폭우로 반지하·1층 세입자 집과 가게가 침수돼 가구·재고가 망가졌다면 — 집주인 책임이 인정된 판결과 천재지변으로 진 판결, 구청 국가배상·보증금 반환·풍수해보험까지

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 폭우로 반지하·지하·1층 임차 주택이나 상가가 침수돼 세입자의 가구와 재고가 망가진 경우, 집주인의 배상책임은 비의 양만으로 정해지지 않고 배수펌프·외벽·맨홀 같은 건물 자체의 결함이 침수의 원인 중 하나였는지로 갈립니다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다227103 판결). 건물 결함 없이 외부 요인으로 침수되었다면 책임이 부정될 수 있고(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결), 결함이 인정되더라도 제가 확인한 판결에서 임대인의 책임은 자연력 기여분과 세입자의 대비 부족 등을 반영해 20~60%로 정해졌습니다. 다만 수선 요구와 월세, 해지와 보증금 반환은 배상책임과 별개로 따져 볼 수 있습니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결).

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 26건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

밤새 쏟아진 비가 그치고 나면 반지하 방바닥에는 흙탕물이 고여 있고, 지하 가게의 재고 상자는 아래쪽부터 젖어 있습니다. 집주인에게 연락하면 대개 "천재지변인데 내가 어떻게 하느냐"는 답이 돌아옵니다. 세입자는 그 말에 물러서거나, 반대로 집주인 탓이니 전부 물어내라고 맞섭니다. 판결을 읽어 보면 둘 다 정확하지 않습니다. 이 글은 임대차 목적물이 폭우로 침수된 사건만 골라 세입자가 이긴 판결과 진 판결, 2심과 대법원에서 결론이 달라진 판결을 나란히 놓고, 물이 빠진 날부터 무엇을 해야 하는지까지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

집주인이 천재지변이라고 하면 끝입니까 — 끝이 아닙니다. 건물의 결함이 사고의 공동원인 중 하나이면 손해는 그 결함으로 생긴 것으로 봅니다(대법원 2017다227103). 시간당 100mm가 넘는 폭우였던 사건에서도 외벽 노후화와 맨홀 하자가 원인의 하나로 인정되었습니다(인천지방법원 부천지원 2026. 8. 14. 선고 2023가단111027 판결, 항소심 진행 여부 미확인). 다만 건물에 결함이 없다면 책임이 부정될 수 있습니다(대법원 2011다107405).

집주인 책임이 인정되면 전부 받습니까 — 대개 전부는 아닙니다. 자연력 기여분과 세입자의 대비 부족이 반영되어 50%(서울남부지방법원 2026. 1. 30. 선고 2024나62156 판결), 60%(서울고등법원 2025. 8. 21. 선고 2025나205339 판결), 20%(부천지원 2023가단111027)로 제한되었습니다. 비율은 사건마다 다릅니다.

천재지변이면 보증금도 묶입니까 — 그렇게 단정할 수 없습니다. 수원지방법원 2025. 12. 17. 선고 2024나99921 판결은 통상 예상하기 어려운 폭우였다고 보면서도 임대인이 바로 수리하지 않아 점포를 쓸 수 없었다며 세입자의 해지를 인정했습니다. 다만 사소한 파손이거나 곧 복구된 경우라면 결론이 다를 수 있습니다.

구청에도 물을 수 있습니까 — 가능하지만 쉽지 않습니다. 민원을 받고도 엉뚱한 하수관을 준설한 구청은 70% 책임을 졌고(서울남부지방법원 2023. 1. 13. 선고 2020나67443 판결), 순찰과 준설 기록이 있는 시청은 이겼습니다(수원지방법원 2023. 10. 24. 선고 2022가단569241 판결).

청구의 근거는 네 갈래로 나뉩니다

첫째, 임대인의 수선의무입니다. 민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 정합니다. 수선하지 않으면 계약 목적대로 쓸 수 없을 정도의 파손이라면 임대인이 고쳐야 하고, 대법원 2009다96984 판결은 임대인에게 귀책사유가 없는 훼손에도 마찬가지라고 했습니다.

"이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지라 할 것이다." — 대법원 2009다96984

둘째, 공작물책임입니다. 민법 제758조 제1항은 공작물의 설치·보존상 하자로 생긴 손해를 점유자가, 점유자가 주의를 다했다면 소유자가 배상한다고 정합니다. 대법원 2017다227103 판결은 건물을 빌려준 소유자가 유지·관리 의무를 어겨 하자가 생기면 임차인에게 공작물책임과 수선의무 위반 책임을 함께 진다고 했습니다.

셋째, 월세와 계약의 문제입니다. 민법 제627조는 임차인의 과실 없이 일부를 쓸 수 없게 되면 차임 감액을 청구하고, 남은 부분으로 목적을 달성할 수 없으면 해지할 수 있다고 정합니다. 집주인의 잘못을 따지기 전에 쓸 수 있느냐를 먼저 보는 조문입니다.

