학원·교습소를 넘기려 후임 원장을 소개했는데 건물주가 거절하거나 월세를 올렸다면 — 권리금 회수 방해가 인정된 판결과 기각된 판결, 위반건축물·감정·3년 시효

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 학원·교습소를 넘기려는 임차인이 후임 원장을 소개했는데 건물주가 임대를 거절하거나 지나치게 높은 월세를 불러 권리금 계약이 깨졌다면, 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 후임 원장을 구체적으로 특정해 소개했는지, 3기 연체 이력이나 건물 자체의 등록 불가 사유가 없는지에 따라 결론이 갈리고, 인정되어도 배상액은 감정가와 책임제한으로 크게 줄어드는 경우가 많습니다. 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337 판결은 기존 월세의 3배가 넘는 요구를 현저한 고액으로 볼 여지가 많다며 임차인 패소 판결을 파기했습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 30건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

수강생을 어렵게 모은 원장님이 학원을 그만두면서 "원생과 시설을 넘길 테니 권리금을 달라"고 후임 원장을 구했습니다. 그런데 건물주가 "내가 직접 쓰겠다", "월세를 두 배로 올리겠다", "건물에 위반 사항이 있으니 등록은 알아서 하라"고 합니다. 많은 분이 계약서의 '권리금 불인정' 문구를 보고 포기하거나, 반대로 소개만 하면 권리금 전액을 받을 수 있다고 생각하십니다. 둘 다 정확하지 않습니다. 이 글은 음악학원·보습학원을 포함한 실제 판결로 이긴 경우와 진 경우, 1심보다 배상액이 깎인 경우를 함께 정리했습니다.

핵심만 먼저 정리하면

후임 원장과 권리금 계약서를 쓰지 못했는데 청구할 수 있습니까 — 경우에 따라 가능합니다. 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결은 임차인이 구체적인 인적사항을 제시해 신규임차인이 되려는 사람을 주선했다면 권리금 계약이 미리 체결되어 있지 않아도 방해가 될 수 있다고 했습니다. 건물주가 처음부터 누구를 데려와도 계약하지 않겠다고 확정적으로 밝혔다면 주선 없이도 청구할 수 있습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결). 그런 확정적 거절을 증명하지 못한 학원 원장은 패소했습니다(인천지방법원 부천지원 2026가단101331).

임대차 계약서에 '권리금 인정 안 함'이라고 적혀 있으면 끝입니까 — 그 문구만으로 끝나지 않습니다. 수원지방법원 평택지원 2024가단73897 판결은 이 특약을 임대인에게 권리금 반환을 구하지 못한다는 뜻으로 보았고, 신규임차인에게서 받을 권리까지 포기하는 뜻이라면 상가건물 임대차보호법 제15조에 따라 무효라고 했습니다. 다만 특약의 문구와 다른 합의 경위에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

권리금 계약에 적힌 금액을 다 받을 수 있습니까 — 대개 그렇지 않습니다. 제10조의4 제3항은 약정 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 상한으로 합니다. 인천지방법원 2021나58151 판결은 음악학원 약정 권리금 4,000만 원에 대해 감정가 2,366만 3,000원을 기준으로 60%만 인정해 1,419만 7,800원을 배상하게 했습니다.

학원 권리금은 무엇을 넘기는 돈이고, 왜 건물주 협조가 결정적입니까

상가건물 임대차보호법 제10조의3은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 넘기는 대가로 정합니다. 학원에서는 이것이 구체적으로 무엇인지 판결이 정리해 두었습니다. 서울중앙지방법원 2018. 5. 8. 선고 2017가단5046611 판결의 사건에서 학원 양수인은 권리금 4,000만 원과 중개수수료 400만 원을 내고 강남의 보습학원을 인수했는데, 임대인이 권리금 수수를 금지한다는 사실을 듣지 못했다며 돈을 돌려 달라고 소송을 냈습니다. 법원은 청구를 기각했고, 항소심인 서울중앙지방법원 2018나34758 사건에서도 항소가 기각되어 확정되었습니다.

"이 사건 권리금계약의 양도대상에는 피고 B 명의의 학원인허가, 학원 시설, 거래처인 수강생·강사들과의 계약 및 계약 유지 관리에 관한 신용 및 영업 노하우 등이 모두 포함되어 있는바" — 서울중앙지방법원 2017가단5046611

이 사건의 양수인은 학원 등록 명의를 넘겨받고 수강생 명부 등 운영 서류를 받아 2년 넘게 학원을 운영했습니다. 그래서 법원은 양도된 이익을 모두 누렸다고 보았습니다.

그런데 이 세 가지 중 어느 것도 건물주의 임대차 없이는 넘어가지 않습니다. 첫째, 학원 설립·운영 등록은 학원법 제6조에 따라 교육감에게 하고, 시행규칙 제3조 제2항 제5호는 교습장소로 쓸 시설의 사용권을 증명하는 서류를 첨부하게 합니다. 제3항은 교육장이 건축물대장 등본을 확인하게 합니다. 건물주가 새 원장과 임대차계약을 맺어 주지 않으면 등록 서류부터 갖출 수 없는 구조입니다. 둘째, 교습소는 학원법 제14조의 신고 대상이고, 신고 사항인 교습자 인적사항과 위치가 바뀌면 변경신고를 해야 합니다. 제14조 제7항은 교습자 1명이 한 장소에서 1과목만 교습하도록 하므로, 후임자의 자격과 과목도 함께 확인하셔야 합니다. 셋째, 건축물 용도입니다. 건축법 시행령 별표 1은 같은 건축물에서 바닥면적 합계 500제곱미터 미만인 학원·교습소를 제2종 근린생활시설로, 그 밖의 학원·교습소를 교육연구시설로 분류합니다.

