결혼 전 산 아파트가 혼인 중 재건축돼 값이 올랐다면 — 분양권·대출 상환으로 분할대상이 된 판결과 특유재산으로 빠진 판결

결혼 전에 사 둔 낡은 아파트가 혼인 중 재건축에 들어가 새 아파트가 되었고, 그사이 시세가 몇 배로 뛰었는데 이혼 이야기가 나왔다는 상담을 자주 받습니다. 명의자는 내가 결혼 전에 산 집이니 손댈 수 없다고 하고, 상대는 분담금과 이주비 대출을 함께 갚아 왔으니 절반은 내 몫이라고 맞섭니다. 결론부터 말씀드리면, 결혼 전 취득한 아파트는 원칙적으로 특유재산이지만 혼인 중 재건축 분담금이나 대출을 공동의 소득으로 갚았거나 상대가 그 유지에 협력했다면 새 아파트나 분양권 전체가 분할대상에 들어갈 수 있고, 제가 확인한 판결들에서 혼전 몫은 대상에서 빼는 방식보다 기여도 비율로 반영되는 경우가 많았습니다. 특유재산이란, 민법 제830조 제1항에 따라 부부의 일방이 혼인 전부터 가진 고유재산과 혼인 중 자기 명의로 취득한 재산을 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯입니다. 재건축으로 새로 생긴 권리를 언제 취득한 것으로 볼지, 분담금과 대출 상환에 누구의 돈이 들어갔는지, 혼인 기간과 상대의 협력이 감소 방지라고 부를 만큼 있었는지, 대출이 공동의 빚인지, 그리고 판결 전에 분양권이나 새 아파트가 처분되지 않도록 묶어 두었는지입니다. 아래에서는 분할대상이 된 판결과 특유재산으로 빠진 판결을 나란히 놓고, 대출의 귀속, 기여도 비율, 시가 기준, 집행 확보까지 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 결혼 전에 산 아파트도 나누나요 — 원칙은 아니지만 예외가 넓습니다. 대법원 1994. 5. 13. 선고 93므1020 판결은 혼인 전에 부모로부터 증여받은 부동산이라도 배우자가 가사를 전담하고 가게 경리를 맡아 가사비용 조달에 협력했다면 감소 방지에 기여한 것으로 보아 분할대상으로 삼았습니다.

2. 재건축 중이라 아직 등기가 없으면요 — 분양권 자체가 분할대상이 됩니다. 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020므15841 판결은 관계 종료 당시 소유권을 취득하지 못한 아파트에 대해 분양권을 분할대상으로 본 원심을 수긍했습니다.

3. 혼인 중 대출로 분양대금을 냈다면 — 계약금이 아니라 아파트 시가 전체가 기준이 될 수 있습니다. 수원지방법원 성남지원 2018. 12. 13. 선고 2017드단700820 판결은 혼전에 만든 청약통장이었다는 주장을 물리치고, 혼인 중 대출로 중도금을 낸 아파트를 감정가 5억 5,000만 원으로 분할대상에 넣었습니다.

결혼 전 아파트는 특유재산이지만, 그것은 출발점일 뿐입니다

혼전 취득이라는 사실만으로 분할대상에서 빠지지는 않습니다. 재산분할은 민법 제839조의2 제2항에 따라 당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수와 기타 사정을 참작해 가정법원이 정하고, 재판상 이혼에도 제843조로 준용됩니다. 법원은 이 조문을 근거로 특유재산이라도 다른 일방이 적극적으로 그 유지에 협력해 감소를 방지했거나 증식에 협력했다면 분할대상이 될 수 있다고 봅니다.

앞의 93므1020 판결이 그 기준을 보여 줍니다. 남편이 혼인 전에 부모로부터 증여받은 부동산이었지만, 아내는 가사를 전담하면서 미국에서 가업으로 운영한 24시간 잡화점의 경리 업무를 맡았습니다. 대법원은 이 정도면 특유재산의 감소 방지에 일정한 기여를 했다고 보아 분할대상으로 삼은 원심을 유지했습니다. 대법원 2020므15841 판결도 사실혼 기간이 약 5년이고 상대가 직장생활을 하며 명의자의 가족을 보살폈다면, 설령 특유재산이라도 유지에 협력해 감소를 방지했다고 본 원심 판단을 수긍했습니다.

실무에서 이 법리가 뜻하는 바는 분명합니다. 혼전 아파트를 지키려는 쪽은 등기부의 취득일만 내밀어서는 부족하고, 혼인 중 그 집에 들어간 돈이 누구의 돈이었는지까지 설명해야 합니다. 반대로 분할을 구하는 쪽은 막연히 함께 살았다는 사정보다, 생활비를 누가 댔고 분담금과 대출 이자를 어느 계좌에서 냈는지를 보여 줄 때 설득력이 커집니다.

재건축이 끼면 취득 시점이 흐려집니다 — 분양권과 새 아파트

재건축은 혼전 재산을 혼인 중 재산처럼 보이게 만드는 가장 흔한 계기입니다. 낡은 아파트는 철거되고, 조합원은 관리처분계획에 따라 새 아파트를 분양받을 권리를 가지며, 준공 뒤에는 새 건물에 소유권보존등기가 됩니다. 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항은 관리처분계획에 분양대상자별 종전 토지·건축물의 가격(제5호)과 정비사업비 추산액에 따른 조합원 분담규모와 분담시기(제6호)를 담도록 정하고 있습니다. 제 견해로는 이 서류가 혼전 몫과 혼인 중 투입분을 가르는 가장 중요한 출발 자료입니다. 다만 재건축 추가분담금이나 이주비 대출을 직접 다툰 이혼 판결은 많지 않아, 아래 재건축 관련 대목은 비슷한 구조의 판결에 기댄 제 견해임을 밝혀 둡니다.

