옆 건물 공사로 집에 금이 갔다면 — 공사중지가처분은 언제 받아들여지나, 사전 안전진단·균열 감정과 수인한도 손해배상까지

옆 필지에서 터파기가 시작된 지 몇 주 만에 거실 벽에 사선으로 금이 가고, 마당 바닥이 내려앉아 담장이 기울었다는 상담이 적지 않습니다. 시공사에 항의하면 공사 전부터 있던 균열이라는 답이 돌아오고, 구청에 민원을 넣어도 공사는 계속됩니다. 결론부터 말씀드리면, 공사를 멈추는 공사중지가처분은 굴착이 진행 중이고 집의 구조 안전이 흔들린다는 점을 계측과 안전진단으로 소명한 경우에만 받아들여지며, 굴착이 끝난 뒤에는 대부분 기각되므로 그때부터는 균열 감정을 통한 손해배상과 보전처분으로 방향을 바꿔야 합니다. 손해배상에서는 착공 전 사전 안전진단 자료가 있느냐가 보수비 인정 범위를 가르고, 소음·진동 위자료는 수인한도를 넘었다는 공적 측정 기록이 있어야 인정됩니다. 공사중지가처분이란, 민사집행법 제300조 제2항에 따라 다툼이 있는 권리관계에 관하여 임시의 지위를 정하기 위해 법원이 공사의 속행을 금지하는 보전처분을 말합니다. 실무에서 보면 같은 균열 사건이라도 언제 무엇을 준비해 두었느냐에 따라 공사가 멈추기도 하고, 3억 원대 배상을 받기도 하며, 인과관계 증명에 실패해 한 푼도 받지 못하기도 합니다. 아래에서는 가처분이 인용된 결정과 기각된 결정, 보수비가 인정된 판결과 부정된 판결, 위자료가 갈린 지점, 시공사·시행사·감리 가운데 누구에게 청구할지, 판결 뒤 집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 옆 공사를 지금 멈출 수 있나요 — 굴착이 남아 있고 집의 구조 안전이 위험하다는 소명이 있을 때만 가능합니다. 부산지방법원 서부지원 2019. 1. 15.자 2018카합100377 결정은 1975년 준공 주택 마당의 균열 사이로 시멘트 액체가 솟고 계측기가 부족한 사건에서 담보 1억 원을 조건으로 지반조사·안전점검·보수공사가 끝날 때까지 공사를 중지시켰지만, 서울남부지방법원 2022. 11. 1.자 2022카합20487 결정은 굴착이 끝나고 6층 골조까지 올라간 뒤의 신청을 기각했습니다.

2. 균열 보수비는 어디까지 받을 수 있나요 — 감정인이 산정한 보수비에서 건물 노후와 기존 균열을 이유로 책임이 제한됩니다. 울산지방법원 2023. 6. 21. 선고 2021가합15969 판결은 착공 전 인접건물 사전조사보고서와 감정 결과를 대조해 주택 4채의 보수비 4억 920만여 원 가운데 70%인 2억 8,644만여 원을 인정했고, 서울북부지방법원 2020. 11. 4. 선고 2019나38435 판결은 집주인이 스스로 실시한 토공사 전후 정밀안전점검 비용 700만 원까지 손해로 인정했습니다.

3. 소음과 진동 위자료도 받을 수 있나요 — 수인한도를 넘었다는 공적인 측정 기록이 있어야 합니다. 서울북부지방법원 2019나38435 판결은 오전 7시 측정치 78dB과 82dB이 소음·진동관리법 시행규칙 별표 8의 규제기준을 크게 넘었다며 위자료 1,000만 원을 인정한 반면, 울산지방법원 2021가합15969 판결과 서울중앙지방법원 2016. 12. 23. 선고 2012가합101881, 2014가합35704 판결은 원고 측 자료만으로는 수인한도 초과를 인정할 수 없다며 위자료를 기각했습니다.

먼저 확인할 것 — 착공 전 사전 안전진단 자료가 있는가

이 사건의 승패는 착공 전 집 상태를 기록한 자료가 있느냐에서 절반이 정해집니다. 시공사는 통상 인접건물 사전조사보고서를 만들어 두는데, 이 보고서는 양날의 칼입니다. 울산지방법원 2023. 6. 21. 선고 2021가합15969 판결의 사건에서 감정인은 시공사가 착공 전에 만든 사전조사보고서를 기준으로 감정 시점의 균열을 비교해 폭이 커진 균열과 새로 생긴 균열, 지반침하를 가려냈고, 법원은 그 감정을 그대로 받아들여 보수비를 인정했습니다. 같은 보고서에 이미 다수의 균열이 있고 준공 30년이 지난 노후 건물이라는 사실이 적혀 있었는데, 법원은 이를 시공사가 더 세심하게 주의했어야 할 사정으로 보면서도 책임을 제한하는 사정으로 함께 썼습니다. 반대로 서울남부지방법원 2022. 11. 1.자 2022카합20487 결정에서는 이웃 공사 때 실시된 2021. 3.자 사전조사에서 이미 마감 들뜸과 벽체·기둥 균열이 다수 확인되었다는 점이 채권자에게 불리하게 작용했습니다.

시공사 보고서가 부실하면 그 자체가 시공사의 과실 근거가 됩니다. 부산지방법원 서부지원 2019. 1. 15.자 2018카합100377 결정은 시공사가 낸 인접건물 사전조사보고서가 2018. 8.경 촬영한 사진을 붙여 놓은 것에 불과하고, 지반조사보고서는 공사 현장의 기초지반 안정성만 검토한 것이어서 주택의 안전성을 확인할 객관적 자료가 될 수 없다고 보았습니다. 부산지방법원 2022. 12. 19.자 2022카합10542 결정도 시공사가 흙막이 가시설을 설치하기 전에 학교 건물의 기초 현황과 배수 관계를 조사하지 않고 운동장의 안정성만 검토했다는 점을 공사 중지의 핵심 근거로 삼았습니다.

시공사 자료가 없거나 믿기 어렵다면 집주인이 직접 사전 안전진단을 받아 두는 것이 가장 확실합니다. 서울북부지방법원 2020. 11. 4. 선고 2019나38435 판결의 원고는 인접 오피스텔의 토공사 전인 2016. 7.과 후인 2016. 10. 두 차례 정밀안전점검을 받아 공사 전후의 변위 변화를 기록해 두었고, 법원은 이 점검 비용 700만 원을 공사와 상당인과관계 있는 손해로 인정했을 뿐 아니라 법원 감정촉탁 결과가 시공사에 유리하게 나왔는데도 이 자료를 근거로 인과관계를 인정했습니다. 착공 전이라면 건물 안팎 사진과 균열 폭 측정, 기울기 측정을 담은 사전 안전진단을 받고, 시공사가 계측기 설치를 제안하면 협조해 두는 것이 뒤의 모든 절차에서 자산이 됩니다. 서울중앙지방법원 2019. 9. 26.자 2018카합21828 결정에서는 시공사가 계측기 설치와 사전조사, 정밀안전점검을 여러 차례 제안했는데도 채권자가 공사 중지를 선행조건으로 걸고 거부한 사정이 가처분 기각 사유로 적혔습니다.

