다가구주택 공인중개사가 선순위 보증금을 적게 고지했고 경매로 보증금을 못 받았다면 — 책임 20~70%로 갈린 판결과 '임대인 말만 믿었다'는 중개사 방어, 공제금 소진·손해액 산정 시기

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 다가구주택 임대차를 중개한 공인중개사가 임대인 말만 듣고 선순위 보증금을 실제보다 적게 알려 주었고 임차인이 경매에서 보증금을 받지 못했다면, 공인중개사법 제30조의 손해배상책임이 인정될 가능성이 큽니다. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결은 임대인이 자료를 거부했더라도 세대수와 주변 시세로 선순위 보증금 규모를 조사·설명해야 한다고 했습니다. 다만 배상액은 임차인 과실에 따라 손해의 20~70%로 갈렸고, 근저당만으로 매각대금이 소진된 사건에서는 인과관계가 부정되기도 했으며, 공제금은 한도가 소진되면 받지 못할 수 있습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 30건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

원룸 건물 한 호실을 계약할 때 중개사가 "다른 세입자 보증금은 다 합쳐 6억이고 건물값이 18억이니 안전합니다"라고 말합니다. 몇 년 뒤 경매가 시작되고 배당표를 보니 앞선 세입자 보증금은 그 두 배이고, 내 이름 옆에는 0원이 찍혀 있습니다. 이때 임차인은 "중개사가 전부 물어 줘야 한다"고 생각하고, 중개사는 "임대인이 그렇게 말했고 확인할 방법이 없었다"고 답합니다. 판결을 읽어 보면 두 말 모두 그대로 통하지 않습니다. 이 글은 임차인과 소장을 받은 중개사 양쪽이 자기 사건을 가늠할 수 있도록, 책임이 인정된 판결과 부정된 판결, 뒤집힌 판결을 함께 놓고 책임비율·공제금·손해액 산정 시기를 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

임대인이 자료를 안 주면 중개사 책임은 끝납니까 — 끝나지 않는 것이 현재 대법원 입장입니다. 2024다283668 판결은 설명서에 "임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명함"이라고 적고 임차인이 "구두로 설명 들음"이라고 수기로 쓴 사건에서도 주의의무를 다하지 않았다고 보았습니다. 다만 환송 뒤 책임 범위는 별도로 정해집니다.

보증금 전액을 받을 수 있습니까 — 대부분 그렇지 않습니다. 이 글에서 본 판결의 책임비율은 20%(수원지방법원 2021가합10435)부터 70%(대전지방법원 2025가단204819)까지 분포합니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 임차인에게도 조사·확인 책임이 남는다고 했습니다.

판결을 이기면 협회에서 돈이 나옵니까 — 공제 한도가 남아 있어야 합니다. 대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다98713 판결은 당시 약관의 한도를 공제기간 중 모든 사고에 대한 총 보상한도로 보았고, 수원고등법원 2026. 7. 9. 선고 2025나13533 판결에서는 협회가 피해자 12명 앞으로 한도액을 공탁해 협회 청구가 기각되었습니다.

확인·설명의무는 세 층으로 넓어졌습니다

첫째, 조문입니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 권리관계를 확인해 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하도록 하고, 같은 법 시행령 제21조 제2항은 임대의뢰인이 자료요구에 불응하면 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 적도록 합니다. 제30조 제1항은 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상하도록 정합니다.

둘째, 2012년 판결입니다. 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 다가구주택 일부를 중개할 때 등기부 설명에 그쳐서는 안 되고, 이미 거주하는 다른 임차인의 보증금과 임대차 시기·종기 자료를 요구해 설명하며, '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에 적어야 한다고 했습니다. 등기부에 나오지 않는 보증금이 다가구주택에서는 임차인의 회수 가능성을 좌우하기 때문입니다.

셋째, 2022년 이후 판결입니다. 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결은 설명 의무가 없는 사항이라도 그릇된 정보를 진실인 것처럼 전달하면 의무 위반이라고 했습니다. 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결과 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결은 이를 선순위 보증금에 적용했고, 2025. 12. 4. 선고된 판결들은 조사 의무까지 분명히 했습니다.

"개업공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료의 제공을 거부하였더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 주변 임대차보증금 시세에 비추어 먼저 대항력과 확정일자를 취득했거나 소액임차인으로 보호받는 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 확인할 수 있고" — 대법원 2024다283668

2023. 4. 18. 신설된 공인중개사법 제25조의3은 주택 임대차를 중개할 때 임대인 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보를 요청할 수 있다는 점 등을 설명하도록 합니다. 대구지방법원 2026. 7. 21. 선고 2025가단108717 판결도 이 조항이 그 계약 뒤에 신설되었음을 짚었습니다. 지금 계약이라면 주택임대차보호법 제3조의7의 임대인 정보 제시 의무와 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제10호·제11호의 전입세대확인서 등도 설명 대상이므로, 계약일이 언제인지부터 확인해야 합니다.

