보증금을 못 받고 이사했는데 열쇠·짐을 이유로 집주인이 그동안 월세를 빼겠다고 한다면 — 부당이득 공제가 부정된 판결과 손해배상이 인정된 판결, 보증금 지연이자가 붙는 날

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 이사를 나가면서 짐 일부를 두었거나 열쇠·비밀번호를 넘기지 않았다는 사정만으로 집주인이 그 기간의 월세 상당액(부당이득)을 보증금에서 당연히 뺄 수 있는 것은 아닙니다. 대법원 2025. 9. 11. 선고 2025다212423 판결은 시설물을 남겨 둔 채 점유를 계속했더라도 본래 목적대로 사용·수익하지 않았다면 부당이득반환의무가 없다고 보았습니다. 다만 밀린 월세가 보증금을 넘었거나, 집주인이 남은 보증금을 공탁하는 등 이행제공을 했거나, 열쇠를 엉뚱한 사람에게 넘긴 경우에는 손해배상 책임이 인정된 판결이 있고, 열쇠를 넘기지 않은 기간에는 보증금 지연이자도 붙지 않습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 33건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

계약이 끝났는데 집주인이 "새 세입자가 들어와야 돌려준다"며 보증금을 미루면, 세입자는 이사 날짜를 더 미룰 수 없어 먼저 나가는 경우가 많습니다. 보증금을 받기 전까지는 열쇠를 줄 수 없다며 도어락 비밀번호를 바꾸지 않거나, 냉장고나 책상 같은 짐 일부를 남겨 두기도 합니다. 그러면 몇 달 뒤 집주인이 "당신이 열쇠를 안 줘서 집을 못 썼으니 그동안 월세를 빼고 주겠다"고 나옵니다. 세입자는 "보증금을 안 줬으니 당연히 안 준 것"이라고 생각하고, 집주인은 "집을 차지하고 있었으니 월세를 내야 한다"고 생각합니다. 판결은 어느 한쪽의 손을 일률적으로 들어 주지 않았습니다. 이 글은 공제가 부정된 판결과 인정된 판결, 1심과 대법원의 결론이 뒤집힌 판결을 나란히 놓고, 보증금 지연이자가 언제부터 붙는지까지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

이사를 나갔는데 짐이 남아 있으면 그동안 월세를 내야 합니까 — 원칙적으로 아닙니다. 대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다38207 판결은 공장에서 퇴거한 뒤 물건이 남아 있던 기간에 대해 차임 상당 부당이득을 인정한 원심을 파기했습니다. 다만 남겨 둔 공간을 실제로 창고처럼 쓰고 있었다면 사용·수익으로 볼 여지가 있으므로, 무엇을 남겼고 드나든 적이 있는지가 관건입니다.

보증금을 안 줘서 열쇠를 안 준 것도 불법입니까 — 보증금이 남아 있고 집주인이 이를 돌려주거나 이행제공을 하지 않았다면 불법점유가 아닙니다. 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결은 문을 잠그고 열쇠를 8개월 넘게 보관한 세입자에게 손해배상도 부당이득도 인정하지 않았습니다. 반대로 밀린 월세가 보증금을 넘었다면 결론이 달라집니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다32585 판결).

그럼 그동안 보증금 지연이자는 받을 수 있습니까 — 열쇠나 비밀번호를 넘기거나 넘기겠다고 알리기 전까지는 원칙적으로 받기 어렵습니다. 대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결은 열쇠를 경비원에게 맡기고 집주인에게 알리지 않은 세입자에게 그 기간의 지연손해금을 인정하지 않았습니다.

세 가지 돈이 따로 움직입니다

이 분쟁에서 오가는 돈은 성격이 다른 세 가지입니다. 이 셋을 섞어 계산하면 결론이 틀어집니다.

첫째, 부당이득입니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 사람에게 그 이익을 반환하게 합니다. 대법원은 여기서 이익을 '실질적인 이익'으로 봅니다. 그래서 점유를 계속했더라도 본래 목적대로 사용·수익하지 않았다면 반환할 이익이 없다는 것이 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 이래의 일관된 판단입니다.

둘째, 손해배상입니다. 민법 제750조의 불법행위가 되려면 점유 자체가 위법해야 합니다. 그런데 민법 제536조 제1항에 따라 세입자의 인도의무와 집주인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있으므로, 집주인이 보증금을 반환하거나 적법하게 이행제공을 해서 세입자의 동시이행 항변권을 없애지 않은 이상 세입자의 점유는 불법점유가 아닙니다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결). 사용하지 않았어도 손해배상이 문제되는 것은 이 항변권이 사라진 뒤입니다.

셋째, 보증금 지연손해금입니다. 동시이행 관계에서는 상대방이 이행제공을 할 때까지 지체책임을 지지 않습니다. 세입자가 인도의 이행제공을 하지 않으면 집주인도 보증금 지연이자를 물지 않는다는 뜻입니다. 민법 제460조는 변제제공은 채무내용에 좇은 현실제공으로 하도록 정하고 있습니다.