넷째, 건물 밖의 책임입니다. 하수관과 배수로의 관리 하자는 국가배상법 제5조로, 공사 현장 등 제3자의 잘못은 민법상 불법행위로 다룹니다. 이 네 갈래를 섞으면 청구도 증거도 흐려집니다. 집주인에게 손해배상을 묻는 데 필요한 증거와 보증금을 돌려받는 데 필요한 증거는 서로 다릅니다.

첫 번째 사례 — 강남 지하 의류 창고, 배수펌프 고장으로 약 1억 3,500만 원 배상

서울중앙지방법원 2025. 1. 8. 선고 2023가단5113420 판결과 그 항소심인 서울고등법원 2025나205339 판결의 사건입니다. A씨는 서울 강남구 건물 지하를 보증금 1,000만 원, 월 45만 원에 빌려 의류 창고로 썼습니다. 2020년 8월 바닥 침수, 2021년 2월 천장 누수를 겪은 뒤 계약을 연장했는데, 2022. 8. 20. 임대인이 지하에 물이 찼다는 문자를 보내 또 침수된 것을 알게 되었습니다. A씨는 6일 뒤 법원에 증거보전을 신청해 손해액과 침수 원인을 감정받았습니다.

임대인은 집중호우 때문이라고 했지만 법원은 받아들이지 않았습니다. 임대인 스스로 펌프 문제를 언급한 메시지와 감정 결과를 근거로, 계단실 아래 배수펌프의 노후 고장을 원인으로 보았습니다. 배수펌프는 건물 내부 설비로서 임대인의 지배·관리 영역에 속한다는 것입니다. 당시 강남구의 일강수량은 전날 44.5mm, 당일 0mm였고 주변에 침수된 건물도 없어 보였습니다. 임대인이 보관한 계약서에만 앞으로의 문제에 책임을 묻지 않는다는 조항이 있었는데, 법원은 합의 자체를 인정하지 않았고 설령 합의했더라도 배수펌프 같은 기본 설비의 수선의무까지 면제된 것은 아니라고 했습니다.

손해는 의류 219,184,216원, 집기 5,383,583원, 폐기물 처리비 150만 원으로 인정되었습니다. 그런데 책임 비율이 1심 80%에서 항소심 60%로 내려갔습니다. 지하층은 침수에 취약하고 A씨도 앞선 침수를 겪었는데, 바닥에서 25cm 정도 잠긴 사고에서 선반 아래쪽에 의류와 고가 비품을 두었고 방수 조치도 하지 않았다는 점이 반영되었습니다. 결국 135,640,679원과 보증금 1,000만 원을 합한 145,640,679원이 인용되었고 판결은 확정되었습니다. 물건을 어디에 두었는지가 1심보다 약 4,500만 원 줄어든 이유의 하나가 된 것입니다.

두 번째 사례 — 강서구 지하실, 멈춘 펌프와 잠긴 문

서울남부지방법원 2024나62156 판결의 사건입니다. B씨는 건물 지하 1층을 보증금 500만 원, 월 40만 원에 빌려 전자저울과 냉장고를 놓고 라벨지·스티로폼 등을 보관하며 장어 온라인 판매를 했습니다. 2023. 7. 13.과 14.의 일강수량은 91.6mm, 72.7mm였고 지하실이 침수되었습니다. 그 뒤 임대인은 8월 2일부터 문을 잠가 B씨의 출입을 막았습니다.

1심은 B씨 패소였지만 항소심은 일부를 뒤집었습니다. 지하실에 배수펌프가 이미 있었다는 점은 침수 가능성을 보여 주는데 그 펌프가 작동하지 않았으니 임대인의 지배·관리 영역상 하자라고 보았습니다. 폭우 뒤 환기와 건조로 쓸 수 있는 상태를 유지해야 할 임대인이 오히려 문을 잠가 물건을 못 쓰게 만들었다고도 했습니다. 재구매비 1,923,350원의 50%인 961,675원이 배상액입니다. 문을 잠근 때를 인도 시점으로 보아 보증금 4,238,710원의 반환을 명했고, 짐을 빼러 왔다가 돌아간 이사비용 등 617,214원도 인정했습니다.

반면 B씨가 내세운 면적 미달과 전기·통신 문제는 침수 전 해지 사유로 인정되지 않았고, 위자료와 법률비용 660만 원도 받아들여지지 않았습니다. 2,095만 원 청구에 인용액은 약 622만 원이었습니다. 금액은 작지만, 침수 뒤 집주인의 행동이 책임을 키운다는 점을 보여 주는 확정 판결입니다.