서울가정법원 2006. 4. 26. 선고 2004드합8654, 2005드합1827 판결은 그 위험을 잘 보여 줍니다. 아내가 혼인 전인 1984년 돈을 빌려주고 담보로 잡았다가 경락받은 연립주택이 1996년 재건축에 포함되었고, 아내는 조합원으로 아파트를 분양받아 1998. 11. 11. 소유권보존등기를 마쳤습니다. 법원은 이 아파트를 부부가 협의이혼 뒤 다시 사실혼으로 지내던 기간 중 취득한 재산으로 보고 분할대상 명세에 넣었습니다. 아내가 혼자 사채업을 해 모은 특유재산이라는 주장도 남편이 소송 관여와 임야 감정 동행 등으로 사채업을 도왔다며 받아들이지 않았습니다(이 판결은 항소되어 그 결과는 확인하지 못했습니다).

재건축 중인 아파트가 분양권 상태로 남아 있을 때도 마찬가지입니다. 서울가정법원 2009. 4. 30. 선고 2007드합7195 판결에서 남편 명의의 서울 강남권 주공아파트는 재건축 중이어서 분양권 형태로 분할대상에 올랐습니다. 남편은 부친의 돈으로 산 특유재산이라고 다투었지만, 법원은 가사 부친의 돈이라 하더라도 교사로 일하며 세 자녀를 기른 아내의 직장생활과 가사노동이 취득과 유지에 직간접으로 기여했다고 보았습니다. 다만 시부모의 도움은 분할비율에서 고려해 아내의 몫을 40퍼센트로 정했고, 재산분할금은 4억 2,600만 원이었습니다. 앞의 2020므15841 판결이 분양권 자체를 분할대상으로 본 원심을 유지한 것도 같은 흐름입니다.

재결합과 사실혼, 혼인신고 전 동거 기간도 셉니다

혼전인지 혼인 중인지를 가르는 선은 혼인신고일 하나가 아닙니다. 법원은 혼인신고 전 사실혼 기간과 이혼 뒤 다시 함께 산 기간까지 실질적인 혼인 기간으로 보고, 그동안 이룬 재산을 분할대상으로 봅니다. 재건축처럼 사업 기간이 긴 재산일수록 이 차이가 결론을 바꿉니다.

앞의 2004드합8654 판결에서 부부는 1988년 혼인했다가 1996년 협의이혼했지만 넉 달 뒤 다시 동거했고 1999년 다시 혼인신고를 했습니다. 아내는 협의이혼 때 재산 정리가 끝났고 제척기간도 지났으니 재혼인 신고 뒤 취득한 재산만 나누어야 한다고 주장했습니다. 법원은 재산분할 합의를 인정할 증거가 없고, 이혼 뒤 사실혼을 유지하다 다시 혼인한 경우에는 사실혼 기간을 포함한 혼인 전 기간에 걸쳐 쌍방의 협력으로 이룬 재산 전부가 분할대상이라고 보았습니다. 재건축 아파트의 보존등기가 바로 그 사실혼 기간에 이루어졌습니다.

대법원 2020므15841 판결도 재산분할 규정은 부부 생활공동체의 실질에서 나오는 것이어서 사실혼에도 유추적용된다고 했습니다. 아래에서 다시 볼 서울가정법원 2013드합5558 판결에서도 아내가 계약금을 낸 시점은 동거 전이었지만, 중도금과 잔금을 낸 기간은 혼인신고 전 동거 기간과 겹쳤고 법원은 그 아파트를 분할대상에 넣었습니다. 혼전 재산을 주장하는 쪽은 혼인신고일이 아니라 실제로 생활을 합친 날을 기준으로 자금 흐름을 다시 나누어 보아야 합니다.

분담금과 중도금을 혼인 중 대출로 갚았다면 — 분할대상이 된 판결

혼인 중 공동의 돈으로 추가 대금을 치렀다면 법원은 그 대금만이 아니라 완성된 아파트의 시가 전체를 분할대상으로 보는 경향이 뚜렷합니다. 재건축 추가분담금을 직접 다툰 이혼 판결은 많지 않지만, 혼전에 권리의 씨앗이 있었고 혼인 중 분양대금과 대출을 갚은 사건들이 같은 구조를 보여 줍니다.

가장 가까운 예가 앞의 성남지원 2017드단700820 판결입니다. 남편은 혼인 전인 2009년 12월에 청약통장을 만들었고, 혼인 11개월 뒤 예비당첨자로 공공분양 아파트 공급계약을 맺었습니다. 계약금 2,867만여 원을 낸 뒤 대출을 받아 2015년 11월부터 2017년 9월까지 여섯 차례 중도금 1억 6,503만여 원을 냈고, 별거 뒤 잔금을 치러 2018. 4. 3. 소유권을 취득했습니다. 남편은 아파트는 특유재산이고 분양권 가액은 계약금일 뿐이며 그중 혼인 후 청약통장에 넣은 비율 10퍼센트인 286만여 원만 분할대상이라고 주장했습니다. 법원은 공급대금 2억 7,506만 원 중 1억 9,371만여 원이 혼인 중 납입되었고, 그동안 아내가 출산과 육아를 맡고 복직해 소득활동을 한 점, 계약금은 취득 비용일 뿐 가치가 아니고 계약금만 대상으로 보면 시가와의 차액을 남편이 독점하게 되는 점을 들어 아파트 자체를 분할대상으로 삼고 감정가 5억 5,000만 원을 기준으로 했습니다. 그 취득을 위해 진 대출도 함께 넣었습니다.

서울가정법원 2014. 11. 12. 선고 2013드합5558, 2013드합5572 판결도 같습니다. 아내는 직장주택조합원으로 2000년 아파트를 1억 8,165만 원에 분양받으면서 남편과 동거하기 전에 이미 계약금 4,300만 원을 냈습니다. 그러나 입주할 때까지의 중도금과 잔금은 아내 명의 대출 4,000만 원과 4,820만여 원, 남편의 사업수익금 등으로 치렀고, 법원은 이 아파트를 혼인생활 중 공동의 노력으로 형성하거나 유지한 재산으로 보아 분할대상에 넣었습니다. 다만 그 부동산의 취득 시기와 경위를 고려해 아내의 분할비율을 60퍼센트로 정했습니다.