공사중지가처분이 인용된 결정과 기각된 결정은 어디서 갈렸나

법원은 공사중지가처분을 본안판결과 같은 결과를 미리 주는 만족적 가처분으로 보아 통상의 보전처분보다 높은 소명을 요구하고, 사후의 금전배상만으로 손해를 메우기 어려울 정도로 위법성이 중대한 경우에만 받아들입니다. 부산고등법원 2019. 5. 14.자 2018라5214 결정, 서울남부지방법원 2022카합20487 결정, 서울중앙지방법원 2018카합21828 결정이 모두 같은 법리로 시작합니다. 여기에 대법원 1981. 3. 10. 선고 80다2832 판결이 더해집니다. 충분한 예방공사 없이 심굴굴착을 해서 인접 대지의 침하와 건물 균열 위험이 생겼더라도, 남은 공사 대부분이 지상 건물 축조여서 더 굴착할 필요가 없고 침하와 균열이 더 확대될 사정이 없으면 민법 제241조의 심굴금지청구권이나 제214조의 방해예방청구권에 기한 공사중지가처분을 허용해서는 안 된다는 법리입니다.

인용된 결정에는 공통점이 있습니다. 부산지방법원 서부지원 2018카합100377 결정은 지하 1층·지상 20층 주거복합 공사 옆 1975년 주택에서 배면 균열과 이격이 새로 생기고 기존 균열이 커진 점, 마당 균열 사이로 흙막이 차수벽 주입 과정의 시멘트 액체가 솟아오른 점, 시공사가 설치한 계측기가 균열탭 1개와 경사측정 플레이트 2개뿐이고 일부는 탈락한 점, 안전진단업체가 지반보강 같은 근본 조치가 필요하다고 진단한 점, 터파기와 지하층 골조 등 진동을 수반하는 공정이 남아 있는 점을 들어 거주자의 생명과 안전에 회복할 수 없는 손실이 생길 수 있다고 보았습니다. 다만 공사 중단으로 시공사가 입을 손해를 고려해 채권자가 1억 원을 공탁하는 조건을 붙였고, 지반조사와 안전점검, 보수공사 같은 안전조치가 끝나면 공사를 재개할 수 있게 했습니다. 부산지방법원 2022카합10542 결정은 어스앵커 흙막이 가시설 때문에 고등학교 본관이 정밀안전진단에서 D등급을 받고 교육청이 철거를 의결한 사건에서, 시공사의 보강공사는 응급대책에 불과하고 가시설이 시공사의 안전관리기준에 맞춰 관리되고 있었는데도 실제 피해는 계측 수치로 예상한 것보다 컸다며 천공·굴착·어스앵커 설치와 제거 일체를 금지하고 집행관 공시까지 명했습니다.

기각된 결정은 계측 수치와 공정 단계에서 졌습니다. 부산고등법원 2018라5214 결정은 1심에서 인용된 가처분을 항고심에서 뒤집은 사례입니다. 울산지방법원은 2018. 9. 21. 2018카합10406 사건에서 교회 신축공사 중지를 명했고 2018카합10529 이의 사건에서 버팀대 설치 공사만 제외하고 인가했지만, 부산고등법원은 건물경사계 변위가 최대 0.2010mm, 지표침하 누적치가 -4mm에서 3mm, 균열계 누적 변위가 -0.68mm에서 1.66mm로 모두 1차 관리기준치 안에 있고, 지하 8m까지 굴착이 끝나 남은 굴착이 3m에서 4m에 그치며, 채권자 측이 의뢰한 GPR 탐사는 정밀안전진단이 아니라 그 사전조사에 불과하다는 이유로 버팀대 설치 부분을 뺀 나머지 가처분을 취소하고 신청을 기각했습니다. 담장과 마당의 균열은 지반다짐과 보수, 금전배상으로 해결할 수 있다는 판단도 덧붙였습니다. 서울중앙지방법원 2018카합21828 결정은 지하 7층·지상 30층 공사에서 CIP와 JSP를 결합한 공법이 서울시 건축위원회 승인을 거쳤고, 1979년에 지어진 건물의 균열과 누수가 공사 때문이라고 단정할 수 없으며, 건축법 제9조 제1항에 따라 건축을 위한 지하 굴착에는 민법 제244조 제1항의 이격거리 규정이 적용되지 않는다는 이유로 기각했습니다. 다만 건축법 제9조 제1항 단서는 이 경우에도 필요한 안전조치를 하여 위해를 방지할 의무를 지우므로, 이격거리를 문제 삼기보다 안전조치 소홀을 짚는 편이 맞습니다. 인용과 기각을 가른 것은 균열의 존재가 아니라, 구조 안전이 위험하다는 제3자의 진단과 남은 굴착 공정이 있느냐였습니다.

가처분은 타이밍이 전부 — 굴착이 끝나면 늦습니다

공사중지가처분은 흙막이와 터파기가 진행 중일 때 내야 하고, 지상층 골조가 올라가기 시작하면 사실상 길이 닫힙니다. 대법원 80다2832 판결의 법리가 그대로 적용되기 때문입니다. 서울남부지방법원 2022카합20487 결정은 진동이 심한 굴착 공사가 끝나 균열과 침하 피해가 더 확대될 것으로 보이지 않는다는 점을 기각 이유의 마지막에 두었고, 부산지방법원 서부지원 2026. 2. 11. 선고 2023가합101177 판결에 나타난 같은 법원 2023카합100045 결정도 신청 무렵 이미 터파기와 되메우기가 끝나 지상층 공사가 진행 중이라는 이유로 기각되었습니다. 부산지방법원 2020. 1. 28.자 2019카합10683 결정 역시 굴착이 완료되고 지상 4층 이상 공정이 진행된 상태에서 균열과 지반침하는 보수와 금전배상으로 해결할 수 있다고 본 사례입니다.

