공동 소유 건물을 형이 마음대로 임대했다면 — 과반수 지분 임대의 효력, 차임 상당 부당이득이 인정된 판결과 부정된 판결

아버지가 남긴 상가를 삼 형제가 상속했는데 큰형이 세입자를 들이고 월세와 보증금을 혼자 받아 왔다는 상담, 남매가 반씩 산 다가구주택을 오빠가 상의 없이 세놓았다는 상담을 자주 받습니다. 질문은 둘입니다. 그 임대차가 유효한지, 내 몫의 월세를 받을 수 있는지입니다. 결론부터 말씀드리면, 임대한 공유자의 지분이 과반수이면 임대는 유효해서 세입자를 내보낼 수 없지만 그 공유자에게 내 지분만큼의 차임 상당액을 청구할 수 있고, 지분이 절반 이하이면 그 임대차는 나에게 주장할 수 없습니다. 공유물의 관리행위란, 민법 제265조에 따라 공유자의 지분의 과반수로써 결정하는 사항을 말하고, 공유물을 다른 사람에게 임대하거나 그 임대차를 해지하는 일이 여기에 해당합니다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결). 실무에서 결론이 갈리는 지점은 셋입니다. 상대의 지분이 과반수인지, 돈을 임대한 공유자에게 구할지 세입자에게 구할지, 받은 월세에서 무엇을 빼 주어야 하는지입니다. 아래에서는 과반수 지분권자가 한 임대와 절반 이하 지분권자가 한 임대의 차이, 세입자에 대한 인도와 금전 청구가 인정된 판결과 부정된 판결, 부당이득의 범위와 보증금, 공제 항변, 10년 시효와 이자, 증거 확보, 공유 상가의 해지와 갱신거절, 횡령 고소의 한계, 보전과 집행, 관계를 끝내는 방법, 선임 실익이 없는 경우까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 형이 혼자 맺은 임대차는 유효한가요 — 형의 지분이 과반수이면 유효합니다. 민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항을 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다고 정하고, 대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결은 과반수 지분권자에게서 사용을 허락받은 제3자의 점유가 적법하다고 했습니다. 정확히 절반은 과반수가 아닙니다. 서울중앙지방법원 2018. 11. 30. 선고 2017가단5128377 판결은 2분의 1 지분권자가 혼자 맺은 임대차가 나머지 공유자에게는 무효라고 했습니다.

2. 돈은 누구에게 얼마를 청구하나요 — 월세를 받은 공유자에게 내 지분 비율만큼 청구합니다. 서울남부지방법원 2018. 11. 29. 선고 2016가단219062 판결은 과반수 지분권자인 어머니가 자녀 세 명에게 각 12,445,421원을 지급하라고 했습니다. 보증금 자체의 지분 상당액은 청구할 수 없습니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2018다261889 판결).

3. 몇 년 치까지 받을 수 있나요 — 소를 낸 날부터 거꾸로 10년입니다. 민법 제162조 제1항은 채권이 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다고 정합니다. 의정부지방법원 남양주지원 2024. 11. 13. 선고 2022가단38080 판결은 소 제기일부터 10년을 역산한 날 이후의 차임 상당액 30,332,239원을 인정했습니다.

출발점 — 임대는 관리행위이고 정확히 절반은 과반수가 아닙니다

이 분쟁의 첫 작업은 등기부를 놓고 상대 편의 지분을 더해 보는 일입니다. 과반수 지분권자는 다른 공유자와 미리 협의하지 않았더라도 관리에 관한 사항을 단독으로 정할 수 있습니다(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결). 반대로 2분의 1 지분권자는 과반수 지분권자가 아닙니다. 수원지방법원 2020. 8. 20. 선고 2019나56364 판결은 6분의 3 지분을 가진 공유자를 소수지분권자로 보았습니다.

과반수는 한 사람의 지분으로만 따지지 않습니다. 서울서부지방법원 2017. 12. 19. 선고 2016나3069 판결에서는 공유자 열 명의 확인서와 두 명의 승낙으로 195.1분의 99.7 지분의 뜻이 확인되어, 그들의 허락을 받은 점유자에 대한 인도와 부당이득 청구가 기각됐습니다. 서울남부지방법원 2020. 11. 25. 선고 2020가단244461 판결의 원고는 자기 지분이 10분의 3이었지만 다른 공유자 두 사람에게서 임대차에 관한 권한을 위임받아 과반수를 채웠습니다. 반면 서울중앙지방법원 2023. 2. 15. 선고 2021가단5208522 판결에서 임차인은 4분의 1 지분권자가 다른 형제 두 사람의 동의를 받아 대표로 계약했다고 주장했지만 증거가 부족해 받아들여지지 않았습니다.

상속 사건에서는 지분이 뒤늦게 정해지기도 합니다. 서울남부지방법원 2016가단219062 판결에서 어머니는 상속재산분할심판으로 100000분의 55508 지분을 갖게 됐고, 법원은 어머니가 상속개시 때로 소급해 과반수 지분의 공유자가 됐다고 보았습니다. 상속재산분할이 끝나지 않은 건물이라면 법정상속분으로 계산한 지분과 분할 뒤의 지분이 달라질 수 있다는 점까지 보고 방향을 정해야 합니다.

과반수 지분권자가 세놓았다면 — 세입자는 그대로 두고 임대한 공유자에게 청구합니다

형의 지분이 과반수이거나 형이 과반수의 동의를 모았다면, 세입자를 내보내거나 세입자에게 돈을 청구하는 길은 막혀 있습니다. 대법원 2002다9738 판결은 과반수 지분권자가 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용하기로 정하는 것은 적법한 관리방법이고, 그에게서 사용을 허락받은 제3자의 점유는 소수지분권자에 대해서도 부당이득이 되지 않는다고 했습니다. 다만 과반수 지분권자 자신은 그 부분을 전혀 쓰지 못하는 소수지분권자에게 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 반환해야 합니다(민법 제741조).

의정부지방법원 남양주지원 2022가단38080 판결이 이 구조를 날짜로 보여 줍니다. 토지의 3분의 1 지분권자가 그 땅 위의 주택 소유자 아홉 명에게 차임 상당액을 청구했는데, 소송 도중 9분의 6 지분을 가진 다른 공유자가 2023. 8. 1. 그들에게 땅을 연 60만 원에 임대했습니다. 법원은 임대 전날까지의 차임 상당액만 인정하고 그 뒤의 청구는 기각했고, 항소(의정부지방법원 2024나226703)도 기각됐습니다. 의정부지방법원 2023. 8. 24. 선고 2023가단2671 판결도 경매로 3분의 1 지분을 산 사람이 나머지 3분의 2 지분권자들의 허락을 받은 점유자에게 낸 인도와 차임 청구를 모두 기각했습니다.