시세 상승분도 함께 나뉩니다. 대구가정법원 2013. 8. 6. 선고 2012드단16171, 2012드단22657 판결에서 남편은 혼인 전 부모가 증여한 서울 아파트를 판 돈에 부모의 추가 자금을 보태 혼인 중 아파트를 샀다며 특유재산을 주장했습니다. 법원은 10년 넘는 혼인생활 동안 아내가 가사노동으로 그 유지에 기여했고 실제로 함께 거주한 점, 현재 가액 4억 3,500만 원에는 매매대금 외에 부동산 가격 상승 이익도 반영되어 있다는 점을 들어 분할대상에 넣고, 부모 자금은 비율에서 고려했습니다. 재건축으로 오른 값도 같은 논리로 다루어질 가능성이 크다고 봅니다.

같은 혼전 재산인데 분할대상에서 빠진 판결

반대로 혼인 기간이 짧거나 상대의 기여를 보여 줄 자료가 없으면 혼전 재산은 그대로 특유재산으로 남습니다. 빠진 판결들에는 공통점이 있습니다. 실질 혼인 기간이 짧았고, 상대가 그 재산에 돈을 넣거나 관리를 떠맡았다는 증거가 없었습니다.

부산가정법원 2018. 8. 14. 선고 2016드단15880, 2017드단204175 판결에서 아내는 남편 소유 아파트에서 함께 살았다며 재산분할을 청구했습니다. 법원은 그 아파트가 남편이 혼인 훨씬 이전에 취득한 특유재산이고, 실질 혼인 기간이 1년 4개월 정도에 불과하며, 그 기간에도 별거와 가사 소홀이 있어 일부 가사 기여만으로는 적극적으로 유지에 협력해 감소를 방지했다고 평가하기 어렵다며 청구를 기각했습니다. 같은 법원 2018. 10. 16. 선고 2018드단1281 판결도 남편이 혼인 훨씬 전에 취득한 주차장을 아내가 운영했다는 주장에 대해, 실질 혼인 기간이 10개월 정도이고 남편도 아파트 임차와 1,800만 원 지급으로 혼인생활을 지원한 점을 들어 분할대상이 아니라고 했습니다.

혼인 기간이 길어도 빠질 수 있습니다. 부산가정법원 2018. 11. 29. 선고 2017드합201999, 2018드합200863 판결에서 남편은 1970년 혼인했지만 1994년 무렵 집을 나가 24년을 별거했습니다. 아내는 별거 뒤 보험사 대출 3,000만 원과 딸들에게 빌린 돈, 자신과 딸들의 수입으로 8,000만 원짜리 아파트를 샀습니다. 남편은 예전 무허가 주택의 매도대금과 원양어선 월급이 그 재원이라고 주장했지만, 법원은 무허가 주택은 경제적 가치가 적고 월급을 건넨 증거도 없다며 아내의 특유재산으로 보고 분할대상에서 뺐습니다. 대출을 갚은 사람이 누구인지가 결론을 정한 셈입니다.

두 갈래를 나란히 놓으면 기준이 선명해집니다. 분할대상이 된 사건에서는 혼인 중 대출 상환이나 분양대금 납부, 상대의 소득활동과 육아가 기록으로 남아 있었고, 빠진 사건에서는 혼인 기간이 1년 남짓이거나 별거 중 혼자 대출을 갚은 사정이 있었습니다. 제 견해로는 재건축 아파트라면 조합에 낸 분담금 납부 내역, 이주비 대출의 이자와 원금을 낸 계좌가 이 갈림길에서 가장 강한 증거가 될 것입니다.

생활비를 댄 것만으로도 감소 방지가 됩니다

상대가 그 집에 직접 돈을 넣지 않았어도, 명의자가 자기 돈을 지킬 수 있도록 생활비를 꾸준히 댔다면 협력으로 인정되는 경우가 있습니다. 혼전 아파트를 지키려는 쪽이 가장 많이 놓치는 대목입니다.

부산가정법원 2015. 2. 5. 선고 2014르1111 판결이 대표적입니다. 아내는 부친에게 상속받고 모친에게 증여받은 부동산 지분이 특유재산이라고 다투었습니다. 그러나 남편은 근로소득의 대부분을 아내에게 맡겨 관리하게 했고, 아내는 그 부동산들의 차임을 한 푼도 받지 않고 친정에 넘기면서 남편의 근로소득으로 생활비를 썼습니다. 항소심은 남편이 공동생활비를 꾸준히 부담함으로써 그 부동산들의 유지에 협력해 감소를 방지했다고 보아 분할대상에 넣고, 취득 경위는 비율에서 고려해 아내 70퍼센트, 남편 30퍼센트로 정했습니다. 1심을 바꿔 아내가 남편에게 2억 6,300만 원을 지급하라고 했습니다.

제주지방법원 2022. 9. 27. 선고 2019드단13537 판결도 남편이 혼인 중 사망한 모친의 부동산 지분을 소 제기 뒤 상속재산분할심판으로 취득한 사건에서, 실질 혼인 기간과 부부가 함께 약국을 운영한 경제활동을 고려해 분할대상에 넣었습니다. 남편 원가족의 기여는 비율에서 반영해 아내 몫을 35퍼센트로 정했습니다. 반대로 앞의 2007드합7195 판결은 남편이 부친에게서 1974년부터 2005년까지 증여받은 지방 토지에 대해서는 지목과 위치, 취득 경위상 아내가 취득이나 유지에 기여했다고 보기 어렵다며 특유재산으로 남겨 두었습니다. 같은 판결 안에서도 부부가 살거나 관리한 재산과 그렇지 않은 재산이 갈린 것입니다.

친정 돈이나 보험금으로 마련했다는 주장도 좁게 봅니다

분담금이나 대출 상환에 쓴 돈이 내 몫의 특별한 돈이었다는 주장은 생각보다 잘 받아들여지지 않습니다. 법원은 혼인 중 한쪽 계좌에 들어온 돈이라도 부부공동생활 속에서 운용되었다면 공동재산으로 보는 경향이 강합니다.

