신축 빌라를 분양받았는데 누수·균열이 나고 건축주 회사가 폐업·연락두절이라면 — 시공사와 하자보수보증금으로 받아 낸 판결과 공사대금 상계로 진 판결, 담보책임 기간과 세대별 청구

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 신축 빌라를 분양받은 구분소유자는 건축주(시행 법인)가 폐업하거나 연락이 끊겨도 집합건물법 제9조의 담보책임을 잃지 않으며, 분양자의 해산·무자력 등이 증명되면 시공사에도 하자보수에 갈음한 손해배상을 물을 수 있습니다. 다만 폐업 사실만으로 그 요건이 채워지는 것은 아니고, 시공사가 못 받은 공사대금으로 상계하면 그 범위에서 면책될 수 있으며(서울남부지방법원 2025나52806, 확정 여부 미확인), 하자보수보증금은 개별 세대가 아니라 보증채권자가 된 관리단 쪽에서 청구해야 합니다(수원지방법원 성남지원 2025가단12409).

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 24건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

입주한 지 1~2년 된 빌라에서 천장에 물이 비치고 외벽에 금이 갑니다. 분양 때 받은 번호로 전화하니 없는 번호이고, 찾아간 사무실은 비어 있으며, 국세청 조회를 해 보니 회사는 폐업으로 나옵니다. 이때 많은 분이 "회사가 없어졌으니 청구할 곳도 없다"고 생각하거나, 반대로 "시공사에 내용증명만 보내면 된다"고 생각합니다. 실제 판결은 둘 다 아니라고 말합니다. 이 글은 빌라·연립과 그 비슷한 집합건물 판결을 놓고, 건축주가 사라진 뒤 돈을 받아 낼 길을 시공사·보증금·개인 책임의 순서로 하나씩 따져 본 것입니다. 일반적인 대단지 아파트 하자소송 절차는 다루지 않습니다.

핵심만 먼저 정리하면

건축주 회사가 폐업하면 시공사에 바로 손해배상을 청구할 수 있습니까 — 시공사의 손해배상책임은 분양자의 회생·파산 신청, 해산, 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있을 때에만 생기므로, 폐업신고만으로 충분하다고 보기는 어렵습니다(집합건물법 제9조 제3항). 수원지방법원 2020가합22998 판결은 18세대 빌라에서 증거 부족을 이유로 시공사 청구를 기각했고, 서울고등법원 2022나2003484 판결은 압류·추심 결과까지 보고 무자력을 인정했습니다.

누수·균열은 몇 년까지 청구할 수 있습니까 — 주요구조부·지반은 10년, 기산일 이후 생긴 방수·구조상 하자는 5년, 창호·설비는 3년, 마감은 2년이 기준이고, 기산일 전에 생긴 하자는 5년입니다(시행령 제5조). 어느 칸인지에 따라 결과가 달라지므로 단정하지 말고, 가장 짧은 2년 안에 분양자와 시공사 각각에게 서면으로 청구해 두는 것이 안전합니다.

우리 집만 혼자 소송해도 됩니까 — 가능합니다. 대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결은 구분소유자가 전유부분 지분비율로 분할 귀속된 권리를 개별적으로 행사할 수 있다고 했습니다. 다만 공용부분은 내 지분 몫만 받고, 감정비용을 세대가 나누지 못한다는 현실적 부담이 있습니다.

책임을 물을 곳은 세 갈래입니다

첫째, 분양자입니다. 집합건물법 제9조 제1항은 건물을 건축하여 분양한 자와 시공자가 구분소유자에게 담보책임을 진다고 정하고, 민법 제667조와 제668조를 준용합니다. 이 책임은 분양계약에 따른 책임이 아니라 현재의 구분소유자에 대한 법정책임이고, 소멸시효는 10년입니다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결). 제9조 제4항에 따라 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.

둘째, 시공자입니다. 시행령 제4조는 건물의 전부 또는 일부를 시공하여 완성한 자, 그로부터 일괄 도급받은 자(앞의 자가 담보책임을 질 수 없는 경우)를 시공자로 정합니다. 하자보수 청구는 제9조 제3항의 제한을 받지 않지만, 하자보수에 갈음한 돈 청구는 위 사유가 있어야 합니다. 또 제9조 제2항에 따라 시공자가 분양자에게 지는 담보책임을 다른 법률이 제한하면 그 범위에서만 책임집니다. 2012. 12. 18. 개정법 부칙 제3조에 따라 그 시행(2013. 6. 19.) 전에 분양된 건물은 종전 규정이 적용되는데, 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다12507 판결은 구법 사건에서 시공자의 손해배상의무를 부정했습니다.

