집을 사고 잔금까지 치렀는데 매도인이나 세입자가 이사를 안 나간다면 — 월세 상당액·이사비가 인정된 판결과 대출이자가 빠진 판결, 명도단행가처분·승계집행문, 잔금 일부 유보의 함정

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 아파트나 주택을 산 매수인이 잔금을 전부 치렀는데도 매도인이 집을 비워 주지 않으면, 매수인은 인도 청구와 함께 잔금 완납 다음 날부터 인도 때까지의 월세 상당액을 받을 수 있습니다(대법원 1993. 11. 9. 선고 93다28928 판결, 부산지방법원 동부지원 2020가단229507 판결). 다만 잔금을 일부라도 남겨 두었다면 인도 지연을 이유로 손해배상을 구할 수 없다는 대법원 2004. 4. 23. 선고 2004다8210 판결이 있고, 전 세입자가 버티는 경우에는 매도인이 현실로 비워 주기로 약정했는지에 따라 책임 구조가 달라지므로, 잔금을 얼마나 치렀는지와 특약 문구를 먼저 확인해야 합니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 23건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

이삿짐 트럭을 예약해 두었는데 잔금을 받은 매도인이 "집을 못 구했으니 며칠만 더 있겠다"고 합니다. 살던 집은 이미 넘겼고, 아이 전학 서류도 냈으며, 대출 이자는 이번 달부터 나갑니다. 계약서의 '잔금 다음 날 인도'는 지켜지지 않고, 며칠이 몇 주가 됩니다. 세입자가 사는 집을 샀다면 "보증금을 못 받았으니 못 나간다"는 말을 듣기도 합니다. 등기가 넘어왔으니 문을 열고 들어가도 되고 대출 이자도 전부 받아 낼 수 있다고 생각하기 쉽지만, 판결은 그렇게 단순하지 않습니다. 이 글은 18억 원 아파트의 월세 상당액이 그대로 인정된 판결, 임시 거처 월세와 이사비가 빠지고 3분의 1만 남은 판결, 잔금을 넘겼더니 매도인이 보증금을 들고 사라진 판결을 나란히 놓고, 명도단행가처분과 승계집행문을 언제 쓰는지, 잔금 일부 유보가 왜 함정이 되는지까지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

잔금을 다 치렀는데 매도인이 안 나가면 돈을 받을 수 있습니까 — 네, 기본은 그 집의 월세 상당액입니다. 부산지방법원 동부지원 2021. 12. 7. 선고 2020가단229507 판결은 18억 원 아파트에 월 3,979,160원을 인정했습니다. 다만 약정된 인도일 전 기간은 다르게 볼 수 있고, 실제로 낸 임시 거처 월세·대출 이자가 전부 인정되는 것도 아닙니다(부산지방법원 동부지원 2017가단219753, 서울중앙지방법원 2024가합102658).

잔금 일부를 남겨 두면 더 안전합니까 — 돈을 쥐고 있다는 점에서는 그렇지만, 지연 손해를 받는 데에는 오히려 불리합니다. 대법원 2004다8210 판결은 대금을 다 치르지 않은 매수인은 인도 지체를 이유로 손해배상을 구할 수 없다고 했고, 서울중앙지방법원 2023가단5009040 판결은 명도유보금이 인도와 동시이행 관계라 매도인에게 지체 책임이 없다고 했습니다. 별도 약정이 있으면 사정이 달라질 수 있습니다.

소송을 거치지 않고 가처분으로 바로 내보낼 수 있습니까 — 예외적으로 가능합니다. 명도단행가처분은 권리와 급박한 필요성을 모두 고도로 소명해야 합니다. 수원지방법원 2016카합10251 결정과 대구지방법원 서부지원 2022카합5030 결정은 인용했고, 서울중앙지방법원 2023카합20807 결정은 기각했습니다.

잔금을 기준으로 권리가 세 층으로 달라집니다

첫째, 동시이행입니다. 민법 제568조 제2항은 매매 쌍방의 의무를 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하도록 정합니다. 대법원 1980. 7. 8. 선고 80다725 판결은 다른 특약이 없는 한 부동산의 인도·명도의무도 잔대금 지급의무와 동시이행 관계에 있다고 했습니다. 원칙은 '돈과 열쇠를 같은 날 맞바꾸는 것'이고, '잔금 다음 날 인도', '실제 명도는 O월 O일'이라는 특약은 매수인이 먼저 돈을 내겠다는 약속입니다.

둘째, 과실과 사용이익입니다. 민법 제587조는 인도하지 않은 목적물에서 생긴 과실은 매도인에게 속한다고 정합니다. 그런데 대법원 93다28928 판결은 인도 전이라도 매수인이 대금을 완납하면 그 이후의 과실수취권은 매수인에게 귀속된다고 했습니다. 잔금 완납이 경계선입니다.

"매매목적물이 인도되지 아니하고 또한 매수인이 대금을 완제하지 아니한 때에는 매도인의 이행지체가 있더라도 과실은 매도인에게 귀속되는 것이므로 매수인은 인도의무의 지체로 인한 손해배상금의 지급을 구할 수 없다." — 대법원 2004다8210

셋째, 손해의 범위입니다. 민법 제393조는 통상의 손해를 한도로 하되, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때 배상하도록 합니다. 대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다23598 판결에 따라 손해의 액수까지 알았어야 하는 것은 아닙니다. 인도 지연의 통상손해는 월세 상당액으로 보는 판결이 많고, 이사비·보관료·대출 이자는 인과관계와 증거를 하나씩 따집니다. 여기에 민법 제398조의 손해배상 예정(위약금 조항)이 있으면 손해액을 증명하는 부담이 크게 줄어듭니다.