수강생 명부를 넘길 때도 절차가 있습니다. 개인정보 보호법 제27조 제1항은 영업 양도로 개인정보를 이전할 때 이전 사실과 양수자 연락처, 이전을 원하지 않을 때의 조치 방법을 미리 정보주체에게 알리게 합니다. 양도가 무산되어 폐원하게 되면 학원법 제10조 제1항의 폐원 신고와 시행령 제18조에 따른 교습비 반환 문제가 생깁니다. 시행령 제18조 제3항은 반환사유 발생일부터 5일 이내 반환을 정합니다. 권리금 분쟁 중에도 수강생 환불은 따로 챙기셔야 합니다.

주거지에서 하는 공부방은 다릅니다. 학원법 제14조의2의 개인과외교습 신고 구조이고, 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 사업자등록 대상 건물로서 영업용 부분이 주된 임대차를 적용 대상으로 합니다. 아파트에서 살면서 운영한 공부방은 이 조항을 적용받기 어려울 수 있습니다. 제가 확인한 범위에서 이 점을 직접 다룬 판결은 찾지 못했으므로, 건물 용도·실제 사용 비율·사업자등록 내용을 놓고 개별적으로 검토하셔야 합니다.

법이 금지한 네 가지 행위와 건물주가 빠져나갈 수 있는 사유

제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 네 가지 행위를 금지합니다. 후임 원장에게 건물주가 권리금을 요구하거나 받는 행위, 후임 원장이 권리금을 내지 못하게 하는 행위, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다. 전체 임대차기간이 갱신요구 가능 기간을 넘겨 더는 갱신을 요구할 수 없는 임차인도 보호됩니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결). 제2조 제3항에 따라 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다.

건물주가 벗어나는 문은 세 갈래입니다. 하나는 제1항 단서로, 제10조 제1항의 갱신거절 사유가 있는 경우입니다. 3기 연체 이력이 대표적입니다. 둘은 제2항의 정당한 사유입니다. 후임 원장의 자력 부족, 임차인 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 비영리 사용, 임대인이 선택한 신규임차인의 권리금 지급이 여기에 해당합니다. 제5항은 임차인에게 후임자의 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 아는 정보를 제공할 의무를 지웁니다. 셋은 제10조의5의 적용 제외입니다. 유통산업발전법의 대규모점포·준대규모점포 안의 점포와 국유·공유재산이면 이 조항이 적용되지 않습니다. 대형 쇼핑몰이나 공공건물에 입주한 학원은 이것부터 보셔야 합니다.

건물주가 직접 쓰겠다는 사정만으로는 정당한 사유가 되지 않습니다(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결, 대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결). 다만 법령상 의무로 거절한 경우는 다릅니다. 대법원 2020. 8. 20. 선고 2019다296172, 296189 판결은 학교법인이 경쟁입찰 의무 때문에 임차인이 주선한 사람과 계약할 수 없었던 사건에서 정당한 사유를 인정했습니다.

업종이 바뀐다는 이유도 살펴볼 대목입니다. 대법원 2021. 10. 14. 선고 2019다236392 판결은 빵집 임차인이 실내포차 후임자를 소개하자 건물주가 위층 주거의 냄새·소란을 이유로 거절한 사건입니다. 법원은 계약서에 업종 제한이 없고, 환기시설이나 영업시간 조절로 해결할 가능성을 고려하지 않은 일방적 거절이라며 배상책임을 인정했습니다. 학원 소음을 이유로 한 거절도 이 기준으로 검토할 수 있지만, 계약서의 업종 제한과 건물 구조에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

첫 번째 사례 — 음악학원이 위반건축물 때문에 변경등록이 막혔습니다

인천지방법원 2020가단224691 사건입니다. A원장은 근린생활시설 2층 전부를 보증금 1,000만 원, 월 50만 원(재계약 후 월 60만 원)에 빌려 약 7년간 음악학원을 운영했습니다. 그사이 건물 마당의 조립식 판넬 58제곱미터가 무단증축으로 건축물대장에 위반건축물로 올랐고, 교육지원청은 위반건축물에 대한 학원 변경등록을 수리하지 않고 있었습니다.

A원장은 2019. 6. 20. 피아노 11대(업라이트 10대, 그랜드 1대)와 냉난방기, 컴퓨터, 원생 56명을 포함해 5,000만 원(보증금 포함)에 양도하는 계약을 후임자와 맺었고, 위반건축물이 해결되지 않으면 계약을 무효로 한다는 특약을 넣었습니다. 건물주에게 철거를 요구하자 건물주는 임대차 만료까지 해결하겠다고 했다가, 2020. 4. 8.에는 다른 임차인이 있어 철거할 수 없고 만료 후 2층을 직접 쓰겠다고 했습니다.