셋째, 공동주택 특칙과 보증금입니다. 공동주택관리법 제36조 제1항 제2호는 건축허가를 받아 분양을 목적으로 공동주택을 지은 건축주도 사업주체로 보고, 제38조는 하자보수보증금 예치를 정합니다. 즉 주택법 사업승인을 받지 않은 다세대·연립 빌라도 대상이 될 수 있습니다. 같은 법 제36조 제4항은 균열·침하·파손·들뜸·누수 등을 하자로 들고, 제37조 제1항은 입주자와 관리단 등이 보수를 청구할 수 있게 하며, 제5항은 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 않으면 시장·군수·구청장이 시정을 명할 수 있다고 정합니다. 다만 사업주체가 이미 폐업했다면 시정명령의 실효성은 낮습니다. 집합건물법 제2조의2는 이런 특칙이 구분소유자의 기본적 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다고 정합니다. 반면 건축물대장상 근린생활시설·오피스텔이라면 사정이 다릅니다(수원지방법원 2022가합24349, 서울중앙지방법원 2024가합53060). 그래서 건축물대장의 용도를 가장 먼저 확인합니다.

누수·균열의 담보책임 기간 — 집합건물법 제9조의2와 시행령 제5조

기산일은 전유부분이 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분이 사용승인일입니다. 기간은 권리행사 기간인 제척기간이어서 지나면 권리가 소멸합니다(대법원 2010다28840).

• 10년 — 건축법상 주요구조부와 지반공사의 하자

• 5년 — 기산일 전에 발생한 하자, 기산일 이후의 대지조성·철근콘크리트·철골·조적·지붕 및 방수공사 등 구조상·안전상 하자

• 3년 — 건축설비·목공사·창호·조경 등 기능상·미관상 하자

• 2년 — 마감공사 등 발견·교체·보수가 쉬운 하자

• 1년 — 위 하자로 건물이 멸실·훼손된 경우 그날부터(제9조의2 제3항)

같은 누수라도 방수층 문제인지, 창호 주변 문제인지, 배관 설비 문제인지에 따라 칸이 달라집니다. 서울서부지방법원 2022나50905 판결처럼 창호 주변 누수와 이로 인한 균열·오염이 함께 나오는 경우도 많습니다. 원인은 결국 감정에서 갈리므로, 입주자가 미리 '5년짜리'라고 믿고 미뤄서는 안 됩니다.

첫 번째 사례 — 계약서에 분양자 이름이 없어도 분양자가 된 18세대 빌라

수원지방법원 2022. 7. 6. 선고 2020가합22998 판결의 사건입니다(확정). 수원 장안구의 18세대 빌라는 처음 건축허가를 받은 회사가 공사를 끝내지 못했고, 부지와 건물을 경매로 낙찰받은 다섯 사람이 담보신탁으로 자금을 조달해 완공했습니다. 2019. 3. 5. 사용승인 뒤 네 사람이 각 호실을 팔았고, 나머지 한 사람은 건축물대장상 건축주로만 올라 있었습니다. 구분소유자 15명은 벽체 누수, 지하주차장 누수, 옥상 방수 불량, 배수 불량 등을 이유로 소를 냈습니다.

피고들은 "나는 매매계약을 안 했다", "우리는 단순 매도인이니 민법 제582조의 6개월 제척기간이 지났다"고 다퉜습니다. 법원은 함께 낙찰받아 완공한 점, 건축주가 하자 이행보증보험에 가입한 점, 다수 호실을 판 점을 들어 "분양계약의 형식으로" 계약하지 않았더라도 공동으로 분양한 것이라고 보았습니다. 6개월 주장도 집합건물법의 기간이 적용된다며 배척했습니다.

금액은 이렇습니다. 전체 하자보수비 120,514,365원 중 전유부분은 50,705,566원이고, 보수가 끝난 부분을 뺀 공용부분 65,836,067원을 18세대로 나눈 3,657,559원이 세대별 공용 몫입니다. 한 세대가 받은 보험금 17,000,480원은 공제되었습니다. 그러나 시공사 청구는 달랐습니다. 분양자들에게 제9조 제3항 사유가 있다고 볼 증거가 부족하다며 주위적·예비적 청구를 모두 기각했고, 그 비용은 원고들이 부담했습니다. 개인 분양자들의 재산 상태를 증명하지 못하면 시공사까지 책임을 묻기 어렵다는 점을 보여 줍니다.

두 번째 사례 — 1심에서 지고 항소심에서 약 1억 4,894만 원을 인정받은 48세대 연립

광주고등법원 2021. 9. 16. 선고 2020나22574 판결의 사건입니다(확정). 전남 곡성의 4개동 48세대 연립은 2016. 7. 27. 사용승인을 받았고, 분양 회사와 시공사의 본점이 같았습니다. 1심(광주지방법원 2019가합57089)은 원고 패소였습니다. 항소심은 입주자 측 단체를 관리단으로 인정했습니다. 소 제기 때 총회 결의가 없었어도 48세대 중 42세대의 추인서로 하자가 치유되었다고 보았고, 38세대에서 받은 채권양도가 소송신탁이라는 주장도 배척했습니다.

