요양병원에 계신 부모님 집이 형 명의로 넘어갔다면 — 치매 증여 무효를 가른 진료기록·인지검사 점수와 이전등기 말소까지

어머니가 뇌경색이나 알츠하이머로 요양병원에 들어가신 지 몇 해가 지났는데, 등기부를 떼어 보니 어머니 명의였던 집이나 땅이 형이나 누나 앞으로 증여, 때로는 매매를 원인으로 넘어가 있는 경우가 있습니다. 형은 "어머니가 직접 법무사 사무실에 가서 도장을 찍으셨다"고 말하고, 다른 형제들은 그 무렵 어머니가 자식 얼굴도 제대로 알아보지 못하셨다고 기억합니다. 결론부터 말씀드리면 증여 당시 부모님에게 의사능력이 없었다면 그 증여는 무효이고 그에 따른 소유권이전등기는 말소되지만, 치매 진단이나 요양병원 입원 사실만으로는 부족하고 무효를 주장하는 쪽이 계약 당일 무렵의 인지 상태를 증명해야 합니다. 실제 판결은 MMSE 점수가 한 자리였던 사건에서는 법무사 확인서면과 공증이 있어도 무효로 보았고, 점수가 18점 안팎에서 유지되던 사건에서는 치매 진단이 있어도 청구를 기각했습니다. 그리고 부모님이 살아 계시면 성년후견인이, 돌아가셨다면 상속인이 원고가 되며, 사망 뒤에는 말소 범위가 상속지분으로 줄어듭니다. 의사능력이란, 대법원 판례에 따라 자신의 행위의 의미나 결과를 정상적인 인식력과 예기력을 바탕으로 합리적으로 판단할 수 있는 정신적 능력 내지 지능을 말하며, 구체적인 법률행위마다 개별적으로 판단합니다. 아래에서는 무효가 인정된 판결과 부정된 판결, 인지검사 점수와 진료기록을 읽는 법, 법무사·공증·매매 외관의 의미, 은행 근저당과 제3자, 성년후견 개시 전후의 차이, 유류분·상속재산분할과의 관계, 처분금지가처분과 판결 뒤 등기 회복까지 실제 판결을 근거로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 치매 진단을 받은 부모의 증여는 무효인가 — 진단만으로는 아닙니다. 대법원은 의사무능력을 이유로 무효를 주장하는 쪽이 증명책임을 진다고 보고(대법원 2014. 3. 13. 선고 2009다53093, 53109 판결), 서울고등법원 2022. 12. 8. 선고 2022나2000331 판결은 알츠하이머 진단 뒤 약물치료 중이던 부모의 증여라도 증여 몇 달 전 K-MMSE 18점, CDR 1점이었다는 이유로 무효 주장을 받아들이지 않았습니다.

2. 어떤 사건에서 무효가 인정되었나 — 계약일 전후의 인지검사 점수가 매우 낮고 입원이 이어진 사건입니다. 서울동부지방법원 2018. 8. 10. 선고 2017가단139658 판결은 MMSE 3점, 요양병원 3년 이상 입원 중인 88세 부모가 성년후견 청구 이틀 뒤 장남에게 한 증여를 무효로 보고 등기 말소를 명했고, 이 판결은 항소기각과 대법원 심리불속행기각으로 확정되었습니다.

3. 부모님이 돌아가신 뒤에도 소송할 수 있나 — 있습니다. 다만 받은 자녀 자신의 상속분만큼은 실체관계에 부합하므로 그 부분을 뺀 나머지만 말소됩니다. 청주지방법원 2021. 12. 9. 선고 2020가단25376 판결은 임야 중 피고 상속분 18/90을 뺀 72/90 지분의 말소를 명했습니다(대법원 2015. 4. 9. 선고 2012다2408 판결 등 인용).

치매 진단만으로는 부족합니다 — 의사능력의 기준과 증명책임

이 소송의 첫 관문은 등기의 추정력입니다. 소유권이전등기가 되어 있으면 등기 명의자는 전 소유자에 대해서도 적법한 원인으로 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 말소를 구하는 쪽이 무효 원인을 증명해야 합니다(대법원 2014. 3. 13. 선고 2009다105215 판결). 그 위에 의사무능력의 증명책임도 무효를 주장하는 쪽에 있습니다(대법원 2014. 3. 13. 선고 2009다53093, 53109 판결). 결국 "치매였다"는 사실이 아니라 계약서에 도장이 찍힌 그날 부모님이 증여의 의미와 결과를 이해할 수 있었는지를 원고가 세워야 합니다.

판단 기준은 대법원이 정해 두었습니다. 의사능력은 구체적인 법률행위와 관련하여 개별적으로 판단하고(대법원 2002. 10. 11. 선고 2001다10113 판결), 그 행위에 일상적인 의미만으로는 알기 어려운 특별한 법률적 의미나 효과가 있으면 그 법률적 의미까지 이해할 수 있어야 합니다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다58367 판결). 그래서 법원은 같은 치매 환자라도 행위마다 달리 봅니다. 병간호를 한 장남에게 오래 가진 집을 넘기는 증여는 일상적 의미를 이해하기 쉬운 행위라고 본 판결이 있는 반면, 여러 필지의 부동산과 담보 설정이 얽힌 거래는 더 높은 이해 능력을 요구받습니다.

