30년 혼인 끝에 이혼하며 건물·상가 여러 채를 나눠야 한다면 — 건물을 나눠 준 판결과 한쪽에 몰아주고 정산금을 명한 판결

"재산이 절반씩이라는 건 알겠는데, 건물이 세 채고 상가가 몇 칸인데 이걸 어떻게 반으로 나누느냐"는 질문은 오래 함께 산 부부의 이혼 상담에서 거의 빠지지 않습니다. 세입자 보증금은 누가 돌려줘야 하는지, 건물에 걸린 대출은 어떻게 되는지, 공동명의로 반씩 갖고 끝내면 안 되는지도 함께 묻습니다. 결론부터 말씀드리면, 부동산이 여러 채인 재산분할에서 법원은 비율만 정하고 끝내지 않고, 어느 건물을 누구에게 귀속시키고 보증금과 대출을 누가 떠안으며 차액을 얼마나 언제 돈으로 줄지까지 판결로 정합니다. 재산분할이란, 민법 제839조의2와 제843조에 따라 이혼한 부부 한쪽이 혼인 중 쌍방의 협력으로 이룩한 재산을 나눠 달라고 청구하는 것이고, 협의가 안 되면 가정법원이 분할의 액수와 방법을 정합니다. 실무에서 실제 손익이 갈리는 지점은 비율 몇 퍼센트보다 이 '방법' 쪽인 경우가 많습니다. 건물을 관리해 온 사람이 누구인지, 각 건물의 시가를 언제 기준으로 감정하는지, 임대보증금과 담보대출을 소극재산으로 빼고 그 채무를 누구에게 넘기는지, 정산금의 지연손해금이 언제부터 붙는지가 그렇습니다. 아래에서는 건물을 나눠 준 판결과 한쪽에 몰아주고 정산금을 명한 판결, 공유로 나눠 달라는 주장을 물리친 판결을 차례로 보고, 보증금 인수의 효력, 세금, 조정 조항, 판결 뒤 집행까지 실제 판결을 근거로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 법원은 건물을 어떻게 나누나요 — 정해진 한 가지 방식이 없습니다. 대법원은 현물분할, 경매분할, 채무 인수를 명하는 방식, 특정 재산을 한쪽 소유로 하고 상대방에게 돈을 지급하게 하는 대상분할, 그 혼합 형태 가운데 적합한 방법을 찾을 수 있다고 했습니다(대법원 2026. 5. 29. 선고 2024므16033, 16040 판결). 실제로는 명의와 이용 현황, 취득 경위, 분할의 편의성, 당사자 의사를 보고 정합니다(수원고등법원 2020. 9. 16. 선고 2019르10761, 2019르10778 판결).

2. 공동명의로 반씩 나눠 달라고 하면 받아들여지나요 — 쉽지 않습니다. 공유로 하면 관리·처분 협의가 안 돼 다시 공유물분할 소송이 생길 우려가 있다는 이유로 현물 공유 주장을 배척하고 현금 정산을 명한 판결이 있습니다(수원지방법원 2013. 10. 31. 선고 2013르1339-1 판결). 실제로 이혼 판결이 공유를 남긴 부동산이 곧바로 경매로 분할된 사례도 있습니다(광주지방법원 목포지원 2025. 11. 6. 선고 2025가단50931 판결).

3. 세입자 보증금과 대출은 어떻게 되나요 — 건물을 받는 쪽이 그 건물의 임대차보증금반환채무와 담보대출을 면책적으로 인수하고, 그 금액만큼 받는 재산 가액에서 빼는 방식이 일반적입니다. 채권자 사정으로 면책적 인수가 안 되면 대신 갚도록 정한 판결이 있고(수원고등법원 2019르10761 판결), 건물을 넘겨받은 쪽은 상가임대차에서도 임대인 지위를 승계해 세입자에게 직접 보증금을 돌려줘야 합니다(서울동부지방법원 2020. 1. 10. 선고 2019가단117478 판결).

재산분할 방법은 법원이 정하고, 선택지는 넷입니다

재산분할 소송에서 당사자는 원하는 방법을 청구취지에 적지만, 법원은 그 방법에 묶이지 않습니다. 민법 제839조의2 제2항은 가정법원이 당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수 기타 사정을 참작하여 분할의 액수와 방법을 정한다고 하고, 재산분할에 관한 처분은 가사소송법 제2조 제1항 제2호 나목의 마류 가사비송사건입니다. 대법원 1998. 2. 13. 선고 97므1486, 1493 판결은 재산분할의 방법이나 비율, 액수는 법원이 정하되 그 모든 사정을 일일이 특정해 설시할 필요는 없다고 했습니다.

선택지는 크게 넷으로 정리할 수 있습니다. 첫째, 각자 명의 재산을 그대로 두고 모자라는 쪽에 돈을 주게 하는 방식, 둘째, 특정 건물을 한쪽에 몰아주고 차액을 돈으로 정산하게 하는 대상분할, 셋째, 건물을 나눠 각자 몇 채씩 갖게 하면서 차액을 정산하는 혼합 방식, 넷째, 공유로 나누거나 경매해 대금을 나누는 방식입니다. 가사소송규칙 제98조는 민법 제269조 제2항, 즉 현물로 분할할 수 없거나 현저히 가액이 감손될 염려가 있으면 경매를 명할 수 있다는 규정을 재산분할 심판에 준용합니다. 앞서 본 2024므16033 판결은 법원이 당사자들의 형평을 현저히 해하는 방법으로 재산분할을 명해서는 안 되고, 한 가지 방식만 고집할 것이 아니라 여러 방법을 혼용하는 방안을 적극적으로 고려해야 한다고 했습니다. 비상장주식 사건이었지만, 건물이 여러 채인 사건에서도 같은 원리가 그대로 적용된다고 저는 봅니다.

