세 든 건물이 압류·경매·회생 중인데 위탁관리업체가 월세를 자기 계좌로 내라고 한다면 — 누구에게 내야 하는지, 이중 지급 판결과 불확지 공탁으로 해지를 막은 판결, 단전 위협 대응

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 세 든 건물이 압류·경매·회생·신탁 중이라는 사정만으로 세입자의 월세 의무가 사라지지 않고, 위탁관리업체나 자칭 관리인이 자기 계좌로 내라고 한다고 그 계좌가 곧 정당한 수령처가 되는 것도 아닙니다. 기준은 세입자 앞으로 법원의 채권압류명령이나 세무서의 압류통지서가 송달되었는지, 돈을 받겠다는 사람의 권한이 서류로 확인되는지이며, 압류명령을 송달받은 뒤 임대인에게 낸 돈은 압류채권자에게 다시 물어야 할 수 있습니다(대법원 2021. 3. 11. 선고 2017다278729 판결). 누구에게 내야 할지 과실 없이 알 수 없다면, 연체액이 해지 기준에 이르기 전에 공탁하는 것이 해지를 막는 방법입니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 27건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

건물 현관에 경매 안내문이 붙더니, 처음 보는 회사가 "이제 우리가 관리하니 월세는 이 계좌로 내라"는 문자를 보냅니다. 집주인은 예전 계좌로 계속 내라고 하고, 얼마 뒤 세무서나 법원에서 집주인의 월세를 압류한다는 서류까지 도착합니다. 말을 듣지 않으면 전기를 끊겠다는 말도 나옵니다. 많은 분이 이때 "누가 진짜인지 정해질 때까지 돈을 모아 두자"고 생각합니다. 그런데 뒤에서 보듯 모아 두기만 한 세입자는 해지당했고, 예전처럼 집주인에게 낸 세입자는 같은 돈을 다시 물었습니다. 이 글은 이긴 판결과 진 판결을 나란히 놓고, 받은 서류별로 어디에 내야 하는지와 공탁의 함정, 단전 위협에 대응하는 순서를 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

건물이 경매·압류 중이면 월세를 안 내도 됩니까 — 원칙적으로 아닙니다. 민사집행법 제83조 제2항은 압류가 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않는다고 정하므로, 등기부에 경매개시결정이 올랐다는 사실만으로 월세 지급 상대가 바뀌지 않습니다. 다만 저당권자가 월세 채권을 별도로 압류하면 달라집니다(대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결).

압류 통지를 받고 월세를 안 내고 모아 두면 안전합니까 — 안전하지 않습니다. 대법원 1994. 12. 13. 선고 93다951 전원합의체 판결은 채권 가압류가 지급을 금지할 뿐 채무를 면하게 하지 않으므로 공탁하지 않으면 지체책임이 남는다고 했고, 수원지방법원 2022. 6. 9. 선고 2021가단524579 판결은 이 법리를 압류에 적용해 세무서 압류를 이유로 월세를 멈춘 상가 세입자에 대한 해지를 유효로 보았습니다.

관리업체 계좌로 낸 돈은 무효입니까 — 경우에 따라 다릅니다. 임대인이 수금 권한을 준 사람이면 유효하고, 권한이 없어도 세입자가 선의·무과실이면 민법 제470조로, 임대인이 실제 이익을 받았다면 그 한도에서 민법 제472조로 보호됩니다. 전주지방법원 2021. 8. 18. 선고 2020나8725 판결은 임대인 인척의 아들 계좌로 보낸 월세를 임대인에 대한 변제로 인정했습니다.

'압류'라는 말 뒤에 숨은 세 가지를 먼저 가려야 합니다

첫째, 건물 자체의 압류입니다. 경매개시결정 등기가 여기에 해당합니다. 월세까지 자동으로 묶는 것은 아니며, 매수인이 매각대금을 다 내어 소유권을 취득할 때(민사집행법 제135조)까지 임대인은 그대로입니다. 대법원 2015다230020 판결은 저당부동산 압류 뒤의 차임채권에도 저당권의 효력이 미치지만(민법 제359조), 그 실행은 경매절차가 아니라 민사집행법 제273조에 따른 별도의 채권집행으로 해야 한다고 했습니다. 세무서의 부동산 압류는 조금 더 살펴야 합니다. 국세징수법 제44조 제1항은 압류의 효력이 법정과실에 미친다고 정하지만, 채권 압류의 효력은 제52조 제1항에 따라 통지서가 제3채무자에게 송달된 때 발생합니다. 통지서를 받지 않았다면 등기부만 보고 혼자 결론 내리지 말고 세무서에 서면으로 확인해 두십시오.

둘째, 월세 채권의 압류입니다. 법원의 채권압류명령은 세입자(제3채무자)에게 송달되면 효력이 생기고(민사집행법 제227조 제3항), 세무서의 채권 압류도 세입자에게 통지서가 송달되면 효력이 생깁니다. 이 서류를 받은 순간부터 집주인에게 내는 돈은 위험해집니다.