분양 회사는 "분양 업무만 했다"고 주장했지만, 건축물대장의 건축주가 그 회사이고 분양계약 상대방도 그 회사라는 이유로 받아들여지지 않았습니다. 기간도 쟁점이었습니다. 입주자들이 2017년 4월경부터 관리사무소를 통해 하자 요청을 했고, 세대별 하자신청서가 시공사에 전달되었으며, 두 회사의 본점이 같으니 분양 회사도 알았다고 보아 포괄적 권리행사를 인정했습니다. 전문가가 아닌 입주자에게 하자를 모두 특정하라고 요구할 수 없다는 대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결의 법리가 뒷받침했습니다.

결과는 양수 세대 면적비율 79.61%를 적용한 165,492,867원의 90%인 148,943,580원, 그리고 보증 쪽 36,458,820원(그중 31,569,526원은 분양 회사와 공동)이었습니다. 소규모 단지라도 세대를 모으면 관리단이 분양자와 보증기관을 함께 상대할 수 있음을 보여 줍니다.

세 번째 사례 — 폐업한 분양사는 무자력으로 인정됐지만, 공사대금 상계로 시공사가 빠져나갔습니다

이 글에서 가장 눈여겨보셔야 할 쟁점입니다. 서울남부지방법원 2022가단285824, 2025나52806 사건에서 A씨는 강원 인제의 아파트 단지 상가를 분양받았습니다. 위탁자였던 회사는 2021. 6. 30. 폐업했고, 2021년 말 자산 23,732원에 부채 약 85억 원이었습니다. 1심(2025. 7. 25.)은 무자력을 인정해 시공사에 하자보수비 18,891,094원의 90%인 17,001,984원 지급을 명했습니다. 시공사가 보낸 상계 내용증명은 아파트 하자만 적었다며 상가 상계를 부정했습니다.

그런데 항소심(2026. 7. 16.)은 뒤집었습니다. 시공사가 미지급 공사대금 1,682,286,385원 중 아파트 몫을 뺀 잔액으로 2025. 10. 30. 상가 몫까지 다시 상계 통지를 보내자, 전부 소멸했다고 본 것입니다. 소송총비용도 A씨가 부담하게 되었습니다.

"시공자가 분양자에 대하여 가지는 공사대금채권으로 분양자의 시공자에 대한 하자보수를 갈음하는 손해배상채권을 상계한 경우도 집합건물법 제9조 제3항 후단이 규정한 면책사유에 해당한다" — 서울남부지방법원 2025나52806

같은 방향의 판결이 잇따릅니다. 수원지방법원 2026. 8. 13. 선고 2022가합24349 판결은 수원 권선구 246호실 집합건물에서 분양자의 무자력을 인정하고도, 지급명령까지 확정된 공사대금 641억여 원과의 상계로 시공사를 전부 면책했습니다. 서울고등법원 2026. 8. 19. 선고 2025나208796 판결은 손해액 1,132,160,585원에서 미지급 공사대금 3억 5,000만 원만큼 시공사 책임을 줄여 782,160,585원을 인정했습니다(대법원 2026다209337 사건이 표시되어 있으나 결과 미확인). 앞의 수원 사건 역시 확정 여부를 확인하지 못했습니다.

정리하면 시공사 상대 소송을 내기 전에 공사대금이 얼마나 남았는지 가늠해야 합니다. 건축주가 사라진 빌라는 공사대금도 못 준 경우가 적지 않기 때문입니다. 분양자 재무제표의 미지급금, 시공사의 지급명령·가압류 기록, 등기부의 가압류가 단서입니다. 상계 대상 공사대금이 하자액보다 작으면 나머지는 남습니다.

그렇다면 상계를 막을 수는 없는지 궁금하실 것입니다. 판결에서 받아들여지지 않은 주장을 보면 쉽지 않습니다. 인제 상가 사건은 시공사가 1심 변론 종결 뒤에야 상계를 꺼냈는데도 실기한 공격방어방법이나 상계권 남용이 아니라고 했습니다. 서울고등법원 사건은 실제로 돈을 준 것이 아니어서 수분양자 보호 취지에 어긋난다는 주장을 배척했고, 수원 권선 사건은 자금관리 회사에 낸 정산합의서만으로 공사대금이 정산되었다고 볼 수 없다고 했습니다. 다툴 지점은 공사대금이 실제로 남아 있는지, 금액과 변제 내역이 맞는지, 상계 통지가 분양자에게 도달했는지입니다. 분양자를 대위해 시공사에 청구하는 방식(민법 제404조)도 분양자의 권리를 대신 행사하는 것이어서 상계 위험에서 자유롭지 않습니다. 이 쟁점의 대법원 판단은 이 글을 쓰는 시점에 확인하지 못했으므로, 상고심 결과를 함께 살펴야 합니다.