월세가 시세보다 싸다는 사정도 세입자에 대한 청구 근거가 되지 못합니다. 창원지방법원 2023. 2. 10. 선고 2022가단127422 판결에서 3분의 2 지분을 가진 남동생은 자신이 운영하는 회사와 1층 점포의 임대차를 갱신하면서 월세를 330만 원에서 220만 원으로 낮추었습니다. 3분의 1 지분을 가진 누나는 감정된 임료를 기준으로 19,785,920원을 청구했지만, 법원은 과반수 지분권자의 임대가 적법한 이상 임차인은 약정한 차임만 지급하면 된다며 누나 몫의 약정 차임 17,616,000원만 인정했습니다.

누구를 피고로 삼을지도 여기서 정해집니다. 서울남부지방법원 2016가단219062 판결은 과반수 지분권자인 어머니에게만 반환을 명하고, 어머니의 지시로 월세를 받아 관리한 아들에 대한 청구는 기각했습니다. 서울동부지방법원 2024. 11. 27. 선고 2023가단107126, 2023가단167647 판결은 과반수 지분권자 세 사람이 함께 임대했더라도 자기 계좌로 차임을 받은 한 사람만 지분을 넘는 이득을 얻었다고 보았습니다. 제 견해로는 과반수 지분을 가진 사람과 실제로 돈을 쥔 사람이 다를 때에는 두 사람을 모두 피고로 삼고, 누구 계좌로 돈이 들어갔는지를 먼저 밝혀야 합니다. 과반수의 동의를 얻어 건물을 쓰는 공유자라도 동의하지 않은 소수지분권자에 대한 반환의무는 면하지 못합니다(창원지방법원 2025. 10. 23. 선고 2025나11966 판결).

절반 이하 지분으로 세놓았다면 — 세입자를 내보낼 수 있는지는 판결이 갈립니다

형의 지분이 2분의 1 이하라면 그 임대차는 형과 세입자 사이에서만 유효합니다. 그렇다고 세입자를 내보낼 수 있느냐는 2020년을 경계로 하급심의 결론이 달라졌습니다. 그 전에는 인도 청구가 받아들여졌습니다. 서울중앙지방법원 2017가단5128377 판결은 원룸 건물의 2분의 1 지분권자가 방실의 번호키를 바꾸고 혼자 세놓은 사건에서, 다른 2분의 1 지분권자의 청구에 따라 세입자 두 사람에게 방을 인도하라고 명했습니다. 서울동부지방법원 2015. 11. 10. 선고 2015가단8507 판결도 과반수에 조금 못 미치는 지분권자에게서 건물 전체를 보증금 2억 원, 월세 800만 원에 빌린 마트 운영자에게 원고가 구하는 점포 부분을 인도하라고 했습니다.

대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결이 소수지분권자는 공유물을 독점하는 다른 소수지분권자에게 인도를 청구할 수 없고 방해 상태의 제거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있을 뿐이라고 한 뒤로는 세입자에 대한 청구도 막히는 사례가 늘었습니다. 서울서부지방법원 2021. 7. 15. 선고 2020가합38259 판결은 임차인이 임대차계약으로 소수지분권자의 점유할 권리를 이전받았으므로 임대한 공유자에게 인도를 구할 수 없다면 임차인에게도 구할 수 없다며, 원고와 절반씩 건물을 공유하던 전 배우자에게서 1층을 빌린 회사에 대한 퇴거 청구를 기각했습니다. 서울중앙지방법원 2021. 8. 25. 선고 2019가단5300753 판결도 퇴거 청구를 기각하고 원고의 출입을 방해하지 말라는 청구만 받아들였습니다. 공유자가 직접 건물을 차지한 경우의 인도와 방해배제는 쟁점이 따로 많아 여기서는 이 정도로 줄입니다.

길이 모두 닫힌 것은 아닙니다. 서울중앙지방법원 2024. 9. 6. 선고 2024가단5063850 판결은 6분의 1 지분권자에게서 점포를 빌린 임차인에게 6분의 2 지분권자의 청구에 따라 퇴거를 명했습니다. 임대차기간이 끝났고 임대한 공유자도 명도를 요구했으며, 건물의 해체 허가가 의결됐고 공유자 전원이 퇴거를 원한다는 사정이 있어 임차인이 더는 임대인의 지분권에 기댈 수 없다고 본 것입니다(항소심에서 화해권고결정으로 종결). 가장 확실한 방법은 과반수를 확보하는 것입니다. 서울중앙지방법원 2024. 3. 27. 선고 2022나79284 판결은 합계 3분의 2 지분을 가진 공유자들이 건물을 자신들이 쓰기로 정한 뒤 3분의 1 지분권자에게 낸 방 인도 청구를 받아들였고, 예전에 층을 나누어 쓰기로 협의했더라도 과반수 지분권자는 이를 뒤집을 수 있다고 했습니다.

세입자에게 직접 돈을 청구할 수 있는가 — 인정한 판결과 부정한 판결

절반 이하 지분권자에게서 빌린 세입자에게 내 지분만큼의 사용료를 직접 청구할 수 있는지도 하급심이 엇갈립니다. 인정한 쪽은 서울중앙지방법원 2021가단5208522 판결입니다. 네 남매가 4분의 1씩 상속한 땅을 한 사람이 보증금 500만 원, 월 400만 원에 임대했는데, 법원은 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다569 판결을 들어 임차인이 소수지분권자에게 보증금이나 차임을 냈다는 사정만으로 실질적인 이득이 없다고 할 수 없다고 했습니다. 임차인은 다른 공유자의 4분의 1 지분에 대한 임료 상당액 39,385,056원과 점유 종료일까지 월 1,563,660원을 그 채권을 넘겨받은 원고에게 지급해야 했고, 네 사람의 공유인 땅을 한 사람에게서 빌린 이상 선의의 점유자가 아니라는 이유로 과실수취권 주장도 배척됐습니다.

부정한 쪽은 서울동부지방법원 2015가단8507 판결입니다. 법원은 세입자에게 인도는 명하면서도, 세입자는 임대한 공유자에게 임료를 내고 점유한 것이어서 부당한 이득을 얻지 않았다며 월 25만 원의 청구를 기각했고, 임대한 공유자에게 그가 받은 임료의 반환을 구하는 것은 별개의 문제라고 덧붙였습니다.

