집주인 대신 아들·배우자·부동산 실장이 나와 전세·월세 계약을 했는데 집주인이 모른다고 한다면 — 위임장·인감이 있어도 갈린 표현대리 판결, 보증금 청구 상대와 중개사 책임, 계약 전 확인

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 집주인 대신 아들·배우자·어머니·부동산 실장이 나와 체결한 전세·월세 계약은 집주인이 모른다고 한다는 이유만으로 무효가 되지는 않지만, 위임장과 인감증명서가 있었다는 사정만으로 유효가 되지도 않습니다. 결론을 가르는 것은 집주인이 실제로 권한을 주었는지(민법 제114조), 주지 않았다면 세입자가 권한이 있다고 믿을 만한 객관적 사정이 있었는지(민법 제126조 표현대리)이며, 광주지방법원 2018. 6. 27. 선고 2016가단529166 판결은 남편이 아내 도장을 몰래 새긴 사건에서도 세입자의 1억 9,000만 원 전세계약을 유효로 본 반면, 서울북부지방법원 2014. 5. 16. 선고 2013가단32076 판결은 위임장을 계약 뒤에 받은 세입자에게 7,000만 원 보증금 청구 기각과 집 인도를 명했습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 34건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

계약하는 날 집주인은 나오지 않았습니다. "아버지가 지방에 계십니다", "아내가 출근해서 제가 왔습니다", "제가 이 건물 다 관리합니다"라는 말을 듣고 계약서를 썼고 보증금도 보냈습니다. 그런데 만기가 되어 연락하니 집주인은 "그런 계약을 한 적이 없다, 집을 비우라"고 합니다. 많은 분이 '위임장이 있었으니 괜찮다', '집주인 계좌로 보냈으니 괜찮다', '중개사가 확인했으니 괜찮다' 중 하나를 믿고 계십니다. 판결을 읽어 보면 이 세 가지 모두 때로는 통하고 때로는 통하지 않았습니다. 이 글은 세입자가 이긴 판결과 진 판결, 뒤집힌 판결을 나란히 놓고 보증금을 누구에게 청구할지와 계약 전에 무엇을 확인할지까지 정리한 것입니다. 집주인 쪽에서 "나는 모른다"고 다투는 경우에도 같은 기준이 적용됩니다.

핵심만 먼저 정리하면

집주인이 모른다고 하면 보증금을 못 받습니까 — 경우에 따라 다릅니다. 대리권이 없었더라도 표현대리가 성립하면 집주인이 임대인 책임을 집니다. 서울동부지방법원 2025. 7. 25. 선고 2024가단162182 판결은 인감과 다른 도장이 찍힌 계약서였는데도 소유자에게 보증금 1억 5,000만 원 반환을 명했습니다. 다만 믿을 만한 객관적 사정이 없으면 계약은 집주인에게 효력이 없습니다(민법 제130조).

위임장과 인감증명서를 봤으면 안전합니까 — 안전하지 않습니다. 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다56392 판결은 4년 전 위임장과 인감증명서만 믿은 상대방의 과실을 인정했고, 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다18988 판결은 배우자가 대리 방식으로 발급받은 용도 공란 인감증명서의 신뢰성을 낮게 보았습니다. 서류의 존재보다 서류의 시점·용도·도장 일치 여부를 봅니다.

집주인 계좌로 보증금을 보냈으면 집주인이 책임집니까 — 항상 그렇지는 않습니다. 대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다203897 판결은 남편 명의 계좌에 들어온 약 1억 원 가운데 아내가 같은 날 9,770만 원을 빼 간 사건에서, 명의자에게 실질적 이득이 귀속되었는지를 심리하라며 부당이득 반환 판결을 파기했습니다. 그 사건의 임차인 측이 대출사기 공모자였다는 특수성은 있지만, 계좌 명의만으로 끝나지 않는다는 기준은 그대로입니다.

대리인 계약은 네 단계로 따집니다

첫째, 진짜 대리인인가입니다. 대리권이 있으면 계약 효력은 집주인에게 바로 미칩니다(민법 제114조). 서울북부지방법원 2022. 8. 18. 선고 2021나32881 판결은 대리권의 존부에 관한 증명책임이 원칙적으로 대리권의 존재를 주장하는 측에 있다고 밝혔습니다. 세입자가 보증금을 청구한다면 세입자가 증명해야 한다는 뜻입니다.

둘째, 표현대리입니다. 집주인이 제3자에게 대리권을 준다고 표시한 경우(민법 제125조), 어떤 권한을 받은 사람이 그 범위를 넘은 경우(제126조), 대리권이 끝난 뒤 계약한 경우(제129조)입니다. 대법원 2008다56392 판결은 세 조문 모두 상대방이 선의이고 과실이 없어야 한다고 했습니다. 정당한 이유는 계약 당시 존재한 모든 사정을 객관적으로 보아 판단합니다(대법원 2009. 11. 12. 선고 2009다46828 판결). 표현대리는 사실심에서 주장해야 합니다. 대법원 2010. 2. 11. 선고 2009다73905 판결은 상고심에서 처음 꺼낸 표현대리 주장을 적법한 상고이유로 보지 않았습니다.