셋째, 월세를 받을 권리나 임대인 지위 자체의 이동입니다. 채권양도는 양도인이 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있습니다(민법 제450조 제1항). 대항력 있는 세입자의 건물이 팔리거나 경매되면 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다(주택임대차보호법 제3조 제4항, 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항). 이때도 승계 전에 이미 밀린 월세는 채권양도가 없는 한 새 소유자에게 넘어가지 않지만, 임대차가 끝나면 보증금에서 공제됩니다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결). 차임채권이 양도되거나 압류된 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다277880 판결).

첫 번째 사례 — 세무서 압류 통지를 믿고 월세를 모아 두다가 해지당했습니다

수원지방법원 2021가단524579 판결의 사건입니다. A씨는 보증금 2,000만 원, 월 70만 원(부가세 별도)에 상가를 빌려 장사를 했습니다. 건물주가 세금 약 2억 923만 원을 체납하자 2019년 7월 말 세무서의 차임 압류 통지가, 같은 해 10월에는 건물주 채권자의 압류·추심명령이 A씨에게 도착했습니다. A씨는 월세를 멈췄습니다. 건물주는 "세무서가 소송을 걸어 패소하면 그때 공탁하거나 세무서에 내면 된다"는 문자를 보내고는 며칠 뒤 4개월 미납을 이유로 해지를 통보했고, 2021년 5월 소장으로 다시 해지했습니다. A씨는 2021년 10월에야 27개월치 2,079만 원을 공탁했습니다.

법원은 A씨의 항변을 모두 배척했습니다. 압류는 지급을 금지할 뿐 채무를 면하게 하지 않으니 공탁을 하지 않으면 지체책임이 남고, 건물주가 공탁 방법을 말해 준 적도 있으므로 해지 주장이 신의칙에 반하지 않으며, 그 문자도 변제기를 유예해 준 것으로 보기 어렵다는 이유입니다. A씨는 "소상공인으로서 누구에게 내야 할지 알 수 없었다"고 했지만 해지는 유효했습니다. 다만 공탁이 전부 헛된 것은 아니었습니다. 건물주가 밀린 월세가 보증금에서 공제되어 돌려줄 돈이 없다고 주장했는데, 법원은 그 주장 전에 공탁으로 채권이 이미 소멸했다며 배척하고 보증금 2,000만 원과 상환으로 인도하라고 했습니다. 항소도 수원지방법원 2022나74553 판결로 기각되어 확정되었습니다. 현행 국세징수법 제52조 제3항은 세무서가 압류 후 1년 이내에 이행 촉구와 소송을 하도록 정하지만, 세입자가 그때까지 기다려도 된다는 뜻은 아닙니다. 공탁을 일찍 시작했다면 해지 다툼의 구도가 달라졌을 사건입니다.

두 번째 사례 — 압류 뒤에도 건물주에게 냈다가 2,574만 원을 다시 물게 되었습니다

반대쪽 사건이 수원지방법원 2025. 8. 26. 선고 2024가단571651 판결입니다. 화성의 상가 세입자 B씨는 보증금 1,000만 원, 월 143만 원(부가세 포함)에 임차했는데, 2023년 가을 임대인들의 채권자가 월세에 대해 압류·추심명령을 받아 B씨에게 송달되었습니다. B씨는 그 뒤에도 임대인들에게 월세를 냈고, 2024년 2월부터는 임대인들과 월세를 내지 않기로 합의했다고 주장했습니다.

법원은 합의도, 변제도 압류채권자에게 대항할 수 없다고 했습니다. 합의는 압류 뒤의 처분행위이고, 변제는 압류명령에 반한 것이라는 이유입니다. 보증금 반환채권과 권리금 손해배상채권으로 상계한다는 주장도, 그 채권들의 이행기가 월세 채권보다 늦다는 이유로 받아들이지 않았습니다(민법 제498조, 대법원 2012. 2. 16. 선고 2011다45521 전원합의체 판결). 결과는 18개월치 2,574만 원과 지연손해금입니다. 청구액 9,000만 원 중 일부만 인용되었지만, B씨로서는 이미 낸 돈을 한 번 더 내게 된 셈입니다. 수원지방법원 2025나58363 판결로 항소도 기각되었습니다(엘박스 기준 확정 여부 미확인). 근거가 된 대법원 판시는 다음과 같습니다.

"제3채무자는 채무자에게 피압류채권에 따른 급부를 제공하더라도 이로써 압류채권자에게 대항할 수 없고, 압류채권자가 추심권을 취득하면 그에게 다시 지급해야 하는 이중변제의 위험을 부담한다." — 대법원 2017다278729

세 번째 사례 — 같은 건물, 같은 압류인데 세입자마다 결론이 달랐습니다

수원지방법원 안산지원 2022. 9. 30. 선고 2021가단92496 판결은 시흥의 토지 소유자가 건물 철거 판결을 받은 뒤 건물주의 월세를 압류해 세입자 네 명에게 추심금을 청구한 사건입니다. 답변하지 않은 세입자는 자백간주로 547만 원과 연 12%의 지연손해금을 물게 되었습니다. 임대차 사실이 증명되지 않은 사람에 대한 청구는 기각되었습니다. 보증금 1,000만 원에 월 26만 원인 세입자는 미납 23개월치 598만 원이 보증금에서 공제되었다며 청구가 기각되었고, 보증금 1,500만 원에 월 100만 원인 세입자는 15개월치가 공제되어 2,080만 원 청구 중 100만 원만 인정되었습니다.