서울고등법원 2016르23199 판결에서 아내는 자기 명의 증권계좌가 친정아버지에게 받은 300만 원을 종잣돈으로 생일과 명절에 받은 돈, 장학금을 모아 만든 것이라며 특유재산을 주장했습니다. 법원은 주로 아내의 자투리 돈으로 만든 사정은 있지만 부부공동생활 중 운용되었고 남편이 고정 수입으로 가정 경제를 꾸려 온 점을 들어 남편의 기여가 없었다고 볼 수 없다고 했습니다. 서울가정법원 2013드합301539 판결도 아내가 암 치료 보험금으로 산 연립주택에 대해, 보험료 전부를 특유재산으로 냈다거나 치료비 전부를 혼자 부담해야 한다는 등의 특별한 사정이 없으면 특유재산이라고 단정할 수 없다며 분할대상에 넣고, 그 사정은 비율에서만 고려했습니다.

재건축 아파트로 옮겨 보면, 제 견해로는 이렇습니다. 분담금을 혼전 예금이나 상속받은 돈으로 냈다고 주장하려면 그 돈이 혼인 전부터 별도 계좌에 있었고, 생활비 계좌와 섞이지 않은 채 조합 계좌로 곧바로 나갔다는 흐름을 보여 주어야 합니다. 중간에 생활비 계좌를 한 번이라도 거쳤다면 공동재산으로 평가될 위험이 커집니다.

대출은 누구의 빚인가 — 이주비와 담보대출을 소극재산에 넣을 때

재건축 아파트 분쟁에서 대출은 양날의 칼입니다. 공동으로 갚아 온 대출은 상대의 협력을 보여 주는 증거가 되지만, 남아 있는 대출 잔액은 분할대상에서 빼는 소극재산이 되기도 하고, 반대로 개인 빚으로 취급되기도 합니다. 기준은 그 빚이 공동재산의 형성이나 유지에 수반한 것인지입니다.

대법원 2020므15841 판결은 이 기준을 대출 갈아타기에도 적용했습니다. 명의자는 관계가 끝나기 전 공동재산인 부동산을 담보로 농협에서 대출을 받았고, 관계가 끝난 뒤 다른 농협에서 새 대출을 받아 그 빚을 갚았습니다. 원심은 새 대출이 관계 종료 뒤에 생겼다는 이유로 빼 버렸지만, 대법원은 공동재산 형성에 수반한 채무를 관계 종료 뒤 변제한 경우 변제된 채무는 특별한 사정이 없는 한 청산 대상이라며 파기했습니다. 재건축 이주비 대출을 별거 뒤 중도금 대출이나 잔금 대출로 갈아탄 경우에도 그대로 쓸 수 있는 논리라고 봅니다.

반대로 쓰임을 설명하지 못한 대출은 빠집니다. 청주지방법원 2012. 11. 14. 선고 2011드단4071, 2011드단4408 판결은 남편이 부동산을 사면서 인수한 채무를 갚으려고 받은 대출 7,028만여 원은 소극재산으로 넣었지만, 같은 금고의 나머지 대출 2,969만여 원은 공동재산 형성에 쓰였다는 증거가 없다며 개인 채무로 보았습니다. 앞의 2007드합7195 판결도 소송 중 토지에 채권최고액 합계 1억 4,000만 원의 근저당을 새로 잡고 받은 추가 대출이 공동생활비로 쓰였다는 자료가 없다며 넣지 않았고, 2014르1111 판결은 혼수 가구 값을 갚으려고 아파트를 담보로 받았다는 1,300만 원 대출을 경위가 이례적이라며 뺐습니다. 대구가정법원 2012드단16171 판결 역시 아내가 생활비로 썼다는 대출 4,480만여 원을 생활비 지급 내역과 예물 처분 사정 등에 비추어 인정하지 않았습니다. 이 판결들에 비추어 보면, 이주비 대출은 조합의 이주비 지급 내역과 그 돈으로 얻은 임시 거처의 보증금, 이자를 낸 계좌를 함께 내야 공동의 빚으로 인정받기 쉬울 것으로 봅니다.

분할대상에 들어가도 끝이 아닙니다 — 혼전 몫은 비율로 돌아옵니다

혼전 아파트가 분할대상에 들어갔다고 상대가 절반을 가져가는 것은 아닙니다. 아래 판결들은 모두 대상에 넣은 뒤 취득 경위와 혼전 자금을 분할비율에서 다시 반영했습니다. 그래서 지키려는 쪽의 현실적인 목표는 대상 제외가 아니라 비율 조정인 경우가 많습니다.

• 대구가정법원 2012드단16171 판결 — 부모가 혼전에 증여한 아파트를 판 돈이 들어간 아파트를 대상에 넣고 남편 80퍼센트, 아내 20퍼센트로 정했습니다.

• 서울가정법원 2013드합5558 판결 — 아내가 동거 전에 계약금을 낸 조합 아파트를 대상에 넣고 아내 60퍼센트, 남편 40퍼센트로 정했습니다.

• 성남지원 2017드단700820 판결 — 혼전 청약통장으로 분양받은 아파트를 대상에 넣되, 실질 혼인 기간이 약 3년인 점과 아파트의 형성 경위 등을 고려해 아내 45퍼센트로 정했습니다.

• 부산가정법원 2014르1111 판결 — 상속·증여 부동산을 대상에 넣고 명의자인 아내 70퍼센트로 정했습니다.

• 서울가정법원 2007드합7195 판결 — 시부모의 자금 지원을 고려해 아내 40퍼센트로 정했습니다.

재건축 아파트에서 비율을 다툴 때 저는 관리처분계획의 종전자산 평가액을 가장 먼저 봅니다. 혼전 아파트가 재건축 직전 얼마로 평가받았는지, 조합원 분담금이 얼마였고 그중 혼인 중 낸 돈이 얼마인지를 숫자로 나누면, 새 아파트 시가 가운데 혼전 몫이 차지하는 무게를 법원에 설명할 수 있습니다. 판결이 그 비율을 그대로 산식에 넣는 것은 아니지만, 기여도 판단의 가장 객관적인 근거가 된다고 봅니다.