제 견해로는 주된 상대방은 임대한 공유자로 잡는 편이 안전합니다. 다만 세입자에게 내 지분과 임대에 동의한 적이 없다는 사실을 알리는 일은 필요합니다. 서울동부지방법원 2023가단107126 판결에서 임대를 주도한 공유자는 2분의 1 지분 명의자가 세입자들에게 차임의 절반을 자신에게 보내 달라는 내용증명을 보내 공실이 생겼다며 손해배상을 청구했지만, 법원은 일방적인 관리행위에 대응한 행동이 위법하다고 단정하기 어렵다며 기각했습니다.

얼마를 받는가 — 실제로 받은 월세인가, 감정한 임료인가

상대가 건물을 실제로 세놓았다면 기준은 감정가가 아니라 상대가 받은 월세가 되는 경우가 많습니다. 서울서부지방법원 2025. 9. 18. 선고 2024나44461 판결의 1심(서울서부지방법원 2022가소2329)은 공시송달로 진행되어 감정 임료가 산정됐지만, 항소심은 약정 차임이 실제 차임과 현격한 차이가 없는 한 약정 차임에 의해야 하고 부당이득에서 이득이란 실질적인 이익을 뜻한다며 피고가 받은 월세를 기준으로 다시 계산했습니다. 세를 놓지 못한 기간에 대한 청구는 받아들여지지 않았고, 실제로 받은 차임의 증명책임은 청구하는 쪽에 있다고 했습니다. 14,914,910원과 매년 2,428,340원을 구한 청구는 7,293,385원으로 줄었습니다.

상대가 직접 쓰는 부분과 세놓은 부분이 섞여 있으면 기준도 나뉩니다. 창원지방법원 마산지원 2025. 5. 27. 선고 2023가단2483 판결은 공동상속인 한 사람이 살던 1층과 그 부지는 감정한 임료로, 세를 준 2층은 임대 기간 동안 실제로 받은 월 15만 원으로 계산했습니다.

받은 돈이 얼마인지는 대개 다툼이 됩니다. 창원지방법원 마산지원 판결의 피고는 자기 명의 은행 계좌 하나의 거래내역을 내면서 받은 월세가 675만 원뿐이라고 주장했지만, 법원은 다른 계좌나 현금으로 받았을 가능성을 배제할 수 없고 보증금을 돌려준 경과에 비추어 연체도 없었다며 89개월분 1,335만 원을 인정했습니다. 서울동부지방법원 2023가단107126 판결은 받지 못했다는 월세도 임대차가 끝날 때 보증금에서 뺄 수 있었다면 받은 것으로 보았습니다. 계약서에 적힌 월세와 기간, 보증금의 반환 내역 세 가지가 확보되면 통장 내역이 없어도 수령액을 세울 수 있습니다.

보증금은 나누어 달라고 할 수 없습니다 — 이자 상당액과 반환 뒤의 구상

형이 받은 보증금의 내 지분만큼을 달라는 청구는 받아들여지지 않습니다. 대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결과 대법원 2018다261889 판결은 공유자가 다른 공유자의 동의 없이 부동산을 임대하고 보증금을 받았더라도 반환이나 배상의 범위는 차임 상당액이고, 보증금 자체에 대한 지분 비율 상당액은 구할 수 없다고 했습니다. 서울중앙지방법원 2017가단5128377 판결은 보증금 합계 1,750만 원의 절반을 달라는 청구를, 보증금은 혼자 계약한 공유자가 세입자에게 돌려줄 돈이라는 이유로 배척했습니다. 과반수 지분권자라도 같습니다. 수원지방법원 성남지원 2024. 9. 10. 선고 2021가합412768 판결은 56분의 38.25 지분을 가진 아들이 어머니가 받아 둔 상가 네 곳의 보증금 3억 3,000만 원을 넘겨 달라고 한 청구에 대해, 관리행위를 근거로 보증금 자체의 인도를 구할 권원은 없다고 했습니다.

보증금에서 생기는 이익은 이론상 청구할 수 있습니다. 대법원 1995. 7. 14. 선고 94다15318 판결은 보증금이 있는 임대차라면 보증금의 이자 상당액이 차임에 보태어진다고 했습니다. 그러나 실제 인정은 까다롭습니다. 서울동부지방법원 2023가단107126 판결은 받은 보증금의 상당 부분이 세금과 비용, 대출 상환에 쓰였다는 점을 들어 임대한 공유자가 보증금을 실질적으로 보유하면서 금융이익을 얻었다고 보기 부족하다고 했습니다.

보증금은 오히려 내가 돈을 내야 하는 방향으로 돌아오기도 합니다. 창원지방법원 마산지원 2023가단2483 판결의 피고는 피상속인이 생전에 받은 2층 보증금 3,000만 원을 자기 돈으로 세입자에게 돌려주었습니다. 법원은 임대인의 지위를 함께 승계한 공동임대인들의 보증금 반환채무가 불가분채무라는 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결을 들어, 원고들이 각자 상속분에 해당하는 375만 원을 구상해 주어야 한다고 보고 그만큼을 상계했습니다. 형이 나 몰래 맺은 임대차의 보증금이라면 사정이 다릅니다. 대전지방법원 2021. 9. 15. 선고 2020나1927, 2020나2074 판결은 무단으로 임대하고 받은 보증금에 관해서는 다른 공유자에게 수익이 없으므로, 나중에 그 공유자가 세입자에게 보증금을 돌려주게 되면 임대한 공유자에게 전액을 구상할 수 있을 것이라고 했습니다.

상대가 꺼내는 공제 항변 — 인정된 항목과 배척된 항목

이 소송의 금액은 청구액보다 공제액에서 정해집니다. 민법 제266조 제1항은 공유자가 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다고 정하고, 대법원 1995. 5. 12. 선고 94다25551 판결은 수익자가 이득을 얻기 위해 지출한 비용은 반환할 이득의 범위에서 공제해야 한다고 했습니다. 지방세기본법 제44조는 공유물에 관계되는 지방세를 공유자가 연대하여 납부하도록 정하므로, 한 사람이 낸 재산세는 다른 공유자에게 지분만큼 구상할 수 있습니다(대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결). 판결에서 인정된 항목은 다음과 같았습니다.

