옆에 고층 아파트가 올라와 해가 사라졌다면 — 동지일 4시간·연속 2시간 판결과 배상액 산정, 공사금지·소멸시효까지

오래 살던 집 남쪽에 아파트 공사 가림막이 올라가더니, 겨울이 되자 거실에 해가 들지 않습니다. 시행사에 항의하면 허가받아 법대로 짓는다는 답만 돌아오고, 입주민 대화방에는 소송을 하자는 말과 소용없다는 말이 섞여 있습니다. 상담에서 가장 많이 듣는 질문은 세 가지입니다. 허가받은 건물인데 배상을 받을 수 있는지, 받는다면 얼마인지, 지금이라도 공사를 멈출 수 있는지입니다. 결론부터 말씀드리면 건축법을 다 지킨 아파트라도 동짓날 기준으로 우리 집의 총 일조시간이 4시간 미만이면서 연속 일조시간도 2시간 미만으로 떨어지면 법원은 일단 수인한도를 넘었다고 보고, 최근 하급심은 감정으로 나온 시가 하락분의 70퍼센트와 거주자 위자료를 인정한 예가 이어지고 있습니다. 반면 공사를 멈추는 가처분은 훨씬 엄격해서, 총 일조가 1시간 미만이면서 연속 일조가 30분 미만이 되는 세대에 한해 받아들인 결정들이 보입니다. 일조권 침해 손해배상이란, 민법 제750조에 따라 이웃 건물의 신축으로 종전에 누리던 햇빛이 사회통념상 참을 한도를 넘어 줄어든 토지·건물의 소유자와 거주자가 건축주에게 시가 하락분과 위자료를 청구하는 불법행위 책임을 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 법리가 아니라 숫자입니다. 세대마다 감정으로 나오는 일조시간, 감정인이 고르는 시가 하락률, 우리 집이 원래 얼마나 해를 받고 있었는지가 같은 단지 안에서도 인정과 기각을 가릅니다. 아래에서는 동지일 기준 수인한도에서 갈린 판결, 조망·사생활 침해가 따로 인정된 경우와 아닌 경우, 감정 방식에 따라 배상액이 절반으로 줄어든 사건, 공사금지가처분이 받아들여진 결정과 기각된 결정, 손해액 계산, 골조 완성일부터 흐르는 시효, 입주민 공동소송과 집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 허가받은 아파트인데도 배상을 받을 수 있나요 — 받을 수 있습니다. 건축법 제61조의 높이 제한은 일조권 보호의 최소 기준일 뿐이어서, 법규에 형식적으로 맞더라도 현실의 일조 방해가 현저하면 위법하다는 것이 대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 이래의 법리입니다. 수원지방법원 평택지원 2024. 9. 27. 선고 2023가단57287 판결은 일조 관련 법규를 모두 지켰다고 다툰 28층 9개동 아파트의 사업시행자에게 다가구주택 소유자 9명에 대한 배상을 명했습니다.

2. 기준이 되는 숫자는 무엇인가요 — 동짓날 오전 8시부터 오후 4시까지 총 일조시간 4시간, 오전 9시부터 오후 3시까지 연속 일조시간 2시간입니다. 둘 중 하나라도 확보되면 일단 수인한도 안, 둘 다 미달이면 일단 초과로 봅니다. 광주지방법원 순천지원 2025. 10. 21. 선고 2023가단56115 판결은 총 4시간이 무너졌어도 연속 2시간이 남아 있던 주택의 청구를 기각했고, 대법원 2010. 6. 24. 선고 2008다23729 판결은 기존 건물에 이미 가려 있던 집에는 이 기준을 그대로 적용하지 않는다고 했습니다.

3. 얼마를 받게 되나요 — 감정으로 정한 시가 하락분에 책임 제한 비율을 곱하고, 실제 거주자에게 위자료를 더합니다. 대구고등법원 2025. 7. 2. 선고 2024나11857 판결은 단독주택 시가 22억 4,909만여 원에 하락률 7.36퍼센트를 곱한 1억 6,553만여 원의 70퍼센트인 1억 1,587만여 원과 위자료 200만 원을 인정했고, 1심이 하락률 15퍼센트로 계산했던 재산상 배상액 2억 3,615만여 원은 이 항소심에서 절반 아래로 줄었습니다.

동지일 총 4시간·연속 2시간 — 일조 침해 수인한도는 어디서 갈리는가

일조 소송의 승패는 동짓날 우리 집 창에 해가 몇 시간 드는지에서 대부분 정해집니다. 대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결은 이웃에 건물이 들어서 그늘, 곧 일영이 늘어나 종래 누리던 일조량이 줄어든 경우 그 정도와 피해이익의 성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 회피 가능성, 공법적 규제 위반 여부, 교섭 경과를 종합해 수인한도를 넘으면 위법한 가해행위가 된다고 했습니다. 이 추상적인 기준을 하급심은 숫자로 바꿔 씁니다. 동짓날 8시부터 16시까지 8시간 중 총 일조시간이 4시간 이상이거나, 9시부터 15시까지 6시간 중 연속 일조시간이 2시간 이상이면 일단 수인한도 안에 있고, 어느 쪽에도 해당하지 않으면 일단 넘은 것으로 본다는 표현이 대구지방법원 2024. 2. 15. 선고 2022가합201000 판결에 그대로 나오고, 부산지방법원 동부지원 2025. 8. 21. 선고 2025가합1494 판결도 같은 두 기준으로 판단했습니다. 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다72485 판결도 세대별로 이 기준을 적용한 원심을 두고, 신축 뒤 각 세대의 일조시간 감소가 가장 중요한 기준임은 분명하다고 수긍했습니다.

인정된 판결부터 보면, 평택지원 2023가단57287 판결의 다가구주택들은 신축 전에는 문제된 호실들이 총 4시간 이상 또는 연속 2시간 이상을 확보하고 있었는데 28층 9개동 아파트가 들어선 뒤 그 호실들 모두 두 기준을 충족하지 못하게 됐습니다. 총 일조시간 감소가 적게는 3시간 6분, 많게는 6시간 26분에 이르렀고, 법원은 이를 현저한 방해로 보아 소유자 9명 전원에게 배상을 명했습니다. 부산지방법원 동부지원 2025가합1494 판결도 43층 8개동 재건축 아파트로 거실 기준 두 요건이 모두 무너졌고, 그 아파트 말고는 주변에 변화가 없었으므로 일조 감소는 오로지 신축 탓이라고 보아 소유자들의 청구를 받아들였습니다.

