세입자가 집을 에어비앤비로 돌렸다면 — 무단 전대 해지가 인정된 판결과 부정된 판결, 숙박 수익 반환과 명도 집행까지

관리사무소에서 캐리어를 끄는 사람들이 밤마다 드나든다는 전화를 받았다는 분, 구청에서 미신고 숙박업 단속 안내문을 받았다는 분, 숙박 앱에서 내 집 거실 사진을 보았다는 분의 상담이 늘었습니다. 월세는 밀리지 않고 들어오고 있어서 더 난감하다고들 하십니다. 결론부터 말씀드리면, 주거용으로 빌려준 집을 세입자가 돈을 받고 숙박객에게 내주었다면 하룻밤 단위라도 무단 전대에 해당하고, 임대인은 계약을 해지하고 집을 돌려받을 수 있습니다. 무단 전대란, 민법 제629조에 따라 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 제3자에게 사용하고 수익하게 하는 것을 말하고, 같은 조 제2항은 이 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 다만 판결들을 나란히 놓고 보면 임대인이 지는 사건도 적지 않습니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 셋입니다. 계약서가 그 집을 무엇에 쓰라고 빌려준 것으로 읽히는지, 숙박 영업 사실과 임대인이 그것을 어디까지 알고 있었는지를 무엇으로 증명하는지, 해지한 뒤 받을 돈을 어디까지 잡을 수 있는지입니다. 아래에서는 에어비앤비와 게스트하우스 운영으로 해지가 인정된 판결과 부정된 판결, 알고도 놔두었다는 항변, 판결에서 실제로 쓰인 증거, 숙박 수익과 위약금, 원상회복과 영업 신고의 정리, 이행강제금처럼 임대인에게 돌아오는 불이익, 갱신거절, 명도와 집행, 선임 실익이 없는 경우까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 하루 이틀씩 손님을 받은 것도 전대인가요 — 그렇습니다. 서울북부지방법원 2026. 5. 19. 선고 2025가단108737 판결은 세입자가 주택을 에어비앤비에 올려 1박 55,000원 등으로 불특정 다수에게 내준 사안에서, 대가를 받고 일정 기간씩 독점적으로 쓰게 한 이상 기간이 하루 이틀이고 한 달 중 며칠뿐이라는 사정만으로 전대가 아니라고 볼 수 없다며 인도를 명했습니다.

2. 어떤 경우에 임대인이 지나요 — 처음부터 숙박에 쓰라고 빌려준 것으로 읽히는 계약이거나 증거가 모자랄 때입니다. 서울중앙지방법원 2026. 6. 30. 선고 2026가단40493 판결은 건축물대장상 생활숙박시설이고 계약서 제목도 생활숙박시설 계약서였던 사건에서 임대인의 청구를 기각했습니다. 서울중앙지방법원 2026. 5. 14. 선고 2026가단36472 판결은 외국인관광 도시민박업으로 등록한 세입자가 집 일부에 거처를 두고 주로 외국인을 받은 것으로 보인다는 이유로 해지와 갱신거절을 모두 받아들이지 않았습니다.

3. 세입자가 번 숙박료를 돌려받을 수 있나요 — 원칙적으로 어렵고, 받을 수 있는 돈은 해지 뒤의 차임 상당액과 계약서에 정해 둔 위약금입니다. 수원지방법원 2021. 6. 24. 선고 2020가단536131 판결은 임대차가 존속하는 동안에는 임대인에게 손해가 없다며 전대 수익을 돌려 달라는 주장을 배척했고, 제주지방법원 2024. 4. 24. 선고 2022나17195 판결은 전대 임료가 약정 차임의 두 배였는데도 해지 뒤의 부당이득을 약정 차임으로 계산했습니다.

하룻밤 손님도 전대입니다 — 법원이 숙박 영업을 보는 방식

방을 다시 세놓은 것이 아니라 잠깐 손님을 받았을 뿐이라는 세입자의 말은 법원에서 통하지 않습니다. 서울북부지방법원 2025가단108737 판결의 임대인은 주택 지층 49.6제곱미터를 보증금 1,000만 원, 월 65만 원에 2년간 빌려주었습니다. 세입자는 입주하고 얼마 지나지 않은 2023. 4.경부터 그 집을 에어비앤비에 등록해 1박 55,000원에 손님을 받았고, 임대인은 계약이 묵시적으로 갱신된 뒤인 2025. 7. 16.에야 해지를 통지했습니다. 세입자는 영업이 아니라 실증특례 제도에 따른 공유숙박이고, 한 번에 하루 이틀씩 한 달에 며칠뿐이었다고 다투었습니다. 법원은 제3자에게서 대가를 받고 그 사람이 집을 일정 기간씩 독점적으로 쓰게 한 이상 그런 사정만으로 전대가 아니라고 볼 수 없다고 했습니다. 임대인이 옆 세대에는 쇼핑몰 영업장이나 물류 공간으로 쓰는 것을 허락했다는 사정, 시세가 올라서 소를 냈다는 주장도 결론에 영향을 주지 못했습니다.

법원이 전대를 넓게 보는 이유는 다른 판결에서 확인됩니다. 서울중앙지방법원 2026. 6. 18. 선고 2025가단97701 판결은 민법 제629조의 전대가 임차인이 임차물을 제3자에게 사용하고 수익하게 하는 일체의 행위를 뜻하고 차임을 받는 경우에 한정되지 않는다고 했습니다. 사무실로 빌린 호실에 회사 대주주가 들어와 산 사건이었는데, 법원은 용도가 달라지면 임대인이 계약 당시 예측하지 못한 법적 위험과 경제적 손해에 노출되므로 그 자체로 배신적 행위라고 보았습니다. 주거용 집이 숙박업소로 쓰일 때의 사정과 같습니다. 수원지방법원 2020. 7. 9. 선고 2019가단20272 판결은 중식당 세입자가 두 동 가운데 한 동을 석 달 동안 외국인 근로자 숙소로 내주고 월 50만 원을 받은 사안에서, 일시적이었다는 주장을 받아들이지 않고 인도를 명했습니다.

대법원은 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지할 수 없다고 합니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 등). 그러나 제가 살펴본 숙박 영업 사건에서 이 사정이 인정된 예는 없었습니다. 불특정 다수가 돈을 내고 드나드는 영업은 사람을 보고 집을 내준 임대인의 신뢰와 정면으로 어긋나기 때문입니다. 월세를 한 번도 밀리지 않았다는 사정도 방어가 되지 못합니다. 서울중앙지방법원 2025가단97701 판결은 차임 지급이 임대차계약의 기본 의무를 이행한 것일 뿐이고, 임대인이 알게 된 뒤에 시정 요구에 응했다는 사정도 이미 이루어진 전대를 정당화하지 못한다고 했습니다.

