준공 뒤 시공사가 견적보다 수억 원 많은 정산금을 청구한다면 — 총액 도급으로 추가 청구가 막힌 판결과 감정으로 깎인 판결

사용승인을 받고 입주나 임대를 준비하는데, 시공사가 '최종 정산서'라며 수십 쪽짜리 내역서를 보내 계약금액보다 수억 원 많은 잔금을 요구하는 일이 있습니다. 설계가 바뀌어 물량이 늘었다, 자재값이 올랐다, 현장에서 말로 지시한 공사가 많았다는 이유가 붙고, 돈을 주지 않으면 건물을 넘기지 않겠다거나 법원에 공사비 감정을 신청하겠다는 말이 뒤따릅니다. 결론부터 말씀드리면, 공사대금 총액을 정한 도급계약이라면 그 금액을 넘는 돈은 시공사가 증액 합의나 추가공사 합의를 증명해야 받을 수 있고, 감정 결과는 공사에 얼마가 들었는지를 보여 줄 뿐 건축주가 얼마를 주기로 했는지를 정하지 않습니다. 총액 도급이란, 민법 제664조의 도급계약 가운데 계약 목적물 전체에 대한 공사대금 총액을 정하여 체결하는 계약을 말하고, 개별 공정이나 항목의 단가와 요율을 근거로 대금을 정하는 단가계약과 구별됩니다(대법원 2022. 4. 14. 선고 2017다3024 판결). 실무에서 결론이 갈리는 지점은 넷입니다. 계약서가 총액인지 단가나 실비 정산인지, 시공사가 증액 합의를 보여 줄 문서를 갖고 있는지, 감정이 어떤 기준과 자료로 이루어졌는지, 그리고 시공사가 유치권이나 가압류로 압박할 때 무엇으로 풀어내는지입니다. 아래에서는 총액 도급으로 추가 청구가 막힌 판결과 감정으로 청구액이 깎인 판결을 나란히 놓고, 정산 합의서가 없는 경우, 감정 절차에서 건축주가 할 일, 하자 보수비와 지체상금, 유치권과 가압류 대응까지 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 총액 도급인데 견적보다 많이 든 공사비까지 줘야 하나요 — 원칙적으로 아닙니다. 총공사대금을 정한 도급에서 도급인은 특별한 사정이 없으면 계약금액을 넘는 돈을 지급할 의무가 없습니다. 부산고등법원 2020. 11. 12. 선고 2019나57070 판결은 16억 5,000만 원짜리 단독주택 9개동 신축공사에서 감정 총공사비가 21억 2,000만 원으로 나왔는데도 증액 합의가 증명되지 않았다며 6억 3,893만여 원의 청구를 받아들이지 않았습니다.

2. 시공사가 신청한 감정 금액대로 정산금이 정해지나요 — 그렇지 않습니다. 감정 결과는 현저한 잘못이 없을 때 존중되는 증거일 뿐이고(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결), 서울동부지방법원 2026. 8. 25. 선고 2021가합113056 판결은 감정인이 시공사가 소송 중에 만든 내역서를 받아 확인하는 방식으로 감정했다며 그 결과를 믿지 않았습니다. 23억 8,226만여 원 청구 가운데 인정된 것은 계약서 특약에 따른 면적 증가분 7억 4,976만 원이었습니다.

3. 유치권이나 가압류로 압박하면 어떻게 풀어내나요 — 유치권은 그것을 주장하는 쪽이 성립 요건을 증명해야 하고(대전지방법원 2025. 3. 20. 선고 2024가합204669 판결), 상당한 담보를 제공하고 소멸을 청구할 수도 있습니다(민법 제327조). 가압류에는 이의신청, 본안 제소명령, 해방금액 공탁으로 대응합니다(민사집행법 제282조, 제283조, 제287조).

정산서를 받았다면 먼저 계약이 총액인지부터 가려야 합니다

정산금 다툼의 첫 쟁점은 금액이 아니라 계약의 성격입니다. 같은 계약서를 두고 시공사는 '대략 정한 금액이니 다 끝나면 실제로 든 만큼 정산한다'고 하고, 건축주는 '총액으로 정한 금액이니 그 이상은 없다'고 맞섭니다. 대법원 2017다3024 판결은 총액계약인지 단가계약인지는 계약서에서 정한 내용을 기준으로 판단하되, 계약서만으로 알기 어려우면 계약의 동기와 목적, 이행 과정에서 당사자의 태도, 거래 관행을 종합해야 한다고 했습니다. 그 사건에서 대법원은 계약서에 첨부된 내역서에 수량과 단가가 적혀 있더라도 총액을 정하기 위한 참고자료인지 나중에 대금을 산정하려고 단가를 정해 둔 것인지 분명하지 않고, 설계변경 시 내역서 단가로 조정한다는 조항은 조정 기준일 뿐 단가계약의 근거가 아니며, 기성 청구 때 수량 자료를 내지 않았고 검측도 없었다면 총액계약으로 볼 여지가 있다며 원심을 파기했습니다.

하급심도 같은 잣대를 씁니다. 서울동부지방법원 2021가합113056 판결은 시공사가 '건축허가도면을 기초로 대략 정한 개산계약'이라고 주장한 사건에서, 개산계약이 되려면 계약 당시 사후 정산 방식과 검측 절차에 관한 합의가 있어야 하는데 계약서에는 연면적에 평당 단가를 곱한 총 공사대금만 있을 뿐 정산 조항이 없다고 보았습니다. 기성금을 받으면서 원가 증빙이나 정산 내역서를 낸 적이 없고, 준공 때까지 추가공사대금을 청구한 적도 없으며, 허가도면으로 계약한 뒤 실시설계로 세부를 보완하는 것은 민간 건설도급의 보편적인 형태라는 점도 들었습니다. 대전지방법원 2025. 11. 4. 선고 2024나222616 판결 역시 견적서에 자재 수량과 단가가 세세하게 적혀 있어도 그것은 총액을 정한 참고자료일 뿐이라고 했습니다.

제 견해로는 정산서를 받은 건축주가 가장 먼저 모을 자료는 계약서 원본과 첨부 내역서, 기성금 청구서와 지급 내역입니다. 계약서에 '준공 후 실공사비로 정산한다'거나 '시공 단가는 실시공 면적 기준'처럼 정산을 예정한 문구가 있는지, 기성 청구가 계약금액에 공정률을 곱하는 방식이었는지 물량과 단가를 근거로 했는지가 이후 모든 판단의 출발점이 되기 때문입니다.