셋째, 추인입니다. 대리권 없는 계약도 집주인이 추인하면 계약 시로 소급하여 유효가 됩니다(민법 제130조, 제133조). 묵시적 추인도 가능하지만, 본인이 자신의 법적 지위를 충분히 이해하고 승인했다고 볼 사정이 있어야 합니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다37831 판결, 대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다112299, 112305 판결).

넷째, 앞의 셋이 모두 무너진 경우의 책임입니다. 자칭 대리인은 민법 제135조 제1항에 따라 상대방의 선택으로 계약 이행이나 손해배상 책임을 집니다. 대법원 2014. 2. 27. 선고 2013다213038 판결은 이 책임을 무과실책임으로 보아, 대리인 자신이 제3자의 위조에 속았더라도 면하지 못한다고 했습니다. 다만 대리권이 없다는 점을 상대방이 알았거나 알 수 있었다면 이 조항은 적용되지 않습니다(같은 조 제2항). 중개한 공인중개사의 책임은 이와 별도입니다.

첫 번째 사례 — 아내 명의 아파트를 남편이 세 놓았는데 전화 확인까지 한 세입자가 이겼습니다

광주지방법원 2016가단529166 판결의 사건입니다. 아내 소유 아파트를 남편이 대리인 자격으로 공인중개사 중개를 거쳐 보증금 1억 9,000만 원에 임대했습니다. 남편은 위임장, 인감도장, 인감증명서, 가족관계증명서, 아내 운전면허증을 모두 가져왔습니다. 그런데 인감도장은 아내 몰래 새긴 것이었고, 위임장은 위조였으며, 인감증명서는 대리 발급이었습니다. 남편은 형사판결까지 확정되었습니다. 아내가 세입자를 상대로 집을 비우라고 소송을 냈습니다.

일상가사대리와 대리권 수여 주장은 모두 배척되었습니다. 그러나 표현대리가 인정되어 아내의 청구는 기각되었습니다. 결정적인 것은 세입자의 행동이었습니다. 세입자와 중개사는 계약서에 적힌 아내 번호로 전화했다가 받지 않자 가계약금 300만 원 외 나머지 계약금 1,600만 원의 지급을 보류했습니다. 그날 저녁 중개사가 '아내'와 통화해 이름과 주민등록번호를 확인하고 녹취한 뒤에야 세입자는 돈을 보냈습니다. 계약서에 적힌 번호는 부부 아들의 것이었고, 저녁 통화 상대는 남편이 바꿔 준 남편의 여동생이었습니다. 그래도 법원은 서류를 모두 갖춘 점, 중개사를 통해 본인 의사를 확인하는 절차를 밟은 점, 보증금을 아내 명의 계좌로 보낸 점을 들어 믿을 만한 객관적 사정을 인정했습니다. 아파트를 임대할 필요가 실제로 있었고, 보증금 중 54,119,547원이 아내의 대출 변제에 쓰인 사정도 더해졌습니다. 항소도 기각되어 확정되었습니다(광주지방법원 2018나57406).

이 사건의 교훈은 '속았어도 확인 절차를 밟은 기록이 세입자를 지켰다'는 점입니다. 다만 같은 통화 방식이 언제나 통한다고 볼 수는 없습니다. 대법원 2025. 6. 5. 선고 2023다212874 판결은 대출 사건에서 명의인의 휴대전화를 갖고 본인 행세를 한 경우 원칙적으로 표현대리가 성립하지 않고 정당한 사유가 있는 예외적 경우에만 유추적용된다고 하며, 신분증 사진과 얼굴을 대조하지 않은 금융회사의 잘못을 지적했습니다. 금융회사에 일반인보다 높은 주의의무를 요구한 판결이지만, 전화 한 통보다 영상 확인이 안전한 이유를 보여 줍니다.

두 번째 사례 — 남편 위임장과 인감증명서를 가져온 아내, 보증금을 남편 계좌에 넣었어도 졌습니다

대구지방법원 2017. 12. 8. 선고 2017가합204807 판결의 사건입니다. 남편 명의 아파트에 관해 아내가 공인중개사 사무소에서 보증금 2억 원으로 계약서를 썼고, 위임장과 남편 인감증명서가 첨부되었습니다. 전세자금대출 약 1억 원은 남편 명의 계좌로 들어갔습니다. 법원은 표현대리를 부정했습니다. 아파트 매수와 임대는 일상가사가 아니고, 아내는 남편 도장을 쉽게 입수할 지위에 있으며, 인감증명서 용도란이 비어 있고, 위임장에 작성일자가 없으며, 주민등록등본은 계약 뒤에 발급되었고, 남편은 계약서의 번호가 자기 번호가 아니라고 주장했으며, 통화로 쉽게 확인할 수 있었는데도 하지 않았다는 이유입니다. 임차인 측이 범행 과정에 비추어 남편이 계약과 무관함을 충분히 알았을 것이라는 점도 들었습니다.

이후의 경과가 더 중요합니다. 항소심인 대구고등법원 2018나20065 판결은 계약 자체는 무효로 보면서도 입금액 상당을 부당이득으로 돌려주라고 했으나, 대법원 2019다203897 판결이 이를 파기했습니다. 계좌 잔액은 입금 전 8,212원이었고, 아내가 입금 당일 9,770만 원을 자신과 가족·지인 등의 계좌로 옮겼으며, 남편이 이를 알았다고 볼 정황이 없었습니다. 환송 후 사건은 화해권고결정으로 끝났습니다(대구고등법원 2021나24395). 앞서 적었듯 임차인 부부가 대출사기를 공모했다고 인정된 사건이므로 선량한 세입자와 같게 볼 수는 없습니다. 그럼에도 '명의자 계좌 입금'이 결정적 안전장치가 아니라는 점은 분명합니다.