첫 번째 사례 — 6억 7천만 원이라던 선순위가 11억 9천만 원이었습니다

수원고등법원 2025나13533 판결의 사건입니다. 수원 권선구의 다가구주택에는 보존등기와 동시에 채권최고액 10억 2,000만 원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. A씨는 2022년 1월 40.61㎡ 호실을 보증금 2억 1,000만 원에 임차했습니다. 확인·설명서에는 "임대인이 계약일 기준 호수별 임대보증금현황 별지 첨부함"과 함께 "계약당시 선순위 보증금 6억 7천만원 있음"이라고 적혔지만 별지는 없었고, 실제 선순위 임차인 6명의 보증금은 11억 9,000만 원이었습니다. 건물과 대지는 감정가 약 15억 3,300만 원, 매각가 약 13억 3,800만 원이었고, A씨는 한 푼도 배당받지 못했습니다.

중개사는 임대인이 자료를 주지 않았고 직접 확인할 제도도 없다고 했지만, 법원은 임대인 말을 전한 것만으로는 부족하다고 보았습니다. 호실 면적과 건물 전체 면적, A씨 보증금을 보면 합계가 6억 7천만 원을 훨씬 넘을 수 있음을 쉽게 예상할 수 있고, 불응 사실을 적고 현장 방문으로 다른 임차인에게 묻는 등의 방법도 있었다는 것입니다. 계약서 특약의 '보증금을 돌려받지 못할 수 있음을 확인한다'는 문구도 소용없었습니다.

"임차목적물이 경매되는 경우 선순위 권리의 존재로 인해 후순위 권리의 실행이 제한될 수 있다는 일반적인 법적 의미만을 지니는 위 특약의 존재로 인해 피고 C의 책임이 면책되지는 아니한다" — 수원고등법원 2025나13533

결과는 보증금의 45%인 9,450만 원입니다. A씨가 다가구주택임을 알고도 확정일자 정보를 요청하지 않았고 고소 뒤에야 확정일자 현황을 확인한 점이 감액 사유였습니다. 그런데 공제계약 한도 1억 원은 협회가 피해자 12명 앞으로 공탁해 소진되었고, 협회에 대한 청구는 기각되었습니다. 결국 9,450만 원은 중개사 개인과 임대인에게서 받아야 합니다. 임대인에 대한 1심 판결은 항소 없이 확정되었고, 엘박스 기준 이 판결도 확정되었습니다.

두 번째 사례 — 6억 대 15억, 그러나 협회 청구는 공탁으로 사라졌습니다

서울중앙지방법원 2025. 3. 19. 선고 2024가단5165053 판결의 사건입니다. B씨는 대전 서구의 5층 다가구주택 한 호실을 보증금 9,500만 원에 임차했습니다. 근저당 채권최고액은 14억 4,000만 원이었고, 중개사는 임대인이 서명·날인한 층별 보증금 확인서로 합계 6억 원을 설명했습니다. 실제 선순위 합계는 15억 3,500만 원이었습니다. 법원은 서명 받은 확인서가 있어도 객관적 자료와 대조되지 않았음을 알리지 않았으므로 의무를 다하지 못했다고 보되, B씨도 다수 임차인을 예측할 수 있었다며 책임을 20%인 1,900만 원으로 제한했습니다.

항소심인 같은 법원 2025. 9. 23. 선고 2025나6429 판결은 공제금 청구 자체를 기각했습니다. 같은 중개사가 중개한 임차인 10명이 협회에 소송을 내 청구액이 1억 원을 넘자 협회가 한도액과 이자 합계 109,547,944원을 원고 외 9인 앞으로 공탁했고, 법원은 이 공탁을 유효하다고 보았습니다. 약관의 총액 한도가 무효라는 주장도 받아들이지 않았습니다. 이 사건은 협회만을 상대로 한 소송이어서, 의무 위반을 인정받고도 이 판결로 집행할 돈은 없게 되었고 공탁금에서 몫을 찾는 일만 남았습니다(확정 여부 미확인).

임차인에게 주는 교훈은 분명합니다. 같은 건물 다른 세입자도 같은 중개사를 통했다면 공제금은 먼저 움직이는 경쟁이 되고, 협회만 피고로 삼으면 공탁 한 번으로 소송이 끝날 수 있습니다. 중개사 개인과 임대인을 함께 피고로 삼고, 공탁이 있으면 공탁금에서 자기 몫을 찾는 절차까지 함께 챙겨야 합니다.

세 번째 사례 — "자료 안 줌"이라고 적어 이겼던 중개사들이 대법원에서 뒤집혔습니다

중개사 측이 가장 많이 기대는 방어가 '임대인 불응 사실을 적었다'입니다. 한동안 여러 항소심이 이 방어를 받아들였지만 아래 네 건은 대법원에서 모두 파기되었습니다.

• 수원 권선구 8호실 다가구(서울중앙지방법원 2023나72693 → 대법원 2024다283668) — C씨 보증금 1억 1,000만 원, 근저당 최고액 7억 1,500만 원, 실제 선순위 7억 4,000만 원입니다. 항소심은 금액을 말한 적이 없어 허위 정보가 아니고 C씨가 위험을 알고 계약했다며 청구를 기각했으나 파기되었습니다.