공법 변경으로 위험이 사라진 경우도 마찬가지입니다. 서울중앙지방법원 2012가합101881, 2014가합35704 판결의 사건에서는 시공사가 어스앵커로 아파트 부지 지하를 침범하자 강남구청이 2011. 1. 20. 공사 중지를 통보했고 시공사가 2011. 3. 31. 레이커 공법으로 바꿨습니다. 주민들이 그 직전인 2011. 3. 4. 낸 2011카합578 가처분은 부지에 일부 균열이 생겼지만 심각한 안전 위험을 단정하기 어렵고 공법 변경으로 더는 부지를 침범하지 않는다는 이유로 2011. 4. 20. 기각되었습니다. 실무에서 보면 균열을 발견한 날부터 시공사와 협의하는 데 한두 달을 보내는 사이 굴착이 끝나 버리는 일이 흔합니다. 가처분을 낼 생각이라면 균열 발견 직후 안전진단을 의뢰하고 굴착 공정표를 확인해 신청 시점을 정해야 합니다.

가처분 결정 뒤에 벌어지는 일 — 이의·항고·담보와 시공사의 반격

가처분이 인용되어도 그것으로 끝이 아니라 시공사의 이의와 항고가 이어지고, 채권자는 담보와 손해배상 위험을 안게 됩니다. 민사집행법 제301조에 따라 가처분에는 가압류 절차가 준용되어 채무자는 제283조의 이의신청을 할 수 있고, 제286조 제5항에 따라 법원은 심문을 거쳐 가처분을 인가·변경·취소하며, 같은 조 제7항에 따라 그 결정에는 즉시항고가 가능합니다. 울산 교회 신축공사 사건이 바로 이 경로를 밟았습니다. 2018. 9. 21. 인용 결정, 2018. 11. 30. 이의 사건에서 일부 인가, 2019. 5. 14. 항고심에서 취소까지 8개월이 걸렸고, 그 사이 시공사는 도급인에게 1일 3,580만 원의 지체상금을 물게 된다고 주장했습니다. 부산지방법원 서부지원 2018카합100377 결정이 담보 1억 원을 조건으로 붙인 것도 이런 위험 때문입니다.

시공사가 안전조치를 마치면 가처분은 취소될 수 있습니다. 민사집행법 제288조 제1항 제1호는 가처분 이유가 소멸하거나 사정이 바뀐 때 취소를 신청할 수 있게 하고, 제307조는 특별한 사정이 있으면 담보를 받고 취소할 수 있게 합니다. 부산지방법원 서부지원 2018카합100377 결정은 아예 주문에서 안전조치 완료를 공사 재개 조건으로 정했습니다. 따라서 가처분은 공사를 영원히 막는 수단이 아니라 시공사가 사전조사와 계측, 지반보강을 하도록 강제하는 지렛대로 이해해야 하고, 그 기간에 균열 감정과 손해배상 협의를 병행해야 합니다. 부산지방법원 2022카합10542 결정도 이유에서 충분한 협의로 가시설의 안전성과 향후 대책이 마련될 때까지 공사를 중단함이 타당하다고 밝혔습니다.

손해배상의 관문 — 균열 감정으로 인과관계를 증명한 판결과 실패한 판결

손해배상은 민법 제750조의 불법행위 책임이어서 공사와 균열 사이의 인과관계를 피해자가 증명해야 하고, 그 수단은 법원 감정입니다. 부산지방법원 서부지원 2023가합101177 판결은 불법행위의 손해와 인과관계, 손해액의 입증책임이 원고에게 있다는 대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다73879 판결과 1994. 3. 11. 선고 93다57100 판결을 인용했습니다. 인정된 판결을 보면 감정인이 무엇을 근거로 삼았는지가 보입니다. 울산지방법원 2021가합15969 판결의 감정인은 사전조사보고서와 대조해 균열 확대와 신규 균열을 특정하고, 시공사가 C.I.P 공법을 토류벽 공법으로 바꿔 차수 성능이 떨어져 지하수위가 급격히 낮아지고 지반이 연약해졌다는 원인을 제시했습니다. 부산지방법원 서부지원 2023가합101177 판결의 감정인은 천공기록부와 계측 자료를 분석해 흙막이 벽체 시공 직후 모든 계측 위치에서 균열 증가량이 3차 관리기준인 0.5mm를 넘었고 지중경사계 수평변위가 최대 237.57mm에 이르렀다는 점을 짚었으며, 법원은 이를 근거로 기울기 1/41, 바닥 처짐 1/17로 E등급 판정을 받은 공장 건물의 피해가 공사 때문이라고 인정했습니다. 감정 결과는 방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없지 않는 한 존중된다는 것이 대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결의 법리입니다.

감정이 엇갈릴 때는 사전 자료가 승부를 냅니다. 서울북부지방법원 2019나38435 판결의 사건에서 법원 감정촉탁을 받은 기관은 공사로 인한 변위 증가나 지반침하를 확증할 기술적 단서가 없다고 회신했지만, 법원은 그 기관이 토공사 전 주택 현황을 확인한 적이 없고 바닥 장판을 걷지 않은 육안 조사에 그쳤다는 점을 들어 원고의 토공사 전후 정밀안전점검과 별도 감정인의 현황조사를 신뢰했습니다. 그 촉탁감정인 스스로도 최소 이격거리 50cm의 인접부지에서 설계대로 시공되지 않은 흙막이 공사가 진동 등의 피해를 입혔을 가능성이 높다고 본 점이 근거가 되었습니다.

부정된 판결은 증거 없이 주장만 한 사건입니다. 울산지방법원 2018. 8. 22. 선고 2017가단64547 판결은 아파트 신축공사 옆 아파트 입주민 27명이 담벼락과 주차장 바닥, 우수관 균열과 지반침하, 차량 파손을 주장한 사건에서, 균열이 공사 때문이라는 뚜렷한 증거를 제출하지 못했고 시공사가 공사 완료 뒤 4,240만 원을 들여 보수공사를 해 손해가 전부 보전되었다며 균열 손해와 진동 손해를 모두 기각했습니다(이 사건은 항소심인 울산지방법원 2018나25052 사건에서 화해권고결정으로 끝났습니다). 감정 신청 없이 사진과 진술서만으로 균열 손해를 청구하면 이 판결처럼 끝납니다. 소 제기 전이라도 민사소송법 제375조의 증거보전 신청으로 감정을 먼저 받을 수 있고, 제376조에 따라 소 제기 전에는 목적물 소재지 지방법원이 관할합니다.

