겨울에 보일러·배관이 고장 나 온수·난방이 안 되는데 집주인이 수리를 미루거나 세입자 비용이라고 한다면 — 특약이 있어도 임대인 책임이 된 판결과 먼저 고친 수리비·월세 감액, 동파 배상이 갈린 기준

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 겨울에 세 든 집의 보일러·배관·온수가 고장 났을 때 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 고장이 아니라면 수리 의무는 원칙적으로 집주인에게 있고, 계약서에 '수리는 임차인 부담'이라고 적혀 있어도 범위를 구체적으로 정하지 않았다면 배관·보일러 전면 교체 같은 대규모 수선은 세입자에게 넘어가지 않습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결). 다만 세입자의 관리 소홀로 동파되었거나 범위를 명시한 특약·합의가 있으면 결론이 달라지고, 월세는 지장이 있는 한도에서만 멈출 수 있어 전부를 끊으면 세입자가 채무불이행 책임을 지게 됩니다(대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 판결).

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 21건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

한파가 온 날 온수가 끊기고 방이 식습니다. 집주인에게 연락하면 답은 대개 셋 중 하나입니다. "기사를 보내 보겠다"며 며칠을 미루거나, "특약에 수리는 세입자 부담이라고 적혀 있다"고 하거나, "집을 비워서 얼린 것이니 네가 물어내라"고 합니다. 이때 많은 분이 고칠 때까지 월세를 내지 않겠다고 통보하거나, 이런 집에는 못 살겠다며 먼저 이사를 나갑니다. 판결을 읽어 보면 이 두 가지가 세입자를 가장 크게 다치게 했습니다. 이 글은 곰팡이·결로처럼 서서히 생기는 하자나 매출 감소를 이유로 한 월세 감액이 아니라, 겨울에 난방과 온수가 당장 끊긴 장면만 다룹니다. 누가 고쳐야 하는지, 먼저 고친 돈을 돌려받는 방법, 월세를 얼마까지 멈출 수 있는지, 동파 책임이 어떻게 갈리는지를 실제 판결로 정리했습니다.

핵심만 먼저 정리하면

보일러 수리는 누가 합니까 — 고치지 않으면 살 수 없을 정도의 고장이라면 원칙적으로 집주인입니다. 민법 제623조와 대법원 94다34692 판결의 기준입니다. 다만 세입자가 별 비용 없이 고칠 사소한 것은 제외되고, 세입자 과실로 고장 났다면 책임이 세입자에게 돌아갑니다.

집주인이 안 고쳐서 제가 먼저 고치면 돌려받습니까 — 임차물 보존에 필요한 비용이면 돌려받을 수 있습니다(민법 제626조 제1항). 수원지방법원 2025. 10. 16. 선고 2024나87324 판결은 세입자가 낸 보일러 교체·수도 수리비 110만 원 전액을 인정했습니다. 다만 새 기종을 추가로 설치한 비용이나 증빙 없는 공사비는 빠질 수 있습니다.

고칠 때까지 월세를 안 내도 됩니까 — 집을 전혀 쓸 수 없을 때가 아니면 전부 멈출 수 없습니다. 대법원 88다카13332 판결은 지장 한도를 넘는 지급 거절을 채무불이행으로 보았습니다. 낸 수리비 한도에서 거절하는 것은 가능합니다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결).

동파되면 세입자 책임입니까 — 원인에 따라 갈립니다. 외벽에 그대로 노출된 보일러는 집주인 책임으로 본 판결(대전지방법원 2019. 7. 12. 선고 2018나107815 판결)이 있고, 가스를 신청하지 않고 겨울을 보내다 얼린 경우는 세입자 책임으로 본 판결(서울동부지방법원 2022. 8. 17. 선고 2021가단118702 판결)이 있습니다.

겨울 고장의 법적 구조는 네 층입니다

첫째, 집주인의 의무입니다. 민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 진다고 정합니다. 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결은 그 범위를 목적물의 종류와 용도, 고장의 규모와 부위, 생활에 미치는 영향, 수선의 난이도와 비용, 계약 당시의 상태와 차임 액수를 종합해 사회통념으로 판단한다고 했습니다. 난방과 온수는 주거의 기본이므로 대개 이 의무 안에 들어오지만, 같은 판결이 집주인에게 집중호우에 대비한 방호시설까지 미리 갖출 의무는 없다고 보았듯 의무에도 한계가 있습니다.

둘째, 특약입니다. 민법 제652조의 강행규정 목록에 제623조는 들어 있지 않으므로 수선 의무는 특약으로 세입자에게 옮길 수 있습니다. 다만 범위를 명시하지 않은 특약은 좁게 읽힙니다. 반면 제627조는 강행규정이어서, 일부를 쓸 수 없게 된 만큼 차임 감액을 청구할 권리는 세입자에게 불리한 약정으로 없앨 수 없습니다.