여기에 주택임대차보호법 제4조 제2항과 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 집주인이 부당이득이 아니라 '월세'라는 이름으로 청구하는 경우도 있으므로, 계약이 언제 어떻게 끝났는지부터 확인해야 합니다.

첫 번째 사례 — 문을 잠그고 열쇠를 8개월 쥐고 있었습니다

대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결의 사건입니다. A씨는 보증금 450만 원, 월 18만 원에 건물 2층을 빌려 태권도 도장을 운영했습니다. 집주인의 필요로 1989. 5. 30.에 계약을 끝내기로 합의했고, 집주인은 보증금 일부 300만 원을 먼저 돌려주었습니다. A씨는 1989. 3.부터 차임을 연체한 상태였고, 5. 31. 근처로 이사했지만 보증금 문제가 해결되지 않자 문을 잠가 두고 열쇠를 보관했습니다. 열쇠를 넘긴 것은 8개월 남짓 지난 1990. 2. 6.이었습니다.

집주인은 그 기간의 손해를 물어내라고 했지만 대법원은 받아들이지 않았습니다. 집주인이 남은 보증금을 반환했거나 현실적인 이행제공을 해서 세입자의 동시이행 항변권을 상실시켰다는 증명이 없는 이상 A씨의 점유는 불법점유가 아니라고 했습니다. 그리고 A씨가 건물을 계속 점유하기는 했지만 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없으므로 부당이득반환의무도 성립할 여지가 없다고 했습니다. 집주인은 상고심에서야 "보증금을 주려 했는데 세입자가 억지를 부리며 거절했다"고 주장했지만, 새로 낸 주장이라 판단 대상이 되지 못했습니다.

"임차인이 임대차계약 종료 이후에도 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 사용, 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득 반환의무는 성립될 여지가 없다." — 대법원 90다카24076

이 판결은 두 가지를 보여 줍니다. 열쇠를 쥐고 있었다는 사실만으로는 월세 공제가 되지 않는다는 것, 그리고 집주인이 이행제공을 했다는 사실을 제때 주장·증명하지 못하면 불법점유로 볼 수 없다는 것입니다.

두 번째 사례 — 시설과 물건을 그대로 두었어도 쓰지 않았습니다

짐이나 시설을 남겨 둔 경우도 같은 결론이 반복되었습니다. 대법원 98다8554 판결의 볼링장 사건에서 세입자들은 임대차가 끝난 뒤 1996. 6. 20. 문을 닫고 영업을 중단했습니다. 대법원은 그 다음 날부터는 실질적인 이득이 없으므로 집주인은 6. 20.까지의 임료와 부당이득만 구할 수 있다고 했고, 그 합계 286,693,800원이 보증금 3억 5,000만 원보다 적다는 이유로 집주인의 청구를 배척한 원심을 유지했습니다. 이 판결은 세입자 사정으로 사용하지 못했거나 세입자가 자기 시설물을 반출하지 않았더라도 마찬가지라고 명시했습니다.

대법원 2016다38207 판결은 공장 사건입니다. 2기 이상 차임 연체로 2015. 4. 9. 계약이 해지되었는데 집주인은 보증금 1,000만 원을 돌려주지 않았습니다. 세입자는 다른 공장으로 옮겨 2015. 7. 30. 퇴거했고, 물건이 남아 있자 집주인은 2015. 12. 29. 그 물건에 유체동산압류를 했습니다. 의정부지방법원 2016. 7. 21. 선고 2015나12872 판결은 해지 다음 날부터 12. 29.까지 월 154만 원의 부당이득을 인정했지만, 대법원은 퇴거 이후에는 사용·수익으로 실질적인 이익을 얻었다고 보기 어렵다며 이 부분을 파기했습니다. 같은 판결은 세입자도 연체 차임과 부당이득을 보증금에서 공제하라고 주장할 수 있다고 하여, "공제하지 않고 따로 받겠다"는 집주인의 주장도 배척했습니다.

가장 최근의 판단은 앞서 본 대법원 2025다212423 판결입니다. 건물주와 동업해 태권도장을 운영하던 사람이 동업계약 해지 뒤에도 시설물을 철거하지 않고 점유를 계속했습니다. 대전지방법원 2025. 4. 22. 선고 2024나212411 판결은 "얼마든지 운영할 수 있었는데 운영하지 않았을 뿐"이라며 계약서상 월 220만 원의 부당이득을 명했지만, 대법원은 운영을 하지 않았다면 실질적인 이익이 없다며 파기했습니다. 임대차가 아니라 동업관계가 해산된 사안이었지만 대법원은 임차인에 관한 98다8554 판결의 법리를 그대로 적용했습니다.