1심은 2021. 3. 24. 건물주가 신규임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 것으로 보고, 건물주가 임차인 소 제기 후에야 신규임차인 주선을 요구한 내용증명도 받아들이지 않았습니다. 손해액은 약정 권리금 4,000만 원의 60%인 2,400만 원이었습니다. 그러나 항소심인 인천지방법원 2023. 2. 8. 선고 2021나58151 판결은 책임 인정은 유지하면서 금액을 줄였습니다. 임대차 만료 무렵 권리금 감정가가 2,366만 3,000원이므로 그 낮은 금액을 기준으로 하고, 7년간 투자비를 회수할 기회가 있었던 점, 계약 당시 없던 조항이 뒤에 신설된 점, 장소적 이익은 임차인만의 기여가 아닌 점, 피아노 등을 회수해 가치를 환수할 수 있는 점을 들어 60%로 제한했습니다. 최종 인정액은 1,419만 7,800원입니다. 건물주는 계약금 이체내역이 없고 후임자가 개업신고를 하지 않았다며 허위 계약이라고 주장했지만 배척되었습니다.

두 번째 사례 — 위반건축물을 탓했지만 건물 자체가 등록이 안 됐습니다

광주지방법원 순천지원 2025. 4. 9. 선고 2023가단57453 판결의 B원장은 2층 203제곱미터에서 학원을 운영했습니다. 2022년 11월 건물 1층 일부 92.32제곱미터의 무단 용도변경으로 위반건축물 표시가 등재되었다가, 1층 임차인이 나가 2023. 1. 12. 해제되었습니다. B원장은 2022. 12. 10. 건물주 배우자에게 양도 의사를 알렸고, 12. 29.에는 영어학원을 하려던 후임자가 교육청에서 허가가 안 된다는 말을 들었다고 전화했습니다. 그리고 감정가 상당인 1,560만 6,000원을 청구했습니다.

결과는 전부 패소입니다. 법원은 협의가 어느 정도 진행되다 결렬된 사실은 인정했지만, 구체적인 인적사항을 제시해 후임자를 건물주에게 주선했다거나 건물주가 방해했다는 증거가 부족하다고 했습니다. 나아가 2020. 1. 23. 이후 제2종 근린생활시설과 교육연구시설에만 학원 설립등록이 가능한데 이 건물은 제1종 근린생활시설이어서, 신규 등록은 건물주의 협조와 무관하게 불가능했다고 인정했습니다.

인천 사건에서는 건물주가 고칠 수 있는 불법증축을 고치지 않겠다고 했고, 원장이 수개월에 걸쳐 후임자와 계약서를 다시 쓰며 철거를 요구했습니다. 순천 사건에서는 건물의 공부상 용도가 애초에 학원 등록에 맞지 않았고 후임자도 특정되지 않았습니다. 양도를 시작하기 전에 건축물대장의 위반 표시와 용도를 관할 교육지원청에 함께 확인하셔야 합니다.

세 번째 사례 — 스스로 나간다고 통보하고 후임자를 소개하지 않았습니다

인천지방법원 부천지원 2026. 9. 16. 선고 2026가단101331 판결의 사건입니다. C원장은 보증금 3,000만 원, 월 150만 원(부가세 별도)에 상가를 빌려 학원을 운영하다 2026. 1. 28. 만료일에 퇴거하겠다고 갱신거절을 통지했고, 임대차는 2026. 4. 29. 끝났습니다. 법원 감정에서 학원 권리금은 2,266만 2,000원으로 나왔습니다. 건물주는 학원업 수익성 악화로 신규임차인의 자력이 우려되었다고도 주장했습니다.

그러나 법원은 감정가를 판단할 필요도 없이 청구를 기각했습니다. C원장이 신규임차인을 주선한 사실이 없고, 제출한 자료만으로는 건물주가 누구든 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다고 인정하기 부족하다는 이유입니다. 이 판결은 확정 여부를 확인하지 못했습니다.

반대 사건이 앞의 대법원 2018다284226 판결입니다. 커피전문점 임차인이 내용증명으로 자신이 주선할 신규임차인과 계약할지, 직접 운영할지 밝혀 달라고 물었고, 건물주가 "인도받은 후 직접 사용할 계획"이라고 답하자 임차인이 그 사실을 다시 내용증명으로 남기고 물색을 멈췄습니다. 1심인 수원지방법원 안양지원 2016가단123813 판결과 항소심인 수원지방법원 2017나83713 판결은 주선이 없다는 이유로 임차인을 패소시켰지만, 대법원은 불필요한 행위를 강요할 수 없다며 파기했습니다. 차이를 만든 것은 건물주의 답변을 문서로 받아 낸 절차였습니다.

네 번째 사례 — 학원 매매 9,000만 원이 연체 이력 하나로 무너졌습니다

대전지방법원 천안지원 2022. 4. 20. 선고 2021가단118974 판결의 D원장은 상가 지하 1층을 보증금 1,000만 원, 월 130만 원에 빌려 학원을 운영하다 2021년 8월 주식회사에 학원을 권리금 9,000만 원에 파는 계약을 맺었습니다. 건물주가 임차인 변경을 거절하자 9,000만 원을 청구했습니다.