셋째, 세입자의 의무입니다. 민법 제634조는 수리가 필요하면 지체 없이 알리도록 하고, 제374조는 선량한 관리자의 주의로 보존하도록 하며, 제654조와 제615조는 돌려줄 때 원상회복하도록 합니다. 동파 분쟁의 근거가 여기에 있습니다.

넷째, 세입자의 수단입니다. 먼저 고치고 비용을 청구하는 것(제626조 제1항), 지장 한도에서 월세를 거절·감액하는 것(제618조, 제627조 제1항), 목적을 달성할 수 없으면 해지하는 것(제627조 제2항), 손해배상을 청구하는 것(제390조)이 있습니다. 판결들은 이 네 가지의 요건을 각각 따로 봅니다. 수리 의무가 인정되어도 해지나 이사비까지 따라오지는 않습니다.

첫 번째 사례 — '보일러 수리는 임차인 부담' 특약이 있어도 전면 교체는 집주인 몫이었습니다

대법원 94다34692, 34708 판결의 사건입니다. A씨는 1991. 1. 15. 여관 건물을 빌렸고, 배관과 보일러가 낡았다는 사정을 알지 못했습니다. 그해 8월부터 배관이 터져 여관이 물바다가 되고 보일러가 제대로 돌지 않아 온수와 난방이 끊겼으며, 10월경에는 방의 절반 이상을, 11월경에는 여관 전체를 쓰지 못하게 되었습니다. A씨가 여러 차례 수리를 요청했지만 집주인은 거부했습니다.

계약서에는 "여관 수리는 임차인이 부담하고, 보일러 고장 수리는 목욕탕을 가동할 때는 수리비의 반을, 가동하지 않을 때는 전액을 임차인이 부담한다"는 특약이 있었습니다. 보일러가 문구에 직접 적혀 있었는데도 대법원은 집주인의 수선 의무를 인정했습니다.

"그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, … 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다" — 대법원 94다34692, 34708

법원이 본 것은 배관과 보일러가 건물의 기본적 설비이고, 전면 교체가 필요하며, 비용이 거액이라는 점입니다. 시세보다 싸게 빌려주었다거나 업계 관행이라는 집주인의 주장은 증거가 없어 배척되었고, 질 낮은 기름을 넣어 고장 났다는 주장도 받아들여지지 않았습니다. 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336, 91343 판결도 '건물수리는 입주자가 한다'는 특약이 있는 점포의 전면적 누수 수리를 집주인 몫으로 보았고, 수리비는 현장검증이나 감정 없이 세입자의 영수증으로 산정해도 된다고 했습니다.

결국 특약을 볼 때는 문구보다 그 고장이 어느 쪽인지를 먼저 봐야 합니다. 부품 하나를 가는 소규모 수선은 특약대로 세입자 몫이 될 수 있고, 판결마다 구체적인 품목 목록이 정해져 있는 것은 아니므로 비용과 교체 범위를 기사의 진단으로 남겨 두어야 합니다.

두 번째 사례 — 먼저 교체한 보일러 값 110만 원을 항소심까지 지켰습니다

수원지방법원 2024나87324 판결(1심 수원지방법원 여주지원 2024가단16662)의 사건입니다. 세입자 B씨 측은 임대차 기간 중 낡은 보일러를 교체하고 새는 수도배관을 고쳤습니다. 2023. 2. 5.자 '수도수리' 44만 원, 2024. 1. 15.자 '보일러교환 및 해빙작업' 66만 원의 세금계산서가 남아 있었고, 공급받는 자는 B씨의 남편이었습니다.

집주인은 B씨가 겨울마다 집을 비워 얼린 것이니 보수 책임이 세입자에게 있다고 주장했고, 세금계산서에 '해빙작업'이 적혀 있다는 점을 근거로 들었습니다. 법원은 그 품목 표시만으로는 세입자 과실로 동파되었다고 인정할 수 없다고 했습니다. 부가가치세 10만 원을 빼야 한다는 주장도 근거가 없다며 배척하고 110만 원 전액을 필요비로 인정했으며, 이 판결은 확정되었습니다.

이 사건에서 배울 점은 세 가지입니다. 금액이 작아도 세금계산서와 입금 기록이 있으면 항소심에서도 유지됩니다. '해빙작업'이라는 품목 표시만으로 세입자 과실이 곧바로 인정되지는 않습니다. 그리고 필요비는 임대차가 끝나기를 기다리지 않고 즉시 청구할 수 있습니다. 대법원 2016다227694 판결이 유지한 부산고등법원(창원) 2016. 5. 19. 선고 2015나21175 판결도 세입자가 낸 보수공사비를 즉시 상환 청구할 수 있는 필요비로 보았습니다.

