친척 대출에 내 집이 담보로 잡혔는데 임의경매 개시결정 통지가 왔다면 — 물상보증인의 구상권·변제자대위와 경매를 막는 방법

형이 사업자금을 빌리는데 아파트만 잠깐 담보로 잡아 달라는 부탁에 근저당권 설정 서류에 도장을 찍고, 몇 년 뒤 법원에서 임의경매 개시결정 통지가 옵니다. 빌린 사람은 연락이 끊겼고, 은행은 채권최고액과 청구금액이 적힌 서류만 보냅니다. 상담에서 가장 많이 듣는 질문은 세 가지입니다. 지금 경매를 멈출 수 있는지, 대신 갚으면 그 돈을 받아낼 수 있는지, 집이 팔리면 그것으로 끝인지입니다. 결론부터 말씀드리면, 경매개시결정에 대한 이의는 담보권이 없거나 소멸했다는 사유로만 낼 수 있어 경매를 멈추는 현실적인 길은 대개 채권최고액 범위의 채무를 대신 갚는 것이고, 갚는 순간 채무자에 대한 구상권과 함께 채권자의 근저당권이 법률상 당연히 넘어오므로 그 담보로 회수하는 것이 정석입니다. 물상보증인이란, 민법 제370조가 준용하는 제341조에 따라 타인의 채무를 담보하기 위해 자기 부동산에 저당권을 설정해 준 사람으로, 그 채무를 변제하거나 저당권 실행으로 소유권을 잃은 때에 보증채무 규정에 따라 채무자에게 구상할 수 있는 사람을 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 갚기 전에 구상부터 시도했는지, 배당기일 전에 시효 항변과 배당 이의를 냈는지, 보증인이 여럿일 때 자기 부담부분을 넘겨 갚았는지, 그리고 채무자에게 대위할 만한 재산이 남아 있는지입니다. 아래에서는 통지를 받은 날 확인할 것부터 경매를 멈추는 세 갈래, 대신 갚은 뒤 근저당권을 넘겨받는 부기등기, 집이 팔린 뒤의 대위, 보증인이 여럿일 때의 부담부분, 채권자가 담보를 풀어 준 경우의 면책, 회수 집행과 선임 실익이 없는 경우까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 경매 통지를 받았는데 지금 바로 채무자에게 돈을 청구할 수 있나요 — 아직은 안 됩니다. 물상보증인은 채무를 갚거나 집을 잃어야 구상권이 생기고, 보증인의 사전구상권(민법 제442조)은 적용되지 않습니다. 의정부지방법원 고양지원 2024. 6. 13. 선고 2024가단62147 판결은 경매개시결정만 난 단계에서 낸 4억 8,000만 원 사전구상 청구를 기각했고, 같은 사건의 항소심인 서울고등법원 2025. 4. 11. 선고 2024나2030152 판결은 경매 중에 4억 8,616만 1,000원을 대신 갚은 뒤 바꾼 사후구상 청구를 전액 인용했습니다.

2. 대신 갚으면 무엇을 얻나요 — 구상권과 함께 채권자의 근저당권이 민법 제481조·제482조의 변제자대위로 넘어옵니다. 수원지방법원 여주지원 2017. 3. 29. 선고 2016가합6186 판결은 물상보증인 지분이 먼저 경매돼 채권최고액 8억 8,400만 원의 근저당권자가 전액 배당받은 사건에서, 채무자 등 나머지 공유자 지분에 남은 근저당권을 물상보증인 앞으로 이전하는 부기등기절차 이행을 명했습니다(물상보증인 지분의 후순위 근저당권자가 물상보증인을 대위해 낸 소송).

3. 경매 자체를 멈출 수 있나요 — 담보권이 없거나 소멸했을 때만 경매개시결정에 대한 이의(민사집행법 제265조·제86조)로 다툴 수 있고, 시효나 변제 같은 소멸 사유는 배당기일 전에 내야 합니다. 서울중앙지방법원 2021. 2. 9. 선고 2020나62671 판결은 피담보채권의 시효가 완성됐는데도 물상보증인이 배당 6억 원에 이의하지 않았다는 이유로 시효이익을 포기한 것으로 보아 반환 청구를 기각했습니다.

임의경매 개시결정 통지가 왔다면 그날 확인할 것

통지를 받은 날 해야 할 일은 항의가 아니라 서류 확인입니다. 물상보증인은 담보로 제공한 부동산의 소유자로서 민사집행법 제90조의 이해관계인이고, 경매개시결정에는 제83조에 따라 압류가 함께 명해지지만 그 집에서 계속 살거나 관리하는 데는 영향이 없습니다. 먼저 경매개시결정문과 경매신청서에서 청구금액, 채권최고액, 채무자, 근저당권 설정일을 확인하고, 등기부에서 다른 담보권자와 가압류 여부를 봅니다. 근저당권은 민법 제357조에 따라 채권최고액만 정해 두고 채무 확정을 미뤄 두는 담보이고, 이자도 최고액 안에 들어가므로 물상보증인이 책임지는 상한은 어디까지나 채권최고액입니다.

채권최고액이 상한이라는 원칙은 판결에서 그대로 확인됩니다. 의정부지방법원 2019. 5. 9. 선고 2018가단131926 판결의 사건에서 채권자는 남편 채무의 담보로 아내와 시동생이 각자 제공한 두 부동산에 채권최고액 5억 8,880만 원의 공동근저당권을 갖고 있었는데, 시동생 부동산의 경매에서 6억 7,572만여 원을 신고하고도 채권최고액 전액만 배당받자 남은 9,073만여 원으로 아내의 집을 다시 경매에 넣었습니다. 법원은 근저당권자가 스스로 경매를 신청하면 그때 피담보채권이 확정되고, 이는 아내 집에 대한 개시결정이 뒤에 취소됐더라도 마찬가지이며, 한 부동산에서 채권최고액을 다 받은 채권자는 다른 부동산에서 우선변제권을 다시 행사할 수 없다고 했습니다(대법원 2017. 12. 21. 선고 2013다16992 전원합의체 판결의 법리). 다만 이 사건에서 아내의 말소 청구 자체는 시동생의 변제자대위 때문에 기각됐는데, 그 부분은 아래에서 다시 봅니다. 통지서의 청구금액이 채권최고액을 넘거나, 채권자가 다른 담보에서 이미 받은 돈이 있다면 그 차액부터 따져야 합니다.