세 번째 사례 — 부부 사이 보증금 500만 원 증액, 이혼소송 중인 줄 몰랐던 세입자가 이겼습니다

창원지방법원 2015. 7. 7. 선고 2014나10285 판결은 금액은 작지만 부부 사건의 기준을 잘 보여 줍니다. 세입자는 남편에게서 보증금 2,800만 원에 방을 빌렸고, 갱신 뒤 아내와 보증금을 3,300만 원으로 올리는 새 계약을 쓰며 500만 원을 아내 계좌로 보냈습니다. 부부는 이혼소송 중이었고, 아내는 계약서를 위조한 사기로 유죄판결을 받았습니다. 그래도 법원은 표현대리를 인정해 남편에게 500만 원 반환을 명했습니다. 처음 계약서 특약에 잔금을 아내 계좌로 입금한다고 적혀 있었고 실제 잔금 대부분을 아내가 받았으며, 아내가 남편 도장을 갖고 있었고 다른 임대차계약도 남편 명의로 인상한 적이 있다는 점이 근거입니다.

핵심 법리는 대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다95861 판결입니다. 부동산 처분은 특별한 사정이 없으면 민법 제827조의 일상 가사가 아니고, 표현대리가 되려면 일상가사대리권이 있다는 것만으로는 부족하며 대리 권한을 주었다고 믿었음을 정당화할 객관적 사정이 있어야 합니다. 대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다66068 판결도 통상 배우자는 인감도장을 쉽게 입수할 수 있다며 이를 근거로 한 원심을 파기했습니다. 즉 "부부니까"는 출발점일 뿐입니다. 부모와 자녀 사이에는 민법 제827조 같은 규정이 없으므로 더 구체적인 사정이 있어야 합니다.

네 번째 사례 — 아버지·어머니가 나온 계약, 같은 부모 대리인데 결론이 갈렸습니다

서울남부지방법원 2015. 11. 12. 선고 2015나4936, 4943 판결에서는 위임장이 없었는데도 세입자가 이겼습니다. 소유자인 아들은 오랫동안 미국에 살았고, 어머니가 주택에 살며 10년 이상 각 호실을 임대·관리해 왔습니다. 어머니가 보증금 5,000만 원에 세를 놓고 사망하자 아들은 "그 호실은 세를 놓지 말라고 했다"고 다투었습니다. 법원은 다른 호실 임대권한이 있었으니 기본대리권이 있고, 관리 기간이 길었으며, 중개사도 사정을 알아 위임장을 요구하지 않았고, 아들이 다른 호실 보증금 6,000만 원을 돌려준 적이 있다는 점 등을 들어 표현대리를 인정했습니다.

서울북부지방법원 2021나32881 판결은 반대입니다. 부동산을 판 사람이 매수인에게 다시 빌려 쓰는 구조에서, 첫 임대차는 매수인의 아버지가 대리했고 중개사를 통해 매수인 의사가 확인되었습니다. 4년 뒤 아버지와 보증금 3,000만 원, 월세 230만 원으로 새 계약서를 썼는데 이번에는 위임장도 본인 확인도 없었습니다. 법원은 첫 계약 때처럼 확인할 주의의무가 있었다고 보아 표현대리를 부정했고, 소유자가 9회에 걸쳐 430만 원을 세입자에게 보낸 사실도 월세 초과분 반환 등의 사정에 비추어 추인이 아니라고 했습니다. 2,540만 원 청구는 기각되었고 상고도 기각되었습니다(대법원 2022다267785). 한 번 대리했던 사람이라도 다음 계약의 권한까지 보장되지 않습니다.

대리인이 "아들"이라는 말 자체가 거짓일 수도 있습니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결의 사건에서 대리인은 등기부 소유자의 손자로, 집을 관리하던 작은아버지의 아들이라고 속였습니다. 등기부 소유자가 사망자로 남아 있는 집이었고 세입자는 임대 권한 없는 사람에게 보증금 5,000만 원을 보냈습니다. 등기부 소유자와 계약서 임대인이 다르면 그 자리에서 멈추어야 합니다.

다섯 번째 사례 — 건물 관리인·실장이 서류를 갖추고 나왔다면 소유자가 책임졌습니다

춘천지방법원 2017. 7. 19. 선고 2016가단53513 판결에서는 원룸 건물 소유자가 위탁관리인에게 임대차 체결과 보증금 수령 권한을 주는 위임장과 인감증명서를 건넸습니다. 관리인은 세입자 3명과 각 3,500만 원 전세계약을 맺고 보증금을 받았습니다. 소유자는 "월세 권한만 주었다"고 했지만, 법원은 위임장에 그런 제한이 없다며 유권대리로 보고, 예비적으로 표현대리도 인정해 각 3,500만 원 반환을 명했습니다(상급심 결과 미확인). 대리인이 보증금을 횡령할 의도였다는 사정도 소유자를 구하지 못했습니다. 대법원 2009다46828 판결도 필요한 서류와 인감도장을 모두 갖추고 대리권을 표명했다면 본인에게 직접 확인해 보아야만 정당한 이유가 인정되는 것은 아니라고 했습니다.