• 재산세 — 서울남부지방법원 2016가단219062 판결 11,948,260원, 서울동부지방법원 2023가단107126 판결 84,074,770원, 창원지방법원 마산지원 2023가단2483 판결 1,585,220원

• 상속재산분할에 따른 소유권이전등기비용 79,273,170원 — 서울남부지방법원 2016가단219062 판결

• 중개수수료, 화재보험료, 정화조 청소비, 상가 수리비 — 서울중앙지방법원 2017가단5128377 판결, 서울동부지방법원 2023가단107126 판결

• 샷시 교체와 도시가스 설치공사비 10,005,000원 — 창원지방법원 마산지원 2023가단2483 판결

• 건물을 담보로 한 대출금의 이자와 임대수익으로 갚은 원금 — 서울동부지방법원 2023가단107126 판결

• 세무대리 보수 20,774,600원 — 의정부지방법원 2023. 5. 25. 선고 2021가합51294, 2021가합51300 판결

배척된 항목도 분명합니다. 서울동부지방법원 2023가단107126 판결은 건물을 관리한 수고에 대한 인건비, 세입자에게서 받은 관리비를 넘겨 지출했다는 일반관리비, 자신이 살려고 3층을 고친 보수비 19,089,880원을 공제하지 않았고, 서울중앙지방법원 2017가단5128377 판결은 세입자에게 주었다는 이사비를 인정하지 않았습니다. 대출 이자는 그 대출이 건물과 관련된 채무이고 임대수익에서 갚은 것일 때 공제됩니다. 항소심(서울고등법원 2025. 11. 5. 선고 2024나2064902, 2024나2064919)은 그 대출금이 피상속인의 채무 변제와 건물 공사비에 쓰였다는 점을 들어 공제를 유지했습니다.

이 사건의 숫자를 따라가 보면 공제의 무게가 보입니다. 원고 두 사람은 임대수익으로 각 139,293,555원을 청구했습니다. 법원이 인정한 임대수익 가운데 원고 한 사람의 지분에 해당하는 금액은 102,718,181원이었는데, 이미 받은 3,665만 원과 재산세, 경비, 대출 이자와 상환액 등을 빼자 1심 인용액은 각 16,228,682원이 됐고, 항소심에서 상대가 자기 돈으로 돌려준 보증금과 소득세 일부 등이 더 공제되어 각 6,322,638원으로 줄었습니다. 상대가 직접 들어와 산 3층에 대한 각 15,874,635원은 따로 인정됐지만, 본소 소송비용의 80퍼센트는 원고들이 부담했습니다. 소를 내기 전에 상대가 낸 세금과 수리비, 대출 상환액을 먼저 계산해 보아야 합니다.

10년 시효와 이자 — 그리고 그동안 가만히 있었다는 항변

청구할 수 있는 기간은 10년이고, 오래 참은 만큼 잃습니다. 의정부지방법원 남양주지원 2022가단38080 판결과 창원지방법원 마산지원 2023가단2483 판결은 모두 소 제기일부터 10년을 거꾸로 센 날을 기산점으로 삼았습니다. 창원지방법원 마산지원 판결은 시효가 완성된 예전의 부당이득채권으로 상대의 구상금과 다시 상계하겠다는 원고들의 재항변도 받아들이지 않았습니다.

이자는 상대가 악의의 수익자일 때 붙습니다. 민법 제748조 제2항은 악의의 수익자가 받은 이익에 이자를 붙여 반환해야 한다고 정합니다. 의정부지방법원 2021가합51294 판결은 4분의 1 지분권자가 자기 계좌로 상가 차임을 받기 시작할 때부터 지분을 넘는 부분을 보유할 법률상 원인이 없음을 알고 있었다는 점에 다툼이 없다며 연 5퍼센트의 법정이자를 붙였습니다. 반면 서울동부지방법원 2023가단107126 판결은 상속재산분할심판이 확정될 때까지 지분관계가 정해지지 않았고 그 뒤에는 수익과 비용의 정리가 필요했다는 이유로 악의를 인정하지 않았습니다. 악의란 이익의 보유에 법률상 원인이 없음을 인식하는 것이고, 반환의무의 발생요건에 해당하는 사실을 아는 것만으로는 부족합니다(대법원 2018. 4. 12. 선고 2017다229536 판결).

가장 무거운 항변은 묵시적 합의입니다. 수원지방법원 성남지원 2021가합412768 판결의 아들은 어머니가 상가 임대수익을 혼자 받아 왔다며 소 제기 전 10년 범위의 차임과 보증금 이자 상당액 5억 2,540만여 원을 청구했습니다. 법원은 어머니가 아버지 사망 뒤 그 수익으로 자녀들을 키웠고, 아들은 과반수 지분을 갖게 된 뒤에도 어머니가 정해서 주는 월 50만 원에서 280만 원을 이의 없이 받아 왔으며, 세금과 공사비를 어머니가 부담해 왔다는 점을 들어 어머니가 수익을 단독으로 받고 관리비용도 단독으로 부담하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보았습니다. 청구는 전부 기각됐고 항소(수원고등법원 2024나24957)도 기각됐습니다. 창원지방법원 2025나11966 판결에서는 원고 세 사람 가운데 한 사람이 반환채권을 포기한 사실이 인정되어 그 사람의 청구만 항소심에서 기각됐습니다.

침묵만으로 포기가 되지는 않습니다. 대전지방법원 2020나1927 판결은 오랫동안 차임 상당액을 청구하지 않았다는 사정만으로 포기했다고 볼 수 없다고 했고, 서울중앙지방법원 2017가단5128377 판결은 건물 전체의 임대에 동의하지 않는다는 내용증명을 보낸 사실을 근거로 호실을 나누어 관리하기로 했다는 묵시적 합의 주장을 배척했습니다. 이의는 날짜가 남는 문서로 해 두어야 합니다.

계약서와 통장이 상대 손에 있을 때 — 증거를 여는 방법

계약서도 입금 내역도 없이 상담에 오시는 경우가 대부분이지만, 소송 안에서 열 수 있는 문이 여럿 있습니다. 첫째는 금융거래정보 제출명령입니다. 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 제4조 제1항 제1호는 법원의 제출명령에 따른 거래정보의 제공을 허용합니다. 서울중앙지방법원 2017가단5128377 판결은 은행에 대한 금융정보 제출명령 회신으로 세입자와의 돈 흐름을 확인했고, 의정부지방법원 2021가합51294 판결도 차임 입금계좌에 대한 금융거래정보 제출명령 회신을 증거로 삼아 약 11년간의 차임 741,949,276원을 인정했습니다.