법원은 건물주의 거절 사실을 인정하면서도 청구를 기각했습니다. D원장은 2020년 2월분부터 2021년 4월분까지 1,300만 원을 연체했고, 코로나 특례기간인 제10조의9의 연체를 빼도 3기를 넘었습니다. 2021년 6~7월에 전액 갚았고 2021. 7. 15. 보증금과 월세를 올리는 변경계약까지 했지만, 법원은 이것이 연체 이력을 치유하는 새 계약은 아니라고 보았습니다. 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결의 법리대로, 3기에 이르도록 연체한 사실이 있으면 나중에 다 갚았어도 건물주는 권리금 회수기회 보호의무를 지지 않습니다. 이 사건 항소심은 소취하로 끝났습니다.

다섯 번째 사례 — '권리금은 인정치 않기로 함'과 '내가 쓰겠다'를 넘어선 판결

수원지방법원 평택지원 2025. 11. 4. 선고 2024가단73897 판결은 학원 사건은 아니지만 계약서 문구의 힘을 정확히 보여 줍니다. E씨는 1층 89.18제곱미터를 보증금 1,500만 원, 월 130만 원에 빌렸고 2006년부터 18년 가까이 영업했습니다. 2022년 계약서 특약에는 "권리금은 인정치 않기로 함"이 적혀 있었습니다. 건물주는 자기 미용실을 옮겨야 한다고 문자를 보내고, 변호사 내용증명으로 특약이 있으니 신규임차인을 주선해도 계약할 의무가 없다고 통지했습니다. 그런데 종료 후 제3자에게 임대했습니다.

법원은 이 통지를 확정적 거절로 보아 주선이 없어도 책임을 인정했고, 특약은 임대인에게 권리금 반환을 구하지 못한다는 뜻에 그치며 설령 포기 취지라도 제15조에 따라 무효라고 했습니다. 저렴한 월세가 상당한 보상이었다는 주장도 증거가 없다고 보았습니다. 다만 18년간 투자비를 회수할 기회가 있었던 점 등을 들어 감정가 2,491만 원의 70%인 1,743만 7,000원만 인정했습니다. 이 판결은 확정되었습니다.

건물주가 직접 학원을 하겠다고 한 사건도 있습니다. 의정부지방법원 2018. 11. 8. 선고 2018나204795, 204801 판결에서 2층 식당 임차인은 권리금 3,000만 원의 신규임차인을 소개했는데, 건물주가 그곳에서 직접 학원을 운영하겠다며 거절했습니다. 1심은 임차인 청구를 기각했지만 항소심은 업종이 다르다는 사정이나 직접 사용 계획만으로는 정당한 사유가 아니라고 보았고, 계약서의 '원상복구' 문구도 권리금 포기로 볼 수 없다고 했습니다. 감정가 3,196만 2,000원이 약정액보다 높아 3,000만 원 전액이 인정되었으며, 대법원 2018다297666 사건에서 상고가 기각되어 확정되었습니다. 이 글의 판결 가운데 약정 권리금 전액이 인정된 경우는 이 사건뿐입니다.

여섯 번째 사례 — 월세를 얼마나 올려 불러야 '현저히 고액'입니까

대법원 2026다201337 판결은 차임 요구 사건의 기준을 가장 최근에 정리했습니다. 약국 임차인은 보증금 1억 원, 월 600만 원에 영업했고 권리금 22억 원의 후임자를 소개했습니다. 건물주는 후임자에게 보증금 5억 원, 월 2,000만 원을 제시했고 계약은 깨졌습니다. 원심인 부산지방법원 2026. 1. 21. 선고 2025나41158, 41165 판결은 적정 차임이 확인되지 않는다며 청구를 기각했지만 대법원은 파기했습니다.

"임대인이 요구하는 차임 및 보증금이 기존의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액에 해당한다고 볼 여지가 있는 경우에는, 적정한 차임 및 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 곧바로 임차인의 손해배상청구를 배척할 것이 아니라 감정 등을 통해 이를 확인한 후 그 요구액이 상가임대차법의 입법 취지를 잠탈할 만큼 현저히 고액에 해당하는지 판단하는 것이 바람직하다." — 대법원 2026다201337

대법원은 조세·공과금과 주변 시세 외에 기존 차임과의 차이, 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황을 함께 보라고 했습니다. 이 사건의 차임은 기존의 약 333%, 환산보증금은 약 357%였고 협상의 여지도 없었습니다. 다만 증명책임은 임차인에게 있고, 파기환송 후 결과는 아직 확인되지 않았습니다.

3배에 이르지 않아도 인정된 판결이 있습니다. 대구지방법원 포항지원 2025. 10. 16. 선고 2023가단107819 판결의 미용실 임차인은 무인 독서실을 하려는 후임자를 권리금 1억 원에 소개했습니다. 건물주는 기존 월 159만 원을 월 259만 원으로 제시했는데, 감정 적정 차임 201만 원보다 약 30% 가까이 높고 기존보다 60% 이상 오른 금액이었습니다. 건물주가 다른 희망자에게도 이 조건을 고수했고 뒤에 가족과 계약해 기존 학원을 확장한 사정까지 더해 현저한 고액으로 판단되었습니다.