총액 도급으로 추가 청구가 막힌 판결 ① — 감정액이 4억 7,000만 원 많아도

총액 도급에서 감정 금액이 계약금액보다 많이 나왔다는 사실만으로는 정산금이 생기지 않습니다. 부산고등법원 2019나57070 판결이 대표적입니다.

시공사는 2016년 12월 건축주 회사로부터 단독주택 9개동 신축공사를 부가가치세 포함 16억 5,000만 원에 도급받았습니다. 공사 도중 시공사는 공사를 포기한다는 각서를 써 주었고, 건축주는 하수급업체들에 대금을 직접 지급하며 공사를 이어 가 2017년 10월 사용승인을 받았습니다. 시공사는 소송에서 공사비 감정을 신청했고, 감정인은 준공도면을 기준으로 총공사비를 21억 2,000만 원으로 산정했습니다(기존 비목은 계약내역서 단가, 신규 비목은 준공 시점 표준품셈 적용). 시공사는 이 금액에서 이미 받은 7억 4,240만 원과 건축주의 직불금 7억 3,866만여 원을 뺀 6억 3,893만여 원을 청구했습니다.

법원은 총공사대금을 정한 도급계약에서 도급인은 특별한 사정이 없는 한 당초 계약금액을 넘는 돈을 지급할 의무가 없다고 하면서, 시공사는 감정 결과를 원용할 뿐 계약금액이 늘어났다는 법률상·계약상 근거를 대지 못했다고 보았습니다. 4억 7,000만 원이라는 큰 차이가 있다는 것만으로 변경계약이나 추가공사계약을 인정할 수 없고, 시공사가 1심에서 낸 변경내역서는 시공사의 사용인감만 찍혀 있어 건축주가 이를 받았다는 사실만으로 합의가 있었다고 볼 수 없다고 했습니다. 시공사가 내세운 기성고 비율 79.66%를 적용해도 기성 공사대금은 13억 1,439만 원으로 이미 지급된 14억 8,106만여 원에 못 미쳤습니다. 청구를 받아들이지 않은 1심(부산지방법원 2019. 9. 4. 선고 2018가합42319 판결)의 결론이 항소심에서도 유지되었습니다.

이 판결에서 건축주가 가져갈 문장은 하나입니다. 감정은 '얼마가 들었는가'를 말할 뿐이고 '얼마를 주기로 했는가'는 계약과 합의가 정한다는 것입니다. 시공사가 보낸 변경내역서나 정산서를 받아 두기만 하고 서명하지 않았다면 그것은 합의의 증거가 되지 않습니다.

총액 도급으로 추가 청구가 막힌 판결 ② — 설계변경을 이유로 한 23억 원 청구

설계도면이 바뀌었다는 사정도 그 자체로는 증액 사유가 되지 않습니다. 서울동부지방법원 2021가합113056 판결은 지하 2층, 지상 16층 주상복합 신축공사에서 이 점을 정면으로 다뤘습니다.

시행사인 건축주 회사와 시공사는 2019년 8월 연면적 1,219평에 평당 530만 원을 곱한 64억 6,000만 원(부가가치세 별도)으로 계약했고, 건물은 2021년 1월 사용승인을 받았습니다. 시공사는 건축허가도면이 실시설계도면, 사용승인도면으로 바뀌면서 공사가 늘었다고 주장했고, 법원 감정에서 감정인은 사용승인도면 기준 내역 금액 84억 3,770만 원에 간접비 상한과 낙찰률 79.995%를 적용해 72억 7,610만 원으로 산정했습니다. 시공사는 낙찰률을 적용할 근거가 없다며 적용 전 금액으로 되돌려 23억 8,226만여 원을 청구했습니다.

법원은 이 청구를 받아들이지 않았습니다. 계약서 어디에도 허가도면과 실시설계도면의 차이를 금액 조정 사유로 삼는 약정이 없고, 계약에 편입된 표준도급계약 일반조건의 설계변경 조항은 후발적 사정으로 설계를 바꿔야 할 때 도급인의 의무와 금액 조정을 정한 것일 뿐 도면 사이의 차이를 당연히 추가공사대금 사유로 만드는 조항이 아니라고 했습니다. 시공사가 실시설계도면을 받자마자 증액을 요구했다는 객관적 증거가 없고, 공사 기간 중 낸 기성금 청구서에 추가공사 내역이나 정산 예고가 전혀 없으며, 정산을 처음 요구한 것은 사용승인 두 달 뒤였다는 점도 지적했습니다. 시공사는 건축주 측이 선임한 감리자가 이메일로 설계변경 사항을 보내 시공을 지시했다고 주장했지만, 법원은 감리자가 업무상 연락을 하거나 변경된 도면을 전달한 것만으로는 도급인의 명시적인 추가공사 지시로 볼 수 없다고 했습니다. 기준이 된 것은 총 공사대금을 정한 도급에서는 초과 금액을 지급할 의무가 없고, 추가공사인지는 계약 목적과 공사 경위, 도급인의 지시나 묵시적 합의, 추가 비용이 전체 대금에서 차지하는 비율 등을 종합해 판단한다는 대법원 2012. 9. 13. 선고 2010다70223, 70230 판결의 법리였습니다.

총액 도급이 방패가 되지 못하는 경우도 있습니다

다만 총액 도급이라는 말만으로 모든 증액 청구가 막히는 것은 아닙니다. 계약서의 한 줄 특약, 설계변경 조항, 그리고 법률이 무효로 보는 조항이 그 경계를 정합니다.

같은 서울동부지방법원 판결에서 시공사가 예비적으로 낸 청구는 일부 받아들여졌습니다. 계약서 기타사항에 '시공 단가는 실시공연면적(확장, 복층설치 등) 기준'이라는 문구가 있었기 때문입니다. 법원은 이 계약을 '엄격한 의미의 총액계약'이 아니라 실제 시공 연면적이 늘어나면 평당 약정 단가로 정산하는 '완화된 의미의 총액계약'으로 보고, 감정으로 확인된 추가 시공 면적 425.164㎡에 ㎡당 1,603,243원을 곱한 금액에 부가가치세를 더해 7억 4,976만 원을 인정했습니다. 반면 기계식 주차타워 공사비 3억 2,630만 원은 허가도면과 사용승인도면, 시공사 자신의 내역서에 이미 들어 있던 시설이라며 기각했습니다.

부산고등법원(창원) 2023. 12. 14. 선고 2022나12995, 2022나13004 판결도 같은 구조입니다. 공장 신축공사 중 철골공사를 34억 8,700만 원에 직접 도급한 사건에서, 법원은 계약을 '총액으로 대금을 정하되 설계변경을 예정하여 공사대금 조정을 위한 단가산정의 근거를 둔 총액단가계약'으로 보고, 설계변경으로 늘어난 보강공사 1,470만 9,000원은 계약금액에 더하되 줄어든 물량은 산출내역서 단가로 빼야 한다고 했습니다. 설계변경이 실제로 있었다면 그 증감분까지 총액이라는 이유로 거절할 수는 없다는 뜻입니다.