보수비는 왜 절반이 깎이나 — 노후 건물·기존 균열·보수 거부의 책임제한

감정인이 산정한 보수비가 그대로 인정되는 사건은 드물고, 법원은 건물의 나이와 기존 균열, 피해자의 대응을 이유로 책임을 제한합니다. 울산지방법원 2021가합15969 판결은 1986년부터 1991년 사이에 준공된 주택들에 공사 전부터 환경 요인과 노후화로 추정되는 균열이 있었고 그것과 공사로 인한 균열을 명확히 구분하기 어려우며, 시공사가 터파기를 상당 부분 진행한 상태에서 중단해 나머지는 다른 회사가 마쳤다는 점을 들어 책임을 70%로 제한했습니다. 서울북부지방법원 2019나38435 판결은 준공 27년 된 주택에 마감 균열과 기와 파손이 이미 있었다며 보수비 4,744만여 원과 임대료 손실에 90%를 적용했고, 서울중앙지방법원 2012가합101881, 2014가합35704 판결은 2009년과 2010년 사전현황조사에서 아파트 도로 일부에 균열이 있었고 시공사가 2011. 3.부터 9.까지 여러 차례 보수를 제안했는데 아파트 측이 협조하지 않아 빗물 유입으로 균열이 더 진행됐다며 복구비 4억 1,219만여 원에 80%를 적용해 3억 2,975만여 원을 인정했습니다.

가장 큰 감액은 피해자가 보수공사를 거부한 사건에서 나왔습니다. 부산지방법원 서부지원 2023가합101177 판결의 원고는 2022. 9. 14. 시공사와 합의해 선보상금 1억 원을 받고 지반보강 공사를 시작하게 했다가 2022. 11. 1. 공장 이전 비용을 포함한 18억 3,400만 원을 요구하며 남은 지반보강과 침하 복원 공사를 거부했습니다. 법원은 피해자에게 손해의 확대를 막을 손해경감조치의무가 있고 이를 어기면 민법 제763조와 제396조를 유추해 참작한다는 대법원 1999. 6. 25. 선고 99다10714 판결과 2003. 7. 25. 선고 2003다22912 판결을 들어, 건물이 준공 32년 된 데다 연약지반 위에 말뚝기초 없이 지어졌고 증축 부분 바닥 슬래브에 철근 대신 철망이 들어간 점까지 더해 보수·복원비 4억 7,795만여 원의 50%인 2억 3,897만여 원만 인정하고 선보상금 1억 원을 공제해 1억 3,897만여 원을 명했습니다. 청구액 30억 원의 5%에도 못 미치는 결과였고, 이 판결은 부산고등법원 2026나5163 사건으로 항소되어 있어 결론이 바뀔 수 있습니다. 시공사가 안전진단에 따른 보수공사를 제안하면 거부하지 말고, 공사 범위와 완료 확인 방법, 남은 손해의 별도 배상을 서면으로 정한 뒤 받아들이는 것이 유리합니다.

수인한도를 넘은 소음·진동·분진 — 위자료가 인정된 판결과 부정된 판결

공사장 소음과 진동은 어느 정도 참아야 하고, 사회통념상 일반적으로 용인되는 수인한도를 넘는 경우에만 위자료가 인정됩니다. 그 판단은 피해의 성질과 정도, 가해행위의 태양과 공공성, 방지조치 가능성, 공법상 기준 적합 여부, 지역성, 토지이용의 선후관계를 종합하며, 울산지방법원 2021가합15969 판결이 인용한 대법원 2014. 8. 20. 선고 2012다60466 판결과 서울중앙지방법원 2018카합21828 결정이 인용한 대법원 2007. 6. 15. 선고 2004다37904, 37911 판결의 기준입니다. 민법 제217조는 토지 소유자에게 음향과 진동으로 이웃의 생활에 고통을 주지 않을 조치 의무를 지우면서도, 이웃 토지의 통상의 용도에 적당한 것이면 인용할 의무를 정합니다.

인정된 판결은 공적 측정 기록을 가진 사건입니다. 서울북부지방법원 2019나38435 판결은 공사 중 오전 7시경 주택에서 측정된 소음이 78dB과 82dB로 소음·진동관리법 제21조 제2항과 같은 법 시행규칙 제20조 제2항, 별표 8이 정한 생활소음 규제기준인 아침·저녁 60dB, 주간 65dB를 크게 넘었고, 구청이 여러 차례 현장 계도를 요청했는데도 공사가 중단 없이 계속된 점을 들어 집주인에게 정신과 치료비 121,300원, 소음으로 세입자가 나간 임대료 손실 290만 원, 위자료 1,000만 원을, 함께 사는 아들에게 위자료 200만 원을 인정했습니다. 울산지방법원 2017가단64547 판결은 균열 손해는 기각하면서도 시공사가 65dB 기준 초과로 여섯 차례, 비산먼지로 네 차례 행정처분을 받은 사실을 들어 수인한도 초과가 명백하다고 보고 거주가 증명된 세대마다 100만 원, 소음 처분 이후 전입한 세대에는 분진만 인정해 50만 원을 정했습니다.

부정된 판결은 측정의 객관성에서 졌습니다. 서울중앙지방법원 2012가합101881, 2014가합35704 판결의 감정인은 규제기준을 넘는 소음이 발생했다고 감정했지만, 법원은 강남구청이 같은 기간 여러 차례 측정했는데도 기준 초과가 없어 행정조치를 하지 않았고, 시공사가 방음벽과 에어돔을 설치했으며, 감정이 원고들이 스스로 설치한 계측기의 데이터를 기초로 한 시뮬레이션 예측값이고, 시행규칙이 정한 작업시간별 보정도 반영하지 않았다는 이유로 위자료를 기각했습니다. 울산지방법원 2021가합15969 판결과 부산고등법원 2018라5214 결정도 원고 측 자료만으로는 수인한도 초과를 인정하기 부족하다고 했습니다. 소음 피해는 구청에 측정을 요청해 공식 측정치와 행정처분 기록을 남기는 것이 핵심이고, 개인 소음계 기록은 보조 자료에 그칩니다. 소음·진동관리법 제22조는 특정공사를 시행하는 자에게 사전신고와 방음시설 설치, 저감대책 수립 의무를 지우므로 신고 여부와 방음시설 설치 여부도 함께 확인합니다.

영업손해·임대료·폐업 손해는 특별손해 — 인정 범위가 좁습니다

균열 보수비를 넘어서는 영업손해와 임대료 손실은 특별손해로 다루어져 시공사가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 인정됩니다. 민법 제763조가 준용하는 제393조 제2항의 법리이고, 부산지방법원 서부지원 2023가합101177 판결은 간접손해는 특별손해라는 대법원 1996. 1. 26. 선고 94다5472 판결을 인용해 공장 폐업손해 24억 5,986만여 원과 제품 불량 손해를 모두 기각했습니다. 원고는 2022. 6. 10. 이미 공장 토지와 건물을 180억 원이 넘는 대금에 매도하는 계약을 맺고 계약금까지 받은 뒤에야 시공사에 공장 이전을 처음 꺼냈고, 2022. 10.경 보수공사 때도 생산을 멈추지 않았으며, 공장이 반도체 공장 수준의 청정도를 유지해야 한다는 주장도 자료로 뒷받침되지 않았다는 이유였습니다.