둘째는 문서제출명령입니다. 민사소송법 제344조는 신청자와 문서를 가진 사람 사이의 법률관계에 관하여 작성된 문서의 제출을 거부하지 못하게 하고, 제349조는 당사자가 명령에 따르지 않으면 법원이 그 문서의 기재에 대한 상대방의 주장을 진실한 것으로 인정할 수 있다고 정합니다. 셋째는 세입자에 대한 사실조회입니다(민사소송법 제294조). 세입자는 분쟁의 당사자가 아니어서 보증금과 월세, 입금 계좌를 확인받기에 적합한 상대입니다. 넷째는 임료 감정으로, 상대가 직접 쓰는 부분이나 가족에게 무상으로 내준 부분에 필요합니다.

소송 전에는 건물의 상호와 호실별 입주 현황을 사진으로 남기고, 세입자에게 내용증명을 보내 공유자임을 알리면서 임대 조건의 확인을 요청합니다. 다만 세입자의 확인서 한 장에 기대어서는 안 됩니다. 서울중앙지방법원 2022나79284 판결은 임차인의 확인서만으로는 피고가 다른 방실까지 점유한다는 사실을 인정하기 부족하다고 보았고, 건물 전체를 기준으로 월 140만 원을 구한 청구 가운데 점유와 임대가 확인된 두 방실에 대한 부분만 받아들였습니다.

공유 상가의 해지와 갱신거절 — 혼자 보낸 통지는 효력이 없을 수 있습니다

세입자를 내보내는 통지도 관리행위여서 과반수가 필요합니다. 대법원 2010다37905 판결은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 따라 갱신 거절의 통지를 하는 것은 실질적으로 임대차를 종료시키는 것이어서 지분의 과반수로 결정해야 한다고 했습니다. 수원지방법원 2019나56364 판결은 6분의 2 지분을 가진 임대인의 갱신거절 통지에 과반수의 결정이 없었다는 이유로 임대차가 갱신되어 존속한다고 보아 인도를 명했던 1심(수원지방법원 2017가단532863)을 취소했고, 상고는 심리불속행으로 기각됐습니다(대법원 2020다263321). 대구지방법원 2023. 12. 19. 선고 2023가단128075 판결도 2분의 1 지분을 가진 임대인이 세 기 이상의 차임 연체를 이유로 한 해지를, 나머지 절반을 가진 공유자들의 동의가 없다는 이유로 효력이 없다고 했습니다(항소심에서 화해권고결정으로 종결).

과반수를 갖추면 결론이 달라집니다. 서울남부지방법원 2020가단244461 판결은 10분의 3 지분권자가 다른 공유자 두 사람의 위임을 받아 보낸 갱신거절 통지를 유효하다고 보고 인도와 월 495,000원의 지급을 명했고, 항소(서울남부지방법원 2020나69364)는 기각됐습니다. 한편 서울남부지방법원 2020. 6. 9. 선고 2019가단19737 판결은 2분의 1 지분권자가 혼자 임대인이 되어 맺은 계약에 대해, 과반수의 동의가 없었더라도 계약은 당사자 사이에서 유효하므로 계약상 임대인의 해지 통고는 적법하다고 했습니다. 같은 절반 지분인데 대구지방법원 판결과 결론이 다릅니다. 대구 사건에서는 세입자가 월세를 공유자들에게 절반씩 나누어 내고 있었다는 점이 달랐습니다.

이 법리는 양쪽으로 쓰입니다. 형이 세입자를 내보내고 건물을 혼자 쓰려 할 때 내가 반대하면 절반 지분의 형은 임대차를 끝내기 어렵습니다. 반대로 내가 세입자를 내보내려면 통지 전에 과반수의 동의서나 위임장을 갖추어야 합니다.

횡령으로 고소하면 되지 않느냐는 질문 — 형사의 문은 좁습니다

월세를 독차지한 공유자를 횡령으로 처벌하기는 생각보다 어렵습니다. 횡령죄는 타인의 재물을 보관하는 사람이어야 성립하는데, 대법원 2009. 6. 11. 선고 2009도2461 판결은 과반수 지분을 가진 공유자가 임대수익을 분배하면서 다른 공유자를 제외했더라도 그 지분 상당액을 보관하는 지위에 있었다고 볼 수 없다고 했습니다. 서울북부지방법원 2025. 10. 31. 선고 2023노1895 판결이 최근의 예입니다. 5분의 3 지분을 가진 전 남편이 건물을 관리하면서 9개월 동안 전처의 5분의 2 몫 55,098,900원을 주지 않았다는 사건에서, 1심(서울북부지방법원 2023고단2541)은 징역 6월에 집행유예 2년을 선고했지만 항소심은 무죄를 선고했습니다. 임대차계약의 당사자로서 받은 차임은 우선 그에게 귀속되고, 조정조서가 정한 것은 수익을 지분대로 나누어 줄 민사상 채무일 뿐이라는 이유였습니다. 이 판결은 확정 여부가 확인되지 않습니다.

유죄가 된 사건은 구조가 다릅니다. 대구지방법원 서부지원 2016. 12. 9. 선고 2016고단1592 판결의 피고인은 과반수 지분권자인 가족들에게서 상가 관리를 위임받아, 경매로 11분의 2 지분을 취득한 피해자까지 포함한 공유자들의 대리인으로 임대차계약을 맺고 월세를 받았습니다. 법원은 위탁관계를 인정해 72회에 걸친 36,471,485원의 횡령을 유죄로 보고 징역 8월을 선고했고, 항소심(대구지방법원 2017노12)에서 징역 8월에 집행유예 2년이 됐습니다. 제 견해로는 상대가 자기 이름으로 계약하고 자기 계좌로 받은 사건에서 고소는 압박 수단 이상이 되기 어렵습니다. 내 이름이 임대인란에 함께 적혀 있거나 관리를 맡긴다는 합의가 있었던 사건이라면 검토할 가치가 있습니다.

보전과 집행 — 판결문을 돈으로 바꾸는 순서

상대가 건물 지분을 갖고 있어 집행 걱정이 덜한 편이지만, 순서를 놓치면 지분이 넘어가거나 세입자가 바뀝니다. 저는 다음 순서로 진행합니다.

1. 지분 가압류 — 민사집행법 제276조에 따라 금전채권의 집행을 보전하기 위해 상대의 공유지분을 가압류합니다.