네 번째 사례 — '폐업'이 아니라 '받아 낼 재산이 없음'을 증명합니다

서울고등법원 2023. 5. 10. 선고 2022나2003484 판결은 전북 남원의 357세대 아파트 사건이지만 기준이 뚜렷합니다. 분양자 재무상태표에는 자산 약 65억 원, 부채 약 144만 원으로 자산이 훨씬 많았습니다. 법원은 "강제집행을 통한 변제"가 가능한지를 보았습니다. 13개 금융기관 압류·추심에서 확인된 예금은 약 3,384만 원뿐이었고, 부동산 재산세는 48,240원이었으며, 2017년부터 매출이 0원이었습니다. 그래서 시공사에 1,351,303,314원 지급을 명했고, 분양자는 그중 1,208,026,709원을 공동으로 지급하게 했습니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다246600 판결은 상고를 기각했습니다.

"시공자의 구분소유자에 대한 제1 채무와 시공자의 분양자에 대한 제2 채무는 엄연히 별도의 채무이므로 제2 채무의 소멸시효가 완성되었다고 하여 제1 채무가 이를 이유로 당연히 소멸한다고 할 수 없다." — 대법원 2023다246600

다른 판결에서 인정된 증거도 비슷합니다. 서울중앙지방법원 2024가합53060 판결은 3개 회계연도의 자본잠식과 법인세 0원을 보았고, 서울고등법원 2025나208796 판결은 완전 자본잠식, 영업활동 부재, 하천 2㎡ 외 부동산 없음, 금융기관의 채무 부존재 진술을 근거로 했습니다. 무자력은 변론종결일 현재로 판단되는 예가 많으므로, 소송 중에 과세정보제출명령·금융거래정보제출명령을 신청하고 가집행 판결로 압류·추심을 시도한 결과를 내는 것이 실무적인 방법입니다. 회사 등기부에 해산 등기가 있으면 그 자체가 법이 적은 사유입니다.

다섯 번째 사례 — 개별 구분소유자가 8,071만 원 보증금을 청구했다가 기각된 판결

수원지방법원 성남지원 2026. 3. 25. 선고 2025가단12409 판결입니다(확정 여부 미확인). 경북 문경의 40세대 공동주택은 건축 회사가 보증보험에 가입했고, 피보험자는 문경시장이며, "입주자대표회의 또는 관리단이 구성되는 경우" 그 권리가 자동 승계된다고 적혀 있었습니다. 한 세대의 구분소유자와 나머지 39세대를 샀다가 다시 판 회사가 80,717,050원을 직접 청구했습니다. 법원은 원고들이 입주자대표회의나 관리단이 아니므로 청구할 "아무런 권원이 없다"며 기각했습니다.

반대로 관리단이 구성되면 다릅니다. 앞의 광주고등법원 2020나22574 판결은 보증서 문구에 따라 보증채권자가 관리단으로 변경되었다고 보았고, 대법원 2009다23160 판결의 법리에 따라 보증금 청구권은 구분소유자의 손해배상청구권과 별개이며 하자보수의무를 주채무로 한다고 보았습니다. 대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결은 구 주택법령 사건에서, 수급인의 손해배상채무가 상계되었다는 사정만으로 입주자대표회의의 보증금청구권에는 영향이 없다고 판단했습니다. 광주고등법원 판결은 이런 법리가 관리단이 청구하는 경우에도 마찬가지라고 보았습니다. 세 번째 사례의 상계 위험을 메울 수 있는 길이지만, 보증서의 주채무와 보증채권자가 어떻게 적혀 있는지에 따라 달라집니다.

주의할 점은 셋입니다. 첫째, 공동주택이 아니면 이 구조가 적용되지 않습니다. 수원지방법원 2022가합24349 판결은 공동주택관리법상 공동주택이 아닌 건물에서 보증채권자는 분양자라고 보았고, 분양자를 대위한 청구도 주채무가 상계로 소멸해 기각했습니다. 서울고등법원 2025나208796 판결도 보증채권자 승계 자료가 없다며 공제조합에 대한 항소를 기각했습니다. 둘째, 약관상 사용 전 하자나 미시공은 제외될 수 있으나, 공사상 잘못이 사용검사 전에 있어도 지장이 그 뒤 나타나면 사용검사 전 하자가 아닙니다(대법원 2002다73333). 셋째, 금액이 크지 않습니다. 건축허가 공동주택의 보증금은 표준건축비로 산출한 건축비의 3%이고(시행령 제42조 제1항 제4호), 시행령 제45조에 따라 2년·3년·5년·10년이 지날 때마다 나누어 반환되는 구조입니다.