실무에서 제가 가장 먼저 의뢰인과 정리하는 것은 '어느 건물을 갖고 싶은지'와 '정산금을 낼 돈이 있는지'입니다. 비율 다툼에서 몇 퍼센트를 더 얻어도, 원하지 않는 건물을 떠안거나 감당할 수 없는 정산금 지급의무를 지게 되면 실제로는 손해가 될 수 있기 때문입니다.

건물을 나눠 준 판결 — 관리해 온 쪽이 핵심 건물을 지켰습니다

건물이 여러 채면 법원은 각 건물을 누가 관리해 왔고 어떻게 쓰이는지를 보고 나눠 줍니다. 수원고등법원 2019르10761, 2019르10778 판결이 대표적입니다. 한쪽 배우자는 전기공사 회사를 운영했고, 다른 배우자는 가사와 양육을 전담하다가 1999년경 부동산임대사업자 등록을 하고 자기 명의로 상가건물을 사들여 임차인 관리와 세금 신고까지 해 왔습니다. 회사를 운영하던 배우자가 2010년 1월 집을 나간 뒤에도 건물은 임대업을 맡은 배우자가 혼자 관리했고, 그 사이 가장 큰 상가건물은 약 41억 6,945만여 원에서 72억 4,610만여 원으로, 다른 상가건물은 6억 8,401만여 원에서 13억 954만여 원으로 올랐습니다.

법원은 분할비율을 회사 운영 배우자 45%, 임대업 배우자 55%로 정했습니다. 임대업 배우자가 임대료로 건물을 관리하며 일정한 수익을 얻었을 것이라는 사정도 비율에서 참작했습니다. 분할 방법은 "분할대상재산의 명의와 이용 현황, 취득 경위, 분할의 편의성, 당사자들의 의사 등"을 고려해, 임대업 배우자 명의 부동산 가운데 네 건을 회사 운영 배우자에게 이전하고, 그 가운데 13억 원대로 오른 상가건물에 걸린 담보대출금 3억 원과 임대차보증금반환채무 5,000만 원을 받는 쪽이 면책적으로 인수하게 했습니다. 가장 큰 상가건물을 포함한 나머지 재산은 현재 명의대로 확정적으로 귀속시켰습니다.

정산은 이렇게 했습니다. 부부의 순재산 102억 6,497만여 원에 45%를 곱한 46억 1,923만여 원이 회사 운영 배우자의 몫인데, 부동산 이전과 채무 인수 뒤 그가 보유하게 되는 순재산이 40억 9,139만여 원이므로, 그 차액을 조금 넘는 5억 2,800만 원을 임대업 배우자가 지급하라고 했습니다. 이 판결은 대법원 2020므14336, 2020므14343 심리불속행 기각으로 확정되었습니다. 이 판결에서 제가 주목하는 부분은 두 가지입니다. 건물을 직접 관리해 온 쪽이 가장 가치 있는 건물을 지켰다는 점, 그리고 건물을 받는 쪽에 그 건물의 대출과 보증금을 함께 붙여 보냈다는 점입니다.

이 사건에서 회사를 운영한 배우자는 회사에 대한 가지급금 반환채무 6억 9,700만 원도 자기 소극재산으로 넣어 달라고 했습니다. 법원은 2016년 말까지 회사 재무제표에 그런 채권이 전혀 없었고, 그 돈을 부부 공동재산 형성에 썼다는 주장도 증거가 없다는 점 등을 들어 받아들이지 않았습니다. 건물을 받는 쪽이든 정산금을 받는 쪽이든, 상대가 소송 도중에 갑자기 채무를 내세우면 그 채무가 언제, 무엇 때문에 생겼는지를 따져 봐야 합니다. 정산금은 '내 몫에서 이미 갖게 될 순재산을 뺀 금액'이므로, 소극재산 한 줄이 그대로 정산금의 크기를 바꿉니다.

한쪽에 몰아주고 정산금을 명한 판결 — 공동명의 건물을 단독소유로

부부가 반씩 공유하는 건물은 한쪽 단독소유로 정리하고 돈으로 정산하는 판결이 자주 나옵니다. 서울가정법원 2012. 4. 12. 선고 2011드합4995, 2011드합8881 판결의 부부는 1976년에 혼인신고를 하고 봉제공장과 아동의류 도소매업을 함께 하다가, 2001년 상가건물을 각 1/2 지분으로 사들였습니다. 2003년 아동의류 도소매업을 그만둔 뒤 부부는 이 건물 임대료를 주된 수입으로 살았고, 건물 관리는 주로 아내가 했습니다.

법원은 분할비율을 50 대 50으로 정하고, 방법으로 공동명의 건물을 아내 단독소유로 이전하고 정산금은 현금으로 지급하게 했습니다. 이유로 든 것은 아내가 주로 건물을 관리해 왔다는 점, 그리고 남편이 보유한 아파트 시가가 건물 시가에 근접한다는 점이었습니다. 건물 시가 15억 7,267만여 원에서 임대차보증금 반환채무 1억 8,000만 원을 공제한 13억 9,267만여 원을 건물 가액으로 잡고, 남편 지분 6억 9,633만여 원이 아내에게 넘어간 뒤 남편 재산과 그의 몫 16억 3,467만여 원의 차액을 계산하니 4,461만여 원이 나왔습니다. 법원은 이를 조금 넘는 4,500만 원을 아내가 지급하도록 했습니다.