주거용으로 빌려준 집이라면 쟁점은 전대인지 여부가 아니라 숙박 영업 사실을 증명할 수 있는지로 넘어갑니다.

전대 금지와 용도 위반 — 해지 사유는 두 겹으로 세웁니다

숙박 영업은 남에게 쓰게 했다는 점에서 전대이고, 살라고 빌려준 집을 영업장으로 썼다는 점에서 용도 위반입니다. 민법 제654조가 준용하는 제610조 제1항은 계약이나 목적물의 성질에 의하여 정해진 용법으로 사용하고 수익해야 한다고 정합니다. 시중에서 쓰는 임대차계약서 제3조는 이 두 가지를 한 문장에 담고 있습니다. 임차인은 임대인의 동의 없이 용도나 구조를 변경하거나 전대, 임차권 양도, 담보 제공을 하지 못하고 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다는 조항입니다.

부산지방법원 동부지원 2023. 6. 13. 선고 2022가단125449 판결의 임대인은 오피스텔을 보증금 2,000만 원, 월 85만 원에 빌려주면서 숙박업에 쓰지 말아 달라고 말했고 세입자는 알겠다고 답했습니다. 세입자는 그 오피스텔을 숙박 사이트에 올렸고, 입주한 지 석 달쯤 된 2022. 10.경 불법 숙박업 현장이 경찰에 적발됐습니다. 법원은 이것이 계약서 제3조 위반이거나 별도 합의를 중대하게 위반한 것이라며 2022. 10. 7.자 내용증명에 의한 해지를 인정했습니다.

서울서부지방법원 2019. 11. 22. 선고 2019가단217226 판결은 통지의 순서를 보여 줍니다. 계약서에 용도가 근린생활시설 및 주택으로 적혀 있었는데 세입자의 어머니가 그 집을 게스트하우스로 운영했습니다. 임대인은 이를 안 지 한 달 만에 2019. 2. 9.까지 원상복구하지 않고 숙박시설로 계속 쓰면 그날로 해지하겠다는 내용증명을 보냈고, 어머니는 적어도 2019. 3. 말까지 예약 사이트로 손님을 받았습니다. 법원은 2019. 2. 9.자 해지가 적법하다고 했습니다. 계약 때 여행사를 운영하며 살림도 하고 손님도 잠시 쓸 수 있다고 양해받았다는 주장에 대해서는 예약 사이트로 전면적인 숙박업을 하는 것이 거기에 포함되지 않는다고 했고, 그 뒤 게스트하우스를 그만두었다는 주장에 대해서는 해지된 뒤의 사정이 해지의 효력에 영향을 주지 않는다고 했습니다.

특약으로 숙박을 일부 허용한 경우에도 그 범위를 넘으면 같은 결론입니다. 서울서부지방법원 2022. 9. 20. 선고 2021가단251984 판결의 계약서에는 외국인관광 도시민박업을 허용하는 특약이 있었습니다. 관광진흥법 제3조 제1항 제3호 라목은 이 업종을 도시지역의 주민이 자신이 거주하고 있는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 숙식을 제공하는 업이라고 정합니다. 세입자는 내국인도 받았고, 손님이 많을 때는 다른 방을 얻어 두거나 친구 집에서 잤다고 스스로 주장했습니다. 법원은 세입자가 주택 전체를 내국인 등 타인에게 전대해 전대 금지 의무와 목적 외 사용 금지 의무를 위반했다고 보았습니다.

해지 통지서에는 전대와 용도 위반을 함께 적고, 기한을 정한 시정 요구를 앞세우는 편이 좋습니다. 그 기한 뒤에도 영업이 이어졌다는 기록이 법정에서 가장 무거운 증거가 됩니다.

임대인이 진 사건 ① — 처음부터 숙박에 쓰라고 빌려준 집

같은 전대 금지 조항이 있어도 계약 전체가 숙박 사용을 전제로 읽히면 임대인이 집니다. 서울중앙지방법원 2026가단40493 판결의 호실은 건축물대장에 3층부터 17층까지 숙박시설(생활숙박시설)로 올라 있었고, 세입자인 법인은 같은 건물에서 30개 호실 이상을 맡아 숙박업을 하고 있었습니다. 계약서 제목은 생활숙박시설 계약서였고, 특약에는 숙박시설이어서 주택임대차보호법의 적용 대상이 아니며 전입신고를 할 수 없다고 적혀 있었습니다. 임대인은 무단 전대와 목적 외 사용을 이유로 해지를 통지한 뒤 새 임차인과 월 300만 원에 계약했다가 호실을 넘겨받지 못해 위약금 2,000만 원을 물었습니다. 법원은 인도와 금전 청구를 모두 기각했습니다.

법원의 계약 해석은 이렇습니다. 계약서의 전대 금지는 세입자가 제3자에게 전대해 그 제3자가 숙박업을 하게 하는 것을 막는 취지로 읽는 것이 자연스럽고, 건물 용도와 계약서 제목이 생활숙박시설인데도 숙박 사용을 막으려 했다면 숙박시설로 사용할 수 없다고 명시했을 것이라는 것입니다. 법원은 나아가 이 임대차에 상가건물 임대차보호법이 적용된다고 보아 세입자의 갱신 요구까지 인정했습니다. 같은 법 제10조 제2항에 따르면 갱신요구권은 최초 기간을 포함해 10년까지 행사할 수 있습니다.

서울남부지방법원 2021. 8. 18. 선고 2020가단235610, 2020가단10385 판결도 같은 방향입니다. 임대인은 건물을 숙박시설 용도로 5년간 빌려주었고 세입자는 모텔을 운영했습니다. 세입자는 임대인의 동의 없이 지방자치단체와 계약을 맺고 월 3,900만 원을 받으며 약 석 달 동안 건물 전체를 감염병 자가격리자 숙소로 제공했습니다. 법원은 계약이 용도를 단기 개별 숙박으로 한정했다고 보기 어렵고, 세입자가 상주하며 객실을 관리해 사용하고 수익할 권한 자체를 넘긴 것이 아니라는 이유로 무단 전대도 목적 외 사용도 아니라고 했습니다.

계약서 문구는 반대 방향으로도 작동합니다. 제주지방법원 2020. 1. 31. 선고 2018가단61293 판결의 세입자는 숙박업을 하려고 빌린 집이 불법건축물이라 영업 신고를 할 수 없으니 차임을 낼 의무가 없다고 버텼습니다. 법원은 특약에 한 달살이 임대용이라고만 적혀 있고 인허가는 임차인이 책임지기로 돼 있다는 점을 들어 숙박업 용도로 특정해 계약했다는 주장을 받아들이지 않았고, 차임 연체를 이유로 한 해지를 인정해 17,770,000원과 상환으로 인도를 명했습니다. 이 판결은 항소심(제주지방법원 2020나10855)에서도 유지됐습니다.