또 하나 기억할 점은 치매가 호전과 악화를 반복할 수 있다는 법원의 인식입니다. 서울고등법원 2018. 9. 21. 선고 2017나2044184 판결은 치매라고 하여 치매 기간의 모든 법률관계가 무효가 되는 것은 아니고, 알츠하이머 약을 1년 6개월간 복용했다는 사실만으로 그 기간 내내 의사무능력이었다고 단정할 수 없다고 보았습니다. 반대로 알츠하이머처럼 계속 나빠지는 병이고 계약 전후 검사 점수가 모두 낮다면, 계약 당일만 좋아졌을 가능성은 낮다고 본 판결이 여럿입니다.

무효가 인정된 판결 — 낮은 점수, 계속된 입원, 수상한 시점

무효가 인정된 사건들은 대체로 계약일 앞뒤의 객관적 기록이 모두 중증을 가리킨다는 공통점이 있습니다.

• 서울동부지방법원 2018. 8. 10. 선고 2017가단139658 판결 — 2013년 뇌경색과 혈관성 치매 진단 뒤 퇴원하자마자 요양병원에 들어가 3년 넘게 전일 개호를 받던 88세 부모가 2016. 10. 13. 장남에게 부동산 전부를 증여했습니다. 성년후견 사건의 정신감정에서 그해 5월 MMSE 3점, GDS 6단계였고, 배우자가 성년후견개시를 청구한 지 이틀 만에 장남이 부모를 데리고 나가 증여계약을 했다는 점이 무겁게 평가되었습니다. 원고는 성년후견인이 대리한 부모 본인이었고, 항소심(서울동부지방법원 2018나28176)과 대법원(2019다221871)을 거쳐 확정되었습니다.

• 대구지방법원 2024. 4. 19. 선고 2022가단101783 판결 — 2009년 알츠하이머 진단을 받은 84세 부모가 2016. 10. 25. 검사에서 이미 MMSE 0점, CDR 4, GDS 6단계였는데 2019. 6. 13. 자녀에게 증여했습니다. 별건 대구지방법원 2021가합210205 사건의 의료감정은 늦어도 2016. 10. 25.에는 사무 능력이 항상 결여된 상태였고 글씨도 제대로 쓰기 어려웠다고 보았습니다. 항소기각(대구지방법원 2024나312359)으로 확정되었습니다.

• 서울중앙지방법원 2026. 1. 9. 선고 2023나69086 판결 — 2016년부터 치매 치료를 받은 부모의 MMSE가 18점, 8점, 11점을 거쳐 2019. 2. 20. 2점, 같은 날 CDR 3점이었고, 그해 10월부터 12월 사이 한 자녀에게 여러 부동산을 증여한 뒤 6개월 만에 사망했습니다. 법원 전문심리위원은 증여의 법률적 의미를 이해하지 못했을 가능성이 높다는 의견을 냈고, 법원은 무효를 인정했습니다.

• 대구지방법원 의성지원 2021. 2. 10. 선고 2020가단10024 판결 — 요양원에 입소해 있던 부모가 2018. 9. 27. 자녀에게 증여했고, 이듬해 성년후견이 개시된 뒤 성년후견인이 소송을 냈습니다. 주치의의 CDR 평가, 요양원 간호조무사의 사실확인서, 가정법원 조사관의 면담, 감정의의 심문기일 진술이 근거가 되었습니다. 확정되었습니다.

무효가 부정된 판결 — 점수가 버텼거나 생활이 유지된 사건

기각된 사건들은 진단은 있었지만 계약 무렵의 점수와 생활 모습이 경도 수준에 머물렀다는 공통점이 있습니다. 같은 증여, 같은 치매라도 기록이 다르면 결론이 반대로 나옵니다.

• 수원지방법원 성남지원 2026. 4. 14. 선고 2025가단11913 판결 — 2017년 알츠하이머 진단을 받은 부모의 증여 뒤 검사인 2022년 K-MMSE가 6점이었지만, 진단 때부터 증여 직전인 2020. 2.까지 점수가 18점에서 21점 사이를 유지했습니다. 증여 무렵 외래기록에 인지기능이 좀 나아지는 것 같다는 보호자 진술이 있었고, 입원이나 요양원 생활 없이 지역 환경정비 활동에 참여했으며, 법무사 앞에서 확인서면을 직접 썼다는 이유로 기각되었습니다. 항소심(수원지방법원 2026나52163)이 있어 확정 여부는 확인되지 않았습니다.

• 서울고등법원 2022. 12. 8. 선고 2022나2000331 판결 — 알츠하이머 진단 뒤 약물치료 중이던 부모의 증여였지만, 증여 전후 K-MMSE 18점, CDR 1점에서 2점이었고, 진료기록감정의가 "판단력에 문제가 있었을 것으로 보이나 증여의 법률적 의미를 이해하고 등기까지 할 수 있었는지는 진료기록만으로 판단하기 어렵다"는 의견을 냈습니다. 원고들의 항소가 기각되어 확정되었습니다(1심 서울서부지방법원 2021가합32098).