부정된 판결은 숫자 하나에서 갈렸습니다. 순천지원 2023가단56115 판결의 단층주택들은 18층 5개동 아파트가 들어선 뒤에도 총 4시간 미만인 동시에 연속 2시간 미만이 되지는 않았습니다. 한 주택은 총 일조가 4시간 아래로 떨어졌지만 산기슭에 지어져 신축 전에도 4시간이 안 됐고 신축 뒤에도 연속 2시간은 남아 있었습니다. 거실이 아파트와 무관한 방향을 보고 있고 수평거리가 80미터 이상이며 공법 위반 자료도 없다는 점을 더해 법원은 청구를 모두 기각했습니다. 두 기준 가운데 하나라도 살아 있으면 기각을 각오해야 하고, 감정을 어느 창을 기준으로 할지가 곧 결론이 됩니다. 상담에서 저희는 먼저 거실 창의 방향과 남쪽 건물까지의 거리를 묻고, 그다음에야 법리를 이야기합니다.

건축법을 다 지킨 아파트라도 배상 책임이 있을까

공법을 지켰다는 사정은 면책 사유가 아니라 책임을 줄이는 사유에 그칩니다. 건축법 제61조 제1항은 전용주거지역과 일반주거지역에서 정북방향 인접 대지경계선으로부터 일정 거리를 띄우게 하고, 같은 법 시행령 제86조 제1항은 높이 10미터 이하 부분은 1.5미터, 초과 부분은 그 높이의 2분의 1 이상을 띄우도록 정합니다. 2026. 11. 12. 시행되는 개정 건축법은 이 거리를 법률에 직접 옮기면서 높이 10미터 초과 17미터 이하 부분에 5미터 이상이라는 단계를 추가했습니다. 공동주택은 제61조 제2항과 시행령 제86조 제3항에 따라 채광창이 있는 벽면에서 인접 대지경계선까지 거리의 2배 이하로 높이를 제한받고, 같은 대지 안 동 사이 거리는 모든 세대가 동지 기준 9시에서 15시 사이 2시간 이상 연속 일조를 확보하는 거리로 대신할 수 있습니다. 대법원 2003다64602 판결은 이런 규제로 확보하려는 일조는 사법상 보호되는 일조권의 최소한도이므로, 건축 당시 규제에 형식적으로 맞더라도 현실의 방해가 현저하면 위법하다고 했습니다.

평택지원 2023가단57287 판결에서 시행사는 일조 관련 법규를 모두 준수했으니 수인한도를 넘는 방해가 없다고 다퉜지만, 법원은 피해 건물들이 제1종 일반주거지역에 있고 침해 정도가 심각하며 소유자들이 28층 9개동 신축을 예상할 수 없었다는 이유로 이를 배척했습니다. 대구고등법원 2024나11857 판결도 재개발조합이 높이와 이격거리 규제를 모두 지킨 점을 위법성이 아니라 책임을 70퍼센트로 제한하는 사정으로만 썼습니다.

지역성이 상업지역이나 준주거지역이면 다툼이 커집니다. 대법원 2025. 2. 27. 선고 2022다283183, 283190 판결은 다세대주택 남서쪽에 오피스텔 두 동이 잇따라 들어선 사건에서, 건축 당시 상업지역 건축물에 일조 보장 규정이 없었고 건축주가 법령을 위반하지 않았더라도 달리 볼 것이 아니라며 일반주거지역과 같은 기준으로 판단한 원심을 수긍했습니다. 대법원 2011. 2. 24. 선고 2010다13107 판결은 중심상업지역에 지정돼 있고 법령 위반이 없다는 이유만으로 학교의 일조 청구를 배척한 원심을 파기하면서, 지역성은 토지이용 현황과 실태, 변화 가능성, 주민 의식으로 정한다고 했습니다. 반대로 인천지방법원 2020. 10. 14.자 2020카합10232, 2020카합10337 결정은 공사 중인 아파트 부지가 준주거지역이고 준주거지역 건축에는 건축법령상 일조 확보 규정이 없으므로 일반주거지역과 같은 기준을 적용해야 한다고 단정할 수 없다고 보았고, 이를 공사금지 신청을 기각한 여러 사정 가운데 하나로 들었습니다. 다만 용도지역만으로 결론이 정해지는 것은 아닙니다. 부산지방법원 2009. 8. 28.자 2009카합1295 결정은 가해 아파트 부지가 준주거지역인 사건에서도 일부 층의 공사를 금지했고, 부산지방법원 동부지원 2025가합1494 판결은 피해 아파트가 준주거지역에 있었는데도 두 기준으로 판단해 배상을 명했습니다. 용도지역이 주거지역이 아니라면 주변이 실제로 저층 주택가라는 사진과 토지이용 현황 자료를 처음부터 준비해야 합니다.

이미 앞 건물에 가려 있던 집, 서향 집이라면 — 기존 방해와 신축 방해를 나누는 계산

원래부터 해가 덜 들던 집은 두 기준에 미달해도 당연히 수인한도를 넘은 것이 아닙니다. 대법원 2008다23729 판결과 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결은 피해 건물이 이미 다른 건물에 가려 있거나 남향이 아니어서 구조상 일조 확보가 어려운 경우, 신축 전부터 있던 방해의 정도, 신축 건물이 새로 일으키는 방해의 정도, 둘이 결합한 전체 방해, 겹치는 정도, 신축 건물의 방해시간이 전체에서 차지하는 비율, 어느 쪽 방해시간이 더 긴지를 종합해 판단하라고 했습니다. 2004다54282 판결의 사안은 서향 건물에 신축으로 늘어난 방해시간이 전체의 4분의 1에도, 종전 방해시간의 3분의 1에도 미치지 못해 수인한도 초과가 부정됐습니다. 2008다23729 판결은 기존 건물 소유자에게는 책임을 물을 수 없고, 신축 건물 소유자에게도 기존 건물이 기여한 부분까지 전부 지울 수는 없으므로 손해를 공평하게 나누라고 했습니다.

하급심은 이 법리를 두 방향으로 씁니다. 순천지원 2023가단56115 판결은 산기슭 주택이 신축 전에도 총 4시간에 못 미쳤다는 점을 기각 사유로 들었고, 인천지방법원 2020카합10232 결정은 총 일조 1시간·연속 일조 30분 미만이 예상되는 23세대 가운데 5세대가 원래 같은 단지 다른 동에 둘러싸여 총 일조가 2시간에서 3시간에 불과했다는 점을 들어, 기존 건물이 기여한 부분까지 신축 측에 전부 부담시키는 것은 가혹하다고 보았습니다. 반대로 인정 판결들은 신축 전에는 두 기준을 충족하고 있었다는 사실을 먼저 확정했고, 대구고등법원 2025. 7. 2. 선고 2024나11857 판결과 부산지방법원 동부지원 판결은 신축 말고는 주변 건물 상황에 변화가 없어 일조 감소가 오로지 신축 때문이라는 점까지 적시한 뒤 배상을 명했습니다. 2004다54282 판결은 종전부터 기준에 못 미치던 집이라도 그 일조이익이 항상 보호 대상에서 빠지는 것은 아니라고 덧붙였습니다. 신축 전 우리 집의 일조 상태를 사진과 영상, 이전 감정 자료로 남겨 두는 일이 소송의 출발점입니다.