여섯 번째 사례 — 폐업 회사의 대표와 새 회사에 물었다가 진 판결

의정부지방법원 2026. 9. 10. 선고 2025나203759 판결은 강원 인제의 목조주택 화장실 누수 사건입니다(확정 여부 미확인). 건축주는 시공 회사의 대표이사와 실제 운영자라는 부친에게 2,175만 1,000원을 청구했습니다. 법인격 남용, 대표이사의 불법행위, 상법 제401조·제401조의2를 모두 주장했지만, 회사 법인인감으로 계약한 점과 회사가 존속하고 다른 이사가 있는 점을 들어 전부 기각했습니다. 하자보수 불이행이나 보증보험 미가입만으로 사회상규에 반하는 위법행위가 되지 않는다는 것입니다. 대법원 2019. 5. 30. 선고 2017다53265 판결의 기준을 따른 결과입니다.

서울서부지방법원 2023. 8. 17. 선고 2022나50905 판결(확정)은 서울 마포구 근린생활시설 사건입니다. 시공사는 하자 분쟁 중인 2016. 12. 16. 면허가 말소되고 2017. 5. 29. 폐업신고를 했으며, 같은 본점·같은 업종의 새 회사가 2017. 1. 2. 설립되었고 새 회사 대표는 옛 대표의 친형이었습니다. 그럼에도 주주 구성이 다르고 자산 이전이 확인되지 않는다며 법인격 부인을 기각했습니다. 폐업한 회사에 84,304,503원 판결만 남은 셈입니다. 기준은 대법원 2013. 2. 15. 선고 2011다103984 판결과 대법원 2008. 8. 21. 선고 2006다24438 판결로, 자산 유용과 정당한 대가 지급 여부가 핵심입니다.

따라서 대표 개인 책임은 "회사가 없어졌다"로는 부족합니다. 분양대금을 빼돌렸거나, 하자를 알고 숨겼거나, 자산을 새 회사로 넘긴 구체적 사실과 그 자료가 있어야 합니다. 분양대금 입금 계좌, 부동산 처분 시점, 새 회사 등기부를 먼저 살펴보십시오.

분양자가 신탁사였거나 전 주인에게 샀다면 — 양쪽의 승계

요즘 신축 집합건물은 신탁회사가 분양계약의 매도인인 경우가 있습니다. 서울중앙지방법원 2025. 9. 12. 선고 2024가합53060 판결(확정)은 445호실 오피스텔에서, 공급계약 특약과 2019. 8. 21. 신탁 종료 합의에 따라 분양자 지위가 신탁회사에서 시행사로 면책적으로 승계되었다고 보았습니다. 수분양자는 계약 체결로 미리 동의한 셈이 됩니다. 그래서 시행사와 시공사가 공동으로 548,912,685원을 지급하게 되었습니다. 신탁회사를 찾아갈 수 있다고 쉽게 생각하지 마시고 계약서 특약부터 읽어야 합니다.

구분소유자 쪽 승계는 유리합니다.

"집합건물의소유및관리에관한법률 제9조에 의한 하자담보추급권은 집합건물의 수분양자가 집합건물을 양도한 경우 양도 당시 양도인이 이를 행사하기 위하여 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 현재의 집합건물의 구분소유자에게 귀속한다." — 대법원 2001다47733

즉 최초 수분양자에게서 산 사람도 분양자에게 청구할 수 있고, 팔고 나간 사람은 유보하지 않았다면 권리를 잃을 수 있습니다. 다만 기간은 새로 시작되지 않으니, 전 소유자가 언제 인도받았고 언제 청구했는지 자료를 받아 두어야 합니다.

혼자 청구와 관리단 청구 — 권리는 세대에, 보증금은 단체에

대법원 2011. 12. 13. 선고 2011다80531 판결은 관리단이 구분소유자에게 양수하지 않는 한 하자담보추급권이 없다고 했습니다. 그래서 흔히 쓰는 방식이 채권양도입니다. 이때 통지만으로는 기간 준수가 되지 않는다는 것이 대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결입니다. 통지서에 이행을 청구하는 문구를 넣어야 합니다. 공용부분 몫은 전유면적 비율로 나뉘므로, 일부 세대만 양도하면 그 비율만 받습니다(곡성 79.61%, 수원 권선 89.21%).

집합건물법 제23조에 따라 관리단은 구분소유 관계가 성립하면 당연히 설립되고, 제24조에 따라 구분소유자가 10인 이상이면 관리인을 선임해야 합니다. 제41조 제1항은 구분소유자와 의결권 각 4분의 3 이상의 서면 합의를 결의로 봅니다. 관리인 인감 계좌로 보증금을 받는다는 시행령 제44조 제3항 제2호를 보면, 빌라라도 관리인을 세우는 일이 보증금 청구의 출발점입니다.