주문의 구조가 중요합니다. 남편은 4,500만 원을 받음과 동시에 1/2 지분에 관해 판결 확정일자 재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 아내는 등기를 넘겨받음과 동시에 4,500만 원을 지급하고 건물에 관한 남편의 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하라는 것이었습니다. 지분 이전, 정산금, 보증금 채무 인수를 동시이행으로 묶은 것입니다. 아내는 반소에서 지분 이전에 더해 5억 3,300만 원을 청구했지만, 법원은 남편 아파트 시가를 함께 보면서 정산금을 4,500만 원으로 정했습니다. 건물을 통째로 가져오는 쪽이 반드시 큰 정산금을 내는 것은 아니며, 상대가 가진 다른 부동산의 가액이 함께 계산된다는 점을 보여 줍니다.

공유로 나눠 달라는 주장이 받아들여지지 않은 판결

반대로 "건물을 공유로 나누거나 상대에게 넘기고 내가 정산금을 받겠다"는 주장을 법원이 물리친 사건도 있습니다. 수원지방법원 2013. 10. 31. 선고 2013르1339-1 판결의 부부는 1980년에 혼인신고를 했고, 아내는 슈퍼마켓과 실내포장마차 등을 차례로 운영했으며, 남편은 부부가 번 돈으로 땅을 사서 집을 지어 파는 이른바 '집 장사'를 이어 가며 재산을 늘렸습니다. 법원은 비율을 50 대 50으로 정하고, 각자 명의 재산은 각자 보유하되 남편이 현금으로 정산하게 했습니다. 순재산 13억 2,659만여 원의 절반에서 아내의 순재산 2억 6,267만 원을 뺀 4억 62만여 원에 가까운 4억 원이었습니다. 이 판결은 제1심 수원지방법원 2012드단5046 판결을 변경한 항소심 판결입니다.

남편은 자기 명의 부동산 두 건을 현물로 나누거나 아내에게 넘기고 자신이 정산금을 받겠다고 했지만, 법원은 세 가지 이유로 받아들이지 않았습니다. 공유로 하면 관리·처분 협의가 제대로 되지 않아 다시 공유물분할 소송을 내는 등 별도의 분쟁이 생길 우려가 있다는 점, 아내에게 부동산을 넘기면 아내가 낼 정산금이 지나치게 커진다는 점, 아내가 그 방법에 명시적으로 반대한다는 점입니다. 저는 이 세 이유가 사실상 법원이 분할 방법을 고를 때 쓰는 기준표라고 봅니다. 분쟁의 종국적 해결, 정산금 부담 능력, 당사자의 의사입니다.

서울가정법원 2007. 7. 5. 선고 2005드합11220, 2006드합11197 판결도 같은 맥락입니다. 18년간 시장에서 함께 장사한 부부 사이에서 아내는 남편 명의 부동산의 이전을 청구했지만, 법원은 현재 명의대로 귀속시키고 부족한 부분을 가액으로 지급하게 했습니다. 해당 부동산들에 남편의 6억 원 채무를 담보하는 근저당권이 설정되어 있었고 임의경매절차가 진행 중이었으며, 아내도 변론종결 뒤 가액으로 받기를 원한다는 의사를 밝혔기 때문입니다. 순재산 32억 4,613만여 원의 절반에서 아내 몫을 뺀 13억 6,000만 원이 정산금이었습니다. 담보가 무겁게 걸린 건물을 넘겨받는 것이 오히려 위험할 수 있다는 점을 법원도 고려한 것입니다.

공유로 남기면 이혼 뒤 다시 소송이 시작됩니다

공유로 나눈 결과가 실제로 어떻게 되는지는 이혼 뒤의 공유물분할 판결들이 잘 보여 줍니다. 광주지방법원 목포지원 2025가단50931 판결의 부부는 이혼 판결에서 한쪽이 다른 쪽에게 주택 1/2 지분을 이전하라는 재산분할을 받았고, 그 판결은 2024년 12월 확정되었습니다. 그런데 공유가 된 부동산을 두고 곧 공유물분할 소송이 제기되었고, 법원은 2025년 11월 경매를 명했습니다. 지분을 매수하겠다던 쪽이 변론에서 시가나 감정가로 살 자력이 없다고 밝혔고, 이혼 판결이 쓴 개별주택가격은 변론종결일 현재 적절한 보상가액으로 보기 어렵다는 이유였습니다. 이 판결에 대한 항소는 광주지방법원 2025나33737로 기각되었습니다.

이혼 소송이 기각된 경우에도 같은 일이 생깁니다. 수원지방법원 성남지원 2024. 11. 12. 선고 2023가단242447 판결은 유책배우자의 이혼 청구가 기각되어 확정된 뒤 그 배우자가 공유 아파트의 분할을 청구한 사건입니다. 상대방은 판결의 효력을 우회하는 소권 남용이라고 했지만, 법원은 공유물분할청구와 이혼청구는 별개의 제도이고 부부별산제에서 배우자를 상대로 한 공유물분할청구를 막을 근거가 없다며 경매를 명했고, 항소도 수원지방법원 2024나102117로 기각되어 확정되었습니다. 의정부지방법원 고양지원 2024. 10. 24. 선고 2024가단4257 판결은 앞선 이혼 판결이 명의대로 귀속시킨 공유 아파트를 경매로 나누면서, 자기 몫이 10분의 7이라는 주장을 받아들이지 않고 공유지분대로 반씩 배분했습니다. 울산지방법원 2026. 3. 26. 선고 2025가단105276 판결은 이혼과 재산분할 소송이 계속 중인 상태에서도 부부 공유인 토지와 4층 건물의 경매분할을 허용했습니다.

이 판결들이 주는 교훈은 분명합니다. 공유는 이혼 판결로 끝나는 해법이 아니라 다음 소송의 출발점이 되기 쉽고, 건물은 대부분 물리적으로 나눌 수 없어 결국 경매로 갑니다. 경매가는 시가보다 낮게 형성되는 경우가 많으므로, 제 견해로는 상가건물처럼 수익이 나는 부동산일수록 재산분할 단계에서 단독 귀속과 정산금으로 정리해 두는 편이 양쪽 모두에게 낫습니다.