서울동부지방법원 2024가단162182 판결(확정)은 더 나아갑니다. 소유자가 임대 업무를 맡긴 사람들의 직원이 사용인감계와 위임장, 인감증명서를 갖추어 보증금 1억 5,000만 원, 월세 50만 원의 계약을 체결했습니다. 소유자는 "막도장을 만들 권한은 준 적이 없고 인감과 도장이 다르다"고 했지만, 법원은 복대리에 묵시적 승낙이 있었다고 보고 표현대리도 인정했습니다. 세입자가 소유자에게 전화하지 않았다는 사정은 결론을 바꾸지 못했습니다.

오래된 판결이지만 대법원 1989. 4. 25. 선고 87다카2672 판결도 같은 방향입니다. 원심인 대구지방법원 1987. 9. 25. 선고 87사4 판결은 재일교포 소유자의 가정부 겸 내연녀가 인감증명서와 인장을 가졌다는 것만으로는 부족하다며 전세금 300만 원 청구를 기각했지만, 대법원은 그가 평소 다른 부분도 세를 놓아 온 사정을 간과했다며 파기했습니다. 소유자가 건물 관리를 어떻게 맡겨 왔는지가 서류 못지않게 중요합니다. 부산지방법원 1993. 7. 1. 선고 92나10927 판결은 소유자가 일본에서 사망한 지 5일 뒤 관리자가 보증금 5,300만 원에 전세를 놓은 사건에서 민법 제129조 표현대리를 인정해 상속인의 명도 청구를 기각했습니다.

소유자도 이 위험을 알아야 합니다. 인천지방법원 2010. 7. 7. 선고 2009가합3360 판결은 월세 권한만 받은 중개보조원이 위임장을 위조해 전세계약을 맺고 보증금을 빼돌린 사건에서 소유자의 표현대리 책임을 전제로 합계 8억 원의 손해를 인정했습니다. 중개한 공동중개사들은 믿을 만한 정당한 이유가 있었다는 이유로 책임을 면했습니다. 이 사건은 항소심(서울고등법원 2011. 1. 27. 선고 2010나77318 판결)을 거쳐 대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다21143 판결에서 건물주가 수년간 계약 내용을 확인하지 않고 방치한 과실을 참작하지 않았다는 이유로 파기되었습니다. 표현대리가 성립하면 소유자는 세입자에게 전적인 책임을 지고, 세입자 과실을 이유로 책임을 줄일 수도 없습니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 95다49554 판결).

여섯 번째 사례 — 중개사에게 맡겼을 뿐이고 서류는 나중에 왔다면 세입자가 졌습니다

창원지방법원 2020. 2. 11. 선고 2018가단115743, 2019가단3939 판결은 세입자에게 가장 뼈아픈 경우입니다. 소유자는 공인중개사에게 임대 중개를 맡기고 그가 대표인 회사와 보증금 500만 원, 월세 35만 원 계약을 맺었습니다. 그런데 세입자는 그 중개사 사무실에서 소유자 대리인을 자처한 사람과 보증금 5,500만 원의 계약서를 썼고, 5,450만 원을 소유자 계좌로 보냈습니다. 중개사는 소유자에게 잘못 입금된 돈이라며 세입자에게 돌려주게 한 뒤, 세입자에게는 그 돈을 전 임차인에게 보내라고 했습니다. 그 뒤 소유자를 속여 받은 인감으로 위임장과 확인서를 위조해 세입자에게 주었습니다.

법원은 세 가지 표현대리와 추인을 모두 배척했습니다. 임대 중개를 의뢰하고 현관 비밀번호를 맡긴 것만으로는 대리권 수여 표시도 기본대리권도 아니며, 계약서 도장은 인감이 아니었고 번호도 달랐습니다. 세입자는 보증금 청구를 기각당했을 뿐 아니라 집을 비우고 월 35만 원을 물어야 했습니다(확정). 중개사와 소유자의 관계를 '대리인'으로 오해해서는 안 된다는 판결입니다.

서울북부지방법원 2013가단32076 판결은 서류의 시점이 승부를 갈랐습니다. 소유자 오빠의 지인이 그 집에 공짜로 살면서 중개사를 통해 보증금 7,000만 원에 세를 놓았습니다. 소유자는 상가 분양권 일로 인감증명서와 도장, 주민등록증을 건넸을 뿐입니다. 계약 때 그 사람은 아무 서류도 없었고, 잔금 무렵에야 위임장과 인감증명서가 중개사에게 갔으며, 용도란도 중개사가 뒤늦게 적어 넣었습니다. 법원은 계약 당시를 기준으로 정당한 이유를 부정하고 세입자에게 인도를 명했으며, 항소도 기각되었습니다(서울북부지방법원 2014나3076). 대법원 2009다46828 판결도 계약 뒤에 서류를 받은 부분은 정당한 이유를 부정했습니다.

판결이 실제로 들여다본 서류 포인트

"처가 특별한 수권 없이 남편을 대리하여 위와 같은 행위를 하였을 경우에 그것이 민법 제126조 소정의 표현대리가 되려면 처에게 일상가사대리권이 있었다는 것만이 아니라 상대방이 처에게 남편이 그 행위에 관한 대리의 권한을 주었다고 믿었음을 정당화할 만한 객관적인 사정이 있어야 한다." — 대법원 2008다95861

• 시점 — 계약서를 쓸 때 서류가 있었는지입니다(서울북부지방법원 2013가단32076). 잔금 때 받기로 한 약속은 위험합니다. 위임장이 4년 전 것이면 권한 변동을 물어야 합니다(대법원 2008다56392).