판결에 나온 사례가 아니라 설명을 위한 가정입니다. 종전 아파트가 관리처분계획에서 3억 원으로 평가되었고, 조합원 분담금 2억 원 가운데 1억 5,000만 원을 혼인 중 대출로 내고 그 대출을 부부의 소득으로 갚아 왔으며, 새 아파트 시세가 12억 원이 되었다고 합시다. 명의자는 시세 상승분 대부분이 혼전 아파트의 입지에서 나왔다고 주장할 것이고, 상대는 분담금이 없었다면 새 아파트도 없었다고 주장할 것입니다. 법원이 어느 한쪽 산식을 그대로 따르지는 않더라도, 제 경험으로는 이렇게 숫자를 나누어 제시한 쪽의 주장이 비율 판단에 더 구체적으로 반영될 여지가 큽니다. 반대로 숫자 없이 혼전 재산이라는 말만 반복하면, 위 판결들처럼 대상에 넣은 뒤 막연한 사정 정도로만 고려될 가능성이 큽니다.

언제 기준으로 얼마로 볼 것인가 — 기준시점과 시가

재판상 이혼의 재산분할은 원칙적으로 사실심 변론종결일을 기준으로 대상과 가액을 정합니다. 재건축 아파트는 그사이 분양권에서 입주권, 새 아파트로 모양이 바뀌고 시세도 크게 움직이므로 기준시점 다툼이 곧 금액 다툼입니다.

다만 파탄 이후의 변동이 한쪽의 후발적 사정으로 생겨 공동재산과 무관하면 대상에서 뺍니다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2013므1455, 1462 판결, 제주지방법원 2019드단13537 판결에서 재인용). 앞의 2017드단700820 판결도 아파트는 변론종결일에 가까운 감정가로 평가하면서, 별거 뒤 남편이 받은 임대차보증금 2억 2,000만 원과 새 대출들은 잔금으로 쓰였다고 볼 수 있는 1억 1,469만여 원만 소극재산에 넣었습니다. 협의이혼 뒤 재산분할을 청구하면 기준은 협의이혼 성립일입니다. 서울가정법원 2015. 5. 7. 선고 2013드합301539 판결은 협의이혼 뒤 아내가 산 아파트와 다른 호실을 기준시 이후 형성된 재산이라며 대상에서 뺐고, 혼인 중 산 다른 호실이 빌린 돈으로 산 특유재산이라는 주장에 대해서는 혼인기간 중 그 빚을 갚았다면 그 빚으로 산 재산도 원칙적으로 분할대상이라고 덧붙였습니다.

시가는 감정이나 시세 자료로 정합니다. 서울고등법원 2017. 6. 13. 선고 2016르23199 판결은 아파트를 KB시세로 평가하면서, 4,000만 원 상당의 인테리어를 했으니 상위평균가를 적용해야 한다는 주장을 시세는 단지 내 위치와 층수 같은 고정 요인으로 정해진다며 받아들이지 않았습니다. 입주 전 분양권이나 입주권이라면 거래 사례가 적어 감정이 필요한 경우가 많고, 남은 분담금과 대출을 빼고 순가치를 계산해야 합니다. 재건축 아파트의 감정 시점이 몇 달만 달라져도 수억 원이 움직이므로, 감정 신청 시기를 변론종결 시점과 함께 설계해야 합니다.

제 견해로는 재건축 단계마다 평가 대상의 모양도 달라집니다. 관리처분계획 인가 전이라면 아직 종전 아파트 그 자체를, 이주와 철거가 끝난 뒤에는 조합원으로서 새 아파트를 분양받을 권리를, 준공 뒤에는 새 아파트를 평가하는 것이 자연스럽습니다. 어느 단계에서 변론이 끝나느냐에 따라 시세 자료의 종류와 빼야 할 남은 분담금, 대출의 범위가 달라지므로, 저는 소송 초기에 조합의 사업 일정표부터 확보해 감정 시점을 맞춥니다. 소송 중에 준공과 입주가 이루어지면 평가 대상이 바뀌었다는 점을 재판부에 알리고 재감정이 필요한지도 함께 검토해야 합니다.

부모가 보탠 돈, 부모에게 빌렸다는 돈

혼전 아파트 분쟁에는 거의 언제나 부모의 돈이 끼어 있고, 법원은 이 돈을 대상에서 빼기보다 비율로 반영하거나, 빌린 돈이라는 주장은 엄격하게 봅니다. 분담금을 낼 때 부모가 보태 주었다면 그 자체로 특유재산이 되지는 않는다는 점을 먼저 기억해야 합니다.

앞의 2007드합7195 판결은 1988년 부부가 첫 집을 살 때 시부모가 5,000만 원 이상을 보탠 사정을 비율에서 고려했고, 대구가정법원 2012드단16171 판결도 부모 자금과 부모 명의 아파트의 무상 거주를 비율에서 고려했습니다. 한편 서울고등법원 2016르23199 판결은 남편이 혼인 중 어머니에게 1억 8,600만 원을 빌려 1억 5,000만 원 정도가 남았다고 주장한 데 대해, 송금 내역은 인정되지만 1심에서는 어머니가 아파트 거래 때 지원해 주었다고만 말했고 부모가 증여 의사로 목돈을 주는 경우도 드물지 않다며 채무로 인정하지 않았습니다. 분담금이나 대출 상환에 부모 돈을 받았다면, 증여인지 차용인지를 그때 서면과 이자 지급 기록으로 남겨 두지 않은 이상 나중에 빚으로 빼 달라는 주장은 통하기 어렵습니다.

증거는 계좌에서 나옵니다 — 양쪽이 준비할 자료

이 유형의 사건은 말이 아니라 거래내역으로 결론이 납니다. 위 판결들에서도 법원은 금융거래정보 제출명령과 사실조회, 가사조사관의 조사로 돈의 흐름을 확인한 뒤 판단했습니다. 어느 쪽이든 아래 자료를 먼저 모아 두면 다툼의 범위가 크게 줄어듭니다.