경매를 멈추는 길은 세 갈래뿐입니다 — 이의, 변제, 협의

경매를 막는 첫째 길은 경매개시결정에 대한 이의신청인데, 민사집행법 제265조는 그 사유를 담보권이 없다는 것 또는 소멸했다는 것으로 한정하고, 제86조에 따라 매각대금이 모두 지급될 때까지 낼 수 있으며 그 재판에는 즉시항고를 할 수 있습니다. 근저당권 설정 자체가 속아서 이루어졌다거나 피담보채무가 이미 갚아졌다거나 시효로 소멸했다는 주장이 여기에 해당하고, 아직 갚을 돈이 남았다거나 친척이 갚기로 했다는 사정은 이의 사유가 아닙니다. 담보권이 개시결정 전에 이미 소멸했다면 그 경매는 무효여서 매각대금을 낸 매수인도 소유권을 취득하지 못하지만(대법원 2022. 8. 25. 선고 2018다205209 전원합의체 판결, 이때 배당금은 매수인이 배당받은 사람에게 부당이득으로 돌려받는 구조입니다 — 대법원 2023. 7. 27. 선고 2023다228107 판결), 개시결정 뒤에 소멸한 경우에는 민사집행법 제267조에 따라 매수인의 취득이 유효하므로 매각 전에 이의나 정지 서류로 멈춰야 합니다. 시점을 따지는 법원의 태도는 엄격합니다. 인천지방법원 2022. 8. 18. 선고 2021나57974 판결(대법원 2022다269392 심리불속행기각)은 공동근저당권자가 물상보증인의 다른 부동산 경매에서 채권최고액을 다 받은 뒤 이 부동산에서 또 1억 630만여 원을 배당받은 것을 부당이득으로 보면서도, 이 부동산의 경매개시결정은 다른 부동산 경매보다 먼저 났으므로 경매 자체가 무효라는 주장은 받아들이지 않았고, 채권자가 물상보증인 본인에게 가진 다른 대여금 채권으로 상계한 결과 반환 청구는 결국 기각했습니다. 채권자에게 본인 명의의 빚이 따로 있는지도 함께 확인해야 하는 이유입니다.

둘째 길이 대부분의 사건에서 실제로 쓰이는 방법인 변제입니다. 물상보증인은 민법 제481조의 변제할 정당한 이익이 있는 사람이므로, 제469조 제2항의 이해관계 없는 제3자와 달리 채무자의 뜻과 상관없이 대신 갚을 수 있습니다. 채권자에게 채권최고액 범위의 원리금을 갚고 근저당권 이전이나 변제 확인 서류를 받아 민사집행법 제266조 제1항 제4호의 서류로 경매법원에 내면 경매절차가 정지되고, 담보권 등기가 말소되거나 채권자가 신청을 취하하면 절차가 끝납니다. 서울고등법원 2024나2030152 판결의 물상보증인은 은행이 경매를 신청하고 채권을 유동화회사에 넘긴 뒤인 2024. 6. 26. 원금 4억 1,565만여 원과 이자 6,434만여 원, 가지급금 616만여 원을 합한 4억 8,616만 1,000원을 갚았고, 그 돈을 채무자 회사에게서 판결로 받아냈습니다. 셋째 길은 채권자와의 협의로 경매신청을 취하시키는 것인데, 민사집행법 제93조 제2항에 따라 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 취하의 효력이 생기므로 매각기일 전에 끝내야 합니다.

시효가 지난 빚이라면 — 배당기일 전에 말해야 살아 있는 항변

친척의 빚이 오래된 것이라면 시효부터 계산해야 하고, 그 항변은 물상보증인이 독자적으로 할 수 있습니다. 대법원 2018. 11. 9. 선고 2018다38782 판결은 물상보증인이 피담보채권의 소멸로 직접 이익을 받는 지위에 있으므로 시효 완성을 주장할 수 있고, 채무자가 시효이익을 포기하더라도 그 효력은 물상보증인에게 미치지 않는다고 했습니다. 대법원 2004. 1. 16. 선고 2003다30890 판결도 같은 법리를 밝히면서, 물상보증인이 낸 말소 소송에서 채권자가 응소한 것만으로는 채무자에 대한 시효중단의 청구가 되지 않는다고 보았습니다. 상거래로 생긴 대출 채권은 상법 제64조에 따라 5년, 개인 사이 대여금은 민법 제162조에 따라 10년이 기준이고, 경매신청은 민법 제168조의 압류로서 시효를 중단시키지만 제175조에 따라 신청이 취하되면 중단의 효력이 사라집니다. 시효를 따지지 않고 먼저 갚으면 돌려받을 길도 막힙니다. 창원지방법원 2022. 1. 13. 선고 2020나63433 판결의 사건에서 종중은 증여받은 임야에 걸린 근저당권을 없애려고 근저당권자에게 8,000만 원을 주고 원래 소유자에게 구상했는데, 법원은 채무자에게서 부동산을 넘겨받은 제3취득자는 제341조를 유추해 구상할 수 없다고 한 데 더해, 피담보채무가 변제기인 1992. 9. 10.부터 10년이 지나 시효로 소멸했고 2002년의 경매신청도 취하돼 시효중단 효력이 없어졌으므로 근저당권은 이미 소멸했고, 따라서 구상권이 생길 여지가 없다며 항소를 기각했습니다.

문제는 시점입니다. 서울중앙지방법원 2021. 2. 9. 선고 2020나62671 판결의 사건에서 물상보증인은 배우자의 채무를 담보한 부동산이 경매돼 채권자가 6억 원을 배당받은 뒤에야 피담보채권의 상사시효 5년이 지났다며 부당이득 반환을 청구했습니다. 법원은 시효 완성 자체는 인정하면서도, 시효가 완성된 채무의 근저당권이 실행돼 배당으로 변제에 충당될 때까지 아무 이의를 내지 않았다면 시효이익을 포기한 것으로 본다는 대법원 2001. 6. 12. 선고 2001다3580 판결의 법리를 적용해 청구를 기각했고, 경매 사실을 몰랐다는 주장도 배우자가 같은 주소에서 개시결정 정본을 받은 점 등을 들어 받아들이지 않았습니다. 시효 항변은 경매개시결정에 대한 이의나 배당기일의 이의로 배당 전에 내야 하고, 배당이 끝난 뒤의 반환 소송은 포기로 막힙니다.

갚기 전에는 구상권이 없습니다 — 사전구상 기각과 사후구상 인용

보증인과 달리 물상보증인은 갚기 전에 채무자에게 미리 돈을 청구할 수 없습니다. 민법 제341조는 채무를 변제하거나 저당권 실행으로 소유권을 잃은 때에 구상권이 생긴다고 정하고, 대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다19802, 19819 판결은 수탁보증인의 사전구상권 조항인 제442조가 물상보증인에게는 적용되지 않는다고 했습니다. 의정부지방법원 고양지원 2024. 6. 13. 선고 2024가단62147 판결의 사건이 전형입니다. 남편의 은행 대출에 아내가 아파트를 담보로 제공했다가 채무자가 남편이 대표이던 회사로 바뀌었고, 그 회사가 다른 사람에게 넘어간 뒤 2023. 9. 27. 임의경매 개시결정이 나자 아내는 회사를 상대로 채권최고액인 4억 8,000만 원의 사전구상금 지급명령을 신청했습니다. 법원은 위 법리를 들어 청구를 기각하면서, 대위변제나 매각으로 채무가 변제됐다는 증거도 없다고 덧붙였습니다.