첫 번째 사례 — 18억 원 아파트, 잔금을 계좌로 보내고 월 398만 원을 받았습니다

부산지방법원 동부지원 2021. 12. 7. 선고 2020가단229507 판결의 사건입니다. 부부인 A씨 등은 아파트를 18억 원에 사기로 하고 계약금 3억 6,000만 원을 냈고, 자기 집도 팔았습니다. 잔금 중 3억 원을 먼저 보내자, 매도인 부부는 열흘 뒤 계약금 배액을 주고 해제하겠다고 통보했습니다. 그 전까지 매도인은 매매대금 증액을 이야기했을 뿐이었습니다. A씨 등은 이듬해 1월 14일 나머지 잔금 11억 4,000만 원을 매도인 계좌로 모두 이체했습니다.

법원은 3억 원 지급으로 이미 이행에 착수했으므로 해약금 해제는 부적법하고, 잔금일을 넘긴 것을 이유로 한 해제도 매도인이 등기 의무의 이행을 제공하며 최고한 사실이 없어 이유 없다고 했습니다. 그리고 대법원 93다28928 판결을 들어, 잔금 완납 다음 날인 1월 15일부터 인도 완료일까지 임료 상당액을 부당이득으로 반환하라고 명했습니다. 감정 결과에 따라 9개월분 35,812,500원과 그 뒤 월 3,979,160원입니다. 해제를 믿었으니 선의의 점유자라는 매도인의 주장은 배척되었습니다. 임시 거처로 옮긴 이사비 160만 원도 인정되었으나, 창고 보관료 월 20만 원은 증거가 부족해 빠졌습니다. 소유권이전등기와 인도도 함께 명해졌고, 이 판결은 확정되었습니다.

두 번째 사례 — 잔금을 공탁했지만 임시 거처 월세·이사비·위자료는 모두 빠졌습니다

부산지방법원 동부지원 2019. 1. 30. 선고 2017가단219753 판결의 사건입니다. B씨는 부산 수영구 아파트를 5억 3,000만 원에 샀습니다. 매도인이 계약금을 공탁하고 해제를 통보했지만 B씨는 응하지 않았고, 잔금일에 잔금을 준비해 중개사무소에서 기다렸으나 매도인은 나오지 않았습니다. B씨는 사흘 뒤 잔금 4억 2,700만 원을 변제공탁하고 인도·등기 소송에서 이겼습니다. 아파트를 넘겨받은 것은 약 1년 3개월 뒤였습니다.

법원은 공탁일부터 매도인이 인도를 지체한 것이라고 보았고, 매도인이 공탁금을 실제로 찾아간 날부터 책임진다는 주장은 물리쳤습니다. 민법 제487조에 따라 공탁으로 잔금 채무를 면했기 때문입니다. 시세차익 목적의 매수였으니 차임 손해가 없다는 항변도 증거 부족으로 배척했습니다. 그러나 금액에서는 B씨의 기대와 크게 달랐습니다. B씨가 주위적으로 청구한 임시 거처 3곳의 월세, 중개수수료, 이사비, 위자료 합계 3,229만 원은 전부 기각되었습니다. 잔금일 전날 "인도하지 않으면 새 거처를 임차해야 하고 손해는 매달 200만 원 이상"이라는 내용증명을 보내 두었는데도 그렇습니다. 법원은 그 월세 중 아파트 차임에 상응하는 부분은 통상손해에 이미 반영되어 있고, 초과분은 다른 조건의 거처를 스스로 고른 비용이며, 승소 판결을 받은 뒤에도 새 임대차를 맺고 옮긴 경위를 보면 이사와 인도 지연 사이의 인과관계도 인정하기 어렵다고 했습니다.

결국 예비적 청구인 차임 상당액만 감정액 10,955,000원(임대사례비교법, 대략 월 70만 원)이 인용되었습니다. 이 판결은 확정되었습니다. 청구 구조를 주위적·예비적으로 나누어 두지 않았다면 이 금액마저 놓칠 수 있었던 사건입니다.

세 번째 사례 — 아이 전학 때문에 집을 비웠는데, 매달 130만 원이 인정되었습니다

부산지방법원 2021. 10. 19. 선고 2021가단306276 판결은 앞 사건과 대조됩니다. C씨 부부는 약 5억 3,000만 원에 아파트를 사면서 자녀 전학 문제로 잔금일에 인도해 달라고 여러 번 부탁했고, 잔금일 맞춰 기존 집을 팔아 넘겼습니다. 잔금일에 대출로 마련한 돈을 준비해 법무사까지 데리고 중개사무소에 갔지만 매도인은 나오지 않았습니다. 매도인은 매매대금을 2,950만 원 올리기로 합의했다고 주장했으나 증거가 없었습니다.

이 아파트에는 말소하기로 한 근저당이 5건, 채권최고액 합계 5억 4,480만 원으로 잔금 4억 7,000만 원보다 많았습니다. 법원은 대법원 1996. 5. 10. 선고 96다6554 판결의 법리에 따라 매수인이 그 위험을 피하려 말소 서류를 받지 않는 한 잔금 지급을 거절할 수 있고, 매도인이 증액분을 내지 않으면 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 했으니 이행의 제공 없이도 최고할 수 있다고 보았습니다. 그리고 등기·인도에 더해 몰취당한 인테리어 계약금 200만 원과 이사비 300만 원, 인도 완료일까지 매달 130만 원(달세 100만 원 + 이삿짐 보관료 30만 원)의 지급을 명했습니다. 항소는 취하되어 확정되었습니다.