세 번째 사례 — 특약을 이기고 월세 절반도 인정받았는데, 결국 건물을 내주었습니다

청주지방법원 제천지원 2017. 9. 6. 선고 2015가단3620, 2016가단635 판결과 그 항소심인 청주지방법원 2018. 11. 2. 선고 2017나14605, 2017나14612 판결의 사건입니다. C씨 등 두 사람은 준공 40년이 넘은 건물을 보증금 1,000만 원, 월 40만 원에 빌려 식당을 하며 거주했습니다. 계약서에는 "내부시설은 임차인이 수리함을 원칙으로 한다", "수리 및 보수 비용은 임대인에게 청구하지 않는다"고 적혀 있었습니다. 2014년 7월 낡은 수도관이 터지자 집주인은 외벽으로 수도관을 새로 빼 주겠다고만 했고, 세입자들은 9월에 휴업 신고를 했으며 10월에는 완전히 고장 난 연탄보일러를 교체했습니다.

법원은 파손된 수도관 수리를 기본적 설비의 교체와 관련된 대규모 수선으로 보아 특약에도 불구하고 집주인 의무라고 판단했고, 집주인이 제안한 방식을 거절했다고 의무가 면제되지도 않는다고 했습니다. 수도 고장으로 사용에 부분적 지장이 있었던 2014. 9. 15.부터 계약 종료일까지는 월세의 50%인 월 20만 원만 내면 된다고 보았습니다. 연탄보일러 교체비 107만 6,400원도 필요비로 인정되었습니다.

그러나 결론은 세입자 패소에 가까웠습니다. 1심은 필요비 686만 6,400원을 인정했지만, 항소심은 다르게 보았습니다. 집주인이 이미 2014년에 수리비 명목으로 250만 원을 준 사실을 인정해 보일러 교체비는 갚은 것으로 처리했고, 누수방지공사비 579만 원은 견적서만 있고 실제 공사와 지출액을 증명하지 못했다며 빼 버렸습니다. 함께 설치한 기름보일러는 영업 편의를 위한 유익비로 보아, 원상복구 특약으로 상환청구권을 미리 포기했다고 판단했습니다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결의 법리). 무엇보다 세입자들은 절반만 내도 되는 금액조차 내지 않아 연체가 쌓였고, 해지된 뒤 건물을 인도해야 했으며, 보증금 1,000만 원은 상계로 모두 사라지고 약정 손해배상금 80만 원을 포함해 322만 6,881원을 더 물어야 했습니다. 대법원 2018다293367 사건은 심리불속행 기각으로 끝났습니다(엘박스 표시 기준).

네 번째 사례 — 온수가 끊겨 이사했지만 이사비 768만 원은 한 푼도 못 받았습니다

서울중앙지방법원 2025. 4. 11. 선고 2024가단5198008, 2024가단5437314 판결의 사건입니다(확정 여부 미확인). D씨는 주택을 보증금 5,000만 원, 월 85만 원에 빌렸고, 특약에는 "노후로 인한 하자는 임대인이 수리"한다고 적혀 있었습니다. 2023. 11. 29. 보일러 고장으로 온수가 나오지 않아 알렸더니, 집주인은 12. 2. 부품을 바꾸었으나 다시 고장 났고, 12. 9. 재수리 자리에서 뜨거운 물도 안 나오는 집에서 어떻게 사느냐는 D씨에게 이사비용을 줄 테니 나가라고 답했습니다. 보일러가 교체된 것은 12. 23.로, 처음 신고한 지 24일 뒤였습니다.

D씨는 소장으로 해지하고 이사비·중개수수료·연차 손해 등 768만 5,688원을 청구했습니다. 법원은 집주인이 수선 의무 이행을 지체했다는 점은 인정했습니다. 그러나 계약서상 서면 최고와 해지 의사표시가 있어야 하는데, 소장이 송달되기 전에 이미 수리를 마쳐 해지 사유가 사라졌다고 보았습니다. 나가라는 말도 합의해지 제안일 뿐 계약 파기 통보나 이행 거절이 아니라고 했고, 벽지 결로나 창문 불량 같은 나머지 하자는 사용할 수 없을 정도로 증명되지 않았다고 했습니다. 청구는 전부 기각되었고, 보증금이 공탁된 다음 날부터 비밀번호를 넘길 때까지 26일분 73만 6,666원을 오히려 물게 되었습니다.

겨울 한복판의 24일은 세입자에게 매우 길지만, 해지 사유로 인정받으려면 고쳐지기 전에 기한을 정한 서면 요구와 해지 통지를 해 두어야 합니다. 이 사건에서 주목할 다른 장면은 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회의 조정안입니다. 위원회는 협의해지와 보증금 반환, 화해금 100만 원을 제시했고 집주인 거부로 불성립했습니다. 주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호는 유지·수선 의무 분쟁을 조정 대상으로 정하고 있으므로, 소송 전에 검토할 만한 절차입니다.