• 발급 방식과 용도 — 본인 발급인지 대리 발급인지, 용도란이 비었는지 봅니다(대법원 98다18988, 대구지방법원 2017가합204807). 춘천지방법원 2016가단53513 판결은 본인 발급 인감증명서를 근거로 삼았습니다.

• 도장 일치 — 계약서 도장과 인감증명서 인영이 같은지 봅니다. 다르다면 사용인감계 같은 연결 서류가 필요합니다(서울동부지방법원 2024가단162182). 서울고등법원 2013나79810 판결은 인감증명서로 쉽게 확인할 수 있는 도장 불일치를 놓친 잘못을 지적했습니다.

• 위임 범위 — 대상 호실과 전세·월세 구분, 보증금 수령 권한이 적혔는지 봅니다. 인천지방법원 2009가합3360 판결은 월세 권한과 전세를 구별했습니다.

• 실제 관리 이력 — 대리인이 오래 임대를 맡아 왔는지, 소유자가 그 계약을 이행한 적이 있는지 봅니다(서울남부지방법원 2015나4936, 대법원 87다카2672).

공인중개사가 있었다면 — 책임은 있지만 전액은 어렵습니다

공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사에게 권리관계를 확인·설명할 의무를 지우고, 제30조 제1항은 고의·과실로 재산상 손해를 입히면 배상하도록 합니다. 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결과 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결은 진정한 권리자인지 조사·확인할 의무를 인정했고, 서울고등법원 2014. 6. 25. 선고 2013나79810 판결은 여기서 나아가 대리인에 의한 계약을 중개할 때에는 진정한 대리인인지 확인할 주의의무가 있다고 했습니다.

그 사건에서 세입자는 공동임대인의 대리인을 자처한 인근 중개사와 보증금 2억 2,000만 원의 계약을 맺었고, 다른 공동임대인 상대 소송에서 대리권이 부정되어 패소했습니다. 법원은 본인에게 연락하지 않은 중개사의 책임을 인정하되 세입자도 말만 믿었다며 50%로 제한해 1억 1,000만 원을 인정했고, 협회는 공제 한도 1억 원 범위에서 연대하게 했습니다. 서울북부지방법원 2011. 11. 18. 선고 2011가단18564 판결은 '아들'을 사칭한 사건에서 책임을 80%로 제한했고, 항소심(2011나11007)이 전액 책임으로 올렸으나 대법원 2012다69654 판결이 파기했습니다. 다음 문장이 기준입니다.

"그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다." — 대법원 2012다69654

반대로 표현대리가 인정될 만큼 외관이 갖추어졌다면 중개사 과실이 부정될 수 있습니다(인천지방법원 2009가합3360). 중개보조원의 업무상 행위는 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다(공인중개사법 제15조 제2항). 법인이 아닌 개업공인중개사의 보장금액은 2억 원 이상, 법인은 4억 원 이상이므로(같은 법 시행령 제24조 제1항) 큰 보증금이면 한도를 먼저 확인해야 합니다.

보증금은 누구에게 청구합니까 — 상대를 묶는 순서

1. 집주인 — 대리권, 표현대리, 추인을 순서대로 주장합니다. 인정되면 집주인이 보증금 전액을 반환합니다. 대리인이 돈을 빼돌렸어도 마찬가지입니다(서울남부지방법원 2015나4936, 춘천지방법원 2016가단53513).

2. 자칭 대리인 — 민법 제135조 또는 불법행위로 청구합니다. 다만 대리권 없음을 알 수 있었던 세입자에게는 제135조가 적용되지 않으므로, 기망에 의한 손해배상을 함께 구성합니다. 대법원 2015. 3. 20. 선고 2014다75202 판결처럼 본인을 주위적으로, 자칭 대리인을 예비적으로 묶는 공동소송이 가능합니다.

3. 돈이 실제로 간 사람 — 민법 제741조의 부당이득을 주장합니다. 계좌 명의가 아니라 실질적 이득의 귀속을 증명해야 합니다(대법원 2019다203897). 대출 변제 등 소유자에게 쓰인 돈을 따로 찾아내야 합니다.

4. 공인중개사와 협회 — 공제금을 함께 청구합니다. 불법행위 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위일부터 10년이 지나면 소멸합니다(민법 제766조).

어느 한 상대에게 승소해도 돈이 들어오기 전까지는 손해가 메워지지 않습니다. 서울고등법원 2013나79810 판결과 서울북부지방법원 2011가단18564 판결도 다른 상대에게 승소했다는 사정만으로 손해가 없다는 주장을 받아들이지 않았습니다.

전입신고와 확정일자를 했는데 왜 흔들립니까

주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 집주인이나 적법한 임대권한을 가진 사람과 맺은 임대차에 인정됩니다. 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결은 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약하면 전입과 확정일자를 갖추어도 우선변제권을 단정할 수 없다고 했습니다. 반대로 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결은 권한 없이 임대한 위탁자가 뒤에 소유권을 회복하면 그 즉시 대항력이 생긴다고 했습니다. 표현대리나 추인으로 계약이 유효해지는지가 경매 배당과 보증금 회수까지 좌우하는 이유입니다. 경매가 예고되어 있다면 대리권 문제부터 먼저 정리해야 합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

계약서를 펴고 다음 순서로 확인해 보십시오.