2. 차임채권 가압류 — 상대가 세입자에게서 매달 받을 월세를 가압류해 두면 판결 전에도 돈이 상대에게 흘러가는 것을 멈출 수 있습니다.

3. 점유이전금지가처분 — 세입자에게 인도나 퇴거를 구할 사건에 필요합니다. 서울중앙지방법원 2017가단5128377 판결에서 세입자들은 소송 중에 이사했지만, 원고가 먼저 받아 집행한 점유이전금지가처분(서울중앙지방법원 2017카단810464) 덕분에 여전히 점유자로 취급됐습니다.

4. 장래분 청구 — 민사소송법 제251조에 따라 미리 청구할 필요가 있으면 앞으로의 차임 상당액도 함께 청구합니다. 서울중앙지방법원 2021가단5208522 판결은 점유 종료일까지 월 1,563,660원을 명했습니다. 반면 창원지방법원 2022가단127422 판결은 세입자가 약정 차임을 임의로 내지 않을 사정이 없다며 장래분 청구를 각하했습니다.

5. 예금 압류와 추심 — 판결이나 조정조서를 받으면 민사집행법 제229조의 추심명령으로 상대의 예금과 월세 채권에서 받아 냅니다. 서울북부지방법원 2023노1895 판결에는 전처가 조정을 갈음하는 결정(서울북부지방법원 2021가단103911)을 받은 뒤 전 남편의 예금채권에 압류 및 추심명령(2021타채133242, 2022타채110697)을 받아 19,947,936원과 6,904,292원을 추심한 경과가 적혀 있습니다.

6. 지분 경매 — 마지막 수단은 상대 지분에 대한 강제경매입니다. 민사집행법 제140조는 다른 공유자가 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 수 있게 하므로, 그 지분을 사들여 과반수를 확보하는 길도 열립니다.

집행 단계에서 흔히 놓치는 것이 내 쪽의 정산입니다. 서울중앙지방법원 2017가단5128377 판결의 원고는 상대에게서 16,567,190원을 받을 권리가 있었지만 자신이 다른 호실에서 받은 월세와 직접 쓴 창고의 사용이익 가운데 상대 몫 10,813,250원을 빼야 했고, 인정된 부당이득금은 5,753,940원이었습니다.

관계를 끝내는 방법 — 공유물분할과 차임 합의

과거분을 받아도 공유가 계속되면 같은 다툼이 되풀이되므로, 정산 소송은 관계를 정리하는 절차와 함께 설계해야 합니다. 민법 제268조는 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 정하고, 제269조는 협의가 되지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있으며 현물로 나눌 수 없거나 가액이 현저히 줄 염려가 있으면 경매를 명할 수 있다고 정합니다. 대전지방법원 2020나1927, 2020나2074 판결이 두 절차가 한 사건에서 만난 예입니다. 2분의 1 지분권자가 경매분할을 청구하자 상대방은 반소로 그가 약 10년 동안 혼자 받은 차임 4,560만 원의 절반을 청구했고, 항소심은 경매분할을 유지하면서 2,280만 원의 지급을 명했습니다.

상속으로 생긴 공유라면 상속재산분할이 먼저입니다. 서울남부지방법원 2016가단219062 판결과 창원지방법원 마산지원 2023가단2483 판결은 모두 상속재산분할 절차에서 지분이 정해진 뒤 그 지분대로 차임을 정산한 사건입니다. 심판이 진행되는 동안에는 가사소송법 제62조의 사전처분으로 재산의 보존을 위한 처분을 구하는 방법이 있습니다. 분할까지 가지 않고 끝나는 사건도 있습니다. 수원지방법원 성남지원 2021가합412768 판결의 모자는 소송 전에 차임을 지분 비율대로 받기로 합의했고, 대전 사건의 당사자들은 공동임대인으로 임대차를 갱신하면서 세입자가 월세를 두 사람에게 15만 원씩 나누어 보내도록 정했습니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

이 소송은 임료 감정비와 인지대가 먼저 들어가고 공제 항변으로 금액이 깎이므로, 받을 돈이 작으면 맡지 않는 편이 의뢰인에게 이익입니다. 첫째, 내 지분에 해당하는 월세가 몇만 원대인 사건입니다. 서울중앙지방법원 2022나79284 판결에서 세놓은 방 하나의 월세 25만 원 가운데 공유자 한 사람이 받은 돈은 월 40,000원에서 83,333원이었고, 창원지방법원 마산지원 2023가단2483 판결에서 56분의 7 지분권자가 2층 월세 89개월분에서 받은 돈은 1,668,750원이었습니다. 둘째, 상대가 세금과 대출 이자, 수리비를 도맡아 낸 사건입니다. 서울고등법원 2024나2064902 판결처럼 1억 원대 청구가 수백만 원이 될 수 있습니다. 셋째, 부모가 임대수익으로 생활하는 것을 형제들이 오랫동안 받아들여 온 사건입니다. 넷째, 과반수 지분권자가 적법하게 세놓은 세입자를 내보내는 것이 목적인 사건, 다섯째, 형사 고소만으로 해결하려는 사건입니다.

선임을 검토할 사건은 내 지분에 해당하는 월세가 수십만 원을 넘고 정산받지 못한 기간이 여러 해이며, 예상되는 공제액을 빼고도 수천만 원이 남는 사건입니다. 상대가 계약서와 계좌를 내놓지 않는 사건, 절반 지분으로 맺은 임대차의 세입자와 다투어야 하는 사건, 상가의 해지나 갱신거절이 걸린 사건, 상속재산분할이나 공유물분할을 함께 진행해야 하는 사건은 금액과 무관하게 초기에 상담을 받으시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

형 지분이 정확히 50퍼센트인데 형이 혼자 맺은 임대차계약은 무효인가요

형과 세입자 사이에서는 유효하고, 나에게는 주장할 수 없습니다. 서울남부지방법원 2020. 6. 9. 선고 2019가단19737 판결은 과반수의 동의를 받지 못한 임대차도 당사자 사이에서는 유효하게 성립하고 다만 나머지 공유자에게 임대행위를 주장할 수 없을 뿐이라고 했습니다.

세입자가 낸 보증금 중 내 지분만큼을 형에게 달라고 할 수 있나요

없습니다. 대법원 2021. 4. 29. 선고 2018다261889 판결은 무단 임대로 인한 반환 범위가 차임 상당액이고 보증금 자체의 지분 비율 상당액은 구할 수 없다고 했습니다. 다만 나중에 내가 세입자에게 보증금을 돌려주게 되면 형에게 구상할 수 있습니다(대전지방법원 2021. 9. 15. 선고 2020나1927 판결).