시가 감정은 언제 기준으로, 무엇을 감정하는가

건물 가액은 원칙적으로 이혼 소송의 사실심 변론종결일을 기준으로 정합니다. 수원고등법원 2019르10761 판결은 대법원 2013. 11. 28. 선고 2013므1455, 1462 판결을 인용하면서, 재판상 이혼의 재산분할 대상과 액수는 사실심 변론종결일을 기준으로 하되, 금전처럼 소비나 은닉이 쉬워 중복합산 우려가 있는 재산은 혼인 파탄 시점을 기준으로 하고, 파탄 뒤 생긴 변동이 공동 형성과 무관한 사정에 의한 것이면 분할대상에서 제외한다고 했습니다. 대법원 2013므1455 판결은 바로 이 마지막 법리를 이유로 원심의 재산분할 부분을 파기환송한 판결입니다.

건물이 여러 채인 사건에서 감정은 정산금의 크기를 직접 바꿉니다. 수원고등법원 사건에서 상가건물 가액이 별거 뒤 수십억 원 올랐던 것처럼, 감정 시점이 늦어질수록 건물을 받는 쪽과 돈을 받는 쪽의 이해가 정반대로 움직입니다. 광주지방법원 목포지원 판결이 지적한 것처럼 공시가격으로 대신 산정하면 실제 시가와 차이가 생기고, 그 차이는 결국 다음 분쟁의 씨앗이 됩니다. 실무에서 저는 건물마다 시가 감정을 신청할지, 당사자가 일치해 진술하는 가액으로 정리할지를 먼저 가립니다. 수원고등법원 판결도 당사자가 일치해 가액을 진술하거나 회신 가액에 이의가 없으면 그에 따른다고 했습니다. 임대 수익이 나는 상가라면 감정인이 임대 현황과 보증금 규모를 반영하는지까지 확인해야 합니다.

임대보증금과 담보대출은 소극재산이고, 받는 쪽이 떠안습니다

건물에 딸린 보증금과 대출은 건물과 함께 움직입니다. 대법원 97므1486 판결은 부부 일방이 혼인 중 제3자에게 부담한 채무라도 공동재산의 형성에 수반한 채무이면 청산 대상이 된다고 했습니다. 임대 건물의 보증금반환채무와 건물을 사며 진 담보대출은 전형적인 예입니다. 수원고등법원 판결은 건물을 받는 쪽의 순재산을 계산할 때 이전받는 부동산 가액에서 담보대출금 3억 원과 임대차보증금 반환채무 5,000만 원을 빼고 계산했습니다.

다만 보증금이라고 주장하기만 하면 다 빠지는 것은 아닙니다. 수원지방법원 2013르1339-1 판결에서 남편은 항소심에 와서 상가 보증금 3,000만 원, 주택 전세보증금 합계 7,850만 원, 금융기관 대출 4,000만 원을 자기 소극재산에 넣어 달라고 했지만, 법원은 제출된 자료가 금융거래정보 제출명령 결과보다 정확도가 떨어지고, 일부 임대차는 소 제기 무렵이나 그 뒤에 체결된 것이며, 대출은 보증채무인데 주채무자의 자력 자료가 없다는 이유로 모두 받아들이지 않았습니다. 임대차계약서, 보증금 입금 내역, 현재의 임차인 명단을 이혼 소송 초기에 정리해 내야 하는 이유입니다.

임대 수익도 따로 분할되지 않을 수 있습니다. 수원고등법원 판결에서 상대 배우자는 약 9년간 임대수익 27억여 원 가운데 경비를 뺀 절반을 분할해 달라고 했지만, 법원은 관리·보수비와 세금, 생활비와 대출이자에 쓰였을 것이고, 재산분할은 파탄 시점이나 변론종결 시까지 남아 있는 재산을 나누는 것이라며 받아들이지 않았습니다. 대신 그 사정을 분할비율에서 참작했습니다.

면책적 채무인수는 은행과 세입자에게 바로 통하지 않습니다

판결에 "면책적으로 인수한다"고 적혀 있어도, 채권자인 은행에 대해서는 그 승낙이 있어야 효력이 생깁니다. 민법 제454조 제1항은 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우 채권자의 승낙에 의하여 효력이 생긴다고 정합니다. 수원고등법원 판결이 "만일 채권자의 사정 등으로 면책적 채무인수가 불가능할 경우 원고가 피고를 대위하여 위 채무를 변제한다"는 문구를 주문에 넣은 것도 이 때문입니다. 저는 조정이든 판결이든 이 대위변제 문구가 빠지지 않도록 챙깁니다. 은행이 승낙하지 않으면 건물을 넘긴 쪽이 여전히 채무자로 남기 때문입니다.

세입자 보증금은 사정이 조금 다릅니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항과 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 대항력 있는 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 서울동부지방법원 2019가단117478 판결은 이혼 소송 중 강제조정결정으로 상가 호실을 포함한 여러 부동산을 재산분할로 넘겨받으면서 일부 부동산의 보증금반환채무를 면책적으로 인수하기로 한 배우자에게, 세입자가 직접 보증금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결을 인용해, 임대차가 종료된 상태에서 부동산이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 승계하고 보증금반환채무도 소유권과 일체로 이전한다고 보았고, 이 법리는 대항력 있는 상가임대차에서도 같다고 했습니다. 넘겨받은 쪽은 전 배우자 측이 이미 돈을 돌려줬다고 다퉜지만, 그 돈은 차용증을 받고 빌려준 돈이지 보증금 반환이 아니라는 이유로 7,633만여 원의 지급을 명했습니다. 이 판결은 항소기각(서울동부지방법원 2020나21147)과 심리불속행 기각(대법원 2021다251349)으로 확정되었습니다.