• 창원지방법원 마산지원 2025. 9. 17. 선고 2023가단101267 판결 — 진료기록감정서가 등기 당시 인지능력을 초기 치매 상태로 추정했고, 법무사 확인서면에 부모가 양아들에게 증여하겠다는 의사를 밝혔다는 기재와 부모의 자필 문구, 무인이 있어 기각되었습니다. 확정되었습니다.

• 서울북부지방법원 2018. 2. 6. 선고 2017가단102638 판결 — 부모가 증여 당일 직접 인감증명서를 발급받았고, 받은 사람이 오래전부터 그 부동산에 가압류와 근저당을 걸어 둔 채권자였다는 사정 때문에 증여가 기존 권리관계를 정리한 것으로 볼 여지가 있다며 기각되었습니다. 항소기각으로 확정되었습니다.

정리하면, 무효 판결과 기각 판결을 가른 것은 진단명이 아니라 계약일에 가장 가까운 검사 점수, 입원·요양 여부, 계약 직전의 사회생활, 그리고 계약 시점이 가족 분쟁이나 후견 청구와 맞물렸는지였습니다.

MMSE·CDR·GDS 점수는 판결에서 이렇게 읽힙니다

판결문에 가장 자주 나오는 도구는 세 가지입니다. 판결들이 각주에서 설명한 기준을 옮기면 다음과 같습니다.

• K-MMSE(간이정신상태검사) — 30점 만점. 청주지방법원 2020가단25376 판결은 24~30점을 인지 손상 없음, 18~23점을 경도 인지장애, 0~17점을 분명한 인지장애로 설명했습니다.

• CDR(임상치매척도) — 0점 치매 아님, 0.5점 의심, 1점 경도, 2점 중등도, 3점 심함, 4·5점은 매우 심한 치매와 말기로 구분됩니다.

• GDS(전반적 퇴화척도) — 1단계부터 7단계까지이고, 5단계는 초기 중증, 6단계는 중증 인지장애입니다.

판결을 모아 보면 계약일 무렵 MMSE가 한 자리이거나 CDR 3 이상이면 무효가 인정되는 경향이 뚜렷하고, 18점 안팎이면 다른 사정이 승패를 가릅니다. 청주지방법원 2020가단25376 판결은 증여 이틀 전 K-MMSE 12점과 GDS 5단계, 세 단어를 다시 기억하지 못하고 "눈을 감으세요"를 읽지 못한 검사 과정까지 적시해 무효를 인정했습니다. 항소심인 청주지방법원 2023. 5. 18. 선고 2022나50315 판결은 여기에 더해 인감증명서 신청인란의 부모 서명이 글자 모양조차 알아보기 어려운 상태였다는 점을 보탰습니다.

함정도 있습니다. 서울중앙지방법원 2023나69086 판결에서 받은 자녀는 요양병원 진료기록에 부모 의식이 "명료(alert)"라고 적혀 있다고 주장했지만, 법원은 이것이 명료·기면·혼미·반혼수·혼수의 의식수준 표시일 뿐 증여를 이해할 인지기능과는 직접 관련이 없다고 보았습니다. 같은 판결은 학력이 낮아 점수가 낮게 나왔다는 주장도 받아들이지 않았습니다.

요양병원 진료기록과 간호기록, 진료기록감정 — 증거를 모으는 순서

이 소송은 계약일 앞뒤 1~2년의 의무기록을 빠짐없이 모으는 것에서 시작합니다. 판결에 실제로 쓰인 자료는 다음과 같습니다.

1. 신경과·정신건강의학과 외래기록과 인지검사지 — 날짜별 MMSE, CDR, GDS 점수와 검사 과정 메모. 서울남부지방법원 2022. 5. 31. 선고 2020가단290532 판결은 부모가 MMSE 질문에 대답을 거부하거나 모든 질문에 "오케이"라고만 한 진료기록 문구까지 근거로 삼았습니다.

2. 요양병원 입원기록과 간호기록 — 식사, 배변, 지남력, 보호자 면담 기록. 간호기록은 양날의 칼입니다. 서울고등법원 2017나2044184 판결은 입원 간호기록에 부모가 증상을 정확히 전달하고 처치를 요구한 모습이 남아 있다는 이유로 오히려 의사능력을 인정했습니다.

3. 장기요양등급 소견서와 성년후견 사건 기록 — 가정법원의 정신감정서, 조사관 면담 보고서. 서울동부지방법원 2025. 7. 18. 선고 2022가단118921 판결은 성년후견 사건(수원가정법원 여주지원 2021후개35)의 정신감정에서 최대지능이 IQ 11~20이었다는 결과를 핵심 근거로 썼습니다.