보수를 요구했는데도 기간이 지났다고 한 판결들

• 시공사에만 요구한 경우 — 수원지방법원 2022가합24349 판결은 시공자에 대한 권리와 분양자에 대한 권리가 별개라며, 시공사에게만 요청한 이상 분양자에 대한 2년차 하자가 소멸했다고 했습니다. 서울고등법원 2022나2003484 판결도 같은 2년차 하자가 시공사에는 살고 분양자에게는 소멸했습니다.

• 단체 이름으로 요구한 경우 — 대법원 2011. 5. 13. 선고 2010다29454 판결은 입주자대표회의의 보수 청구를 구분소유자들의 권리행사로 보지 않았습니다. 서울중앙지방법원 2024가합53060 판결은 공동주택 아닌 건물의 관리단이 한 공용부분 요구는 구분소유자의 권리행사로 보면서도, 공동주택관리법이 적용되는 입주자대표회의와 구별했습니다. 빌라라면 이 판결만 믿어서는 안 됩니다.

• 전유부분을 관리사무소가 요구한 경우 — 같은 판결은 전유부분까지 대신 행사한 것으로 보지 않아 2·3년차 하자 79,721,864원이 소멸했습니다.

늦을수록 금액도 깎입니다. 사용승인부터 감정까지 약 2년 8개월이던 곡성 연립과 약 3년 4개월이던 인제 상가는 90%, 약 4년 4개월이던 수원 권선 건물은 80%, 약 5년 11개월이던 오피스텔은 70%로 책임이 제한되었습니다. 사건마다 사정이 다르지만, 노화와 관리 소홀이 함께 고려된다는 점은 공통입니다. 임대사업자처럼 매입세액을 공제받을 수 있는 소유자라면 보수비의 부가가치세가 빠질 수도 있습니다(서울서부지방법원 2022나50905).

내 사건 직접 점검해 보기

1. 오늘 건축물대장을 발급받습니다. 용도(다세대·연립인지, 근린생활시설·오피스텔인지), 건축주, 시공자, 감리자, 사용승인일을 적습니다. 계약서의 매도인과 다르면 표시해 둡니다.

2. 인터넷등기소에서 회사 등기부를 뗍니다. 폐업신고와 달리 해산·청산·파산 등기가 있는지, 대표 주소, 시공사 상호 변경 여부를 봅니다.

3. 가장 빠른 기한을 계산합니다. 공용부분은 사용승인일, 우리 집은 잔금·입주일에서 2년·3년·5년을 각각 계산해 달력에 적습니다.

4. 시·군·구청에 하자보수보증서를 확인합니다. 시행령 제41조에 따라 사용승인 신청 때 함께 냈어야 하는 서류입니다. 발급기관, 보증기간, 보증채권자 변경 문구를 봅니다.

5. 같은 건물 세대를 모읍니다. 몇 세대가 함께할지, 관리인이 있는지, 먼저 보수받은 세대가 있는지, 이미 보험금을 받은 세대가 있는지 확인합니다.

6. 공사대금 미지급 단서를 찾습니다. 시공사에 "건축주에게 받을 공사대금이 남아 있습니까"라고 묻거나 등기부의 가압류를 살핍니다. 답변 문자도 보관합니다.

하자를 발견한 날부터 할 일

• 당일 — 누수 부위를 날짜가 보이게 사진·영상으로 찍고, 비 온 날과의 관계를 메모합니다. 윗집·옥상 원인도 배제되지 않으니 관리인에게 알립니다. 인테리어 공사로 흔적을 없애기 전에 기록부터 남깁니다.

• 1주 안 — 분양자와 시공사 양쪽에 내용증명을 보냅니다. 본점과 대표 주소, 사무실 주소로 각각 보내고, 하자 목록 사진과 "보수 또는 이에 갈음한 손해배상을 청구한다"는 문구를 넣습니다. 구분소유자 본인 이름을 빼지 마십시오.

• 1개월 안 — 반송 여부를 확인하고, 세대 동의서를 받기 시작합니다. 관리인이 없으면 선임부터 합니다. 공용부분 하자 목록을 세대별 하자신청서로 모읍니다.

• 2~3개월 안 — 사전 조사로 하자액 규모를 가늠하고, 건축주의 남은 호실이나 부동산이 있으면 가압류를 검토합니다(민사집행법 제276조). 소를 낸다면 분양자와 시공사, 보증기관을 함께 넣을지 정합니다. 연락두절이면 공시송달(민사소송법 제194조)로도 절차는 진행될 수 있습니다.