생활숙박시설이나 관광지의 주택을 임대한다면 계약서 제목과 용도란, 특약 한 줄이 나중에 해지할 수 있는지를 정합니다. 숙박 영업을 원하지 않는다면 숙박업, 공유숙박, 단기 재임대를 금지한다고 풀어서 적어 두어야 합니다.

임대인이 진 사건 ② — 증거가 모자랐거나 세입자가 그 집에 거처를 둔 경우

주거용 계약이 분명해도 숙박 영업을 증명하지 못하면 집니다. 제주지방법원 2018. 11. 14. 선고 2017나11902 판결의 임대인은 세입자가 2013. 6.경부터 게스트하우스 상호를 걸고 불특정 다수에게 집을 숙박용으로 내주었다며 해지를 주장했습니다. 법원은 임대인이 낸 서증만으로는 그 사실을 인정하기에 부족하다고 했고, 인도 청구를 받아들이지 않은 1심(제주지방법원 2017. 7. 10. 선고 2015가단57118)을 유지해 항소를 기각했습니다. 세입자 한 사람이 임대인을 협박해 벌금 50만 원을 받은 일(제주지방법원 2015고단1032)이 있었지만, 법원은 그것만으로 임대차를 유지하기 어려울 만큼 신뢰가 깨졌다고 보지 않았습니다.

서울중앙지방법원 2026가단36472 판결은 증거가 맞부딪친 사건입니다. 세입자는 종전 임차인에게 2,700만 원을 주고 임대차 권리를 넘겨받아 보증금 7,000만 원, 월 210만 원에 주택을 빌렸고, 곧바로 관광사업 등록을 하고 외국인관광 도시민박업을 시작했습니다. 임대인들은 세입자가 직접 살지 않으면서 내국인에게 숙박을 제공했다며 갱신을 거절하고 해지를 통지했습니다. 임대인들이 내세운 증거는 숙박 예약 사이트의 한글 안내 화면이었습니다. 세입자는 그 상품에 외국인 전용이라고 표시돼 있다는 점, 여러 예약 사이트의 예약자 명단이 대부분 외국인이라는 점, 자신이 그 집 일부에 거처를 두고 있다는 점을 영상과 자료로 냈습니다. 법원은 임대인들의 청구를 모두 기각했습니다.

앞에서 본 서울서부지방법원 2021가단251984 판결과 이 판결은 같은 업종인데 결론이 반대입니다. 차이는 세입자가 그 집에 사는지, 손님이 누구인지를 임대인이 증명했는지에 있었습니다. 사람이 자고 간다는 사실만으로는 모자랍니다. 수원지방법원 여주지원 2022. 5. 11. 선고 2021가단11192 판결은 배달대행 사무실에서 기사들이 여러 차례 잠을 잤고 창에 검은 시트지가 붙어 있었다는 사실을 인정하면서도, 직원이 사무실에서 쉬는 것을 용도를 벗어난 사용이라고 단정할 수 없다며 인도 청구를 기각했고 항소심(수원지방법원 2022나71271)에서도 임대인이 졌습니다.

이웃이 밤마다 사람이 바뀐다고 말해 주었다는 정도로 소송을 시작하면 위험합니다. 대가를 받고 불특정 다수에게 내주었다는 점을 보여 주는 자료를 먼저 확보해야 합니다.

알고도 놔뒀다는 항변 — 묵시적 동의는 어디까지 인정되는가

세입자는 임대인이 알면서 월세를 받아 왔다고 주장하지만, 법원은 임대인이 정확히 무엇을 알았는지를 따집니다. 서울북부지방법원 2025가단108737 판결에서 세입자는 2024. 7.경 여자 손님만 받겠다, 관리를 잘 하겠다고 했고 임대인은 알겠습니다, 관리 잘 부탁드립니다라고 답했습니다. 그 무렵부터 수도요금도 한 사람 기준에서 두 사람 기준으로 받았습니다. 법원은 임대인이 자고 가는 외국인들을 세입자의 수출 업무와 관련된 방문자로 알았을 뿐이고, 에어비앤비로 돈을 내고 묵는 불특정 다수라는 점을 알았다는 증거가 없다고 했습니다. 세입자의 주장은 속은 임대인의 말 일부를 끌어다 무단 전대를 덮으려는 것이라고도 했습니다.

일부를 허락한 적이 있다고 해서 전부를 허락한 것이 되지도 않습니다. 제주지방법원 2022나17195 판결에서 세입자는 예전에 임대인의 가족에게서 동의를 받아 건물 한 채를 전대한 적이 있었고 임대인은 이의하지 않았습니다. 법원은 그런 사정만으로 세입자에게 포괄적인 전대 권한을 준 것으로 볼 수 없다고 했고, 전대차로 남은 기간 세입자를 구하고 떠나겠다는 세입자의 문자에 임대인 쪽이 답하지 않은 것도 동의가 아니라고 했습니다. 수원지방법원 2019가단20272 판결도 과거에 동의받은 전대가 있었다는 사실만으로 이번 전대를 허락하거나 묵인했다고 단정하기 어렵다고 했습니다.

그렇다고 안심할 일은 아닙니다. 숙박 영업이라는 사실을 분명히 안 뒤에도 아무 말 없이 월세를 받고 계약을 연장했다면 법원의 평가가 달라질 수 있다고 봅니다. 뒤에서 볼 서울행정법원 판결에서는 임대인이 구청의 시정 지시를 받고도 1년 넘게 세입자의 영업을 그대로 둔 점이 임대인에게 불리한 사정으로 쓰였습니다. 알게 된 날 곧바로 이의를 문서로 남기고, 월세를 받더라도 숙박 영업을 허락하는 것이 아니라는 뜻을 적어 두어야 합니다.

무엇으로 증명하는가 — 판결에서 실제로 쓰인 증거

판결문에 증거로 등장한 것은 플랫폼 화면, 관청의 기록, 세입자 자신의 말이었습니다.

• 플랫폼 게시물과 요금 — 서울북부지방법원 2025가단108737 판결은 에어비앤비 등록 사실과 1박 55,000원이라는 요금을 인정했습니다. 부산지방법원 2025. 4. 3. 선고 2023고정144, 2023고정145 판결에는 최대 10명, 침실 2개와 침대 4개, 체크인과 체크아웃 시간이 적힌 게시글이 증거로 나옵니다.