세 번째 사례 — 광명 지하 노래방, 시간당 100mm 폭우와 3억 원 청구

부천지원 2023가단111027 판결의 사건입니다. C씨는 1991년 사용승인된 광명시 건물 지하 1층을 보증금 3,000만 원, 월 200만 원에 빌려 노래방을 운영했습니다. 2022. 8. 9. 새벽 시간당 100mm가 넘는 비로 게임기와 노래방 기기가 전손되었습니다. 계약서에는 천재지변으로 인한 사고가 있을 때 임차인이 일절 이의를 제기할 수 없다는 특약이 있었습니다.

법원은 그 특약이 천재지변 사고에 관한 것일 뿐이고, C씨는 수선의무 위반과 공작물 하자를 묻고 있으므로 소송을 막지 못한다고 했습니다. 감정 결과 외벽 노후화와 지반 침하에 따른 누수, 맨홀 하자가 침수나 피해 확대의 한 원인으로 인정되었습니다.

그러나 금액은 크게 줄었습니다. 인테리어 비용 약 5,723만 원은 C씨에게 원상복구의무가 있다는 이유로 손해에서 빠졌고, 기기값 233,689,000원은 증거가 부족했습니다. 법원은 민사소송법 제202조의2에 따라 손해를 1억 원으로 정한 뒤, 주된 원인이 자연력이라며 책임을 20%로 제한했습니다. 3억 원을 청구해 2,000만 원을 받은 판결입니다. 상급심 사건(서울고등법원(인천) 2026나10602)이 확인되고 확정 여부는 확인되지 않으므로 결론이 달라질 수 있습니다. 구입 영수증과 감가 자료를 갖추지 못하면 기기가 전손되어도 금액을 세우기 어렵다는 점은 분명합니다.

네 번째 사례 — 2심까지 이긴 김해 공장 세입자, 대법원에서 뒤집혔습니다

부산고등법원 2011. 11. 22. 선고 2011나3930 판결과 대법원 2011다107405 판결의 사건입니다. 2009년 7월 두 차례 집중호우로 공장 뒤 임야가 무너져 토사가 패널 벽체를 부수고 들어왔고, 세입자의 원자재와 기계, 완제품이 훼손되었습니다. 일대는 특별재난지역으로 선포되었습니다. 2심은 임대인이 견고한 담장이나 벽체를 갖출 의무를 어겼다며 손해 49,914,600원의 50%인 24,957,300원을 인정했습니다. 임대인이 1차 호우 뒤 벽체를 같은 재질의 패널로만 고친 점도 지적했습니다.

대법원은 이를 파기했습니다. 호우 전까지 공장 사용에 지장이 없었고, 직접 원인은 임야 위 다른 공장 야적장의 배수 문제까지 겹친 외력이며, 공장 구조에 결함이 있다고 볼 사정도 없다는 것입니다. 토사를 치우고 벽체를 복구하여 쓸 수 있는 상태도 일단 회복되었다고 보았습니다.

"…임대인에게 그러한 위해로부터 임차인의 다른 재산상 이익 등을 보호하기 위한 조치를 취할 의무까지 임대인의 수선의무에 포함된다고 보기는 어려운 점" — 대법원 2011다107405

이 판결은 대법원 1999. 7. 9. 선고 99다10004 판결의 법리, 곧 임대인이 임차인의 안전을 배려하는 보호의무까지 지는 것은 아니라는 판단을 침수 사건에 이어 간 것입니다. 수선의무는 목적물을 쓸 수 있게 하는 의무이지, 세입자의 재고를 지켜 주는 의무가 아닙니다. 그래서 건물 안의 설비와 구조에서 결함을 찾는 일이 먼저입니다. 환송 후 결과는 제가 확인하지 못했습니다.

다섯 번째 사례 — 수원 지하 주점과 대구 쇼핑몰, 세입자가 전부 졌습니다

수원지방법원 2022가단569241 판결의 D씨는 장안구 건물 지하 1층에서 주점을 운영했고, 2022. 6. 30.과 8. 8.~9. 빗물이 계단 등으로 들어와 공사비 67,102,500원을 썼다며 수원시와 임대인을 함께 상대로 소송을 냈습니다. 법원은 당시 강수량이 하루 306.5mm, 시간당 90.5mm로 최근 10년 기록을 크게 넘었고, 주점이 주변보다 낮은 곳이라 도로의 물이 흘러든 것으로 보았습니다. 임대인에 대해서는 계약서의 천재지변 면책 조항, 사고 전 차수벽을 요구했다는 증거가 없는 점, 차수벽 설치가 수선의무로 보기 어려운 점, 임대인이 건물 옆에 배수로와 턱을 만들어 둔 점을 들어 기각했습니다. D씨가 건물 옆에 출입문을 따로 낸 사실도 인정되었습니다. 항소도 기각되어 확정되었습니다(수원지방법원 2023나100091).