다섯 번째 사례 — 외벽에 드러난 보일러가 얼었다면 세입자 책임이 아니었습니다

대전지방법원 2018나107815, 2018나108849 판결(1심 대전지방법원 서산지원 2017가단5916)의 사건입니다. 세입자 E씨가 보증금 1억 2,000만 원의 주택을 빌려 살던 중 영하의 날씨가 이어진 2017년 12월부터 2018년 1월 사이 보일러 등이 동파되었습니다. 집주인은 E씨가 조절기를 '외출'로 두지 않고 전원을 꺼서 얼었고 현관 비밀번호도 늦게 주었다며 보수비 1,340만 9,000원을 청구했습니다.

법원은 현장검증과 감정을 거쳐 달리 보았습니다. 주택은 사용승인도 받지 못했고, 보일러 본체와 배관은 외벽에 무방비로 노출되어 있었으며, 전기시설에도 하자가 있었습니다. 추운 날씨가 이어지면 동파될 것이 뻔한데도 조치를 하지 않은 것은 민법 제623조 위반이라고 했습니다. 조절기를 '외출'로 둔다고 막을 수 있었다는 근거가 없고, 설비가 집 밖에 있어 세입자 협조 없이도 조치할 수 있었다는 이유도 들었습니다. E씨가 물게 된 것은 에어컨 배관 구멍 16만 2,713원뿐이었고, 대법원 2019다256716 사건이 상고취하로 끝나 확정되었습니다.

서울남부지방법원 2025. 4. 15. 선고 2023가단273484 판결도 미술교습소로 쓰던 상가에서 집주인의 배관 동파 공사비 379만 5,000원 공제 주장을 배척했습니다. 보일러 배관은 임대인의 지배·관리 영역에 속하고, 관리 소홀 때문인지 부품 하자나 계량기 동파 때문인지 불분명하며 감정 자료도 없다는 이유입니다. 다만 이 판결에는 항소심 사건 번호(2025나51905)가 표시되어 있고 그 결과는 확인하지 못했습니다.

여섯 번째 사례 — 가스를 신청하지 않고 겨울을 보냈다면 세입자 책임이었습니다

서울동부지방법원 2021가단118702, 2021가단135851 판결의 사건입니다. F씨는 주택을 보증금 2,000만 원, 월 40만 원에 빌렸습니다. 내부 보일러(2015년 3월 제조)와 외부 보일러(2008년 11월 제조)가 2021년 1월 함께 동파되었고, F씨는 입주 때부터 고장 나 있었는데 수리해 주지 않아 얼었다고 주장했습니다. 2019년 12월 "잠깐 돌다 꺼진다"며 수리를 요청한 문자도 있었습니다.

법원은 두 보일러를 나누어 판단했습니다. 도시가스 사용량 기록을 보니 내부 보일러는 전 세입자까지 정상으로 쓰였고, F씨는 입주 후 가스 사용을 신청하지 않았으므로 멈춘 것은 가스가 공급되지 않았기 때문으로 보았습니다. 내부 보일러 동파는 F씨 책임입니다. 반면 외부 보일러는 내용연수가 한참 지났고, 전 세입자도 2018년 5월부터 쓰지 않았으며, 2019년 12월 초에 이미 물이 샜고, 집 밖에 설치된 구조도 원인이라며 F씨 책임으로 단정하지 않았습니다.

배상액은 크게 줄었습니다. 공사비 500만 원은 내·외부를 구분하지 않은 금액이었고, 5년 10개월 된 보일러의 감가상각을 고려해 87만 원(500만 원 × 3/5 × 29%)만 인정했습니다. 판결은 대법원 1994. 1. 28. 선고 93다49499 판결의 취지와 서울시 보일러 동파 손해배상 기준을 참고했습니다. 그러나 F씨가 추워서 본가에 머물렀다고 주장한 3개월분 월세 120만 원은 공제가 정당하다고 했고, 고양이 사망 200만 원·위자료 500만 원·이사비 50만 원 청구는 모두 기각되었습니다. 해빙 비용 35만 원을 보증금에서 뺀 것은 부당하다고 하여, F씨가 판결로 추가로 받게 된 돈은 38만 7,400원입니다. 항소심 사건(2022나31766)은 소취하로 끝난 것으로 표시되어 있어 항소심의 판단은 없습니다.

집을 비운 겨울 — 출장과 휴업 중 동파는 더 무겁습니다

서울동부지방법원 2020. 7. 22. 선고 2019가단18144 판결의 세입자 G씨는 장기 출장 중이던 2018. 12. 29.경 보일러가 동파되었습니다. 전선을 연결하고 밸브를 열어 두었다고 주장했지만 동파 방지 조치의 증거가 부족했고, 같은 건물 다른 호실이 동파되었다는 증거도 없었습니다. 숙박비·위자료·이사비·대출 이자 청구가 모두 기각되었고, 2019. 1. 21.의 해지 요청도 효력이 없어 보증금 8,000만 원에서 관리비를 뺀 7,953만 5,194원은 기간 만료일 다음 날부터의 지연손해금만 인정되었습니다.