세 번째 사례 — 수원에서 뒤집힌 커피전문점 판결

수원지방법원 2018. 5. 3. 선고 2016나68069, 2017나13530 판결의 사건입니다. B씨는 보증금 5,000만 원, 월 150만 원(부가세 별도)에 점포를 빌려 커피전문점을 운영했는데 차임을 두 차례만 냈고, 집주인은 2015. 12. 3. 해지통고를 송달했습니다. B씨는 2016. 9. 28. 폐업신고를 했지만 영업 비품은 그대로 두었습니다. 원심은 폐업 이후 사용하지 않았다는 B씨의 주장을 배척하고 집주인이 소유권을 잃은 2017. 8. 31.까지 월 165만 원을 모두 인정했으며, 이를 공제하면 남는 보증금이 없다며 보증금 잔액 2,750만 원을 달라는 B씨의 반소를 기각했습니다.

대법원 2018. 11. 29. 선고 2018다240424, 240431 판결은 이를 파기했습니다. 집주인은 비품과 시설을 남겨 둔 이상 사용·수익한 것으로 보아야 한다고 주장했을 뿐 폐업 이후 영업하지 않은 사실은 다투지 않았으므로, 폐업신고 이후에는 부당이득반환의무가 성립하지 않는다고 했습니다. 부당이득 부분과 함께 보증금 반환을 구한 반소 부분도 다시 심리하라고 돌려보냈습니다. 비품을 두고 문을 닫은 사정은 '쓰고 있었다'는 증거가 아니라는 판단입니다.

같은 취지로 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결은 목욕탕 영업을 하지 않은 세입자에게 부당이득도 손해배상도 인정하지 않았고, 세입자가 보증금 외에 수리비까지 함께 요구했다는 사정만으로 불법점유가 되지는 않는다고 했습니다. 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결도 호텔 오락실을 빌린 세입자가 법령 개정으로 영업허가를 받지 못해 영업을 개시하지 못한 사건에서, 해지 이후 명도 완료 때까지 임료 상당 부당이득을 보증금에서 공제한 대구고등법원 1994. 9. 15. 선고 93나3951 판결을 파기했습니다.

반대로 공제가 인정된 경우 ① — 계속 살거나 쓰고 있었다면

보증금을 받지 못했다고 해서 그 집을 공짜로 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결은 동시이행 항변권에 기해 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유가 아니어서 손해배상책임은 없지만, 사용·수익으로 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로 반환해야 한다고 했습니다. 이 사건은 경매로 집이 넘어간 뒤 보증금 중 2,000만 원을 배당받지 못한 세입자가 집 전부를 계속 쓰던 사안인데, 원심인 대구지방법원 1998. 2. 20. 선고 97나4393 판결은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차가 존속하는 것처럼 보아 부당이득 청구를 전부 배척했습니다. 대법원은 배당받지 못한 2,000만 원에 해당하는 부분을 뺀 나머지에 대해서는 부당이득을 반환해야 한다며 파기했습니다.

대법원 1993. 11. 23. 선고 92다38980 판결도 동시이행 항변권으로 점유하는 세입자에게 이득이 있다면 부당이득으로 반환해야 하는 것은 당연하다고 했습니다. 결국 "이사를 나갔는가"보다 "나간 뒤에도 그 공간을 본래 용도대로 쓰고 있었는가"가 공제 여부를 가릅니다. 가족 일부가 계속 살았거나, 짐을 두고 수시로 드나들며 창고처럼 썼다면 공제 주장이 받아들여질 수 있습니다.

계약서에 '인도가 늦으면 월세의 몇 배를 배상한다'는 조항이 있어도 마찬가지 구조입니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다317332, 317349 판결은 세입자가 동시이행 항변권을 가진 기간의 점유는 불법점유가 아니라며, 그 기간에 대해 월 차임의 1.3배 손해배상 예정액을 명한 원심을 파기하고 차임 상당 부당이득만 인정했습니다. 그 기간의 차임 상당 부당이득은 남았지만, 위약금 조항에 따른 가산분은 인정되지 않은 것입니다.

공제가 인정된 경우 ② — 밀린 월세가 보증금을 넘었다면

세입자의 점유가 보호받는 근거는 '돌려받을 보증금이 남아 있다'는 것입니다. 남은 보증금이 없으면 근거도 사라집니다. 대법원 2015다32585 판결의 C회사는 점포 1·2층을 보증금 2억 원, 월 2,600만 원에, 3·4층을 보증금 3억 원, 월 1,400만 원에 따로 빌렸습니다. 1·2층 계약이 2014. 1. 4. 끝났을 때 연체 차임만 290,612,903원이어서 관리비 등을 더하면 보증금 2억 원을 넘었습니다. C회사는 그 무렵 1·2층 사용을 중단했지만, 대법원은 2014. 1. 5. 이후의 점유를 불법점유로 본 원심 판단을 유지했습니다.

