구두로 시킨 추가 공사비를 안 준다면 — 현장소장의 지시도 통할까, 정산서와 감정에서 갈린 인정 판결과 부정 판결

"현장에서 이것도 해 달라, 저것도 바꿔 달라고 해서 다 해 줬는데, 공사가 끝나니 계약서에 없는 돈은 못 준다고 합니다." 시공업체 대표님들께 가장 자주 듣는 하소연입니다. 반대로 건축주 쪽에서는 "부탁한 적도 없는 공사를 해 놓고 몇천만 원을 더 달라고 한다"는 상담이 들어옵니다. 결론부터 말씀드리면, 서면이 없어도 추가공사대금은 받을 수 있지만, 수급인이 당초 계약에 없는 공사였다는 점과 도급인이 그 공사와 대금에 동의했다는 점을 함께 증명해야 하고, 그 증명은 공사가 끝난 뒤가 아니라 공사 중에 남긴 기록으로 이루어집니다. 추가공사대금이란, 민법 제664조의 도급계약에서 당초 약정한 공사 범위 밖의 공사를 도급인의 지시나 합의에 따라 시공한 경우 원래 공사대금과 별도로 청구하는 보수를 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 넷입니다. 누가 지시했는지, 그 사람에게 권한이 있었는지, 공사 뒤에 어떤 문서에 서명했는지, 금액을 감정으로 증명했는지입니다. 아래에서는 서면 없이도 인정된 판결과 같은 현장에서 부정된 판결, 현장소장과 실행소장의 권한, 정산서·지불각서·확약서의 효과, 감정과 표준품셈, 하도급법의 확인요청, 공공공사의 서면 승인 조항, 지연이자와 3년 시효, 하자 상계와 집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 계약서에 없는 공사를 말로 시켰다면 대금을 받을 수 있나요 — 받을 수 있습니다. 다만 당초 계약에 없던 공사였다는 점과 그에 관한 합의가 있었다는 점이 전제되어야 합니다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결). 광주지방법원 순천지원 2023. 7. 20. 선고 2021가합12231 판결은 도급인이 인정한 다른 추가공사에도 지시 서면이 없었다는 점을 들어, 서면이 없다는 이유만으로 휀스 공사의 지시를 부정할 수 없다고 보았습니다.

2. 현장소장이 시켰고 정산서에 도장까지 찍어 줬다면 충분한가요 — 그렇지 않을 수 있습니다. 부산고등법원 창원재판부 2022. 9. 29. 선고 2021나11360 판결은 현장소장 명의의 181,300,000원 정산합의는 권한 밖이라 효력이 없다고 보았고, 대신 회사가 증빙을 검토한 뒤 보낸 공문에 따라 111,000,000원만 인정했습니다.

3. 금액은 무엇으로 정해지나요 — 대부분 법원 감정으로 정해집니다. 감정 결과는 감정 방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중됩니다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결). 대구지방법원 2021. 7. 16. 선고 2020가합202313 판결의 수급인은 감정을 신청하지 않겠다고 밝혔다가 추가공사 86,432,786원을 한 푼도 인정받지 못했습니다.

추가공사대금은 '추가'와 '합의' 두 가지를 증명해야 받습니다

추가공사대금 소송의 첫 관문은 법리가 아니라 증명책임의 배분입니다. 총공사대금을 정한 도급계약이라면 도급인은 특별한 사정이 없는 한 당초 공사대금을 넘는 돈을 지급할 의무가 없고, 수급인이 원래 계약 내용에 없는 추가공사를 했을 때 그 공사비를 지급할 여지가 있을 뿐입니다(대법원 2005다63870 판결). 광주지방법원 2021. 9. 30. 선고 2018가합59576 판결이 인용한 대법원 1998. 2. 24. 선고 95다38066, 38073 판결은 사전 합의가 없으면 변경시공으로 공사비가 늘었더라도 그 증가분을 당연히 청구할 수는 없다고 했습니다.

어떤 공사가 원래 계약에 포함된 것인지, 추가공사인지 다툼이 있을 때 법원이 보는 요소는 정해져 있습니다. 대법원 2012. 9. 13. 선고 2010다70223, 70230 판결이 제시한 기준을 하급심은 거의 그대로 씁니다.

• 도급계약의 목적과 내용 — 견적서·내역서·도면에 그 공종이 있었는지

• 추가·변경공사를 하게 된 경위 — 누가 먼저 요청했고 어떤 대화가 오갔는지

• 도급인의 지시나 묵시적 합의 — 현장 상주, 이의 없이 지켜본 사정, 원상회복 요구가 있었는지

• 추가공사의 내용과 비중 — 통상의 범위를 넘는지, 전체 공사대금에서 차지하는 비율

보수액을 정하지 않았다고 계약이 성립하지 않는 것은 아닙니다. 수원지방법원 평택지원 2020. 6. 17. 선고 2018가합10816 판결은 도급계약 당시 구체적인 보수액을 정하지 않았더라도 도급계약의 성립을 부정할 것은 아니라고 하면서, 당사자들이 의욕했을 가정적 의사를 탐구하는 보충적 해석으로 보수를 정했습니다. 제 견해로는 이 사건이 구두 추가공사 분쟁의 출발점을 잘 보여 줍니다. 금액을 정하지 않은 것은 치명적이지 않지만, 지시가 있었다는 사실은 반드시 증명해야 합니다.

서면이 없어도 인정된 판결들 — 지시를 보여 준 기록이 있었습니다

구두 지시가 인정된 판결에는 공통점이 있습니다. 지시 자체를 적은 문서는 없어도, 지시가 있었다고 볼 수밖에 없는 정황 기록이 남아 있었습니다.