• 예약 사이트의 표시와 예약자 명단 — 서울중앙지방법원 2026가단36472 판결에서 임대인은 한글 안내 화면을 냈고, 세입자는 외국인 전용 표시와 예약자 명단으로 이를 뒤집었습니다.

• 경찰과 구청, 소방서의 기록 — 부산지방법원 동부지원 2022가단125449 판결은 경찰의 적발 사실을 해지의 근거로 삼았고, 서울행정법원 2021. 11. 18. 선고 2020구단73559 판결에는 소방서의 적발 통보와 구청의 현장 조사 영상이 나옵니다.

• 관광사업 등록과 사업자등록 — 서울서부지방법원 2021가단251984 판결과 서울중앙지방법원 2026가단36472 판결의 세입자는 그 주소로 도시민박업 등록과 사업자등록을 해 두었습니다.

• 시정 요구 뒤의 예약 기록 — 서울서부지방법원 2019가단217226 판결은 내용증명을 받은 뒤에도 예약 사이트로 손님을 받은 사실을 인정했습니다.

• 문자와 메신저 — 서울북부지방법원 2025가단108737 판결과 제주지방법원 2022나17195 판결에서 임대인의 인지 범위는 주고받은 문자로 가려졌습니다.

자료를 모을 때는 어느 집인지가 화면에 드러나야 합니다. 서울행정법원 2020구단73559 판결에서 구청은 객실에 생수와 수건, 드라이기가 놓여 있고 청소하는 사람이 쓰레기를 거두는 영상을 냈습니다. 법원은 숙박 서비스를 제공하는 모습이라고 인정하면서도 어느 호실이 숙박에 쓰였는지 특정되지 않는다는 이유로 처분의 대부분을 취소했습니다. 민사 소송에서도 게시물은 주소와 날짜, 숙소 사진, 후기 수, 예약 달력이 함께 보이게 저장하고, 내 집 내부 사진과 나란히 놓아 같은 집임을 보여 주어야 합니다. 게시물은 언제든 내려갈 수 있으니 안 날 바로 저장하시기 바랍니다.

숙박 수익을 돌려받을 수 있는가 — 금전 청구의 범위

세입자가 번 숙박료 자체를 가져오기는 어렵고, 임대인이 받을 돈은 계약서에서 나옵니다. 임대차가 살아 있는 동안에는 손해가 인정되지 않습니다. 수원지방법원 2020가단536131 판결의 임대인들은 세입자가 원룸을 무단으로 전대해 얻은 차임을 손해배상이나 부당이득으로 돌려받아야 한다며 보증금에서 빼겠다고 했습니다. 법원은 손해배상도 부당이득도 임대인의 손해가 있어야 하는데, 임대차가 해지되거나 종료되지 않는 한 임대인은 약정한 차임을 받을 권리를 그대로 가지므로 손해가 있다고 할 수 없다고 했습니다. 임대인들은 관리비 144만 원만 공제하고 30,560,000원을 돌려주어야 했습니다.

해지한 뒤에도 기준은 약정 차임입니다. 대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결은 임대차가 끝난 뒤의 부당이득이 특별한 사정이 없는 한 약정 차임 상당액이고, 약정 차임이 실제 차임과 현격히 다를 때에만 실제 차임이 기준이 된다고 했습니다. 제주지방법원 2022나17195 판결에서 세입자는 연 800만 원에 빌린 건물을 두 사람에게 합계 연 1,600만 원에 전대했고, 전차인 한 사람은 그곳을 고쳐 숙박시설로 운영했습니다. 감정된 임료도 연 16,963,225원이었습니다. 그런데도 법원은 그 금액에 세입자가 들인 수선 비용이 반영돼 있다는 이유로 약정 차임인 월 666,666원을 기준으로 삼았습니다. 세입자가 침구와 가구를 들이고 손님을 모아 올린 숙박 매출이 임대인의 손해로 잡히지 않는 것도 같은 이치라고 봅니다.

세입자가 월세를 계속 내고 있다면 받을 돈은 더 줄어듭니다. 서울서부지방법원 2021가단251984 판결은 인도는 명하면서도, 세입자가 연체 없이 월세를 내고 있다는 이유로 계약 종료 뒤의 부당이득 청구를 기각했습니다. 변론종결 뒤의 부분은 미리 청구할 필요가 없다며 각하했는데, 민사소송법 제251조가 장래의 이행을 청구하는 소에 그런 필요를 요구하기 때문입니다.

그래서 위약금 조항이 중요합니다. 서울서부지방법원 2019가단217226 판결의 계약서 제7조는 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다고 정하고 있었습니다. 법원은 이를 손해배상액의 예정으로 보아 보증금 1억 1,000만 원에서 1,000만 원을 먼저 공제했습니다. 세입자는 임대인에게 손해가 없다며 감액을 구했지만, 법원은 민법 제398조 제2항의 감액이 예정액의 지급이 경제적 약자에게 부당한 압박을 주어 공정성을 잃는 경우에 한정된다는 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다46906 판결을 들어 받아들이지 않았습니다. 부산지방법원 동부지원 2022가단125449 판결은 임차인의 사유로 만기 전에 해지되면 그 비용을 임차인이 부담한다는 특약을 근거로 새 세입자를 구하는 중개수수료 42만 원을 공제했습니다.

정산은 보증금에서 이루어집니다. 부산 사건의 세입자는 보증금 2,000만 원에서 밀린 월세와 중개수수료를 뺀 1,873만 원에서 다시 인도하는 날까지 매월 85만 원씩 깎인 돈만 돌려받게 됐습니다. 제주 사건에서는 보증금 1,000만 원이 약 1년 3개월 치 차임 상당액으로 모두 소진됐고, 세입자는 그 뒤의 차임 상당액과 임대인이 대신 낸 전기와 수도 요금 1,089,190원을 따로 물게 됐습니다. 보증금이 적은 월세 계약일수록 명도가 늦어지는 만큼 임대인의 손해가 커집니다.

원상회복 — 도어록과 가벽보다 먼저 볼 것은 영업 신고입니다

숙박 영업을 한 집은 물건보다 서류가 문제로 남을 수 있습니다. 부산지방법원 2022. 7. 7. 선고 2021가단333322 판결의 세입자는 건물 네 개 층을 빌려 숙박업 신고를 하고 호텔을 운영하다가 세무서에만 폐업신고를 하고 구청에는 하지 않았습니다. 같은 장소에 새 영업 신고를 할 수 없게 된 임대인은 그로 인한 손해 등 88,934,204원을 청구했습니다. 법원은 임차인의 원상회복의무에 임대인이 그 부동산을 용도에 맞게 다시 쓸 수 있도록 협력할 의무가 포함된다는 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결에 따라 세입자에게 폐업신고를 할 의무가 있다고 했습니다. 그러면서도 청구는 기각했습니다. 원상회복의무는 보증금 반환과 동시이행 관계에 있는데 임대인이 보증금을 돌려주거나 이행을 제공했다는 증거가 없다는 이유였습니다. 이 판결은 항소심(부산지방법원 2022나58018)에서도 유지됐습니다.