• 종전 아파트의 매매계약서와 취득 당시 자금 출처, 등기부의 갑구와 을구

• 조합설립 동의서, 관리처분계획서의 종전자산 평가액과 분담금 산정 내역, 분담금 납부 영수증

• 이주비 대출과 중도금 대출의 약정서, 원리금 상환 계좌의 거래내역, 대환 내역

• 혼인 기간 동안 생활비를 낸 계좌와 각자의 소득 자료, 육아와 가사 분담을 보여 주는 자료

• 부모에게 받은 돈의 송금 내역과 차용증, 이자 지급 기록

• 현재 분양권이나 새 아파트의 시세 자료와 감정에 필요한 정보

명의자가 아닌 쪽은 대체로 이 자료를 손에 쥐고 있지 않습니다. 그래서 소장을 낼 때부터 조합과 금융기관에 대한 사실조회와 금융거래정보 제출명령을 함께 신청하고, 상대가 재산목록을 성실히 내지 않으면 재산명시와 재산조회로 이어 가야 합니다. 명의자 쪽은 반대로 혼전 몫을 보여 줄 자료를 먼저 정리해 제출해야 비율 판단에서 불리해지지 않습니다.

집행까지 — 분양권 처분과 명의 이전을 막는 법

재건축 아파트 재산분할에서 판결보다 먼저 챙겨야 할 것은 그 아파트가 판결 때까지 그대로 남아 있게 하는 일입니다. 분양권과 입주권은 거래가 쉽고, 준공 전후로 명의를 옮기거나 담보대출을 늘리는 일이 실제로 일어납니다.

가정법원은 재산분할 사건을 본안으로 가압류나 가처분을 할 수 있고, 민사집행법의 보전처분 규정이 준용되며 담보 없이도 할 수 있습니다(가사소송법 제63조 제1항·제2항). 금전 지급을 받을 쪽은 상대 부동산에 가압류를(민사집행법 제276조), 아파트 자체나 지분의 이전을 구할 쪽은 처분금지가처분을(같은 법 제300조 제1항) 검토합니다. 이미 처분되었다면 재산분할청구권을 해함을 알고 한 법률행위의 취소와 원상회복을 가정법원에 청구할 수 있고(민법 제839조의3, 제843조), 그 기간은 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년입니다(민법 제406조 제2항 준용). 상대가 재산을 감추면 재산명시와 재산조회를 신청할 수 있습니다(가사소송법 제48조의2, 제48조의3).

명의를 옮겨도 소용없다는 판결도 있습니다. 앞의 2004드합8654 판결에서 아내는 소송 직전 재건축 아파트와 토지들을 제3자 명의로 넘기고 모친 앞으로 가등기까지 해 두었지만, 법원은 아내 스스로 수사기관에서 명의만 옮겼다고 인정했고 명의수탁자에게 소유권 회복이나 매매대금 상당 반환을 청구할 수 있다며 여전히 그 가액을 보유한 것으로 보았습니다. 다만 이런 판단을 받으려면 명의 이전의 경위를 증명해야 하고, 그사이 제3자에게 다시 팔리면 회수가 훨씬 어려워집니다. 처분금지가처분을 먼저 해 두는 이유입니다.

판결의 이행 방법도 미리 설계해야 합니다. 대구가정법원 2012드단16171 판결은 아내 명의 아파트를 남편에게 이전하게 하면서 남편이 그 근저당 피담보채무를 면책적으로 인수하도록 해 등기 이전과 맞물리게 했고, 서울고등법원 2016르23199 판결과 서울가정법원 2013드합5558 판결은 지분이전이나 인도를 재산분할금 지급과 동시에 이행하도록 정했습니다. 재건축 아파트처럼 대출이 크게 남아 있는 집은 누가 대출을 떠안는지, 조합원 지위 승계와 대출 승계가 가능한지를 확인하지 않으면 판결을 받고도 등기를 넘기지 못하는 일이 생깁니다. 협의이혼이라면 재산분할청구권은 이혼한 날부터 2년이 지나면 소멸하므로(민법 제839조의2 제3항) 그 안에 청구해야 합니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사 없이 정리하는 편이 나은 사건도 있습니다. 첫째, 혼인 기간이 1년 남짓이고 상대가 그 아파트에 돈을 넣은 기록이 전혀 없는 경우입니다. 앞의 2016드단15880 판결과 2018드단1281 판결처럼 특유재산으로 남을 가능성이 높아, 협의 단계에서 그 사정을 설명하는 것으로 충분할 수 있습니다. 둘째, 재건축이 초기 단계라 종전 아파트 시가와 혼인 중 투입한 돈이 모두 크지 않고, 다툼이 되는 금액이 수천만 원 수준인 경우입니다. 감정 비용과 소송 기간이 다툼의 크기를 넘어설 수 있습니다. 셋째, 두 사람이 이미 분담금 납부 내역과 시세에 합의해 금액만 정리하면 되는 경우입니다. 이때는 협의서에 대출 인수와 등기 이전 시기를 분명히 적는 것이 핵심입니다.

선임을 검토할 사건은 새 아파트나 분양권의 시세 차익이 수억 원에 이르는 경우, 상대가 분양권 전매나 명의 이전, 추가 담보대출을 준비하는 정황이 있는 경우, 분담금과 이주비 대출을 누가 얼마나 갚았는지 계좌 추적과 금융거래정보 제출명령이 필요한 경우, 부모 자금과 차용 주장이 뒤섞인 경우입니다. 이런 사건은 감정 시점, 보전처분의 순서, 대출 승계 설계가 수억 원의 차이를 만듭니다.

지키려는 쪽과 나누려는 쪽이 피해야 할 대응

1. 혼전 취득일만 내세우는 것 — 혼인 중 대출 상환과 분양대금 납부가 공동의 돈으로 이루어졌다면 아파트 전체가 대상이 될 수 있습니다(성남지원 2017드단700820 판결).

2. 분양권 가액을 계약금으로만 주장하는 것 — 법원은 계약금은 비용일 뿐 가치가 아니라며 시가 감정액을 기준으로 삼았습니다(같은 판결).

3. 쓰임을 설명하지 못하는 대출을 소극재산으로 넣는 것 — 공동재산 형성에 쓰였다는 자료가 없으면 개인 빚으로 남습니다(청주지방법원 2011드단4071 판결).

4. 부모에게 빌린 돈이라는 주장을 송금 내역만으로 하는 것 — 증여로 볼 여지가 있어 채무로 인정받기 어렵습니다(서울고등법원 2016르23199 판결).