4. 진료기록감정 촉탁 — 소송에서 법원을 통해 대학병원 등에 기록을 보내 계약 당시 상태에 대한 의견을 받는 절차입니다. 결론을 좌우하지만, 감정의가 "기록만으로 판단하기 어렵다"고 답하면 원고에게 불리하게 작용한 사례(서울고등법원 2022나2000331)가 있으므로, 감정 사항을 계약일과 행위의 내용에 맞춰 구체적으로 묻는 것이 중요합니다.

의무기록은 환자 본인의 동의 없이 가족이 떼기 어려운 경우가 많아, 부모가 살아 계시면 성년후견인 선임이 먼저 필요할 수 있습니다. 돌아가신 뒤라면 상속인이 발급받을 수 있고, 소송에서는 법원의 문서송부촉탁과 사실조회로 보완합니다.

법무사 확인서면과 공증이 있어도 무효가 된 이유

받은 자녀의 가장 흔한 항변은 "법무사 앞에서 부모님이 직접 쓰셨다", "공증까지 받았다"입니다. 결론적으로 이런 서류는 유효 쪽에 무게를 싣지만, 반대 증거가 충분하면 무효를 막지 못합니다.

대구지방법원 2022가단101783 판결에서는 법무사가 부모 집에 가서 22개 부동산에 관한 확인서면을 작성했는데, 부모는 거실 침대에 누워 있었고 법무사가 뒤돌아 있는 사이 받은 자녀가 부모 손을 잡아 본인확인 문구를 쓰고 무인을 찍은 사실이 드러났습니다. 법원은 막도장이 찍힌 계약서와 위임장, 부모가 치매인지 몰랐다는 유치원 직원들의 사실확인서도 모두 배척했습니다. 대구지방법원 의성지원 2020가단10024 판결에서도 법무사는 부모가 자필로 확인서면을 썼고 치매 증상을 느끼지 못했다고 증언했지만, 법원은 부모가 행위의 의미를 모른 채 자녀의 지시를 그대로 따랐을 뿐이라고 보았습니다. 요양원 간호조무사는 부모가 스스로 글을 지어 쓰지는 못해도 남이 써 놓은 글을 보고 그대로 적는 것은 가능했다고 진술했습니다.

공증도 마찬가지입니다. 서울동부지방법원 2022가단118921 판결에서는 부모가 법무사 사무실에서 증여계약서와 확인각서를 쓰고 공증사무실에서 인증까지 받았지만, 법원은 공증 문서가 공문서로서 진정성립이 추정되더라도(민사소송법 제356조 제1항) 그 증명력을 부정할 만한 신빙성 있는 반대 자료가 있다고 보아 무효를 인정했습니다. 등기가 적법하게 진행되지 않았다고 볼 의심스러운 사정이 증명되면 등기의 추정력은 깨진다는 대법원 판결(대법원 2003. 2. 28. 선고 2002다46256 판결, 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다37831 판결)이 그 근거였습니다. 반면 창원지방법원 마산지원 2023가단101267 판결처럼 감정 결과가 초기 치매에 그친 사건에서는 법무사 확인서면이 유효 판단의 핵심이 되었습니다.

증여가 아니라 매매로 넘겼다면, 은행 근저당이 붙었다면

등기원인이 매매로 되어 있어도 의사무능력 상태의 계약이면 똑같이 무효입니다. 서울남부지방법원 2020가단290532 판결은 3억 8,000만 원짜리 매매계약서에 부모 인감이 찍혀 있었고 매수인은 큰아들의 사실혼 배우자였던 사건에서, 매매계약서 자체는 진정하게 성립했다고 보면서도 계약 무렵 부모의 인지장애가 GDS 6단계 이상이었을 가능성이 높다는 진료기록감정 등을 근거로 매매를 무효로 보았습니다. 그리고 그 뒤에 설정된 회사 명의 근저당권설정등기도 원인무효 등기에 기초한 것이라며 함께 말소를 명했습니다. 항소기각(서울남부지방법원 2022나59514)으로 확정되었습니다.

대구지방법원 2022가단101783 판결도 받은 자녀의 소유권이전등기와 함께 조합 명의의 근저당권설정등기와 지상권설정등기의 말소를 명했습니다. 등기의 말소에 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 필요하므로(부동산등기법 제57조 제1항), 소장에는 근저당권자에 대한 말소 청구나 승낙의 의사표시 청구를 함께 넣어야 합니다.

다만 가족 밖의 제3자가 정상 거래로 산 경우에는 법원이 더 신중합니다. 서울고등법원 2017나2044184 판결은 부모가 아들에게 대리권을 주어 중개업소를 통해 전혀 모르는 사람들에게 판 사건에서, 통상의 방법으로 체결된 매매를 의사무능력을 이유로 무효로 하는 것은 거래의 안전을 크게 해치므로 매우 신중해야 한다고 보았고, 부모가 계약 당일 직접 주민센터에서 인감증명서를 뗀 사정을 들어 1심의 일부 인용을 취소하고 청구를 기각했습니다. 상고는 심리불속행으로 기각되었습니다(대법원 2018다282503).