• 조정 병행 여부 — 공동주택이면 공동주택관리법 제39조의 하자심사·분쟁조정위원회 판정과 조정을 검토할 수 있으나, 분양자가 사라진 사건에서는 강제집행과 기간을 함께 따져 선택해야 합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

우리 집 도배 몇십만 원 수준이고 시공사가 보수에 응한다면 소송까지 갈 일이 아닙니다. 그러나 2년이 다가오는데 분양자가 사라졌거나, 시공사가 "건축주에게 공사대금을 못 받았다"고 하거나, 세대마다 입장이 다르거나, 건축물대장 용도가 근린생활시설인 사건은 다릅니다. 감정비를 쓰고 이긴 1심이 상계 한 번으로 뒤집힌 인제 상가 사건처럼, 누구를 상대로 어떤 순서로 가느냐에 따라 비용만 남을 수 있습니다.

자주 묻는 질문

신축 빌라 건축주 회사가 폐업했는데 시공사에 하자 손해배상을 청구할 수 있습니까?

경우에 따라 다릅니다. 집합건물법 제9조 제3항의 회생·파산 신청, 해산, 무자력 또는 이에 준하는 사유가 증명되어야 하고, 폐업신고만으로 충분하다고 단정할 수 없습니다. 수원지방법원 2020가합22998 판결은 증거 부족으로 기각했고, 서울고등법원 2022나2003484 판결은 압류·추심 결과로 무자력을 인정했습니다. 보수 청구 자체는 이 제한을 받지 않습니다.

입주 3년이 지난 빌라의 누수·외벽 균열도 분양자에게 청구할 수 있습니까?

하자 종류에 따라 가능합니다. 방수·구조상 하자는 5년, 기산일 전 발생 하자는 5년, 주요구조부는 10년이 적용되지만, 창호·설비는 3년, 마감은 2년입니다(시행령 제5조). 제척기간은 분양자와 시공사 각각에 대해 지켜야 합니다.

빌라 한 세대만 건축주나 시공사를 상대로 소송할 수 있습니까?

네, 가능합니다. 대법원 2009다23160 판결은 구분소유자가 분할 귀속된 권리를 개별 행사할 수 있다고 했습니다. 다만 공용부분은 내 지분 몫만 인정되고, 수원지방법원 2020가합22998 판결처럼 세대별 몫이 수백만 원대일 수 있어 비용을 먼저 따져야 합니다.

분양받은 사람에게서 산 빌라인데 하자 청구권이 있습니까?

원칙적으로 있습니다. 대법원 2001다47733 판결은 양도인이 유보하는 등 특별한 사정이 없으면 현재의 구분소유자에게 권리가 귀속한다고 했습니다. 다만 기간은 인도·사용승인일부터 계속 흐르므로 새로 시작되지 않습니다.

구분소유자가 빌라 하자보수보증금을 보증회사에 직접 청구할 수 있습니까?

원칙적으로 어렵습니다. 수원지방법원 성남지원 2025가단12409 판결은 피보험자나 승계한 입주자대표회의·관리단이 아닌 개별 구분소유자에게 권원이 없다고 했습니다. 공동주택이라면 관리인을 세운 관리단이 청구하는 방식을 검토하십시오(광주고등법원 2020나22574).

건축주 회사가 폐업하면 대표이사 개인에게 하자 배상을 받을 수 있습니까?

대표라는 이유만으로는 어렵습니다. 의정부지방법원 2025나203759 판결과 서울서부지방법원 2022나50905 판결은 대표 개인 책임과 법인격 부인을 부정했습니다. 자산을 빼돌렸거나 하자를 알고 속인 구체적 사실을 증거로 낸다면 대법원 2017다53265, 2006다24438 판결의 기준에 따라 다툴 여지가 있습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 수원지방법원 2022. 7. 6. 선고 2020가합22998 판결 — 형식상 매도인도 공동 분양자, 시공사 청구 기각 (확정)

• 광주고등법원 2021. 9. 16. 선고 2020나22574 판결 — 48세대 연립, 관리단·보증금 인정 (1심 광주지방법원 2019가합57089 원고 패소 부분 취소, 확정)

• 서울남부지방법원 2025. 7. 25. 선고 2022가단285824 판결, 2026. 7. 16. 선고 2025나52806 판결 — 무자력 인정 후 상계로 항소심 전부 기각 (1심 뒤집힘, 확정 여부 미확인)

• 수원지방법원 2026. 8. 13. 선고 2022가합24349 판결 — 상계 전부 면책, 비공동주택 보증 청구 기각 (확정 여부 미확인)

• 서울고등법원 2026. 8. 19. 선고 2025나208796 판결 — 3억 5,000만 원 범위 면책 (1심 서울중앙지방법원 2024가합53756, 대법원 2026다209337 결과 미확인)

• 서울고등법원 2023. 5. 10. 선고 2022나2003484 판결, 대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다246600 판결 — 무자력 판단, 시효 별개 (상고기각)

• 서울중앙지방법원 2025. 9. 12. 선고 2024가합53060 판결 — 신탁사에서 시행사로 분양자 지위 승계, 전유부분 기간 도과 (확정)