평택지원 판결의 벌채업체는 도시개발사업조합의 공사 총괄 직원으로부터 일부 구역의 임목폐기물을 우선 처리하고 나중에 비용을 청구하면 검토해 지급하겠다는 말을 들었습니다. 법원은 그 직원이 조합장에게 보고해 승인을 받은 점에서 대리권을 인정했고, 과업지시서에 임목폐기물 처리비용은 포함하지 않는다고 적혀 있어 계약 범위 밖이라는 점이 분명하며, 업체가 대가 없이 스스로 비용을 들일 이유가 없고, 조합이 회신에서 지시 사실 자체는 다투지 않고 이미 준 돈이 충분하다고만 답한 점을 들어 135,249,521원의 지급을 명했습니다. 조합의 항소는 수원고등법원 2021. 1. 28. 선고 2020나17272 판결로 기각됐습니다.

현장소장의 이메일이 결정적이었던 사건도 있습니다. 서울남부지방법원 2024. 8. 14. 선고 2021가합117402 판결에서 발주자 측 현장소장은 "현장에서 긴급히 지시해야 할 사항을 매건 작업지시서를 작성할 수 없으니" 구두로 하거나 도면에 표시해 서명받고, 일정량이 모이면 작업지시서를 발행하겠다는 이메일을 보냈습니다. 법원은 이를 구두 지시를 시인한 것으로 보고, 추가공사가 계약금액의 20퍼센트에 육박하는데 수급인이 협의 없이 그 비용을 떠안으며 호의로 해 주었다고 보기 어렵다며 1,054,984,862원을 인정했습니다. 계약서에 '총액계약으로 일체의 증액은 없다'는 특기사항이 있었지만, 계약서에 포함된 표준하도급계약서 본문의 금액 조정 조항을 근거로 이를 넘어섰습니다.

대형 현장에서는 감리·건설사업관리 회사의 회신이 같은 역할을 합니다. 서울고등법원 인천재판부 2024. 9. 20. 선고 2022나15227 판결에서 감리 회사는 법원 사실조회에 '설계변경은 발주처의 지시에 의한 것이고 별도의 작업지시서 없이 시공사에 직접 구두 지시했다'고 답했습니다. 수급인은 공사 중 공문으로 마감재가 계속 바뀌어 증감 내역은 나중에 내겠다고 알렸고, 발주처는 이의 없이 지연 사유서만 요구했습니다. 법원은 16개 항목, 785,699,002원의 추가공사대금을 모두 인정했습니다.

주택 인테리어도 다르지 않습니다. 수원지방법원 2025. 1. 24. 선고 2023나87211 판결의 아파트 인테리어 계약에는 견적 외 추가공사는 별도로 실비 정산한다는 조항이 있었습니다. 업체는 카카오톡 단체방과 여러 차례 미팅에서 건축주 부부의 변경 요구를 반영할 때마다 새 견적서를 보냈고, 추가 견적을 받고 나중에 확인하겠다는 답에는 확인해야 발주한다고 회신했습니다. 법원은 1심을 취소하고 미지급 18,756,000원 전액을 인정했습니다. 슬라이딩 도어를 발주한 뒤 여닫이로 바꿔 달라고 한 부분도, 비용이 추가된다고 정리해 보낸 파일에 이의가 없었다는 이유로 건축주 부담으로 보았습니다.

서면이 없을 때 법원이 마지막으로 보는 질문은 수급인이 지시 없이 그런 공사를 했겠느냐입니다. 창원지방법원 2017. 8. 22. 선고 2016나7436 판결은 지붕 공사 면적이 172제곱미터에서 226.38제곱미터로 약 31퍼센트 늘어난 사건에서, 수급인이 도급인 동의 없이 공사를 그만큼 넓히는 것은 거래 통념상 매우 이례적이고 도급인이 원상회복을 요구한 적도 없다며 확장 공사의 지시를 인정했습니다.

같은 현장에서 부정된 부분 — 공사가 있었다는 것만으로는 부족합니다

추가공사가 실제로 시공됐다는 사실은 출발점일 뿐입니다. 여러 판결이 같은 판결문 안에서 어떤 항목은 인정하고 어떤 항목은 기각했습니다. 그 차이를 보면 무엇이 부족했는지가 보입니다.

앞의 평택지원 판결은 같은 벌채업체가 문화재조사 재단에 청구한 추가 벌채 13,000제곱미터, 15,392,000원은 기각했습니다. 업체가 공사 도중에 증액 변경계약을 요구하자 재단이 사전 협의가 없었다며 작업 중지를 요청했기 때문입니다. 사후에 통보한 물량 증가는 합의로 볼 수 없다는 것입니다.

서울동부지방법원 2024. 1. 24. 선고 2020가합115604 판결은 구두로 맡은 공장 인테리어 공사에서 도급인 측 과장이 '도급인의 지시로 다수의 변경과 추가가 있었다'는 사실확인서를 써 준 덕분에 대부분을 인정하면서도, 지시 증거가 없는 허브랙·투광기·마감재 설치, 감정인이 자료 제출을 전제로 산정했는데 자료가 나오지 않은 철거 항목, 구입만 하고 설치하지 않은 리프트는 제외했습니다. 항소심인 서울고등법원 2024. 8. 7. 선고 2024나2009141 판결도 51,347,754원으로 금액만 일부 바로잡았습니다. 청구액이 292,134,414원이었다는 점을 생각하면, 항목별 증거가 얼마나 중요한지 알 수 있습니다.

광주지방법원 2018가합59576 판결은 더 극단적입니다. 수급인은 계약금액 841,989,000원이 처음부터 저가여서 일부 공정은 빼고 실제 투입비를 정산하기로 구두 이면약정을 했고 추가공사도 지시받았다고 주장했습니다. 감정에서 22,705,000원 상당의 추가공사가 확인됐지만 법원은 지시를 인정할 증거가 없다고 보았습니다. 미시공 33곳과 오시공 9곳에 이르는 내용을 구두로만 약정했다는 것은 경험칙에 반하고, 공사기간을 늘리는 변경계약은 서면으로 했으면서 대금 문제만 구두로 했다는 것도 납득하기 어렵다는 것이었습니다. 수급인이 도급인을 사기로 고소한 사건도 혐의없음 불기소로 끝났습니다. 결국 하자보수에 갈음하는 손해배상 438,399,213원과 상계되어 수급인이 오히려 17,543,140원을 물어 주게 됐고, 광주고등법원 2022. 9. 28. 선고 2021나24584, 2021나24591 판결도 저가 수주라는 사정만으로 증액 이면계약을 추론할 수는 없다며 쌍방 항소를 기각했습니다.