서울중앙지방법원 2024. 8. 29. 선고 2024나6327 판결은 금액이 큽니다. 세입자 H씨가 2022년 9월 휴업한 건물의 2층 화장실 수도배관이 2023. 2. 18. 동파되어 건물이 침수되었고, 건물주에게 보험금 2,907만 7,866원을 지급한 보험사가 H씨에게 구상했습니다. 계약서에는 "겨울 수도 동파방지에 대한 행위 및 책임은 임차인이 진다"는 특약이 있었고, 집주인은 겨울마다 주의 문자를 보냈습니다. 법원은 쓰지 않고 있어도 선관주의의무가 있다고 보면서, 건물이 동파에 다소 취약했고 집주인도 보온 시설을 설치할 수 있었다는 점을 들어 책임을 60%인 1,744만 6,719원으로 제한했습니다. 범위를 구체적으로 정한 특약은 앞서 본 포괄 특약과 다르게 작동합니다.

포괄 특약과 사후 합의로 세입자가 진 사건

의정부지방법원 2025. 5. 15. 선고 2024가단105713 판결은 요양병원 사건입니다(확정 여부 미확인). 세입자는 월 1,300만 원(부가세 별도)에 건물을 빌리면서 "필요비, 유익비 및 공사비 등 일체의 비용을 청구하지 아니한다"는 내용으로 제소전화해까지 했습니다. 천장 누수와 보일러 고장으로 수선 의무를 위반했으니 폐업 통보로 해지되었다고 주장했지만, 법원은 이 합의를 수선 의무 면제로 해석했고, 2년 동안 병원을 운영한 사실과 2021년 8월 보일러 교체비 665만 5,000원을 월세에서 뺀 사실을 들어 사용할 수 없는 상태가 아니었다고 보았습니다. 보증금 2억 원이 모두 충당되고도 7,103만 5,130원을 더 지급하게 되었습니다. 같은 판결이 스프링클러 수리비에 관해서는 그런 약정만으로 대규모 수선까지 면제되는 것은 아니라고 덧붙인 점도 함께 봐야 합니다.

대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결도 비슷합니다. 난방보일러 배관 동파를 고친 뒤 빌려준 여관에서 세입자가 하자를 항의하자, 집주인은 120만 원짜리 무쇠 온수통으로 교체해 주고 이후 고장은 세입자가 수리하기로 합의했습니다. 세입자는 난방과 온수 문제로 해지되었다며 열쇠를 내용증명으로 보내고 나갔지만, 법원은 수선 의무 불이행을 인정하지 않았고 계약 기간 전체의 연체차임 6,700만 원을 공제해 보증금 1억 원 중 3,300만 원만 돌려주게 했습니다. 고장 나서 얻어 낸 합의 문구 하나가 뒤의 분쟁을 좌우합니다.

월세를 깎거나 멈출 때 지켜야 할 선

기준은 대법원 88다카13332 판결과 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결입니다. 전혀 쓸 수 없으면 전부를, 부분적 지장이면 그 한도에서만 거절할 수 있습니다. 대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다65724 판결은 집주인이 수리하느라 사용에 지장을 받는 기간에도 같다고 했으므로, 배관 공사로 며칠 집을 비워야 했다면 그 부분도 따져 볼 수 있습니다.

문제는 한도입니다. 난방이 끊겨도 방을 쓰고 있으면 전부 거절은 인정되기 어렵고, 앞의 수도관 사건도 50%였습니다. 내부 보일러로 거주가 가능했다고 본 서울동부지방법원 2021가단118702 판결처럼 한 푼도 인정되지 않을 수 있습니다. 반면 수리비를 직접 냈다면 그 금액은 분명합니다. 대법원 2016다227694 판결은 지출한 필요비 한도의 차임 거절을 인정했고, 수리비 1,500만 원을 빼니 연체액이 2기에 못 미쳐 해지가 부적법해졌습니다. 다만 그 사건은 집주인이 필요비 발생을 알았을 것으로 보인 경우였으므로, 수리 사실과 금액은 미리 알려 두는 것이 안전합니다.

연체는 금액으로 계산됩니다. 민법 제640조는 2기, 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 3기의 차임액에 달하면 해지할 수 있다고 정합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호는 2기에 이르도록 연체한 사실이 있으면 갱신 요구도 거절할 수 있게 합니다. 고장 때문이라고 생각해 끊은 월세가 나중에 지장 한도를 넘었다고 판단되면, 이 숫자가 그대로 돌아옵니다. 그래서 저는 근거 없는 전액 미납보다 낸 수리비를 특정해 그 금액만 공제하는 방식을 먼저 검토합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 고장의 크기를 확인합니다. 부품 교체인지 본체·배관 교체인지, 비용이 얼마인지 기사의 진단으로 남깁니다. 큰 수선일수록 특약의 영향이 줄어듭니다(대법원 94다34692).