부모님 생전이면 성년후견인이, 사망 뒤면 상속인이 원고입니다

누가 원고가 되는지는 부모님이 살아 계신지에 따라 갈립니다. 생전에는 증여한 부모 본인이 원고이고, 소송을 할 수 없는 상태라면 가정법원에서 성년후견인을 선임받아 대리하게 합니다. 성년후견개시는 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여된 사람에 대하여 배우자나 4촌 이내 친족 등이 청구할 수 있습니다(민법 제9조 제1항). 대구지방법원 의성지원 2020가단10024 사건에서는 가정법원이 성년후견을 개시한 뒤 성년후견인이 부동산 관련 소송행위를 하는 것을 따로 허가받아 소를 냈습니다. 후견감독인이 있으면 소송행위에 그 동의가 필요하다는 점(민법 제950조 제1항 제5호)도 확인해야 합니다.

성년후견 개시 전후의 차이도 중요합니다. 개시 뒤에 한 피성년후견인의 법률행위는 의사능력을 따질 필요 없이 취소할 수 있습니다(민법 제10조 제1항). 이 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다(민법 제146조). 반면 이 글에서 다루는 사건 대부분은 개시 전에 이미 넘어간 등기이므로 의사무능력에 따른 무효를 증명하는 길밖에 없습니다. 서울동부지방법원 2017가단139658 사건처럼 후견 청구 직후 서둘러 증여가 이루어졌다면 그 시점 자체가 강한 정황이 됩니다.

사망 뒤에는 상속인들이 원고가 됩니다. 청주지방법원 2020가단25376 사건과 창원지방법원 마산지원 2023가단101267 사건처럼 부모가 소송 중 사망하면 상속인들이 소송을 이어받습니다.

돌아가신 뒤라면 — 상속지분만큼 말소되고, 유류분·상속재산분할과 함께 봐야 합니다

부모 사망 뒤 무효가 인정되면 그 부동산은 상속재산으로 돌아가 상속인들이 법정상속분대로 공유하게 됩니다. 그래서 받은 자녀 자신의 상속분은 실체관계에 부합하는 등기로 남고 나머지만 말소됩니다(청주지방법원 2020가단25376 판결, 대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카961 판결, 대법원 2006. 8. 24. 선고 2006다32200 판결 인용). 서울중앙지방법원 2023나69086 판결은 원고와 어머니의 법정상속분 합계 5/7 지분, 서울동부지방법원 2022가단118921 판결은 원고 상속분 3/15 지분의 말소를 각 명했습니다. 청주지방법원 2022나50315 판결처럼 말소 대신 진정명의회복을 원인으로 한 지분 이전등기를 구하는 방법도 있습니다.

유류분과는 선택이 아니라 순서의 문제로 접근하는 것이 안전합니다. 청주지방법원 2020가단25376 사건에서 원고들은 주위적으로 무효에 따른 말소를, 예비적으로 유류분반환을 구했습니다. 유류분반환청구권은 상속의 개시와 반환할 증여를 안 때부터 1년 안에 행사하지 않으면 소멸하므로(민법 제1117조), 무효 소송에만 기대다가 1년을 넘기지 않도록 예비적 청구를 처음부터 넣어 두는 것이 좋습니다. 직계비속의 유류분은 법정상속분의 2분의 1이고, 형제자매의 유류분은 2024. 9. 20. 삭제되었습니다(민법 제1112조).

상속재산분할심판과 겹칠 때도 있습니다. 서울중앙지방법원 2023나69086 사건에서 받은 자녀는 원고가 이미 큰 재산을 생전 증여받아 초과특별수익자이므로 상속분이 없고 소송할 이익도 없다고 다투었지만, 법원은 분할심판이 확정되기 전에는 단정할 수 없고 그런 사정은 분할심판에서 주장할 문제라며 받아들이지 않았습니다. 무효 소송으로 상속재산의 범위를 먼저 되돌리고, 몫은 분할심판에서 정산하는 구조입니다.

먼저 묶어야 합니다 — 처분금지가처분

소송은 1년 넘게 걸리고, 그 사이 받은 자녀가 집을 팔거나 대출을 받으면 문제가 복잡해집니다. 실제로 위 판결들 상당수에 증여 뒤 조합, 은행, 회사 명의의 근저당이 붙어 있었습니다. 그래서 소장 접수와 동시에, 가능하면 그보다 먼저 부동산처분금지가처분을 신청합니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란할 염려가 있을 때 할 수 있습니다(민사집행법 제300조 제1항). 신청서에는 증여 시점과 인지검사 점수, 입원 기록 같은 소명자료를 붙이고, 법원이 담보 제공을 명하는 것이 보통입니다.

가처분은 부모 생전이면 부모(성년후견인)가, 사망 뒤면 상속인이 자기 지분 범위에서 신청합니다. 이미 제3자에게 넘어갔거나 담보가 붙은 뒤라면 그 제3자도 함께 상대방으로 삼아야 하는지를 먼저 검토합니다.