• 15가구 다가구(서울중앙지방법원 2023나63231 → 대법원 2024다281297) — D씨 보증금 6,500만 원, 설명서에는 자료 불응 사실과 "임대인이 구두로 진술한 선순위 보증금 7억", 실제는 9억 5,800만 원입니다. 대법원은 이 사실만 적어서는 실제 보증금과 소액보증금 규모를 알 수 없다고 했습니다.

• 19세대 다가구(서울중앙지방법원 2021나31698 → 대법원 2022다212594) — "임대인의 구술에 의한 총금액" 5억 원 또는 "선순위 임차보증금 6억"이라 적었으나 실제는 11억 원이 넘었습니다. 임차인 한 명은 보증금 7,500만 원 중 약 4,888만 원만 배당받았습니다.

• 대전 16가구 다가구(대전지방법원 2021가단121803 → 같은 법원 2022나112852 → 대법원 2023다259743) — 1심은 구두 확인 6억 원이 임차인 주장 선순위액 4억 9,000만 원을 웃돌고 건물값 설명도 감정가에 가깝다며 중개사 손을 들어 주었고 항소심도 같은 결론이었지만, 대법원은 그 금액이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리지 않았다며 파기했습니다.

다만 이 판결들은 환송 판결이어서 최종 배상액을 정한 것은 아닙니다. 환송 뒤 결과는 확인하지 못했으며, 앞 사례들처럼 과실상계와 공제 한도 문제가 남습니다. 중개사 입장에서는 2021~2024년 무렵의 하급심 청구기각 판결을 근거로 삼으면 위험합니다.

네 번째 사례 — 계약 뒤 들어온 소액임차인 탓이라는 항변이 배척되었습니다

수원지방법원 2023. 1. 11. 선고 2021가합10435 판결의 사건입니다. 임대인 일부의 조카인 중개사가 수십 호실 규모의 7·8층 다가구주택 임대차를 중개했고, 임차인 10명이 소송을 냈습니다. 대부분 소액임차인이었고, 어느 건물은 약 16억 7,800만 원의 배당금 대부분이 소액임차인 32명, 당해세, 근저당권자 측 순으로 돌아갔습니다.

중개사는 손해가 계약 뒤 입주한 임차인 때문이고 그들까지 예상해 설명할 수는 없다고 주장했습니다. 협회는 설명서에 적은 5억 원이 매각물건명세서상 선순위 합계보다 많으니 허위가 아니라고 했습니다. 법원은 합계액이 아니라 개별 계약별로 보증금을 설명해야 소액임차인 위험을 판단할 수 있고, 기존 소액임차인이 나가도 같은 조건의 임차인이 다시 들어와 최우선변제를 받을 수 있다고 보았습니다. 매각물건명세서의 금액이 작은 것은 작성 시점에 임차인이 바뀌었기 때문으로 보일 뿐이라는 것입니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항이 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 최우선변제를 인정하기 때문입니다.

임차인에게 불리한 점도 있습니다. 법원은 호실 구조상 비슷한 임차인이 더 있을 것을 예상할 수 있었다며 책임을 20%로 제한했습니다. 임차인들 스스로도 30%만 청구한 사건이었습니다. 금액 총액만 놓고 벌이는 공방이 아니라 "개별 호실 내역을 받았는가"가 쟁점이 된다는 점을 보여 줍니다(엘박스 기준 확정).

다섯 번째 사례 — 중개사가 이긴 판결: 고지대로였어도 어차피 못 받았습니다

서울중앙지방법원 2026. 6. 4. 선고 2025가단119582 판결의 사건입니다. E씨는 김해의 9개 호실 다가구주택을 보증금 9,500만 원에 임차했습니다. 중개사는 선순위 보증금을 2억 300만 원이라 했으나 실제는 4억 3,500만 원이었습니다. 그런데 주택과 부지는 4억 2,720만 원에 매각되어, 설명받은 근저당 최고액 5억 5,080만 원에도 못 미쳤습니다. 최후순위 근저당 채권자도 약 1억 4,800만 원을 못 받았고 앞선 임차인들도 한 명을 빼면 소액보증금조차 못 받았습니다. 법원은 선순위 현황이 설명대로였어도 E씨가 배당받기 어려웠다며 상당인과관계를 부정해 청구를 기각했습니다. 이 사건은 항소심(2026나4510)에 올라가 있고 결과는 확인하지 못했습니다.

대법원 2021. 11. 25. 선고 2018다287898 판결도 같은 방향입니다. 청주의 11가구 다가구주택에서 F씨는 보증금 9,000만 원에 임차했습니다. 설명서에는 '전세권 설정 외 월세 3건 보증금 3,000만 원'이라 적혔으나 이미 보증금 4,700만 원의 임대가 있었고, 잔여 세대수와 보증금을 제대로 알리지 않은 의무 위반은 인정되었습니다. 그러나 금액 차이, 건물 시가, 선순위 채권액, 계약 뒤 임대 상황, 감정가 65% 매각을 종합하면 인과관계가 증명되지 않았다는 원심을 유지했습니다.