두 번째 사례에서 빠진 항목이 여기서는 인정되었습니다. 다만 이 판결문에는 민법 제587조나 대법원 2004다8210에 관한 논의가 없고, 매도인의 이행 거부와 근저당 위험이 겹친 사안입니다. 이를 근거로 잔금을 치르지 않고도 어느 경우에나 손해를 받을 수 있다고 일반화해서는 안 됩니다.

네 번째 사례 — 세입자 보증금 7억 2,000만 원을 들고 매도인이 사라졌습니다

서울중앙지방법원 2026. 1. 21. 선고 2024가합102658 판결의 사건은 '세입자가 있는 집'의 가장 나쁜 경우입니다. 부부인 D씨 등은 서울 종로구 아파트를 11억 5,000만 원에 샀습니다. 세입자의 보증금은 8억 원이었고, 매도인은 잔금일에 잔금을 받아 자신이 직접 세입자에게 보증금을 돌려주고 그날 입주하게 하겠다고 약속해 특약으로 적었습니다. 잔금일, 매도인은 매수인과는 11시로, 세입자 측과는 12시로 약속을 어긋나게 잡았습니다. D씨 측은 11시에 수표 3억 3,500만 원을 건넸고 은행은 대출금 6억 원을 소유명의자 계좌로 보냈습니다. 매도인은 세입자가 오기 전에 빠져나가 보증금 잔액 7억 2,000만 원을 주지 않은 채 도주했습니다. 등기는 D씨 앞으로 넘어왔고, 세입자는 임차권등기를 마쳤습니다.

매도인과 그 수표를 현금화한 배우자는 형사재판에서 유죄가 확정되었고, 민사에서 매도인은 청구를 인낙했습니다. 판단이 나온 것은 나머지 피고들에 대해서입니다. 매도인의 배우자에게는 이사비 150만 원과 중개수수료 70만 원, 위자료 1,000만 원을 합한 1,220만 원만 인정되었습니다. 매매대금의 5%로 계산한 차임 손해 월 479만 원은 그 금액으로 볼 근거가 없다고, 임시 거처 자금 5,000만 원의 차용 이자는 그 용도로 쓰였다는 증거가 없고 거주비용 자체도 아니라고 배척되었습니다. 중개사와 은행에 대한 청구, 대출 이자 월 200만 원 청구는 모두 기각되었습니다. 중개사가 3자 대면 시간을 정할 의무가 있다고 볼 근거가 없고, 은행이 대출금을 매도인 측 계좌로 보내는 것은 합리적 업무처리이며, 보증금 반환 확인 의무도 없다는 것입니다. 확정 여부는 확인하지 못했습니다.

사건이 터진 뒤 책임을 물을 곳은 생각보다 좁습니다. 잔금 중 보증금에 해당하는 돈은 세입자가 눈앞에 있는 자리에서, 세입자 계좌로 직접 보내고, 현관 비밀번호와 열쇠를 받는 것을 순서로 정해 두어야 합니다. 대출 실행 순서도 은행과 미리 맞춰 두십시오.

무엇이 손해로 인정되고 무엇이 빠졌는가

• 월세 상당액 — 잔금 완납 뒤라면 가장 단단합니다(2020가단229507 월 3,979,160원, 2017가단219753 합계 10,955,000원). 금액은 법원 감정으로 정해지고, 매매대금의 몇 퍼센트라는 계산은 받아들여지지 않았습니다(2024가합102658).

• 이사비·중개수수료 — 인도 지연 때문에 옮긴 것이 증명되면 인정됩니다(2021가단306276 300만 원, 2020가단229507 160만 원, 2024가합102658 220만 원). 승소 뒤 스스로 옮긴 것처럼 보이면 빠집니다(2017가단219753).

• 임시 거처 월세 — 인정된 판결(2021가단306276 달세 100만 원)과 부정된 판결(2017가단219753)이 갈립니다. 월세 상당액과 겹쳐 청구하면 이중으로 받기 어렵습니다.

• 이삿짐 보관료 — 인정(2021가단306276 월 30만 원)과 부정(2020가단229507 월 20만 원)이 갈렸습니다. 보관의 필요성과 영수증이 관건입니다.

• 대출·차용 이자 — 이 글을 쓰며 읽은 판결 중에 인도 지연 손해로 인정한 예는 없었습니다(2024가합102658은 은행 상대 대출 이자와 지인 차용 이자를 모두 배척). 잔금 대출 이자는 어차피 집값을 치르는 비용이라는 반론이 예상되므로, 월세 상당액과 별도로 받기 어렵다고 보고 준비하는 것이 안전합니다.

• 위자료 — 재산상 손해 배상으로 회복되지 않는 특별한 사정이 필요합니다(2017가단219753 부정). 사기 방조가 인정된 2024가합102658에서는 1,000만 원이 인정되었습니다.

다섯 번째 사례 — '실제 명도일' 특약과 잔금 직전의 갱신요구, 대법원이 뒤집었습니다

인천지방법원 2023. 7. 14. 선고 2022나53870 판결의 E씨는 실거주하려고 세입자가 있는 아파트를 샀습니다. 계약서에는 인도일이 잔금일과 같은 날로 적혀 있었고, 특약으로 '임대차보증금 5억 원은 매수인 승계 조건, 임대 만기는 10월 19일, 실제 명도는 12월 6일'이라고 적었습니다. 세입자는 계약 당시 갱신요구권을 쓰지 않겠다고 했다가 잔금일 사흘 전 2년 더 살겠다고 통보했습니다. E씨는 잔금을 내지 않았고, 매도인은 등기 서류를 물품공탁한 뒤 해제를 주장했습니다.