임대료 손실은 기간을 좁혀서만 인정됩니다. 서울북부지방법원 2019나38435 판결은 지하층 누수로 21개월간 임대하지 못했다는 주장에 대해, 소유자는 하자를 보수해 다시 임대할 수 있으므로 하자 발견과 보수에 2개월, 새 임차인 확보에 2개월을 더한 4개월분 184만 원만 인정했습니다. 소음을 이유로 지상층 세입자가 계약을 해지하고 나간 부분은 별도로 290만 원이 인정되었습니다. 같은 판결은 오피스텔 신축으로 동짓날 연속 일조 2시간을 확보하지 못하게 된 일조 침해에 대해 시가 하락분 1,450만 9,000원의 90%인 1,305만 8,100원을 건축주와 신탁회사가 공동으로 배상하도록 했는데, 이 부분은 시공사가 아니라 건축주의 책임으로 정리했습니다. 대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결과 2010. 6. 24. 선고 2008다23729 판결의 기준입니다.

누구를 상대로 하나 — 시공사·시행사·도급인·감리의 책임이 갈린 판결

균열과 침하의 배상 책임은 원칙적으로 직접 시공한 회사가 지고, 건축주와 감리는 별도의 요건이 있어야 책임을 집니다. 울산지방법원 2021가합15969 판결은 시공사의 책임은 인정하면서 감리회사와 도급인인 교회에 대한 청구는 기각했습니다. 감리회사는 시공사의 흙막이 공법 변경 요청에 여러 차례 설계대로 시공하라고 공문을 보내고 민원 접수 뒤 공사 중지를 지시했으므로 감리 의무를 게을리하지 않았고, 도급인은 민법 제757조 단서에 따라 도급이나 지시에 중대한 과실이 있거나, 공사 시행을 구체적으로 지휘감독해 제756조의 사용자와 같은 지위에 있을 때만 책임을 지는데 그런 사정이 증명되지 않았다는 것이었습니다. 이때 감리적인 감독은 지휘감독에 해당하지 않는다는 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다78372 판결이 기준이 됩니다.

반대로 가처분 단계에서는 관련자 전부를 상대로 하는 것이 안전합니다. 부산지방법원 2022카합10542 결정은 재개발조합과 시공사, 토공사를 새로 도급받은 회사가 서로 자기 담당 구간이 아니라고 다투는 사건에서, 공사 구간이 지형상 구분되지 않고 일체를 이루며 계약서도 제출하지 않았다는 이유로 세 회사 모두에게 공사 중지를 명했습니다. 서울중앙지방법원 2012가합101881, 2014가합35704 판결도 재건축조합과 시공사가 공동하여 배상하도록 했습니다. 손해배상 소송에서는 시공사를 주된 피고로 하되, 시행사가 공사에 구체적으로 관여한 자료나 도급인의 지시가 있었다는 자료가 있을 때 도급인을 함께 넣는 것이 실무의 순서입니다. 일조 침해처럼 건물의 존재 자체에서 생기는 손해는 건축주가 책임집니다.

판결로 끝나지 않습니다 — 가압류·가집행·대체집행과 환경분쟁조정

보수비 청구는 소송 전 보전과 판결 뒤 집행까지 설계해야 실제 돈이 됩니다. 소 제기 전이나 소송 중에 민사집행법 제276조의 가압류를 시행사의 사업 부지나 시공사의 공사대금 채권에 걸어 두면, 시행사가 분양 뒤 자산을 정리하거나 시공사가 도산하는 경우에도 회수 순위를 확보할 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2012가합101881, 2014가합35704 판결의 사건에서 아파트 주민들은 어스앵커 철거 소송(서울중앙지방법원 2011가합26440, 서울고등법원 2012나7566, 대법원 2013다5022로 확정)에서 이겨 대체집행 결정을 받았고, 대체집행 비용 42억 218만여 원을 피보전권리로 조합 부지에 가압류(2012카단1081)를 해 두었으며, 서울고등법원 2015라420 결정으로 대체집행 비용 9억 원의 선지급 결정까지 받았습니다. 금전 지급을 명하는 1심 판결에는 대개 가집행 선고가 붙어 항소가 되더라도 판결 정본으로 강제집행에 들어갈 수 있고, 부산지방법원 서부지원 2023가합101177 판결도 가집행을 선고했습니다.

소가가 크지 않거나 시간이 급하면 소송 대신 재정 절차를 고려합니다. 환경분쟁 조정 및 환경피해 구제 등에 관한 법률 제2조는 소음·진동과 지하수 수위 변화로 인한 재산상 피해를 환경피해로 정하고, 제4조에 따라 중앙과 지방의 환경분쟁조정피해구제위원회가 알선·조정·재정을 맡습니다. 이 절차는 감정 비용이 소송보다 적고 결과가 비교적 빨리 나오지만, 시공사가 재정에 불복하면 결국 소송으로 갑니다. 굴착 깊이가 20m 이상이면 지하안전관리에 관한 특별법 제14조와 시행령 제13조에 따른 지하안전평가, 10m 이상 20m 미만이면 제23조와 시행령 제23조에 따른 소규모 지하안전평가 대상이므로, 평가서와 사후 계측 자료를 정보공개로 확보하면 인과관계 입증 자료로 쓸 수 있습니다. 불법행위 손해배상 청구권은 민법 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년이므로 공사 완료 뒤 협의가 길어질 때 시효를 확인해야 합니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

첫째, 균열이 담장·마당·타일처럼 비구조 부분에 그치고 시공사가 보수를 제안하고 있다면 소송 비용이 보수비를 넘기 쉽습니다. 부산고등법원 2018라5214 결정도 담장과 마당 균열은 지반다짐과 보수, 금전배상으로 해결될 문제라고 보았습니다. 둘째, 굴착이 끝나고 지상층이 올라간 뒤에는 가처분 신청 자체가 비용 낭비이며, 손해배상으로 방향을 잡아야 합니다. 셋째, 소음·분진 위자료만 문제되는 사건은 행정처분 기록이 있어도 울산지방법원 2017가단64547 판결처럼 세대당 100만 원 수준에 그치기 쉬우므로 단독 소송보다 입주자 단위의 공동 청구나 환경분쟁조정이 맞습니다. 넷째, 착공 전 자료가 전혀 없고 건물이 30년 이상 된 노후 건물이라면 인과관계와 책임제한에서 크게 불리하므로, 감정 비용을 들이기 전에 시공사의 보수 제안을 받는 편이 나을 수 있습니다. 선임이 의미 있는 사건은 정밀안전진단에서 D등급이나 E등급이 나오거나 예상 보수비가 수천만 원을 넘고, 굴착 공정이 아직 남아 있거나, 시공사가 사전조사·계측 없이 공사를 강행하는 경우입니다. 상대가 시행사와 시공사, 감리로 나뉘어 서로 책임을 미루는 사건도 마찬가지입니다.