반면 3·4층은 달랐습니다. 3·4층 계약의 연체액은 그 보증금에 미치지 못했으므로 불법점유가 아니고, 1·2층에서 밀린 돈을 3·4층 보증금에서 당연히 공제할 수도 없다고 했습니다. 1심 판결 뒤에 집주인이 상계를 주장했더라도 상계의 소급효로 그 전의 점유가 소급해 불법점유가 되지는 않는다고 했습니다. 원심인 서울서부지방법원 2015. 5. 1. 선고 2014나5511 판결은 이 부분 때문에 파기되었습니다. 같은 세입자, 같은 건물이어도 계약마다 보증금이 남았는지를 따로 계산해야 한다는 뜻입니다.

이 판결은 인도 시점에 관해서도 의미가 있습니다. C회사는 2014. 6. 23. 집주인의 소송대리인인 변호사에게 출입 열쇠를 우편으로 보냈고, 집주인은 2014. 7. 1.경 대리인에게서 열쇠를 넘겨받았습니다. 대법원은 소송대리인이 열쇠를 받은 때 인도받은 것으로 보아야 한다며, 집주인 본인이 받은 7. 1.을 기준으로 손해를 계산한 원심을 이 점에서도 파기했습니다.

공제가 인정된 경우 ③ — 집주인이 남은 보증금을 공탁했다면

수원지방법원 2018. 11. 30. 선고 2017가단534883 판결의 사건입니다. D회사는 대학 건물 지하에서 식당들을 빌려 운영했고 계약은 2017. 7. 31. 끝났습니다. 집주인은 2017. 8. 17. 보증금 합계 1억 5,000만 원에서 연체 차임 등 40,792,770원을 뺀 109,207,230원을 D회사 앞으로 공탁했습니다. D회사는 인테리어 비용 등을 돌려받겠다며 유치권 안내문을 붙이고 식탁과 집기를 둔 채 영업을 중단했다가 2017. 12. 가처분결정에 따라 식당을 넘겼습니다.

1심은 영업을 중단했으니 사용·수익이 없다며 차임 상당 부당이득 청구를 배척했고, 수원지방법원 2019. 7. 3. 선고 2018나92226 판결도 불법점유라고 보기 어렵다며 손해배상 청구를 배척했습니다. 그러나 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결은 이를 파기했습니다. 세입자가 동시이행 항변권을 상실했는데도 반환을 거부하며 점유하면, 달리 점유할 권원이 없는 한 적어도 과실에 의한 불법점유라는 것입니다. 집주인이 남은 보증금을 적법하게 변제공탁했다면 D회사는 공탁 통지를 받은 다음부터 인도할 때까지 불법점유를 한 것으로 볼 수 있다고 했습니다. D회사가 따로 낸 비용상환 청구 소송은 기각이 확정되었습니다.

이 판결은 '안 썼으니 괜찮다'는 방어가 통하지 않는 지점을 보여 줍니다. 부당이득은 쓴 만큼만 문제되지만, 불법점유로 인한 손해배상은 쓰지 않았어도 집주인이 그 기간 건물을 쓰지 못한 손해가 기준이 됩니다. 민법 제487조는 채권자가 변제를 받지 않으면 공탁으로 채무를 면할 수 있게 하므로, 집주인이 보증금을 공탁했다는 통지를 받았다면 그날부터 계산이 바뀝니다.

공제가 인정된 경우 ④ — 열쇠를 엉뚱한 사람에게 넘겼다면

광주지방법원 2018. 3. 30. 선고 2017나56062 판결의 사건입니다. E씨는 보증금 1,500만 원, 월 50만 원에 건물을 빌렸다가 집주인을 상대로 보증금 반환 소송을 냈고, 2016. 5. 3. "건물을 원상회복하여 인도한 날부터 2일 후에 1,350만 원을 지급한다"는 조정이 성립했습니다. 그런데 E씨는 퇴거하면서 집주인이 아니라, 이미 보증금을 받고 계약이 끝났지만 E씨의 양해로 그곳에 머물던 전 세입자에게 열쇠를 건넸습니다. 전 세입자는 계속 그 건물에 살았습니다.

법원은 E씨 본인이 사용하지 않았으므로 부당이득은 부정했습니다. 그러나 전 세입자가 퇴거하지 않을 수 있음을 예상할 수 있었고, 계약을 체결한 공인중개사 사무실에 열쇠를 맡기는 방법도 있었으며, 조정 성립 후에는 동시이행 항변권도 갖지 않게 되었다는 점을 들어 불법행위를 인정했습니다. E씨는 집주인과 연락이 닿지 않아 어쩔 수 없었다고 했지만 받아들여지지 않았습니다. 다만 집주인이 제대로 된 주소를 알려 주지 않았고 전 세입자를 상대로 아무 조치도 하지 않은 과실을 참작해 책임을 30%로 제한했고, 배상액은 3,329,025원이었습니다.