2. 특약 문구를 찾습니다. '수리는 임차인 부담'처럼 포괄적인지, '겨울 수도 동파방지 책임은 임차인'처럼 구체적인지, '일체의 비용을 청구하지 않는다'는 합의가 있는지 확인합니다(서울중앙지방법원 2024나6327, 의정부지방법원 2024가단105713).

3. 원인을 나눕니다. 노후인지 동파인지, 설비가 실내인지 외벽인지, 보일러 제조 연월이 언제인지 사진으로 확보합니다(대전지방법원 2018나107815).

4. 내 관리 기록을 맞춰 봅니다. 겨울 동안 가스를 썼는지, 집을 비운 기간이 있는지, 비웠다면 어떤 조치를 했는지 확인합니다(서울동부지방법원 2021가단118702, 2019가단18144).

5. 통지한 날을 특정합니다. 언제 무엇을 요청했고 집주인이 언제 어떻게 답했는지 문자로 정리합니다. 민법 제634조 통지와 수선 지체의 근거입니다.

6. 월세 납부 상태를 계산합니다. 이미 밀린 금액이 2기(상가 3기)에 가까운지, 공제할 수리비가 있는지 먼저 계산합니다.

고장 난 날부터 할 일

• 오늘 — 온수·난방이 안 되는 화면, 에러 코드, 실내 온도, 보일러 외관과 제조 연월을 사진과 영상으로 남깁니다. 물이 새면 밸브를 잠그는 등 피해 확대를 막습니다. 집주인에게 고장 내용과 날짜를 문자로 알립니다. 월세 미납 통보는 아직 하지 마십시오.

• 2~3일 안 — 수리기사의 진단을 받아 원인과 교체가 필요한지를 적어 달라고 합니다. 집주인에게 진단 결과를 보내고 언제까지 고쳐 달라는 기한을 문자 또는 내용증명으로 정합니다.

• 기한이 지나면 — 견적서를 보내며 응답이 없으면 직접 수리한 뒤 비용을 청구하겠다고 알립니다. 교체 전 부품 사진을 찍고, 기존과 같은 수준으로 수리합니다. 상위 기종이나 추가 설비는 유익비로 처리되어 돌려받지 못할 수 있습니다.

• 수리 뒤 — 세금계산서나 영수증, 이체 내역, 공사 사진을 모아 금액을 특정해 상환을 요구합니다. 집주인에게 받은 돈이 있으면 같이 정산합니다. 공제할 때는 어느 달 월세에서 얼마를 빼는지 서면으로 남깁니다.

• 나가기로 했다면 — 해지를 먼저 통지하고 합의 내용을 문서로 남긴 뒤 이사합니다. 비밀번호와 열쇠를 넘긴 날도 기록하십시오. 필요비 상환은 민법 제654조, 제617조에 따라 집주인이 집을 돌려받은 날부터 6개월 안에 청구해야 합니다.

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

이 글의 판결은 대부분 기록에서 갈렸습니다. 수원 사건의 세입자는 세금계산서와 입금 기록으로 110만 원을 지켰고, 청주 사건의 세입자는 견적서만 있어 579만 원을 잃었습니다. 서울동부 사건에서는 전 세입자와 현 세입자의 도시가스 사용량이 내부 보일러 책임을 결정했고, 같은 사건의 공사 내역이 내·외부를 구분하지 않은 점은 집주인이 받을 배상액을 줄였습니다. 대전 사건은 법원의 현장검증과 감정이 동파 원인을 밝혔습니다. 반대로 원인을 알 자료가 전혀 없었던 서울동부 2019가단18144 사건에서는 세입자가 불리한 결론을 받았습니다. 교체 전 부품은 버리기 전에 사진을 찍고 가능하면 보관하시기 바랍니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

수리비가 수십만 원이고 집주인이 대화에 응한다면 문자와 영수증으로 정리되는 경우가 많습니다. 그러나 월세를 이미 끊어 연체가 쌓였거나, 집주인이 해지 통지나 건물인도 소장을 보냈거나, 집이 침수되어 보험사 구상이 걸렸거나, 집주인이 동파 수리비를 들어 보증금을 돌려주지 않는다면 다릅니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 수선 의무를 이기고도 연체로 건물을 내준 경우가 있고, 수리 지체가 인정되고도 이사비는 받지 못한 경우가 있습니다. 어떤 수단을 어떤 순서로 쓰느냐가 결론을 바꿉니다.