피해자가 하면 오히려 상황이 나빠지는 대응

• 굴삭기에 올라타거나 자재를 넘어뜨리는 물리적 방해. 서울중앙지방법원 2015. 12. 23. 선고 2014가단126474 판결의 사건에서 인접 주민은 건축주가 담장 기초를 철거하려 할 때 굴삭기에 올라탄 일로 업무방해 기소유예를, 이후 콘크리트를 옮기는 리어카를 넘어뜨린 일로 벌금 30만 원의 선고유예를 받았습니다. 건축주가 그 주민들을 상대로 낸 공사 방해 손해배상 4,806만 원 청구는 민원과 가처분 신청이 법익 방어로서 적법하다는 이유로 기각되었지만, 형사 기록은 남았습니다.

• 시공사의 계측기 설치와 사전조사 제안을 거부하는 것. 서울중앙지방법원 2018카합21828 결정은 채권자가 공사 중지를 선행조건으로 걸고 계측기 설치와 정밀안전점검에 협조하지 않은 사정을 기각 사유로 적었습니다.

• 보수공사를 거부하고 이전 비용까지 요구하는 것. 부산지방법원 서부지원 2023가합101177 판결의 원고는 지반보강 공사를 중단시켰다가 손해경감의무 위반으로 책임이 50%로 제한되었습니다.

• 개인 소음계 기록만 믿는 것. 서울중앙지방법원 2012가합101881, 2014가합35704 판결은 원고들이 직접 설치한 계측기 데이터를 기초로 한 감정을 배척했습니다. 구청 측정과 행정처분 기록이 먼저입니다.

• 보상 합의서에 서명한 뒤 가처분을 내는 것. 서울남부지방법원 2022카합20487 결정은 채권자가 진동과 지반침하 보상에 관한 합의서를 쓰고 위로금까지 받은 사정을 들어 피해를 예견하고 보상받은 것으로 보았습니다. 합의서에는 구조 안전 문제와 추가 손해를 유보하는 조항을 넣어야 합니다.

• 굴착이 끝난 뒤 가처분을 내는 것. 부산지방법원 서부지원 2023카합100045 결정, 서울남부지방법원 2022카합20487 결정, 부산지방법원 2019카합10683 결정 모두 같은 이유로 기각되었습니다.

자주 묻는 질문

옆 공사로 집에 균열이 생겼는데 공사중지가처분을 내면 바로 공사가 멈추나요

결정이 나야 멈추고, 결정은 심문을 거쳐 통상 몇 주에서 몇 달이 걸립니다. 부산지방법원 서부지원 2019. 1. 15.자 2018카합100377 결정처럼 인용되더라도 담보 공탁이 조건으로 붙을 수 있고, 시공사는 민사집행법 제283조의 이의신청으로 다투며 이의 결정에는 제286조 제7항의 즉시항고가 이어질 수 있습니다. 울산 교회 신축공사 사건은 인용 뒤 항고심인 부산고등법원 2018라5214 결정에서 취소되었습니다. 신청과 동시에 안전진단과 계측 자료를 갖추어야 결정이 유지됩니다.

공사 소음 진동 가처분도 가능한가요

소음과 진동만으로 공사 자체를 중지시키는 것은 매우 어렵습니다. 부산고등법원 2018라5214 결정과 서울중앙지방법원 2018카합21828 결정은 소음·분진의 수인한도 초과에 대한 소명이 부족하다고 보았고, 시공사가 무진동 공법과 방음시설을 갖추었다면 더욱 그렇습니다. 소음 문제는 구청 측정과 행정처분을 통해 기록을 남긴 뒤 손해배상 소송에서 위자료로 다투는 것이 현실적입니다.

옆 공사 집 균열 배상은 얼마나 받을 수 있나요

감정인이 산정한 보수비에서 노후와 기존 균열, 피해자의 대응을 이유로 책임 비율을 적용한 금액이고, 이 글에서 본 판결들은 50%에서 90% 사이였습니다. 울산지방법원 2021가합15969 판결은 70%, 서울중앙지방법원 2012가합101881, 2014가합35704 판결은 80%, 서울북부지방법원 2019나38435 판결은 90%, 보수공사를 거부한 부산지방법원 서부지원 2023가합101177 판결은 50%였습니다. 이미 받은 선보상금은 공제됩니다.

착공 전에 사전 안전진단을 받지 못했는데 지금이라도 받아야 하나요

받아야 합니다. 서울북부지방법원 2019나38435 판결은 토공사 전후 두 차례 정밀안전점검 비용 700만 원을 공사와 인과관계 있는 손해로 인정했고, 그 자료가 법원 감정촉탁의 반대 결론을 뒤집는 근거가 되었습니다. 공사가 이미 시작되었다면 현재 상태라도 즉시 기록해 두어야 이후 확대된 균열을 구분할 수 있습니다.

시공사가 자기 안전진단 결과로 문제없다고 하는데 어떻게 대응하나요

시공사 측 자료의 성격을 따져 보고 법원 감정으로 대체합니다. 부산지방법원 서부지원 2018카합100377 결정은 시공사의 지반조사보고서가 공사 현장의 안정성만 검토한 것이고 인접건물 사전조사는 사진 첨부에 불과하다고 보았으며, 부산지방법원 2022카합10542 결정은 계측치가 관리기준 안에 있었는데도 실제 피해가 컸다는 점을 지적했습니다. 소송 전에는 민사소송법 제375조의 증거보전으로 감정을 먼저 받을 수 있습니다.

시공사가 보수공사를 해 주겠다는데 거절하고 돈으로 받을 수 있나요

거절하면 불리해집니다. 부산지방법원 서부지원 2023가합101177 판결은 지반보강 공사를 거부한 원고의 손해경감의무 위반을 이유로 책임을 50%로 제한했고, 서울중앙지방법원 2012가합101881, 2014가합35704 판결도 보수 협조 거부를 80% 제한 사유로 들었습니다. 보수 범위와 완료 확인 방법, 남은 손해의 배상을 서면으로 정하고 공사를 받아들이는 편이 결과가 낫습니다.