이 사건의 임대인은 구청에 신고 사항의 직권 말소를 요청해 문제를 풀었습니다. 공중위생관리법 제3조 제4항은 영업자가 세무서에 폐업신고를 했거나 사업자등록이 말소된 경우 시장, 군수, 구청장이 신고 사항을 직권으로 말소할 수 있다고 정합니다. 주택이나 오피스텔에서도 세입자가 그 주소로 사업자등록이나 도시민박업 등록을 해 두었다면 인도와 함께 그 정리를 요구해야 합니다. 서울남부지방법원 2020가단235610 사건의 임대인은 숙박업 폐업신고 절차의 이행을 청구취지에 넣었습니다. 지체 책임을 물으려면 보증금 잔액을 제공하면서 요구해야 한다는 점이 부산 판결의 교훈입니다.

시설물에 관해서는 민법 제654조가 준용하는 제615조가 임차인에게 원상회복의무를 지웁니다. 세입자가 들인 돈을 물어 주어야 하는지는 특약으로 정해집니다. 제주지방법원 2022나17195 판결의 세입자는 건물을 고치는 데 약 1억 5,000만 원을 들였다며 유익비를 청구했습니다. 법원은 계약이 끝나면 원상으로 회복해 반환하고 권리금이나 시설비를 청구하지 않는다는 조항이 유익비상환청구권을 미리 포기한 특약이라는 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결에 따라 이를 기각했습니다. 가벽과 도어록, 남기고 간 집기의 철거 비용을 청구하려면 넘겨받는 날의 상태를 사진과 견적서로 남겨 두어야 합니다.

가만히 두면 임대인에게 돌아오는 것 — 이행강제금, 관리단, 전차인

형사처벌은 영업을 한 사람에게 가지만, 행정상의 부담과 민사 분쟁은 소유자에게 옵니다. 공중위생관리법 제20조 제1항은 신고하지 않고 숙박업 영업을 한 자를 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 부산지방법원 2023고정144, 2023고정145 판결에서 벌금 170만 원을 선고받은 사람은 오피스텔을 에어비앤비에 올려 1박 85,492원을 받은 운영자였고, 그는 세 들어 살던 집을 집주인인 것처럼 속여 다시 세놓은 사기죄로도 함께 처벌됐습니다. 영업에 관여하지 않은 임대인은 이 조항의 직접 대상이 아닙니다. 다만 알면서 영업을 도운 사정이 있다면 달리 평가될 수 있으므로, 단속 통지를 받은 뒤의 대응을 기록으로 남겨야 한다고 봅니다.

건축법은 사정이 다릅니다. 건축법 제79조 제1항은 위반 건축물의 건축주뿐 아니라 소유자, 관리자, 점유자에게도 시정명령을 할 수 있다고 정하고, 제80조는 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금을 부과한다고 정합니다. 서울행정법원 2020구단73559 판결의 원고는 다세대주택 24세대 대부분을 임대업자에게 통째로 빌려준 사람이었습니다. 임차인이 그 건물을 레지던스로 운영하자 구청은 숙박시설로 무단 용도변경했다며 시정을 지시하고 건축물대장에 위반 사실을 적었고, 끝내 이행강제금 60,068,120원을 부과했습니다. 법원은 소유자가 위법 상태를 직접 만들지 않았더라도 시정명령을 할 수 있다는 대법원 2013. 9. 13. 선고 2012두20137 판결을 들어 원고가 처분 상대방이 된다고 했습니다. 호실별 증명이 부족해 6,450,967원을 넘는 부분은 취소됐지만, 임대인은 행정심판과 소송을 거쳐야 했습니다. 전주지방법원 2012. 4. 3. 선고 2012구합185 판결도 무단으로 용도를 바꾼 사람이 임차인이더라도 소유자에게 이행강제금을 부과할 수 있다고 했습니다.

오피스텔이나 아파트라면 관리단과의 문제가 겹칩니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조 제1항은 구분소유자가 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 된다고 정하고, 같은 조 제4항과 제43조 제3항은 이를 세입자 같은 점유자에게도 준용합니다. 부산지방법원 동부지원 2022. 6. 7.자 2021카합100697 결정은 관리단의 신청을 일부 받아들여, 객실을 숙박업으로 운영하는 업체와 구분소유자에게 로비와 라운지에 접객 시설을 두지 말라고 명했습니다.

보증금 사고가 임대인의 건물에서 벌어지기도 합니다. 서울중앙지방법원 2024. 5. 28. 선고 2023고단5330 판결의 임대인은 건물 세 개 층을 전대업자에게 빌려주면서 전대를 금지하고 게스트하우스, 법인 숙소, 여행객 숙소로만 쓰게 했습니다. 전대업자는 구청에 낼 서류라며 임대인 쪽 관리자에게서 전대동의서에 도장을 받았고, 그 동의서를 보여 주며 다른 사람에게서 보증금 1억 1,000만 원을 받았습니다. 그는 사기죄로 징역 1년에 집행유예 2년을 선고받았고 항소(서울중앙지방법원 2024노1702)는 기각됐습니다. 서울중앙지방법원 2018. 8. 31. 선고 2017가합543008 판결에 나오는 건물도 게스트하우스와 숙소 용도로 임대된 곳이었는데, 소유자는 계약을 해지한 뒤 보증금을 다 돌려받지 못한 전차인들을 상대로 따로 명도 소송(서울중앙지방법원 2016가단5225363)을 내야 했습니다. 용도를 묻지 않고 찍어 준 동의서 한 장이 분쟁의 출발점이 될 수 있습니다.

주택임대차보호법은 그대로 적용됩니다 — 해지와 갱신거절을 함께 준비하는 이유

세입자가 영업을 했으니 주택 세입자로 보호받지 못한다는 생각은 법원에서 받아들여지지 않습니다. 주택임대차보호법 제2조는 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 이 법을 적용한다고 정합니다. 서울중앙지방법원 2026가단36472 판결과 서울서부지방법원 2021가단251984 판결은 도시민박업에 쓰인 주택에도 이 법이 적용된다고 했습니다. 부산지방법원 동부지원 2025. 11. 11. 선고 2025가단8658 판결은 세입자가 집을 에어비앤비 사업에 썼더라도 그것만으로 이 법의 적용이 배제되지 않는다며, 소액임차인들에 대한 각 2,000만 원의 배당을 다툰 채권자들의 청구를 기각했습니다.