대법원 2018. 7. 26. 선고 2018다227551 판결은 과실상계 판단은 그대로 유지했지만, 변론종결 이후 인도할 때까지의 손해배상 청구를 부적법하다고 본 부분은 파기했습니다. 전 세입자가 인도를 거부하는 이상 손해가 인도 때까지 계속될 것이 예정되어 있다고 볼 여지가 있다는 이유입니다. 세입자에게는 불리한 방향의 파기였습니다. 열쇠는 집주인 본인이나 집주인이 받을 수 있는 경로로만 넘겨야 합니다.

보증금 지연이자는 언제부터 붙습니까

세입자 입장에서 열쇠를 쥐고 있는 것은 공짜가 아닙니다. 대법원 2001다77697 판결의 세입자는 보증금 7,500만 원의 아파트에서 2000. 5. 28.경 퇴거하면서 열쇠를 경비원에게 맡겼습니다. 서울고등법원 2001. 10. 24. 선고 2000나39584 판결은 이를 명도로 보아 5. 31.부터 연 25%의 지연손해금을 인정했습니다. 대법원은 세입자가 퇴거하면서 그 사실을 집주인에게 알리지 않았다면 명도의 이행제공이 있었다고 볼 수 없다며, 명도 통지로 볼 수 있는 부대항소장이 송달된 다음 날인 2001. 5. 15.부터만 지연손해금을 인정했습니다. 약 1년치 지연이자가 사라진 것입니다.

"임차인이 임차목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우에는 임차목적물의 명도의 이행제공이 있었다고 볼 수는 없다." — 대법원 2001다77697

이 원칙은 전세보증보험에도 그대로 적용됩니다. 대법원 2026. 6. 24. 선고 2026다201978 판결은 주택도시보증공사가 보증금 3억 4,000만 원을 지급할 의무는 인정하면서도, 세입자가 집을 인도하거나 그 이행을 제공할 때까지는 지체책임이 없다며 지연손해금을 명한 서울고등법원 2026. 1. 22. 선고 2024나2043004 판결 부분을 파기했습니다. 이 면책은 보증공사나 집주인이 동시이행 항변권을 따로 행사하지 않아도 생긴다는 것이 대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다289720 판결의 법리입니다.

열쇠·비밀번호를 넘긴 날이 기준이 된 판결들

부산지방법원 2022. 5. 26. 선고 2021가단314994 판결의 세입자는 2021. 12. 22. 무렵 퇴거했지만 출입문 비밀번호를 집주인에게 알려 준 것은 2022. 3. 24.이었습니다. 법원은 비밀번호를 알려 준 날 인도가 이루어졌다고 보고, 보증금 잔액 5,800만 원에 대한 지연손해금은 그다음 날인 3. 25.부터만 인정했습니다. 이 사건의 항소심과 상고심은 공인중개사와 공제사업자를 상대로 한 청구에 관한 것이었고(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결로 파기환송), 1심 판결문의 당사자 표시상 집주인에 대한 지연손해금 부분은 상급심에서 다투어지지 않은 것으로 보입니다.

반대로 집주인이 열쇠를 받지 않겠다고 버틴 경우도 있습니다. 광주지방법원 2017. 4. 26. 선고 2016나3450 판결의 세입자는 커피전문점 시설을 모두 철거한 뒤, 집주인이 명도를 받지 않자 2016. 1. 26. "수령거절하여 열쇠를 보낸다"는 내용증명과 함께 열쇠를 보냈습니다. 집주인은 계약기간이 끝나지 않았다며 열쇠를 돌려보냈지만, 법원은 이미 인도가 끝났다고 보고 보증금 1억 원에서 미지급 차임 4,180만 원을 뺀 5,820만 원과 1. 27.부터의 지연손해금을 명했습니다. 1심인 광주지방법원 2015가단50922 판결의 세입자 패소가 뒤집힌 것이고, 이 판결은 대법원 2017다17603 판결로 상고기각되었습니다(엘박스 상·하위 판결 기준).

두 판결을 겹쳐 보면 기준은 분명합니다. 열쇠와 비밀번호를 쥐고 있는 동안은 공제의 위험은 작아도 지연이자는 멈춰 있습니다. 반대로 인도를 기록으로 남기는 순간부터 지연이자가 움직이기 시작합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

집주인이 공제 금액을 적어 보냈다면 다음 순서로 확인해 보시기 바랍니다.

1. 계약이 끝난 날을 확정합니다. 기간 만료인지, 해지 통지가 도달한 날인지, 합의로 끝낸 날인지 정리합니다. 그 전의 돈은 월세이고, 그 뒤의 돈은 부당이득이나 손해배상입니다.