같은 사건의 결말이 정답을 보여 줍니다. 아내는 항소심 진행 중이던 2024. 6. 26. 피담보채무 4억 8,616만 1,000원을 전부 갚고 청구를 사후구상금으로 바꿨고, 서울고등법원 2025. 4. 11. 선고 2024나2030152 판결은 민법 제370조·제341조·제441조·제425조 제2항에 따라 변제액 전액과 변제일부터의 법정이자, 청구 변경 서면이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12퍼센트의 지연손해금을 지급하라고 명했습니다. 회사 측이 실질적인 채무자는 부부라고 다투었지만 채무자를 회사로 바꾼 변경등기와 법인 포괄양도 계약을 들어 배척됐고, 전 대표의 경영 책임을 물어 상계하겠다는 주장도 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다. 구상권의 범위는 제425조 제2항이 준용돼 면책된 날 이후의 법정이자(민법 제379조의 연 5퍼센트)와 피할 수 없는 비용을 포함하고, 채무자의 부탁 없이 담보를 제공했다면 제444조에 따라 채무자가 이익을 받은 한도로 줄어들 수 있으며, 갚은 뒤에는 제445조에 따라 채무자에게 통지해 두어야 이중변제 항변을 막을 수 있습니다.

갚고 나면 채권자의 근저당권이 내게 넘어옵니다 — 부기등기와 대위 실행

대신 갚은 물상보증인은 구상권 외에 채권자가 갖고 있던 채권과 담보를 그대로 넘겨받습니다. 민법 제481조에 따라 변제로 당연히 채권자를 대위하고, 제482조 제1항에 따라 자기의 구상권 범위 안에서 채권과 담보에 관한 권리를 행사할 수 있으며, 제484조는 채권자에게 채권증서와 담보물을 넘겨줄 의무를 지웁니다. 채무자 소유 부동산에도 같은 채무의 근저당권이 있다면 그 근저당권은 물상보증인의 것이 되므로, 채권자를 상대로 대위를 원인으로 한 근저당권이전의 부기등기를 요구하고, 협조하지 않으면 소송으로 명합니다. 수원지방법원 여주지원 2017. 3. 29. 선고 2016가합6186 판결은 세 사람이 공유하는 부동산 전부에 그중 한 사람의 채무를 담보하는 채권최고액 8억 8,400만 원의 근저당권이 있다가 다른 공유자의 지분이 먼저 경매돼 2016. 7. 27. 배당으로 채권자가 전액을 변제받은 사건에서, 지분을 잃은 공유자가 채무자와 나머지 공유자 지분의 근저당권을 대위취득했다고 보아 채권자에게 그 공유자 앞으로 대위를 원인으로 한 근저당권이전의 부기등기절차를 이행하라고 명했습니다. 이 소송은 지분을 잃은 공유자의 지분에 후순위 근저당권을 갖고 있던 사람이 그 공유자를 대위해 낸 것이어서, 물상보증인이 가만히 있으면 그 담보는 결국 물상보증인의 채권자가 챙겨 간다는 점도 보여 줍니다.

부기등기는 서둘러야 합니다. 대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다30666, 30673 판결은 물상보증인 측이 대위의 부기등기를 하지 않은 사이 채권자가 채무자 부동산의 근저당권을 임의로 말소하고 다른 근저당권이 설정된 사건에서 채권자의 임의 말소에 대해서는 불법행위 책임을 물을 수 있다고 보면서도, 민법 제482조 제2항 제1호에 따라 부기등기 없이는 새로 권리를 취득한 제3자에게 대항할 수 없다고 했습니다. 부기등기를 마친 물상보증인은 그 근저당권으로 채무자 부동산의 임의경매를 신청할 수 있고, 이때 민사집행법 제264조 제2항에 따라 승계를 증명하는 서류를 냅니다. 한편 은행 근저당권설정계약서에는 물상보증인이 대위로 취득한 권리를 거래 중에는 행사하지 않고 무상으로 양도한다는 조항이 흔히 들어 있는데, 서울지방법원(현 서울중앙지방법원) 1996. 2. 27. 선고 94가합114340 판결은 이 조항이 구상권 행사까지 막는다고 보아 경매로 배당된 5억 원의 구상 청구를 기각했지만, 항소심인 서울고등법원 1996. 11. 27. 선고 96나17044 판결은 구상을 인정했고, 상고심인 대법원 1997. 5. 30. 선고 97다1556 판결은 구상권과 변제자대위권이 원본·변제기·이자·지연손해금이 다른 별개의 권리이고 그 특약은 대위로 취득한 원채권에만 적용된다고 보아 항소심을 유지했습니다. 담보로 잡힌 집을 팔면서 매수인이 그 채무를 인수했더라도 구상권은 원래의 물상보증인에게 남는다는 점도 같은 판결이 확인했습니다.

집이 이미 경매로 넘어갔다면 — 대위는 같고, 채무자는 말소를 요구하지 못합니다

경매로 집을 잃은 물상보증인도 대신 갚은 사람과 똑같이 구상권과 변제자대위를 갖습니다. 대법원 1994. 5. 10. 선고 93다25417 판결 이래, 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산이 공동담보인데 물상보증인 부동산이 먼저 경매돼 선순위 저당권자가 변제받으면 물상보증인은 채무자에 대한 구상권을 취득함과 동시에 채무자 부동산의 선순위 저당권을 대위취득하고, 물상보증인 부동산의 후순위저당권자는 그 저당권에 물상대위할 수 있으며, 그 저당권등기는 말소가 아니라 물상보증인 앞으로의 부기등기 대상이라는 것이 확립된 법리입니다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2010다78708 판결, 2021. 12. 16. 선고 2021다247258 판결). 그래서 채무자는 자기 부동산의 근저당권에 대해 피담보채무가 다 갚아졌다는 이유만으로 말소를 요구할 수 없습니다. 부산지방법원 2017. 5. 31. 선고 2016가단300434 판결은 두 사람이 함께 산 부동산의 대출 채무자가, 다른 공유자 지분의 경매에서 채권자가 6,853만여 원을 배당받고 자신이 남은 380만여 원을 갚아 채무가 소멸했다며 근저당권 말소를 구한 사건에서, 내부적으로 반씩 부담하기로 했다는 약정은 증거가 없고 설령 있더라도 공유자가 자기 몫을 넘겨 부담했으므로 그 범위에서 구상권과 대위가 성립한다며 청구를 기각했습니다. 같은 빚을 담보한 다른 물상보증인도 이 벽에 부딪힙니다. 의정부지방법원 2018가단131926 판결(항소취하로 확정)은 채권자의 우선변제권이 소진됐다고 보면서도, 먼저 경매된 시동생이 아내 부동산의 근저당권을 대위취득했고 시동생 부동산의 후순위 근저당권자가 여기에 물상대위할 수 있다는 이유로 역시 물상보증인인 아내의 말소 청구를 기각했습니다.