법률에도 한계가 있습니다. 건설산업기본법 제22조 제5항 제1호는 도급계약의 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우로서, 계약 체결 이후 설계변경이나 경제상황의 변동에 따라 생기는 계약금액의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 않거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기는 경우 그 부분에 한정하여 무효로 정합니다. 같은 법 제22조 제2항과 시행령 제25조 제1항 제6호는 설계변경·물가변동 등에 따른 도급금액 변경에 관한 사항을 계약서에 분명히 적도록 하고 있습니다. 제 견해로는 '어떤 경우에도 증액 없음' 같은 문구에만 기대어 방어를 짜는 것은 위험하고, 설계변경이 실제로 있었는지, 누가 요청했는지, 증감분이 얼마인지를 따로 계산해 두는 편이 안전합니다. 참고로 같은 법 제36조는 원도급 금액이 설계변경이나 경제 상황 변동으로 늘거나 줄 때 하도급대금을 함께 조정하라는 조항이어서, 조문 문언상 건축주와 시공사 사이 정산의 근거로 삼기는 어렵습니다.

총액 도급은 건축주에게도 똑같이 작용합니다. 대전지방법원 2024나222616 판결은 설계가 바뀌어 자재와 인건비가 덜 들었다는 이유로 도급인이 대금을 깎을 수 없다고 했는데(수급인이 스스로 인정한 감액 합의 금액만 반영), 실공사비가 예상보다 적게 들어도 도급인이 감액을 주장할 수 없고 그 차액이 수급인의 부당이득도 아니라는 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다44774, 44781 판결의 법리를 따른 것입니다. 시공사에 '총액'을 요구하려면 건축주도 그 총액에 묶인다는 점을 함께 받아들여야 합니다.

정산 합의서가 없다면 '정산했다'는 주장은 문서로 증명되어야 합니다

시공사가 '공사 중에 건축주와 이미 정산 금액을 합의했다'고 주장하는 사건에서, 합의서가 없다는 사실은 건축주에게 강력한 방어 수단입니다. 광주고등법원(전주) 2017. 6. 22. 선고 2016나528 판결이 이 점을 자세히 설명합니다.

2억 원짜리 단독주택 신축공사였습니다. 준공 예정일이 지나자 건축주는 지체보상금을 주장하며 정산을 요청했고, 시공사는 그 직후 공사비를 1억 8,163만여 원으로 정산하기로 합의했다고 주장했습니다. 시공사는 얼마 뒤 공사를 중단했고, 건축주는 계약을 해제하면서 증거보전 절차(전주지방법원 2013카기946)로 기성고를 감정받은 뒤 다른 업자를 통해 집을 완성했습니다. 법원은 정산 합의를 인정하지 않았습니다. 작업일지의 정산 문구가 공사 진행 상황을 적는 칸 옆이나 위에 끼워 넣은 형태라 나중에 써넣었을 가능성을 배제하기 어렵고, 작성자에 관한 시공사의 주장도 1심과 항소심에서 달라졌으며, 감리자 같은 제3자가 확인한 기록도 아니라고 했습니다. 최종 공사대금을 정하는 중요한 합의를 건축주의 서명이나 날인 없이 말로만 했다는 것도 이례적이라고 보았습니다. 무엇보다 지체보상금을 주장하며 정산을 요청한 건축주가 시공사의 지출내역서 금액을 한 푼도 깎지 않고, 그것도 공사 중단 시점의 기성고 공사비보다 훨씬 많은 금액으로 정산했다는 것은 경험칙상 받아들이기 어렵다고 했습니다. 감정된 기성고 64.75%에 따른 공사비는 1억 2,950만 원이었고 건축주가 시공사와 자재업자에게 지급한 돈은 1억 3,430만 원이어서, 미지급 공사대금도 없었습니다. 1심인 전주지방법원 2016. 5. 4. 선고 2014가합7802 판결의 기각 결론이 그대로 유지되었습니다.

이 판결은 정액 도급에서 별도 약정이 없으면 공사업자가 지출한 비용 전부를 도급인에게 청구할 수 없다는 점도 분명히 했습니다. 시공사가 '정산 이후 추가로 1,800만 원을 들였다'고 주장한 부분에 대해, 일방적으로 작성한 지출내역서는 기재 자체로 계산이 불분명했고 창고 공사비로 보이는 항목까지 섞여 있었으며, 감정이 이미 추가공사를 포함해 기성고를 산정했다는 이유로 받아들이지 않았습니다.

반대 방향의 판결도 함께 보아야 합니다. 대구지방법원 2015. 11. 20. 선고 2014가합204479, 2015가합200238 판결은 원수급인과 하수급인 사이 사건인데, 추가공사 예정액을 '협의를 거쳐 확정하기로' 한 약정만으로는 금액 합의가 아니라고 보면서도, 그 뒤 양측이 '모든 정산을 거친 금액'이라고 적은 합의서를 작성하고 그 돈이 지급되자 추가공사대금을 포함한 공사대금 채권 전체가 소멸했다고 판단했습니다. 1억 1,370만여 원의 청구는 기각되었습니다. 건축주 입장에서 보면, 대금을 정리할 때 '이 금액으로 모든 정산을 마친다'는 문구가 들어간 최종 정산 합의서를 받아 두는 것이 가장 확실한 차단 장치입니다.

감정으로 깎인 판결 ① — 표준품셈은 관급공사의 잣대입니다

시공사가 '표준품셈으로 계산한 적정 공사비'를 감정받아 청구하는 경우, 그 감정은 계약의 정산 방식과 맞지 않는다는 이유로 배척될 수 있습니다. 부산지방법원 2025. 11. 25. 선고 2023가단333036, 2023가단350208 판결이 좋은 예입니다.

공동주택 신축공사였는데 계약이 세 번 바뀌었습니다. 처음 25억 849만 7,000원이던 공사대금은 건축주의 감액 요청으로 22억 5,430만 원, 다시 13억 7,932만 원(부가가치세 별도)으로 낮아졌고, 마지막 계약서에는 '준공 후 실공사비(증빙서류 첨부)를 산정하여 금액을 조정하여 정산한다', '수수료 5%는 계약금액에 포함한다', '이전 계약서는 무효로 한다'는 문구가 들어갔습니다. 시공사는 표준품셈을 적용해 실공사비를 산정해 달라는 감정을 신청해 24억 9,353만 원이라는 결과를 받았고, 잔금이 12억 7,820만여 원이라며 그중 5억 원을 일부 청구했습니다.