1. 등기부를 오늘 날짜로 뗍니다. 계약 당시 소유자와 계약서 임대인이 같은지, 공유자가 더 있는지, 사망이나 신탁 사정이 없는지 봅니다.

2. 계약서의 임대인란과 대리인란을 봅니다. 집주인 이름 옆 도장이 인감과 같은지, 대리인 표시가 있는지, 번호가 집주인 것인지 지금 확인합니다.

3. 서류 받은 날짜를 적습니다. 위임장과 인감증명서를 계약일 전에 보았는지, 잔금 뒤에 받았는지 문자와 사진으로 특정합니다.

4. 돈의 흐름을 표로 그립니다. 계약금·중도금·잔금·월세가 어느 계좌로 갔고, 그 돈이 집주인을 위해 쓰인 흔적이 있는지 정리합니다.

5. 집주인이 알았을 만한 사정을 모읍니다. 수리 요청 응답, 관리비·세금 처리, 집주인이 세입자를 임차인으로 대한 문자, 대리인의 관리 이력을 찾습니다. 추인과 표현대리의 재료입니다.

6. 중개사 서류를 찾습니다. 중개대상물 확인·설명서, 공제증서 사본, 대리권 확인 메모를 모읍니다.

"모른다"는 말을 들은 날부터 — 이 순서로 움직이십시오

• 당일 — 집주인 말을 문자로 받아 두고 추가 돈을 보내지 마십시오. 잔금 전이라면 지급을 멈추는 것이 먼저입니다. 집을 먼저 비우는 것도 미루십시오.

• 3일 안 — 대리인에게 위임 경위를 글로 묻습니다. 대리인과 중개사의 답은 고스란히 증거가 됩니다. 계약서, 위임장 사본, 송금 내역을 사진으로 따로 보관합니다.

• 1주 안 — 집주인에게 추인 여부를 정해 답하라는 최고서를 보낼지 판단합니다. 민법 제131조는 상당한 기간 안에 답이 없으면 추인 거절로 보므로, 무턱대고 보내면 스스로 문을 닫을 수 있습니다. 계약에서 벗어나는 것이 낫다면 추인 전에 철회할 수 있지만, 계약 당시 대리권 없음을 알았다면 할 수 없습니다(민법 제134조). 이 선택은 변호사와 상의해 정하시기 바랍니다.

• 2주 안 — 소송 구조, 가압류, 공제 청구, 고소의 순서를 정합니다. 사기는 현행 형법 제347조에서 20년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금, 사문서위조는 제231조에서 5년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금입니다. 광주·창원 사건에서도 대리인이 유죄를 받았습니다. 다만 고소 대상을 잘못 잡으면 민사 주장과 모순될 수 있으니 민사 구조를 먼저 정해야 합니다. 경찰 불송치 통지를 받으면 3개월 안에 이의신청할 수 있습니다(형사소송법 제245조의7).

집주인 쪽이라면 순서가 반대입니다. 계약을 안 날 바로 대리권을 준 적이 없다고 세입자에게 알리고, 월세나 보증금 일부를 받지 마십시오. 대법원 2009다46828 판결은 무권대리를 알면서 그 대가를 받기로 했다면 묵시적 추인으로 볼 여지가 있다고 했고, 추인이나 거절은 상대방에게 표시해야 대항할 수 있습니다(민법 제132조).

계약서를 쓰기 전 체크 — 집주인이 안 나온다고 하면

1. 당일 영상통화로 집주인 얼굴과 신분증을 대조합니다. 번호는 대리인이 준 번호만 믿지 말고 중개사가 등록된 연락처를 확인하게 합니다.

2. 계약 전에 위임장 원본과 본인 발급 인감증명서를 받습니다. 위임장에 작성일, 대상 호실, 전세·월세, 보증금 액수와 수령 권한을 적게 합니다.

3. 계약서에 인감을 찍고 인영을 대조합니다. 다른 도장이면 사용인감계를 받습니다.

4. 대리인과 집주인 관계를 서류로 봅니다. 가족관계증명서, 관리 위탁계약서를 받습니다.

5. 보증금은 등기부 소유자 본인 계좌로만 보냅니다. 대리인 계좌는 거절합니다. 다만 앞의 판결처럼 이것만으로 끝은 아닙니다.

6. 특약에 적습니다. '임대인 본인이 잔금 전까지 서명 확인하며, 미이행 시 임차인은 계약금 반환을 받고 해제할 수 있다'처럼 구체적으로 씁니다. '잔금 때 상면'을 적어 놓고 어기면 오히려 불리합니다(대법원 2012다69654).

7. 잔금 직후 집주인에게 문자로 알립니다. 계약 내용과 입금 사실을 본인에게 직접 남겨 두면 뒷날 집주인이 언제 알았는지와 추인 여부를 따지는 근거가 됩니다.