그 결과 기간 계산부터 달라집니다. 묵시적으로 갱신된 주택 임대차의 기간은 같은 법 제6조 제2항에 따라 2년입니다. 서울중앙지방법원 2026가단36472 판결의 임대인들은 만료일을 1년 앞당겨 계산했다가 기간만료 주장부터 배척됐습니다.

갱신 단계에서는 임대인에게 유리한 조문이 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우를, 제9호는 임차인이 의무를 현저히 위반한 경우를 갱신 거절 사유로 정합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호와 제8호도 같습니다. 서울동부지방법원 2025. 6. 20. 선고 2024나31258 판결은 점포를 단기 팝업 매장으로 전대하다가 임대인의 통고를 받고 그만둔 세입자에 대해, 갱신 거절 사유인 무단 전대에는 과거의 전대 사실도 포함된다고 했습니다. 갱신 거절은 기간이 끝난 뒤에야 효력이 생겨 해지보다 세입자에게 덜 불리하므로 더 넓게 인정할 필요가 있다는 이유였습니다. 이 판결은 1심(서울동부지방법원 2024. 10. 15. 선고 2023가단175471)의 결론을 유지했고 상고심(대법원 2025다214226)을 거쳐 확정됐습니다. 지금은 그만두었다는 말이 갱신 단계에서는 방어가 되지 않는다는 뜻입니다.

그래서 저는 해지 통지와 갱신 거절 통지를 함께 준비합니다. 주택은 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 통지해야 합니다(같은 법 제6조 제1항). 서울서부지방법원 2021가단251984 판결은 갱신 거절로 계약이 끝났다고 보면서, 그렇지 않더라도 해지로 끝났다고 판단했습니다. 한쪽이 무너져도 다른 쪽이 인도 청구를 받쳐 줍니다.

명도와 집행 — 숙박객과 전차인이 있는 집을 비우는 순서

판결을 받고도 집행에서 막히지 않으려면 처음부터 누가 그 집을 점유하는지를 정리해야 합니다.

1. 증거와 점유자 확인 — 게시물과 예약 달력을 저장하고, 세입자 본인이 운영하는지 다른 사람이나 업체에 넘겼는지를 확인합니다.

2. 해지 통지 — 전대와 용도 위반, 계약서 조항을 적어 내용증명으로 보냅니다. 소장 송달로 해지한 사건(수원지방법원 2019가단20272, 제주지방법원 2022나17195)도 있지만 통지가 빠를수록 차임 상당액을 청구할 수 있는 시점이 앞당겨집니다.

3. 점유이전금지가처분 — 민사집행법 제300조 제1항의 다툼의 대상에 관한 가처분입니다. 소송 중에 운영자가 바뀌면 판결을 받고도 그 사람에게 집행하지 못할 수 있으므로 소를 내기 전에 점유를 묶어 둡니다. 가처분 뒤에 점유를 넘겨받은 사람에게는 같은 법 제31조의 승계집행문으로 집행하는 길이 열린다고 봅니다.

4. 소 제기 — 세입자와 함께 독립해서 점유하는 전차인과 운영업체를 피고로 삼습니다. 제주지방법원 2022나17195 판결은 세입자에게 인도를, 전차인 두 사람에게 퇴거를 명했습니다. 대법원 1985. 2. 8. 선고 84다카188 판결의 취지대로 동의 없는 전대는 임대인에게 대항할 수 없기 때문입니다. 서울서부지방법원 2019가단217226 판결에서는 게스트하우스를 운영한 세입자의 어머니에 대한 청구가 변론종결 당시의 점유가 증명되지 않아 기각됐습니다. 하룻밤 묵고 가는 숙박객은 독립한 점유자가 아니어서 피고로 삼을 필요가 없다고 봅니다.

5. 판결과 인도 집행 — 민사집행법 제258조에 따라 집행관이 점유를 넘겨주고, 채권자나 대리인이 출석해야 합니다. 침구와 집기, 남은 짐은 집행관이 들어내 세입자에게 인도하거나 보관합니다.

6. 보증금 정산과 영업 신고의 정리 — 공제 내역을 계산해 잔액을 제공하고 사업자등록과 숙박 관련 등록의 말소를 확인합니다.

세입자가 영업을 그만두겠다고 약속하고 계약 유지를 원하면 제소전화해를 쓸 수 있습니다. 민사소송법 제385조에 따라 법원에 화해를 신청해 영업 중단과 위반 시 인도를 조서로 남기면, 다시 위반했을 때 소송을 처음부터 하지 않아도 됩니다. 직접 비밀번호를 바꾸거나 짐을 들어내는 일은 권하지 않습니다. 인도는 판결과 집행관을 거치도록 한 것이 법의 구조입니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

세입자가 사실을 인정하고 날짜를 정해 나가겠다고 하는 사건은 변호사 없이 정리할 수 있습니다. 보증금에서 밀린 월세와 공과금, 약정한 위약금을 빼고 돌려주는 내용으로 합의서를 쓰고, 불안하면 제소전화해를 해 두면 됩니다. 만기가 가까워 갱신 거절 통지 기간 안에 있다면 통지 한 통으로 충분한 경우가 많습니다. 증거가 이웃의 말뿐인 단계라면 소송보다 자료 확보가 먼저입니다.

권하지 않는 사건도 있습니다. 생활숙박시설을 운영업체에 빌려준 경우처럼 계약이 숙박 사용을 전제로 한 사건에서 무단 전대를 이유로 한 해지는 앞의 판결들처럼 기각될 가능성이 높습니다. 세입자가 번 숙박료를 환수하는 것이 목적인 사건도 위약금 약정이 없다면 실익이 작습니다. 부산지방법원 동부지원 2022가단125449 판결에서 차임 외에 인정된 돈은 중개수수료 42만 원이었습니다.

선임을 검토할 사건은 보증금이 월세 몇 달 치에 그치는데 세입자가 해지를 다투며 영업을 계속하는 사건, 전차인이나 운영업체가 끼어 점유자가 여럿인 사건, 구청의 시정명령이나 이행강제금 예고를 받은 사건, 세입자가 도시민박업 등록이나 갱신요구권을 내세우는 사건입니다.

자주 묻는 질문

세입자가 에어비앤비 하는 걸 알고도 월세를 받았는데 지금 해지할 수 있나요

무엇을 알았는지에 달려 있습니다. 서울북부지방법원 2026. 5. 19. 선고 2025가단108737 판결은 임대인이 손님이 드나드는 것을 알았더라도 돈을 내고 묵는 불특정 다수라는 점까지 알았다는 증거가 없다며 묵인 주장을 배척했습니다. 숙박 영업임을 분명히 안 뒤라면 그날부터 이의를 문서로 남겨야 합니다.