5. 소송 직전에 명의를 옮기는 것 — 실질 보유로 평가되어 분할대상에 그대로 남고 신뢰만 잃습니다(서울가정법원 2004드합8654 판결).

자주 묻는 질문

결혼 전에 산 아파트도 이혼할 때 나눠야 하나요

원칙적으로는 나누지 않지만 예외가 넓습니다. 상대가 생활비를 대거나 대출 상환, 관리에 협력해 그 아파트의 감소를 막았거나 값을 불렸다면 분할대상이 됩니다(대법원 93므1020 판결). 혼인 기간이 1년 남짓이고 상대의 기여가 없으면 특유재산으로 남은 판결도 있습니다(부산가정법원 2016드단15880 판결).

재건축으로 새 아파트가 나오면 혼인 중 취득한 재산이 되나요

그렇게 다루어질 위험이 있습니다. 혼전에 경락받은 연립주택이 재건축된 뒤 보존등기가 된 아파트를 부부가 재결합해 사실혼으로 지내던 기간 중 취득한 재산으로 보아 분할대상 명세에 넣은 판결이 있습니다(서울가정법원 2004드합8654 판결, 항소 결과 미확인). 종전 아파트의 평가액과 분담금 내역으로 혼전 몫을 따로 보여 주어야 합니다.

아직 입주 전이라 분양권 상태인데 이것도 나누나요

나눕니다. 관계 종료 당시 소유권을 취득하지 못한 아파트는 분양권을 분할대상으로 본 원심을 대법원이 수긍했습니다(대법원 2020므15841 판결). 가액은 계약금이 아니라 아파트 시가를 기준으로 하고 남은 대금과 대출은 빚으로 반영한 판결이 있습니다(성남지원 2017드단700820 판결).

재건축 분담금을 배우자 월급으로 냈다면 아파트 전체가 분할대상인가요

그럴 가능성이 높습니다. 혼인 중 대출과 공동 소득으로 중도금을 낸 아파트를 시가 전체로 분할대상에 넣은 판결이 있습니다(성남지원 2017드단700820 판결, 서울가정법원 2013드합5558 판결). 다만 혼전 몫은 분할비율에서 고려되므로 종전자산 평가액 자료를 준비해야 합니다.

이주비 대출이나 중도금 대출은 빚으로 빼 주나요

그 아파트를 위해 받은 대출이라면 소극재산으로 빼 주는 것이 원칙입니다. 관계 종료 뒤 다른 대출로 갈아탔어도 원래 빚이 공동재산 형성에 수반한 것이라면 청산 대상이라는 대법원 판결이 있습니다(대법원 2020므15841 판결). 쓰임을 증명하지 못하면 개인 빚으로 남습니다.

혼인 기간이 짧으면 결혼 전 집은 지킬 수 있나요

지킬 가능성이 높아집니다. 실질 혼인 기간이 1년 4개월, 10개월에 그친 사건에서 혼전 취득 아파트와 주차장을 분할대상에서 뺀 판결이 있습니다(부산가정법원 2016드단15880 판결, 2018드단1281 판결). 다만 짧은 기간에도 상대가 분담금이나 대출을 갚았다면 사정이 달라지고, 혼인 기간 약 3년인 사건에서 혼인 중 중도금을 낸 아파트를 대상에 넣은 판결도 있습니다(성남지원 2017드단700820 판결).

부모님이 분담금을 보태 주셨는데 그 부분은 빠지나요

대상에서 빠지기보다 분할비율에서 고려되는 경우가 많습니다(대구가정법원 2012드단16171 판결, 서울가정법원 2007드합7195 판결). 빌린 돈이라고 주장하려면 차용증과 이자 지급 기록이 필요하고, 송금 내역만으로는 인정받지 못한 판결이 있습니다(서울고등법원 2016르23199 판결).

시가는 언제 기준으로 평가하나요

재판상 이혼은 원칙적으로 사실심 변론종결일 기준입니다. 다만 파탄 뒤 한쪽의 후발적 사정으로 생긴 변동은 제외되고(대법원 2013므1455 판결), 협의이혼 뒤 청구하면 협의이혼 성립일이 기준입니다(서울가정법원 2013드합301539 판결). 재건축 아파트는 감정 시점에 따라 금액이 크게 달라집니다.

상대가 소송 중에 입주권을 팔아 버리면 어떻게 하나요

미리 처분금지가처분이나 가압류를 해 두는 것이 가장 확실합니다(가사소송법 제63조, 민사집행법 제300조). 이미 넘겼다면 재산분할청구권을 해함을 안 처분의 취소를 가정법원에 청구할 수 있고(민법 제839조의3), 안 날부터 1년 안에 소를 내야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020므15841 판결(원심 수원고등법원 2020. 12. 9. 선고 2020르10699 판결, 재산분할 부분 파기환송) — 분양권을 분할대상으로 본 원심 수긍, 특유재산 유지 협력, 관계 종료 뒤 대환한 채무의 청산

• 대법원 1994. 5. 13. 선고 93므1020 판결 — 혼전 증여 부동산이라도 가사와 가업 경리로 감소 방지에 기여하면 분할대상

• 대법원 2013. 11. 28. 선고 2013므1455, 1462 판결 — 파탄 이후 일방의 후발적 사정에 의한 재산 변동은 제외(제주지방법원 2019드단13537 판결에서 재인용)

• 서울가정법원 2006. 4. 26. 선고 2004드합8654, 2005드합1827 판결(항소, 결과 미확인) — 혼전 경락 연립주택이 재건축된 아파트를 분할대상 명세에 포함, 소송 직전 명의 이전 재산의 실질 보유

• 서울가정법원 2009. 4. 30. 선고 2007드합7195 판결 — 재건축 중 분양권, 부친 자금 주장 배척, 부친 증여 토지는 특유재산, 소송 중 추가대출 불산입

• 수원지방법원 성남지원 2018. 12. 13. 선고 2017드단700820, 2017드단704747 판결 — 혼전 청약통장·혼인 중 중도금 대출 아파트를 감정가 5억 5,000만 원으로 분할대상, 별거 뒤 대출의 일부 산입