항소심은 매도인에게 현실로 비워 줄 의무가 없고, 잔금을 거절한 E씨의 불이행으로 계약이 해제되었다고 보아 E씨의 청구를 모두 기각했습니다. 그러나 대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다269139 판결은 이를 파기했습니다. 계약 문언상 매도인은 잔금일에 간접점유를 넘기고 실제 명도일에 현실로 인도할 의무를 진다고 볼 수 있고, 세입자의 번복으로 그 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼으니 민법 제536조 제2항의 '불안의 항변권'으로 잔금을 거절한 것이 정당한지 심리해야 한다는 것입니다. 환송 후 최종 결과는 확인하지 못했습니다.

"상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았지만 이행기에 이행될 것인지 여부가 현저히 불확실하게 된 경우에는 선이행채무를 지고 있는 당사자라도 상대방의 이행이 확실하게 될 때까지 선이행의무의 이행을 거절할 수 있다." — 대법원 2023다269139

대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결도 같은 취지로, 이런 거절 권능이 있으면 그 의사를 구체적으로 밝히지 않았어도 이행지체 책임이 생기지 않는다고 했습니다. 그렇다고 세입자가 말을 바꾸면 언제나 잔금을 멈춰도 된다는 뜻은 아닙니다. 대법원은 심리할 필요가 있다고 했을 뿐이고, 계약서 문구에 '실제 명도일'이 없거나 '현 상태 승계'만 있으면 판단이 달라질 수 있습니다.

이 경우 실거주 매수인에게 남는 다른 길이 갱신거절입니다. 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결은 임대인 지위를 승계한 양수인도 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단의 기간(임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 안이라면 실제 거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 하면서, 갱신요구 당시의 임대인만을 기준으로 본 원심(서울중앙지방법원 2021나22762)을 파기했습니다. 그러려면 만기 2개월 전까지 등기를 마치고 직접 통지해야 합니다. 잔금을 멈출 것인지, 잔금을 치르고 등기를 받아 갱신을 거절할 것인지는 만기까지 남은 날짜로 결정이 갈립니다.

여섯 번째 사례 — 잔금 일부 유보, 안전장치가 아니라 함정이 된 사건들

'명도 확인될 때까지 잔금 일부를 안 준다'는 약정은 흔하고, 압박 수단으로는 효과가 있습니다. 문제는 지연 손해입니다.

대법원 2004다8210 판결의 매수인은 토지와 건물을 58억 원에 사기로 하고 잔금 29억 원 중 5억 원만 낸 상태였습니다. 매도인은 2002년 4월 말까지 명도하기로 약속하고 어겼습니다. 원심(서울고등법원 2003. 12. 26. 선고 2003나15138 판결)은 월 800만 원의 차임 상당 손해를 인정했지만, 대법원은 잔금을 전부 지급했다는 주장과 입증이 없다며 그 부분을 파기했습니다. 특약으로 명도일을 정했는데도 그렇습니다.

대법원 1992. 4. 28. 선고 91다32527 판결은 더 뼈아픕니다. 매수인은 제3자가 점유한 부동산을 사면서 명도소송을 위해 먼저 등기를 받았고, 매도인 비용으로 소송에서 이겨 점유자로부터 임료 상당액과 소송비용 등 1,750만 원을 받았습니다. 그러나 잔금 5,000만 원을 남겨 둔 상태였으므로 이 돈은 매도인에게 돌려줘야 했습니다. 명도 지연 손해로 월 100만 원을 주기로 한 약정도 잔금 완납을 전제로 한 것이라며 인정되지 않았습니다.

최근의 서울중앙지방법원 2024. 3. 21. 선고 2023가단5009040 판결도 같은 방향입니다. 시행사가 시흥의 공장용지와 건물을 85억 원에 사면서 명도유보금 4억 2,500만 원을 신탁계좌에 남겨 두었습니다. 명도가 늦어지자 시행사는 브릿지 대출 이자, 공사비 증액, 임료 부당이득을 유보금에서 빼겠다고 했습니다. 법원은 유보금이 손해 담보가 아니라 매매대금의 일부이고 인도 의무와 동시이행 관계에 있으므로, 약정 기간을 넘겼어도 매도인에게 이행지체 책임이 없다며 전액 지급 절차를 이행하라고 했습니다. 항소는 기각되었고 상고는 취하되어 확정되었습니다.

근저당 때문에 잔금을 멈추는 경우에도 한도가 있습니다. 대법원 96다6554 판결은 민법 제588조에 따라 위험의 한도에서 거절할 수 있지만, 피담보채무액을 확인해 알고 있다면 거절할 수 있는 금액도 그 범위로 줄어든다고 했습니다. 그 사건에서는 4억 6,000만 원을 보류했으나 실채무 1억 5,000만 원을 뺀 3억 1,000만 원에 이자를 물어야 했습니다.

그러므로 유보금을 쓰려면 문구를 달리 적어야 합니다. 판결들에서 거꾸로 짚어 보면 ①인도 약정일을 날짜로 특정하고, ②그날을 넘기면 하루 얼마를 손해배상액으로 예정한다고 적고(민법 제398조), ③그 예정액은 잔금 완납 여부와 관계없이 발생하며 유보금에서 공제한다고 명시하고, ④매수인이 대신 명도 절차를 밟을 수 있고 비용을 공제한다고 적어 두는 것이 좋습니다. 이렇게 쓴 약정의 효력을 대법원이 직접 판단한 예를 찾은 것은 아니므로, 금액과 문구는 계약 전에 검토받으시기 바랍니다.