대위의 범위에는 한계가 있고, 이를 입증하지 못하면 집니다. 서울북부지방법원 2025. 8. 22. 선고 2024가단166067 판결은 담보로 제공된 호실들을 원래 소유자들에게서 사들인 회사 소유의 8개 호실이 먼저 경매돼 2023. 9. 19. 배당에서 선순위 조합이 3억 8,309만여 원을 전액 변제받은 사건에서, 그 8개 호실의 후순위 근저당권자가 채무자에게 5,759만여 원을 청구하자 대위 범위는 채무자 소유 호실까지 함께 경매됐더라면 조합이 거기서 배당받을 수 있었던 금액에 한정되는데 각 부동산의 가액도 대여 사실도 입증하지 않았다며 기각했고, 항소도 기각됐습니다. 반대로 채무자 쪽에서 물상보증인에 대한 다른 채권으로 상계했으니 근저당권도 없어졌다는 주장은, 물상보증인 부동산에 후순위저당권자가 있는 한 통하지 않습니다. 대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다221777, 221784 판결은 채무자가 물상보증인에 대한 반대채권으로 상계해 물상보증인 부동산의 후순위저당권자에게 대항할 수 없다고 했고, 서울중앙지방법원 2024. 7. 17. 선고 2023가합74206 판결은 물상보증인이 써 준 구상권 포기 확약서도 대상과 취지가 한정돼 있으면 포기로 보지 않았습니다. 다만 그 판결은 채무자 회사가 물상보증인 부동산의 다음 순위 근저당권자를 겸하고 있어 물상대위로 취득한 근저당권이 혼동으로 소멸한다는 특수한 이유로 말소를 인용했으므로, 채무자가 말소를 받아 낸 예외로만 읽어야 합니다.

보증인이나 다른 물상보증인이 더 있다면 — 인원수 비례와 가액 비례

같은 빚에 보증인이나 물상보증인이 여럿이면 갚은 사람이 전액을 다른 사람에게 떠넘길 수 없고, 민법 제482조 제2항이 정한 비율로만 대위합니다. 보증인과 물상보증인 사이는 제5호에 따라 인원수에 비례하고, 물상보증인끼리는 제3호·제4호에 따라 각 부동산의 가액에 비례하며, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2007다61113, 61120 판결은 자기 부담부분을 넘겨 갚지 않은 사람은 다른 보증인이나 물상보증인에게 대위할 수 없다고 했습니다. 수원고등법원 2026. 4. 9. 선고 2024나29457 판결의 사건은 47억 원 대출에 연대보증인 둘(개인과 회사)과 부동산 19건을 제공한 물상보증인 하나가 있었는데, 2020. 6. 17. 물상보증인 부동산에 경매개시결정이 나자 연대보증인인 회사가 6. 24. 잔액 44억 3,163만여 원을 전부 대위변제하고 근저당권을 넘겨받았습니다. 그 근저당권은 다른 회사에 양도되고 질권까지 설정된 채 경매가 계속 진행돼, 2022. 1. 26. 배당에서 질권자와 양수인이 합계 51억 2,802만여 원을 받아 갔습니다. 물상보증인이 연대보증인들에게 각 17억 934만여 원을 구상하자 법원은 전액 변제 시점에 세 사람의 부담부분이 각 3분의 1인 14억 7,721만여 원으로 확정됐고, 대위변제한 연대보증인과 그 승계인은 그 범위에서만 근저당권을 행사할 수 있으며, 그 이상 배당된 부분은 배당받은 사람을 상대로 배당이의의 소나 부당이득으로 다투었어야 할 문제라며 청구를 기각했습니다. 1심(수원지방법원 2024가합14803)은 일부를 인용했으나 항소심에서 뒤집힌 사건입니다.

물상보증인끼리는 돈을 달라는 소송이 아니라 담보권을 행사하는 방법으로 정산합니다. 서울중앙지방법원 2023. 9. 26. 선고 2021가단5109106 판결은 상속인들이 공동으로 담보를 제공한 토지에서 한 상속인의 지분이 먼저 경매돼 대위변제자가 2억 4,525만여 원을 배당받은 뒤, 그 상속인의 채권자가 다른 상속인들에게 가액 비례의 구상금을 청구한 사건에서, 물상보증인은 채권자에게 채무를 지지 않으므로 다른 물상보증인에 대한 직접 구상권은 성립하지 않고 제481조·제482조에 따라 다른 물상보증인 부동산의 근저당권을 가액 비례로 취득해 행사할 수 있을 뿐이라며 기각했고, 이 판결은 대법원 2024다296497 사건에서 상고가 기각돼 확정됐습니다. 대전지방법원 천안지원 2025. 4. 24. 선고 2024가단119367 판결도 물상보증인 지분의 후순위 근저당권자가 채무자와 다른 물상보증인에게 5,400만여 원을 직접 청구한 데 대해 근저당권을 대위행사할 수 있을 뿐 피담보채권을 취득하는 것은 아니라며 기각했습니다. 대법원 2024. 7. 31. 선고 2023다266420 판결은 물상보증인이나 그로부터 부동산을 산 사람이 여럿일 때도 이 가액 비례가 원칙이라고 정리했습니다. 경매 중 다른 보증인이 전액을 갚고 근저당권을 넘겨받아 경매를 이어가는 경우, 물상보증인은 자기 부담부분을 넘는 배당에 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 내야 합니다(민사집행법 제151조·제154조).