조망·사생활 침해는 따로 인정될까 — 천공률과 조망침해율의 함정

산이나 강 같은 경치를 잃었다는 조망권 주장은 거의 인정되지 않고, 하늘이 보이는 비율을 잃어 생기는 폐쇄감과 압박감은 일조 침해와 함께 인정되기도 합니다. 대법원 2003다64602 판결과 2004다54282 판결은 조망이익이 특정 장소가 외부를 조망하는 데 특별한 가치를 가지고 그 조망을 중요한 목적으로 건물이 지어진 경우처럼 독자적 이익으로 승인될 정도일 때만 보호된다고 했고, 5층 아파트 뒤에 10층 건물을 세워 확보한 한강 조망은 인공적으로 얻은 이익이라 보호받지 못한다고 했습니다. 대법원 2005다72485 판결도 원래 낮은 지대에 고층 아파트를 지어 비로소 한강이 보이게 된 세대의 조망 청구를 배척했습니다.

천공조망은 다릅니다. 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다40462 판결은 창 안쪽에서 보았을 때 창 면적 중 하늘이 보이는 비율인 천공률과 가해 건물이 가리는 비율인 조망침해율만이 아니라 이격거리와 높이의 비율, 창과 거실의 위치, 공법상 규제 위반 여부, 지역성, 해의 유무를 함께 보라고 하면서, 시행사를 상대로 조망침해율 증가만을 이유로 배상을 인정한 원심을 파기했습니다. 인정된 예로 의정부지방법원 고양지원 2021. 9. 16. 선고 2020가단71938 판결은 32층 12개동 1,802세대 아파트로 천공조망률이 51.6퍼센트에서 5.2퍼센트로 떨어지고 조망침해율이 89.9퍼센트에 이른 세대에 대해, 조망 침해로 인한 가치하락 1,486만여 원을 일조로 인한 1,751만여 원과 함께 통상손해로 인정했습니다. 부정된 예로 대구고등법원 2024나11857 판결은 남측 조망율이 약 50퍼센트에서 약 10퍼센트로 줄었는데도, 조망침해율은 이격거리를 반영하지 못하고 그 지역은 제2종 일반주거지역으로 다세대와 상가가 밀집해 원래 시야의 상당 부분이 가려져 있었으며 공법을 준수했고 해의도 없다는 이유로 조망 부분을 기각했습니다. 대법원 2022다283183 판결은 바로 옆 건물을 헐고 더 높게 지은 오피스텔 두 동이 다세대주택에 천공조망과 사생활 침해를 일으켰다고 본 원심을 수긍했으므로, 건물이 맞붙다시피 선 사건에서는 인정 가능성이 열려 있습니다.

사생활 침해는 민법 제243조가 경계에서 2미터 이내에 이웃 주택 내부를 볼 수 있는 창을 낼 때 차면시설을 하라고 정하는 정도의 보호에서 출발하고, 서울중앙지방법원 2018. 1. 24.자 2017카합81128 결정과 인천지방법원 2020카합10232 결정은 모두 제출된 자료만으로는 공사를 멈출 정도의 사생활 침해가 소명되지 않았다며 그 부분 신청을 받아들이지 않았습니다. 2004다54282 판결은 일조, 조망, 사생활, 압박감 같은 생활이익은 원칙적으로 이익별로 따로 수인한도를 판단하고, 한도를 넘지 않은 이익의 침해를 다른 이익의 판단이나 손해액 산정 근거로 쓸 수 없다고 했습니다. 조망과 사생활은 일조 침해 옆에 붙여서만 의미가 있고, 감정 신청서에 천공률 항목을 넣어 두어야 나중에 다툴 수 있습니다.

감정이 결과를 정한다 — 일조 시뮬레이션과 시가 하락률 감정

일조 사건은 두 번의 감정으로 결론이 납니다. 첫째는 동짓날 진태양시를 기준으로 신축 전후 세대별 총 일조시간과 연속 일조시간을 컴퓨터 시뮬레이션으로 산출하는 일조 감정이고, 둘째는 그 결과를 받아 시가 하락률을 정하는 시가 감정입니다. 민사소송법 제335조에 따라 법원이 감정인을 지정하고, 제341조에 따라 기관에 감정을 촉탁하기도 하는데, 평택지원 2023가단57287 판결은 감정촉탁과 보완감정촉탁 결과로 세대별 가치하락액을 확정했습니다. 저희가 감정 단계에서 가장 신경 쓰는 것은 기준 창의 선정입니다. 순천지원 사건처럼 거실이 다른 방향을 보고 있으면 거실 기준 감정에서 침해가 잡히지 않고, 부산지방법원 동부지원 2025가합1494 판결은 거실창을 기준으로 두 요건 미달을 확인했습니다.

시가 하락률은 감정인마다 방식이 다르고, 그 차이가 배상액을 절반으로 만듭니다. 대구지방법원 2022가합201000 판결의 1심 감정인은 재산가치 저감이나 심리적 요인 같은 항목별 적용치를 더하는 방식으로 하락률 15퍼센트를 냈지만, 대구고등법원 2024나11857 판결의 항소심 감정인은 일조가 부동산 가치에서 차지하는 비율인 일조가치 가격지수를 8퍼센트로 잡고 여기에 일조침해율 92퍼센트를 곱해 7.36퍼센트로 산정했습니다. 항소심은 1심 감정인이 사실조회에서 자신의 산정이 정성적 판단에 의존했고 실증 근거가 없다고 회신한 점을 들어 항소심 감정을 채택했고, 재산상 손해는 3억 3,736만여 원에서 1억 6,553만여 원으로 줄었습니다. 대구지방법원 포항지원 2020. 11. 5. 선고 2019가단101630 판결은 농지 3필지에 대해 감정인이 동지일 침해율 90.5퍼센트에 피해지수 8퍼센트를 곱해 8,493만여 원의 하락액을 냈지만, 법원은 하지에는 침해가 없고 춘분과 추분에는 약 40퍼센트 지점만 기준에 미달한다며 침해율을 45퍼센트로 고쳐 4,200만 원만 인정했습니다.