서울남부지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가합102819 판결도 있습니다. 임차인의 월 600만 원 커피숍에 건물주가 보증금 1억 920만 원, 월 1,092만 원을 불렀고, 다시 보증금 2억 6,250만 원, 월 1,050만 원을 불렀습니다. 건물주는 협의 가능하다고 했지만, 적정 환산보증금 약 10억 5,522만 원을 크게 넘고 그 조건이면 영업이익이 적자로 돌아선다는 점이 근거가 되어 방해가 인정되었습니다.

권리금 1억 7,000만 원 계약이 왜 2,780만 원이 됩니까 — 감정과 원상복구

이 커피숍 사건의 항소심인 서울고등법원 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결은 감정 구조를 명확히 설명합니다. 권리금은 유형재산과 무형재산으로 나뉘고, 무형재산은 수익환원법으로 평가하며, 비용에 넣는 차임은 과거 약정 차임이 아니라 임대차 종료 당시의 시장 차임입니다. 시장 차임을 넣자 무형재산 값이 양수가 되지 않아 유형재산 2,780만 3,000원만 남았고, 이 금액이 배상액이 되었습니다. 약정 권리금은 1억 7,000만 원이었습니다. 수년간 월세를 낮게 낸 학원일수록 이 계산이 불리할 수 있습니다.

매출 증빙도 결정적입니다. 앞의 포항 사건에서 무형재산 감정액 7,320만 원은 통째로 배척되었습니다. 감정인이 신고 매출 외에 예금 입금분을 매출로 넣었는데, 가족 입금, 보험회사 입금, 고액 현금, 공탁금까지 섞여 있었고 직원 인건비도 빠졌기 때문입니다. 결국 유형재산 1,780만 원만 인정되었습니다. 학원은 소득세법 제78조의 사업장 현황신고 금액, 카드와 계좌의 교습비 결제 내역, 수강생 명부, 강사 급여 자료가 서로 맞아야 합니다.

책임제한도 예상하셔야 합니다. 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결은 권리금 회수기회 방해 손해에도 공평의 원칙에 따라 책임을 제한할 수 있다고 보아 70% 제한을 유지했고(서울북부지방법원 2021나37046 사건의 상고심), 시설 회수 이익을 공제하자는 주장은 배척해 7,167만 7,900원을 인정했습니다. 인천 음악학원 사건처럼 회수 가능한 피아노가 제한 사유로 참작되기도 합니다.

이기고도 돈이 빠져나가는 곳은 원상복구입니다. 커피숍 사건의 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결은 시설을 전 임차인이 설치했더라도 임차인이 원상회복해야 한다고 보아 철거비 1,700만 원을 보증금에서 공제한 판단을 유지했습니다. 칸막이와 방음벽을 전 원장에게서 물려받은 학원이라면 양도가 무산될 때 이 비용까지 함께 계산하셔야 합니다.

건물주가 재건축이나 공실을 이유로 들 때

재건축 계획을 알린 것만으로는 방해가 되지 않습니다. 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결과 대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결은 재건축 필요성이 없거나 계획이 구체화되지 않았는데도 짧은 임대기간만 고수하거나, 고지와 모순되는 정황이 드러나는 등의 사정이 없으면 방해가 아니라고 했습니다. 대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결은 약 39년 된 건물에서 3년만 임대 가능하다고 고지해 권리금 7,000만 원 계약이 해제된 사건의 임차인 승소 부분을 파기했습니다. 건물 상당 부분을 공실로 두고 다른 임차인 계약에도 같은 특약을 넣은 사정이 근거였습니다. 임차인은 다른 호실 계약 현황과 건물 연식, 실제 공사 진행을 확인해 모순을 찾아야 합니다.

반면 재개발 사업시행인가만으로는 갱신거절 사유가 되지 않는다는 판결(대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결)이 있고, 증명책임은 임대인에게 있습니다. 1년 6개월 비영리 사용은 임대인이 임대차 종료 시 그 사유를 들어 거절하고 실제로도 그 기간 쓰지 않아야 합니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결). 다른 이유로 거절한 뒤 결과적으로 비워 둔 것만으로는 부족합니다. 재건축 일정을 알린 뒤 공실을 유지하다 철거한 건물에서는 소유자가 바뀌어도 정당한 사유가 인정된 사례가 있습니다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결).

6개월과 3년 — 놓치면 소송이 끝납니다

수원지방법원 2025. 12. 18. 선고 2024나105321 판결은 두 기간을 함께 보여 줍니다. 임대차는 2020. 10. 25. 끝났지만 임차인은 보증금을 돌려받지 못해 인도소송 화해권고결정에 따라 2023. 12. 25.까지 점포를 썼습니다. 임차인은 2023. 10. 31. 권리금 4,000만 원의 계약을 맺어 건물주에게 소개했고, 제9조 제2항에 따라 보증금 반환 때까지 임대차가 존속하는 것으로 보므로 보호기간 안이라고 주장했습니다.