모든 저가 매각이 면책 사유는 아닙니다. 서울중앙지방법원 2024가단5165053 판결은 고지액과 근저당을 합해도 매각가를 넘는다는 항변에 대해, 사실대로 알렸다면 계약을 하지 않거나 조건을 바꿀 수 있었다며 인과관계를 인정했습니다. 창원지방법원 2021. 11. 26. 선고 2021가단103252 판결도 감정가의 71% 매각은 이례적이지 않다고 보았습니다. 대구지방법원 2025가단108717 판결은 고지대로였어도 배당받지 못했을 것이라는 사정을 책임을 30%로 줄이는 사유로만 썼습니다. 즉 차이가 작고 근저당만으로 매각대금이 소진된 사건에서 중개사 측 방어가 살아나지만, 결론은 재판부마다 갈립니다.

여섯 번째 사례 — 명의를 빌려준 중개사가 70%를 부담했습니다

대전지방법원 2025. 12. 11. 선고 2025가단204819 판결의 사건입니다. G씨는 대전 동구 다가구주택을 보증금 9,000만 원에 임차했고, 설명서에는 선순위 임차보증금 2억 원이 있음을 설명 들었다고만 적혔습니다. 실제는 6억 4,120만 원이었고, 자료를 요구했다고 볼 사정도 없었습니다. 사무소는 명의를 빌린 사람들이 운영했고 중개보조원이 관여했습니다.

법원은 명의를 빌려준 개업공인중개사에게 민법 제756조의 사용자책임을, 중개보조원에게도 과실 책임을 물어 손해의 70%인 6,300만 원을 임대인과 공동으로 지급하게 했습니다. 임대인은 9,000만 원 전액을 지급하라는 판결을 받았습니다. 협회는 공제 한도 2억 원에 지연손해금을 더한 233,271,232원을 8건 피해자 앞으로 공탁했고, 이 판결에서도 협회 청구는 기각되었습니다. 자료 요구 흔적이 전혀 없고 차이가 3배를 넘는 사건에서 비율이 높아진 예입니다. 상급심 결과는 확인하지 못했습니다.

책임비율은 어떻게 갈렸습니까 — 20%에서 70%까지

판결마다 사실관계가 달라 평균을 낼 수는 없습니다. 비율과 그 근거를 나란히 놓으면 다음과 같습니다.

• 20% — 수원지방법원 2021가합10435(수십 호실), 서울중앙지방법원 2024가단5165053(임대인 서명 확인서). 호실 구조상 다수 임차인을 예상할 수 있었던 점을 크게 보았습니다.

• 30% — 대구지방법원 2025가단108717(1억 2,500만 원 과소 고지, 근저당의 영향이 큰 사건), 서울중앙지방법원 2011. 7. 1. 선고 2011나13219 판결(13세대, 대법원 2011다63857로 상고기각).

• 35% — 창원지방법원 2022. 11. 10. 선고 2021나68701 판결. 며칠 전 등기부를 보여 주어 추가 근저당 4억 5,500만 원을 놓쳤지만 임차인도 당일 등기부를 요구하지 않았고 중개보수를 받지 않은 점이 참작되었습니다.

• 40% — 대구지방법원 2004. 10. 19. 선고 2004가단23537 판결. 3억 원 내외의 집을 시세 4억 원이라 전달했고 임차인도 다른 임차인에게 확인하지 않았습니다(확정).

• 45% — 수원고등법원 2025나13533. 설명서에 적힌 별지가 없고 차이가 5억 원을 넘었습니다.

• 70% — 대전지방법원 2025가단204819. 명의대여에 자료 요구 사정도 없었습니다.

임차인 쪽 감액 사유로 반복되는 것은 다가구임을 알았던 점, 임대인 동의를 받아 확정일자 정보를 요청하지 않은 점(주택임대차보호법 제3조의6 제4항), 등기된 근저당 규모를 보고도 추가 자료를 요구하지 않은 점입니다. 중개사 쪽 가중 사유는 근거 없는 '안전하다'는 권유, 시세 정보의 왜곡, 자료 요구 흔적의 부재, 명의대여입니다. 중개보수를 받지 않았거나 적었던 점이 참작되기도 합니다. 중개보수 48만 원을 참작해 60%로 정한 서울중앙지방법원 2024. 2. 2. 선고 2022가단5382472 판결은 다세대 사건으로, 항소심 2024나12957에서 취소되었다가 대법원 2024다305087로 다시 파기되어 최종 비율로 볼 수 없습니다.

손해액은 언제 무엇으로 계산합니까

대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결이 기준입니다. 이 판결은 지급한 보증금에서 배당받은 금액을 뺀 나머지를 손해액으로 산정한 뒤 과실상계한 것을 정당하다고 했고, 손해는 경매 배당기일에 배당표가 확정됨으로써 비로소 현실화된다고 보아 계약일이나 근저당 설정일이 아니라 배당기일을 지연손해금 기산일로 잡았습니다.

• 기준액 — 받지 못한 잔액입니다. 창원지방법원 2021가단103252 사건에서는 보증금 8,300만 원 중 임대인에게 받은 1,300만 원을 뺀 7,000만 원에 비율을 곱했습니다.

• 기산일 — 중개사는 배당기일(창원지방법원 2021가단103252)부터, 협회는 공제금 청구일로부터 60일이 지난 때부터입니다. 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결은 소장 송달로 청구한 경우에도 60일이 지나면 지체책임을 진다고 했습니다.