이 판결은 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결을 근거로 삼았습니다. 차임채권에 압류·추심명령이 있어도 임대차가 끝나 목적물이 반환될 때 추심되지 않은 차임은 보증금에서 당연히 공제된다는 판결입니다. 다만 그대로 믿어서는 안 됩니다. 대법원의 표현은 '임대차 종료 후 목적물 반환 시'인데 안산지원은 임대차가 계속 중이어도 공제된다고 보았고, 그 배경에는 건물주가 이미 보증금 공제 후 잔액이 없다며 퇴거를 요구한 사정이 있었습니다. 1심 판단입니다. 보증금으로 월세를 대신한 세입자는 추심금을 면해도 건물주에게 해지당할 위험이 남습니다. 답변서를 내지 않으면 청구 원인을 자백한 것으로 보고 판결할 수 있다는 점(민사소송법 제257조 제1항)도 이 사건이 보여 줍니다.

네 번째 사례 — 양쪽에서 서로 자기에게 내라고 할 때 공탁으로 이겼습니다

서울중앙지방법원 2021. 5. 11. 선고 2020가단5184780 판결의 사건입니다. C씨는 교회 소유 건물의 33㎡ 점포를 보증금 700만 원, 월 36만 3,000원에 빌려 도예공방을 운영했습니다. 교회 내부 분쟁 속에 건물 소유권이 한 회사로 넘어갔는데, 처분금지가처분이 나왔고 말소 소송도 진행 중이었습니다. 회사는 자기에게, 교회 전 대표자는 교회에 내라고 했습니다. C씨는 종전 교회 계좌로 내다가 그 계좌가 막히자, 2020년 5월분부터 교회와 회사 둘을 피공탁자로 공탁했습니다. 회사는 공탁으로는 월세를 낸 것이 아니라며 건물인도를 청구했습니다.

법원은 C씨의 손을 들어 주었습니다. 소유권 분쟁 중 종전 계좌로 낸 돈은 채권의 준점유자에 대한 변제로 유효하고, 그 뒤의 공탁도 유효하다는 것입니다. C씨는 두 번에 걸쳐 석 달치를 모아 공탁했지만, 후불 월세가 3기에 이르기 전이었으므로 연체액이 3기에 달한 적이 없다고 판단했습니다. 노후화를 이유로 한 갱신거절도 받아들이지 않았습니다. 서울중앙지방법원 2021나33328 판결로 항소도 기각되어 확정되었습니다.

"임차인으로서는 민법 제487조 후단에 따라 구소유자와 신소유자를 피공탁자로 하여 상대적 불확지 변제공탁을 함으로써 차임연체에 따른 불이익으로부터 벗어날 수 있다고 할 것이다." — 서울중앙지방법원 2020가단5184780

첫 번째 사례와 나란히 놓고 보면 차이가 선명합니다. 같은 '누구에게 내야 할지 몰랐다'는 사정이어도 해지 기준에 이르기 전에 공탁한 사람은 지켰고, 27개월 뒤에 공탁한 사람은 해지를 막지 못했습니다.

다섯 번째 사례 — 관리인이 바뀌고 위탁회사가 등장했을 때

서울중앙지방법원 2020. 3. 18. 선고 2018가단5056639 판결의 사건입니다. D씨 측은 소유자에게서 건물을 관리하던 사람과 계약하고 49.58㎡ 식당을 운영하며 그 사람 계좌로 월세를 냈습니다. 소유자는 2017년 3월 그 관리인을 해임한다는 내용증명을 보내고 한 위탁회사와 월세 수금이 포함된 관리·운영 위탁계약을 맺었습니다. D씨는 그 회사와 5월에 새 임대차계약(월 220만 원)을 맺으면서 3,000만 원을 소유자 계좌로 보냈습니다. 위탁회사는 그해 1·2월분 월세도 내지 않으면 해지하겠다고 했고, D씨는 440만 원을 보냈습니다. 뒤에 위탁회사는 2019년 1~3월분 3기 연체라며 명도를 청구했습니다.

법원은 옛 관리인이 지위를 잃은 시점이 빨라도 2017. 3. 1.이므로 1·2월분을 받을 권한은 옛 관리인에게 있었고, 위탁회사나 소유자에게는 없었다고 보았습니다. 해지를 막으려고 낸 440만 원은 이후 월세에 충당할 수 있고, 충당하면 기준일의 연체는 1기뿐이어서 해지 주장은 이유 없다고 했습니다. 다만 이 사건은 항소심(서울중앙지방법원 2020나24549)에서 화해권고결정으로 끝나 항소심의 판단은 없습니다.