채권자가 다른 담보를 풀어 줬다면 — 그만큼 책임이 줄어듭니다

채권자가 채무자 소유 부동산의 근저당권을 먼저 말소해 주거나 다른 담보를 포기했다면, 물상보증인은 그로 인해 대위로 회수하지 못하게 된 한도에서 책임을 벗습니다. 민법 제485조는 법정대위할 사람이 있는 경우 채권자의 고의나 과실로 담보가 상실·감소되면 그 한도에서 대위할 사람의 책임이 면제된다고 정하고, 대법원 2017. 10. 31. 선고 2015다65042 판결은 이 면책이 채무자의 채무를 없애는 것이 아니라 물상보증인의 책임을 소멸시키는 의미라고 하면서, 공동근저당권 일부 포기를 이유로 2,943만여 원 범위의 피담보채무 부존재 확인을 구한 부분을 기각한 인천지방법원 2015. 10. 2. 선고 2014나17619 판결을 파기했습니다(환송 뒤 인천지방법원 2017나11018 판결에서 물상보증인이 일부 승소했고, 대법원 2019다4069 사건에서 상고가 기각됐습니다). 더 나아가 대법원 2022. 12. 29. 선고 2017다261882 판결은 물상보증인 지분의 경매가 진행돼 매각대금이 납부된 뒤 채권자가 곧 대위의 대상이 될 채무자 지분의 근저당권을 말소해 준 행위를 민법 제750조의 불법행위로 보았습니다.

담보를 풀어 준 쪽이 그만큼 밀린다는 원칙은 배당 단계에서도 작동합니다. 서울서부지방법원 2020. 12. 24. 선고 2018가합1704 판결의 사건에서는 상가 15개 호실 전체에 공동근저당권이 설정돼 있었는데, 11개 호실을 넘겨받은 사람이 피담보채무를 대신 갚으면서 그 11개 호실의 근저당권은 일부 포기로 말소하고, 남은 3층의 근저당권만 넘겨받아 경매를 신청했습니다. 법원은 포기가 없었더라면 3층의 후순위 전세권자가 나머지 호실에 대위할 수 있었던 한도에서는 그 근저당권을 행사하는 사람이 전세권자보다 우선할 수 없다며, 전세권자 배당액 0원을 2억 3,000만 원으로, 신청채권자 배당액 4억 7,891만여 원을 2억 4,891만여 원으로 고쳤습니다. 이 판결은 서울고등법원 2021나2002347 판결의 항소기각과 대법원 2021. 12. 16. 선고 2021다247258 판결의 상고기각으로 확정됐고, 대법원은 같은 물상보증인의 여러 부동산에 공동저당이 설정된 뒤 그중 일부가 채무자에게 넘어간 경우, 물상보증인이나 그로부터 부동산을 사들인 사람의 변제자대위는 후순위저당권자의 지위를 해치지 않는 범위에서만 성립한다고 밝혔습니다. 근거 조문은 민법 제368조 제2항의 후순위자 대위로 제485조와 다르지만, 대신 갚고 근저당권을 넘겨받으려는 물상보증인이라면 이 한계도 계산에 넣어야 합니다. 통지를 받았다면 채무자 재산에 걸려 있던 같은 채권자의 근저당권이 언제 어떤 이유로 말소됐는지 등기부 폐쇄사항까지 확인해야 합니다.

구상권이 인정되지 않는 경우 — 실질적 채무자와 명의만 빌려 준 대출

담보를 제공한 사람이 실제로는 돈을 쓴 당사자였다면 구상권도 대위도 없습니다. 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다80429, 80436 판결은 대출 명의를 빌려 준 사람이 형식상 채무자라도 내부관계에서 실질 채무자가 아닌 한 당연히 구상의무를 지는 것은 아니고, 물상보증인이 채무자에게 구상권이 없으면 채권자를 대위할 수도 없다고 했으며, 대법원 2015. 11. 27. 선고 2013다41097, 41103 판결은 실질 채무자인 물상보증인이 자신을 채무자로 등기하도록 한 경우에도 같은 결론을 내렸습니다. 실무에서는 이 주장이 채무자 쪽의 단골 항변으로 나옵니다. 서울고등법원 2024나2030152 판결의 회사는 근저당권의 실질 채무자가 부부라고 다투었지만, 2014년 계약인수로 채무자를 회사로 바꾼 변경등기와 2022년 법인 포괄 양도양수 계약에 밀려 배척됐습니다. 수원고등법원 2024나29457 판결의 사건에서도 주채무자 회사가 물상보증인을 상대로 한 구상금 소송에서 근저당권의 실질 채무자는 물상보증인이라고 주장했으나 받아들여지지 않았고(수원지방법원 2022가합13516 판결, 대법원 2024다209882 상고기각), 연대보증인들도 같은 취지로 다투었지만 항소심의 결론은 이 주장이 아니라 부담부분이 이미 확정됐다는 이유에서 나왔습니다. 반대로 부산지방법원 2016가단300434 판결처럼 함께 산 부동산의 대출을 나눠 부담하기로 했다는 내부 약정은 증거가 부족하면 인정되지 않습니다. 대출금이 실제로 누구 계좌로 들어가 어디에 쓰였는지, 이자를 누가 냈는지가 이 다툼의 전부입니다.

회수는 집행까지 — 대위취득한 근저당권, 구상금 판결, 가압류

구상권은 판결을 받는 것으로 끝나지 않고 채무자 재산에서 실제로 돈을 빼내야 완성됩니다. 가장 강한 수단은 변제자대위로 넘겨받은 근저당권입니다. 채무자 소유 부동산에 같은 채무의 근저당권이 있었다면 부기등기를 마친 뒤 민사집행법 제264조에 따라 임의경매를 신청하면 되고, 판결 없이 바로 집행할 수 있으며 후순위 채권자보다 앞서 배당받습니다. 그런 담보가 없다면 구상금 소송을 내고, 소송 중 재산이 빠져나갈 염려가 있으면 민사집행법 제276조·제277조의 가압류를 먼저 걸어 둡니다. 판결 뒤에는 제223조의 채권압류·추심으로 예금과 급여를, 부동산 강제경매로 나머지 재산을 집행합니다. 채무자가 담보 제공 뒤 재산을 가족 명의로 돌렸다면 민법 제406조의 사해행위취소를 취소원인을 안 날부터 1년 안에 검토합니다. 수원고등법원 2024나29457 판결의 사건에서 물상보증인은 주채무자를 상대로 구상금 125억 7,262만여 원을 인정받아 상계 뒤 50억 717만여 원의 판결을 확정받았지만(수원지방법원 2022가합13516 판결, 대법원 2024다209882 상고기각), 연대보증인들에 대한 구상은 부담부분 문제로 막혔습니다. 판결의 크기가 아니라 집행할 재산이 결과를 정합니다.