누가 지시했는지가 먼저입니다 — 현장소장, 실행소장, 원청, 건축주

구두 추가공사 분쟁에서 가장 많이 놓치는 쟁점은 지시한 사람의 권한입니다. 지시가 있었다는 것이 증명되어도, 그 사람이 내 계약 상대방을 대리할 수 없었다면 청구할 곳이 사라집니다.

현장소장의 현장 지시는 대체로 회사의 지시로 봅니다. 건설회사의 현장소장은 상법 제15조의 부분적 포괄대리권을 가진 사용인이기 때문입니다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20884 판결). 창원지방법원 2016나7436 판결은 현장소장이 계약에서 정한 공사의 본질적 부분을 변경하지 않는 범위에서 현장에서 수정할 권한이 있다며, 외벽 돌출부 약 22제곱미터를 철거하고 평면으로 만든 공사의 대금 271만 원을 인부 일당 합계로 인정했습니다.

그러나 대금을 바꾸는 정산합의는 다릅니다. 부산고등법원 창원재판부 2021나11360 판결에서 도급인의 공무부장은 내장목공사 대금을 163,000,000원 올리는 정산합의서를 보냈다가 수급인이 거절하자 181,300,000원으로 올려 다시 보냈고, 이 합의서에는 현장소장의 이름과 직인이 찍혔습니다. 법원은 권한 밖의 행위라며 표현대리(민법 제126조)도 부정했습니다. 계약서와 공기연장합의서는 대표이사 명의였고 현장소장 명의 문서는 권리의무 변경이 없는 것뿐이었으며, 공사대금을 약 12.8퍼센트 올리는 중요한 문서인데도 수급인이 본사에 권한을 확인하지 않았고, 수급인 스스로 공문에 본사 결재를 받지 않아 정산이 안 되고 있다고 적었다는 것입니다. 다만 도급인이 작업지시서·수량산출서·일위대가표·작업 전후 사진 등 증빙을 요구한 뒤 111,000,000원을 증액하겠다는 공문을 보낸 사실을 들어, 그 금액만큼은 묵시적 합의가 있었다고 보았습니다.

형식상 현장소장이지만 실제로는 공사를 통째로 넘겨받은 '실행소장'이라면 결과는 정반대입니다. 수원지방법원 2023. 4. 28. 선고 2021가단507208 판결에서 시공사는 한 사람을 현장소장으로 등재한 뒤 원도급금액의 92퍼센트에 공사를 맡기는 약정서를 썼습니다. 판넬업체는 그가 서명한 작업지시서 다섯 장을 근거로 시공사에 청구했지만, 법원은 그가 자기 계산으로 공사를 맡은 하도급업자였고 업체도 이를 알았으며 시공사는 작업지시서의 존재조차 몰랐다고 보아 청구를 기각했습니다. 항소도 수원지방법원 2024. 6. 27. 선고 2023나69725 판결로 기각됐습니다.

원청이나 건축주가 직접 지시한 경우에도 청구 상대방이 엇갈립니다. 서울고등법원 인천재판부 2023. 8. 31. 선고 2021나15558 판결의 재하수급인은 원청 현장소장의 작업지시서를 받고 추가공사를 한 뒤 자기 계약 상대방인 하수급인에게 427,145,130원을 청구했다가 졌습니다. 하수급인이 지시했거나 지급을 약속했다는 증거가 없었고, 하수급인이 발주처에 같은 금액의 직불을 요구한 것은 대신 청구해 준 것으로 볼 여지가 있다는 이유였습니다. 거꾸로 울산지방법원 2023. 9. 7. 선고 2022나14080 판결의 인테리어 하수급인은 건축주에게 직접 60,977,000원을 청구했지만, 하도급계약서에 발주자와 정산한다는 특약이 있어도 건축주가 동의한 증거가 없다며 1심의 일부 인용이 취소되고 전부 기각됐습니다.

제 견해로는 추가공사를 시작하기 전에 확인할 것은 금액보다 '이 사람이 누구를 대신해 말하고 있는가'입니다. 현장소장이 지시하더라도 대금 약속은 회사 명의의 문자나 공문으로 한 번 더 받아 두는 것이 안전합니다.

공사 뒤에 서명한 문서가 청구를 막습니다 — 확약서, 지불각서, 공사완료확인서

구두 추가공사 소송에서 수급인이 가장 억울해하는 패배는 스스로 서명한 문서 때문입니다. 대금을 빨리 받으려고, 또는 관계를 생각해 서명한 문서가 추가공사대금이 없다는 증거로 쓰입니다.

대구지방법원 2020가합202313 판결의 철골업체는 공사를 마치고 두 달 뒤 도급인과 미지급 공사대금 682,755,990원을 확인하는 공사대금지불각서를 작성해 공증까지 받았습니다. 그 각서에는 추가공사대금을 따로 지급한다는 내용이 없었습니다. 법원은 미지급 기성과 잔금 407,755,990원은 인정하면서 추가공사대금 청구는 기각했습니다. 앞의 서울고등법원 인천재판부 2021나15558 판결의 재하수급인은 공사 도중 '책임시공 조건의 총액계약으로서 일체의 추가공사는 없는 것으로 확약한다'는 확약서를 써 준 것이 불리하게 작용했습니다.

정산서를 만들어 건넸다는 주장도 언제 어디서 보여 주었는지가 증명되어야 합니다. 울산지방법원 2022나14080 판결은 수급인이 현장 컨테이너에서 정산서를 제시했다는 날짜가 건물 사용승인 뒤이고 컨테이너가 이미 철거된 무렵이라는 이유로 그 주장을 믿지 않았습니다.