권한 없는 사람에게 보냈다는 공격이 통하지 않은 사건도 있습니다. 전주지방법원 2020나8725 판결에서 완주의 PC방 세입자는 임대인과 인척인 관리자의 요구로 그 아들 계좌에 142만 원을 보냈고, 임대인은 권한 없는 자에 대한 변제라고 주장했습니다. 법원은 그 관리자가 계약서를 작성하고 월세 독촉 등 건물 전반을 관리했으며 청구서로 계좌를 지정한 점, 계약서에 지정 계좌 외 입금이 무효라는 기재가 없는 점 등을 들어 대리인의 수령으로 보았습니다. 1심 전주지방법원 2020가단4234 판결의 임대인 패소가 유지되어 확정되었습니다.

그러나 이 두 사건에는 공통점이 있습니다. 소유자가 실제로 그 사람에게 관리를 맡겼다는 흔적이 있었습니다. 처음 보는 업체가 문자 한 통으로 계좌를 지정하는 경우와는 다릅니다. 권한이 없는 사람에게 낸 돈은 채권의 준점유자로서 선의·무과실(민법 제470조)이거나 채권자가 이익을 받은 한도(민법 제472조)에서만 효력이 있습니다. 대법원 2017다278729 판결은 그 '이익'을 채권자에게 실질적 이익이 생긴 경우로 좁게 보아, 수령자가 받은 돈으로 자기 채무를 갚아 채권자의 다른 채권이 소멸한 경우는 해당하지 않는다고 했습니다.

여섯 번째 사례 — 신탁된 건물이 공매되자 층마다 운명이 갈렸습니다

제주지방법원 2026. 5. 26. 선고 2025가단7405 판결(엘박스 기준 확정 여부 미확인)의 건물은 2021년 담보신탁되었다가 공매 절차에서 8차 유찰 뒤 22억 4,090만 원에 팔렸습니다. 새 소유자는 세입자들에게 인도를 청구했습니다. 신탁계약서에는 신탁 전 임대차의 월세를 위탁자가 계속 수납한다는 조항이 있었고, 수탁회사는 세입자들의 점유와 위탁자의 월세 수령을 알면서도 이의하지 않았습니다.

1층 노래연습장 세입자는 이겼습니다. 수탁회사의 동의 아래 위탁자에게 낸 연세는 수령권자에 대한 변제로 유효하고, 2024년 연세 1,500만 원을 다른 회사를 피공탁자로 공탁한 것도 채권 준점유자에 대한 변제로 유효하며, 2025년 연세도 새 소유자 앞으로 공탁했으므로 3기 연체 해지는 부적법하다고 판단했습니다. 반면 3층 치과는 졌습니다. 사업자등록을 증명하지 못해 대항력이 없고, 신탁등기 뒤에 위탁자와 맺은 계약이어서 새 소유자가 임대인 지위를 승계하지도 않으므로, 건물을 비우고 월 227만 9,356원의 부당이득을 내라고 했습니다. 신탁 뒤 계약한 다른 세입자도 보증금 2,000만 원과의 동시이행을 주장할 수 없었습니다.

대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결이 그 근거입니다. 수탁자 승낙 아래 위탁자 명의로 임대하기로 한 약정이 신탁원부에 기재되어 있으면 보증금 반환의무는 위탁자에게 있고, 공매 매수인은 이를 승계하지 않는다는 것입니다. 신탁된 건물에서 '월세를 누구에게'의 답은 등기부 갑구가 아니라 신탁원부의 임대차 조항과 수탁회사의 승낙 여부에 있습니다.

집주인이 회생에 들어갔다면 — 관리인과 그 대리인을 확인하십시오

임대인에게 회생절차가 개시되면 재산의 관리·처분 권한은 관리인에게 전속합니다(채무자회생법 제56조 제1항). 개시 사실을 모르고 채무자에게 낸 돈은 유효하지만, 알고 낸 돈은 채무자 재산이 받은 이익의 한도에서만 효력이 있습니다(제67조). 파산은 제332조가 같은 구조입니다. 그러니 '대표가 예전 통장으로 계속 내라'고 해도 결정문상 관리인과 수납 계좌를 확인해야 합니다. 월세를 미리 몰아서 내는 것도 조심해야 합니다. 제124조 제1항은 회생절차가 개시된 때의 당기와 차기를 넘는 차임 선급의 효력을 회생절차와의 관계에서 주장할 수 없다고 정합니다. 반대로 대항요건을 갖춘 세입자에게는 관리인의 쌍방미이행 쌍무계약 해지권이 적용되지 않습니다(제124조 제4항, 제119조).

수원지방법원 안양지원 2024. 9. 5. 선고 2023가단124227 판결은 회생 중 건물이 8억 1,610만 원에 매각된 사건입니다. 관리인이 3기 연체라며 해지를 통보했고 매수인이 인도를 청구했으나, 법원은 2023년 9월 기준 연체액 1,393만 4,500원에서 코로나 특례기간(상가건물 임대차보호법 제10조의9) 미지급분 672만 4,000원을 빼면 3기 940만 5,000원에 못 미친다고 보아 청구를 기각했습니다. 갱신 요구도 인정했습니다. 수원지방법원 2024나89962 사건에서 항소가 취하되어 확정되었습니다. 특례기간은 이미 지났지만, 회생 관리인이나 매수인이 제시한 연체액이 그대로 맞는 것은 아니라는 점을 보여 줍니다.