• 지원금 — 대구지방법원 2025가단108717 판결은 전세사기피해자법상 지원금을 받았더라도 중개사 배상액에서 공제할 수 없다고 보았습니다.

• 갱신 — 같은 판결은 계약기간이 끝난 뒤 묵시적으로 갱신되어 경매가 시작되었어도 인과관계가 끊기지 않는다고 했습니다. 다만 갱신 뒤 사정이 크게 달라진 경우까지 일반화할 수는 없습니다.

시효는 상대에 따라 다릅니다. 중개사 개인에 대한 불법행위 청구는 민법 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위일부터 10년입니다. 협회 공제금은 판결들에서 약관상 2년으로 다루어졌고, 대법원 2012. 6. 28. 선고 2011다53249 판결은 공제사고를 알았거나 알 수 있었던 때부터 진행한다고 했습니다. 창원지방법원 2021나68701 판결은 계약일부터 2년이 지났다는 항변을 배척했지만, 2011다53249 사건에서는 소송 확정을 기다리다 시효가 완성되었습니다. 신탁회사의 임차권 부인 통보를 받은 때를 기산점으로 본 것입니다. 배당표만 기다리지 말고 위험을 안 때부터 공제증서와 약관을 확인해야 합니다.

협회는 어디까지 책임집니까 — 공제금의 세 가지 함정

첫째, 한도입니다. 공인중개사법 시행령 제24조 제1항은 법인 아닌 개업공인중개사 2억 원 이상, 법인 4억 원 이상의 보증을 요구합니다. 이 글의 판결에는 1억 원 공제 사건이 많고 2023년 계약 사건은 2억 원이었듯, 공제기간에 따라 한도가 다릅니다. 대법원 2012. 8. 17. 선고 2010다93035 판결은 예전 약관을 '사고 1건당 한도'로 해석했지만, 2012다98713 판결은 그 뒤 약관을 총 보상한도로 보았습니다. 계약일이 속한 공제기간의 약관을 봐야 합니다.

둘째, 공탁입니다. 공인중개사법 제42조의 공제사업자인 협회는 앞의 세 사건에서 한도액을 피해자들 앞으로 공탁했고, 서울중앙지방법원 2025나6429 판결과 대전지방법원 2025가단204819 판결은 약관에 비율 배분 규정이 없어도 공탁으로 채무를 면한다고 보았습니다.

셋째, 면책 주장입니다. 협회가 중개사의 사기나 금지행위를 들어 면책을 주장해도 쉽게 인정되지 않습니다. 2010다93035 판결은 공제계약의 보증적 성격을 들어 사기 취소로 거래당사자에게 원칙적으로 대항할 수 없다고 했고, 대구지방법원 2025가단108717 판결은 공인중개사법 제33조 금지행위 면책 약관을 제한적으로 해석해 협회 책임을 인정했습니다. 공제금 지급채무와 중개사 배상채무는 부진정연대 관계여서(수원고등법원 2025나13533) 한쪽이 갚은 만큼 다른 쪽도 줄어듭니다.

소장을 받은 중개사라면 — 방어의 순서

'임대인이 그렇게 말했다'거나 '자료를 안 줘서 적어 놓았다'는 주장은 2024다283668 이후 단독 방어가 되기 어렵습니다. 특약 문구도 면책 근거가 되지 못했습니다. 그래서 싸울 지점을 옮겨야 합니다.

1. 인과관계 계산표부터 만듭니다. 배당표로 매각대금, 근저당, 당해세, 소액임차인, 선순위 임차인 배당액을 놓고 "내가 고지한 금액이 사실이었다면 원고가 받을 돈이 있었는가"를 계산합니다(서울중앙지방법원 2025가단119582, 대법원 2018다287898).

2. 과실상계 자료를 모읍니다. 원고가 건물 구조와 세대수를 알았는지, 근저당 설명을 받았는지, 확정일자 정보 요청을 안내받거나 스스로 할 수 있었는지(대법원 2012다69654)를 정리합니다.

3. 계약일 기준으로 의무를 가립니다. 제25조의3 설명의무는 2023. 4. 18. 이후 계약에 문제 됩니다. 명의신탁처럼 등기부로 알 수 없는 사정은 의무 위반이 부정되기도 했습니다(대구지방법원 2025가단108717).

4. 공제 관계를 바로 정리합니다. 사고를 협회에 알리고 같은 공제기간의 다른 청구를 파악합니다. 한도가 소진되면 나머지는 개인 재산으로 책임지므로 다른 피해자와의 합의 순서도 중요합니다.

5. 답변서 기한을 지킵니다. 민사소송법 제256조 제1항은 소장 부본을 받은 날부터 30일 이내 답변서 제출을, 제257조 제1항은 미제출 시 무변론 판결 가능성을 정합니다. 협회만 피고여도 보조참가로 사실관계를 직접 다투는 사건이 많습니다.

임대인과 짜고 속였다고 주장되는 경우는 다릅니다. 금액이 거짓인 줄 알았다는 사정이 드러나면 공인중개사법 제33조 제1항 제4호와 고의 책임이 문제 되고, 대구지방법원 2025가단108717 사건에서 경산시가 과태료 150만 원을 부과하고 수사를 의뢰했듯 행정·형사 절차로도 이어질 수 있습니다. 민사 답변과 수사 대응의 진술이 어긋나지 않도록 함께 설계해야 합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

임차인이든 중개사든 지금 책상 위에 다음 자료를 펴고 순서대로 맞춰 보시기 바랍니다.