명도단행가처분 — 인용된 두 건과 기각된 한 건

민사집행법 제300조 제2항의 임시 지위 가처분으로 본안 판결 전에 집을 넘겨받는 것이 명도단행가처분입니다. 제304조에 따라 원칙적으로 심문기일을 엽니다. 채무자로서는 소송 없이 거처를 잃으므로 법원은 매우 엄격합니다.

수원지방법원 2016. 12. 16.자 2016카합10251 결정은 건물을 사서 등기를 마친 매수인이 낸 사건입니다. 세입자는 보증금 2,000만 원으로 살면서 나가는 날짜를 계속 미루었습니다. 매수인의 인도 청구는 1심에서 받아들여지지 않아 항소 중이었고, 매수인은 갱신을 거절했으며, 잔존 보증금 1,800만 원을 공탁했고, 11월 말까지 비우라는 화해권고결정은 세입자의 이의로 무너졌습니다. 세입자는 건물 훼손에 대한 손해배상을 받기 전에는 못 나간다고 했습니다. 법원은 그 손해배상은 동시이행 관계가 아니라고 보고, 그간의 경과와 태도에 비추어 가혹한 부담을 지우는 결과에 이를 만큼 급박하다며 명도를 명했습니다. 매수한 때로부터 1년 2개월이 지난 뒤입니다.

대구지방법원 서부지원 2022. 4. 6.자 2022카합5030 결정은 바로 '잔금 받은 매도인이 안 나간' 사건입니다. 매도인은 시행사에 4억 3,000만 원에 판 뒤 잔금을 받으면 3개월 뒤인 2월 말까지 명도한다는 확약서를 썼습니다. 잔금이 지급되고 등기가 넘어갔는데, 매도인은 시행사가 부담하기로 한 양도소득세가 6,997만 원 더 나왔다며 버텼습니다. 법원은 인도와 동시이행 관계인 것은 '잔금'뿐이고 양도세 특약은 그렇지 않다고 보아 인도를 명했습니다. 보전의 필요성에서는 사업 시행자가 매달 약 11억 원의 이자를 내고 있다는 사정이 쓰였습니다. 실거주 매수인에게 그대로 옮기기는 어려운 사정입니다.

반대로 서울중앙지방법원 2023. 8. 1.자 2023카합20807 결정은 신청을 기각했습니다. 채권자는 이미 확정판결을 받고 승계집행문으로 5차례 집행을 시도했지만 점유자가 계속 바뀌어 실패한 상태였습니다. 법원은 집행권원이 있으면 원칙적으로 보전의 필요성이 없고, 점유자가 공유지분권자에게서 권한을 받았다면 무조건적 인도청구권이 있다고 보기도 어렵다고 했습니다.

신청서에 담을 내용은 잔금 완납과 등기, 약정 인도일 경과, 상대방 항변이 동시이행이 아니라는 점, 번복 기록, 본안을 기다릴 수 없는 구체적 사정입니다. 인용을 전제로 계획을 세우지 말고 본안 소송과 함께 준비하십시오. 세 결정의 확정 여부는 확인하지 못했습니다.

점유이전금지가처분과 승계집행문 — 판결을 받아도 다른 사람이 살고 있다면

판결은 판결에 적힌 사람에 대해서만 집행할 수 있습니다. 민사집행법 제258조에 따라 집행관이 점유를 빼앗아 넘겨주는데, 소송 중에 매도인이 친척이나 다른 세입자를 들이면 집행이 막힙니다. 그래서 인도 소송을 내기 전에 민사집행법 제300조 제1항의 점유이전금지가처분을 먼저 받아 둡니다. 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결에 따르면 가처분 뒤에 매매나 임대차로 점유를 넘겨받은 제3자에 대해서는 가처분만으로 직접 퇴거를 강제할 수는 없고, 본안판결의 집행 단계에서 승계집행문을 받아 점유를 배제합니다.

민사집행법 제31조는 승계가 법원에 명백하거나 증명서로 증명될 때 집행문을 내주도록 합니다. 대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다111630 판결은 승계사실의 증명책임이 채권자에게 있고, 제3자가 가처분채무자를 통하지 않고 점유를 침탈했다면 통모 가장 등의 특별한 사정이 없는 한 승계인이 아니라고 했습니다. 앞의 2023카합20807 사건이 5차례나 실패한 이유가 여기에 있습니다. 점유 경로를 전입세대 열람과 집행조서로 계속 기록해 두어야 합니다.

매도인이 이미 세입자를 상대로 인도 판결을 받아 둔 상태에서 집을 판 경우라면, 같은 조문은 '판결에 표시된 채권자의 승계인'을 위해서도 집행문을 내줄 수 있게 합니다. 판결이 없다면 매수인이 소송을 새로 내야 합니다.

세입자가 나가지 않을 때 — 상대가 누구인지부터 달라집니다

세입자가 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 갖추었다면, 같은 조 제4항에 따라 매수인은 임대인 지위를 승계합니다. 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결은 이 경우 양수인이 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 벗어난다고 했습니다. 제4조 제2항에 따라 세입자는 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 보므로, 잔금을 치르고 등기까지 넘어온 뒤에는 "보증금은 전 주인에게 받으라"고 말하기 어렵습니다. 매도인이 약속대로 돌려주지 않았다면 매수인은 세입자에게 보증금을 주고 매도인에게 약정 위반 책임을 묻는 구조가 됩니다.