계약서에 전대 금지 특약이 없는데도 해지할 수 있나요

가능하다고 봅니다. 해지권은 민법 제629조 제2항에서 직접 나오기 때문입니다. 제주지방법원 2024. 4. 24. 선고 2022나17195 판결도 계약서의 전대 금지 조항을 임의규정인 민법 제629조를 그대로 옮긴 것이라고 보았습니다. 다만 용도와 위약금에 관한 조항이 없으면 받을 수 있는 돈이 줄어듭니다.

세입자가 에어비앤비를 그만뒀다고 하면 해지가 없던 일이 되나요

되지 않습니다. 서울서부지방법원 2019. 11. 22. 선고 2019가단217226 판결은 해지된 뒤 게스트하우스를 그만두었다는 사정이 해지의 효력에 영향을 주지 않는다고 했습니다. 서울동부지방법원 2025. 6. 20. 선고 2024나31258 판결은 과거의 전대 사실만으로도 갱신을 거절할 수 있다고 했습니다.

세입자가 외국인관광 도시민박업 등록증이 있다고 하는데 그러면 괜찮은 것 아닌가요

등록이 임대인의 동의를 대신하지는 않습니다. 서울서부지방법원 2022. 9. 20. 선고 2021가단251984 판결은 특약으로 도시민박업을 허용한 계약에서도 세입자가 내국인을 받고 집 전체를 내준 것을 전대 금지 위반으로 보았습니다. 반대로 세입자가 그 집에 살면서 외국인을 받았다면 서울중앙지방법원 2026. 5. 14. 선고 2026가단36472 판결처럼 임대인이 질 수 있습니다.

구청에서 불법 숙박업 단속 통지가 왔습니다. 집주인도 처벌받나요

공중위생관리법 제20조 제1항의 처벌 대상은 신고하지 않고 숙박업 영업을 한 사람입니다. 다만 건축법 제79조와 제80조의 시정명령과 이행강제금은 소유자에게 나올 수 있고, 서울행정법원 2021. 11. 18. 선고 2020구단73559 판결에서는 임대인에게 60,068,120원이 부과됐다가 일부만 취소됐습니다. 통지를 받은 날부터 세입자에게 시정을 요구한 기록을 남기시기 바랍니다.

한 달 단위 단기임대로 돌린 것도 무단 전대인가요

기간이 길다고 달라지지 않습니다. 수원지방법원 2020. 7. 9. 선고 2019가단20272 판결은 석 달 동안 월 50만 원을 받고 건물 한 동을 내준 것을 전대로 보았습니다. 다만 제주지방법원 2020. 1. 31. 선고 2018가단61293 판결의 계약처럼 특약에 한 달살이 임대용이라고 적어 준 경우에는 그 범위의 재임대를 허락한 것으로 볼 수 있습니다.

숙박객이 묵고 있는데 제가 직접 도어록 비밀번호를 바꿔도 되나요

권하지 않습니다. 민사집행법 제258조는 부동산의 인도를 집행관이 채무자에게서 점유를 빼앗아 채권자에게 넘겨주는 방식으로 하도록 정합니다. 해지가 적법한지는 법원이 판단하고, 그 전에 세입자가 여전히 점유하는 집의 출입을 막으면 임대인이 책임을 질 수 있다고 봅니다.

오피스텔 관리사무소에서 숙박객을 막아 달라고 합니다. 집주인이 무엇을 해야 하나요

세입자에게 시정을 요구하고 그 기록을 관리단에 알리는 것이 먼저입니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조와 제43조는 공동의 이익에 어긋나는 행위에 대해 구분소유자와 점유자 모두에게 정지를 청구할 수 있게 하고 있습니다. 부산지방법원 동부지원 2022. 6. 7.자 2021카합100697 결정처럼 관리단이 가처분을 신청한 예도 있습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 서울북부지방법원 2026. 5. 19. 선고 2025가단108737 판결 — 에어비앤비 단기 숙박도 전대, 묵인 항변 배척, 인도 인용(확정 여부 미확인)

• 부산지방법원 동부지원 2023. 6. 13. 선고 2022가단125449 판결 — 오피스텔 숙박업, 해지 인정, 보증금에서 차임과 중개수수료 공제(확정)

• 서울서부지방법원 2019. 11. 22. 선고 2019가단217226 판결 — 게스트하우스 운영, 최고 뒤 해지, 손해배상 예정액 1,000만 원 공제(확정)

• 서울서부지방법원 2022. 9. 20. 선고 2021가단251984 판결 — 도시민박업 특약의 범위 초과, 주택임대차보호법 적용, 부당이득 청구 기각과 각하(확정)

• 서울중앙지방법원 2026. 6. 30. 선고 2026가단40493 판결, 서울남부지방법원 2021. 8. 18. 선고 2020가단235610, 2020가단10385 판결 — 숙박 용도로 임대한 건물에서 해지 부정(앞의 판결은 확정 여부 미확인, 뒤의 판결은 확정)

• 서울중앙지방법원 2026. 5. 14. 선고 2026가단36472 판결 — 도시민박업 세입자에 대한 해지와 갱신 거절 부정(확정 여부 미확인)

• 제주지방법원 2018. 11. 14. 선고 2017나11902 판결(1심 제주지방법원 2017. 7. 10. 선고 2015가단57118, 관련 제주지방법원 2015고단1032), 수원지방법원 여주지원 2022. 5. 11. 선고 2021가단11192 판결(항소심 수원지방법원 2022나71271) — 숙박 영업의 증명 부족

• 제주지방법원 2020. 1. 31. 선고 2018가단61293 판결(항소심 제주지방법원 2020나10855) — 한 달살이 임대용 특약과 숙박업 용도 주장

• 제주지방법원 2024. 4. 24. 선고 2022나17195, 2022나17201 판결(1심 제주지방법원 2022. 11. 29. 선고 2021가단59092, 2022가단57246, 관련 대구지방법원 2021고정1190) — 전차인 퇴거, 약정 차임 기준 부당이득, 유익비 포기 특약(확정)

• 수원지방법원 2020. 7. 9. 선고 2019가단20272 판결(항소 수원지방법원 2020나77084 취하 간주), 서울중앙지방법원 2026. 6. 18. 선고 2025가단97701 판결 — 일부와 단기 제공도 전대, 전대의 의미

• 수원지방법원 2021. 6. 24. 선고 2020가단536131 판결 — 임대차 존속 중 전대 수익 반환 주장 배척(확정 여부 미확인)