법원은 받아들이지 않았습니다. 존속 의제는 보증금 반환을 보장하기 위한 것이지 권리금 회수 기회를 늘리는 것이 아니어서, 임대차 종료 후 시기는 제10조의4 제1항의 기간에 들어가지 않는다고 했습니다. 재건축을 이유로 만기 후 비워 달라던 문자도 갱신 거절일 뿐 신규임차인과 계약하지 않겠다는 뜻은 아니라고 보았습니다. 2020. 10. 25. 무렵의 방해를 인정하더라도 소 제기가 2023. 12. 27.이어서 제10조의4 제4항의 3년 시효가 완성되었다고 덧붙였고, 이 판결은 항소기각으로 확정되었습니다.

이 시효의 기산일은 건물을 비운 날이나 보증금을 받은 날이 아니라 임대차가 종료한 날입니다. 대법원 2022다260586 판결도 소멸시효 기산일과 지체책임을 임대차 종료 기준으로 보아 지연손해금은 종료 다음 날부터 붙는다고 했습니다. 3년을 넘기면 건물주의 잘못이 분명해도 청구가 막힐 수 있습니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 지금 기간 안에 있습니까. 계약서의 만료일에서 6개월을 거꾸로 세어 보십시오. 그날부터 만료일까지가 보호기간입니다. 묵시적 갱신이 있었다면 실제 종료일이 언제인지 먼저 확인하십시오.

2. 연체 이력이 있습니까. 계좌 내역을 처음부터 펼쳐 어느 달이든 연체액이 3기에 이른 적이 있는지 계산하십시오. 지금 다 갚았어도 이 항목을 통과해야 합니다.

3. 건물이 학원 등록 가능한 상태입니까. 건축물대장을 발급해 위반건축물 표시와 용도를 확인하고, 관할 교육지원청에 새 원장 명의 등록 또는 신고가 가능한지 문의해 답변을 기록하십시오.

4. 후임 원장이 특정되어 있습니까. 이름, 연락처, 학원 경력, 보증금과 월세를 낼 자력 자료를 건물주에게 문서로 전달하십시오. 후임자를 특정하지 않은 채 '찾는 중'이라는 말만으로는 부족합니다.

5. 건물주가 무엇이라고 답했습니까. 거절 이유와 제시한 보증금·월세를 문자나 내용증명으로 받아 두십시오. 답을 피하면 기한을 정해 다시 물으십시오.

6. 요구액이 시세와 얼마나 차이 납니까. 같은 건물과 주변 상가의 임대 사례를 모으십시오. 적정 차임 감정을 신청할 때 근거가 됩니다.

7. 내 학원의 수익 자료가 맞습니까. 사업장 현황신고 금액과 교습비 입금 내역, 원생 수를 월별로 맞춰 보십시오. 가족 돈과 개인 입금은 미리 구분하십시오.

건물주가 거절한 날부터 할 일 — 이 순서로 움직이십시오

• 거절 당일 — 통화라면 내용을 바로 문자로 다시 확인하고 답변을 받습니다. 수강생과 강사에게 폐원이나 양도를 단정해 알리지 마십시오. 원생이 빠지면 감정 기초가 약해집니다.

• 3일 안 — 후임 원장과 권리금 계약서를 정리합니다. 계약금은 계좌로 주고받고, 건물주 사유로 임대차가 무산될 때의 처리 조항을 넣습니다. 인천 사건처럼 후임자 인적사항과 양도 대상 목록을 분명히 적습니다.

• 1주 안 — 내용증명으로 신규임차인과 임대차계약 체결을 요청하고, 후임자 정보와 희망 조건을 제공하며, 회신 기한을 정합니다. 직접 쓸 계획이면 그 뜻을 밝혀 달라고 함께 묻습니다.

• 2주 안 — 다른 호실 임대 조건, 건축물대장, 재건축 진행 상황을 확인하고 교육지원청 답변을 정리합니다. 수강생 명부를 넘길 예정이면 개인정보 이전 통지 방법도 준비합니다.

• 임대차 종료 전 — 후임 계약이 끝내 깨진 경우 권리금 계약 해제 경위를 서면으로 남기고, 양도 시설 사진과 목록을 찍어 둡니다. 원상복구와 보증금 정산은 협의 내용을 문서로 받습니다.

• 종료 후 — 수강생 환불과 폐원 신고를 처리하고 소송에서 권리금 감정과 필요하면 적정 차임 감정을 신청합니다. 소 제기 시한은 임대차 종료일부터 3년입니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

건물주가 아직 거절하지 않았고 후임 원장의 조건이 평범하다면 당사자 협의로 끝나는 경우도 있습니다. 그러나 건물주가 애매한 답만 하며 시간을 끌거나, 위반건축물과 등록 문제가 얽혀 있거나, 권리금 계약이 곧 해제될 상황이거나, 과거 연체 이력이 있거나, 이미 계약서에 권리금 포기 문구가 있는 사건은 다릅니다. 부천과 순천 사건은 감정을 하고도 주선 증거가 없어 졌고, 인천 사건은 내용증명 하나의 해석까지 다투었습니다.

자주 묻는 질문

학원을 넘기려는데 후임 원장과 계약서를 쓰기 전에 건물주가 거절했습니다. 권리금 손해배상을 청구할 수 있습니까?