계약서의 총액계약 조항은 생각보다 넘기 쉽습니다. 창원지방법원 2016나7436 판결은 도급인의 '1식계약' 주장을 배척했습니다. 견적서가 제곱미터당 단가로 작성됐고 '식' 단위는 중장비와 부자재에만 쓰였다는 이유입니다. 다만 그 사건에서도 단가는 감정인의 시중 단가 123,000원이 아니라 계약에서 정한 12만 원이 적용됐습니다. 계약서는 추가공사를 막는 문서이기도 하지만, 추가공사 단가를 정하는 기준이기도 합니다.

정산 단계에서 서명을 요구받으면 '추가공사대금은 별도 정산'이라는 한 줄을 넣어 달라고 하시거나, 넣을 수 없다면 서명 전에 상담을 받아 보시기 바랍니다.

금액은 감정으로 정해집니다 — 작업일보, 표준품셈, 사후 견적서의 한계

지시가 인정되면 다음은 얼마인가의 문제입니다. 결론은 대부분 법원 감정으로 납니다. 수급인이 만든 내역서는 일방 작성 자료로, 도급인이 낸 견적서도 대개 사후 자료로 평가되기 때문입니다.

감정을 이기려면 객관 자료가 필요합니다. 서울고등법원 2024나2009141 판결의 수급인은 감정이 현장 정리와 크레인 비용 등을 빠뜨렸다며 작업일보와 2020년 건설공사 표준품셈으로 310,200,000원을 산정했지만, 법원은 작업일보가 공사 당시 도급인에게 준 것과 내용이 다르고 신빙성을 탄핵할 객관 자료가 없다며 감정을 따랐습니다. 1심은 수급인이 공사 당시 제출한 내역서보다 표준품셈이나 물가자료를 적용한 금액이 세 배에서 네 배 가까이에 이른다는 점도 들었습니다. 광주고등법원 2021나24584 판결도 기시공 부분에만 표준품셈을 적용하자는 수급인의 주장을 받아들이지 않았습니다.

도급인 쪽의 사후 견적서도 통하지 않았습니다. 광주지방법원 순천지원 2021가합12231 판결은 도급인이 환기덕트 공사비가 22,210,000원이라며 낸 견적서가 공사가 끝난 뒤 작성됐고 품명과 규격도 실제와 맞지 않는다며 감정인의 40,058,054원을 채택했습니다. 감액 협의 과정에서 수급인이 제시한 내역서도 확정 합의로 보지 않았습니다.

현장이 사라진 뒤에도 감정은 가능합니다. 수원고등법원 2020나17272 판결은 임목폐기물이 이미 처리되어 현장에 없는 상태에서 감정인이 산림청 기준 140,912,893원, 수급인 자료 기준 134,993,760원, 수급인의 당초 청구액 129,841,911원을 평균해 산정한 135,249,521원을 받아들였습니다. 서울중앙지방법원 2025. 11. 26. 선고 2023가합52282 판결도 선박이 들어갈 수 없을 만큼 얕은 수심 때문에 설계 수심을 기준으로 하고 현장관리인 참여 아래 물량을 확인한 감정을 채택했습니다.

감정을 신청할 때에는 금액만이 아니라 '그 공사가 당초 계약 범위에 포함되는지'까지 감정 사항에 넣는 것이 좋습니다. 서울고등법원 인천재판부 2022나15227 판결의 감정인은 계약 당시 설계도면과 준공도면, 당사자들이 주고받은 자료를 비교해 각 항목이 최초 도면에 있었는지부터 판단했고, 법원은 그 결과를 토대로 추가공사를 인정했습니다. 서울남부지방법원 2021가합117402 판결에서는 도급인이 나중에 나온 건축도면을 기준으로 삼아야 한다고 다투었지만, 그 도면이 계약 내용에 포함되었다는 증거가 없어 견적 당시 도면을 기준으로 한 감정이 유지됐습니다. 어느 도면을 기준으로 감정할지가 금액을 좌우하는 셈입니다.

제 견해로는 감정 신청을 망설이는 이유가 대부분 감정료인데, 감정 없이 이긴 추가공사 사건은 드뭅니다. 대구지방법원 판결의 수급인은 감정을 신청하지 않고 판결을 받겠다고 했고, 작업지시서의 금액은 자기 쪽 이사가 손으로 써 넣은 것이었으며, 양측 현장소장이 서명한 뒤 금액을 고쳐 쓴 흔적까지 있었습니다. 감정료가 청구액에 비해 지나치게 크다면 소송 전에 청구할 항목을 줄이는 쪽을 검토하는 것이 맞습니다.

하도급이라면 — 하도급법의 확인요청은 착공 전에 보내야 효력이 있습니다

원사업자에게서 추가공사를 위탁받은 수급사업자에게는 무기가 하나 더 있습니다. 하도급거래 공정화에 관한 법률 제3조 제1항 제3호는 건설위탁에서 계약내역에 없는 추가·변경위탁을 하는 경우에도 원사업자가 착공 전까지 서면을 발급하도록 하고, 제8항과 제9항은 서면이 발급되지 않으면 수급사업자가 작업 내용과 하도급대금을 서면으로 통지해 확인을 요청할 수 있으며, 원사업자가 통지를 받은 날부터 15일 안에 인정이나 부인의 회신을 보내지 않으면 통지한 내용대로 위탁이 있었던 것으로 추정한다고 정합니다.

문제는 시점입니다. 서울회생법원 2026. 1. 14. 선고 2025가합383 판결에서 하수급인은 준공 예정일이 몇 달 지난 뒤에 추가물량 증액 정산을 요청하는 내용증명을 보냈고, 원사업자가 15일 안에 답하지 않았으니 위탁이 추정된다고 주장했습니다. 법원은 확인요청 서면은 계약 내용을 확정하기 위한 것으로서 착공 전에 통지되어야 한다며 추정을 인정하지 않았고, 61,510,710원의 회생채권을 부정한 조사확정재판을 그대로 인가했습니다. 계약서에 '복합방수'라고만 적혀 있었으므로 재료를 우레탄으로 바꿨다는 주장도, 다른 현장의 단가를 가져온 산정도 받아들이지 않았습니다.