대구지방법원 2017. 12. 14. 선고 2016가합207175 판결은 청구액이 498,375,850원이었습니다. 지하 1층 쇼핑몰에서 고가 의류점을 하던 세입자가 두 차례 침수를 겪었는데, 시간당 68.5mm는 1907년 관측 이래 5번째로 많은 비였고 우수관로의 처리능력을 넘었습니다. 법원은 건물 자체 하자를 찾을 수 없다며 임대인의 수선의무 위반과 공작물책임을 모두 부정했습니다. 임대인이 모래주머니로 물길을 막고 제습제를 제공했으며, 습기 제거용 에어컨 전기요금을 포함한 관리비를 받지 않은 점도 고려되었습니다. 이 판결도 항소가 기각되어 확정되었습니다(대구고등법원 2018나20294). 침수 직후 집주인의 성실한 대응이 재판에서 어떻게 쓰이는지 두 번째 사례와 정반대로 보여 줍니다.

여섯 번째 사례 — 손해배상과 별개로 보증금을 돌려받은 수원·부산 세입자

수원지방법원 2024나99921 판결은 배상과 보증금을 구별하는 데 가장 좋은 사례입니다. 2022. 8. 9. 점포가 침수되었고, 세입자는 9월 13일경 침수를 이유로 해지한다고 통보한 뒤 남은 보증금 1,500만 원을 청구했습니다. 임대인은 '저수조 펌프 관리는 임차인의 책임'이라는 특약을 들어 2024년 11월까지의 월세와 관리비, 곰팡이 복구비 4,700만 원을 반소로 청구했습니다.

법원은 임대인이 바로 수리하지 않아 점포를 쓸 수 없었으므로 해지가 유효하다고 했습니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결에 따라 수선의무를 면제하는 특약은 범위가 명시되지 않으면 소규모 수선에 그치므로, 그 특약은 작동 여부를 확인하는 정도의 일상 관리일 뿐 수리·교체까지 넘긴 것이 아니라고 보았습니다. 침수일 이후의 월세와 관리비 의무도, 곰팡이 복구비 책임도 부정되었습니다. 세입자가 폭우로 오지 못해 다음 날 침수를 알고 통지한 점도 잘못으로 보지 않았습니다. 8월 8일까지의 월세 등 258,064원만 보증금에서 공제되었고, 확정되었습니다.

주택 사건으로는 부산지방법원 2015. 10. 2. 선고 2014가단240361 판결이 있습니다. E씨가 보증금 3,000만 원, 월 80만 원에 빌린 노후 다세대주택은 장마 때마다 고지대 빗물이 들어왔고, 2014년 여름 폭우로 내부 전체가 침수되었습니다. E씨는 9월경 누수 보수와 대문 앞 철재 가림판 설치를 거듭 요구했으나 임대인이 응하지 않았고, 소장 송달로 해지되어 보증금 전액 반환이 인정되었습니다. 그러나 E씨가 쓴 개·보수비 41,380,000원은 자기 비용으로 공사하고 권리를 주장하지 않기로 한 약정 때문에 인정되지 않았습니다. 집을 인도하지 않아 지연손해금도 인정되지 않았고, 이 점은 첫 번째 사례의 보증금 부분도 같습니다.

구청·시청의 책임 — 민원 기록이 판결을 갈랐습니다

이긴 판결. 서울남부지방법원 2020나67443 판결의 문구 도소매 회사는 강서구 건물 지하 점포를 빌려 쓰고 있었습니다. 2017년 4월 건물 관리총무가 하수관 준설 민원을 냈고 구청은 현장조사로 오물이 쌓인 것을 확인했습니다. 그런데 도면 없이 작업을 지시하고 관리·감독도 하지 않아, 업체는 직각 방향의 다른 관로를 준설했습니다. 7월 2일 밤부터 약 96mm의 비가 내려 점포가 잠겼고, 사고 뒤 긴급 준설을 하자 침수가 멈췄습니다. 구청은 건물 쪽 개인 하수도 탓이라고 했지만 법원은 공동원인이면 충분하다고 했습니다. 문구류 13,030,500원은 매입가로 인정되었으나, 2개월 휴업 주장은 발목 높이 침수인 점을 들어 5일분 1,180,100원으로 줄었고 위자료는 배척되었습니다. 책임은 70%, 배상액은 9,947,420원입니다.

진 판결. 다섯 번째 사례의 수원시 부분은 CCTV 확인 결과 공공하수관에 퇴적물이 거의 없었고 공무원들이 순찰과 준설을 한 점이 결정적이었습니다. 경기 광주시 수해 사건은 반지하 세입자에게 특히 중요합니다. 2011. 7. 27. 시간당 94mm의 비로 307세대 759명의 이재민이 생겼고, 1심은 일부 승소였으나 서울고등법원 2014. 1. 23. 선고 2013나2005655 판결이 시의 패소 부분을 취소했습니다. 반지하 주택의 하수관과 정화조 막힘이 침수의 한 원인으로 보이기는 하지만, 시가 공공하수도가 아닌 개별 가구 시설까지 관리할 책임은 없다는 것입니다. 100년 빈도의 비였고 시설이 당시 기준을 충족했다는 판단은 대법원 2016. 7. 27. 선고 2014다205829 판결로 확정되었습니다. 대법원 2007. 10. 25. 선고 2005다62235 판결도 200년 빈도 폭우의 빗물펌프장 사건을 불가항력으로 보았습니다. 대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다65678 판결은 계획홍수량을 충족해 관리되는 하천은 원칙적으로 안전성을 갖춘 것으로 봅니다. 서울중앙지방법원 2013. 10. 14. 선고 2012가단80222 판결은 우면산 산사태로 인한 차량 침수에서 직전 빗물받이 준설 등을 들어 과천시의 책임을 부정했습니다.