반대로 부부가 공유 건물을 함께 임대한 상태라면, 부부 사이에 보증금을 절반씩 부담하기로 해도 세입자에 대해서는 각자 전액을 책임집니다. 서울고등법원 2023. 9. 21. 선고 2022나2035597 판결은 공유자가 공동으로 임대한 경우 보증금반환채무가 성질상 불가분채무라는 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결을 인용하면서, 공유자가 혼인관계에 있다는 사정만으로 달리 볼 근거가 없다고 했습니다. 공유 건물을 한쪽에 몰아줄 때 보증금 채무의 정리가 특히 중요한 이유입니다.

소극재산으로 빼는 금액도 정확해야 합니다. 등기부에 적힌 근저당권의 채권최고액은 실제 대출 잔액보다 큰 것이 보통이므로, 재산분할에서 공제할 금액은 변론종결 무렵의 실제 피담보채무 잔액입니다. 보증금도 계약서상 금액과 실제로 받은 금액, 갱신하며 올린 금액이 다를 수 있습니다. 제 경험으로는 건물이 여러 채인 사건에서 이 금액들을 호실별로 표로 정리해 내는 쪽이 정산금 계산에서 주도권을 잡습니다. 반대로 상대가 소송 도중 새로 임대를 놓거나 보증금을 올려 받았다면, 그 돈이 어디로 갔는지를 함께 따져야 합니다. 수원지방법원 2013르1339-1 판결이 소 제기 무렵이나 그 뒤에 체결된 임대차를 소극재산에서 뺀 것도 같은 맥락입니다.

정산금은 판결 확정 다음 날부터, 이행은 동시에

재산분할 정산금의 지연손해금은 판결 확정 다음 날부터 붙는 것이 보통입니다. 수원고등법원 2019르10761, 수원지방법원 2013르1339-1, 서울가정법원 2005드합11220 판결은 모두 정산금에 대해 판결 확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 지연손해금을 붙였습니다. 재산분할청구권은 이혼이 성립한 때 비로소 생기기 때문입니다. 같은 이유로 대법원 1998. 11. 13. 선고 98므1193 판결은 이혼과 동시에 재산분할을 명하는 판결에는 가집행을 붙일 수 없다고 했습니다.

예외도 있습니다. 수원지방법원 2013르1339-1 판결은 항소심 조정기일에서 이혼 부분만 먼저 조정으로 성립해 혼인관계가 이미 끝난 사건이었습니다. 법원은 재산분할에 대한 심판 전에 이미 혼인관계가 종료되었다면 청구권은 그때 발생하고 이행기도 도래했다고 보아 재산분할금 4억 원에 가집행선고를 붙였습니다. 이혼 자체에는 다툼이 없고 돈 문제만 남은 사건이라면, 이혼을 먼저 정리하는 것이 정산금 회수를 앞당기는 방법이 될 수 있습니다.

정산금과 등기 이전, 채무 인수를 동시이행으로 묶으면 자기 의무를 미룬 쪽이 손해를 볼 수 있습니다. 광주지방법원 2019. 7. 17. 선고 2018가단25835 판결의 부부는 이혼 조정에서 한쪽은 2015년 12월 18일까지 건물 1/2 지분을 이전하고, 다른 쪽은 같은 날까지 6,700만 원을 지급하며 보증금반환채무 5,000만 원과 근저당 피담보채무를 면책적으로 인수하기로 하고 각 의무를 동시에 이행하기로 했습니다. 지분 이전은 2018년 1월에야 이루어졌고, 지분을 넘긴 쪽이 그 사이 자신이 낸 대출이자 1,219만여 원을 돌려 달라고 했지만 법원은 기각했습니다. 상대방은 이행기 기준의 피담보채무를 인수할 의무가 있을 뿐이고, 자기 의무를 이행하지 않은 쪽을 위해 그 뒤 이자까지 떠안을 의무는 없다는 것이었습니다.

세금은 판결 전에 계산해 둬야 합니다

재산분할로 건물을 넘겨받으면 취득세는 특례세율이 적용됩니다. 지방세법 제15조 제1항 제6호는 민법 제834조, 제839조의2, 제840조에 따른 재산분할로 인한 취득에 대해 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율을 적용하도록 정합니다. 건물이 여러 채면 받는 건물마다 취득세가 생기므로, 어느 건물을 받을지 정할 때 함께 계산해야 합니다.

양도소득세는 원칙적으로 생기지 않지만 예외를 조심해야 합니다. 대법원 1998. 2. 13. 선고 96누14401 판결은 협의이혼 때 부부가 각자 명의 부동산을 서로 넘긴 사안에서, 재산분할은 실질적으로 공유물분할에 해당하므로 유상양도가 아니라고 했습니다. 다만 같은 판결은 "분할 후 자산가액의 비율이 실질적인 공동재산의 청산범위를 넘어서는 것이라거나 또는 재산분할 비율과의 차이에 따른 정산을 하였다는 등의 특별한 사정"이 있으면 달리 볼 여지를 남겼습니다. 건물 이전과 정산금이 함께 오가는 설계라면, 제 견해로는 세무 검토를 판결이나 조정 전에 받아 두는 것이 안전합니다. 재산분할이 아닌 위자료 명목으로 부동산을 넘기는 조정 문구는 과세에서 달리 취급될 여지가 있다는 점도 함께 살펴야 한다고 봅니다.