• 부산지방법원 2022. 7. 7. 선고 2021가단333322 판결(항소심 부산지방법원 2022나58018, 관련 부산고등법원 2020나53753) — 숙박업 폐업신고와 원상회복, 동시이행

• 서울행정법원 2021. 11. 18. 선고 2020구단73559 판결, 전주지방법원 2012. 4. 3. 선고 2012구합185 판결 — 임차인의 용도변경과 소유자에 대한 이행강제금

• 부산지방법원 동부지원 2022. 6. 7.자 2021카합100697 결정, 부산지방법원 동부지원 2025. 11. 11. 선고 2025가단8658 판결 — 관리단의 가처분, 에어비앤비에 쓰인 주택과 주택임대차보호법(각 확정 여부 미확인)

• 부산지방법원 2025. 4. 3. 선고 2023고정144, 2023고정145 판결(항소심 부산지방법원 2025노1175), 서울중앙지방법원 2024. 5. 28. 선고 2023고단5330 판결(항소심 서울중앙지방법원 2024노1702), 서울중앙지방법원 2018. 8. 31. 선고 2017가합543008 판결(관련 서울중앙지방법원 2016가단5225363) — 세입자의 미신고 숙박업, 전대동의서를 이용한 보증금 사기

• 서울동부지방법원 2025. 6. 20. 선고 2024나31258 판결(1심 서울동부지방법원 2024. 10. 15. 선고 2023가단175471, 상고심 대법원 2025다214226) — 과거의 전대와 갱신 거절

• 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결, 1985. 2. 8. 선고 84다카188 판결, 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결, 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결, 2008. 11. 13. 선고 2008다46906 판결, 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결, 2013. 9. 13. 선고 2012두20137 판결 — 위 하급심 판결들이 인용한 법리

• 법령 — 민법 제398조, 제610조, 제615조, 제629조, 제654조 / 주택임대차보호법 제2조, 제6조, 제6조의3 / 상가건물 임대차보호법 제10조 / 공중위생관리법 제3조, 제20조 / 관광진흥법 제3조 / 건축법 제79조, 제80조 / 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조, 제43조 / 민사집행법 제31조, 제258조, 제300조 / 민사소송법 제251조, 제385조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

세입자의 숙박 영업 사건은 법리보다 순서에서 결과가 갈립니다. 증거를 잡기 전에 세입자에게 먼저 따지면 게시물이 내려가고, 해지 통지 없이 월세만 받으면 묵인이라는 말을 듣고, 점유자를 정리하지 않고 판결부터 받으면 집행에서 다시 멈춥니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 계약서를 봅니다. 제목과 용도란, 전대와 용도에 관한 조항, 위약금과 중도 해지 비용에 관한 특약, 원상회복과 시설비에 관한 문구를 확인합니다. 건축물대장의 용도도 함께 봅니다. 주택과 오피스텔인지, 생활숙박시설인지에 따라 사건의 방향이 달라지기 때문입니다. 다음으로 숙박 영업을 어떻게 알게 됐는지와 지금까지 확보한 자료를 봅니다. 플랫폼 게시물과 후기, 예약 달력, 관리사무소와 이웃의 연락, 구청이나 경찰의 통지가 여기에 해당합니다. 세 번째로 세입자와 주고받은 문자와 통화 내용을 확인합니다. 손님이 드나드는 것을 언제 어떤 설명과 함께 들었는지, 그 뒤 월세를 어떻게 받아 왔는지가 묵인 항변의 성패를 정합니다. 네 번째로 계약 기간과 갱신 이력, 보증금과 월세, 연체 여부를 놓고 해지와 갱신 거절 가운데 무엇을 주된 길로 삼을지를 정합니다. 마지막으로 그 집을 실제로 누가 운영하는지, 세입자가 그 주소로 사업자등록이나 숙박 관련 등록을 했는지를 확인합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 통지를 보내기 전에 증거부터 고정합니다. 게시물은 주소와 날짜가 보이게 저장하고, 내부 사진과 대조해 같은 집임을 정리합니다. 통지는 전대와 용도 위반을 함께 적고, 사안에 따라 기한을 정한 시정 요구를 앞세웁니다. 갱신 거절 통지 기간 안에 있다면 예비적으로 갱신 거절의 뜻도 담습니다. 소를 내기 전에는 점유이전금지가처분으로 점유를 묶고, 독립해서 점유하는 전차인이나 운영업체가 있으면 함께 피고로 삼습니다. 청구는 인도와 해지 뒤의 차임 상당액, 약정 위약금, 공과금으로 구성하고, 숙박 매출 자체를 손해로 청구할 수 있는 사건인지는 계약서를 보고 따로 판단해 말씀드립니다. 구청의 시정명령이 나온 사건은 세입자에 대한 시정 요구와 소 제기 사실을 구청에 알려 이행강제금 단계로 넘어가지 않도록 함께 대응합니다. 판결 뒤에는 인도 집행과 보증금 정산, 영업 신고와 사업자등록의 정리까지 확인합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 결과는 준비한 자료와 계약서 문구에서 갈렸습니다. 예약 사이트의 한글 안내 화면을 낸 임대인은 예약자 명단을 낸 세입자에게 졌고, 기한을 정해 시정을 요구한 뒤 그 뒤의 예약 기록을 낸 임대인은 위약금까지 공제받았습니다. 계약서 제목이 생활숙박시설 계약서였던 임대인은 새 임차인에게 위약금을 물고도 호실을 돌려받지 못했습니다. 저희는 첫 상담에서 유리한 자료와 불리한 자료를 함께 놓고, 해지가 어려운 계약이라면 그렇게 말씀드립니다. 세입자와 합의로 끝낼 수 있는 사건이라면 합의서와 제소전화해로 마무리하는 길을 안내해 드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

내 집이 숙박업소로 쓰이고 있다는 사실을 알게 되면 화부터 나지만, 법원이 묻는 것은 계약서에 무엇이 적혀 있고 임대인이 무엇을 언제 알았으며 그것을 무엇으로 보여 줄 수 있느냐입니다. 주거용으로 빌려준 집이라면 임대인에게 해지할 권리가 있고, 그 권리는 증거와 통지의 순서를 지킬 때 판결과 집행으로 이어집니다.

임대차계약서와 건축물대장, 숙박 플랫폼 게시물과 후기 화면, 관리사무소나 구청에서 받은 연락, 세입자와 주고받은 문자를 모아 두시기 바랍니다. 세입자에게 먼저 따지기 전에, 월세를 아무 말 없이 받기 전에 상담을 받으시는 편이 좋습니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.