판결 뒤 등기를 되돌리는 과정

말소를 명하는 판결이 확정되면 승소한 쪽이 판결로 단독 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제23조 제4항). 받은 자녀가 협조하지 않아도 판결 정본과 확정증명원으로 등기소에 말소를 신청합니다. 근저당권자에게 말소나 승낙을 명하는 판결을 함께 받아 두었다면 그 등기도 같이 정리되고, 등기상 이해관계 있는 제3자 명의의 등기는 등기관이 직권으로 말소합니다(부동산등기법 제57조 제2항). 반대로 근저당권자를 빼고 소송했다면 말소가 막힐 수 있으므로 소장 단계에서 등기부의 모든 권리자를 점검해야 합니다.

부모 생전에 이긴 경우에는 부모 명의로 돌아간 재산을 성년후견인이 관리하고, 사망 뒤에 이긴 경우에는 상속인 공유가 된 상태에서 상속재산분할협의나 심판으로 나아갑니다. 판결에 대해 받은 자녀가 항소하면 확정까지 시간이 더 걸리므로, 가처분 등기를 유지한 채 기다리는 것이 원칙입니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드려야 할 경우가 있습니다. 첫째, 계약일 무렵 인지검사 기록이 전혀 없거나, 있더라도 MMSE 20점대 초반 이상이었고 부모님이 외래 통원만 하며 일상생활을 하셨던 경우입니다. 수원지방법원 성남지원 2025가단11913 판결처럼 진단명만으로는 기각될 가능성이 높고, 진료기록감정 비용과 1년 이상의 시간이 들기 때문에 유류분이나 상속재산분할에서 특별수익으로 정산하는 편이 현실적입니다. 둘째, 넘어간 부동산의 가치에서 근저당 채무를 빼고 내 상속지분을 곱한 금액이 작아 소송비용과 감정비용을 넘기 어려운 경우입니다. 셋째, 가족 밖의 매수인이 중개를 거쳐 시가로 산 경우처럼 서울고등법원 2017나2044184 판결의 사정과 겹친다면, 무효 소송보다 받은 자녀를 상대로 한 대금 정산을 먼저 검토하는 것이 낫습니다. 반대로 계약일 전후 MMSE가 한 자리이거나 CDR 3 이상 기록이 있고, 요양병원·요양원 입원 중이었으며, 후견 청구나 형제간 분쟁 직후에 서둘러 이전된 사건은 다툴 가치가 분명합니다.

하면 안 되는 대응

• 진단서 한 장으로 소를 내는 것. 진단명은 출발점일 뿐이고, 계약일에 가장 가까운 점수와 입원 기록이 없으면 기각된 판결들과 같은 결과가 납니다.

• 받은 형제에게 확인서나 합의서에 서명해 주는 것. 서울동부지방법원 2022가단118921 사건에서는 원고 자신이 증여를 인정하는 확인각서에 서명한 사실이 문제 되었습니다. 그 사건은 내용을 모르고 서명했다는 사정이 인정되었지만, 일반적으로는 불리한 증거가 됩니다.

• 가처분 없이 소송부터 하는 것. 소송 중에 담보가 설정되거나 팔리면 말소 상대방이 늘어나고 회수가 어려워집니다.

• 유류분 1년을 흘려보내는 것. 무효 소송에서 지면 유류분이 마지막 수단인데, 그때는 이미 기간이 지났을 수 있습니다.

• 요양병원 기록의 "의식 명료" 한 줄에 겁먹는 것. 의식수준과 인지기능은 다르다는 판결이 있습니다.

자주 묻는 질문

치매 부모님이 형에게 집을 증여했는데 무효가 되나요?

증여 당시 의사능력이 없었다는 것이 증명되면 무효입니다. 다만 치매 진단만으로는 부족하고, 계약일 무렵의 인지검사 점수와 입원 기록, 진료기록감정 결과가 필요합니다(대법원 2014. 3. 13. 선고 2009다53093, 53109 판결). 무효가 인정된 사건들은 대체로 MMSE가 한 자리이거나 CDR 3 이상이었습니다.

MMSE 몇 점이면 의사무능력으로 인정되나요?

정해진 기준 점수는 없습니다. 판결을 보면 3점, 0점, 2점, 9점처럼 한 자리 점수가 계약일 앞뒤에 있던 사건은 무효가 인정되었고, 18점에서 21점 사이를 유지한 사건은 기각되었습니다(수원지방법원 성남지원 2025가단11913 판결). 12점이던 사건은 검사 과정의 구체적 실패 내용과 인감증명서 서명 상태까지 더해 무효가 인정되었습니다.

법무사가 본인 확인을 했고 공증도 받았다는데 다툴 수 있나요?

다툴 수 있습니다. 공증 문서도 신빙성 있는 반대 자료가 있으면 증명력이 부정되고(서울동부지방법원 2022가단118921 판결), 법무사가 뒤돌아 있는 사이 자녀가 부모 손을 잡아 확인서면을 쓰게 한 사건도 있었습니다(대구지방법원 2022가단101783 판결). 다만 인지 상태가 경도였던 사건에서는 법무사 확인서면이 유효 판단의 근거가 되었습니다.