시효도 관리해야 합니다. 대법원 2001. 4. 24. 선고 2001다6237 판결은 물상보증인의 구상권이 민법이 인정한 독립한 권리로서 물상보증 위탁계약의 성질과 관계없이 민법의 일반채권 규정, 곧 10년의 소멸시효가 적용된다고 했습니다. 다만 대위로 넘겨받은 원래 채권은 상사채권이면 5년의 시효가 그대로 붙어 있으므로, 구상권과 대위채권 가운데 무엇을 어느 시점에 행사할지 정해야 합니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

첫째, 채무자에게 대위할 부동산도 급여도 없고 개인회생이나 파산 절차에 들어가 있다면, 구상금 판결은 종이로 남습니다. 이때는 소송비용을 쓰기보다 채권최고액 범위에서 갚고 근저당권을 말소한 뒤 집을 지키는 데 집중하거나, 채권자와 분할 상환을 협의하는 편이 낫습니다. 둘째, 남은 피담보채무가 3,000만 원 이하이고 시효나 담보 포기 같은 다툴 사유가 없다면 변호사 보수가 회수액을 넘기 쉬우므로 대신 갚고 지급명령으로 구상하는 정도가 적정합니다. 셋째, 경매를 신청한 채권자보다 앞선 근저당권과 절차비용이 집값을 사실상 다 차지한다면 민사집행법 제102조에 따라 법원이 남을 가망이 없다고 보아 경매를 취소할 수 있으므로(신청채권자가 1주 안에 스스로 매수하겠다며 보증을 내면 절차는 계속됩니다), 법원의 통지 여부를 먼저 확인하는 것으로 충분한 경우가 있습니다. 넷째, 배당이 이미 끝났고 배당기일에 이의하지 않았다면 서울중앙지방법원 2020나62671 판결처럼 시효 항변도 초과 배당 반환도 막히므로 소송 실익이 거의 없습니다. 다툴 만한 사건은 채무자에게 대위할 부동산이 있거나, 보증인이 여럿이어서 부담부분을 나눌 수 있거나, 채권자가 다른 담보를 풀어 준 흔적이 있거나, 실질 채무자가 누구인지가 갈리는 사건입니다.

물상보증인이 하면 오히려 상황이 나빠지는 대응

• 갚기 전에 채무자를 상대로 구상금 소송부터 내는 것. 의정부지방법원 고양지원 2024가단62147 판결처럼 사전구상은 기각되고, 그 사이 경매는 진행됩니다.

• 배당기일에 나가지 않고 배당이 끝난 뒤 다투는 것. 서울중앙지방법원 2020나62671 판결의 물상보증인은 시효가 완성된 6억 원을 시효이익 포기로 돌려받지 못했고, 수원고등법원 2024나29457 판결의 물상보증인은 부담부분을 넘는 배당을 구상으로 회복하지 못했습니다.

• 대위변제만 하고 부기등기를 미루는 것. 대법원 2011다30666 판결처럼 그 사이 채무자 부동산의 근저당권이 말소되거나 다른 담보가 잡히면 제3자에게 대항하지 못합니다.

• 다른 물상보증인에게 돈을 달라는 소송을 내는 것. 서울중앙지방법원 2021가단5109106 판결과 대전지방법원 천안지원 2024가단119367 판결처럼 기각되고, 담보권 대위 실행으로 가야 합니다.

• 대위 범위를 계산하지 않고 전액을 청구하는 것. 서울북부지방법원 2024가단166067 판결처럼 각 부동산 가액과 동시배당 시 배당액을 입증하지 못하면 집니다.

• 채무자와 사후에 내부 부담 약정을 구두로만 하는 것. 부산지방법원 2016가단300434 판결처럼 입증되지 않은 분담 약정은 인정되지 않습니다.

• 시효를 따져 보지 않고 오래된 빚부터 갚아 버리는 것. 창원지방법원 2020나63433 판결처럼 이미 시효로 소멸한 근저당권의 채무를 갚으면 원래 채무자에게 구상하지 못합니다.

자주 묻는 질문

담보 제공한 집에 경매 통지가 왔는데 채무자 대신 갚으면 그 돈을 돌려받을 수 있나요

돌려받을 수 있습니다. 민법 제370조·제341조에 따라 변제한 물상보증인은 채무자에게 변제액과 변제일 이후의 법정이자를 구상할 수 있고, 서울고등법원 2025. 4. 11. 선고 2024나2030152 판결은 경매 중에 갚은 4억 8,616만 1,000원 전액과 변제일부터 연 5퍼센트, 청구 변경 서면이 송달된 다음 날부터는 연 12퍼센트의 이자를 인정했습니다. 다만 채무자에게 재산이 있어야 실제 회수가 됩니다.

물상보증인 구상권은 언제 생기고 얼마까지 청구할 수 있나요

채무를 변제한 날 또는 경매로 소유권을 잃은 날 생기고, 변제액과 그날 이후의 법정이자, 피할 수 없는 비용을 포함합니다(민법 제425조 제2항 준용). 갚기 전의 사전구상은 대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다19802, 19819 판결에 따라 인정되지 않습니다. 채무자의 부탁 없이 담보를 제공했다면 민법 제444조에 따라 채무자가 이익을 받은 한도로 줄어들 수 있습니다.

임의경매 개시결정 통지를 받으면 이의신청으로 경매를 막을 수 있나요

담보권이 없거나 소멸한 경우에만 가능합니다. 민사집행법 제265조는 이의 사유를 담보권의 부존재와 소멸로 한정하고, 제86조에 따라 매각대금 완납 전까지 낼 수 있습니다. 시효 완성이나 변제로 근저당권이 소멸했다는 주장이 여기에 해당하고, 아직 갚지 못한 채무가 남아 있다면 이의로는 막지 못하므로 채권최고액 범위의 변제로 정지·취소를 구하는 것이 현실적입니다.

친척 빚이 10년 넘은 것인데 물상보증인이 시효를 주장할 수 있나요

주장할 수 있습니다. 대법원 2018. 11. 9. 선고 2018다38782 판결은 물상보증인이 독자적으로 시효 완성을 주장할 수 있고 채무자가 시효이익을 포기해도 물상보증인에게는 효력이 없다고 했습니다. 다만 서울중앙지방법원 2021. 2. 9. 선고 2020나62671 판결처럼 배당이 끝날 때까지 이의하지 않으면 시효이익을 포기한 것으로 보므로, 경매개시결정 이의나 배당기일 이의로 미리 내야 합니다. 시효가 지난 줄 모르고 먼저 갚아 버리면 창원지방법원 2022. 1. 13. 선고 2020나63433 판결처럼 구상도 막힐 수 있습니다.

대신 갚았는데 은행이 근저당권을 넘겨주지 않으면 어떻게 하나요

채권자를 상대로 대위를 원인으로 한 근저당권이전의 부기등기절차 이행을 청구합니다. 수원지방법원 여주지원 2017. 3. 29. 선고 2016가합6186 판결은 물상보증인 지분의 후순위 근저당권자가 물상보증인을 대위해 낸 이 청구를 인용했고, 민법 제484조는 채권자에게 채권증서와 담보물을 넘겨줄 의무를 지웁니다. 부기등기 전에는 대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다30666, 30673 판결에 따라 새로 권리를 얻은 제3자에게 대항할 수 없으니 변제와 동시에 진행해야 합니다.