그래서 감정은 결과를 받아 보는 절차가 아니라 방법을 설계하는 절차입니다. 감정 신청서에 기준일과 시간대, 창별 측정, 천공률 포함 여부, 가격지수 산정 근거 제시를 요구하고, 결과가 나오면 사실조회로 근거를 묻습니다. 공사가 아직 진행 중이라면 민사소송법 제375조의 증거보전으로 신축 전 일조 상태를 미리 조사해 둘 수 있고, 대법원 2011. 4. 28. 선고 2009다98652 판결처럼 비닐하우스 같은 시설이 있으면 이전비용과 이전 과정의 손해가 통상손해가 되므로 시가 감정과 별도의 자료가 필요합니다.

손해배상액은 어떻게 계산되는가 — 시가 하락분, 책임 제한 70퍼센트, 위자료

배상액은 시가에 하락률을 곱한 금액에 책임 제한 비율을 곱하고, 실제 거주자에게는 위자료를 더하는 구조입니다. 대법원 1999. 1. 26. 선고 98다23850 판결은 생활이익 침해로 인한 토지·가옥의 가격 저하는 부동산 감정으로 정상가격의 감소액을 평가해야 하고, 분양가에 물가상승률을 더한 것보다 시세가 높다고 손해가 없는 것이 아니라고 하면서 세대별 가격하락분의 50퍼센트를 배상하게 한 원심을 수긍했습니다. 2005다72485 판결은 일조뿐 아니라 개방감 상실과 인과관계 있는 정상가격 감소액도 함께 평가하라고 했습니다.

최근 하급심의 책임 제한은 70퍼센트가 반복됩니다. 평택지원 2023가단57287 판결은 법규 준수, 재산권과 환경이익의 조화, 좁은 국토를 이유로 가치하락액 5,856만여 원의 70퍼센트인 4,099만여 원에 위자료 100만 원을 더해 4,199만여 원을, 14가구 건물 공유자 두 사람에게는 9,270만여 원의 70퍼센트인 6,489만여 원을 절반씩 인정했습니다. 대구고등법원 2024나11857 판결은 여기에 주변 노후 건물로 보아 재개발을 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어렵다는 점과 기반시설 정비로 주거환경이 개선된 반사적 이익을 더해 70퍼센트로 제한했습니다. 고양지원 2020가단71938 판결은 시행사가 단지 412세대 중 상당수와 합의하고 민원을 수용한 점을 들어 3,238만여 원의 70퍼센트인 2,266만여 원에서 시행사가 먼저 공탁한 205만여 원을 뺀 2,061만여 원을 인정했습니다. 반면 부산지방법원 동부지원 2025가합1494 판결은 골조가 올라가기 직전에 아파트를 산 원고들에게는 책임을 더 줄여야 한다는 조합의 주장을, 재건축 구역 지정만으로 43층 신축을 예상할 수 없고 일조 침해를 반영한 낮은 시세로 샀다는 증거도 없다며 배척했습니다.

위자료는 수인한도를 넘는 집에 실제로 살고 있는 사람에게만 붙습니다. 부산지방법원 동부지원 판결은 거주자 원고에게만 위자료를 인정했고, 평택지원 판결은 거주하는 소유자에게 100만 원과 50만 원을, 대구지방법원 판결은 200만 원을 정했으며, 2005다72485 판결은 골조 완공 시 거주하던 원고들에게 100만 원에서 300만 원을 정한 원심을 사실심의 재량으로 수긍했습니다. 지연손해금은 손해 발생일인 골조 완성일부터 민법의 연 5퍼센트로 붙습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항은 소장 송달 다음 날부터 대통령령이 정한 연 12퍼센트를 적용하게 하지만, 같은 조 제2항에 따라 피고가 다투는 것이 타당하다고 보면 그 기간은 빠지므로, 평택지원·부산지방법원 동부지원·고양지원 판결은 1심 선고일까지, 대구고등법원 판결은 항소심 선고일까지 연 5퍼센트를 적용했습니다.

공사 중일 때 — 공사금지가처분은 언제 받아들여지는가

공사를 멈추는 가처분은 손해배상보다 훨씬 엄격하게 심사되고, 단지 전체가 아니라 특정 동의 특정 층 이상만 금지되는 것이 보통입니다. 근거는 민법 제214조의 소유권에 기한 방해예방청구권과 민사집행법 제300조 제2항의 임시의 지위를 정하는 가처분입니다. 서울중앙지방법원 2017카합81128 결정은 22층 420세대 아파트 남쪽에 29층 1,546세대 재개발 아파트가 올라가던 사건에서, 총 일조시간이 평균 7시간 18분에서 2시간 6분으로, 연속 일조시간이 5시간 29분에서 1시간 14분으로 줄어드는데도, 대법원 2007. 10. 24.자 2007마742, 2007마743 결정을 들어 동짓날 총 일조 1시간 미만이면서 연속 30분 미만이 되는 4세대에 대해서만 피보전권리를 인정했습니다. 그 결과 특정 동 1호 라인의 23층 초과 공사만 금지됐고, 채권자 측은 담보로 5억 원을 공탁하거나 보증보험증권을 내야 했으며, 나머지 세대의 신청은 금전배상은 별론으로 한다며 기각됐습니다. 부산지방법원 2009카합1295 결정도 동향 28층 아파트 구분소유자들의 신청에서 연속 30분 미만이고 총 1시간 미만인 세대만 금지를 구할 수 있다고 보아 특정 동의 15층 초과 공사만 막았습니다. 이 결정에는 항고가 제기돼 이후 결과는 따로 확인해야 합니다.

기각된 인천지방법원 2020카합10232 결정은 공사금지에는 손해배상보다 높은 위법성이 필요하다고 전제한 뒤, 290세대 중 총 일조 1시간·연속 일조 30분 미만이 예상되는 세대가 23세대뿐이고 그중 18세대가 6층 이하 저층이며, 채무자가 주거환경개선사업을 하는 지방공기업으로 인접 3개 동을 32층과 34층으로 낮추고 50미터를 띄웠으며, 주민공람을 세 차례 하고 설명회와 보상 협의를 진행했고, 공사가 상당히 진행돼 일부 층만 막아도 사실상 전면 중지가 된다는 점을 들어 신청을 모두 기각했습니다. 가처분은 골조가 올라가기 전, 설계 변경이 아직 가능한 시점에 1시간·30분 기준에 걸리는 세대를 특정해 내야 의미가 있고, 그 시점을 넘기면 손해배상으로 방향을 바꾸는 편이 낫습니다. 가처분이 인용되면 위반 시 민사집행법 제261조의 간접강제로 배상금을 명할 수 있지만, 담보금이 수억 원에 이를 수 있다는 점까지 계산해야 합니다.