• 수원지방법원 성남지원 2026. 3. 25. 선고 2025가단12409 판결 — 개별 구분소유자의 보증보험금 청구 기각 (확정 여부 미확인)

• 의정부지방법원 2026. 9. 10. 선고 2025나203759 판결 — 대표이사·실운영자 책임 부정 (확정 여부 미확인)

• 서울서부지방법원 2023. 8. 17. 선고 2022나50905 판결 — 폐업 시공사 책임 인정, 관계 회사 법인격 부인 기각 (확정)

• 대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결, 대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결 — 개별 행사, 보증금청구권의 별개성과 상계의 영향

• 대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결, 대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결 — 법정책임·10년 시효, 현재 구분소유자 귀속

• 대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결, 대법원 2011. 5. 13. 선고 2010다29454 판결, 대법원 2011. 12. 13. 선고 2011다80531 판결, 대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결 — 제척기간과 권리행사 주체, 보증 범위

• 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다12507 판결 — 구법 사건의 시공자 손해배상의무 부정

• 대법원 2013. 2. 15. 선고 2011다103984 판결, 대법원 2008. 8. 21. 선고 2006다24438 판결, 대법원 2019. 5. 30. 선고 2017다53265 판결 — 법인격 부인·대표기관 개인 책임 기준

• 법령 — 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조의2, 제9조, 제9조의2, 제23조, 제24조, 제41조, 부칙(2012. 12. 18.) 제3조, 같은 법 시행령 제4조, 제5조; 공동주택관리법 제36조 내지 제39조, 같은 법 시행령 제41조 내지 제45조; 민법 제404조, 제667조; 상법 제401조; 민사소송법 제194조; 민사집행법 제276조 (2026년 11월 2일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 건축물대장의 용도와 사용승인일, 각 세대 인도일부터 확인합니다. 이 세 가지로 적용 법률과 남은 기간이 정해지기 때문입니다. 이어 분양계약서의 매도인과 특약, 건축주·시공자 표시, 신탁 여부, 법인등기부의 해산 여부, 그동안 누구 이름으로 누구에게 보수를 요구했는지 정리합니다. 세대 규모와 동의 가능성, 보증서 유무, 공사대금 미지급 단서도 이 단계에서 살핍니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 기간과 회수의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 기간입니다. 하자를 공용·전유로 나누고 시행령 제5조의 칸별로 기한을 표로 만든 뒤, 기한이 임박한 부분부터 분양자와 시공사 각각에게 구분소유자 명의의 이행 청구를 보내 권리를 살려 놓습니다. 채권양도 방식이라면 통지서에 이행 청구 문구를 넣습니다. 둘째, 회수입니다. 판결을 받아도 받을 곳이 없으면 의미가 없으므로, 소장을 쓰기 전에 분양자의 남은 재산과 시공사의 상계 가능성, 보증금 한도를 함께 계산합니다. 상계 위험이 크면 시공사 청구에만 기대지 않고, 공동주택인 경우 관리단을 정비해 보증금 청구를 함께 설계합니다. 분양자의 무자력은 과세정보·금융거래정보 제출명령과 압류 결과로 증명하고, 대표 개인이나 관계 회사는 자금 이동 자료가 있을 때에만 피고로 넣습니다. 세대별 수령액이 감정비를 넘는지도 숫자로 먼저 보여 드립니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 분야의 승패는 판결 문장 하나보다 순서에서 납니다. 시공사에게만 요구해 분양자 몫 2년차를 잃고, 개인 이름으로 보증금을 청구해 기각되고, 공사대금을 확인하지 않고 감정비를 썼다가 항소심에서 뒤집힌 사례가 모두 이 글의 판결에 있습니다. 법무법인 도모도 부동산 하자와 손해배상 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 대장과 계약서, 요구 기록을 맞춰 보는 것에서 출발합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

새집에 물이 새는데 지은 회사가 사라지면 막막합니다. 그러나 이 글의 판결들은 건축주가 없어도 시공사와 보증기관, 때로는 숨어 있던 공동 분양자까지 책임 범위에 들어온 기록이고, 반대로 서류와 순서 때문에 비용만 남은 기록이기도 합니다.

도배를 다시 하기 전에, 시공사와 합의서를 쓰기 전에, 가장 짧은 2년이 지나기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 누구에게 무엇을 먼저 청구할지 함께 정리해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 부동산·집합건물 분쟁을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 신축 빌라 하자로 소송을 준비하고 계시다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 분양계약서와 특약, 건축물대장, 등기부, 회사 법인등기부, 입주일을 알 수 있는 자료, 누수·균열 사진과 영상, 보수를 요구한 문자·내용증명, 관리규약과 관리인 서류, 하자보수보증서 사본을 가져오시면 첫 상담에서 기한과 청구 상대를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.