공탁했는데도 효력을 잃는 함정

• 사유를 잘못 고르지 않습니다. 집주인 채권자의 압류가 있으면 민사집행법 제248조 제1항의 집행공탁을, 가압류라면 민법 제487조 전단의 변제공탁(대법원 93다951)도, 누가 채권자인지 알 수 없으면 제487조 후단의 상대적 불확지 공탁을 검토합니다. 둘이 겹치면 혼합공탁이 가능합니다(대법원 2008. 1. 17. 선고 2006다56015 판결). 공탁한 뒤 사유를 추가하는 정정은 공탁의 동일성을 해치면 허용되지 않습니다(대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다35596 판결).

• '과실 없이'를 증명할 자료를 남깁니다. 선량한 관리자의 주의를 다해도 채권자를 알 수 없어야 합니다(대법원 2007다35596). 말소 소송·가처분이 있던 네 번째 사례와, 근거 없는 업체의 문자 한 통은 무게가 다릅니다. 등기부·신탁원부·위임장을 요구한 기록이 곧 이 요건의 증거입니다.

• 전액을 공탁합니다. 일부 공탁은 채권자가 일부 충당을 유보하고 수령하지 않는 한 효력이 없습니다(대법원 2009. 10. 29. 선고 2008다51359 판결). 부가세·관리비 포함 여부까지 계약서로 확인하십시오. 계산이 판결을 뒤집기도 합니다. 부산지방법원 2012. 5. 10. 선고 2011나8413 판결은 보증금 잔액 공탁이 일부에 불과해 무효라고 보았으나, 대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결은 명도소송 비용도 보증금에서 공제된다며 원심을 파기했습니다.

• 해지 기준에 이르기 전에, 달마다 합니다. 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결은 상가에서 연체액이 3기에 달하면 즉시 해지권이 생기고, 소장 송달 전에 일방적으로 일부를 지급해 3기 미만이 되어도 해지권이 원칙적으로 소멸하지 않는다고 했습니다. 건물 일반의 기준은 민법 제640조의 2기, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 제10조의8의 3기입니다.

• 공탁 뒤 절차까지 챙깁니다. 채무이행지의 공탁소에 공탁하고(민법 제488조 제1항) 채권자에게 공탁통지를 하며(제3항), 압류를 이유로 공탁했으면 집행법원에 사유를 신고합니다(민사집행법 제248조 제4항). 공탁금을 누가 받을지는 피공탁자들 사이에서 본래 채권의 법률관계로 가려집니다(대법원 2017. 5. 17. 선고 2016다270049 판결). 공탁이 유효하면 세입자는 그 싸움에서 빠져나오게 됩니다.

월세를 안 내면 전기를 끊겠다고 한다면

단전은 말만큼 쉽게 허용되지 않습니다. 대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607 판결은 관리주체의 단전에는 법령이나 규약의 근거와 사회통념상 상당성이 있어야 하고, 근거가 없으면 원칙적으로 위법하다고 했습니다. 그 사건은 단전당한 점포 소유자 쪽이 졌습니다. 수천만 원을 수년간 체납했고, 전기요금 미납으로 건물 전체의 전기사용계약이 해지될 위기였으며, 입주자 약 76%의 동의와 9차례의 예고가 있었기 때문입니다. 자칭 관리인의 '내 계좌로 월세를 내라'는 요구와는 사정이 전혀 다릅니다.

광주지방법원 2025. 7. 25.자 2025카합50209 결정은 관리업체에 전기·수도 공급 차단 금지를 명하고, 어기면 하루 30만 원을 지급하라고 했습니다. 다만 경매로 상가를 취득한 소유자가 부당한 관리비 청구를 다툰 사건이고, 금지 범위는 단전·단수로 한정되었습니다. 포괄적인 '방해 금지' 신청은 특정되지 않았다며 기각되었으니 신청서에 행위를 구체적으로 적어야 합니다. 서울북부지방법원 2019. 7. 17. 선고 2019고정332 판결은 규약상 단전 권한이 있어도 근거 없이 관리비를 8배 올리고 위탁계약서 제출 요구까지 묵살한 위탁관리업체 대표에게 업무방해로 벌금 50만 원, 지시를 따른 시설팀장에게 벌금 30만 원의 집행유예를 선고했습니다(서울북부지방법원 2019노1378 판결로 항소기각, 대법원 2019도18093 결정으로 상고기각).