누구를 상대로 — 시행사·시공사·재개발조합, 그리고 분양자 책임

피고는 건물을 지은 건축주가 원칙이고, 시공사에게도 공동불법행위 책임을 물을 수 있으며, 우리 단지 분양자에 대한 계약 책임은 전혀 다른 문제입니다. 대법원 2022다283183 판결은 거의 같은 시기에 지어진 오피스텔 두 동의 각 건축주와 두 동을 모두 시공한 건설회사가 함께 일조를 방해할 것을 예견할 수 있었다면 민법 제760조에 따라 손해 전부에 대해 공동불법행위 책임을 진다고 하면서도, 제2오피스텔이 전혀 보이지 않는 401호에 대해서는 상당인과관계가 없다며 그 부분을 파기했습니다. 대법원 2006. 1. 26. 선고 2005다47014, 47021, 47038 판결은 거의 같은 시기에 지어진 두 아파트의 건축자들에게 같은 책임을 인정하면서, 가치 하락액 가운데 수인한도 범위 안의 부분은 책임이 없다는 건축자의 주장을 배척한 원심을 수긍했습니다.

이 글에서 인용한 하급심의 피고를 보면 평택지원 사건은 아파트 사업시행자, 대구지방법원과 부산지방법원 동부지원 사건은 재개발·재건축조합, 고양지원과 포항지원 사건은 시행사, 인천지방법원 사건은 지방공기업입니다. 조합은 사업이 끝나면 청산과 해산 절차로 들어가므로 판결이 늦어지면 집행할 재산이 남지 않을 수 있고, 시행 목적 법인도 분양이 끝나면 자산이 빠져나갑니다. 소를 내기 전에 상대의 재산 상태와 사업 종료 시점을 확인하고, 필요하면 민사집행법 제276조와 제280조에 따른 가압류를 먼저 검토합니다.

내 단지 안에서 앞 동에 가려 해가 안 드는 문제는 다릅니다. 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결은 분양된 아파트가 건축 법령과 주택건설기준에 맞고 분양 당시 알려진 동 배치, 층수, 동 사이 거리 같은 기본적인 건축 계획대로 지어졌다면, 일조나 조망, 사생활 노출이 일정 기준에 못 미쳐도 특약이나 고지의무 위반 같은 특별한 사정이 없는 한 분양자에게 채무불이행이나 하자담보 책임을 물을 수 없다고 했습니다. 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결은 분양 뒤 설계변경으로 단지 진입로에 문주가 설치된 사건에서도 같은 법리를 들어, 재개발조합의 채무불이행책임을 인정한 원심을 파기했습니다. 옆 단지가 세운 건물이면 불법행위, 우리 단지 배치면 분양계약의 문제이고, 후자는 분양 자료에 적힌 계획과 다른 부분을 찾아내야 비로소 다툴 수 있습니다.

입주민이 함께 소송할 때 — 선정당사자와 세대별 감정

같은 단지, 같은 동이라도 층과 라인에 따라 결론이 갈리므로 감정은 세대별로 하되 소송은 함께 하는 것이 합리적입니다. 민사소송법 제65조는 같은 원인으로 생긴 권리를 가진 여러 사람이 공동소송인이 될 수 있게 하고, 제53조는 공동의 이해관계가 있는 여러 사람이 모두를 위해 당사자가 될 사람을 선정할 수 있게 합니다. 서울중앙지방법원 2017카합81128 결정과 인천지방법원 2020카합10232 결정은 모두 선정당사자가 같은 단지의 여러 선정자를 대표해 신청했고, 평택지원 사건은 다가구주택 소유자 9명이, 부산지방법원 동부지원 사건은 아파트 소유자 다수가 공동 원고로 소를 냈습니다. 순천지원 사건의 세 원고는 주택마다 다른 이유로 기각됐고, 서울중앙지방법원 결정은 여러 선정자 가운데 4세대만 인용됐습니다.

주체도 정리해 두어야 합니다. 시가 하락분은 소유자의 손해이고 위자료는 실제 거주자에게 인정되므로, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조에 따라 당연히 설립되는 관리단이나 입주자대표회의 이름이 아니라 세대별 소유자가 원고가 되어야 합니다. 부산지방법원 동부지원 판결은 실거주 원고에게만 위자료를 인정했고, 인천지방법원 결정의 채권자에는 구분소유자와 함께 임차인이 포함돼 있었습니다. 일조 감정과 시가 감정은 단지나 건물 단위로 함께 진행되는 경우가 많아 참여 세대가 많을수록 세대당 부담이 줄고, 평택지원 사건처럼 세대별 인용액이 1,050만여 원에서 4,199만여 원까지 갈리더라도 전체로는 소송비용의 85퍼센트를 피고가 부담하는 결과를 얻을 수 있습니다.

소멸시효와 기준일 — 골조가 완성된 날부터 3년

청구는 가해 건물의 골조가 완성된 날을 기준으로 3년 안에 해야 합니다. 대법원 2006다35865 전원합의체 판결은 위법한 건축으로 건물이 준공되거나 외부 골조공사가 완료되면 일영이 더 늘지 않고 피해자가 손해를 예견할 수 있으므로 민법 제766조 제1항의 3년 소멸시효가 원칙적으로 그때부터 진행한다고 했습니다. 하급심은 같은 날을 손해 발생일로 삼아 시가 감정의 기준일과 지연손해금의 기산일로 씁니다. 대구지방법원 2022가합201000 판결은 2022. 5. 15. 골조 완성을 기준으로 시가를 평가하고 그 다음 날부터 지연손해금을 계산했고, 평택지원 판결은 2023. 11. 28., 부산지방법원 동부지원 판결은 2023. 3. 30., 고양지원 판결은 2017. 9. 15.을 골조 완성일로 확정했습니다. 포항지원 판결은 적어도 2019. 5. 28.경 골조공사가 끝났다고 보아 그날을 기준으로 토지 가치 하락액을 평가했고, 지연손해금은 원고가 구한 그 뒤의 날부터 계산했습니다. 민법 제766조 제2항에 따라 불법행위를 한 날부터 10년이 지나도 청구권은 소멸합니다. 입주가 시작되고 나서야 피해를 실감하는 경우가 많은데, 그때는 이미 골조 완성일부터 시효가 흐르고 있으므로 감리 서류나 사용승인 자료로 그 날짜부터 확인해야 합니다.

