변동 이력을 날짜순으로 다시 읽는 일입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 증여가 언제 어떤 등기원인으로 이루어졌는지 확인합니다. 등기원인이 매매로 되어 있으면 증여 자체를 증명하는 문제가 먼저 생기기 때문입니다. 다음으로 증여 당시의 지목과 면적, 지상 건물의 유무, 근저당과 임대차 같은 부담을 살핍니다. 세 번째로 증여 뒤의 개발행위허가, 농지·산지전용, 건축허가, 지목변경, 합병과 분할, 재건축이나 지적재조사 내역을 행정 서류로 확인합니다. 네 번째로 그 비용을 누가 냈는지 보여 줄 도급계약서, 세금계산서, 부담금 영수증, 대출 계좌 내역이 남아 있는지 묻습니다. 마지막으로 수증자가 이미 처분한 재산이 있는지, 현재 근저당이 얼마나 붙어 있는지를 보고 반환과 집행의 방향을 가늠합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 감정 신청서를 판결문의 계산표에서 거꾸로 설계합니다. 유류분권리자를 대리할 때는 현황 기준 가액과 함께 증여 당시 성상 기준 가액도 함께 신청해 두되, 값이 오른 원인이 개발사업이나 주변 호재였다는 자료를 모아 성상 변경 주장을 미리 막습니다. 수증자를 대리할 때는 비용 증거를 연도별로 묶어 비용 주체를 증명하고, 증여 당시 성상과 나대지 상정 가액이 감정에 반드시 포함되도록 합니다. 소 제기와 함께 가압류나 처분금지가처분을 검토해 소송 중 처분에 대비하고, 2026. 3. 17. 전후 어느 시점에 상속이 개시되었는지에 따라 지분 반환과 가액 청구의 청구취지를 나누어 구성합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 땅값이 올랐다는 사실 자체는 대부분 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 지목이 바뀐 날짜, 부담금 영수증의 명의, 대출을 실제로 갚은 사람, 그리고 감정 신청서에 어떤 가정이 들어갔는지였습니다. 같은 땅이 공장용지 기준이냐 밭 기준이냐에 따라 8억 원 넘게 달라졌고, 필요한 감정이 없어 인정될 수 있었던 주장이 배척되기도 했습니다. 재건축 분담금, 지적재조사 조정금, 경영활동처럼 눈에 잘 띄지 않는 비용도 법원은 성상 변경의 근거로 받아들였습니다. 이런 비용을 찾아내 숫자로 만드는 일이 변호사의 몫입니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 감정 기준을 다툴 사건인지, 시효나 특별수익부터 정리할 사건인지, 협의로 끝내는 편이 나은 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

부모님이 한 자녀에게 넘긴 땅이 그 자녀의 손을 거치며 전혀 다른 재산이 되었다면, 유류분 소송은 그 변화를 누구의 몫으로 볼지를 묻는 소송이 됩니다. 법은 수증자가 들인 비용은 수증자에게, 시간과 개발이 올린 값은 모두에게 돌려주는 기준을 세워 두었지만, 그 기준은 서류와 감정 결과로만 작동합니다.

증여 부동산의 등기부와 토지대장, 건축물대장, 허가 서류, 공사비와 부담금 영수증, 대출과 상환 내역을 모아 두시기 바랍니다. 아직 감정 신청 전이라면 신청서의 가정부터 점검하셔야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 이혼·상속 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원가정법원에 이혼·상속 사건을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.