담보 제공 집 경매로 집을 잃었는데 채무자 명의 부동산에서 회수할 수 있나요

같은 채무를 담보하는 근저당권이 채무자 부동산에도 있었다면 그 근저당권이 물상보증인에게 넘어오므로 부기등기 뒤 임의경매로 회수합니다(대법원 1994. 5. 10. 선고 93다25417 판결). 다만 대위 범위는 채무자 부동산이 함께 경매됐더라면 채권자가 거기서 받았을 금액이 한도이고, 서울북부지방법원 2025. 8. 22. 선고 2024가단166067 판결처럼 각 부동산의 가액을 입증하지 못하면 기각됩니다.

연대보증인이 따로 있는데 물상보증인이 전액을 부담해야 하나요

그렇지 않습니다. 민법 제482조 제2항 제5호에 따라 보증인과 물상보증인은 인원수에 비례해 부담하고, 자기 부담부분을 넘겨 갚은 사람만 다른 사람에게 대위합니다. 수원고등법원 2026. 4. 9. 선고 2024나29457 판결은 연대보증인 둘과 물상보증인 하나가 각 3분의 1씩 부담한다고 보았습니다. 다른 보증인이 전액을 갚고 근저당권을 넘겨받았다면 부담부분을 넘는 배당에는 배당이의를 내야 합니다.

물상보증인 여러 명 중 내 집만 경매됐는데 다른 사람에게 돈을 청구할 수 있나요

직접 돈을 청구할 수는 없고, 다른 물상보증인 부동산에 남은 근저당권을 각 부동산 가액에 비례해 대위행사합니다. 서울중앙지방법원 2023. 9. 26. 선고 2021가단5109106 판결은 다른 물상보증인에 대한 직접 구상금 청구를 기각했고 대법원 2024다296497 사건에서 확정됐습니다. 대법원 2024. 7. 31. 선고 2023다266420 판결은 가액 비례 원칙을 다시 확인했습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

본문에서 언급한 판결과 조문입니다. 사건번호로 직접 확인하실 수 있습니다.

• 의정부지방법원 고양지원 2024. 6. 13. 선고 2024가단62147 판결, 서울고등법원 2025. 4. 11. 선고 2024나2030152 판결 — 경매개시결정 단계의 사전구상 기각, 대위변제 뒤 사후구상 4억 8,616만 1,000원 인용

• 수원지방법원 여주지원 2017. 3. 29. 선고 2016가합6186 판결 — 물상보증인 지분 경매 뒤 나머지 공유 지분 근저당권의 대위 부기등기 인용(후순위 근저당권자의 대위 청구)

• 서울북부지방법원 2025. 8. 22. 선고 2024가단166067 판결(서울북부지방법원 2025나31410 항소기각) — 대위 범위와 가액 입증 부족으로 구상 기각

• 부산지방법원 2017. 5. 31. 선고 2016가단300434 판결 — 채무자의 근저당권 말소 청구 기각, 내부 분담 약정 불인정

• 의정부지방법원 2019. 5. 9. 선고 2018가단131926 판결(의정부지방법원 2019나207784 항소취하) — 채권최고액 소진 뒤 재경매의 우선변제권 부정, 다른 물상보증인의 대위로 말소 기각

• 대전지방법원 천안지원 2025. 4. 24. 선고 2024가단119367 판결, 서울중앙지방법원 2023. 9. 26. 선고 2021가단5109106 판결(서울중앙지방법원 2023나63378 항소기각, 대법원 2024다296497 상고기각) — 다른 물상보증인·채무자에 대한 직접 금전 청구 기각, 담보권 대위행사만 가능

• 수원고등법원 2026. 4. 9. 선고 2024나29457 판결(1심 수원지방법원 2024가합14803 일부인용 취소), 수원지방법원 2022가합13516 판결(수원고등법원 2023나17693 항소기각, 대법원 2024다209882 상고기각) — 보증인·물상보증인 인원수 비례 부담부분, 초과 배당은 배당이의로, 주채무자의 실질 채무자 주장 불인정

• 서울중앙지방법원 2024. 7. 17. 선고 2023가합74206 판결 — 채무자의 상계·구상권 포기 확약서 항변 배척, 혼동에 의한 예외적 말소 인용

• 서울지방법원(현 서울중앙지방법원) 1996. 2. 27. 선고 94가합114340 판결, 서울고등법원 1996. 11. 27. 선고 96나17044 판결, 대법원 1997. 5. 30. 선고 97다1556 판결 — 대위권 불행사 특약은 구상권에 적용 없음, 제3취득자 채무인수와 구상권 귀속

• 서울중앙지방법원 2021. 2. 9. 선고 2020나62671 판결(1심 서울중앙지방법원 2019가단5179881) — 배당까지 이의 없으면 물상보증인의 시효이익 포기

• 서울서부지방법원 2020. 12. 24. 선고 2018가합1704 판결(서울고등법원 2021나2002347 항소기각, 대법원 2021. 12. 16. 선고 2021다247258 판결 상고기각) — 공동근저당 일부 포기 뒤 후순위 전세권자 대위 한도에서 배당 경정

• 인천지방법원 2015. 10. 2. 선고 2014나17619 판결(대법원 2017. 10. 31. 선고 2015다65042 판결로 일부 파기환송, 환송 후 인천지방법원 2017나11018 판결, 대법원 2019다4069 상고기각), 대법원 2022. 12. 29. 선고 2017다261882 판결 — 채권자의 담보 포기와 민법 제485조 면책·불법행위

• 인천지방법원 2022. 8. 18. 선고 2021나57974 판결(1심 인천지방법원 부천지원 2020가단117390, 대법원 2022다269392 심리불속행기각) — 채권최고액 소진 뒤 추가 배당의 부당이득, 개시결정 뒤 소멸이면 경매 무효 아님, 물상보증인 본인 채무와의 상계로 청구 기각

• 창원지방법원 2022. 1. 13. 선고 2020나63433 판결(1심 창원지방법원 진주지원 2020가단32783) — 취하된 경매신청의 시효중단 효력 소멸, 시효로 소멸한 근저당권 채무를 갚은 제3취득자의 구상 기각

• 대법원 1994. 5. 10. 선고 93다25417 판결, 2012. 7. 26. 선고 2010다78708 판결, 2021. 12. 16. 선고 2021다247258 판결, 2011. 8. 18. 선고 2011다30666, 30673 판결, 2017. 4. 26. 선고 2014다221777, 221784 판결 — 물상보증인의 변제자대위, 부기등기, 후순위저당권자의 물상대위, 채무자의 상계 대항 불가