법원은 감정 결과를 실공사비로 인정하지 않았습니다. 표준품셈은 대표적인 공종과 공법을 기준으로 정부와 지방자치단체가 공사 예상가격을 산정하려고 만든 관급공사 기준이고, 감정인이 표준품셈과 조달청 원가계산비율을 적용하면서 낙찰률이나 실행률을 반영하지 않았으므로 민간 시공사가 실제로 투입한 공사비보다 과다하게 산정될 가능성이 크다고 했습니다(이 판결은 대법원 2020. 10. 15. 선고 2016다250106 등 판결을 참조로 들었습니다). 공사대금을 줄이려고 계약을 고친 당사자들이 관급공사 기준으로 정산하기로 했을 리 없고, 감정액이 시공사가 처음 주장한 실공사비 17억 3,386만여 원보다도 훨씬 많다는 점도 지적했습니다. 결국 법원은 시공사가 하도급업체에 실제로 지급했거나 지급할 공사비 등 15억 6,846만여 원에 수수료 5%를 더한 16억 4,688만여 원을 공사대금으로 보고, 이미 지급된 돈과 직불금 15억 70만여 원을 빼 1억 4,618만여 원만 인정했습니다.

이 사건에서 눈여겨볼 장면이 있습니다. 법원은 감정사항에 실투입비 증빙자료를 첨부해 시공이 적정했는지, 증빙 금액이 실제 시공 내역과 맞는지를 추가하라고 석명했지만 시공사는 표준품셈 감정만 유지하겠다고 했습니다. 제 견해로는 건축주 쪽에서 감정 신청 단계부터 계약 단가와 실투입비 대조를 감정사항에 넣어 달라고 요구하면 같은 결론에 더 빨리 이를 수 있습니다.

감정으로 깎인 판결 ② — 견적 단가로 보정하고, 증감분만 따로 셉니다

감정이 표준품셈으로 이루어졌더라도 계약이나 견적에 나타난 실제 단가 수준으로 보정하면 금액은 크게 내려갑니다. 서울서부지방법원 2019. 6. 14. 선고 2018나30447 판결은 공장 신축공사 중 천정공사를 하도급받은 업체가 계약서 없이 공사를 마친 뒤 표준품셈 기준 3억 7,099만 원을 공사대금이라고 주장한 사건입니다. 항소심 감정인은 주요 품목의 표준품셈 단가와 실제 정산서 단가의 비율 66%를 산출해 표준품셈 공사비에 적용했는데, 그 결과는 표준품셈 단가를 최종 견적서 단가 수준으로 낮춘 금액이었습니다. 법원은 공사대금을 2억 4,485만 3,000원으로 보아 이미 받은 1억 7,000만 원을 뺀 7,485만 3,000원만 인정했습니다. 금액을 명시적으로 합의하지 않았더라도 마지막 견적 단가를 받은 채 공사를 진행시켰다면 그 단가 수준이 기준이 된다는 취지입니다. 다만 이 사건에서 공사를 맡긴 쪽이 내세운 '실제 들어간 자재비와 인건비로 정산하기로 했다'는 주장도 객관적 증거가 없고 현장일지가 일방적으로 작성되었다는 이유로 받아들여지지 않았습니다. 건축주 쪽 기록도 상호 확인이 없으면 믿지 않는다는 경고로 읽어야 합니다.

부산고등법원(창원) 2022나12995 판결은 감정을 '전체 공사비'가 아니라 '증감분'에 맞추는 것이 얼마나 중요한지 보여 줍니다. 1심은 시공사가 최종 상세도면의 물량 전체에 표준품셈 할증률과 계약 단가를 곱해 공급가액을 다시 계산한 방식을 받아들여 8,362만여 원을 인정했습니다. 그러나 항소심은 총액단가계약에서는 계약 공급가액 31억 7,000만 원에 설계변경 증감분만 반영해야 한다고 보았습니다. 시공사는 1심 감정에서 물량 감소가 증가보다 크게 나오자 정산 방식에 관한 주장을 바꾸었고, 임의로 작성한 철골정산 내역서는 증가액이 감소액보다 8,018만여 원 많다고 적었지만 감정 결과는 반대였습니다. 준공 뒤 낸 추가공사 견적서에 1억 4,088만여 원으로 적었던 보강공사 증가액도 항소심 감정에서는 1,470만 9,000원에 그쳤습니다. 증감분을 반영한 최종 계약금액은 34억 5,236만여 원이어서 건축주는 오히려 3,463만여 원을 더 낸 셈이 되었고, 시공사의 청구는 기각되었습니다. 나아가 법원은 시공사가 건축주에게 초과 지급금, 미시공 손해, 설계변경비, 지체상금을 합한 1억 2,428만여 원을 지급하라고 했습니다.

감정을 깎지 못한 판결 — 내역서가 없으면 표준품셈 비율이 그대로 쓰입니다

모든 감정이 깎이는 것은 아닙니다. 계약 당시 공종별 내역서를 만들지 않았다면 법원은 표준품셈으로 계산한 감정을 받아들이는 경우가 많습니다. 서울고등법원 2019. 8. 30. 선고 2018나2032744 판결이 그런 사건입니다.

골조만 올라간 채 방치된 주택 4개동의 마감공사를 평당 210만 원, 합계 3억 2,291만 원으로 '한정'해 도급했는데, 공사가 중단된 뒤 기성 공사대금이 문제 되었습니다. 건축주는 1심 감정이 약정 금액을 무시하고 관급공사 기준인 표준품셈을 적용해 전체 공사비를 5억 4,494만 원으로 부풀렸다고 다퉜지만 항소심은 받아들이지 않았습니다. 공종별 견적서나 내역서가 없는 이상 현장을 조사해 기시공과 미시공 물량을 내고 표준품셈 단가와 조달청 원가계산 제비율로 공사비를 계산할 수밖에 없고, 이는 법원의 건설감정 실무 기준에도 맞는다고 했습니다. 또 감정인은 그렇게 계산한 전체 공사비에서 기시공 부분이 차지하는 비율을 구해 약정 공사금액에 곱했는데, 법원은 이 방식이 기성고 공사비에 관한 대법원 법리에 따른 것으로 형평에도 맞는다고 보았습니다. 제 견해로는 비율 방식에서는 표준품셈의 높은 단가가 청구액으로 그대로 옮겨지지 않는다는 점도 감정이 유지된 이유로 보입니다. 건축주가 내세운 실비 정산 주장과 자재비 1,957만 3,000원, 하자보수비 1,447만 9,000원 공제 주장도 업체가 일방적으로 작성한 내역표뿐이라며 배척되었습니다(1심 서울남부지방법원 2018. 4. 6. 선고 2015가합109509 판결).