판결 뒤 집행 — 가집행 선고와 채권 압류, 사업 종료 전에 끝내기

일조 손해배상 판결에는 대부분 가집행 선고가 붙으므로 확정을 기다리지 않고 집행할 수 있습니다. 평택지원, 부산지방법원 동부지원, 고양지원, 포항지원 판결 모두 배상 부분에 가집행을 허용했습니다. 상대가 시행사나 조합이면 민사집행법 제223조에 따라 분양대금이 들어오는 예금채권이나 시공사에 대한 채권을 압류하는 방법이 빠르고, 시공사가 공동 피고라면 그 회사의 재산까지 집행 대상이 됩니다. 항소가 제기되면 대구고등법원 사건처럼 항소심 감정으로 금액이 줄 수 있으므로, 가집행으로 받은 돈 가운데 초과분은 돌려주어야 할 수 있다는 점도 미리 설명드립니다. 소송비용은 청구액 대비 인용 비율로 나뉘어 평택지원 사건은 피고가 85퍼센트를, 대구고등법원 사건은 청구를 크게 잡은 원고가 총비용의 70퍼센트를 부담했으니, 청구액은 감정 결과에 맞춰 조정하는 것이 손해를 줄이는 길입니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

첫째, 동짓날 총 일조시간이 4시간 이상 남거나 연속 일조시간이 2시간 이상 남는 세대입니다. 순천지원 2023가단56115 판결처럼 감정을 거친 뒤 기각되면 감정료와 소송비용만 남습니다. 시행사가 제출한 사전 일조 분석이나 간이 시뮬레이션으로 이 숫자부터 확인합니다. 둘째, 시가가 낮은 세대의 단독 소송입니다. 최근 감정은 일조가치 가격지수 8퍼센트 안팎에 침해율을 곱해 하락률을 정하고 여기에 70퍼센트가 다시 곱해지므로, 시가 3억 원 세대라면 배상액이 1,000만 원대에 머물기 쉽고, 고양지원 판결의 인용액도 2,061만여 원이었습니다. 두 건의 감정료를 한 세대가 지면 실익이 사라지므로 여러 세대가 함께 낼 때만 권합니다. 셋째, 우리 단지 안 동 배치 때문에 해가 안 드는 경우는 대법원 2007다9139 판결에 따라 분양자 책임이 인정되기 어렵습니다. 넷째, 골조 완성일부터 3년이 지난 경우와, 공사가 상당히 진행된 뒤 원래부터 해가 덜 들던 저층 세대만으로 공사금지가처분을 구하는 경우입니다. 다섯째, 산이나 강의 경치만 가려졌고 일조시간은 기준 안에 있는 경우입니다. 다툴 만한 사건은 동짓날 두 기준이 모두 무너진 세대가 여럿이고, 신축 전에는 일조에 장애가 없었으며, 골조 완성일부터 3년이 지나지 않은 사건입니다.

입주민이 하면 오히려 배상액이 줄어드는 대응

• 감정 없이 시행사가 제시한 세대별 합의서에 서명하는 것. 대법원 2009다40462 판결이 밝힌 것처럼 일정 금액을 받고 나머지 청구를 포기하는 합의를 하면 그 목적이 된 사항은 다시 청구할 수 없는 것이 원칙입니다. 그 사건에서는 피해대책위원장이 맺은 합의가 공사 중 소음·분진에 관한 것이라서 일조·조망 청구까지 막지는 못한다고 보았지만, 합의서 문구가 넓으면 결론이 달라질 수 있습니다. 합의금이 감정으로 나올 하락액의 70퍼센트에 미치는지 먼저 따집니다.

• 공사 현장을 막거나 집회로 압박하는 것. 교섭 경과는 수인한도 판단 요소이고, 인천지방법원 2020카합10232 결정은 채무자가 설명회와 협의를 한 사정을 기각 사유로 썼습니다. 협의는 문서로 남기고 실력 행사는 하지 않습니다.

• 골조가 다 올라간 뒤 공사금지가처분을 내는 것. 같은 결정은 공사가 상당히 진행돼 일부 층 금지가 사실상 전면 중지가 된다는 점을 들어 기각했습니다.

• 조망권과 사생활 침해만 앞세우는 것. 대구고등법원 2024나11857 판결은 조망율이 5분의 1로 줄었어도 조망 부분을 기각했고, 서울중앙지방법원 2017카합81128 결정은 천공조망과 사생활 침해를 이유로 한 공사중지 신청을 받아들이지 않았습니다.

• 대표 세대 몇 곳만 감정하고 나머지는 같은 결과를 기대하는 것. 서울중앙지방법원 결정에서 여러 선정자 가운데 4세대만 인용됐듯 결론은 세대별로 갈립니다.

• 감정 결과와 무관하게 청구액을 크게 잡는 것. 대구고등법원 사건의 원고는 소송 총비용의 70퍼센트를 부담했습니다.

• 입주하고 나서 피해를 실감한 뒤에야 움직이는 것. 소멸시효는 골조 완성일부터 흐릅니다.

자주 묻는 질문

고층 신축 일조 소송, 건축법을 다 지켰다는데 이길 수 있나요

이길 수 있습니다. 건축법 제61조와 시행령 제86조의 높이·이격거리 규제는 일조권 보호의 최소 기준이고, 대법원 2003다64602 판결은 형식적으로 적합해도 현실의 방해가 현저하면 위법하다고 했습니다. 수원지방법원 평택지원 2023가단57287 판결은 법규를 모두 준수한 시행사에게 배상을 명했고, 준수 사실은 책임을 70퍼센트로 줄이는 사정으로만 반영됐습니다.

일조권 침해 손해배상은 얼마나 받을 수 있나요

시가에 감정으로 정한 하락률을 곱하고 다시 70퍼센트 안팎을 곱한 금액에 거주자 위자료 50만 원에서 300만 원 정도가 더해집니다. 대구고등법원 2024나11857 판결은 시가 22억 4,909만여 원의 단독주택에 하락률 7.36퍼센트와 책임 70퍼센트를 적용하고 위자료 200만 원을 더해 1억 1,787만여 원을, 고양지원 2020가단71938 판결은 아파트 한 세대에 2,061만여 원을 인정했습니다. 하락률은 감정인에 따라 15퍼센트와 7.36퍼센트로 갈린 적이 있으니 감정 방법을 다투는 것이 금액을 정합니다.

동지일 기준 일조시간은 누가 어떻게 측정하나요

법원이 지정한 감정인이 컴퓨터 시뮬레이션으로 동짓날 진태양시 8시부터 16시까지의 총 일조시간과 9시부터 15시까지의 연속 일조시간을 신축 전후로 세대별, 창별로 산출합니다. 대구지방법원 2022가합201000 판결과 부산지방법원 동부지원 2025가합1494 판결이 이 방식의 감정 결과로 수인한도 초과를 인정했습니다. 어느 창을 기준으로 할지에 따라 결과가 달라지므로 감정 신청 단계에서 거실창과 주된 침실창을 함께 넣어 달라고 요구합니다.