반면 잔금 전에 세입자가 못 나갈 것이 드러나면 선택지가 넓습니다. 서울중앙지방법원 2026. 6. 4. 선고 2026가단31082 판결의 매수인은 서울 종로구 단독주택을 5억 4,200만 원에 사면서 '2층 세입자는 매도인이 잔금 전까지 퇴거시켜 명도한다'고 특약했습니다. 잔금일까지 이행되지 않자 양쪽은 명도 불이행을 이유로 합의해제했고, 법원은 계약서 제6조의 '계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 조항을 위약금 약정으로 보아 계약금 상당 5,400만 원의 배상을 명했습니다. 매도인은 손해가 없다고 다투었지만, 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다46906 판결의 법리에 따라 실제 손해가 없거나 적다는 입증으로는 예정액을 면하거나 감액받지 못한다고 했습니다. 해제에 합의할 때는 위약금 부분을 합의문에 명확히 적어 두십시오.

매도인이 처음부터 이행하지 않을 뜻이 분명하다면 민법 제544조 단서와 대법원 2007. 9. 20. 선고 2005다63337 판결에 따라 최고 없이 해제나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 판단은 행동과 계약 전후 사정을 종합해 이루어지므로 문자와 통화 내용을 남겨 두어야 합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

지금 계약서와 통장을 펴 놓고 다음을 확인하십시오.

1. 잔금을 1원도 남김없이 치렀는지 봅니다. 명도유보금, 공과금 정산 보류, 보증금 공제액이 있으면 '완납'이 아닐 수 있습니다. 완납이면 그 다음 날부터가 월세 상당액의 기산점이고, 미완납이면 대법원 2004다8210의 문제가 됩니다.

2. 인도일 문구를 그대로 옮겨 적습니다. '인도일', '실제 명도일', '잔금 다음 날', '퇴거시켜 명도', '현 상태 승계' 중 무엇인지 봅니다. 약정일 전 기간은 지체 책임을 묻기 어렵습니다.

3. 지금 누가 살고 있는지 확인합니다. 주민센터에서 전입세대 열람을 하고 문패·우편물도 사진으로 남깁니다. 누가 사느냐에 따라 소송 상대가 달라집니다.

4. 세입자라면 대항력과 보증금을 확인합니다. 전입일, 확정일자, 남은 기간, 보증금을 돌려받았는지, 매도인에게 갱신요구를 했는지 묻습니다. 만기까지 2개월이 넘게 남았다면 갱신거절 통지 날짜를 달력에 적습니다.

5. 위약금 조항을 찾습니다. 표준 계약서의 '계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 조항은 해제 때 쓰이는 조항입니다. 인도 지연에 대한 일일 위약금이 별도로 있는지 봅니다.

6. 쓴 돈과 쓸 돈을 나눕니다. 이사비, 보관료, 임시 거처 계약서, 인테리어 위약금을 영수증과 함께 모으고, 대출 이자는 받기 어려운 항목으로 따로 적어 둡니다.

약속한 날 인도를 받지 못한 날부터 — 이 순서로 움직이십시오

• 당일 — 문을 따고 들어가거나 짐을 빼지 마십시오. 민법 제209조의 자력구제는 점유를 침탈당한 직후의 점유자에게 인정되는 것으로, 매수인이 등기를 받았다고 생기는 권리가 아닙니다. 형법 제319조의 주거침입 위험도 있습니다. 대신 문 앞과 우편함 사진을 찍고, 상대에게 "언제까지 비워 주겠습니까"라고 문자로 묻습니다. 답장은 번복의 증거가 됩니다.

• 2~3일 안 — 내용증명을 보냅니다. 인도 기한, 불이행 시 월세 상당액·이사비·보관비를 청구한다는 점, 전학이나 기존 집 인도처럼 매도인이 알아야 할 사정을 적습니다. 민법 제393조 제2항의 '알 수 있었던 사정'을 남기는 일입니다. 잔금을 아직 안 냈고 매도인이 수령을 피한다면 공탁을 검토합니다.

• 1주 안 — 살 곳을 정합니다. 단기 임대차는 기간을 짧게, 금액은 그 집과 비슷한 조건으로 잡고 계약서를 보관합니다. 두 번째 사례처럼 2년 임대차를 새로 맺으면 인과관계가 끊어질 수 있습니다.

• 2주 안 — 점유이전금지가처분을 신청합니다. 등기가 아직 안 넘어왔다면 처분금지가처분도 함께 검토합니다.

• 한 달 안 — 인도 청구 소송을 내면서 월세 상당액 청구(임료 감정 신청 포함)와 실비 청구를 주위적·예비적으로 정리합니다. 본안을 기다릴 수 없는 구체적 사정이 있다면 명도단행가처분을 같이 냅니다.

• 판결 뒤 — 인도 판결에 가집행이 붙으면(2021가단306276, 2020가단229507) 민사집행법 제24조에 따라 확정 전에도 집행을 신청할 수 있고, 집행일에 다른 사람이 있으면 승계집행문으로 넘어갑니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

며칠 늦는 정도라면 날짜와 일일 지연금을 문서로 합의하고 마무리할 수도 있습니다. 그러나 잔금을 일부 남긴 상태에서 인도일이 지났거나, 세입자가 갱신요구를 했는데 잔금일이 다가오거나, 매도인이 해제 통보나 추가 금액을 요구하고 있거나, 등기와 점유가 다른 사람에게 흩어져 있다면 다릅니다. 같은 '실제 명도일' 특약을 두고 항소심과 대법원의 판단이 갈렸습니다. 잔금을 낼지, 공탁할지, 멈출지는 대법원 2004다8210과 2023다269139 사이에서 사건별로 가늠해야 하는 결정입니다.