단전을 당했다고 월세를 전부 끊는 것은 또 다른 위험입니다. 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 판결은 임대인의 의무 불이행으로 목적물을 전혀 쓸 수 없으면 차임 전부를, 부분적 지장만 있으면 그 한도에서만 거절할 수 있고 넘어선 거절은 채무불이행이라고 했습니다. 그 단전이 임대인 측 행위인지부터 가리고, 대응 중에도 월세는 공탁으로 이어 가는 것이 안전합니다. 민법 제623조의 임대인 의무를 묻는 일과 연체 이력을 만들지 않는 일은 따로 챙겨야 합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

오늘 집에 있는 서류로 다음 순서를 따라가 보십시오.

1. 내 이름이 '제3채무자'로 적힌 서류가 있습니까. 법원 결정문이나 세무서 통지서를 찾아 송달받은 날짜를 달력에 적습니다. 그날 이후 집주인에게 보낸 금액을 합산합니다. 없다면 등기부의 경매·압류만으로 월세가 묶인 것은 아닙니다.

2. 등기부를 오늘 날짜로 발급합니다. 소유자가 계약서의 임대인과 같은지, 신탁등기가 있는지 봅니다. 신탁등기가 있으면 신탁원부까지 떼어 임대차 조항을 읽습니다.

3. 내 대항력을 확인합니다. 주택은 인도와 전입신고, 상가는 인도와 사업자등록 신청일을 근저당·신탁등기 날짜와 비교합니다. 여섯 번째 사례의 치과는 여기서 갈렸습니다.

4. 돈을 달라는 사람에게 서면을 요구합니다. 위탁관리계약서, 소유자의 위임장과 인감증명, 회생 관리인이면 법원 결정문, 양수인이면 양도인 명의의 양도통지를 요구합니다. 답을 문자로 남깁니다.

5. 연체액을 계산합니다. 1기 월세액에 부가세 포함 여부를 넣어 2기·3기 금액을 구하고, 현재 미납이 그 금액의 몇 %인지 봅니다. 한 달이라도 여유가 있을 때 움직여야 합니다.

통지나 문자를 받은 날부터 — 이 순서로 움직이십시오

• 받은 날 — 원본을 사진으로 남기고 발신 번호와 시각을 기록합니다. 새 계좌로 바로 보내지 말고, 집주인에게 "압류와 무관하게 받겠다"는 말만 믿고 보내지도 마십시오. 다음 월세일을 확인합니다.

• 3일 안 — 등기부·신탁원부를 떼고, 위의 서면을 문자나 내용증명으로 요구합니다. 압류통지서라면 집행법원이나 세무서 담당자에게 사건번호로 내용을 확인합니다.

• 다음 월세일 전 — 지급처를 정합니다. 권한이 확인되면 그 계좌로, 압류가 있으면 추심권자 지급이나 집행공탁으로, 다툼이 있으면 불확지 공탁으로 처리합니다. 달마다 같은 날 처리해 기록을 맞춥니다.

• 단전 예고를 받으면 바로 — 관리규약의 근거 조항, 단전 결의, 미납 내역을 서면으로 요구하고 단전 금지 가처분 자료를 준비합니다. 실제로 끊겼다면 시각·영업 중단 내역·매출 자료를 모으고, 형사 고소 여부는 그 뒤에 정합니다.

• 소장을 받으면 30일 안 — 추심금 소장이든 명도 소장이든 답변서를 냅니다(민사소송법 제256조 제1항). 세 번째 사례처럼 답변을 안 하면 그대로 집니다.

• 경매·공매 매각이 끝나면 — 매각대금 납부일을 확인해 그날부터의 월세 상대를 새로 정합니다. 대항력이 없다면 보증금 회수와 인도 시기를 협상의 축으로 옮깁니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

집주인 채권자의 압류 하나만 있고 금액이 작다면 공탁 절차를 안내받아 스스로 처리할 수도 있습니다. 그러나 압류와 채권양도, 관리업체의 수금 요구가 겹친 사건, 이미 몇 달을 모아 두어 해지 기준에 닿았거나 넘은 사건, 압류 뒤에 건물주에게 낸 돈이 있는 사건, 신탁·공매로 대항력이 불확실한 사건은 어느 한 조문으로 풀리지 않습니다. 첫 번째 사례가 보여 주듯 뒤늦은 공탁은 해지를 되돌리지 못합니다.

상가라면 연체 이력은 해지 뒤에도 남습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 3기에 이르도록 연체한 '사실'을 갱신거절 사유로 정합니다. 권리금 회수까지 생각하면 연체를 만들지 않는 것 자체가 재산을 지키는 일입니다. 보증금도 함께 설계해야 합니다. 대항력이 있으면 새 소유자에게 물을 수 있지만, 신탁 뒤 위탁자와 맺은 계약이면 위탁자에게만 물을 수 있기 때문입니다(대법원 2019다300095).

자주 묻는 질문

세 든 건물이 경매에 들어갔는데 월세를 안 내도 됩니까?

아니요. 경매개시결정만으로 월세 의무는 사라지지 않고 상대도 바뀌지 않습니다(민사집행법 제83조 제2항). 다만 채권압류명령이 송달되었거나 매수인이 매각대금을 다 냈다면 상대가 달라집니다. 대법원 2015다230020 판결은 경매로 임대차가 끝날 때 밀린 월세는 보증금 배당액에서 당연히 공제된다고 했습니다.