경우에 따라 가능합니다. 대법원 2018다239608 판결은 구체적 인적사항을 제시해 주선했다면 권리금 계약이 없어도 된다고 했고, 대법원 2018다284226 판결은 확정적 거절이 있으면 주선이 없어도 된다고 했습니다. 다만 거절의 증거가 부족하면 패소합니다(인천지방법원 부천지원 2026가단101331).

건물주가 학원 후임 원장에게 월세를 두 배 올려 불렀으면 권리금 방해가 됩니까?

배수만으로 단정되지는 않습니다. 대법원 2026다201337 판결은 기존 차임과의 차이, 주변 시세, 적정 차임, 거래관행을 함께 본다고 했습니다. 포항지원 2023가단107819 판결은 적정 차임보다 약 30% 가까이 높은 요구도 건물주의 후속 행동과 함께 방해로 인정했습니다. 감정을 신청할 수 있도록 시세 자료를 모으셔야 합니다.

위반건축물이라 새 원장 학원 등록이 안 되면 건물주에게 책임을 물을 수 있습니까?

경우에 따라 다릅니다. 인천지방법원 2021나58151 판결은 시정 요구를 거부한 건물주의 책임을 인정했고, 순천지원 2023가단57453 판결은 건물 용도상 건물주 협조와 무관하게 등록이 불가능하고 후임자 주선 증거도 없다며 기각했습니다. 건물주가 고칠 수 있는 사유인지와 후임자가 특정되었는지가 갈립니다.

교습소나 공부방도 권리금 회수기회 보호를 받습니까?

상가건물에서 운영하는 교습소는 적용 대상이 될 수 있지만 주거지 공부방은 어려울 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 사업자등록 대상 건물이고 주된 부분을 영업용으로 쓰는 임대차를 대상으로 합니다. 주거지 공부방을 직접 다룬 판결은 제가 확인하지 못했으므로 건물 용도와 사용 실태를 개별 검토해야 합니다.

계약서에 권리금을 포기한다고 쓰고 들어온 학원도 권리금을 받을 수 있습니까?

포기 문구가 있어도 가능성은 남습니다. 평택지원 2024가단73897 판결과 의정부지방법원 2018나204795 판결은 그런 약정의 효력을 제15조에 비추어 부정하거나 포기로 보지 않았습니다. 다만 상당한 보상을 받은 합의가 증명되는 경우 등은 달리 볼 여지가 있으니 계약 경위를 함께 살펴야 합니다.

학원 권리금 소송은 임대차 끝나고 언제까지 낼 수 있습니까?

임대차가 종료한 날부터 3년 안에 내야 합니다. 제10조의4 제4항의 기간이며, 보증금을 늦게 받았다고 해서 기간이 늦춰진다고 볼 수 없습니다(수원지방법원 2024나105321 판결 취지). 임대차 종료일이 다투어지면 3년의 시작점도 달라지므로 일찍 확인하셔야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337, 201338 판결 — 현저히 고액의 판단 기준, 적정 차임 미확인만으로 배척 불가 (원심 부산지방법원 2026. 1. 21. 선고 2025나41158, 41165 판결 반소 손해배상 부분 파기환송)

• 대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결 — 직접 영업 계획만으로 정당한 사유 부정 (원심 울산지방법원 2024나11658, 11665 판결 파기환송)

• 대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결, 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결, 대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결 — 재건축 계획 고지와 방해행위

• 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 — 법정책임, 책임제한 유지, 지체책임 기산 (원심 서울북부지방법원 2021나37046 판결 파기·자판)

• 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결, 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 — 1년 6개월 비영리 사용

• 대법원 2021. 10. 14. 선고 2019다236392 판결 — 업종 변경을 이유로 한 일방적 거절

• 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결 — 3기 연체 이력과 보호의무 부정

• 대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결 — 사업시행인가와 갱신거절 사유, 증명책임

• 대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결, 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 — 장기 임차인 보호, 직접 영업 계획

• 대법원 2020. 8. 20. 선고 2019다296172, 296189 판결 — 학교법인 경쟁입찰 의무와 정당한 사유

• 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 — 권리금 계약 미체결과 주선

• 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 — 확정적 거절이 있으면 주선이 없어도 청구 가능 (1심 수원지방법원 안양지원 2017. 11. 15. 선고 2016가단123813 판결, 원심 수원지방법원 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결 파기환송)

• 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결, 서울고등법원 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결, 서울남부지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가합102819 판결 — 고액 요구 인정, 시장 차임 기준 감정, 철거비 공제 (상고심은 원상회복·대출이자 부분을 판단하고 상고기각)

• 인천지방법원 2023. 2. 8. 선고 2021나58151 판결, 인천지방법원 2021. 3. 24. 선고 2020가단224691 판결 — 음악학원 위반건축물 변경등록, 항소심 1,419만 7,800원으로 감액 (상고 여부 미확인)

• 광주지방법원 순천지원 2025. 4. 9. 선고 2023가단57453 판결 — 학원 주선 증거 부족·용도상 등록 불가, 청구 기각 (상급심 결과 미확인)

• 인천지방법원 부천지원 2026. 9. 16. 선고 2026가단101331 판결 — 학원 임차인 주선 없음, 확정적 거절 증거 부족, 청구 기각 (상급심 결과 미확인)