매도인이나 세입자가 보증금·잔금을 받고 잠적한 정황이 있으면 민사와 별도로 사기 고소도 검토 대상입니다. 네 번째 사례처럼 형사판결이 민사 손해배상에 쓰인 예가 있습니다. 다만 고소만으로 집이 비워지지는 않습니다.

자주 묻는 질문

아파트 잔금을 다 치렀는데 매도인이 이사를 안 나가면 그동안 월세를 받을 수 있습니까?

네, 받을 수 있는 것이 원칙이나 금액은 시세 감정으로 정해집니다. 대법원 93다28928 판결은 대금 완납 뒤의 과실수취권이 매수인에게 있다고 했고, 부산지방법원 동부지원 2020가단229507 판결은 완납 다음 날부터 인도 완료일까지 월 3,979,160원을 인정했습니다. 약정 인도일이 잔금일 뒤로 정해져 있다면 그 기간은 다르게 판단될 수 있습니다.

'잔금 다음 날 인도' 특약을 어겼다고 매수인이 직접 문을 열고 들어가도 됩니까?

아니요, 등기가 넘어왔더라도 그렇게 해서는 안 됩니다. 집행은 민사집행법 제258조에 따라 판결이나 가처분으로 집행관이 하는 것이 원칙이고, 임의로 들어가면 주거침입(형법 제319조)이나 재물손괴 문제가 생길 수 있습니다. 문자·내용증명으로 기록을 남기고 가처분과 소송으로 진행하십시오.

불안해서 잔금 일부를 명도 후에 주기로 했는데, 매도인이 늦게 나가면 손해배상을 받을 수 있습니까?

별도 약정이 없으면 어렵습니다. 대법원 2004다8210 판결은 대금을 완제하지 않은 매수인은 인도 지체 손해배상을 구할 수 없다고 했고, 서울중앙지방법원 2023가단5009040 판결도 유보금과 인도를 동시이행으로 보아 지체 책임을 부정했습니다. 유보금과 별도로 일일 위약금을 정하고 잔금 완납 여부와 무관하게 발생한다고 적어 두어야 다툴 여지가 생깁니다.

매수 후 입주하려는데 세입자가 잔금 직전에 계약갱신을 요구하면 잔금을 안 내도 됩니까?

경우에 따라 다릅니다. 대법원 2023다269139 판결은 '실제 명도일' 특약이 있는 사안에서 잔금 거절이 정당한지 심리하라며 원심을 파기했을 뿐, 무조건 거절할 수 있다고 한 것은 아닙니다. 만기까지 시간이 충분하면 대법원 2021다266631 판결에 따라 등기를 마친 뒤 만기 2개월 전까지 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 길도 있으므로 날짜부터 계산하십시오.

매도인이 안 나가서 전세대출과 잔금대출 이자를 이중으로 내고 있는데 이자까지 받을 수 있습니까?

쉽지 않다고 보고 준비하셔야 합니다. 서울중앙지방법원 2024가합102658 판결은 입주하지 못한 매수인의 대출 이자 월 200만 원 청구와 차용금 이자 청구를 받아들이지 않았고, 부산지방법원 동부지원 2017가단219753 판결은 임시 거처 비용조차 차임 상당액을 넘는 부분을 배척했습니다. 다만 2024가합102658의 이자 청구는 은행과 방조자를 상대로 한 것이어서, 매도인에게 사전에 사정을 알린 경우까지 일률적으로 부정된 것은 아닙니다(민법 제393조 제2항).

인도 소송은 오래 걸린다는데 명도단행가처분으로 빨리 내보낼 수 있습니까?

요건을 갖추면 가능하지만 예외입니다. 수원지방법원 2016카합10251 결정과 대구지방법원 서부지원 2022카합5030 결정은 인용했으나, 고도의 소명을 요구했고 서울중앙지방법원 2023카합20807 결정은 기각했습니다. 약정 기한 경과, 번복 기록, 본안을 기다릴 수 없는 사정을 서류로 갖추고 점유이전금지가처분·본안 소송과 함께 진행하는 것이 안전합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1993. 11. 9. 선고 93다28928 판결 — 대금 완납 후 인도 전 과실수취권은 매수인

• 대법원 2004. 4. 23. 선고 2004다8210 판결 — 대금 미완제 매수인의 인도 지체 손해배상 부정 (원심 서울고등법원 2003. 12. 26. 선고 2003나15138 판결 해당 부분 파기)

• 대법원 1992. 4. 28. 선고 91다32527 판결 — 명도소송 방편으로 등기 후 잔금 일부 미지급, 임료 상당액 등 매도인 귀속

• 대법원 1980. 7. 8. 선고 80다725 판결 — 인도·명도의무와 잔대금 지급의무의 동시이행

• 대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다269139 판결 — 실제 명도일 특약과 세입자 갱신요구, 불안의 항변권 (원심 인천지방법원 2023. 7. 14. 선고 2022나53870 판결 파기환송, 환송 후 결과 미확인)

• 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 — 양수인의 실거주 갱신거절 (원심 서울중앙지방법원 2021. 8. 20. 선고 2021나22762 판결 파기환송)

• 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결 — 선이행의무 거절 권능과 이행지체

• 대법원 1996. 5. 10. 선고 96다6554 판결 — 근저당 위험 한도의 대금 지급 거절

• 대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다23598 판결 — 특별손해에서 액수까지 알 필요는 없음

• 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다46906 판결 — 손해배상 예정액과 감액 기준