정리하면 시설 용량이 비에 못 미쳤다는 주장은 이기기 어렵고, 알고도 방치했다는 기록이 있을 때 길이 열립니다. 국가배상법 제9조상 배상심의회를 거치지 않고 바로 소송을 낼 수 있고, 제3조 제3항은 물건의 교환가액과 수리기간의 휴업손해를 기준으로 정합니다.

천재지변인지 건물 하자인지, 판결에서 반복된 다섯 가지

1. 건물 안의 설비가 작동했는가. 배수펌프가 고장 났거나 멈췄다면 임대인 영역으로 보기 쉽습니다(서울중앙지방법원 2023가단5113420, 서울남부지방법원 2024나62156). 다만 정전으로 멈췄다는 주장처럼 원인이 다투어지기도 합니다(수원지방법원 2024나99921).

2. 비가 평소 기록과 시설 기준을 얼마나 넘었는가. 일강수량 44.5mm와 시간당 90.5mm는 전혀 다른 사건입니다. 대구지방법원 2016가합207175는 관측 순위와 설계 강우까지 비교했습니다.

3. 주변도 잠겼는가. 양날의 칼입니다. 주변이 멀쩡하면 건물 문제라는 근거가 되지만, 서울남부지방법원 2020나67443에서는 이웃 민원이 없다는 점에서 건물 쪽 시설 문제 가능성이 고려되어 구청 책임이 70%로 줄었습니다.

4. 전에도 잠긴 적이 있는가. 이것도 양날의 칼입니다. 임대인의 예견 가능성을 높이지만 세입자의 대비 의무도 높입니다(서울고등법원 2025나205339). 대법원 2004. 6. 25. 선고 2003다69652 판결은 위험을 미리 예상하고 과도한 비용 없이 막을 수 있었다면 자연력 기여분을 공제하지 않는다고 했습니다.

5. 사고 뒤 임대인이 무엇을 했는가. 문을 잠그면 불리해지고(서울남부지방법원 2024나62156), 복구를 도우면 유리해집니다(대구지방법원 2016가합207175).

자연력과 하자가 경합할 때 기여분을 공제한다는 원칙은 대법원 1993. 2. 23. 선고 92다52122 판결에서 나옵니다. 태풍과 해일 때 도로에 쌓아 둔 공사 자재가 공장을 덮친 사건으로, 50%가 인정되었습니다.

윗집·옥상·옆 공사장이 원인인 것 같다면

빗물이 옥상이나 위층을 거쳐 내려왔다고 해서 내 집주인이 빠지는 것은 아닙니다. 대법원 2017다227103 판결은 폭우 사건은 아니지만, 1층 천장 겸 2층 바닥 슬래브에 매설된 배관이 터져 1층 점포의 시설과 재고가 잠긴 사건에서 건물 전체에 공동으로 쓰이는 부분도 1층 소유자 겸 임대인의 유지·관리 대상이라고 했습니다. 임대인은 진짜 원인 제공자에게 구상하면 됩니다(민법 제758조 제3항). 층마다 소유자가 다른 건물이라면 소유 관계부터 확인해야 하고, 위층 소유자에게 직접 묻는 길은 제758조로 따로 검토합니다. 빗물이 아닌 누수 자체의 책임 구분은 제가 쓴 다른 글에서 다루었습니다.

인근 공사가 원인이면 시공사도 상대가 됩니다. 대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다52727 판결은 도로공사 시공사가 기존 우수관을 제거하고 가배수로 없이 방치한 침수 사고에서 시공사와 국가의 공동불법행위를 인정하고, 국가가 피해자에게 준 660,698,203원 전액의 구상을 인정했습니다. 굴착이나 배수관 철거 흔적은 복구되면 사라지니 바로 촬영해야 합니다.

재난지원금·풍수해보험, 받으면 배상금이 줄어듭니까

재난 및 안전관리 기본법 제66조 제3항은 세입자 보조와 소상공인 시설 복구·경영 안정 지원을 정하고, 자연재난 구호 및 복구 비용 부담기준 등에 관한 규정 제4조는 주택이 침수된 사람의 구호비와 사업장 피해 소상공인 지원을 지원 대상으로 둡니다. 소송과 별개이니 지자체 안내 기간에 먼저 신고하십시오. 대법원 2009. 6. 11. 선고 2006다13001 판결은 공작물 하자와 자연재해가 경합한 사건에서 농어민이 받은 재해복구비를 배상액에서 공제하지 않았습니다. 농어업재해대책법에 따른 지원에 관한 판단이므로 다른 지원금에 그대로 적용된다고 단정할 수는 없습니다.