공사 때문에 가게 매출이 줄고 세입자가 나갔는데 그 손해도 받을 수 있나요

제한적으로만 인정됩니다. 서울북부지방법원 2019나38435 판결은 지층 누수로 21개월간 임대하지 못했다는 주장에 대해 보수와 새 임차인 확보에 필요한 4개월분만 임대료 손실로 인정했고, 부산지방법원 서부지원 2023가합101177 판결은 폐업손해와 휴업손해를 시공사가 예견할 수 없는 특별손해로 보아 기각했습니다. 영업 피해는 매출 자료와 함께 시공사가 그 사정을 알았다는 통지 기록이 있어야 합니다.

시행사와 건축주에게도 배상을 청구할 수 있나요

공사 시행에 구체적으로 관여했거나 도급·지시에 중대한 과실이 있을 때만 가능합니다. 울산지방법원 2021가합15969 판결은 민법 제757조와 감리적인 감독은 지휘감독이 아니라는 대법원 2013다78372 판결을 들어 도급인인 교회와 감리회사의 책임을 부정했습니다. 다만 가처분은 부산지방법원 2022카합10542 결정처럼 조합·시공사·하수급인 전부를 상대로 낼 수 있고, 일조 침해는 서울북부지방법원 2019나38435 판결처럼 건축주가 책임집니다.

환경분쟁조정위원회와 소송 중 어느 쪽이 나은가요

보수비가 수천만 원 이하이고 소음·진동이 주된 피해라면 환경분쟁 조정 및 환경피해 구제 등에 관한 법률에 따른 재정이 비용과 시간에서 유리합니다. 구조 안전이 걸려 있거나 보수비가 억 단위이고 공사가 진행 중이라면 가처분과 소송, 가압류를 함께 설계해야 합니다. 어느 쪽이든 사전 안전진단 자료와 구청 측정 기록이 있어야 결과가 달라집니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

본문에서 언급한 판결과 조문입니다. 사건번호로 직접 확인하실 수 있습니다.

• 부산지방법원 서부지원 2019. 1. 15.자 2018카합100377 결정 — 담보 1억 원 조건으로 지반조사·안전점검·보수공사 완료까지 공사 중지 인용

• 부산지방법원 2022. 12. 19.자 2022카합10542 결정 — 학교 본관 D등급, 어스앵커 흙막이 공사 일체 중지 인용·집행관 공시

• 울산지방법원 2018. 9. 21.자 2018카합10406 결정, 2018. 11. 30.자 2018카합10529 결정, 부산고등법원 2019. 5. 14.자 2018라5214 결정 — 1심 인용·일부 인가 뒤 항고심에서 계측치 관리기준 이내·굴착 종료를 이유로 취소

• 서울남부지방법원 2022. 11. 1.자 2022카합20487 결정, 서울중앙지방법원 2019. 9. 26.자 2018카합21828 결정, 서울중앙지방법원 2011. 4. 20.자 2011카합578 결정, 서울중앙지방법원 2014. 7. 21.자 2014카합736 결정, 부산지방법원 서부지원 2023. 9. 21.자 2023카합100045 결정, 부산지방법원 2020. 1. 28.자 2019카합10683 결정 — 공사중지가처분 기각

• 울산지방법원 2023. 6. 21. 선고 2021가합15969 판결(확정) —사전조사보고서 대조 감정으로 보수비 인정, 책임 70%, 소음 위자료·감리·도급인 책임 부정

• 부산지방법원 서부지원 2026. 2. 11. 선고 2023가합101177 판결(부산고등법원 2026나5163으로 항소) — 흙막이 변위로 E등급 피해 인정, 보수 거부로 책임 50%, 폐업·휴업손해 부정

• 서울중앙지방법원 2016. 12. 23. 선고 2012가합101881, 2014가합35704 판결 — 어스앵커 침범·도로 침하 복구비 80%, 소음 감정 배척, 대체집행 비용 가압류(2012카단1081)·선지급(서울고등법원 2015라420)

• 서울북부지방법원 2020. 11. 4. 선고 2019나38435 판결(대법원 2020다289859 심리불속행기각, 1심 2016가단151749) — 사전 정밀안전점검 비용 인정, 보수비 90%, 소음 78dB·82dB 위자료, 일조 시가하락 배상

• 울산지방법원 2018. 8. 22. 선고 2017가단64547 판결(항소심 2018나25052 화해권고결정) — 균열·진동 손해 인과관계 부정, 소음·분진 세대당 위자료 100만 원

• 서울중앙지방법원 2015. 12. 23. 선고 2014가단126474 판결(2016나12105 항소기각) — 주민의 민원·가처분(2014카합736 기각)은 적법, 물리적 방해는 업무방해 기소유예·선고유예(2015고정1404), 건축주의 재물손괴·경계침범은 1심 벌금 300만 원(2015고정2371, 당시 항소 중)

• 서울중앙지방법원 2011가합26440 판결, 서울고등법원 2012. 11. 21. 선고 2012나7566 판결, 대법원 2013다5022 판결 — 어스앵커 철거 청구 인용, 항소기각·상고기각으로 확정

• 대법원 1981. 3. 10. 선고 80다2832 판결 — 심굴굴착이 끝나 침하·균열 확대 사정이 없으면 공사중지가처분 불허

• 대법원 2014. 8. 20. 선고 2012다60466 판결, 2007. 6. 15. 선고 2004다37904, 37911 판결 — 소음·진동·분진 수인한도 판단 기준

• 대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결, 2002. 2. 26. 선고 2001다73879 판결, 1994. 3. 11. 선고 93다57100 판결 — 감정결과 존중, 손해·인과관계 입증책임

• 대법원 1996. 1. 26. 선고 94다5472 판결, 1999. 6. 25. 선고 99다10714 판결, 2003. 7. 25. 선고 2003다22912 판결, 2014. 2. 13. 선고 2013다78372 판결 — 간접손해의 특별손해성, 손해경감조치의무, 도급인의 사용자책임과 감리적 감독의 구별

• 대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결, 2010. 6. 24. 선고 2008다23729 판결 — 일조 수인한도

• 법령 — 민법 제214조, 제217조, 제241조, 제244조, 제393조, 제396조, 제750조, 제756조, 제757조, 제763조, 제766조 / 건축법 제9조 / 민사집행법 제276조, 제283조, 제286조, 제288조, 제300조, 제301조, 제307조 / 민사소송법 제375조, 제376조 / 소음·진동관리법 제21조, 제22조 및 같은 법 시행규칙 제20조, 별표 8 / 환경분쟁 조정 및 환경피해 구제 등에 관한 법률 제2조, 제4조 / 지하안전관리에 관한 특별법 제14조, 제23조 및 같은 법 시행령 제13조, 제23조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