• 대법원 2007. 9. 20. 선고 2005다63337 판결 — 이행거절과 최고 없는 해제·손해배상

• 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 — 임대주택 양수인의 보증금 반환채무 인수

• 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결, 대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다111630 판결 — 점유이전금지가처분의 효력과 승계집행문

• 부산지방법원 동부지원 2021. 12. 7. 선고 2020가단229507 판결 — 18억 원 아파트 월 임료 상당액·이사비 인정, 보관료 부정 (확정)

• 부산지방법원 동부지원 2019. 1. 30. 선고 2017가단219753 판결 — 공탁 후 차임 상당액만 인정, 임시 거처 비용·위자료 부정 (확정)

• 부산지방법원 2021. 10. 19. 선고 2021가단306276 판결 — 달세·보관료·이사비·인테리어 계약금 인정 (항소심 2021나65484 항소취하로 확정)

• 서울중앙지방법원 2026. 1. 21. 선고 2024가합102658 판결 — 매도인 보증금 편취, 방조자 책임 일부 인정, 중개사·은행 책임 부정 (확정 여부 미확인)

• 서울중앙지방법원 2024. 3. 21. 선고 2023가단5009040 판결 — 명도유보금은 손해 담보 아님 (항소심 서울고등법원 2024나2018275 항소기각, 대법원 2024다295890 상고취하로 확정)

• 서울중앙지방법원 2026. 6. 4. 선고 2026가단31082 판결 — 세입자 명도 특약 불이행, 계약금 상당 위약금 (확정 여부 미확인)

• 수원지방법원 2016. 12. 16.자 2016카합10251 결정, 대구지방법원 서부지원 2022. 4. 6.자 2022카합5030 결정 — 명도단행가처분 인용, 서울중앙지방법원 2023. 8. 1.자 2023카합20807 결정 — 기각 (각 확정 여부 미확인)

• 법령 — 민법 제209조, 제390조, 제393조, 제398조, 제487조, 제536조, 제544조, 제568조, 제587조, 제588조; 민사집행법 제24조, 제31조, 제258조, 제300조, 제304조; 주택임대차보호법 제3조, 제4조, 제6조, 제6조의3; 형법 제319조 (2026년 11월 2일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 먼저 잔금 이체 내역과 계약서 인도 문구를 나란히 놓습니다. 완납 여부와 약정 인도일이 청구의 시작일을 정하기 때문입니다. 이어서 등기부와 전입세대 열람으로 소유 명의, 근저당 말소 여부, 실제 점유자를 확인합니다. 세입자가 있다면 대항력과 보증금 반환 여부, 갱신요구 시기와 만기까지 남은 날짜를 계산합니다. 문자에서 번복의 횟수와 추가 금액 요구를 찾아내고, 쓴 비용과 쓸 비용, 본안을 기다리기 어려운 사정을 정리합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 집을 받아 오는 길과 돈을 받아 내는 길로 나누어 봅니다. 집을 받아 오는 길에서는 상대의 점유가 언제까지 정당한지를 특약으로 먼저 정리하고, 점유이전금지가처분으로 상대를 고정한 뒤 인도 소송을 냅니다. 번복 기록과 구체적 사정이 쌓였다면 단행가처분을 함께 검토하되, 기각될 경우 다음 수단이 늦어지지 않도록 본안을 병행합니다. 돈을 받아 내는 길에서는 어느 항목이 판결에서 살아남는지를 기준으로 청구를 짭니다. 월세 상당액은 임료 감정으로 뒷받침하고, 실제 지출은 예비적 구성과 겹치지 않게 나누며, 대출 이자처럼 약한 항목은 청구 여부와 사전 고지 근거를 솔직히 따져 보겠습니다. 아직 잔금 전이라면 잔금을 낼지, 공탁할지, 불안의 항변권으로 멈출지를 계약 문구와 만기 날짜로 판단하고, 그 판단이 해제 분쟁으로 번질 위험까지 함께 말씀드립니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 분야의 판결은 날짜와 문구 하나로 갈립니다. 잔금 5,000만 원을 남긴 매수인은 명도소송에서 이기고도 받은 돈을 돌려줘야 했고, 잔금을 공탁한 매수인은 공탁일부터의 책임을 인정받았습니다. 법무법인 도모도 부동산 매매와 인도 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 이체 내역, 점유 상태를 맞춰 보는 데에서 출발합니다. 잔금을 보내기 전에, 유보금 문구에 서명하기 전에, 매도인에게 며칠 더 있으라고 답하기 전에 검토하시는 것이 가장 비용이 적게 드는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

집값을 다 치르고도 들어가지 못하는 시간은 대출 이자와 임시 거처 비용, 아이의 학교 문제까지 한꺼번에 흔듭니다. 이 글의 판결들이 보여 주듯 결과의 차이는 잔금을 치르는 방식과 특약 문구, 남아 있는 기록에서 만들어졌습니다.

잔금을 보내기 전에, 또는 약속한 날 문이 열리지 않은 바로 그날, 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 이체 내역을 함께 놓고 지금 무엇을 먼저 해야 하는지부터 정리해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·안산·시흥·평택 등 경기 남부 전역의 부동산 매매·인도 분쟁을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 인도 소송이나 가처분을 준비하고 계시거나, 잔금일을 앞두고 세입자·매도인이 말을 바꾸고 있다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 매매계약서와 특약, 잔금·유보금 이체 내역, 오늘 날짜 등기부와 전입세대 열람 내역, 임대차계약서, 매도인·세입자·중개사와 주고받은 문자와 내용증명, 이사비·보관료·임시 거처 계약서와 영수증, 기존 집 매도 계약서나 전학 서류를 가져오시면 첫 상담에서 청구 시작일과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.