풍수해·지진재해보험법 제4조는 건축물, 소상공인 사업장의 건축물과 시설물, 그에 부수되거나 포함되는 동산을 보험목적물로 하고, 제5조는 그 소유자를 피보험자로 합니다. 건물 소유자가 아닌 세입자라면 내 집기와 재고가 담보되는지 증권과 약관에서 확인해야 합니다. 일반 손해보험금을 받으면 그 범위에서 집주인에 대한 권리가 보험사로 넘어가므로(상법 제682조) 같은 손해를 두 번 받을 수는 없습니다. 대법원 2017다227103 사건처럼 임대인이 배상책임보험에 들어 있다면 피해자가 보험사에 직접 청구하는 길도 있습니다(상법 제724조 제2항). 집주인에게 보험 가입 여부를 꼭 물어보십시오.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 물이 들어온 길을 그려 보십시오. 계단, 창, 바닥 배수구, 변기, 벽 중 어디입니까. 하수구 역류면 공공 관로와 건물 내 관로 중 어느 쪽인지가 관건입니다.

2. 펌프와 집수정을 사진으로 남기십시오. 있는지, 돌아가는지, 언제 교체했는지 지금 확인하고 집주인이나 관리인에게 문자로 물어보십시오.

3. 사고 시각의 강수량을 찾으십시오. 기상청 자료에서 일강수량과 시간당 최대치를 내려받아 침수를 안 시각과 나란히 적으십시오.

4. 이전 침수 이력을 정리하십시오. 집주인에게 요구한 문자가 있는지, 이웃도 같은 일을 겪었는지 물어보십시오.

5. 계약서의 특약을 읽으십시오. 천재지변 면책, 펌프 관리, 현 상태 인수, 원상복구 조항을 표시하십시오. 수선 범위가 구체적으로 적혀 있는지가 핵심입니다.

6. 내가 바꾼 것을 적으십시오. 출입문 신설이나 바닥 공사처럼 물길에 영향을 줄 수 있는 공사는 상대가 반드시 지적합니다.

7. 지금 쓸 수 있는지 판단하십시오. 전부 못 쓰는 상태라면 월세 전액을, 일부만 지장이 있으면 그 한도에서만 거절할 수 있습니다(대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 판결). 한도를 넘으면 오히려 채무불이행이 되니 먼저 서면으로 감액을 청구하십시오.

물이 빠진 날부터 할 일

• 당일. 전기 차단 등 안전을 확인한 뒤, 치우기 전에 물 높이가 보이도록 벽면과 전체 공간을 영상으로 찍으십시오. 수위 자국, 펌프, 물길, 물건의 위치와 라벨이 나와야 합니다. 집주인에게 침수 사실과 수리 요구를 문자로 보내십시오. 민법 제634조의 통지의무를 지키는 일이기도 합니다.

• 3일 안. 더 젖지 않도록 물건을 옮기고 건조하십시오. 손해를 줄이지 않으면 배상액 제한의 이유가 됩니다. 가구와 재고는 품목·수량·구입일·구입가 목록을 만들고, 버리기 전에 사진을 찍고 일부 표본을 남겨 두십시오. 재고는 매입 세금계산서와 판매가 자료, 기기는 영수증과 감가 자료가 근거가 됩니다.

• 1주일 안. 금액이 크거나 집주인이 원인을 다투면 민사소송법 제375조의 증거보전으로 감정을 검토하십시오. 첫 번째 사례의 세입자는 6일 만에 신청했고, 그 감정이 2억 원대 손해액의 근거가 되었습니다. 지자체 피해 신고, 보험사 사고 접수도 이때 함께 하십시오. 구청 책임이 의심되면 민원과 준설 기록을 정보공개로 청구하십시오.

• 2~4주 안. 집주인이 수리하지 않으면 기한을 정해 내용증명으로 수리를 요구하고, 그래도 쓸 수 없다면 해지를 통보하십시오. 직접 고쳤다면 영수증을 보관하십시오. 필요비는 지출한 한도에서 월세 지급을 거절할 수 있고(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결), 비용 상환은 임대인이 목적물을 반환받은 날부터 6개월 안에 청구해야 합니다(민법 제654조, 제617조).

• 이사할 때. 보증금과 인도는 동시이행이어서 인도 전에는 지연손해금이 붙지 않습니다. 열쇠 반환 등 인도 사실을 문자와 사진으로 남기고, 보증금을 못 받은 채 나간다면 임차권등기명령을 먼저 검토하십시오(주택임대차보호법 제3조의3, 상가건물 임대차보호법 제6조).