• 대전지방법원 천안지원 2022. 4. 20. 선고 2021가단118974 판결 — 학원 권리금 9,000만 원, 3기 연체 이력으로 기각 (항소심 대전지방법원 2022나107645 소취하)

• 수원지방법원 평택지원 2025. 11. 4. 선고 2024가단73897 판결 — 권리금 불인정 특약의 해석과 제15조, 70% 책임 (확정)

• 의정부지방법원 2018. 11. 8. 선고 2018나204795, 204801 판결 — 건물주 직접 학원 운영 계획은 정당한 사유 아님, 3,000만 원 인정 (1심 2016가단33578 일부 취소, 상고기각 대법원 2018다297666으로 확정)

• 대구지방법원 포항지원 2025. 10. 16. 선고 2023가단107819 판결 — 고액 요구 인정, 매출 증빙 부족으로 무형재산 배척 (상급심 결과 미확인)

• 서울중앙지방법원 2018. 5. 8. 선고 2017가단5046611 판결 — 학원 권리금 양도 대상의 내용 (항소심 2018나34758 항소기각, 확정)

• 수원지방법원 2025. 12. 18. 선고 2024나105321 판결 — 종료 후 존속 의제와 보호기간, 3년 시효 (1심 수원지방법원 평택지원 2023가단75834 판결, 항소기각 확정)

• 법령 — 상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조, 제9조, 제10조, 제10조의3부터 제10조의7까지, 제15조; 학원의 설립ㆍ운영 및 과외교습에 관한 법률 제6조, 제10조, 제14조, 제14조의2, 같은 법 시행령 제5조, 제18조, 같은 법 시행규칙 제3조; 건축법 시행령 별표 1; 개인정보 보호법 제27조; 소득세법 제78조 (2026년 11월 2일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 임대차 종료일을 먼저 확정합니다. 묵시적 갱신이 있었는지에 따라 6개월 보호기간과 3년 시효가 모두 달라지기 때문입니다. 그다음 계약서 특약의 업종 제한과 권리금 문구, 처음부터의 차임 이체 내역, 건축물대장의 용도와 위반 표시를 확인합니다. 후임 원장이 누구인지, 건물주에게 언제 어떤 방식으로 알렸는지, 건물주의 답이 문자·통화·내용증명 중 무엇으로 남아 있는지도 살핍니다. 학원 쪽 자료로는 등록증명서 또는 신고증명서, 사업장 현황신고 내용, 교습비 입금 내역, 월별 원생 수, 양도 대상 시설 목록을 봅니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 주선과 거절의 증거, 그리고 금액의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째 축은 책임입니다. 후임자가 특정되었고 건물주가 무엇을 어떻게 거절했는지를 날짜별로 정리하고, 건물주의 답이 부족하면 임대차 종료 전에 내용증명으로 입장을 받아 내는 절차를 먼저 진행합니다. 건물주가 등록 문제를 끼워 넣었다면 그 사유가 건물주가 고칠 수 있는 것인지, 건물 용도상 처음부터 불가능한 것인지를 나눕니다. 연체 이력과 제10조 제1항 사유도 소 제기 전에 스스로 점검합니다. 둘째 축은 금액입니다. 약정 권리금만 믿지 않고 감정이 시장 차임과 유형·무형재산을 어떻게 볼지 예상해 원생 수와 매출 자료를 맞춥니다. 책임제한 사유로 쓰일 사정, 시설 회수 내역과 원상복구 비용까지 같이 계산해 소송과 합의 중 어느 쪽이 실익이 큰지 말씀드립니다. 법무법인 도모도 권리금·임대차 쟁점의 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다릅니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

같은 위반건축물을 이유로 한 학원 사건이 인천에서는 인정되었고 순천에서는 기각되었습니다. 같은 학원 임차인이 감정을 받아 놓고도 후임자 주선을 증명하지 못해 부천에서 졌습니다. 차이는 법 조문이 아니라 임대차 종료 전 몇 달 동안 무엇을 문서로 남겼느냐에서 나왔습니다. 후임 원장과 계약금을 주고받기 전에, 건물주에게 첫 문자를 보내기 전에 쟁점을 정리해 두시기 바랍니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

학원을 그만두는 일은 수년간 쌓은 원생과 강사, 시설을 한꺼번에 정리하는 일입니다. 이 글의 판결들은 같은 업종, 같은 위반건축물, 같은 권리금 금액에서도 건물주의 답을 받아 두었는지, 연체 이력이 있는지, 매출 자료가 맞는지에 따라 결과가 갈린다는 점을 보여 줍니다.

후임 원장과 계약서를 쓰기 전에, 건물주에게 답을 받기 전에, 임대차 종료일이 오기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 건축물대장, 건물주와 주고받은 기록을 함께 정리해 청구 가능성과 실제로 받을 수 있는 금액을 짚어 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 상가 임대차·권리금 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 학원·교습소 양도가 건물주 때문에 막혔거나, 권리금 손해배상 소송을 준비하고 계시다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 임대차계약서와 특약, 건축물대장, 후임 원장과의 권리금 계약서나 문자, 건물주와 주고받은 문자·내용증명, 차임 이체 내역, 사업장 현황신고서, 교습비 입금 내역과 월별 원생 수 자료, 양도 시설 목록을 가져오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.