반대로 서울남부지방법원 2021가합117402 판결은 표준하도급계약서의 확인요청 조항이 수급사업자 보호를 위한 것이라며, 이를 서면 없는 추가공사 합의를 인정하지 않는 뜻으로 읽을 수는 없다고 했습니다. 확인요청을 하지 않았다고 해서 추가공사대금이 막히는 것은 아니지만, 착공 전에 했다면 증명 부담이 크게 줄어든다는 뜻입니다. 발주자로부터 설계변경으로 계약금액을 증액받은 원사업자는 그 내용과 비율에 따라 하도급대금을 증액해야 한다는 같은 법 제16조도 함께 확인해야 합니다. 건설산업기본법 제22조 제5항은 설계변경에 따른 계약금액 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 않는 계약 내용은 현저하게 불공정한 경우 그 부분을 무효로 한다고 정합니다.

공공공사와 대형 현장 — 특수조건의 서면 승인과 기한 조항을 넘는 법

관급공사나 대형 민간공사의 계약 특수조건에는 구두 지시는 며칠 안에 서면으로 확인을 요청해야 하고, 승인 전에 임의로 시공한 공종은 나중에 설계변경이 되더라도 금액 조정을 요구할 수 없다는 조항이 흔히 들어 있습니다. 이 조항이 그대로 적용되면 구두 지시의 증명은 의미를 잃습니다.

서울중앙지방법원 2023가합52282 판결이 대표적입니다. 수급인은 일곱 개 공종에서 2,207,148,000원을 청구했지만 304,174,000원만 인정됐습니다. 인정된 하상정리 공사는 실정보고 공문, 수정 시공계획서 제출과 승인 요청, 감리단의 조건부 승인 통지, 발주처가 승인했다고 적은 회신 공문이 모두 있었습니다. 반면 지반이 설계와 달랐던 부분은 감리단에 구두로 보고만 하고 시공했고, 파일가이드는 작업을 마친 뒤 설계변경을 요청했으며, 탑재정반은 승인 통지 전에 착수했습니다. 회의록에 비용 문제가 생길 소지가 있다거나 추후 설계변경 후 반영한다고 적힌 것만으로는 서면 승인으로 보지 않았습니다.

그러나 조항이 있다고 언제나 막히는 것은 아닙니다. 서울고등법원 인천재판부 2022나15227 판결의 계약에는 설계변경 사유 발생일부터 2주 안에 공사비 증감 내역을 내지 않으면 증액을 청구할 수 없다는 조항이 있었습니다. 법원은 설계변경이 수시로 이루어져 매번 서면 승인을 받기 어려웠고, 수급인이 기한 안에 제출할 수 없다는 공문과 변경 내역을 보냈으며, 도급인 스스로 구두로 설계변경을 지시해 놓고 수급인에게만 2주 기한을 들어 청구를 막는 것은 추가공사의 비중 등에 비추어 신의칙에 반한다고 보았습니다. 두 판결을 가른 것은 공사 중에 서면으로 무엇을 남겼느냐였습니다.

이자와 시효 — 계약 이율이 붙지 않을 수 있고, 3년이 지나면 끝납니다

추가공사대금이 인정되어도 지연손해금은 기대보다 적을 수 있습니다. 광주고등법원 2024. 4. 17. 선고 2023나24144 판결은 1심이 추가공사대금에도 계약서의 대가지급 지연이자율 연 25퍼센트를 적용한 부분을 바꾸었습니다. 추가공사는 합의나 묵시적 약정으로 진행됐고 금액도 공사 뒤에 정산하며 산출됐으며 지연이율에 관한 협의는 없었다는 이유로, 추가공사대금 294,148,550원에는 상법 제54조의 연 6퍼센트를 적용했습니다. 하자보수에 갈음하는 손해배상채권으로 상계할 때에는 도급인에게 변제이익이 많은 쪽, 즉 연 25퍼센트가 붙는 본공사대금에 먼저 충당했습니다(대법원 2011. 8. 25. 선고 2011다24814 판결).

지연손해금의 출발일도 청구 방식에 따라 다릅니다. 서울남부지방법원 2021가합117402 판결은 내용증명에서 정한 지급 기한 다음 날부터 지연손해금을 붙였지만, 평택지원 판결은 수급인이 보낸 내용증명이 계약 체결을 요청한 것일 뿐 대금 지급을 최고한 것이 아니라며 소장 송달 다음 날부터로 보았습니다. 내용증명에는 금액과 지급 기한을 분명히 적어야 합니다. 서울고등법원 2024나2009141 판결은 도급인이 1심 판결의 가집행을 면하려고 공탁한 것은 채무를 소멸시키는 변제공탁이 아니라며 그 뒤의 지연손해금도 인정했습니다.

시효는 더 냉정합니다. 도급받은 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다(민법 제163조 제3호). 창원지방법원 2018. 3. 29. 선고 2017나57070 판결은 설계변경공사 대금을 청구한 사건에서 늦어도 건물 사용승인일에 공사가 사회통념상 완성됐고 그 뒤 공사는 하자보수에 지나지 않는다며, 그로부터 3년이 지나 제기된 소를 시효 완성으로도 배척했습니다. 울산지방법원 2022나14080 판결도 준공부터 소 제기까지 3년이 넘도록 정식으로 청구하거나 독촉한 자료가 없다는 점을 계약관계가 없었다는 판단의 근거로 들었습니다. 시효는 청구, 압류나 가압류·가처분, 승인으로 중단되지만(민법 제168조), 내용증명 같은 최고는 6개월 안에 소 제기나 가압류 등을 하지 않으면 중단의 효력이 없습니다(민법 제174조).