이 판결을 앞의 판결들과 나란히 놓으면 방향이 보입니다. 표준품셈 감정이 깎인 사건에는 계약 단가나 실투입비라는 더 구체적인 기준이 있었고, 깎이지 않은 사건에는 그런 기준이 없었습니다. 감정을 다투려면 '표준품셈이라서 과다하다'는 일반론이 아니라, 이 계약에서 쓸 수 있는 다른 기준과 그것을 뒷받침하는 자료를 내놓아야 합니다.

감정 절차에서 건축주가 할 일 — 감정사항, 감정인신문, 보완감정

공사비 소송의 승패는 감정 단계에서 상당 부분 정해집니다. 감정인은 법원이 지정하지만(민사소송법 제335조), 무엇을 어떤 기준으로 감정할지는 당사자의 신청과 의견으로 정해지기 때문입니다.

1. 감정사항을 계약에 맞춘다 — 총액 도급이라면 '전체 공사비'가 아니라 '설계변경으로 인한 물량 증감분'을, 단가는 표준품셈이 아니라 '계약 산출내역서 단가'를 기준으로 하도록 감정사항을 제시합니다. 부산고등법원(창원) 판결의 1심 감정인은 당사자들이 물량 증감분만 신청했는데도 전체 공사대금을 2021년 표준품셈으로 산정했고, 1심 법원도 그 감정을 그대로 쓰지 않았습니다.

2. 감정인이 무엇을 보고 계산했는지 확인한다 — 서울동부지방법원 판결은 공사비 증가 감정이 신빙성을 가지려면 감정인이 단계별 도면을 직접 대조하고 현장 실측을 거쳐 독립적으로 적산해야 하는데, 시공사에게 내역서를 만들어 내게 한 뒤 그 수치가 도면에 반영됐는지만 확인했다며 감정을 배척했습니다.

3. 의견을 내고 감정인을 신문한다 — 법원은 감정진술에 관해 당사자에게 서면이나 말로 의견을 진술할 기회를 주어야 하고(민사소송법 제339조 제3항), 당사자는 재판장에게 알리고 감정인을 신문할 수 있습니다(같은 법 제339조의2). 감정인이 성실하게 감정할 수 없는 사정이 있으면 기피 신청도 가능합니다(같은 법 제336조).

4. 보완감정과 사실조회로 오류를 바로잡는다 — 감정 결과 일부에 오류가 있으면 그 부분만 배척하고 나머지를 쓸 수 있습니다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결). 광주고등법원(전주) 판결은 감정인에 대한 사실조회 결과를 반영해 기성고 비율을 확정했고, 서울동부지방법원 판결도 여러 차례의 감정보완 회신을 거쳤습니다.

제 견해로는 감정료를 아끼려고 시공사의 감정 신청에 의견만 내고 마는 것이 건축주가 가장 많이 하는 실수입니다. 감정인이 쓰는 기준이 곧 판결 금액이 되므로, 감정사항 의견서와 감정서 반박 의견서는 본안 준비서면만큼 공을 들여야 합니다.

시공사 쪽 증거가 무너진 지점 — 일방 내역서, 사후 견적, 사용인감 변경내역서

판결들을 모아 보면 시공사의 정산 청구가 무너진 지점은 몇 가지로 반복됩니다.

• 시공사만 날인한 변경내역서 — 사용인감만 찍힌 변경내역서는 건축주가 받았다는 사실만으로 합의가 되지 않습니다(부산고등법원 2019나57070 판결).

• 소송 중에 만든 내역서 — 계약 당시 수량산출서나 내역서가 없었는데 감정을 위해 시공사가 사후에 작성한 내역서는 수량과 단가를 얼마든지 조정할 수 있어 객관적인 공사비 내역이 아닙니다(서울동부지방법원 2021가합113056 판결).

• 주장 번복과 부풀린 증가액 — 감정 결과에 따라 정산 방식을 바꾸거나, 감정 결과의 아홉 배가 넘는 증가액을 적은 견적서는 신빙성을 잃습니다(부산고등법원(창원) 2022나12995 판결).

• 계산이 불분명한 지출내역서 — 기재 자체로 계산이 불분명하고 창고 공사비까지 섞인 지출내역서, 작성자가 '추후공개'로 적힌 공정률 소견서는 증거가 되지 못했습니다(광주고등법원(전주) 2016나528 판결).

• 기성 청구서에 없던 추가공사 — 공사 내내 기성금 청구서에 추가공사 내역이 없다가 준공 뒤에 처음 정산을 요구했다는 사정은 추가공사 합의가 없었다는 유력한 정황이 됩니다(서울동부지방법원 2021가합113056 판결).

거꾸로 건축주도 같은 기준으로 평가받습니다. 건축주 쪽 현장일지나 업체 내역표도 상대방과 확인한 기록이 아니면 믿기 어렵다고 본 판결들(서울서부지방법원 2018나30447 판결, 서울고등법원 2018나2032744 판결)을 기억해 두어야 합니다.

하자 보수비와 지체상금은 보조 카드입니다

정산금 소송에서 하자 보수비 상계와 지체상금을 함께 주장하는 것은 자연스럽지만, 주된 방어선은 어디까지나 계약금액과 감정입니다. 보조 카드는 증빙이 갖춰졌을 때만 힘을 씁니다.

하자에 대해서는 보수를 청구하거나 보수에 갈음한 손해배상을 구할 수 있습니다(민법 제667조). 다만 부가가치세 과세사업자인 건축주는 하자보수비에 부가가치세를 더해 청구할 수 없습니다(대법원 2021. 8. 12. 선고 2021다210195 판결). 부산지방법원 2023가단333036 판결은 이웃 주택 담장과 도로 훼손, 급수·온수 배관 역시공 등을 하자로 보아 2,113만 3,000원을 인정했고, 부산고등법원(창원) 판결은 설계변경으로 시공하지 않게 된 부분은 하자가 아니라 물량 감소로 보아 계약 단가로 빼고, 시공사가 하지 않아 제3자가 마무리한 부분만 하자로 보아 청구 시점 기준 523만 8,000원을 손해로 인정했습니다. 반대로 대전지방법원 2024나222616 판결과 서울고등법원 2018나2032744 판결에서는 하자보수비 공제 주장이 증빙 부족으로 받아들여지지 않았습니다.