집주인이 보증금에서 동파 수리비를 빼겠다고 한다면

집주인이 먼저 수리비를 공제하고 보증금을 보내오는 경우가 많습니다. 이때 확인할 것은 세 가지입니다. 세입자 과실이 증명되었는지, 동파된 설비 전체의 공사비를 그대로 청구하지 않았는지, 신품 교체비에서 감가를 뺐는지입니다. 앞의 서울동부 2021가단118702 판결은 500만 원을 87만 원으로 줄였습니다. 공제액이 사소한데 보증금 전액을 쥐고 있을 수도 없습니다. 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결은 32만 6,000원의 원상회복을 이유로 1억 2,500만 원이 넘는 보증금 전액의 반환을 거부하는 것은 신의칙에 반한다고 했고, 대전지방법원 2018나107815 판결도 이를 참조했습니다. 다만 세입자도 인도 의무를 이행해야 하고, 비밀번호를 넘기지 않으면 앞의 서울중앙 사건처럼 손해를 물 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전세나 월세로 사는 집 보일러가 겨울에 고장 났는데 집주인이 세입자 비용이라고 하면 따라야 합니까?

대개 따르지 않아도 되지만 고장 정도와 원인에 따라 다릅니다. 민법 제623조와 대법원 94다34692 판결에 따라 살 수 없을 정도의 고장은 집주인 몫이고, 세입자가 별 비용 없이 고칠 사소한 고장이나 세입자 과실로 인한 고장은 세입자 몫이 됩니다.

계약서에 '시설 수리는 임차인 부담'이라고 적혀 있으면 보일러 교체비도 제가 내야 합니까?

범위를 명시하지 않았다면 소규모 수선에 그칩니다. 대법원 94다34692 판결과 2007다91336 판결은 기본적 설비의 교체 같은 대규모 수선은 여전히 집주인 몫이라고 했습니다. 다만 일체의 비용을 청구하지 않기로 제소전화해까지 한 사건에서는 세입자 주장이 배척되었습니다(의정부지방법원 2024가단105713).

집주인이 연락을 안 받아 제가 먼저 보일러를 교체했는데 수리비를 돌려받을 수 있습니까?

네, 임차물 보존에 필요한 비용이었다면 돌려받을 수 있고, 대법원 2016다227694 판결상 그 금액 한도에서 월세 지급도 거절할 수 있습니다. 수원지방법원 2024나87324 판결은 남편 명의 세금계산서로도 110만 원을 인정했습니다. 사전 통지가 없었다면 고장의 필요성과 비용을 놓고 다툼이 커질 수 있습니다.

온수가 안 나오는데 고쳐 줄 때까지 월세를 안 내도 되는 것 아닙니까?

집을 전혀 쓸 수 없는 경우가 아니면 전액 미납은 위험합니다. 대법원 88다카13332 판결은 지장 한도를 넘는 거절을 채무불이행으로 보았고, 청주지방법원 2017나14605 판결은 월세의 50%만 거절을 인정했습니다. 연체액이 주택 2기·상가 3기에 이르면 해지 사유가 됩니다.

보일러 고장으로 이사하면 집주인에게 이사비와 중개수수료를 받을 수 있습니까?

수리가 끝나지 않은 상태에서 해지 요건을 갖추었을 때 가능성이 생기며, 쉽지 않습니다. 서울중앙지방법원 2024가단5198008 판결은 수리가 24일 걸렸어도 소장 송달 전에 고쳐져 해지 사유가 소멸했다며 768만 5,688원 청구를 기각했습니다. 기한을 정한 서면 요구부터 남겨야 합니다.

겨울에 출장으로 집을 비웠다가 보일러가 동파되면 세입자가 다 물어야 합니까?

경우에 따라 다릅니다. 동파 방지 조치의 증거가 없으면 세입자에게 불리하지만(서울동부지방법원 2019가단18144), 외벽 노출 같은 구조 문제가 있으면 책임이 없거나(대전지방법원 2018나107815) 제한될 수 있습니다(서울중앙지방법원 2024나6327은 60%). 낡은 보일러는 감가도 주장할 수 있습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결 — 여관 배관·보일러 전면 교체는 특약에도 임대인 수선 의무

• 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336, 91343 판결 — '건물수리는 입주자가 한다' 특약과 대규모 수선, 영수증에 의한 수리비 산정

• 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 — 수선 의무 판단 기준, 방호시설 설치 의무 부정(원심 파기)

• 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 판결, 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 — 지장 한도의 차임 거절

• 대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다65724 판결 — 수선 이행으로 인한 지장에도 차임 거절 가능

• 대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결(원심 부산고등법원(창원) 2016. 5. 19. 선고 2015나21175 판결) — 필요비 한도의 차임 거절, 2기 미달 해지 부적법

• 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결 — 원상복구 약정과 유익비 상환청구권 포기

• 대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결 — 온수통 교체 합의 뒤 수선 의무 불이행 부정

• 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결 — 사소한 원상회복을 이유로 한 보증금 전액 거부 불가

• 대법원 1994. 1. 28. 선고 93다49499 판결 — 신품 복구비의 감가상각 공제

• 수원지방법원 2025. 10. 16. 선고 2024나87324 판결(1심 수원지방법원 여주지원 2024가단16662, 확정) — 보일러 교체·수도 수리비 110만 원 필요비