건축주의 반격 — 하자 상계를 먼저 계산해 두어야 합니다

추가공사대금을 청구하면 거의 예외 없이 하자 주장이 돌아옵니다. 그리고 그 금액이 추가공사대금보다 클 때가 있습니다. 광주지방법원 2018가합59576 판결에서 하자보수에 갈음하는 손해배상 438,399,213원은 미지급 공사대금 420,856,073원을 모두 지우고도 남았습니다. 서울고등법원 인천재판부 2022나15227 판결에서도 하자 손해 329,523,700원이 상계됐습니다.

하자 주장도 근거가 약하면 배척됩니다. 같은 인천재판부 판결은 외장재를 바꾸라고 요구하고 하도급업체까지 지정한 쪽이 도급인이라는 이유로 그 부분의 하자담보책임을 부정했습니다. 부산고등법원 창원재판부 2021나11360 판결은 하자보수비 217,657,000원으로 상계하겠다는 도급인의 주장을 받아들이지 않았습니다. 감정인이 객관적 감정이 어렵다고 회신했고, 도급인이 다른 업체에 지급한 하자보수비도 그 전부가 수급인 시공 부분에 관한 것인지 알 수 없었으며, 노무비를 일당 30만 원으로 계산한 부분은 정부노임단가를 대신할 객관 자료가 없었기 때문입니다(대법원 1996. 5. 14. 선고 95다24975 판결). 반대로 서울동부지방법원 2020가합115604 판결의 수급인은 도급인이 시켰다고 주장한 내력벽 철거에 대해 공사 전문가로서 확인할 의무가 있었다며 원상회복 비용 5,088,624원을 물게 됐습니다.

소송 전후로 하지 말아야 할 대응

판결들을 보면 법리보다 대응 과정의 실수로 결론이 기운 사건이 적지 않습니다.

• 상대가 낸 소송을 내버려 두는 것. 서울남부지방법원 2026. 2. 27. 선고 2024가단221985 판결의 창고 공사업체는 건축주가 먼저 낸 손해배상 소송이 공시송달로 진행되어 공사대금채무가 없고 오히려 배상해야 한다는 판결이 확정됐고, 뒤늦은 추완항소도 각하됐습니다. 그 뒤 추가공사대금 5,100만 원을 청구했지만 기각됐습니다.

• 민사 대신 사기 고소부터 하는 것. 광주지방법원 2018가합59576 판결의 수급인은 추가공사를 해 주면 준공 뒤 돈을 주겠다고 속였다며 고소했지만 혐의없음 처분을 받았고, 그 처분은 민사에서도 수급인에게 불리한 사정으로 언급됐습니다.

• 서명된 서류의 금액을 혼자 고치는 것. 대구지방법원 2020가합202313 판결에서 양측 서명 뒤 고쳐 쓴 금액은 믿을 수 없는 자료가 됐습니다.

• 소송 중에 청구 항목을 계속 바꾸는 것. 울산지방법원 2022나14080 판결은 감정 결과에 맞춰 당초 정산서에 없던 항목을 더한 점을 주장의 일관성이 없다고 보았습니다.

• 위험한 지시를 확인 없이 따르는 것. 서울동부지방법원 2020가합115604 판결처럼 구조에 관한 공사는 지시가 있어도 수급인의 책임이 남습니다.

판결을 받은 뒤 — 가압류와 집행까지 생각해야 합니다

추가공사대금 소송은 감정이 들어가면 몇 년씩 이어지기도 합니다. 서울고등법원 인천재판부 2022나15227 사건은 2019년에 소장이 송달됐고 항소심 판결은 2024년 9월에 나왔습니다. 그사이 도급인의 재산이 빠져나가면 판결은 종이가 됩니다. 가압류는 금전채권의 강제집행을 보전하기 위해 할 수 있고(민사집행법 제276조), 시효 중단 효과도 있습니다.

부동산 공사라면 수급인은 보수채권을 담보하기 위해 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있습니다(민법 제666조). 하도급이라면 원사업자의 지급불능이나 직불합의가 있을 때 발주자에게 직접 청구하는 길도 검토할 수 있지만, 수원지방법원 2023나69725 판결처럼 이메일 제목에 직불합의라는 말이 있다는 것만으로는 직불합의가 인정되지 않습니다. 원사업자가 회생절차에 들어가면 서울회생법원 2025가합383 사건처럼 회생채권으로 신고하고 조사확정재판을 거쳐야 하므로 신고기간을 놓치지 않아야 합니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사를 선임해 다투는 것이 손해인 추가공사 사건이 있습니다. 첫째, 다툼이 되는 추가공사대금이 1,000만 원 안팎이고 지시를 보여 줄 문자나 사진이 거의 없는 경우입니다. 감정료와 소송 기간을 감안하면 회수액보다 비용이 클 수 있습니다. 창원지방법원 2016나7436 판결의 사건은 2,064만 원짜리 지붕 공사의 차액을 두고 소액사건에서 항소심까지 갔습니다. 둘째, 공사 뒤 추가공사대금이 빠진 지불각서·확약서·공사완료확인서에 서명했고 그 경위를 설명할 자료가 없는 경우입니다. 셋째, 공사를 마친 지 3년이 다 되었거나 지났고 그사이 서면 청구나 상대방의 승인이 없는 경우입니다. 이런 사건은 직접 내용증명을 보내 협상하거나 지급명령, 소액심판을 활용하는 편이 낫습니다.

선임을 검토할 사건은 추가공사가 수천만 원 이상이고 카카오톡·이메일·회의록·공문으로 지시의 흔적이 남아 있는 경우, 지시한 사람의 권한이나 계약 상대방이 다투어지는 하도급·재하도급 구조, 총액계약이나 서면 승인 조항이 있는 대형·공공 현장, 상대가 큰 금액의 하자 상계를 예고한 경우, 시효가 임박한 경우입니다. 반대로 건축주라면 청구서를 받은 직후 지시 여부와 금액, 하자를 함께 정리해야 합니다.