공사 중인데 지금 공사금지가처분으로 막을 수 있나요

동짓날 총 일조가 1시간 미만이면서 연속 일조가 30분 미만이 될 세대가 있을 때만 그 세대에 영향을 주는 동의 일정 층 이상을 막을 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2017카합81128 결정은 4세대를 위해 특정 라인의 23층 초과 공사를 금지하면서 담보 5억 원을 요구했고, 인천지방법원 2020카합10232 결정은 공사가 상당히 진행된 사건에서 신청을 모두 기각했습니다. 골조가 올라가기 전에 신청해야 실익이 있습니다.

조망권 침해나 사생활 침해도 배상받을 수 있나요

경치 조망은 대법원 2004다54282 판결의 법리상 거의 인정되지 않고, 하늘이 가려져 생기는 폐쇄감은 일조 침해와 함께 인정될 수 있습니다. 고양지원 2020가단71938 판결은 천공조망률이 51.6퍼센트에서 5.2퍼센트로 줄어든 세대의 조망 가치하락 1,486만여 원을 인정했지만, 대구고등법원 2024나11857 판결은 조망율이 절반에서 10퍼센트로 줄었는데도 지역성과 이격거리를 들어 기각했습니다. 사생활 침해는 이 글에서 본 두 공사금지가처분 결정 모두 공사를 멈출 정도로 소명되지 않았다고 보았습니다.

우리 집은 원래 앞 건물에 조금 가려 있었는데 그래도 청구할 수 있나요

청구는 가능하지만 기준 미달만으로 인정되지는 않습니다. 대법원 2008다23729 판결은 기존 건물의 방해와 신축 건물의 방해가 겹치는 정도, 신축 건물이 차지하는 비율을 따져 수인한도를 판단하고 손해도 공평하게 나누라고 했습니다. 신축 전 일조 상태를 사진과 영상으로 남기고 기존 방해가 작았다는 점을 먼저 입증해야 합니다.

세입자도 일조 손해배상을 받을 수 있나요

시가 하락분은 집의 가치가 떨어진 소유자의 손해이므로 세입자가 청구하기는 어렵고, 위자료는 판결들이 실제 거주 여부를 기준으로 정합니다. 부산지방법원 동부지원 2025가합1494 판결은 원고 가운데 거주자에게만 위자료를 인정했고, 인천지방법원 2020카합10232 결정의 신청인에는 구분소유자와 함께 임차인도 포함돼 있었습니다. 세입자가 위자료를 구하려면 거주 사실과 기간을 자료로 준비해야 하고, 인정 여부는 사건마다 따져 보아야 합니다.

시행사가 세대별 보상금을 제시하는데 받아도 되나요

감정 없이 서명하는 것은 권하지 않습니다. 합의서에 나머지 청구를 포기하는 문구가 있으면 그 사항은 다시 청구할 수 없는 것이 원칙입니다(대법원 2009다40462 판결). 고양지원 2020가단71938 판결의 시행사는 그 세대의 손해액이라며 205만여 원을 공탁했지만 법원이 인정한 금액은 2,061만여 원이었습니다. 제시 금액이 감정으로 나올 하락액의 70퍼센트에 가까운지 비교한 뒤 결정합니다.

일조 소송은 언제까지 내야 하나요

가해 건물의 골조가 완성된 날부터 3년입니다. 대법원 2006다35865 전원합의체 판결은 준공이나 외부 골조 완료 시점부터 민법 제766조 제1항의 소멸시효가 진행한다고 했고, 하급심은 그날을 시가 감정 기준일과 지연손해금 기산일로 씁니다. 입주 뒤 피해를 실감했을 때는 이미 1년 이상 지났을 수 있으니 골조 완성일부터 확인합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

본문에서 언급한 판결과 조문입니다. 사건번호로 직접 확인하실 수 있습니다.

• 수원지방법원 평택지원 2024. 9. 27. 선고 2023가단57287 판결(확정) — 법규 준수 아파트의 일조 침해 인정, 가치하락액의 70퍼센트와 위자료

• 부산지방법원 동부지원 2025. 8. 21. 선고 2025가합1494 판결 — 준주거지역 아파트에도 두 기준 적용, 골조 직전 취득자 책임 제한 가중 주장 배척, 거주자 위자료

• 광주지방법원 순천지원 2025. 10. 21. 선고 2023가단56115 판결 — 총 4시간 미만이어도 연속 2시간 확보, 산기슭 주택의 기존 방해로 기각

• 대구지방법원 2024. 2. 15. 선고 2022가합201000 판결(항소심 대구고등법원 2024나11857에서 일부 취소·감액) — 1심 하락률 15퍼센트, 동지일 두 기준의 표현, 조망 기각

• 대구고등법원 2025. 7. 2. 선고 2024나11857 판결(대법원 2025다215528 심리불속행기각으로 확정) — 항소심 감정 하락률 7.36퍼센트 채택, 조망 기각

• 의정부지방법원 고양지원 2021. 9. 16. 선고 2020가단71938 판결(확정) — 일조와 천공조망 가치하락 함께 인정, 공탁금 공제

• 대구지방법원 포항지원 2020. 11. 5. 선고 2019가단101630 판결(항소심 대구지방법원 2020나323856 소취하) — 농지 일조 침해, 감정 침해율 90.5퍼센트를 45퍼센트로 조정

• 서울중앙지방법원 2018. 1. 24.자 2017카합81128 결정 — 총 1시간·연속 30분 미만 4세대만 공사금지 인정, 담보 5억 원, 천공조망·사생활 이유 공사중지 기각

• 인천지방법원 2020. 10. 14.자 2020카합10232, 2020카합10337 결정 — 기존 방해·공공사업·준주거지역·협의 경과·공사 진행을 들어 공사금지 기각

• 부산지방법원 2009. 8. 28.자 2009카합1295 결정(항고 제기) — 동향 피해 아파트, 가해 부지 준주거지역, 연속 30분·총 1시간 미만 세대만 15층 초과 공사 금지

• 대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결, 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결, 2007. 9. 7. 선고 2005다72485 판결 — 수인한도 판단 요소, 공법 규제는 최소 기준, 세대별 일조시간이 가장 중요한 기준, 소멸시효 기산점

• 대법원 2010. 6. 24. 선고 2008다23729 판결, 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결 — 기존 건물·서향 피해건물의 판단 방법, 생활이익별 수인한도, 인공적 조망 불보호

• 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다40462 판결, 2025. 2. 27. 선고 2022다283183, 283190 판결, 2011. 2. 24. 선고 2010다13107 판결 — 천공조망 판단 기준과 합의의 엄격 해석, 상업지역의 지역성, 공동불법행위와 상당인과관계