• 청주지방법원 2018. 11. 2. 선고 2017나14605, 2017나14612 판결(1심 청주지방법원 제천지원 2017. 9. 6. 선고 2015가단3620, 2016가단635 판결을 변경, 대법원 2018다293367 심리불속행 기각) — 특약 배척, 월세 50%, 증빙 부족, 인도

• 서울중앙지방법원 2025. 4. 11. 선고 2024가단5198008, 2024가단5437314 판결(확정 여부 미확인) — 송달 전 수리로 해지 사유 소멸, 이사비 기각

• 대전지방법원 2019. 7. 12. 선고 2018나107815, 2018나108849 판결(1심 대전지방법원 서산지원 2017가단5916, 대법원 2019다256716 상고취하) — 외벽 노출 보일러 동파는 임대인 책임

• 서울남부지방법원 2025. 4. 15. 선고 2023가단273484 판결(항소심 2025나51905 결과 미확인) — 보일러 배관 동파 공제 주장 배척

• 서울동부지방법원 2022. 8. 17. 선고 2021가단118702, 2021가단135851 판결(항소심 2022나31766 소취하) — 내부 보일러 세입자 책임, 감가 87만 원, 월세 공제

• 서울동부지방법원 2020. 7. 22. 선고 2019가단18144 판결(확정) — 장기 출장 중 동파, 해지·손해배상 부정

• 서울중앙지방법원 2024. 8. 29. 선고 2024나6327 판결(1심 2023가소1592902, 확정) — 휴업 건물 동파, 특약, 책임 60%

• 의정부지방법원 2025. 5. 15. 선고 2024가단105713 판결(확정 여부 미확인) — 일체 비용 포기 제소전화해, 수선 의무 위반 해지 부정

• 법령 — 민법 제374조, 제390조, 제615조, 제617조, 제618조, 제623조, 제626조, 제627조, 제634조, 제640조, 제652조, 제654조; 상가건물 임대차보호법 제10조의8; 주택임대차보호법 제6조의3, 제14조 (2026년 11월 2일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 지금 살고 계신지, 이미 이사했는지, 월세가 얼마나 밀렸는지를 확인합니다. 그다음 계약서와 특약의 문구, 고장 신고와 집주인 답변의 날짜, 기사 진단과 견적, 보일러의 위치와 제조 연월, 겨울철 가스 사용 내역, 집을 비운 기간, 이미 낸 수리비의 증빙과 집주인에게 받은 돈을 차례로 살핍니다. 해지 통지나 소장을 받으셨다면 그 도달일부터 대응 기한을 계산합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 책임과 돈의 흐름, 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 책임입니다. 고장의 규모와 원인을 진단서와 가스 사용량, 설비 위치로 정리해 특약의 적용 범위 밖이라는 점과 동파가 세입자 과실이 아니라는 점을 입증 구조로 만듭니다. 둘째, 돈의 흐름입니다. 낸 수리비, 받은 돈, 낸 월세를 한 표에 놓고 공제 가능한 금액을 달마다 맞춥니다. 수선 의무를 이겨도 연체로 지는 사건이 있기 때문에 월세를 멈추기 전에 2기·3기 선을 먼저 계산합니다. 살면서 고치는 것이 목표라면 기한을 정한 내용증명과 필요비 청구로 가고, 나가는 것이 목표라면 서면 최고와 해지 통지를 먼저 갖추어 보증금과 이사 비용을 협상합니다. 집주인 측 공제 주장을 받은 분께는 과실 입증 여부와 감가 계산부터 검토합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

같은 보일러 고장에서도 판결은 110만 원을 지킨 사건, 7,100만 원을 더 물어낸 사건, 집을 내준 사건으로 갈렸습니다. 그 차이는 통지 시기, 공제 방식, 증빙, 특약 문구에서 나왔습니다. 법무법인 도모도 임대차 수선과 보증금 정산 쟁점의 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 기록을 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 월세를 끊거나 이사를 결정하기 전에 상담하시는 것이 가장 비용이 적게 듭니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

한겨울에 난방과 온수가 끊기면 당장 사는 일이 어려워지고, 그만큼 성급한 결정을 내리기 쉽습니다. 이 글의 판결들은 같은 고장에서 집주인 책임이 인정되기도 하고 세입자가 수천만 원을 물기도 한 실제 기록입니다.

월세를 멈추기 전에, 수리비를 쓰기 전에, 해지 문자를 보내기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 특약의 범위와 동파 책임을 함께 살피고, 수리비와 보증금을 지킬 수 있는 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·보증금·수선 분쟁을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에서 수리비·보증금 소송을 준비하고 계시거나, 집주인에게서 동파 수리비 청구나 해지 통지를 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때는 임대차계약서와 특약, 수리 요청 문자와 집주인 답변, 고장 사진·영상, 수리기사의 진단서와 견적서, 세금계산서·이체 내역, 월세 납부 내역, 보일러 제조 연월 사진, 겨울철 도시가스 고지서를 가져오시면 첫 상담에서 책임과 금액을 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.