조정으로 끝낼 때 조항에 넣어야 할 것

건물이 여러 채인 사건의 상당수는 조정으로 끝나고, 그때 조항이 허술하면 이혼 뒤에 또 소송을 하게 됩니다. 수원지방법원 성남지원 2016. 7. 13. 선고 2015가합208357 판결에 나오는 이혼 조정 조항은 좋은 예입니다. 같은 건물 1층 상가 세 칸 가운데 한 칸은 한쪽, 두 칸은 다른 쪽 소유로 호실별로 나누고, 세 칸 전부에 걸린 근저당 두 건의 피담보채무는 두 칸을 받는 쪽이 인수해 다른 쪽 호실의 근저당을 말소시키며, 그 이자는 조정성립일까지는 한쪽이, 다음 날부터는 다른 쪽이 부담하고, 각 점포의 임대차보증금반환채무는 그 점포 소유자가 책임진다고 정했습니다.

제가 조정안을 검토할 때 반드시 확인하는 항목은 이렇습니다. 호실·필지 단위로 누가 무엇을 갖는지, 공동담보 근저당의 말소 의무와 시한, 이자 부담의 기준일, 호실별 보증금 책임자, 은행이 인수를 승낙하지 않을 때의 대위변제, 등기 비용과 취득세 부담자, 정산금 지급일과 지연 시 이율입니다. 같은 성남지원 판결은 "일체의 재산상 청구를 하지 않는다"는 부제소 조항이 있었는데도, 혼인 전 금전거래를 정산하기로 한 별도 약정에는 그 효력이 미치지 않는다며 3억 5,000만 원 지급을 명했습니다. 청산 조항이 모든 것을 막아 주지는 않으므로, 따로 남은 약정이나 공동사업 정산이 있으면 조정 조항에 명시해 정리해야 합니다.

판결 뒤 등기와 정산금 받아내기

판결이 확정되면 건물을 받는 쪽은 판결로 단독 등기를 신청할 수 있습니다. 이 글에서 본 판결들은 모두 '판결 확정일자 재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기절차'의 이행을 명했으므로, 확정 뒤 판결정본과 확정증명으로 이전등기를 마치면 됩니다. 정산금을 받을 쪽은 상대가 지급하지 않으면 확정판결을 집행권원으로 상대의 다른 부동산이나 예금, 임대료 채권에 강제집행을 할 수 있습니다. 임대료가 나오는 건물을 가진 상대라면 임차인을 제3채무자로 한 차임채권 압류가 현실적인 회수 수단이 됩니다.

문제는 동시이행 구조입니다. 서울가정법원 2011드합4995 판결처럼 지분 이전과 정산금 지급이 동시이행으로 묶여 있으면, 한쪽이 자기 의무를 이행하거나 이행 제공을 해야 상대의 의무를 집행할 수 있습니다. 판결 확정 직후 상대에게 이행 일시와 장소를 정해 통지하고, 등기서류를 준비해 두는 것이 순서입니다. 이혼 소송 도중에 상대가 건물을 처분하거나 추가로 담보를 잡힐 우려가 있다면, 소송 초기에 재산분할청구권을 피보전권리로 처분금지가처분을 해 두어야 판결이 빈 껍데기가 되지 않습니다. 광주지방법원 2018가단25835 사건의 조정에도 부동산처분금지가처분의 신청을 취하하고 집행을 해제하는 조항이 들어 있었습니다.

건물을 넘겨받은 뒤에는 세입자 정리가 남습니다. 제 견해로는 등기를 마친 즉시 각 임차인에게 임대인이 바뀌었다는 사실과 차임 입금 계좌를 서면으로 알리고, 넘겨받은 보증금 내역을 임차인과 맞춰 두는 것이 좋습니다. 서울동부지방법원 2019가단117478 사건처럼 전 배우자 측이 보증금 일부를 따로 처리했다고 주장하면, 새 소유자가 그 다툼을 세입자와의 소송에서 떠안게 되기 때문입니다. 상가라면 부가가치세 신고와 사업자등록 명의 정리도 함께 챙겨야 합니다.

시한도 기억해야 합니다. 민법 제839조의2 제3항은 재산분할청구권이 이혼한 날부터 2년을 경과하면 소멸한다고 정합니다. 협의이혼만 먼저 하고 건물 정리를 미뤄 두었다면 이 기간이 지나기 전에 청구해야 합니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

모든 사건에 변호사가 필요한 것은 아닙니다. 부부가 가진 부동산이 사실상 한 채뿐이고 누가 가질지와 정산금 액수에 이미 합의가 되어 있다면, 협의서나 조정 조항을 꼼꼼히 정리하는 것으로 충분할 수 있습니다. 건물에 대출과 보증금이 거의 없고 시가에 대한 이견도 크지 않으며 양쪽 모두 정산금을 감당할 자력이 있는 경우도 마찬가지입니다. 이미 이혼한 지 2년이 지났다면 재산분할청구권 자체가 소멸했으므로 재산분할 소송으로 다툴 길은 없습니다.

반대로 건물이 여러 채이고 그 가운데 임대 중인 상가가 있거나, 한쪽이 건물을 혼자 관리해 왔거나, 담보와 보증금이 건물 가액의 상당 부분을 차지하거나, 상대가 공유를 고집하는 사건이라면 분할 방법 설계가 결과를 좌우합니다. 이런 사건은 비율 주장만으로는 부족하고, 어느 건물을 어떤 조건으로 받을지를 처음부터 설계해 들어가야 합니다.

자주 묻는 질문

황혼이혼 재산분할에서 부동산이 여러 채면 반씩 공동명의로 나누나요

법원이 공유로 나누는 경우는 많지 않습니다. 수원지방법원 2013르1339-1 판결은 공유로 하면 관리·처분 협의가 안 돼 다시 공유물분할 소송이 생길 우려가 있다며 현금 정산을 택했고, 실제로 이혼 판결이 공유를 남긴 주택은 1년도 안 돼 경매로 분할되었습니다(광주지방법원 목포지원 2025가단50931 판결).