지체상금은 손해배상액의 예정이어서 부당히 과다하면 감액되고(민법 제398조 제2항), 감액 여부와 비율은 사실심이 정합니다(대법원 2018. 10. 12. 선고 2015다256794 판결). 계산에서 자주 틀리는 것이 종기입니다. 부산고등법원(창원) 판결은 건물 전체의 사용승인일이 아니라 최후 공정을 마치고 검수를 요청한 날을 준공일로 보아 20일분 6,974만 원만 인정했고, 계약금액의 2%에 불과하다며 감액하지 않았습니다. 부산지방법원 판결은 계약서의 '민간건설공사율'이라는 문구를 공공공사 지체상금률인 1,000분의 0.5로 해석해 17일분 1,289만여 원을 인정했습니다.

집행까지 — 유치권과 가압류로 압박받을 때

정산금 분쟁은 소송보다 먼저 건물과 계좌에서 시작되는 경우가 많습니다. 공사대금은 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하는 것이 원칙이어서(민법 제665조 제1항), 시공사는 정산금을 받을 때까지 건물을 넘기지 않겠다며 유치권을 내세우거나 건축주의 예금과 부동산을 가압류하기도 합니다. 이때 건축주가 쓸 수 있는 수단은 생각보다 많습니다.

유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 변제를 받을 때까지 물건을 유치하는 권리입니다(민법 제320조 제1항). 점유를 잃으면 유치권도 소멸하고(같은 법 제328조), 피담보채권인 정산금 자체가 없거나 줄어들면 유치권의 근거도 그만큼 약해집니다. 유치권부존재확인 소송에서는 유치권을 주장하는 쪽이 성립과 존속의 요건사실을 증명해야 합니다. 대전지방법원 2024가합204669 판결은 대법원 2015. 1. 29. 선고 2013다84971 판결을 인용해 이 점을 밝히고, 다가구주택 신축공사의 하도급업체가 경매절차에서 8억 582만 원의 공사대금으로 유치권을 신고한 사건에서 토지 근저당권자의 청구를 받아들여 유치권이 존재하지 않는다고 확인했습니다. 그 업체가 앞서 시공사와 건축주 사이의 대금 정산 문제로 점유하거나 유치권을 주장하지 않겠다고 확약한 유치권배제 및 현장명도 각서를 써 준 것이 결정적이었습니다. 유치권을 포기하는 특약은 유효하고, 사후에 포기하면 곧바로 소멸하며, 포기 상대방이 아닌 사람도 그 소멸을 주장할 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2014다52087 판결).

유치권자가 건축주의 승낙 없이 건물을 사용하거나 빌려주면 건축주는 유치권 소멸을 청구할 수 있고(민법 제324조), 다툼 있는 정산금에 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구하는 방법도 있습니다(같은 법 제327조). 제 견해로는 입주나 임대 일정이 급한 건축주라면 점유를 두고 실랑이하기보다 담보 제공으로 건물을 먼저 확보하고 정산은 소송에서 다투는 편이 손실을 줄이는 길입니다.

가압류가 들어왔다면 가압류결정에 이의를 신청해 피보전채권과 보전의 필요성을 다툴 수 있지만, 이의신청만으로 집행이 멈추지는 않습니다(민사집행법 제283조). 시공사가 본안 소송을 내지 않고 압박만 한다면 제소명령을 신청할 수 있고, 2주 이상으로 정한 기간 안에 소를 제기했다는 서류를 내지 않으면 가압류는 취소됩니다(같은 법 제287조). 영업에 꼭 필요한 계좌라면 가압류명령에 적힌 해방금액을 공탁해 집행한 가압류의 취소를 받을 수 있고(같은 법 제282조, 제299조), 사정이 바뀌었거나 담보를 제공한 때, 집행 뒤 3년간 본안 소송이 없을 때에는 가압류 취소를 신청할 수 있습니다(같은 법 제288조).

반대 방향의 집행도 생각해 두어야 합니다. 부산고등법원(창원) 판결처럼 건축주가 반소로 초과 지급금과 지체상금을 인정받으면 그 판결로 시공사의 재산을 집행하는 단계가 이어집니다. 또한 도급받은 자의 공사에 관한 채권은 3년의 단기소멸시효에 걸리므로(민법 제163조 제3호), 준공 뒤 오래 지나 들어온 정산 청구라면 시효도 함께 점검합니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사 없이 정리하는 편이 나은 경우도 있습니다. 첫째, 계약금액과 시공사 청구액의 차이가 수백만 원에서 1,000만 원대에 그치고 쟁점이 한두 항목이라면 감정 비용과 소송 기간이 다툼의 크기를 넘기 쉽습니다. 다툼 금액이 3,000만 원 이하이고 쟁점이 단순하다면 항목별로 증빙을 맞춰 보고 협의로 정리하는 것이 현실적입니다. 둘째, 계약서에 실비 정산이나 단가 정산이 분명히 적혀 있고 시공사가 세금계산서와 이체 내역으로 실투입비를 맞춰 낸다면 다툴 여지는 단가의 적정성 정도로 좁아집니다. 셋째, 건축주가 공사 중 변경을 문자나 서면으로 직접 지시하고 금액까지 주고받은 기록이 있다면 추가공사 합의 자체를 다투기보다 금액 조정에 집중하는 편이 낫습니다.

선임을 검토할 사건은 총액 도급인데 준공 뒤 계약금액보다 수천만 원에서 수억 원 많은 정산금을 청구받은 경우, 시공사가 표준품셈 감정을 신청했거나 이미 감정 결과가 나온 경우, 시공사가 건물을 점유하며 유치권을 주장하거나 예금·부동산을 가압류한 경우, 하자와 공사 지연까지 겹쳐 반소를 함께 설계해야 하는 경우입니다. 이런 사건은 계약 성격을 어떻게 주장하는지, 감정사항을 어떻게 짜는지, 유치권과 가압류를 어떤 순서로 푸는지에 따라 결과가 달라집니다.

건축주가 피해야 할 대응

1. 시공사의 정산서나 변경내역서에 '확인' 서명을 해 주는 것 — 받기만 한 문서는 합의가 아니지만(부산고등법원 2019나57070 판결), 서명하는 순간 증액 합의의 증거가 될 수 있습니다.

2. 최종 정산을 말로 끝내는 것 — '모든 정산을 거친 금액'임을 적은 합의서가 있어야 이후 추가 청구를 막을 수 있습니다(대구지방법원 2014가합204479 판결).

3. 감정을 시공사 주도에 맡기는 것 — 감정사항과 단가 기준을 다투지 않으면 표준품셈 감정액이 그대로 판단 자료가 됩니다(서울고등법원 2018나2032744 판결).