2. 남은 보증금을 계산합니다. 계약 종료일 기준 연체 차임을 보증금에서 빼 봅니다. 연체액이 보증금을 넘으면 그 뒤의 점유는 불법점유로 볼 수 있습니다(대법원 2015다32585). 계약이 여러 개라면 계약별로 따로 계산합니다.

3. 이사 이후 실제로 쓴 사실이 있는지 봅니다. 가족이 살았는지, 짐을 가지러 드나들었는지, 공과금 사용량이 있었는지 확인합니다. 쓰지 않았다면 부당이득 공제는 원칙적으로 부정됩니다(대법원 2018다240424).

4. 집주인의 이행제공 여부를 확인합니다. 보증금 공탁 통지, "언제든 보증금을 주겠으니 열쇠를 달라"는 구체적 연락이 있었는지 봅니다. 있었다면 그 이후는 손해배상 위험이 생깁니다(대법원 2019다252042).

5. 열쇠와 비밀번호의 행방을 정리합니다. 누구에게, 언제, 어떤 방법으로 넘겼는지가 인도일과 지연이자 기산일을 정합니다(대법원 2001다77697, 부산지방법원 2021가단314994).

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

이 글의 판결들은 대부분 날짜 하나로 갈렸습니다. 볼링장 사건은 문을 닫은 날, 커피전문점 사건은 폐업신고일, 공장 사건은 퇴거일이 기준이 되었고, 모두 기록으로 남아 있었습니다. 반대로 아파트 사건의 세입자는 경비원에게 열쇠를 맡겼다는 사실은 있었지만 집주인에게 알린 기록이 없어 1년치 지연이자를 잃었습니다. 이사 당일 빈 집 사진과 영상, 남긴 물건의 목록, 집주인에게 보낸 인도 통지 문자나 내용증명, 전기·수도·가스 사용량 기록, 도어락 비밀번호를 알려 준 메시지가 곧 증거입니다. "그때 집주인에게 말했다"는 기억만으로는 날짜를 증명하기 어렵습니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

보증금이 넉넉히 남아 있고 이사 후 전혀 쓰지 않았으며 집주인도 공탁이나 이행제공을 하지 않은 사건이라면, 공제 주장을 반박하는 논리는 비교적 선명합니다. 그러나 연체액이 보증금 언저리에 걸려 있거나, 집주인이 공탁을 했거나, 짐을 두고 가끔 드나들었거나, 열쇠를 가족·지인·중개사 등 제3자에게 맡긴 사건은 다릅니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 같은 사실관계를 두고도 1심과 대법원의 결론이 뒤집혔고, 부당이득이 부정되어도 불법행위 손해배상으로 결론이 바뀐 사건이 있었습니다.

보증금 반환 소송을 준비하고 있다면 청구 금액도 함께 설계해야 합니다. 지연이자를 인도일 이전부터 청구하면 그 부분은 기각될 수 있고, 집주인이 부당이득을 반소나 공제 항변으로 들고 나올 때 사용하지 않았다는 사실을 증명할 준비가 되어 있어야 합니다. 보증금에서 공제되는 채권의 발생은 집주인이, 그 채권이 변제 등으로 소멸했다는 점은 세입자가 증명해야 한다는 것이 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결입니다.

주택 세입자가 이사 전에 함께 챙길 것

주택이라면 이사와 함께 대항력·우선변제권 문제가 따라옵니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마치면 그 이후 이사를 해 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 이 글의 쟁점은 그와 별개로 '이사 후 남은 점유를 어떻게 정리하느냐'입니다. 임차권등기를 마쳤더라도 열쇠와 비밀번호를 넘기지 않았다면 인도의 이행제공 문제는 여전히 남으므로, 두 가지를 함께 정리해야 보증금과 지연이자를 모두 지킬 수 있습니다.

자주 묻는 질문

보증금을 못 받고 이사하면서 냉장고 같은 짐 일부를 두고 나왔는데 집주인이 그 기간 월세를 빼도 됩니까?

원칙적으로 뺄 수 없습니다. 대법원 2016다38207 판결과 2018다240424 판결은 물건이나 비품을 남겨 둔 채 실제로 사용하지 않았다면 차임 상당 부당이득이 성립하지 않는다고 했습니다. 다만 남긴 공간을 창고처럼 쓰거나 가족이 드나들었다면 사용·수익으로 볼 여지가 있고, 밀린 월세가 보증금을 넘었다면 손해배상 문제가 생깁니다.

보증금을 안 줘서 도어락 비밀번호를 알려 주지 않고 있는데 불법점유가 됩니까?

남은 보증금이 있고 집주인이 이를 반환하거나 이행제공을 하지 않았다면 불법점유가 아닙니다(대법원 90다카24076). 그러나 집주인이 보증금을 공탁하고 통지했다면 그 뒤부터는 불법점유가 될 수 있으므로(대법원 2019다252042), 공탁 통지를 받았다면 바로 인도를 정리해야 합니다.