세무서에서 집주인 월세를 압류한다는 통지서가 왔는데 집주인에게 계속 내도 됩니까?

내면 위험합니다. 통지서가 송달된 뒤 집주인에게 낸 돈은 압류권자에게 대항하기 어렵고(대법원 2017다278729), 세무서는 체납액 한도에서 채권자를 대위합니다(국세징수법 제52조 제2항). 그렇다고 아무에게도 안 내면 수원지방법원 2021가단524579 판결처럼 해지당할 수 있으니, 세무서 납부 또는 공탁을 검토해야 합니다.

위탁관리업체가 월세를 자기 회사 계좌로 내라는데 따라야 합니까?

권한이 서면으로 확인될 때까지는 따르지 않는 편이 안전합니다. 소유자의 위탁계약서·위임장이 있으면 그 계좌로 낸 돈은 유효하고(서울중앙지방법원 2018가단5056639, 전주지방법원 2020나8725), 문자뿐이라면 민법 제470조의 무과실을 인정받기 어려울 수 있습니다. 그동안의 월세는 공탁으로 이어 갈 수 있습니다.

건물주와 새 소유자가 서로 자기에게 내라고 할 때 공탁하면 연체가 아닙니까?

요건을 갖추면 연체가 아닙니다. 서울중앙지방법원 2020가단5184780 판결은 소유권 분쟁 중 양측을 피공탁자로 한 공탁을 유효로 보고 인도청구를 기각했습니다. 다만 전액을 해지 기준 이전에 공탁해야 하고, 일부 공탁은 원칙적으로 효력이 없습니다(대법원 2008다51359).

신탁된 건물에 세 들어 있는데 월세는 신탁회사와 위탁자 중 누구에게 내야 합니까?

신탁원부의 내용에 따라 다릅니다. 위탁자가 수납하도록 정해져 있고 수탁회사가 동의했다면 위탁자에게 낸 돈은 유효합니다(제주지방법원 2025가단7405). 그러나 신탁계약상 수탁자 승낙 없이 맺은 계약은 수탁자에게 주장할 수 없도록 정한 경우가 있고, 공매 뒤에 건물을 비워야 할 수 있습니다. 신탁원부 임대차 조항을 먼저 확인하고 수탁회사에 서면으로 물어보십시오.

월세를 안 내면 단전하겠다는 관리인의 말에 돈을 먼저 보내야 합니까?

먼저 보내면 나중에 다시 낼 위험이 있습니다. 단전에는 규약 등의 근거와 상당성이 있어야 하고(대법원 2018다38607), 법원이 단전 금지와 하루 30만 원의 간접강제를 명한 예도 있습니다(광주지방법원 2025카합50209). 다만 관리비 장기 체납으로 건물 전체가 위기라면 단전이 적법하다고 본 판결도 있으니 월세와 관리비를 구분해 대응해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2021. 3. 11. 선고 2017다278729 판결 — 압류 후 채무자 지급은 이중변제 위험, 민법 제472조 '이익'의 범위

• 대법원 1994. 12. 13. 선고 93다951 전원합의체 판결 — 가압류돼도 지체책임 존속, 변제공탁으로 벗어남

• 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결 — 압류 후 차임에 저당권 효력, 별도 채권집행, 보증금 공제

• 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 등 판결, 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다277880 판결, 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 — 차임 압류·양도·임대인 승계와 보증금 당연 공제

• 대법원 2012. 2. 16. 선고 2011다45521 전원합의체 판결 — 압류 후 상계 요건

• 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다35596 판결, 대법원 2017. 5. 17. 선고 2016다270049 판결, 대법원 2008. 1. 17. 선고 2006다56015 판결, 대법원 2009. 10. 29. 선고 2008다51359 판결 — 불확지·혼합공탁, 일부 공탁

• 부산지방법원 2012. 5. 10. 선고 2011나8413 판결 — 대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결로 파기환송(소송비용의 보증금 공제)

• 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결 — 신탁원부와 위탁자 임대, 공매 매수인 승계 부정

• 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결 — 3기 연체 즉시 해지권, 송달 전 일방적 지급으로 소멸하지 않음

• 대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607 판결 — 단전조치의 요건, 규약 무효에도 위법 부정 / 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 판결 — 지장 한도의 차임 거절

• 수원지방법원 2022. 6. 9. 선고 2021가단524579 판결 — 세무서 압류 후 미지급, 해지 유효, 보증금 동시이행 (수원지방법원 2022나74553 판결로 항소기각, 확정)

• 수원지방법원 2025. 8. 26. 선고 2024가단571651 판결 — 압류 후 임대인 지급, 2,574만 원 추심금 (수원지방법원 2025나58363 판결로 항소기각, 엘박스 기준 확정 여부 미확인)

• 수원지방법원 안산지원 2022. 9. 30. 선고 2021가단92496 판결 — 세입자별 추심금, 보증금 공제 (확정)