4. 증빙 없이 하자와 지체상금만 주장하는 것 — 일방적으로 작성한 내역표는 공제 근거가 되지 못합니다(서울고등법원 2018나2032744 판결).

5. 점유 중인 시공사를 힘으로 내보내는 것 — 제 견해로는 실력 행사는 분쟁을 키우고 형사 문제로 번질 위험까지 있으므로, 유치권부존재확인이나 담보 제공에 의한 소멸청구처럼 법적 절차로 풀어야 합니다.

자주 묻는 질문

총액 도급계약인데 시공사가 추가 공사비를 청구하면 줘야 하나요

원칙적으로 계약금액을 넘는 돈은 지급할 의무가 없습니다. 총공사대금을 정한 도급에서 도급인은 특별한 사정이 없는 한 당초 계약금액을 초과하는 공사대금을 지급할 의무가 없고(부산고등법원 2019나57070 판결), 시공사가 추가공사 합의나 증액 합의를 증명해야 합니다. 다만 설계변경으로 물량이 실제로 늘어난 부분은 계약 단가로 더해질 수 있습니다(부산고등법원(창원) 2022나12995 판결).

시공사가 신청한 공사비 감정이 계약금액보다 훨씬 높게 나왔는데 그대로 인정되나요

그대로 인정되지 않을 수 있습니다. 감정 결과가 높게 나온 것만으로 변경계약이 인정되지 않고(부산고등법원 2019나57070 판결), 감정인이 시공사가 만든 내역서를 확인하는 방식으로 감정했다면 그 결과를 믿기 어렵다고 본 판결이 있습니다(서울동부지방법원 2021가합113056 판결). 감정서에 의견을 내고 감정인신문을 신청할 수 있습니다(민사소송법 제339조 제3항, 제339조의2).

표준품셈으로 산정한 감정 결과를 다툴 수 있나요

다툴 수 있지만 대체할 기준이 있어야 합니다. 실공사비 정산 약정이 있는데 표준품셈 감정을 배척하고 실투입비로 계산한 판결(부산지방법원 2023가단333036 판결), 표준품셈 공사비에 실제 단가 비율 66%를 적용해 견적 단가 수준으로 낮춘 판결(서울서부지방법원 2018나30447 판결)이 있습니다. 반대로 내역서가 전혀 없으면 표준품셈 감정을 받아들인 판결도 있습니다(서울고등법원 2018나2032744 판결).

공사 중에 말로 몇 가지 변경을 요청했는데 모두 추가공사대금을 줘야 하나요

요청한 변경이 계약 범위 밖의 공사인지부터 따져야 합니다. 추가공사인지는 계약 목적, 공사 경위, 도급인의 지시나 묵시적 합의, 비용 비율 등을 종합해 판단하고, 건물 완성에 필수적인 부분은 특별한 사정이 없으면 원래 공사 범위에 포함된다고 본 판결이 있습니다(서울동부지방법원 2021가합113056 판결). 감리자가 변경 도면을 전달한 것만으로는 건축주의 지시로 보지 않았습니다.

정산 합의서에 서명한 적이 없는데 시공사가 구두로 정산 합의를 했다고 주장하면 어떻게 되나요

시공사가 그 합의를 증명해야 하고, 증명은 쉽지 않습니다. 최종 공사대금을 정하는 중요한 합의를 서명이나 날인 없이 말로 했다는 것은 이례적이고, 지체보상금을 주장하던 건축주가 시공사 금액을 그대로 인정했을 리 없다며 정산 합의를 부정한 판결이 있습니다(광주고등법원(전주) 2016나528 판결).

시공사가 공사대금을 받을 때까지 건물을 넘겨주지 않겠다며 유치권을 주장하면 어떻게 하나요

유치권의 요건과 피담보채권을 함께 다툽니다. 유치권부존재확인 소송에서는 유치권을 주장하는 쪽이 요건을 증명해야 하고(대전지방법원 2024가합204669 판결), 유치권 포기 각서를 받아 두었다면 유치권은 소멸합니다(대법원 2014다52087 판결). 일정이 급하면 상당한 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다(민법 제327조).

시공사가 공사대금으로 통장에 가압류를 했는데 풀 수 있나요

풀 수 있는 길이 여럿 있습니다. 가압류명령에 적힌 해방금액을 공탁하면 법원이 집행한 가압류를 취소하고(민사집행법 제282조, 제299조), 이의신청으로 피보전채권을 다투거나(같은 법 제283조), 본안 소송이 없으면 제소명령을 신청해 기간 안에 소를 내지 않을 때 가압류를 취소시킬 수 있습니다(같은 법 제287조).

하자보수비와 지체상금으로 정산금을 깎을 수 있나요

증빙이 있으면 가능합니다. 하자는 보수에 갈음한 손해배상으로(민법 제667조), 지체상금은 계약에서 정한 비율로 공제나 상계를 주장할 수 있습니다. 다만 과세사업자인 건축주는 하자보수비에 부가가치세를 더할 수 없고(대법원 2021다210195 판결), 지체상금의 종기를 사용승인일이 아니라 최후 공정 완료와 검수 요청일로 본 판결이 있습니다(부산고등법원(창원) 2022나12995 판결).

준공된 지 오래되었는데 시공사가 이제 와서 정산금을 청구할 수 있나요

시효부터 확인해야 합니다. 도급받은 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다(민법 제163조 제3호). 기산점과 중단 사유는 사건마다 다르므로 마지막 청구 시점과 지급 내역을 함께 정리해 두십시오.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2022. 4. 14. 선고 2017다3024 판결(원심 광주고등법원 2016. 12. 16. 선고 2015나2156 판결 파기환송) — 총액계약과 단가계약의 구별 기준, 계약내역서 단가의 성격

• 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다44774, 44781 판결 — 정액도급에서 실공사비가 적게 들어도 도급인은 감액을 주장할 수 없음

• 대법원 2012. 9. 13. 선고 2010다70223, 70230 판결 — 총 공사대금을 정한 도급의 초과 지급 의무, 추가공사 판단 요소(서울동부지방법원 2021가합113056 판결 인용)

• 대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 등 판결 — 감정 결과의 존중과 일부 배척

• 대법원 2016. 5. 12. 선고 2014다52087 판결, 2015. 1. 29. 선고 2013다84971 판결 — 유치권 포기 특약의 효력, 유치권부존재확인소송의 증명책임(후자는 대전지방법원 2024가합204669 판결 인용)

• 대법원 2021. 8. 12. 선고 2021다210195 판결, 2018. 10. 12. 선고 2015다256794 판결 — 과세사업자 도급인의 하자보수비 부가가치세, 지체상금 감액