부모님이 요양원에 계신데 제가 대신 소송할 수 있나요?

자녀가 자기 이름으로 바로 말소를 구할 수는 없습니다. 생전에는 부모 본인이 원고이므로, 가정법원에 성년후견개시를 청구해 성년후견인이 부모를 대리해 소를 내는 방식이 일반적입니다(민법 제9조). 후견인은 형제 중 한 명이나 전문가가 선임될 수 있습니다.

부모님 사망 후 형 명의로 된 집, 전부 되돌릴 수 있나요?

전부는 아닙니다. 형도 상속인이므로 형의 상속분만큼은 유효한 등기로 남고 나머지 지분만 말소됩니다(청주지방법원 2020가단25376 판결). 되돌린 지분은 상속재산분할에서 다시 정산합니다.

무효 소송과 유류분 소송 중 무엇을 해야 하나요?

둘 다 한 소송에 넣는 것이 좋습니다. 주위적으로 무효에 따른 말소를, 예비적으로 유류분반환을 구하면 무효가 인정되지 않아도 유류분은 지킬 수 있습니다. 유류분은 증여 사실을 안 때부터 1년이 지나면 소멸합니다(민법 제1117조).

요양병원 진료기록은 어떻게 떼나요?

부모 생전에는 본인이나 법정대리인(성년후견인)이, 사망 뒤에는 상속인이 발급을 요청할 수 있습니다. 소송 중에는 법원의 문서송부촉탁과 사실조회로 병원에서 직접 받아 진료기록감정에 보냅니다.

형이 이미 집을 팔았거나 대출을 받았다면 어떻게 되나요?

무효인 등기에 기초한 근저당이나 이전등기도 말소 대상이 됩니다(서울남부지방법원 2020가단290532 판결). 다만 가족 밖의 매수인이 정상 거래로 산 경우 법원이 무효 인정에 더 신중했던 판결이 있으므로(서울고등법원 2017나2044184 판결), 등기부를 확인하는 즉시 처분금지가처분을 검토해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

본문에서 언급한 판결과 조문을 정리했습니다. 사건번호로 직접 확인하실 수 있습니다.

• 대법원 2002. 10. 11. 선고 2001다10113 판결, 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다58367 판결 — 의사능력의 개념과 법률적 의미 이해 요건

• 대법원 2014. 3. 13. 선고 2009다53093, 53109 판결, 대법원 2014. 3. 13. 선고 2009다105215 판결 — 의사무능력과 원인무효의 증명책임

• 대법원 2003. 2. 28. 선고 2002다46256 판결, 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다37831 판결 — 등기 추정력이 깨지는 경우

• 대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카961 판결, 대법원 2006. 8. 24. 선고 2006다32200 판결, 대법원 2015. 4. 9. 선고 2012다2408 판결 — 공유자인 상속인의 지분을 제외한 말소

• 서울동부지방법원 2018. 8. 10. 선고 2017가단139658 판결(서울동부지방법원 2018나28176, 대법원 2019다221871로 확정) — MMSE 3점, 후견 청구 이틀 뒤 증여 무효

• 대구지방법원 2024. 4. 19. 선고 2022가단101783 판결(대구지방법원 2024나312359로 확정) — MMSE 0점, 법무사 확인서면 배척, 근저당·지상권까지 말소(관련 대구지방법원 2021가합210205)

• 서울중앙지방법원 2026. 1. 9. 선고 2023나69086 판결(1심 서울중앙지방법원 2021가단5149906) — MMSE 2점, 의식 명료 기재 배척, 상속분 5/7 말소

• 대구지방법원 의성지원 2021. 2. 10. 선고 2020가단10024 판결 — 요양원 입소 중 증여, 성년후견인이 원고, 법무사 증언 배척

• 청주지방법원 2021. 12. 9. 선고 2020가단25376 판결, 청주지방법원 2023. 5. 18. 선고 2022나50315 판결 — K-MMSE 12점, 상속분 제외 말소, 진정명의회복

• 서울동부지방법원 2025. 7. 18. 선고 2022가단118921 판결 — 공증 인증에도 무효, 성년후견 정신감정(관련 서울동부지방법원 2022가단147127)

• 서울남부지방법원 2022. 5. 31. 선고 2020가단290532 판결(서울남부지방법원 2022나59514로 확정) — 매매 외관, 근저당까지 말소

• 수원지방법원 성남지원 2026. 4. 14. 선고 2025가단11913 판결 — K-MMSE 18~21점 유지, 청구 기각

• 서울고등법원 2022. 12. 8. 선고 2022나2000331 판결(1심 서울서부지방법원 2021가합32098) — K-MMSE 18점·CDR 1, 진료기록감정 불명확, 기각

• 창원지방법원 마산지원 2025. 9. 17. 선고 2023가단101267 판결 — 초기 치매 추정, 법무사 확인서면, 기각

• 서울북부지방법원 2018. 2. 6. 선고 2017가단102638 판결 — 당일 인감증명 직접 발급, 기존 채권관계, 기각

• 서울고등법원 2018. 9. 21. 선고 2017나2044184 판결(1심 서울중앙지방법원 2016가합528231, 대법원 2018다282503 심리불속행기각) — 간호기록, 제3자 매수인과 거래안전