인접 공사 균열 사건은 법리보다 공정표와 자료가 먼저입니다. 굴착이 얼마나 남았는지, 착공 전 집 상태를 기록한 자료가 있는지, 구청 측정 기록이 있는지에 따라 가처분으로 갈지 손해배상으로 갈지가 정해지므로, 법무법인 도모는 첫 상담에서 이 세 가지를 확인한 뒤 같은 주 안에 안전진단과 증거 확보를 착수하는 것을 원칙으로 합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

가장 먼저 공사의 단계를 확인합니다. 건축허가 내용과 지하층 규모, 흙막이 공법, 현재 굴착 깊이와 남은 굴착 공정을 시공사 공문이나 구청 정보공개로 파악해 가처분이 의미 있는 시점인지 판단합니다. 두 번째로 착공 전 자료를 찾습니다. 시공사가 만든 인접건물 사전조사보고서가 있는지, 그 내용이 사진 첨부 수준인지 균열 폭과 기울기 측정을 담은 것인지, 계측기가 설치되어 있고 계측 보고서를 받을 수 있는지를 확인하고, 자료가 없으면 즉시 정밀안전점검을 의뢰해 현재 상태를 고정합니다. 세 번째로 균열의 성격을 봅니다. 담장과 마당, 타일 같은 비구조 부분에 그치는지, 기둥과 보, 기초 슬래브에 이르는지, 기울기와 처짐이 상태평가 등급에 영향을 주는 수준인지에 따라 청구 규모와 선임 실익이 갈립니다. 네 번째로 소음·진동·분진 기록을 모읍니다. 구청 민원 접수 내역과 측정 결과, 행정처분 통지, 시공사의 특정공사 사전신고와 방음시설 설치 여부를 확인해 수인한도 입증 자료를 정리합니다. 다섯 번째로 시공사와 주고받은 문서를 봅니다. 보상 합의서나 위로금 수령 기록이 있으면 그 범위가 구조 안전 문제까지 포함하는지 따져 보고, 시공사가 보수공사를 제안한 적이 있다면 거부한 경위를 확인해 손해경감의무 쟁점에 대비합니다. 마지막으로 상대방을 특정합니다. 시행사와 시공사, 토공사 하수급인, 감리회사, 신탁회사 가운데 누가 실제 공사를 지배했는지 도급계약과 현장 조직도를 요구해 가처분 상대방과 손해배상 피고를 나눕니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 굴착이 남아 있고 구조 안전이 문제되는 사건이면 안전진단 결과가 나오는 즉시 공사중지가처분을 신청하면서, 신청 취지를 공사 전면 금지가 아니라 지반조사와 계측기 설치, 보강공사 등 안전조치가 완료될 때까지의 중지로 구성해 인용 가능성을 높입니다. 담보 조건이 붙을 것에 대비해 공탁금 마련 방법을 미리 상의하고, 시공사의 이의와 항고에 대비해 계측 자료의 관리기준 초과 여부를 전문가와 함께 검토합니다. 굴착이 끝난 사건이면 가처분에 비용을 쓰지 않고 곧바로 증거보전 감정 신청과 손해배상 소송, 시행사 부지나 공사대금 채권에 대한 가압류를 함께 설계합니다. 감정에서는 사전조사보고서와 계측 기록, 천공기록부를 감정인이 대조하도록 감정 사항을 구체적으로 특정하고, 시공사 측 감정촉탁 결과가 불리하게 나오면 조사 방법의 한계를 짚어 보완감정을 신청합니다. 책임제한을 줄이기 위해 건물의 노후 정도와 기존 균열을 먼저 파악해 청구 범위를 현실적으로 잡고, 시공사의 보수 제안은 거부하는 대신 범위와 완료 확인, 잔여 손해 배상을 서면으로 정한 뒤 받아들이도록 조언합니다. 소음·진동 위자료는 구청 측정과 행정처분 기록이 있는 기간으로 한정해 청구하고, 영업손해는 시공사에 사정을 알린 통지 기록이 있는 부분만 특별손해로 구성합니다. 판결이 나면 가집행 선고를 활용해 곧바로 집행에 들어가고, 이미 걸어 둔 가압류를 본압류로 이전합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형의 결정과 판결을 나란히 놓으면 같은 균열이라도 결과는 준비의 순서에서 갈렸습니다. 착공 전후 정밀안전점검을 받아 둔 집주인은 법원 감정촉탁이 불리하게 나왔는데도 인과관계를 인정받아 1심의 456만여 원이 항소심에서 6,437만여 원으로 늘었고, 사진과 진술서만 낸 입주민들은 균열 손해를 한 푼도 받지 못했습니다. 굴착 중에 안전진단을 갖추어 신청한 가처분은 인용되었고, 이 글에서 본 사건 가운데 굴착이 끝난 뒤 낸 가처분은 모두 기각되었습니다. 시공사의 지반보강 공사를 중간에 거부한 공장은 책임이 50%로 줄었고, 도로 보수에 협조하지 않은 아파트도 80%로 제한되었습니다. 김강희 변호사는 첫 상담에서 어느 길이 열려 있고 어느 길이 닫혔는지를 먼저 말씀드리고, 비구조 균열과 소액 위자료만 문제되는 사건이라면 소송보다 협의와 환경분쟁조정을 권해 감정 비용과 시간을 잃지 않게 합니다. 구조 안전이 걸린 사건이라면 안전진단, 가처분, 감정, 손해배상, 가압류와 집행을 한 흐름으로 묶어 진행합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

집에 금이 가는 것을 매일 지켜보면서도 공사는 계속되고 시공사는 원래 있던 균열이라고 말할 때, 무엇부터 해야 할지 막막해집니다. 그러나 법은 굴착 중의 위험에는 공사중지가처분을, 이미 생긴 손해에는 감정을 통한 손해배상과 가압류를, 수인한도를 넘은 소음에는 위자료를 열어 두었고, 실제 판결들은 어떤 자료가 있을 때 그 문이 열리는지를 분명하게 보여 줍니다.

건축허가 내용과 공사 안내문, 시공사에서 받은 사전조사보고서나 합의서, 균열이 생긴 날짜별 사진, 구청 민원 접수증과 측정 결과 통지, 시공사와 주고받은 문자와 공문을 모아 두시고, 굴착이 어느 단계인지 확인해 두시기 바랍니다. 굴착이 끝나면 닫히는 절차가 있습니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.