• 대법원 2006. 1. 26. 선고 2005다47014, 47021, 47038 판결, 1999. 1. 26. 선고 98다23850 판결, 2011. 4. 28. 선고 2009다98652 판결 — 복수 가해건물의 공동책임, 시가 하락분 감정, 시설 이전비용

• 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결, 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결 — 분양자의 일조·조망 관련 계약 책임 원칙적 부정

• 대법원 2007. 10. 24.자 2007마742, 2007마743 결정(서울중앙지방법원 2017카합81128 결정에서 인용) — 공사금지의 1시간·30분 기준

• 법령 — 민법 제2조, 제214조, 제243조, 제390조, 제393조, 제580조, 제750조, 제751조, 제760조, 제763조, 제766조 / 건축법 제61조(2026. 11. 12. 시행 개정 포함) 및 같은 법 시행령 제86조 / 민사소송법 제53조, 제65조, 제335조, 제341조, 제375조 / 민사집행법 제223조, 제261조, 제276조, 제280조, 제300조 / 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 / 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

일조 사건은 법리 다툼이 아니라 숫자 다툼이고, 그 숫자는 감정에서 나옵니다. 그래서 법무법인 도모는 상담 첫날 세대별 일조 상태와 골조 완성일, 상대의 실체를 확인한 뒤, 감정을 설계하고 세대를 모으는 순서로 진행합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

가장 먼저 우리 집 창의 방향과 남쪽 건물까지의 거리, 그리고 신축 전 겨울에 해가 들던 시간을 묻습니다. 거실창이 신축 건물과 무관한 방향이면 순천지원 사건처럼 기각될 수 있으므로 어느 창을 기준으로 다툴지를 처음부터 정합니다. 다음으로 시행사나 조합이 인허가 과정에서 만든 일조 분석 자료가 있는지, 주민설명회나 보상 협의 기록이 있는지를 확인합니다. 이 자료는 두 기준에 걸리는 세대를 미리 추리는 데 쓰이고, 교섭 경과로서 수인한도 판단에도 영향을 줍니다. 세 번째로 골조가 언제 완성됐는지를 감리 서류와 사용승인 자료로 고정합니다. 이 날짜가 소멸시효의 기산일이자 시가 감정의 기준일이므로 하루도 어긋나면 안 됩니다. 네 번째로 용도지역과 주변 현황을 봅니다. 일반주거지역이면 기준이 그대로 적용되지만, 준주거지역이나 상업지역이면 대법원 2022다283183 판결과 인천지방법원 결정이 갈린 것처럼 지역성 입증 자료가 별도로 필요합니다. 다섯 번째로 상대가 누구인지를 봅니다. 재개발조합이면 해산 시점을, 시행 목적 법인이면 분양 종료 시점을 확인해 가압류가 먼저인지 판단합니다. 마지막으로 신축 전 우리 집이 이미 다른 건물에 가려 있었는지를 솔직하게 봅니다. 기존 방해가 컸다면 대법원 2008다23729 판결의 법리로 인정 범위가 줄어들 수 있고, 그 경우에는 소송보다 협의를 권하기도 합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 공사 단계에 따라 길을 나눕니다. 골조가 올라가기 전이고 총 일조 1시간 미만이면서 연속 30분 미만이 될 세대가 특정되면, 그 세대를 채권자로 하여 특정 동의 특정 층 이상만을 대상으로 한 공사금지가처분을 신청하고 담보금 규모를 미리 계산해 드립니다. 골조가 완성됐거나 그 기준에 걸리는 세대가 없으면 처음부터 손해배상으로 갑니다. 손해배상에서는 감정 신청서를 가장 공들여 씁니다. 동짓날 진태양시 기준, 거실창과 주된 침실창별 측정, 신축 전후 비교, 천공률 포함, 시가 감정에서는 일조가치 가격지수의 산정 근거와 실증 자료 제시를 요구하는 식으로 항목을 적어 두어, 대구고등법원 사건처럼 항소심에서 감정이 뒤집히는 일을 줄입니다. 감정 결과가 나오면 사실조회로 근거를 묻고, 불리한 항목은 재감정이나 보완감정을 신청합니다. 청구액은 감정 결과에 맞춰 조정해 소송비용 부담을 줄이고, 위자료는 실거주 세대에 한정해 청구합니다. 판결이 나오면 가집행 선고를 근거로 상대의 예금채권과 공사대금 채권을 압류하고, 항소가 제기되면 초과 수령 위험을 설명드린 뒤 집행 범위를 정합니다. 여러 세대가 함께하는 사건에서는 선정당사자 방식과 공동소송 방식의 장단점을 비교해 감정료와 인지대를 가장 적게 쓰는 구조를 짭니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 글에서 본 판결들은 같은 법리 아래에서 감정 방법과 시점에 따라 결과가 갈렸습니다. 하락률 15퍼센트가 7.36퍼센트로 바뀌어 배상액이 절반이 된 사건, 감정인의 침해율 90.5퍼센트가 45퍼센트로 깎인 사건, 공사가 상당히 진행된 뒤 신청해 전부 기각된 가처분, 여러 선정자 가운데 4세대만 인용된 가처분이 그것입니다. 김강희 변호사는 첫 상담에서 어느 세대가 다툴 수 있고 어느 세대는 어려운지를 숫자로 먼저 말씀드리고, 실익이 없는 세대에는 소송 대신 협의나 합의금 검토를 권합니다. 다툴 수 있는 사건이라면 감정 설계, 세대 조직, 청구액 조정, 집행까지 한 흐름으로 묶어 진행하고, 시행사나 조합이 제시하는 합의안은 감정으로 나올 금액과 비교해 받을지 말지를 함께 정합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

몇십 년 해가 들던 집에 그늘이 내려앉으면 재산 손실보다 생활의 상실이 먼저 옵니다. 그러나 법은 허가받은 건물이라도 동짓날 기준을 넘는 방해에는 배상을 명하고, 아직 골조가 오르기 전이라면 일부 층의 공사를 멈추는 길도 열어 두었습니다. 문제는 그 길이 세대별 숫자와 감정 방법, 그리고 골조 완성일부터 3년이라는 시간에 달려 있다는 점입니다.

신축 전 집 안에 해가 들던 사진과 영상, 시행사나 조합에서 받은 안내문과 설명회 자료, 등기사항증명서와 거주 사실을 보여 주는 자료, 그리고 골조가 완성된 시기를 짐작할 수 있는 공사 진행 사진을 모아 두시기 바랍니다. 같은 동 이웃들의 참여 의사까지 확인되면 감정료를 나누는 구조를 바로 짤 수 있습니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.