여기서부터는 변호사가 필요합니다

손해가 수천만 원을 넘는 경우, 집주인이나 구청이 원인을 다투어 감정이 필요한 경우, 계약서에 면책 특약이 있는 경우, 집주인이 밀린 월세나 곰팡이 복구비를 역으로 청구하는 경우, 문을 잠그거나 짐을 치우겠다고 하는 경우입니다. 임대인과 구청, 시공사 중 누구를 상대로 어떤 순서로 청구할지에 따라 감정 대상과 비용이 달라집니다. 전액 승소를 전제로 청구액을 정하면 소송비용 부담이 커질 수 있으니, 자연력 공제까지 감안해 실익을 먼저 계산해야 합니다. 시효도 확인해야 합니다. 불법행위는 안 날부터 3년(민법 제766조), 채무불이행은 원칙적으로 10년이지만(민법 제162조) 상행위 채권이면 5년입니다(상법 제64조).

자주 묻는 질문

폭우로 반지하 집이 침수됐는데 천재지변이면 집주인에게 아무것도 청구할 수 없습니까?

아닙니다. 집주인의 잘못이 없어도 쓸 수 없는 상태라면 수선을 요구할 수 있고(대법원 2009다96984), 수리되지 않으면 해지와 보증금 반환을 주장할 수 있습니다(부산지방법원 2014가단240361). 가구 손해 배상은 건물 결함이 원인 중 하나로 증명되어야 합니다.

계약서에 천재지변 피해는 임대인에게 이의하지 않는다는 특약이 있으면 침수 손해배상을 못 받습니까?

경우에 따라 다릅니다. 부천지원 2023가단111027은 건물 하자를 이유로 한 청구는 그 특약으로 막히지 않는다고 했지만, 수원지방법원 2022가단569241은 이례적 폭우에서 면책 조항을 임대인 승소 이유의 하나로 들었습니다. 건물 결함을 증명할 수 있는지가 관건입니다.

침수된 반지하나 상가의 월세를 안 내도 됩니까?

사용할 수 없는 정도에 따라 다릅니다. 수원지방법원 2024나99921은 쓸 수 없게 된 날부터 월세 지급 의무를 부정했지만, 부분적 지장이라면 그 한도에서만 거절할 수 있습니다(대법원 88다카13332). 집주인에게 알리지 않고 전액을 끊으면 연체로 해지될 위험이 있습니다.

침수 후 계약을 해지하고 나가면 보증금을 바로 받을 수 있습니까?

해지가 유효해도 보증금과 목적물 인도는 동시이행 관계입니다. 서울중앙지방법원 2023가단5113420과 부산지방법원 2014가단240361은 인도 증거가 없다며 지연손해금을 인정하지 않았습니다. 연체 월세 등은 공제되므로 인도 사실을 기록으로 남기고 정산표를 받아 두십시오.

하수구 역류로 지하 가게가 침수되면 구청에 국가배상을 청구할 수 있습니까?

공공 하수관의 관리 하자가 원인의 하나이면 가능합니다. 서울남부지방법원 2020나67443은 민원 후 잘못된 준설을 이유로 인정했고, 수원지방법원 2022가단569241과 서울고등법원 2013나2005655는 이례적 폭우와 준설 실시, 개별 가구 시설 문제를 이유로 부정했습니다.

침수 뒤 재난지원금이나 보험금을 받으면 집주인 배상금에서 빠집니까?

종류에 따라 다릅니다. 대법원 2006다13001은 농어민의 재해복구비를 공제하지 않았으나 다른 지원금에 일반화할 수는 없습니다. 손해보험금은 받은 범위에서 권리가 보험사로 넘어가므로(상법 제682조) 그 부분을 다시 청구하기 어렵습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다227103 — 하자가 공동원인이면 족함, 소유자 겸 임대인의 공작물책임과 수선의무 책임

• 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 — 호우로 임야가 붕괴한 공장 침수, 방호조치 의무 부정, 원심 파기

• 부산고등법원 2011. 11. 22. 선고 2011나3930 — 임대인 책임 50% 인정, 대법원에서 파기됨(환송 후 결과 미확인)

• 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 — 귀책사유 없는 훼손에도 수선의무

• 대법원 1999. 7. 9. 선고 99다10004 — 임대인의 보호의무 부정

• 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 — 수선의무 면제 특약의 범위

• 대법원 1993. 2. 23. 선고 92다52122 — 자연력 기여분 공제, 50%

• 대법원 2004. 6. 25. 선고 2003다69652 — 예상·예방 가능하면 자연력 공제 부정

• 대법원 2009. 6. 11. 선고 2006다13001 — 농어민 재해복구비 공제 부정

• 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 — 사용 지장의 한도에서만 차임 거절

• 대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 — 필요비 한도의 차임 거절

• 대법원 2016. 7. 27. 선고 2014다205829 — 경기 광주 수해, 상고 기각

• 대법원 2007. 10. 25. 선고 2005다62235 — 빗물펌프장, 불가항력

• 대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다65678 — 영조물 하자와 하천 안전성의 기준