형이 자기 회사에 시세보다 싸게 세를 줬는데 차액을 받을 수 있나요

세입자인 회사에는 청구하기 어렵습니다. 창원지방법원 2023. 2. 10. 선고 2022가단127422 판결은 과반수 지분권자의 임대가 적법한 이상 임차인은 약정 차임만 지급하면 된다고 했습니다. 제 견해로는 이런 경우 과반수 지분권자인 형을 상대로 내 지분에 상응하는 임료 상당액을 청구하는 구성을 검토해야 하고, 약정 차임이 시세와 현격히 차이 난다는 점을 감정으로 증명해야 합니다.

공동명의 건물 재산세와 수리비를 형이 다 냈다며 깎자고 하는데 맞나요

지분만큼은 깎입니다. 민법 제266조 제1항은 공유자가 지분의 비율로 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다고 정합니다. 창원지방법원 마산지원 2025. 5. 27. 선고 2023가단2483 판결은 재산세와 샷시 교체비, 도시가스 공사비 가운데 원고들의 지분에 해당하는 금액을 상계했습니다. 형 자신을 위한 공사비나 관리 수고비는 공제되지 않습니다.

20년 넘게 형이 월세를 받아 왔는데 전부 청구할 수 있나요

소를 낸 날부터 거꾸로 10년분만 가능합니다. 민법 제162조 제1항의 소멸시효 때문입니다. 의정부지방법원 남양주지원 2024. 11. 13. 선고 2022가단38080 판결도 소 제기일부터 10년을 역산한 날 이후만 인정했습니다.

세입자에게 월세의 절반을 나에게 보내라고 통지해도 되나요

통지 자체는 가능하지만 효과는 상대의 지분에 따라 다릅니다. 서울동부지방법원 2024. 11. 27. 선고 2023가단107126 판결은 2분의 1 지분 명의자가 세입자들에게 차임의 절반을 요구하는 내용증명을 보낸 행위가 위법하다고 단정하기 어렵다고 했습니다. 그러나 임대한 공유자가 과반수 지분권자라면 세입자는 약정대로 그에게 내면 되고 나에게 따로 낼 의무가 없습니다.

지분을 경매나 매매로 산 사람도 예전 월세를 청구할 수 있나요

지분을 취득한 뒤의 것만 청구할 수 있고, 그 전의 것은 종전 지분권자에게서 채권을 양도받아야 합니다. 서울서부지방법원 2025. 9. 18. 선고 2024나44461 판결과 서울중앙지방법원 2023. 2. 15. 선고 2021가단5208522 판결의 원고는 모두 종전 공유자의 부당이득반환채권을 양수하고 통지를 마친 뒤 그 기간까지 청구했습니다.

어머니가 사시는 층에 대해서도 사용료를 청구할 수 있나요

받아들여지기 어렵습니다. 서울고등법원 2025. 11. 5. 선고 2024나2064902 판결은 피상속인의 배우자가 상속 전부터 살던 층에 계속 거주한 데 대해 공유자들 사이에 무상 사용의 묵시적 합의가 있었다고 보았고, 소를 냈다는 사정만으로 그 합의가 끝났다고 볼 수 없다고 했습니다. 같은 판결은 다른 공유자가 리모델링 뒤 들어와 산 부분에 대해서는 차임 상당액의 반환을 명했습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결, 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결, 2009. 6. 25. 선고 2009다22235 판결 — 과반수 지분권자의 관리권과 그로부터 사용을 허락받은 제3자

• 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결, 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결 — 임대와 해지, 갱신거절은 관리행위, 소수지분권자의 인도 청구

• 대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결, 2021. 4. 29. 선고 2018다261889 판결, 1995. 7. 14. 선고 94다15318 판결, 2010. 5. 27. 선고 2010다569 판결 — 무단 임대의 반환 범위와 보증금, 임차인의 부당이득

• 대법원 1995. 5. 12. 선고 94다25551 판결, 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결, 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결, 2018. 4. 12. 선고 2017다229536 판결, 2009. 6. 11. 선고 2009도2461 판결 — 비용 공제, 재산세 구상, 보증금 불가분채무, 악의의 수익자, 횡령죄의 보관자 지위

• 의정부지방법원 남양주지원 2024. 11. 13. 선고 2022가단38080 판결(항소심 의정부지방법원 2024나226703 항소기각), 의정부지방법원 2023. 8. 24. 선고 2023가단2671 판결(확정 여부 미확인) — 과반수 지분권자의 허락을 받은 점유자에 대한 청구

• 창원지방법원 2023. 2. 10. 선고 2022가단127422 판결, 서울남부지방법원 2018. 11. 29. 선고 2016가단219062 판결, 서울서부지방법원 2017. 12. 19. 선고 2016나3069 판결(1심 서울서부지방법원 2015가소42237, 상고심 대법원 2018다10364 상고기각) — 과반수 지분권자의 임대와 반환의무자

• 서울중앙지방법원 2018. 11. 30. 선고 2017가단5128377 판결(관련 서울중앙지방법원 2017카단810464, 2015가단5330107), 서울동부지방법원 2015. 11. 10. 선고 2015가단8507 판결(항소 서울동부지방법원 2015나7055 취하) — 절반 이하 지분권자의 임대와 세입자에 대한 인도

• 서울서부지방법원 2021. 7. 15. 선고 2020가합38259 판결, 서울중앙지방법원 2021. 8. 25. 선고 2019가단5300753 판결, 서울중앙지방법원 2024. 9. 6. 선고 2024가단5063850 판결(항소심 서울중앙지방법원 2024나61201 화해권고결정), 서울중앙지방법원 2024. 3. 27. 선고 2022나79284 판결(1심 서울중앙지방법원 2022가단30332, 상고심 대법원 2024다236136 심리불속행기각) — 전원합의체 판결 뒤의 퇴거와 인도

• 서울중앙지방법원 2023. 2. 15. 선고 2021가단5208522 판결 — 세입자에 대한 부당이득 인용

• 서울서부지방법원 2025. 9. 18. 선고 2024나44461 판결(1심 서울서부지방법원 2022가소2329, 확정 여부 미확인), 창원지방법원 마산지원 2025. 5. 27. 선고 2023가단2483 판결과 항소심 창원지방법원 2025. 10. 23. 선고 2025나11966 판결(확정 여부 미확인) — 실제 차임과 감정 임료, 상계, 포기