• 서울중앙지방법원 2021. 5. 11. 선고 2020가단5184780 판결 — 소유권 분쟁, 불확지 공탁 유효 (서울중앙지방법원 2021나33328 판결로 항소기각, 확정)

• 서울중앙지방법원 2020. 3. 18. 선고 2018가단5056639 판결 — 관리인 교체, 3기 연체 부정 (서울중앙지방법원 2020나24549 사건 화해권고결정으로 종결)

• 전주지방법원 2021. 8. 18. 선고 2020나8725 판결 — 관리자 지정 계좌 지급, 대리인 수령 (1심 전주지방법원 2020가단4234 판결 유지, 확정)

• 제주지방법원 2026. 5. 26. 선고 2025가단7405 판결 — 신탁·공매, 층별 결론 (엘박스 기준 확정 여부 미확인)

• 수원지방법원 안양지원 2024. 9. 5. 선고 2023가단124227 판결 — 임대인 회생 중 매각, 3기 미달 (수원지방법원 2024나89962 사건 항소취하, 확정)

• 광주지방법원 2025. 7. 25.자 2025카합50209 결정 — 단전·단수 금지 가처분, 간접강제 (확정) / 서울북부지방법원 2019. 7. 17. 선고 2019고정332 판결 — 위탁관리업체 단전 업무방해 유죄 (항소기각 2019노1378, 상고기각 대법원 2019도18093)

• 법령 — 민법 제359조, 제450조, 제470조, 제472조, 제487조, 제488조, 제498조, 제623조, 제640조; 민사집행법 제83조, 제135조, 제227조, 제248조, 제273조; 국세징수법 제44조, 제52조; 채무자회생법 제56조, 제67조, 제119조, 제124조, 제332조; 주택임대차보호법 제3조; 상가건물 임대차보호법 제3조, 제10조, 제10조의8, 제10조의9; 민사소송법 제256조, 제257조 (2026년 11월 2일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 받은 서류의 종류와 송달일부터 확인합니다. 압류통지서인지, 추심명령인지, 양도통지인지, 업체의 문자인지에 따라 답이 다르기 때문입니다. 그다음 등기부와 신탁원부로 소유자와 임대할 권한을 맞춰 보고, 계약서의 임대인과 월세 계좌, 대항요건을 갖춘 날짜를 근저당·신탁등기와 비교합니다. 계약 이후 이체 내역을 달마다 대응시켜 송달일 이후 누구에게 얼마를 냈는지, 현재 연체액이 2기나 3기까지 얼마나 남았는지 계산합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 지급처와 시간의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 지급처입니다. 서류를 기준으로 진짜 수령권자를 가리고, 가릴 수 없으면 왜 가릴 수 없는지를 공탁 원인으로 정리합니다. 상대에게 권한 자료를 요구한 문자와 회신은 그 자체로 무과실의 증거가 되므로 처음부터 그 기록을 만듭니다. 이미 건물주에게 낸 돈이 있다면 압류 전후로 나누고, 업체에 낸 돈이 있다면 소유자가 실제 이익을 받았는지 추적합니다. 둘째, 시간입니다. 해지 기준까지 남은 달을 세고 그 안에 공탁을 시작합니다. 기준을 넘었다면 해지권 포기로 볼 사정이 있는지, 공제로 연체액이 줄어드는지를 따지고, 어렵다면 보증금 상환과 인도 시기로 협상의 축을 옮깁니다. 단전 위협이 있으면 근거 규약과 미납 내역을 먼저 받아 내고, 끊기면 행위를 특정해 가처분을 신청하며 월세 공탁은 멈추지 않습니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 글의 판결들은 같은 혼란 속에서 공탁 시점 하나, 계좌를 확인한 기록 하나로 결론이 달랐습니다. 저희가 판결을 사건번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 날짜, 어느 서류에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 임대차 해지와 보증금 쟁점의 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 받은 서류와 이체 내역을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

건물주의 빚 때문에 세입자가 같은 월세를 두 번 내거나 터전을 잃는 일은 부당하게 느껴지지만, 법은 그 위험을 피할 길을 공탁으로 열어 두었을 뿐 대신 움직여 주지는 않습니다. 이 글의 판결들은 그 길을 언제 택했는지에 따라 결론이 갈린 실제 기록입니다.

새 계좌로 돈을 보내기 전에, 월세를 멈추기 전에, 전기를 끊겠다는 말에 답하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 받은 서류를 함께 읽고 이번 달 월세를 어디에 어떻게 처리할지부터 정리해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·안산·시흥·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·경매·압류 관련 분쟁을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 추심금이나 건물인도 소장이 접수되었거나, 세 든 건물의 압류·경매·회생·신탁으로 월세 지급처가 불분명하다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 임대차계약서, 오늘 날짜 등기부(신탁원부 포함), 압류명령·세무서 통지서·양도통지, 관리업체나 건물주와 주고받은 문자와 계좌 안내, 월세 이체 내역, 이미 공탁했다면 공탁서를 가져오시면 첫 상담에서 이번 달 지급처와 해지 위험을 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.