1. 확인·설명서의 '실제 권리관계' 란을 그대로 옮겨 적습니다. 공란인지, 총액만 있는지, 호실별 내역이 있는지, "불응" 문구가 있는지, 별지가 실제 붙어 있는지 봅니다.

2. 계약일의 실제 선순위를 계산합니다. 확정일자 부여 현황과 매각물건명세서에서 원고 계약일보다 앞선 대항력·확정일자 임차인의 합계를 뽑고, 설명받은 금액과의 차이를 구합니다.

3. 계약 뒤 입주한 소액임차인을 따로 표시합니다. 계약 전 소액임차인 규모와 뒤에 들어온 임차인을 구분합니다.

4. 배당표로 '가정 배당'을 돌립니다. 설명대로였다면 얼마를 받았을지 계산합니다. 0원이면 중개사 측에, 일정액이 나오면 임차인 측에 유리한 자료입니다.

5. 공제증서를 꺼냅니다. 공제기간, 한도, 공제사업자를 확인합니다. 공인중개사법 제30조 제5항은 중개 완성 때 이를 설명하고 증서 사본을 주도록 정합니다. 중개사의 다른 피해자가 있는지도 알아봅니다.

6. 말의 기록을 찾습니다. "건물값이 얼마라 안전하다", "다 월세다" 같은 문자·카카오톡을 모읍니다. 서울중앙지방법원 2025가단119582 사건에서는 '반환에 문제없다'는 말을 입증하지 못해 주장이 배척되었습니다.

경매 통지나 소장을 받은 날부터 할 일

• 오늘 — 경매개시 통지나 소장의 송달일을 적고, 계약서·확인설명서·공제증서·이체내역을 복사해 한곳에 모읍니다. 임차인은 배당요구 종기를 확인합니다. 민사집행법 제88조 제1항에 따라 우선변제권자는 배당요구를 할 수 있고, 수원고등법원 사건의 임차인도 권리신고와 배당요구를 했습니다.

• 3일 안 — 임차인은 전입세대·확정일자 현황과 매각물건명세서, 임대차관계조사서를 확보합니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제3항은 이해관계인의 정보 요청 근거입니다. 중개사는 당시 임대인에게 요구한 문자, 받은 자료, 설명 메모를 찾되 사후에 고치지 않습니다.

• 1주 안 — 임차인은 협회에 사고 접수 여부를 정하고 공제기간을 맞춥니다. 같은 건물 임차인 중 같은 중개사를 거친 사람이 있는지 확인합니다. 중개사는 협회에 통지하고 답변 방향을 정합니다.

• 배당기일 전 — 배당표 원안을 보고, 다른 임차인의 순위와 금액이 이상하면 민사집행법 제151조 제3항의 배당이의를 검토합니다. 이 절차를 놓치면 중개사 소송에서 "회수할 수 있었다"는 반박의 빌미가 될 수 있습니다.

• 배당표 확정 직후 — 받지 못한 금액을 확정해 임대인·중개사·협회를 상대로 소장을 준비합니다. 공제금 2년 시효와 다른 피해자의 공탁 가능성을 고려해 늦추지 않습니다.

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

판결들에서 결론을 가른 것은 설명서의 한 줄이었습니다. 수원고등법원 사건은 "별지 첨부"라 적고 별지가 없었고, 대전 사건은 "임대인 구두 확인"이라 적어 객관적 자료가 없음이 드러났습니다. 김해 사건에서는 임차인이 날인한 확인사항이 위험 인지의 근거가 되었고, 수원 권선구 사건에서는 수기 메모가 항소심에서 불리하게 쓰였다가 대법원에서 뒤집혔습니다. 임차인은 "설명 들었다"는 칸에 어떤 설명을 들었는지를, 중개사는 어떻게 추정했는지를 남겨 두어야 합니다. 중개사의 경우 세대수·면적·호실별 예상 보증금을 추산한 메모와 임대인에게 보낸 자료 요청 문자가 앞으로 재판에서 가장 값진 기록입니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

보증금이 소액이고 차이가 분명하며 공제 한도에 여유가 있는 사건은 협회와의 협의로 끝나기도 합니다. 그러나 같은 건물 피해자가 여럿이거나, 근저당이 매각대금을 넘어 인과관계가 다투어지거나, 공제기간이 둘로 걸쳐 있거나, 다세대 공동근저당처럼 2024다305087 판결이 다룬 쟁점이 얽히면 계산 순서 하나로 결론이 달라집니다. 중개사라면 수사 의뢰, 과태료, 다수 소송이 함께 오므로 처음 낸 서면이 뒤 사건까지 영향을 줍니다.