자주 묻는 질문

계약서에 없는 추가공사를 말로만 시켰는데 대금을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 다만 당초 계약에 없던 공사라는 점과 도급인의 지시나 합의가 있었다는 점을 수급인이 증명해야 합니다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결). 수원지방법원 2025. 1. 24. 선고 2023나87211 판결은 카카오톡과 미팅으로 변경을 요구받고 새 견적서를 보낸 인테리어업체의 추가 대금을 전액 인정했습니다.

추가공사 금액을 미리 정하지 않았다면 얼마를 받을 수 있나요?

대개 법원 감정으로 정한 적정 공사비를 받습니다. 수원지방법원 평택지원 2020. 6. 17. 선고 2018가합10816 판결은 보수액을 정하지 않았더라도 도급계약의 성립을 부정할 것은 아니라며 감정 결과 135,249,521원을 보수로 보았습니다. 계약 단가가 있으면 그 단가가 우선 적용될 수 있습니다(창원지방법원 2017. 8. 22. 선고 2016나7436 판결).

현장소장이 서명한 정산합의서가 있으면 회사가 그대로 지급해야 하나요?

그렇지 않을 수 있습니다. 부산고등법원 창원재판부 2022. 9. 29. 선고 2021나11360 판결은 공사대금을 약 12.8퍼센트 올리는 현장소장 명의 정산합의를 권한 밖이라고 보았습니다. 현장 지시는 현장소장 권한으로 인정되는 경우가 많지만, 대금을 바꾸는 합의는 회사 명의의 확인을 받아 두는 것이 안전합니다.

원청 현장소장이 직접 시킨 추가공사 대금은 누구에게 청구하나요?

원칙적으로 내 계약 상대방에게 청구하되, 그 상대방의 지시나 지급 약속을 증명해야 합니다. 서울고등법원 인천재판부 2023. 8. 31. 선고 2021나15558 판결의 재하수급인은 원청의 작업지시서만 있고 하수급인의 약속은 증명하지 못해 패소했습니다. 건축주에게 직접 청구하려면 건축주와의 직접 계약을 증명해야 합니다(울산지방법원 2023. 9. 7. 선고 2022나14080 판결).

공사 끝나고 지불각서에 서명했는데 추가공사대금을 따로 받을 수 있나요?

어렵습니다. 대구지방법원 2021. 7. 16. 선고 2020가합202313 판결은 공사 완료 두 달 뒤 공증까지 받은 지불각서에 추가공사대금이 없었다는 점을 들어 청구를 기각했습니다. 서명 당시 추가공사대금을 별도로 정산하기로 했다는 문자나 녹음이 있는지부터 확인해야 합니다.

하도급인데 원사업자에게 추가공사 확인요청을 보냈는데 답이 없으면 인정되나요?

착공 전에 보냈다면 추정을 받을 수 있습니다. 하도급거래 공정화에 관한 법률 제3조 제9항은 15일 안에 회신이 없으면 통지 내용대로 위탁이 있었던 것으로 추정합니다. 그러나 서울회생법원 2026. 1. 14. 선고 2025가합383 판결은 준공 뒤 정산을 요구한 내용증명에는 이 추정을 적용하지 않았습니다.

계약서에 계약 이율 연 25퍼센트가 있는데 추가공사대금에도 적용되나요?

적용되지 않을 수 있습니다. 광주고등법원 2024. 4. 17. 선고 2023나24144 판결은 추가공사대금이 사후 정산으로 산출됐고 지연이율 협의가 없었다며 연 6퍼센트를 적용했습니다. 추가공사를 합의할 때 지연이율도 함께 정해 두는 것이 좋습니다.

추가공사를 끝낸 지 3년이 지났으면 청구할 수 없나요?

시효 중단 사유가 없으면 청구할 수 없습니다. 공사에 관한 채권의 소멸시효는 3년이고(민법 제163조 제3호), 창원지방법원 2018. 3. 29. 선고 2017나57070 판결은 건물 사용승인일을 완성 시점으로 보았습니다. 그사이 상대가 금액을 인정한 문자나 일부 지급이 있었다면 승인으로 볼 수 있는지 검토해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결, 2012. 9. 13. 선고 2010다70223, 70230 판결, 1998. 2. 24. 선고 95다38066, 38073 판결 — 총액 도급과 추가공사대금의 요건, 판단 요소(하급심 판결문 인용)

• 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20884 판결 — 건설회사 현장소장의 부분적 포괄대리권

• 대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결, 2011. 8. 25. 선고 2011다24814 판결, 1996. 5. 14. 선고 95다24975 판결 — 감정 결과의 존중, 상계충당, 하자보수비의 노임 단가

• 광주지방법원 순천지원 2023. 7. 20. 선고 2021가합12231 판결과 항소심 광주고등법원 2024. 4. 17. 선고 2023나24144 판결(1심 변경, 상고 여부 미확인) — 서면 없는 지시 인정, 추가공사대금의 지연이율

• 서울남부지방법원 2024. 8. 14. 선고 2021가합117402 판결(확정 여부 미확인) — 현장소장 이메일과 구두 지시, 총액계약 특기사항

• 서울고등법원 인천재판부 2024. 9. 20. 선고 2022나15227 판결(1심 인천지방법원 2022. 9. 27. 선고 2019가합57526, 상고 여부 미확인) — 감리 회신, 2주 기한 조항과 신의칙

• 수원지방법원 평택지원 2020. 6. 17. 선고 2018가합10816 판결과 항소심 수원고등법원 2021. 1. 28. 선고 2020나17272 판결(항소기각) — 구두 지시 인정과 사후 증액 요구 부정, 감정 평균 산정

• 수원지방법원 2025. 1. 24. 선고 2023나87211 판결(1심 수원지방법원 성남지원 2023가소601057 취소) — 아파트 인테리어 추가·변경 공사

• 창원지방법원 2017. 8. 22. 선고 2016나7436 판결(1심 창원지방법원 진주지원 2015가소8797) — 면적 확장, 현장소장 권한, 1식계약 주장 배척