이사를 나간 뒤 열쇠를 경비실에 맡겨 두었는데 보증금 지연이자는 이사한 날부터 받을 수 있습니까?

경비실에 맡겼다는 사실만으로는 어렵습니다. 대법원 2001다77697 판결은 퇴거 사실을 집주인에게 알리지 않았다면 명도의 이행제공이 없다며 지연이자 기산일을 약 1년 늦췄습니다. 열쇠를 맡긴 사실과 위치를 집주인에게 문자나 내용증명으로 알려 두어야 그날부터 지연이자를 주장할 수 있습니다.

집주인이 열쇠를 받지 않겠다며 돌려보내면 보증금 지연이자는 어떻게 됩니까?

세입자가 인도를 마쳤다고 인정될 수 있습니다. 광주지방법원 2016나3450 판결은 시설을 철거하고 퇴거한 세입자가 내용증명과 함께 열쇠를 보냈다면, 집주인이 이를 돌려보냈어도 인도는 끝났다고 보고 다음 날부터 지연손해금을 인정했고, 대법원 2017다17603 판결로 상고기각되었습니다. 퇴거와 발송 사실을 기록으로 남겨 두는 것이 전제입니다.

이사 나가면서 열쇠를 지인이나 전 세입자에게 맡겼는데 그 사람이 들어가 살고 있으면 책임이 있습니까?

책임이 인정될 수 있습니다. 광주지방법원 2017나56062 판결은 전 세입자에게 열쇠를 넘겨 그가 계속 거주한 사건에서 세입자 본인의 부당이득은 부정했지만 불법행위 손해배상을 인정했고, 대법원 2018다227551 판결은 인도 때까지의 장래 손해 부분까지 다시 심리하라고 했습니다. 집주인과 연락이 되지 않는다는 사정만으로는 책임을 면하지 못했습니다.

계약서에 '인도가 늦으면 월세의 1.3배를 배상한다'고 적혀 있으면 보증금에서 그만큼 빠집니까?

동시이행 항변권을 가진 기간이라면 빠지지 않습니다. 대법원 2024다317332 판결은 동시이행 관계에 있는 기간의 점유는 불법점유가 아니라며 1.3배 손해배상 예정액을 명한 원심을 파기했습니다. 다만 그 기간에 실제로 사용했다면 차임 상당 부당이득은 공제될 수 있습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2025. 9. 11. 선고 2025다212423 판결 — 시설물을 두고 점유했으나 운영하지 않았다면 부당이득 불성립 (원심 대전지방법원 2025. 4. 22. 선고 2024나212411 판결 중 부당이득 부분 파기환송)

• 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 — 볼링장 폐문 이후 실질적 이득 없음, 세입자 시설물 미반출도 마찬가지

• 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결 — 문을 잠그고 열쇠를 보관한 점유는 불법점유 아님, 부당이득 불성립

• 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결, 대법원 1993. 11. 23. 선고 92다38980 판결, 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결 — 동시이행 항변권에 기한 점유와 부당이득·손해배상의 요건 (94다50526은 원심 대구고등법원 1994. 9. 15. 선고 93나3951 판결 파기환송)

• 대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다38207 판결 — 공장 퇴거 후 물건 잔존, 부당이득 부정 및 세입자의 보증금 공제 주장 (원심 의정부지방법원 2016. 7. 21. 선고 2015나12872 판결 일부 파기환송)

• 대법원 2018. 11. 29. 선고 2018다240424, 240431 판결 — 커피전문점 폐업신고 후 비품 방치, 부당이득 부정 (원심 수원지방법원 2018. 5. 3. 선고 2016나68069, 2017나13530 판결 일부 파기환송)

• 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 — 사용·수익한 경우 실질적 이익은 부당이득 반환 (원심 대구지방법원 97나4393 판결 일부 파기환송)

• 대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다32585 판결 — 연체액이 보증금 초과 시 불법점유, 계약별 보증금 계산, 소송대리인의 열쇠 수령 시 인도 (원심 서울서부지방법원 2015. 5. 1. 선고 2014나5511 판결 파기환송)

• 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결 — 보증금 변제공탁 통지 이후 점유는 과실에 의한 불법점유 (1심 수원지방법원 2018. 11. 30. 선고 2017가단534883 판결, 원심 수원지방법원 2019. 7. 3. 선고 2018나92226 판결 파기환송)

• 광주지방법원 2018. 3. 30. 선고 2017나56062 판결, 대법원 2018. 7. 26. 선고 2018다227551 판결 — 열쇠 제3자 교부 불법행위, 책임 30% 제한 유지, 장래 손해 부분 파기환송

• 대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결 — 퇴거 사실 미통지 시 명도 이행제공 없음 (원심 서울고등법원 2001. 10. 24. 선고 2000나39584 판결 지연손해금 일부 파기자판)