다세대주택이라면 — 다가구 법리는 어디까지 미칩니까

다세대주택은 호실마다 등기가 따로라 다른 세대 임대차는 설명 대상이 아니라고 본 판결이 있었습니다(서울중앙지방법원 2024. 10. 25. 선고 2024나12957 판결). 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결은 이를 파기했습니다. 건물 구분건물 23개에 공동근저당 18억 원이 있었고 임차인 2명이 각 6,000만 원에 임차한 사건에서, 민법 제368조에 따라 경매대가는 선순위 보증금과 소액보증금을 뺀 금액으로 정해지므로, 공동저당이 걸린 임대인 소유 다른 세대의 임차인과 보증금까지 확인·설명해야 한다고 했습니다. 설명서에 '단독주택'이라 잘못 적고 근저당 사실만 적은 것으로는 부족하다는 것입니다. 형식이 다세대라고 안심할 수 없는 이유입니다.

자주 묻는 질문

다가구주택 중개사가 선순위 보증금을 적게 알려줘서 경매로 보증금을 못 받았는데 전액 배상받을 수 있습니까?

전액 배상은 드뭅니다. 대법원 2012다69654 판결에 따라 임차인 본인의 조사·확인 책임이 남아, 이 글의 판결들은 20~70% 범위에서 정했습니다. 차이의 크기, 자료 요구 여부, 임차인이 확정일자 정보를 확인할 수 있었는지가 비율을 움직입니다. 임대인에 대한 보증금 반환 판결은 별도로 받을 수 있습니다.

확인설명서에 '임대인 구두 확인'이라고 적어 뒀으면 공인중개사는 책임을 면합니까?

그 문구만으로는 면하기 어렵습니다. 대법원 2023다259743 판결과 2024다281297 판결은 임대인 구두 진술 금액을 적은 설명서로 의무를 다했다고 본 원심을 파기했습니다. 다만 구체적인 경고와 조사 내용이 있었는지, 인과관계가 있는지는 사건별로 따로 판단됩니다.

중개사가 잘못 알려줬어도 근저당 때문에 어차피 못 받았을 경우에는 배상이 안 됩니까?

경우에 따라 다릅니다. 서울중앙지방법원 2025가단119582 판결(항소심 계속)과 대법원 2018다287898 판결은 인과관계를 부정했지만, 서울중앙지방법원 2024가단5165053 판결은 사실대로 알렸다면 계약 자체를 달리했을 수 있다며 인정했습니다. 대구지방법원 2025가단108717 판결은 비율을 낮추는 사유로 보았습니다. 배당표 계산이 먼저입니다.

공인중개사협회 공제금은 피해자마다 1억 원씩 받을 수 있습니까?

현재 약관 체계에서는 대체로 그렇지 않습니다. 대법원 2012다98713 판결과 수원고등법원 2025나13533 판결은 공제기간 중 모든 사고의 총 한도로 보았고, 협회가 한도액을 공탁하면 협회 책임이 소멸한다고 했습니다. 다만 옛 약관에는 1건당 한도로 본 2010다93035 판결이 있으므로 해당 약관을 확인해야 합니다.

경매 배당 전에도 공인중개사에게 손해배상 소송을 낼 수 있습니까?

낼 수 있으나 손해액 확정이 문제 됩니다. 대법원 2012다102940 판결은 손해가 배당표 확정으로 현실화된다고 했고, 창원지방법원 2021나68701 사건은 배당기일 직전 소를 제기해 공제금 시효 항변을 넘겼습니다. 소 제기 시점과 청구금액 변경 계획을 함께 짜는 것이 좋습니다.

전세사기 피해 지원금을 받으면 중개사 배상액에서 빠집니까?

빠지지 않는다고 본 하급심이 있습니다. 대구지방법원 2025가단108717 판결은 지원금이 주거안정 목적이어서 손해배상 책임과 취지가 다르다고 했습니다. 다만 이 판결은 확정 여부가 확인되지 않았고 해당 사건에서 지원금 수령 사실도 인정되지 않았으므로 사안별로 검토해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결 — 자료 불응과 '선순위 다수' 기재만으로 의무 이행 불인정 (원심 서울중앙지방법원 2024. 9. 4. 선고 2023나72693 판결 파기환송)

• 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다281297 판결 — 구두 7억 기재, 조사·설명 의무 (원심 서울중앙지방법원 2023나63231 파기환송)

• 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결 — 다세대 공동근저당 시 다른 세대 임차인 확인 (원심 서울중앙지방법원 2024나12957 파기환송, 1심 2022가단5382472 60%)

• 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 — 구두 6억 기재 (원심 대전지방법원 2022나112852 파기환송, 1심 대전지방법원 2021가단121803 청구기각)

• 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 — 그릇된 정보 전달 (원심 서울중앙지방법원 2021나31698 파기환송)

• 대법원 2021. 11. 25. 선고 2018다287898 판결 — 의무 위반 인정, 인과관계 부정

• 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 — 다가구 확인·설명의무 (원심 서울중앙지방법원 2011나13219, 30%)

• 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 — 과실상계 / 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결 — 그릇된 정보 전달

• 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결 — 손해액 산정과 배당기일 기산

• 대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다98713 판결 — 총 보상한도 / 대법원 2012. 8. 17. 선고 2010다93035 판결 — 옛 약관 1건당 한도, 사기 취소 대항 제한

• 대법원 2012. 6. 28. 선고 2011다53249 판결 — 공제금 시효 기산 / 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 — 공제금 지연손해금 60일