• 서울동부지방법원 2024. 1. 24. 선고 2020가합115604 판결과 항소심 서울고등법원 2024. 8. 7. 선고 2024나2009141 판결(1심 변경, 상고 여부 미확인) — 구두 도급, 항목별 인정·부정, 표준품셈 주장 배척

• 광주지방법원 2021. 9. 30. 선고 2018가합59576, 2021가합51947 판결과 항소심 광주고등법원 2022. 9. 28. 선고 2021나24584, 2021나24591 판결(쌍방 항소기각) — 구두 이면약정 부정, 하자 상계

• 부산고등법원 창원재판부 2022. 9. 29. 선고 2021나11360 판결(1심 창원지방법원 2020가합51849 변경) — 현장소장 명의 정산합의의 효력, 묵시적 합의

• 수원지방법원 2023. 4. 28. 선고 2021가단507208 판결과 항소심 수원지방법원 2024. 6. 27. 선고 2023나69725 판결(항소기각) — 실행소장의 작업지시서

• 서울고등법원 인천재판부 2023. 8. 31. 선고 2021나15558 판결(1심 인천지방법원 부천지원 2021가합100112) — 원청 지시와 확약서

• 울산지방법원 2023. 9. 7. 선고 2022나14080 판결(1심 울산지방법원 2019가단226 일부 취소) — 하수급인의 건축주 직접 청구 부정

• 대구지방법원 2021. 7. 16. 선고 2020가합202313 판결, 서울남부지방법원 2026. 2. 27. 선고 2024가단221985 판결(각 확정 여부 미확인) — 지불각서와 감정 미신청, 선행 소송 방치

• 서울중앙지방법원 2025. 11. 26. 선고 2023가합52282 판결(확정 여부 미확인) — 공공공사 특수조건과 서면 승인

• 서울회생법원 2026. 1. 14. 선고 2025가합383 판결 — 하도급법 확인요청의 시점, 조사확정재판 인가

• 창원지방법원 2018. 3. 29. 선고 2017나57070 판결(1심 창원지방법원 밀양지원 2015가단11788) — 공사대금 3년 시효의 기산

• 법령 — 민법 제126조, 제163조 제3호, 제168조, 제174조, 제664조, 제665조, 제666조 / 상법 제15조, 제54조 / 하도급거래 공정화에 관한 법률 제3조, 제16조 / 건설산업기본법 제22조 / 민사집행법 제276조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

구두 추가공사 사건은 기억이 아니라 기록으로 다툽니다. 공사 기간 동안 오간 카카오톡, 문자, 이메일, 회의록, 사진, 견적서를 날짜순으로 한 줄에 세우면 어떤 항목은 지시가 분명하고 어떤 항목은 증명이 어려운지가 먼저 드러납니다. 그래서 첫 작업은 항목별 증거표를 만드는 일입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 원래 계약서와 견적서, 내역서, 도면을 보고 문제의 공사가 당초 범위 밖인지 확인합니다. '1식'인지 단가 계약인지, 총액계약 특기사항이나 서면 승인·기한 조항이 있는지도 봅니다. 다음으로 지시한 사람이 누구인지 확인합니다. 대표, 현장소장, 감리, 원청 직원, 실행소장 중 누구였는지, 그 사람이 계약 상대방을 대리할 수 있었는지가 청구 상대방을 정합니다. 세 번째로 공사 뒤에 서명한 지불각서, 확약서, 공사완료확인서, 정산서가 있는지, 거기에 추가공사대금이 어떻게 적혔는지 확인합니다. 네 번째로 공사 완료일과 마지막 청구일을 확인해 시효가 얼마나 남았는지 계산합니다. 마지막으로 상대방이 주장할 하자와 그 규모, 상대방의 재산 상황을 함께 묻습니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 청구 항목을 세 묶음으로 나눕니다. 지시와 금액이 모두 기록된 항목은 그대로 청구합니다. 지시는 있지만 금액이 없는 항목은 감정 대상으로 정리하되, 감정료와 인정 가능성을 비교해 감정 범위를 좁힙니다. 지시를 증명하기 어려운 항목은 소송에서 무리하게 넣지 않고 협상 카드로 남깁니다. 하도급 공사가 진행 중이라면 착공 전에 하도급법상 확인요청 서면을 보내도록 안내하고, 공사가 끝났다면 금액과 지급 기한을 명확히 적은 내용증명으로 지연손해금의 출발점을 만듭니다. 상대방에게 재산을 처분할 우려가 있으면 소 제기와 함께 가압류를 신청하고, 하자 상계가 예상되면 하자 감정에 대비한 반박 자료를 미리 준비합니다. 건축주를 대리할 때에는 반대로 지시 부존재, 권한 없는 사람의 약속, 서명된 정산 문서, 시효를 항목별로 점검합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 같은 현장의 같은 업체라도 항목에 따라 결론이 갈렸습니다. 공문과 이메일을 남긴 공종은 인정되고 구두 보고만 한 공종은 기각됐으며, 감정을 신청한 업체는 금액을 인정받고 감정을 포기한 업체는 사실이 인정되고도 돈을 받지 못했습니다. 현장소장의 도장이 찍힌 정산서가 그대로 통하지 않은 사건도, 회사 공문 한 장으로 1억 원 넘게 인정된 사건도 있습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 받을 수 있는 쪽인지, 줄여서라도 받아야 하는 쪽인지, 빨리 정리해야 하는 쪽인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

현장에서 오간 말 한마디로 시작된 공사도 법원에서는 서류로 다툽니다. 서면이 없다고 포기할 일은 아니지만, 누가 지시했는지와 공사 뒤 어떤 문서에 서명했는지에 따라 결론이 달라집니다. 시효 3년은 생각보다 빨리 지나갑니다.

계약서와 견적서, 공사 중 주고받은 카카오톡과 문자, 이메일, 사진, 정산 관련 서류를 모아 두시기 바랍니다. 공사 완료일과 마지막으로 대금을 청구한 날도 따로 적어 두셔야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 손해배상·대여금·계약 분쟁 등 민사 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.