건물을 관리해 온 쪽이 그 건물을 가져갈 수 있나요

그런 판결이 많습니다. 서울가정법원 2011드합4995 판결은 아내가 주로 관리해 온 공동명의 건물을 아내 단독소유로 하고, 수원고등법원 2019르10761 판결은 임대업을 맡아 온 배우자가 가장 큰 상가건물을 그대로 보유하게 했습니다. 다만 그 대가로 정산금 지급의무를 질 수 있으므로 자력을 함께 따져야 합니다.

이혼 재산분할에서 세입자 보증금은 누가 돌려주나요

판결이나 조정으로 건물을 받는 쪽이 보증금반환채무를 인수하도록 정하는 것이 일반적이고, 그 금액은 받는 재산 가액에서 뺍니다. 대항력 있는 임차인에 대해서는 건물을 넘겨받은 쪽이 임대인 지위를 승계하므로, 세입자는 새 소유자에게 직접 청구할 수 있습니다(서울동부지방법원 2019가단117478 판결).

건물 담보대출을 넘겨받기로 했는데 은행이 거절하면 어떻게 되나요

은행이 승낙하지 않으면 면책적 채무인수의 효력이 생기지 않습니다(민법 제454조). 그래서 수원고등법원 2019르10761 판결은 면책적 인수가 불가능하면 받는 쪽이 대위변제하도록 주문에 적었습니다. 조정이라면 같은 문구를 꼭 넣어야 합니다.

재산분할 정산금 지연이자는 언제부터 붙나요

보통 판결 확정일 다음 날부터 연 5%입니다. 이혼과 동시에 재산분할을 명하면 가집행도 붙지 않지만(대법원 98므1193 판결), 이혼이 먼저 성립한 뒤 재산분할만 따로 판단하는 경우에는 가집행을 붙인 판결이 있습니다(수원지방법원 2013르1339-1 판결).

이혼 재산분할로 건물을 받으면 양도소득세나 취득세를 내나요

취득세는 재산분할 특례세율이 적용됩니다(지방세법 제15조 제1항 제6호). 양도소득세는 재산분할이 유상양도가 아니라는 대법원 96누14401 판결이 있지만, 분할 비율과의 차이를 따로 정산한 경우 등 예외를 열어 두었으므로 정산금이 오가는 설계라면 미리 세무 검토를 받아야 합니다.

건물 시가는 언제 기준으로 감정하나요

원칙은 이혼 소송의 사실심 변론종결일입니다. 다만 소비나 은닉이 쉬운 재산은 파탄 시점을 기준으로 하고, 파탄 뒤의 변동이 공동 형성과 무관하면 제외합니다(대법원 2013므1455 판결, 수원고등법원 2019르10761 판결).

이혼 소송 중 상대가 공유 건물 공유물분할 소송을 냈는데 막을 수 있나요

막기 어렵습니다. 재산분할 소송이 계속 중이라는 사정만으로 공유물분할 청구가 제한되지 않는다는 판결(울산지방법원 2025가단105276 판결)과, 이혼 청구가 기각된 뒤의 공유물분할도 소권 남용이 아니라는 판결(수원지방법원 성남지원 2023가단242447 판결)이 있습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2026. 5. 29. 선고 2024므16033, 16040 판결 — 현물분할·경매분할·채무 인수·대상분할·혼합 등 재산분할 방법, 형평을 현저히 해하면 혼용 고려(원심 서울고등법원 2024르21037 재산분할 부분 파기환송)

• 대법원 1998. 2. 13. 선고 97므1486, 1493 판결 — 분할 방법·비율·액수는 법원이 정함, 공동재산 형성에 수반한 채무는 청산 대상

• 대법원 2013. 11. 28. 선고 2013므1455, 1462 판결 — 파탄 뒤 공동 형성과 무관한 재산 변동은 분할대상 제외

• 대법원 1998. 11. 13. 선고 98므1193 판결 — 이혼과 동시에 명하는 재산분할에는 가집행 불가

• 대법원 1998. 2. 13. 선고 96누14401 판결 — 재산분할에 따른 부동산 이전은 원칙적으로 유상양도 아님, 정산 등 특별한 사정의 예외

• 수원고등법원 2020. 9. 16. 선고 2019르10761, 2019르10778 판결 — 상가건물 등 네 건 이전·담보대출과 보증금 면책적 인수·대위변제, 정산금 5억 2,800만 원(제1심 수원가정법원 안산지원 2017드합1439, 2019드합3170, 대법원 2020므14336, 2020므14343 심리불속행 기각으로 확정)

• 서울가정법원 2012. 4. 12. 선고 2011드합4995, 2011드합8881 판결 — 공동명의 상가건물을 관리해 온 아내 단독소유로, 정산금 4,500만 원과 보증금 인수를 동시이행으로

• 수원지방법원 2013. 10. 31. 선고 2013르1339-1 판결 — 현물 공유 주장 배척, 현금 정산 4억 원, 이혼 선성립 뒤 재산분할 가집행(제1심 수원지방법원 2012드단5046)

• 서울가정법원 2007. 7. 5. 선고 2005드합11220, 2006드합11197 판결 — 근저당·임의경매 진행 부동산은 명의대로 두고 가액 13억 6,000만 원 지급

• 서울동부지방법원 2020. 1. 10. 선고 2019가단117478 판결 — 재산분할로 상가를 넘겨받은 배우자가 임대인 지위 승계, 보증금 반환(서울동부지방법원 2020나21147 항소기각, 대법원 2021다251349 심리불속행 기각)

• 서울고등법원 2023. 9. 21. 선고 2022나2035597 판결 — 부부 공동임대 보증금은 불가분채무, 부부 사이 절반 부담 약정과 무관(제1심 서울중앙지방법원 2021가합500190)