• 수원고등법원 2026. 7. 9. 선고 2025나13533 판결 — 45%, 공탁으로 협회 기각 (엘박스 기준 확정)

• 서울중앙지방법원 2025. 3. 19. 선고 2024가단5165053 판결, 같은 법원 2025. 9. 23. 선고 2025나6429 판결 — 20%, 항소심 공탁으로 협회 청구 기각 (확정 여부 미확인)

• 대전지방법원 2025. 12. 11. 선고 2025가단204819 판결 — 명의대여 70% (상급심 결과 미확인)

• 대구지방법원 2026. 7. 21. 선고 2025가단108717 판결 — 30%, 면책·지원금 공제 배척 (상급심 결과 미확인)

• 서울중앙지방법원 2026. 6. 4. 선고 2025가단119582 판결 — 인과관계 부정, 청구기각 (항소심 2026나4510, 결과 미확인)

• 수원지방법원 2023. 1. 11. 선고 2021가합10435 판결 — 소액임차인, 20% (엘박스 기준 확정)

• 창원지방법원 2021. 11. 26. 선고 2021가단103252 판결, 같은 법원 2022. 11. 10. 선고 2021나68701 판결 — 35%, 배당기일 기산, 시효 항변 배척 (협회 지연손해금 기산일만 항소심 변경, 엘박스 기준 확정)

• 대구지방법원 2004. 10. 19. 선고 2004가단23537 판결 — 시세 오전달, 40% (확정)

• 법령 — 공인중개사법 제25조, 제25조의3, 제29조, 제30조, 제33조, 제42조; 같은 법 시행령 제21조, 제24조; 같은 법 시행규칙 제16조; 주택임대차보호법 제3조의6, 제3조의7, 제8조; 민법 제368조, 제396조, 제756조, 제766조; 민사소송법 제256조, 제257조; 민사집행법 제88조, 제151조 (2026년 11월 2일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 계약일, 확인·설명서의 문구, 설명받은 선순위 금액, 실제 선순위 합계, 경매 진행 단계, 배당표 유무부터 확인합니다. 그다음 중개사 소속 형태(개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원, 명의대여 의심), 공제증서상 기간과 한도, 같은 중개사를 거친 다른 임차인 여부를 파악합니다. 임차인이 어떤 자료를 요구했는지, 중개사가 어떤 자료를 요구했는지도 문자로 확인합니다. 중개사 측 의뢰라면 소장 송달일과 협회 통지 여부를 함께 봅니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '가정 배당'과 '회수 경로'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 가정 배당입니다. 배당표를 놓고 설명된 금액과 실제 금액을 각각 대입해, 고지가 정확했다면 결과가 어떻게 달랐는지를 표로 만듭니다. 임차인 사건에서는 이 표로 인과관계와 함께 '사실을 알았다면 계약하지 않았거나 보증금을 낮추었을 것'이라는 점을 구체화하고, 중개사 사건에서는 근저당만으로 매각대금이 소진되는지와 차이가 결과를 바꾸는지를 보여 줍니다. 둘째, 회수 경로입니다. 임대인, 중개사, 소속공인중개사와 보조원, 명의대여자, 협회 가운데 실제 돈을 낼 수 있는 쪽을 가려 피고를 구성하고, 공제기간별 한도와 다른 피해자의 소송 현황을 확인해 언제 청구할지를 정합니다. 중개사를 대리할 때는 합의 순서와 공탁 후 남는 개인 책임까지 계산합니다. 형사 고소나 수사 의뢰가 얽히면 그 진술과 민사 주장이 어긋나지 않도록 함께 설계합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

같은 '6억 원 구두 확인'이라도 공제가 소진되었는지, 근저당이 얼마였는지에 따라 판결문상 금액과 실제 회수액이 크게 달라졌습니다. 의무 위반을 인정받고도 협회 청구가 기각된 사건이 세 건이나 있었습니다. 법무법인 도모도 임대차 보증금과 중개 사고 쟁점의 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 설명서 한 줄과 배당표 한 장을 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 배당표가 확정되기 전, 공제 한도가 소진되기 전, 답변서 기한이 지나기 전에 상담하시는 것이 선택지를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

보증금은 임차인에게 전 재산일 때가 많고, 중개사에게는 수수료 수십만 원의 계약이 수천만 원의 배상으로 돌아오는 일입니다. 이 글의 판결들은 같은 다가구주택 사고에서 책임이 인정되기도 부정되기도 하고, 이기고도 받지 못하기도 한 실제 기록이며, 그 갈림점은 설명서 문구와 배당 계산, 소송 상대와 시기에서 만들어졌습니다.

협회에 사고를 접수하기 전에, 중개사에게 항의 문자를 보내기 전에, 답변서를 쓰기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 설명서와 배당표를 함께 정리하고, 받을 수 있는 돈과 지켜야 할 돈의 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·중개 사고 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 소장이 접수되었거나 다가구주택 경매 통지를 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서, 등기사항증명서, 경매 사건번호와 매각물건명세서·배당표, 확정일자 부여 현황, 보증금 이체내역, 중개사·임대인과의 문자를 가져오시면 첫 상담에서 가정 배당을 계산해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.