• 대법원 2026. 6. 24. 선고 2026다201978 판결, 대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다289720 판결 — 인도 또는 이행제공 전 지체책임 없음, 동시이행 항변권을 행사하지 않아도 면책 (2026다201978의 원심 서울고등법원 2026. 1. 22. 선고 2024나2043004 판결 지연손해금 부분 파기환송)

• 부산지방법원 2022. 5. 26. 선고 2021가단314994 판결 — 비밀번호 고지일을 인도일로 보고 다음 날부터 지연손해금 (항소·상고는 공인중개사 등에 대한 청구에 관한 것으로 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결로 파기환송, 임대인 부분은 상급심에서 다투어지지 않은 것으로 보임)

• 광주지방법원 2017. 4. 26. 선고 2016나3450 판결 — 열쇠 발송·반송에도 인도 완료 인정 (1심 광주지방법원 2015가단50922 판결 취소, 대법원 2017다17603 판결로 상고기각)

• 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다317332, 317349 판결 — 동시이행 기간의 1.3배 손해배상 예정액 부정, 차임 상당 부당이득만 인정

• 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 — 보증금 공제 채권의 증명책임

• 법령 — 민법 제460조, 제487조, 제536조, 제618조, 제741조, 제750조; 주택임대차보호법 제3조의3, 제4조; 상가건물 임대차보호법 제9조 (2026년 9월 29일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 계약이 끝난 날과 이사한 날, 그리고 열쇠나 비밀번호를 넘긴 날을 따로 확인합니다. 이 세 날짜가 월세, 부당이득, 지연이자의 경계를 정하기 때문입니다. 그다음 계약서의 보증금과 차임, 인도 지연 시 배상 조항을 보고, 계약 종료일 기준으로 연체 차임을 빼고도 보증금이 남는지 계산합니다. 이사 이후 그 집이나 점포에 무엇이 남아 있었는지, 누가 드나들었는지, 공과금 사용량이 있었는지, 집주인에게서 공탁 통지나 보증금 지급 제안을 받은 적이 있는지도 이 단계에서 확인합니다. 주택이라면 임차권등기 여부와 전입 상태도 함께 봅니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '공제의 방어'와 '이자의 확보' 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 공제의 방어입니다. 집주인이 내세우는 공제 항목을 부당이득과 손해배상으로 나누고, 부당이득에는 이사 이후 실제 사용이 없었다는 기록을, 손해배상에는 남은 보증금과 집주인의 이행제공이 없었다는 사실을 맞세웁니다. 부당이득이 부정되어도 불법행위로 결론이 바뀐 판결들이 있으므로, 연체액이 보증금을 넘지 않는지와 공탁 통지가 있었는지를 먼저 계산해 두 번째 공격로를 미리 막습니다. 둘째, 이자의 확보입니다. 아직 열쇠를 쥐고 있다면 언제, 어떤 방법으로 인도할지를 정해 인도일을 기록으로 만들고, 집주인이 받지 않으면 내용증명과 함께 열쇠를 보내거나 비밀번호를 서면으로 알려 지연이자가 그날부터 붙게 합니다. 이미 보증금 반환 소송이 진행 중이라면 청구 금액과 지연이자 기산일을 인도일에 맞춰 다시 설계하고, 집주인의 공제 항변과 반소에 대비합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 분쟁은 법리보다 날짜에서 결론이 갈립니다. 같은 '짐을 두고 나간' 사건이 영업을 멈춘 날짜 하나로 부당이득이 사라지기도 했고, 공탁 통지를 받은 날짜 하나로 손해배상이 생기기도 했으며, 열쇠를 맡긴 사실을 알리지 않아 1년치 지연이자가 사라지기도 했습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 날, 어떤 기록에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 보증금 반환과 공제 항목을 둘러싼 임대차 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 이사 전후의 기록을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

보증금을 받지 못한 채 이사를 나가는 것은 세입자에게 가장 불안한 순간입니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 상황에서 월세 공제가 부정되기도 하고, 반대로 손해배상이 인정되거나 지연이자가 사라지기도 한 실제 기록이며, 그 갈림점은 남은 보증금의 계산과 인도의 방법, 그리고 남아 있는 기록에서 만들어졌습니다.

열쇠를 넘기기 전에, 집주인이 보낸 공제 내역에 답하기 전에, 보증금 반환 소장을 쓰기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 이사 전후의 기록을 함께 정리하고, 공제를 막으면서 지연이자까지 지킬 수 있는 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 보증금 반환과 임대차 분쟁을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 보증금 반환 소송을 준비하고 계시거나, 집주인에게서 월세·부당이득 공제 내역이나 공탁 통지를 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 계약서와 이사 전후의 사진, 집주인과 주고받은 문자를 가져오시면 첫 상담에서 공제 항목과 지연이자 기산일을 다시 계산해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.