• 법령: 민법 제9조, 제10조, 제146조, 제265조, 제950조, 제1112조, 제1117조 / 부동산등기법 제23조 제4항, 제57조 / 민사집행법 제300조 / 민사소송법 제356조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

부모님 명의 부동산이 한 형제에게 넘어간 사건은 감정의 문제처럼 보이지만, 법원에서는 날짜와 점수의 문제로 바뀝니다. 저희는 증여나 매매가 이루어진 날을 한가운데 두고 그 앞뒤의 의무기록, 가족 사이의 사건, 등기부의 변동을 한 줄로 세워 다툴 수 있는 사건인지부터 판단합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 등기부에서 등기원인과 날짜, 접수번호를 확인합니다. 증여인지 매매인지, 계약일과 등기일 사이에 간격이 있는지, 그 뒤에 근저당이나 지상권, 가압류가 붙었는지, 이미 제3자에게 다시 넘어갔는지를 봅니다. 다음으로 부모님의 병력입니다. 처음 치매나 뇌졸중 진단을 받은 날, 다니신 병원과 요양병원, 요양원의 이름과 입퇴원 날짜, 장기요양등급을 받은 시기, 그리고 가족이 알고 있는 인지검사 결과를 여쭙니다. 세 번째로 가족 사이의 사건입니다. 성년후견 청구, 형제간 다툼, 다른 형제의 방문 제한처럼 계약 시점과 맞물린 일이 있었는지 확인합니다. 네 번째로 부모님이 살아 계신지와 상속인 구성입니다. 생전이라면 성년후견 절차가 먼저 필요한지, 사망 뒤라면 상속인이 몇 명이고 각자의 지분이 어떻게 되는지, 생전 증여를 받은 다른 형제가 있는지를 봅니다. 마지막으로 상속개시일과 증여를 안 날을 확인해 유류분 1년 기간이 얼마나 남았는지 계산합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 이 유형에서 의무기록 확보와 처분금지가처분을 가장 먼저 진행합니다. 계약일 전후 2년 정도의 신경과 외래기록, 인지검사지, 요양병원 입원기록과 간호기록, 장기요양 소견서를 모아 날짜순 표로 정리하고, 그 표를 가처분 소명자료와 소장의 뼈대로 씁니다. 소장에는 받은 자녀의 소유권이전등기 말소와 함께 근저당권자에 대한 말소 또는 승낙 청구를 넣고, 부모님이 돌아가신 사건이라면 상속지분에 맞춘 말소나 진정명의회복 청구, 예비적 유류분반환 청구를 처음부터 함께 구성합니다. 소송이 시작되면 진료기록감정 촉탁 사항을 계약일과 행위의 내용에 맞춰 구체적으로 작성합니다. 증여라는 행위의 법률적 의미를 이해할 수 있었는지, 계약서와 확인서면의 글씨를 스스로 쓸 수 있었는지를 묻는 식입니다. 상대방이 법무사 확인서면이나 공증을 내세우면 작성 장소와 시간, 동석자, 서명의 필체를 따져 반대 자료를 세웁니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형에서 승패를 가른 것은 법리가 아니라 기록을 읽는 방법이었습니다. 실제 판결들은 진료기록감정의가 "기록만으로는 판단하기 어렵다"고 답한 사건에서 원고 청구를 기각했고, 진단 뒤에도 점수가 버틴 사건과 사회활동을 한 사건에서도 기각했습니다. 반대로 성년후견 사건의 정신감정, 인감증명서 서명의 모양, 법무사가 뒤돌아 있던 순간, 요양병원 기록의 의식수준 표시를 정확히 짚은 사건에서는 공증과 확인서면이 있어도 등기가 되돌아왔습니다. 저희는 첫 상담에서 되찾을 수 있는 지분의 가치와 감정비용을 계산해 진행할 사건인지부터 말씀드리고, 진행한다면 가처분과 의무기록 확보, 유류분 기간 관리의 순서를 정해 드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

요양병원에 계신 부모님의 집이 어느 날 형제 한 사람 앞으로 넘어가 있는 것을 확인하면, 누구에게 먼저 따져야 할지부터 막막해집니다. 그러나 이 사건에서 형제와의 언쟁은 도움이 되지 않고, 그 사이 등기에는 대출이 붙거나 매수인이 나타날 수 있습니다. 지금 필요한 것은 계약일 앞뒤의 기록이 무엇을 말하는지 확인하고, 그 부동산을 먼저 묶어 두는 일입니다.

등기부등본, 부모님의 진단서와 인지검사 결과, 요양병원이나 요양원의 입퇴원 확인서, 가족관계증명서, 그리고 증여 무렵 가족 사이에 있었던 일을 날짜순으로 적은 메모가 있다면 정리해 두시기 바랍니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 이혼·상속 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원가정법원에 이혼·상속 사건을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.