• 광주지방법원 2019. 7. 17. 선고 2018가단25835 판결 — 동시이행 조정에서 자기 의무를 늦춘 쪽의 이자 반환 청구 기각

• 수원지방법원 성남지원 2016. 7. 13. 선고 2015가합208357 판결 — 상가 호실별 귀속·이자 부담 기준일·호실별 보증금 책임을 정한 조정, 부제소 조항의 범위

• 광주지방법원 목포지원 2025. 11. 6. 선고 2025가단50931 판결 — 이혼 판결로 공유가 된 주택의 경매분할(광주지방법원 2025나33737 항소기각)

• 수원지방법원 성남지원 2024. 11. 12. 선고 2023가단242447 판결 — 이혼 청구 기각 뒤 공유물분할은 소권 남용 아님(수원지방법원 2024나102117 항소기각)

• 의정부지방법원 고양지원 2024. 10. 24. 선고 2024가단4257 판결 — 이혼 판결 뒤 공유 아파트 경매, 등기 지분대로 배분

• 울산지방법원 2026. 3. 26. 선고 2025가단105276 판결 — 재산분할 소송 계속 중에도 공유물분할 허용

• 판결문에 인용된 대법원 판결 — 2001다64615(양수인의 임대인 지위·보증금반환채무 승계), 98다43137(공동임대 보증금 불가분채무), 2002다4580(현물분할 곤란·부적당의 의미), 91다27228(공유물분할청구권)

• 법령 — 민법 제269조, 제454조, 제839조의2, 제843조 / 가사소송법 제2조 / 가사소송규칙 제98조 / 주택임대차보호법 제3조 / 상가건물 임대차보호법 제3조 / 지방세법 제15조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 비율보다 먼저 건물 목록을 만듭니다. 부부 명의 부동산을 필지와 호실 단위로 모두 적고, 각각의 명의, 취득 시기와 자금 출처, 현재 누가 관리하는지, 임차인과 보증금·월세 규모, 담보대출 잔액과 채무자 명의를 확인합니다. 등기부, 임대차계약서, 대출 약정서, 최근 임대료 입금 내역을 가져오시면 상담이 훨씬 구체적으로 진행됩니다. 이어서 의뢰인이 어느 건물을 갖고 싶은지, 정산금을 내야 한다면 어디서 마련할 수 있는지, 반대로 정산금을 받는 쪽이라면 상대가 실제로 지급할 자력이 있는지를 함께 따집니다. 혼인 기간 동안 각자 무엇을 했는지, 별거나 파탄 시점이 언제인지, 이혼한 지 2년이 지나지 않았는지도 이 단계에서 확인합니다. 건물마다 공시가격과 최근 거래 사례를 대략 비교해 시가 감정이 필요한 건물을 추리고, 받게 될 건물의 취득세와 정산 구조에 따른 세무 쟁점이 있는지도 미리 짚어 둡니다.

김강희 변호사의 대응 방식

저는 재산분할 청구취지를 '몇 퍼센트'가 아니라 '어느 건물을 어떤 조건으로'의 형태로 설계합니다. 의뢰인이 관리해 온 건물이 있다면 관리 내역과 임대 관계 자료로 그 건물의 귀속을 주장하고, 그 건물에 딸린 보증금과 대출을 소극재산으로 정확히 반영해 정산금 부담을 줄입니다. 상대가 공유를 고집하면 공유 뒤 공유물분할과 경매로 이어진 판결들을 들어 분쟁의 종국적 해결을 요구합니다. 시가 감정은 건물별로 신청 여부를 가리고, 감정 결과가 임대 현황을 제대로 반영하는지 검토합니다. 조정이 가능한 국면에서는 호실별 귀속, 근저당 말소 시한, 이자 부담 기준일, 대위변제, 세금 부담자까지 조항으로 적어 이혼 뒤 분쟁이 다시 생기지 않도록 합니다. 상대가 소송 중 건물을 처분할 염려가 있으면 처분금지가처분부터 검토합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

건물이 여러 채인 재산분할은 같은 비율을 받아도 분할 방법에 따라 손에 쥐는 결과가 수억 원씩 달라질 수 있습니다. 담보가 무거운 건물을 떠안거나, 은행이 승낙하지 않는 채무인수 조항을 받아 두거나, 동시이행 구조를 모른 채 자기 의무를 미루면 판결을 받고도 손해를 봅니다. 판결 뒤의 등기와 정산금 회수, 세입자와의 보증금 문제, 공유물분할 소송까지 이어질 수 있는 사건이기 때문에, 처음부터 끝까지 같은 시각으로 설계하고 관리하는 것이 중요합니다. 저는 판결문 속 주문 한 줄이 이혼 뒤 몇 년의 생활을 좌우한다는 생각으로 이 사건들을 다룹니다. 그래서 판결이나 조정이 끝난 뒤에도 등기 이전, 근저당 말소, 세입자 통지, 정산금 수령까지 실제로 마무리되었는지를 의뢰인과 함께 확인하고 나서야 사건을 닫습니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

오랜 혼인을 정리하며 함께 일군 건물과 상가를 나누는 일은 숫자 계산만으로 끝나지 않습니다. 어느 건물을 지킬지, 보증금과 대출을 어떻게 정리할지, 정산금을 언제 어떻게 주고받을지를 하나씩 정해야 이혼 뒤의 생활이 안정됩니다.

재산분할 방법을 두고 상대와 의견이 갈리거나, 조정안의 조항이 걱정되거나, 판결을 받고도 등기와 정산금이 정리되지 않았다면 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 현재 상황과 자료를 함께 검토해 가장 현실적인 분할 방법을 제안해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 이혼·상속 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원가정법원에 이혼·상속 사건을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.