여기서부터는 변호사가 필요합니다

집주인이 처음 놀라서 한 말일 뿐 곧 계약을 인정한다면 서면 확인으로 끝나는 경우도 있습니다. 그러나 집주인이 인도 소송을 냈거나, 보증금이 크고 대리인이 연락을 끊었거나, 경매 절차가 시작되었거나, 위조 사실이 드러났다면 다릅니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 같은 위임장과 같은 인감증명서를 두고도 언제 받았고 어떻게 확인했는지에 따라 결론이 정반대가 되었습니다. 소송 초기 주장을 잘못 세우면 상고심에서 되돌릴 수 없고, 답변서 기한을 놓치면 주장 자체가 사라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

집주인 아들과 전세 계약을 했는데 집주인이 모른다고 합니다. 보증금을 못 받습니까?

경우에 따라 다릅니다. 아들이 실제 권한을 받았거나 표현대리가 성립하면 집주인이 반환해야 합니다. 서울남부지방법원 2015나4936 판결은 위임장이 없어도 오랜 관리 이력을 들어 5,000만 원 반환을 명했습니다. 반면 서울북부지방법원 2021나32881 판결은 아버지 말만 믿은 세입자의 청구를 기각했습니다. 그때는 자칭 대리인과 중개사가 다음 상대입니다.

위임장과 인감증명서를 확인하고 계약했으면 표현대리가 인정됩니까?

그것만으로 보장되지는 않습니다. 본인 발급 서류를 계약 당시 제시한 경우에는 인정 가능성이 높지만(춘천지방법원 2016가단53513, 상급심 결과 미확인), 작성일 없는 위임장과 용도 공란 인감증명서만 있고 확인하지 않은 경우는 부정되었습니다(대구지방법원 2017가합204807). 계약 뒤에 받은 서류는 근거가 되기 어렵습니다(대법원 2009다46828).

남편이나 아내가 대신 나왔으면 부부니까 계약이 유효합니까?

자동으로 유효하지는 않습니다. 대법원 2008다95861 판결상 부동산 처분은 원칙적으로 일상 가사가 아니고, 믿음을 정당화할 객관적 사정이 더 필요합니다. 광주지방법원 2016가단529166 판결은 본인 의사 확인 절차를 밟은 세입자를 보호했고, 창원지방법원 2014나10285 판결도 이전 거래 이력을 근거로 인정했습니다.

집주인 계좌로 보증금을 보냈는데 집주인이 돌려줘야 합니까?

유력한 사정이지만 충분조건은 아닙니다. 계약이 유효하면 반환의무가 있고, 무효라면 부당이득 문제가 되어 실질적 이득이 입증되어야 합니다(대법원 2019다203897). 창원지방법원 2018가단115743 판결에서는 소유자 계좌로 보낸 돈이 돌아 나갔고 세입자가 패소했습니다.

공인중개사가 확인했다고 해서 믿었는데 중개사에게 전액 받을 수 있습니까?

대부분 전액은 어렵습니다. 대법원 2012다69654 판결은 세입자 본인의 조사·확인 책임이 사라지지 않는다고 했고, 서울고등법원 2013나79810 판결은 50%, 서울북부지방법원 2011가단18564 판결은 80%로 책임을 제한했습니다. 비율은 사건별로 달라집니다.

집주인이 월세를 받아 왔으면 계약을 인정한 것 아닙니까?

유력한 근거가 될 수 있지만 단정할 수 없습니다. 추인은 무권대리임을 알고 효과를 받아들인 경우여야 합니다(대법원 2009다37831). 서울북부지방법원 2021나32881 판결은 소유자의 430만 원 송금을 추인으로 보지 않았습니다. 돈의 명목과 집주인이 안 시점을 함께 입증해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 광주지방법원 2018. 6. 27. 선고 2016가단529166, 2018가단512490 판결 — 남편 위조에도 표현대리 인정 (항소기각 광주지방법원 2018나57406, 확정)

• 대구지방법원 2017. 12. 8. 선고 2017가합204807 판결 — 아내 대리 표현대리 부정, 대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다203897 판결 — 계좌 명의자의 실질 이득 심리 필요, 대구고등법원 2018나20065 판결 파기 (환송 후 대구고등법원 2021나24395 화해권고결정)

• 창원지방법원 2015. 7. 7. 선고 2014나10285 판결 — 아내의 보증금 증액 계약 표현대리 인정 (확정)

• 대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다95861 판결, 대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다66068 판결, 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다18988 판결 — 일상가사대리와 표현대리의 객관적 사정

• 서울남부지방법원 2015. 11. 12. 선고 2015나4936, 4943 판결 — 어머니 관리 이력으로 표현대리 인정 (확정), 서울북부지방법원 2022. 8. 18. 선고 2021나32881 판결 — 아버지 대리 부정·추인 부정 (상고기각 대법원 2022다267785)

• 춘천지방법원 2017. 7. 19. 선고 2016가단53513 판결 — 위탁관리인 유권대리·표현대리 (상급심 결과 미확인), 서울동부지방법원 2025. 7. 25. 선고 2024가단162182 판결 — 복대리·표현대리 (확정)

• 대법원 1989. 4. 25. 선고 87다카2672 판결 — 표현대리 부정한 대구지방법원 1987. 9. 25. 선고 87사4 판결 파기(환송 후 결과 미확인), 부산지방법원 1993. 7. 1. 선고 92나10927 판결 — 사망 후 제129조 표현대리 (확정)

• 인천지방법원 2010. 7. 7. 선고 2009가합3360 판결, 서울고등법원 2011. 1. 27. 선고 2010나77318 판결 — 중개보조원 위조·소유자 표현대리 전제, 대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다21143 판결로 건물주 과실 미참작을 이유로 파기(환송 후 결과 미확인)