• 서울동부지방법원 2024. 11. 27. 선고 2023가단107126, 2023가단167647 판결과 항소심 서울고등법원 2025. 11. 5. 선고 2024나2064902, 2024나2064919 판결 — 공제 항목, 악의의 수익자, 보증금, 무상 거주의 묵시적 합의

• 수원지방법원 성남지원 2024. 9. 10. 선고 2021가합412768 판결(항소심 수원고등법원 2024나24957 항소기각), 의정부지방법원 2023. 5. 25. 선고 2021가합51294, 2021가합51300 판결 — 묵시적 합의, 법정이자

• 수원지방법원 2020. 8. 20. 선고 2019나56364 판결(1심 수원지방법원 2017가단532863, 상고심 대법원 2020다263321), 대구지방법원 2023. 12. 19. 선고 2023가단128075 판결(항소심 대구지방법원 2024나300868 화해권고결정), 서울남부지방법원 2020. 11. 25. 선고 2020가단244461 판결(항소심 서울남부지방법원 2020나69364 항소기각), 서울남부지방법원 2020. 6. 9. 선고 2019가단19737 판결 — 공유 상가의 해지와 갱신거절

• 대전지방법원 2021. 9. 15. 선고 2020나1927, 2020나2074 판결(1심 대전지방법원 논산지원 2019가단398) — 경매분할과 차임 정산

• 서울북부지방법원 2025. 10. 31. 선고 2023노1895 판결(1심 서울북부지방법원 2023고단2541, 관련 서울북부지방법원 2021가단103911, 확정 여부 미확인), 대구지방법원 서부지원 2016. 12. 9. 선고 2016고단1592 판결(항소심 대구지방법원 2017노12, 상고심 대법원 2017도4522) — 횡령 무죄와 유죄

• 법령 — 민법 제162조, 제265조, 제266조, 제268조, 제269조, 제741조, 제748조 / 민사소송법 제251조, 제294조, 제344조, 제349조 / 민사집행법 제140조, 제229조, 제276조 / 상가건물 임대차보호법 제10조 / 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 제4조 / 지방세기본법 제44조 / 가사소송법 제62조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

공유 건물의 임대 분쟁은 법리가 단순해 보이지만 결과는 숫자에서 갈립니다. 상대의 지분이 과반수인지, 월세가 누구 계좌로 얼마나 들어갔는지, 상대가 낸 세금과 수리비가 얼마인지를 먼저 세워야 청구액과 피고가 정해집니다. 그래서 소장을 쓰기 전에 받을 돈과 깎일 돈을 한 장의 표로 만드는 일부터 합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 등기사항증명서로 공유자 전원의 지분과 취득 시기, 취득 원인을 확인하고, 임대한 사람의 지분에 그를 돕는 공유자의 지분을 더하면 과반수가 되는지를 봅니다. 상속으로 생긴 공유라면 상속재산분할이 끝났는지, 분할 뒤 지분이 법정상속분과 달라질 가능성이 있는지도 함께 봅니다. 다음으로 건물의 호실별 사용 현황을 나눕니다. 세놓은 부분, 상대가 직접 쓰는 부분, 가족에게 무상으로 내준 부분, 비어 있는 부분에 따라 계산 기준이 달라지기 때문입니다. 세 번째로 계약서의 임대인란에 누구 이름이 적혀 있는지, 월세가 누구 계좌로 들어가는지를 묻습니다. 네 번째로 그동안 상대에게서 받은 돈이 있는지, 이의를 제기한 문자나 내용증명이 있는지, 월세를 생활비로 쓰도록 양해한 사정이 있는지를 확인합니다. 마지막으로 재산세 고지서와 대출 내역, 큰 수리 이력을 놓고 공제될 금액을 어림합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 청구 기간을 소 제기일부터 10년 이내로 잡고, 세놓은 부분은 약정 차임으로, 직접 쓰는 부분은 감정 임료로 나누어 청구를 구성합니다. 피고는 차임을 실제로 받은 사람과 과반수 지분권자를 중심으로 정하고, 절반 이하 지분으로 맺은 임대차라면 세입자에 대한 청구를 병합할지를 사건별로 판단합니다. 소장과 함께 금융거래정보 제출명령과 문서제출명령, 세입자에 대한 사실조회를 신청해 수령액을 특정하고, 상대의 공제 항변에는 항목마다 건물을 위한 지출인지 개인을 위한 지출인지, 임대수익에서 나간 돈인지를 따집니다. 지분과 월세 채권에 대한 가압류는 소 제기 전에 검토하고, 세입자에 대한 인도가 필요한 사건에서는 점유이전금지가처분을 먼저 받습니다. 공유물분할이나 상속재산분할이 필요한 사건은 정산 청구와 순서를 맞추어 함께 진행합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 결과를 가른 것은 준비의 범위였습니다. 감정 임료를 기준으로 낸 청구는 항소심에서 실제 월세 기준으로 절반이 됐고, 1억 원대 청구는 공제 항변을 거치며 수백만 원이 됐습니다. 반대로 내용증명 한 통이 묵시적 합의 주장을 막았고, 미리 받아 둔 가처분이 이사한 세입자에 대한 판결을 살렸습니다. 저희는 첫 상담에서 받을 수 있는 금액과 깎일 금액을 함께 계산해 드리고, 금액이 비용에 못 미치는 사건은 그렇게 말씀드립니다. 소송이 맞지 않는 사건에는 차임을 지분대로 나누어 입금받는 합의서와 공동임대 계약서라는 다른 경로를 안내해 드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

가족과 함께 가진 건물에서 월세가 한 사람에게만 들어가고 있다면, 서운함을 따지기 전에 지분과 숫자를 확인해야 합니다. 상대의 지분이 과반수인지에 따라 세입자에게 할 수 있는 일이 달라지고, 상대가 건물에 들인 비용에 따라 받을 돈이 달라집니다. 청구할 수 있는 기간은 하루씩 줄어듭니다.

등기사항증명서, 임대차계약서나 세입자의 상호와 연락처, 상대에게서 받은 돈의 입금 내역, 이의를 제기한 문자와 내용증명, 재산세 고지서를 모아 두시기 바랍니다. 계약서와 통장이 상대에게 있더라도 소송 안에서 확인할 방법이 있습니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.