• 서울가정법원 2014. 11. 12. 선고 2013드합5558, 2013드합5572 판결 — 동거 전 계약금을 낸 조합 아파트의 분할대상 포함, 인도와 분할금의 동시이행

• 대구가정법원 2013. 8. 6. 선고 2012드단16171, 2012드단22657 판결 — 혼전 증여 아파트 매도대금으로 산 아파트와 가격 상승 이익, 근저당 채무 면책적 인수와 이전등기

• 부산가정법원 2018. 8. 14. 선고 2016드단15880, 2017드단204175 판결, 같은 법원 2018. 10. 16. 선고 2018드단1281 판결 — 실질 혼인 1년 4개월·10개월, 혼전 취득 재산의 분할대상 제외

• 부산가정법원 2018. 11. 29. 선고 2017드합201999, 2018드합200863 판결 — 별거 뒤 대출과 자녀 차용으로 산 아파트의 특유재산 인정

• 부산가정법원 2015. 2. 5. 선고 2014르1111 판결(1심 같은 법원 2012드단24428, 2013드단14831 판결 변경) — 생활비 부담으로 상속·증여 부동산 감소 방지, 이례적 대출의 제외

• 제주지방법원 2022. 9. 27. 선고 2019드단13537 판결 — 혼인 중 상속 지분의 분할대상 포함, 원가족 기여의 비율 반영

• 청주지방법원 2012. 11. 14. 선고 2011드단4071, 2011드단4408 판결 — 인수채무 변제 대출은 소극재산, 쓰임 불명 대출은 개인 채무

• 서울가정법원 2015. 5. 7. 선고 2013드합301539 판결 — 협의이혼 성립일 기준, 혼인 중 갚은 빚으로 산 재산

• 서울고등법원 2017. 6. 13. 선고 2016르23199 판결(1심 서울가정법원 2016드합30005 판결 재산분할 부분 변경) — KB시세 평가, 부모 차용금 주장 배척, 지분이전과 분할금의 동시이행

• 법령 — 민법 제406조, 제830조, 제839조의2, 제839조의3, 제843조 / 가사소송법 제48조의2, 제48조의3, 제63조 / 민사집행법 제276조, 제300조 / 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

재건축 아파트의 재산분할은 감정의 문제처럼 보이지만 실제로는 돈의 흐름을 날짜별로 다시 세우는 일입니다. 혼전 취득일, 조합설립과 관리처분계획 인가일, 이주일, 분담금 납부일, 대출 실행과 상환일, 준공과 보존등기일, 별거일을 한 줄로 세우면 어느 돈이 혼전 몫이고 어느 돈이 혼인 중 공동의 몫인지가 드러납니다. 그래서 첫 작업은 등기부와 조합 서류, 대출 거래내역을 같은 시간표 위에 올려놓는 일입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 종전 아파트의 취득 시기와 자금 출처, 혼인신고일과 실제 동거 시작일, 별거일을 확인합니다. 혼인 기간이 짧은지, 재결합이나 사실혼 기간이 끼어 있는지에 따라 쟁점이 완전히 달라지기 때문입니다. 다음으로 관리처분계획서의 종전자산 평가액과 조합원 분담금, 분담 시기를 확인하고, 분담금과 이주비 대출의 원금과 이자를 어느 계좌에서 누가 냈는지 봅니다. 세 번째로 부모가 보탠 돈이 있다면 증여인지 차용인지를 보여 주는 자료가 있는지 확인합니다. 네 번째로 현재 분양권이나 입주권, 새 아파트의 등기 상태와 담보 설정, 전매 가능성을 살펴 보전처분이 필요한지 판단합니다. 마지막으로 시세 자료를 모아 감정이 필요한 범위와 시점을 가늠합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 의뢰인이 지키려는 쪽인지 나누려는 쪽인지에 따라 같은 자료를 반대로 씁니다. 지키려는 쪽이라면 혼전 자금과 종전자산 평가액, 상대의 기여가 없었다는 사정을 숫자로 정리해 대상 제외를 먼저 주장하고, 대상에 들어가더라도 비율에서 혼전 몫이 충분히 반영되도록 예비적 주장을 함께 세웁니다. 나누려는 쪽이라면 분담금과 대출 상환에 들어간 공동 소득, 생활비 부담, 육아와 가사를 금융거래정보 제출명령과 사실조회로 증명하고, 소 제기와 동시에 처분금지가처분이나 가압류를 신청합니다. 대출이 크게 남은 아파트는 누가 대출과 조합원 지위를 승계할지까지 정해 판결이 실제로 집행될 수 있게 청구취지를 설계합니다. 금전 정산으로 갈지, 지분이나 소유권 이전으로 갈지는 의뢰인이 그 집에 계속 살 것인지, 대출을 감당할 소득이 있는지에 따라 함께 정합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 혼전 취득이라는 사실 자체는 대부분 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 혼인 기간, 대출을 갚은 계좌, 생활비를 누가 댔는지, 분양권의 가액을 무엇으로 볼지, 감정 시점과 명의 이전 여부였습니다. 같은 혼전 아파트도 이 사정을 어떻게 증명하느냐에 따라 특유재산으로 남기도 하고, 시가 전체가 분할대상이 되어 비율 싸움으로 넘어가기도 했습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 대상 제외를 다툴 사건인지, 비율로 혼전 몫을 지켜야 할 사건인지, 협의로 정리하는 편이 나은 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

결혼 전에 마련한 집이 재건축으로 값이 오르면, 그 오른 값이 누구의 몫인지는 감정이 아니라 기록이 정합니다. 법은 특유재산을 보호하지만 혼인 중 함께 갚은 분담금과 대출, 함께 꾸린 생활도 협력으로 평가하고, 분양권과 새 아파트는 판결 전에 사라질 수도 있습니다.

등기부와 관리처분계획서, 분담금 납부 내역, 이주비와 중도금 대출의 거래내역, 부모와 주고받은 돈의 기록을 모아 두시기 바랍니다. 상대가 분양권을 처분하거나 명의를 옮길 조짐이 보인다면 소송보다 보전처분을 먼저 검토해야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 이혼·상속 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원가정법원에 이혼·상속 사건을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.