• 대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다52727 — 공사 중 침수, 시공사 구상

• 서울고등법원 2025. 8. 21. 선고 2025나205339 — 배수펌프 고장, 책임 60%로 변경, 확정

• 서울중앙지방법원 2025. 1. 8. 선고 2023가단5113420 — 위 사건 1심, 책임 80%, 항소심에서 변경됨

• 서울남부지방법원 2026. 1. 30. 선고 2024나62156 — 지하실 침수·문 잠금, 책임 50%, 확정

• 인천지방법원 부천지원 2026. 8. 14. 선고 2023가단111027 — 노래방, 책임 20%, 상급심 사건 표시·확정 여부 미확인

• 대구지방법원 2017. 12. 14. 선고 2016가합207175 — 쇼핑몰 점포, 청구 기각, 대구고등법원 2018나20294 항소 기각, 확정

• 수원지방법원 2023. 10. 24. 선고 2022가단569241 — 수원시·임대인 상대 청구 기각, 수원지방법원 2023나100091 항소 기각, 확정

• 수원지방법원 2025. 12. 17. 선고 2024나99921 — 침수 해지 인정, 곰팡이 복구비 반소 기각, 확정

• 부산지방법원 2015. 10. 2. 선고 2014가단240361 — 주택 반복 침수, 해지·보증금 반환, 확정

• 서울남부지방법원 2023. 1. 13. 선고 2020나67443 — 구청 하수관 준설 잘못, 책임 70%, 확정

• 서울고등법원 2014. 1. 23. 선고 2013나2005655 — 경기 광주 수해, 시 책임 부정, 상고 기각

• 서울중앙지방법원 2013. 10. 14. 선고 2012가단80222 — 우면산 산사태 침수, 청구 기각, 확정

• 법령 — 민법 제162조·제617조·제623조·제626조·제627조·제634조·제654조·제758조·제766조, 국가배상법 제3조·제5조·제9조, 재난 및 안전관리 기본법 제66조, 자연재난 구호 및 복구 비용 부담기준 등에 관한 규정 제4조, 풍수해·지진재해보험법 제4조·제5조, 상법 제64조·제682조·제724조, 민사소송법 제202조의2·제375조, 주택임대차보호법 제3조의3, 상가건물 임대차보호법 제6조 (2026년 11월 2일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

물이 들어온 경로와 시각, 해당 시간의 강수량, 펌프 등 설비 상태, 이전 침수와 수리 요구 기록, 계약서 특약, 건물 소유 관계, 손해 품목과 증빙, 현재 사용 가능 여부, 월세 납부 상태를 확인합니다. 집주인이 보험에 가입했는지, 지원금이나 보험금을 받았는지도 함께 봅니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 침수 사건을 '계약에서 벗어나는 일'과 '손해를 받아 내는 일' 두 축으로 나누어 봅니다. 앞의 축은 수리 요구, 해지, 보증금과 월세 정산으로 비교적 빨리 움직일 수 있습니다. 뒤의 축은 건물 결함과 금액을 증명해야 하므로 증거보전과 감정이 승부처입니다. 두 축을 섞어 월세부터 끊으면 연체 해지와 반소를 부를 수 있어 순서를 먼저 정합니다. 책임 비율이 낮아질 가능성을 숨기지 않고 말씀드리며, 감정비와 소송비용을 고려해 조정이나 임대인 보험 활용이 나은지도 함께 따져 봅니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

같은 2022년 8월에 일어난 침수 사건들도 임대인 책임 비율이 60%, 20%, 0%로 갈렸습니다. 차이는 비의 양보다 펌프 고장 메시지와 감정서, 민원 기록, 재고 자료에서 나왔습니다. 법무법인 도모도 임대차 목적물 하자와 보증금 쟁점의 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 현장 기록을 맞춰 보는 데서 출발합니다. 재고를 버리기 전에, 월세를 끊기 전에 상담하시는 편이 선택지를 넓힙니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

침수는 하룻밤에 일어나지만 책임을 가리는 기록은 물이 빠지는 며칠 사이에 사라집니다. 이 글의 판결들은 비슷한 침수 사고에서 세입자가 1억 원대를 받기도 하고 전부 지기도 한 실제 기록입니다.

폐기물 차량을 부르기 전에, 집주인과 합의서를 쓰기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 건물 결함과 손해액을 증명할 자료를 함께 정리하고, 보증금과 배상의 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·광명·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·부동산 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 침수 피해로 소송이나 해지를 고민하고 계시다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 임대차계약서, 침수 당일 사진·영상, 집주인과 주고받은 문자, 피해 품목 목록과 구입·매입 자료, 수리 견적서, 월세 이체 내역, 받은 지원금·보험 서류를 가져오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.