• 창원지방법원 2020. 2. 11. 선고 2018가단115743, 2019가단3939 판결 — 중개 의뢰는 대리권 아님, 세입자 인도 (확정), 서울북부지방법원 2014. 5. 16. 선고 2013가단32076, 2013가단40589 판결 — 계약 뒤 받은 서류 (항소기각 2014나3076, 확정)

• 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다56392 판결, 대법원 2009. 11. 12. 선고 2009다46828 판결, 대법원 2010. 2. 11. 선고 2009다73905 판결 — 정당한 이유, 추인, 표현대리 주장 시기

• 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다37831 판결, 대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다112299, 112305 판결 — 묵시적 추인 기준

• 대법원 2014. 2. 27. 선고 2013다213038 판결, 대법원 2015. 3. 20. 선고 2014다75202 판결 — 무권대리인 무과실책임, 주관적·예비적 공동소송

• 대법원 1996. 7. 12. 선고 95다49554 판결 — 표현대리 성립 시 과실상계 불가, 대법원 2025. 6. 5. 선고 2023다212874 판결 — 명의 모용과 표현대리 유추

• 서울고등법원 2014. 6. 25. 선고 2013나79810 판결 — 중개사의 대리권 확인 의무·50% 제한 (확정), 서울북부지방법원 2011. 11. 18. 선고 2011가단18564 판결 및 항소심 2011나11007 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 — 80%, 전액 인정 뒤 과실상계 미참작으로 파기(환송 후 결과 미확인)

• 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결, 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결 — 중개업자의 권리자 조사·확인 의무

• 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결, 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결 — 적법한 임대권한과 대항력·우선변제권

• 법령 — 민법 제114조, 제125조, 제126조, 제129조~제135조, 제741조, 제766조, 제827조; 공인중개사법 제15조, 제25조, 제30조; 같은 법 시행령 제24조; 주택임대차보호법 제3조; 형법 제231조, 제347조; 형사소송법 제245조의7 (2026년 11월 2일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 지금 어디에 서 있는지부터 확인합니다. 집주인이 말로만 부인한 단계인지, 내용증명이나 인도 소장이 왔는지, 보증금을 얼마나 보냈고 잔금이 남았는지, 집에 살고 있는지를 묻습니다. 그다음 계약서 도장과 인감증명서 인영, 위임장 작성일과 발급 방식, 서류를 받은 날짜를 한 줄씩 맞춰 봅니다. 등기부로 소유자 변동과 경매 진행을 보고, 대리인과 집주인 관계, 대리인이 임대를 맡아 온 기간, 돈이 실제 어디로 흘러갔는지를 살핍니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 외관과 돈의 흐름, 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 외관입니다. 세입자 쪽이라면 계약 당시 존재한 서류, 본인 의사를 확인한 절차, 집주인이 대리인에게 관리를 맡겨 온 이력을 시간순으로 재구성해 민법 제125조·제126조·제129조 가운데 맞는 조문으로 구성합니다. 집주인 쪽이라면 반대로 계약 당시 서류가 없었던 점, 인영과 번호의 불일치, 확인이 쉬웠던 점을 짚고, 추인으로 보일 행동을 먼저 차단합니다. 둘째, 돈의 흐름입니다. 계좌 명의에 그치지 않고 입금 후 어디에 쓰였는지 금융자료로 좇아 부당이득과 실질 귀속을 입증합니다. 그 위에 집주인, 자칭 대리인, 중개사와 협회를 한 소송에서 어떻게 묶을지 정해 어느 한쪽 판단이 빠져도 회수 경로가 남도록 설계합니다. 가압류 대상과 공제 한도도 이 단계에서 함께 봅니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 분쟁은 서류 몇 장의 날짜와 전화 한 통으로 결론이 갈립니다. 잔금 때 받은 위임장은 7,000만 원 사건을 지게 했고, 중개사가 녹취한 통화 한 건은 1억 9,000만 원 사건을 이기게 했습니다. 저희가 판결을 번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어디서 나왔는지 내 사건에 대조해 보기 위해서입니다. 법무법인 도모도 임대차 보증금과 중개사 책임이 얽힌 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 서류와 돈의 흐름을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

"나는 그런 계약을 한 적이 없다"는 집주인의 한마디는 전 재산과 다름없는 보증금과 살고 있는 집을 한꺼번에 흔듭니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 말을 듣고도 보증금을 전부 지킨 세입자와 집까지 비워야 했던 세입자의 실제 기록이고, 그 갈림점은 계약 전과 계약 당일의 확인, 그리고 남아 있는 기록에서 만들어졌습니다.

집주인에게 항의 문자를 보내기 전에, 집을 비우기 전에, 대리인과 합의서를 쓰기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약 서류와 송금 내역을 함께 정리해 누구에게 어떤 순서로 청구할지 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에서 보증금반환 소송이나 건물인도 소송을 앞두고 계시거나, 집주인에게서 "계약한 적 없다"는 통지를 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 임대차계약서, 위임장과 인감증명서 사본, 계약 당시 등기부, 보증금·월세 송금 내역, 집주인·대리인·중개사와 주고받은 문자와 통화 녹음, 중개대상물 확인·설명서와 공제증서를 가져오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.