• 부산고등법원 2020. 11. 12. 선고 2019나57070 판결(1심 부산지방법원 2019. 9. 4. 선고 2018가합42319 판결) — 16억 5,000만 원 총액 도급, 감정 총공사비 21억 2,000만 원을 원용한 청구 기각

• 서울동부지방법원 2026. 8. 25. 선고 2021가합113056, 2025가합101827 판결 — 설계변경 추가공사대금 청구 기각, 시공사 작성 내역서에 기댄 감정 불신, 실시공 면적 특약분 7억 4,976만 원 인정

• 부산고등법원(창원) 2023. 12. 14. 선고 2022나12995, 2022나13004 판결(1심 창원지방법원 마산지원 2022. 8. 17. 선고 2021가합60, 2022가합100011 판결 변경) — 총액단가계약, 증감분만 반영, 시공사 청구 기각과 반소 1억 2,428만여 원

• 부산지방법원 2025. 11. 25. 선고 2023가단333036, 2023가단350208 판결 — 실공사비 정산 약정과 표준품셈 감정 배척, 실투입비 기준 1억 4,618만여 원, 하자보수비와 지체상금 반소

• 서울서부지방법원 2019. 6. 14. 선고 2018나30447 판결(1심 같은 법원 2017. 12. 8. 선고 2017가단2482 판결 일부 취소) — 표준품셈 공사비에 정산서 단가 비율 66%를 적용해 견적 단가 수준으로 보정

• 광주고등법원(전주) 2017. 6. 22. 선고 2016나528 판결(1심 전주지방법원 2016. 5. 4. 선고 2014가합7802 판결) — 정산 합의서 부존재, 작업일지 가필 가능성, 증거보전 기성고 감정

• 대구지방법원 2015. 11. 20. 선고 2014가합204479, 2015가합200238 판결 — '협의해 확정' 약정과 최종 정산 합의서의 효력

• 대전지방법원 2025. 11. 4. 선고 2024나222616 판결(1심 같은 법원 2024. 10. 16. 선고 2024가소227775 판결 일부 취소) — 견적서 단가는 참고자료, 총액계약에서 도급인의 감액 주장 불가

• 서울고등법원 2019. 8. 30. 선고 2018나2032744 판결(1심 서울남부지방법원 2018. 4. 6. 선고 2015가합109509 판결) — 내역서 없는 계약의 표준품셈 기성고 감정 채택, 일방 내역표 공제 주장 배척

• 대전지방법원 2025. 3. 20. 선고 2024가합204669 판결 — 유치권배제 각서와 유치권 부존재 확인

• 법령 — 민법 제163조, 제320조, 제324조, 제327조, 제328조, 제398조, 제664조, 제665조, 제667조 / 민사소송법 제335조, 제336조, 제339조, 제339조의2 / 민사집행법 제282조, 제283조, 제287조, 제288조, 제299조 / 건설산업기본법 제22조, 제36조, 같은 법 시행령 제25조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

준공 뒤 정산금 사건은 결국 계약이 무엇을 약속했는지와 감정이 무엇을 계산했는지의 차이를 증명하는 싸움입니다. 시공사의 정산서는 대개 두껍고 숫자가 많지만, 그 숫자가 계약 단가에서 나온 것인지 표준품셈에서 나온 것인지, 계약 범위 안의 공사인지 밖의 공사인지를 항목마다 나누면 다툴 부분과 인정할 부분이 분명해집니다. 저희는 첫 단계에서 이 분류표를 만들고, 그 위에 소송과 집행 대응의 순서를 올립니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 계약서 원본과 첨부 내역서, 변경계약서가 있다면 그 전부를 확인해 계약이 총액인지, 단가나 실비 정산을 예정한 문구가 있는지 가립니다. 다음으로 기성금 청구서와 지급 내역을 시간순으로 맞춰 시공사가 공사 중 추가공사비를 청구한 적이 있는지, 기성이 계약금액에 공정률을 곱하는 방식이었는지 봅니다. 세 번째로 설계변경 도면, 감리 지시서, 문자와 이메일을 모아 건축주가 직접 변경을 요청한 항목과 시공사가 임의로 바꾼 항목을 나눕니다. 마지막으로 시공사가 건물을 점유하고 있는지, 가압류가 들어왔는지, 하자와 지연이 있는지를 확인해 방어와 반소, 집행 대응을 함께 설계합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 소송이 시작되면 감정 단계에 힘을 집중합니다. 시공사가 표준품셈 감정을 신청하면 계약 산출내역서 단가와 설계변경 증감분을 기준으로 한 감정사항을 따로 제시하고, 감정인이 시공사 자료만으로 계산하지 않도록 도면 대조와 현장 실측을 요청합니다. 감정서가 나오면 항목별 반박 의견서와 감정인신문 사항을 준비하고, 필요하면 보완감정과 사실조회로 오류를 바로잡습니다. 유치권이 문제 되면 점유와 피담보채권의 범위를 다투는 유치권부존재확인 소송과 담보 제공에 의한 소멸청구 가운데 일정에 맞는 쪽을 고르고, 가압류에는 제소명령과 해방금액 공탁을 검토해 사업 일정에 미치는 영향을 줄입니다. 하자와 지체상금은 증빙이 갖춰진 항목만 골라 반소로 묶습니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 감정액이 계약금액보다 높게 나왔다는 사실 자체는 결론을 정하지 못했습니다. 결론을 가른 것은 계약서의 한 줄 문구, 기성 청구 방식, 정산 합의서가 있었는지, 감정이 어떤 단가와 자료로 이루어졌는지였습니다. 같은 총액 도급이라도 감정을 계약에 맞춘 사건에서는 시공사의 청구가 기각되고 건축주가 오히려 초과 지급금을 돌려받았고, 내역서 없이 감정을 다툰 사건에서는 표준품셈 감정이 그대로 쓰였습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 협의로 정리할 사건인지, 감정과 소송으로 다툴 사건인지, 유치권과 가압류부터 풀어야 할 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

준공은 공사의 끝이지만 정산 분쟁의 시작이 되기도 합니다. 시공사가 보낸 정산서의 숫자가 아무리 구체적이어도 계약이 정한 금액과 합의의 증거, 감정의 기준을 하나씩 대조하면 다툴 수 있는 부분이 드러납니다.

도급계약서와 첨부 내역서, 변경계약서, 기성금 청구서와 지급 내역, 설계변경 도면과 감리 지시서, 시공사와 주고받은 문자와 이메일, 정산서와 가압류 결정문을 모아 두시기 바랍니다. 이미 감정 신청이 들어왔거나 건물 인도가 막혀 있다면 대응 순서가 결과를 좌우합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.