• 대법원 2010. 6. 10. 선고 2007다61113, 61120 판결, 2022. 5. 12. 선고 2017다278187 판결, 2024. 7. 31. 선고 2023다266420 판결 — 인원수 비례·가액 비례 대위와 부담부분

• 대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다19802, 19819 판결, 2001. 4. 24. 선고 2001다6237 판결, 2014. 4. 30. 선고 2013다80429, 80436 판결, 2015. 11. 27. 선고 2013다41097, 41103 판결 — 사전구상권 부정, 구상권 시효 10년, 실질 채무자의 구상권 부정

• 대법원 2018. 11. 9. 선고 2018다38782 판결, 2004. 1. 16. 선고 2003다30890 판결, 2001. 6. 12. 선고 2001다3580 판결, 2022. 8. 25. 선고 2018다205209 전원합의체 판결, 2023. 7. 27. 선고 2023다228107 판결, 2017. 12. 21. 선고 2013다16992 전원합의체 판결 — 물상보증인의 시효 원용과 포기, 소멸한 담보권에 기한 경매의 무효, 공동근저당 채권최고액의 소진

• 법령 — 민법 제162조, 제168조, 제175조, 제341조, 제357조, 제368조, 제370조, 제379조, 제406조, 제425조, 제441조, 제442조, 제444조, 제445조, 제469조, 제481조, 제482조, 제484조, 제485조, 제750조 / 민사집행법 제83조, 제86조, 제90조, 제93조, 제102조, 제151조, 제154조, 제223조, 제264조, 제265조, 제266조, 제267조, 제276조, 제277조 / 상법 제64조 / 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

담보로 잡힌 집에 경매 통지가 온 사건은 법리보다 순서가 결과를 정합니다. 갚기 전에 구상을 시도하면 기각되고, 배당이 끝난 뒤에 시효와 초과 배당을 다투면 포기로 막히며, 변제 뒤 부기등기를 미루면 담보를 잃습니다. 저희는 첫 상담에서 이 순서를 날짜로 고정하고, 경매 일정 안에서 변제·이의·대위를 한 흐름으로 진행합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 경매개시결정문과 경매신청서, 근저당권 설정계약서와 등기부를 놓고 청구금액이 채권최고액 안에 있는지, 채권자가 다른 담보에서 이미 받은 돈이 있는지, 피담보채무의 발생일과 마지막 변제일이 언제인지 확인해 시효 완성 여부를 계산합니다. 다음으로 채무자 소유 부동산에 같은 채권자의 근저당권이 남아 있는지, 있었다면 언제 어떤 이유로 말소됐는지를 등기부 폐쇄사항까지 추적해 대위로 넘겨받을 담보와 채권자의 담보 포기 면책 사유를 가려냅니다. 세 번째로 같은 채무에 보증인이나 다른 물상보증인이 있는지, 각자의 부동산 가액이 얼마인지를 확인해 부담부분과 대위 비율을 미리 계산합니다. 네 번째로 담보를 제공하게 된 경위를 자료로 고정합니다. 대출금이 누구 계좌로 들어가 어디에 쓰였는지, 이자를 누가 냈는지, 채무자의 부탁이 있었는지가 구상권의 존부와 범위, 실질 채무자 항변의 승패를 가릅니다. 마지막으로 채무자의 현재 재산과 소득, 회생·파산 여부를 확인해 갚은 뒤 실제로 회수할 수 있는 금액을 숫자로 말씀드리고, 회수 가능성이 낮으면 소송 대신 집을 지키는 방향으로 비용을 쓰도록 권합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 경매 일정표에서 역산해 움직입니다. 시효 완성이나 담보권 부존재 사유가 있으면 배당기일 전에 경매개시결정에 대한 이의와 배당 이의를 함께 준비하고, 이의 사유가 없다면 매각기일 전에 채권자와 변제 금액과 일정을 확정해 채권최고액 범위의 원리금을 갚으면서 같은 날 대위를 원인으로 한 근저당권이전의 부기등기 서류를 받습니다. 채권자가 협조하지 않으면 변제 확인 서류로 경매 정지를 신청하고 부기등기 소송을 냅니다. 다른 보증인이 먼저 전액을 갚고 근저당권을 넘겨받아 경매를 이어가는 사건에서는 부담부분을 계산해 그 이상의 배당에 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 제기합니다. 갚은 뒤에는 채무자에게 변제 사실을 통지하고, 채무자 부동산에 넘겨받은 근저당권이 있으면 임의경매로, 없으면 가압류와 구상금 소송으로 회수하며, 재산이 가족 명의로 넘어간 흔적이 있으면 사해행위취소를 병행합니다. 실질 채무자 항변이 예상되는 사건은 계약인수 서류, 대출금 입금 내역, 이자 납부 내역을 소 제기 전에 갖춰 두어 항변의 여지를 줄입니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형의 판결들을 나란히 놓으면 같은 물상보증인이라도 결과는 시점과 절차 선택에서 갈렸습니다. 경매 중에 갚고 청구를 바꾼 사건은 4억 8,616만여 원 전액을 인정받았고, 갚기 전에 낸 청구는 기각됐습니다. 대법원은 물상보증인이 시효 완성을 독자적으로 주장할 수 있다고 보지만 배당이 끝난 뒤에 말한 물상보증인은 6억 원을 돌려받지 못했고, 시효를 따지지 않고 먼저 갚은 쪽은 구상조차 막혔으며, 부담부분을 넘는 배당에 이의하지 않은 물상보증인은 나중에 구상으로 회복하지 못했습니다. 저희는 첫 상담에서 어느 길이 열려 있고 어느 길이 닫혔는지를 먼저 말씀드리고, 채무자에게 회수할 재산이 없는 사건이라면 소송보다 집을 지키는 변제와 협의를 권해 비용을 잃는 일을 막습니다. 다툴 사유와 회수할 재산이 있는 사건이라면 이의, 변제, 부기등기, 집행을 한 흐름으로 묶어 끝까지 진행합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

가족의 부탁으로 집을 담보로 내주었다가 경매 통지를 받으면 배신감과 막막함이 함께 옵니다. 그러나 법은 물상보증인에게 채권최고액이라는 상한, 대신 갚은 뒤의 구상권과 변제자대위, 채권자의 담보 포기에 대한 면책, 시효 항변을 마련해 두었습니다. 문제는 그 권리들이 모두 경매 일정 안의 짧은 시점과 정확한 절차를 요구한다는 점입니다.

경매개시결정문과 경매신청서, 근저당권 설정 당시의 서류, 등기부등본, 채무자와 주고받은 문자와 대출금이 오간 계좌 내역, 채무자 명의 재산을 알 수 있는 자료를 모아 두시고, 배당기일과 매각기일이 언제인지 꼭 적어 두시기 바랍니다. 그 날짜 전에 해야 할 일이 정해져 있습니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.