상가를 나가는데 건물주가 앞 세입자 인테리어까지 철거하거나 보증금에서 빼겠다고 한다면 — 원상회복이 '임차 당시 상태'로 좁혀진 판결과 넓게 인정된 판결, 권리금·시설 인수 특약이 바꾸는 것

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 상가 세입자가 가게를 비워 줄 때 원상회복해야 하는 범위는 원칙적으로 자신이 임차했을 때의 상태까지이고, 앞 세입자가 해 둔 인테리어·시설까지 철거하거나 그 철거비를 보증금에서 공제당할 의무는 없습니다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결, 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결). 다만 계약서에 전 임차인 시설의 반출·철거를 구체적으로 정했거나 임차인 지위 자체를 넘겨받은 경우에는 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결처럼 앞 세입자가 설치한 시설의 철거비 1,700만 원 공제가 인정되었으므로, 권리금 계약서와 임대차계약서의 문구를 함께 보아야 결론이 나옵니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 29건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

식당이나 카페, 학원 자리를 얻을 때 대부분은 앞 세입자에게 권리금을 주고 주방 설비와 인테리어를 그대로 넘겨받습니다. 몇 년 뒤 가게를 정리하려고 하면 건물주가 "처음 지어졌을 때처럼 콘크리트 상태로 돌려놓으라"고 하거나, 철거 견적서를 내밀며 보증금에서 수천만 원을 빼겠다고 통보합니다. 판결은 어느 한쪽의 손을 일률적으로 들어 주지 않았습니다. 이 글은 원상회복 범위가 임차 당시 상태로 좁혀진 판결과 전 임차인 시설까지 넓게 인정된 판결, 1심과 항소심의 결론이 뒤집힌 판결을 나란히 놓고, 권리금 양수와 시설 인수 특약이 결론을 어떻게 바꾸는지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

앞 세입자가 해 둔 인테리어도 내가 철거해야 합니까 — 원칙적으로 아닙니다. 대법원 90다카12035 판결은 이미 시설이 되어 있던 점포를 빌린 임차인은 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되고 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없다고 했습니다. 다만 '별도의 약정'이나 '특별한 사정'이 있으면 달라지므로 계약서를 먼저 확인해야 합니다.

권리금을 주고 시설을 인수했으면 앞 세입자의 의무도 넘어옵니까 — 그 사정만으로는 넘어오지 않는다는 판결이 많습니다. 수원지방법원 성남지원 2025. 12. 10. 선고 2025가단9828 판결은 권리금 2억 6,000만 원을 주고 장어음식점 영업을 양수한 세입자에게도 전 임차인 시설의 철거비 2,546만 5,000원을 물릴 수 없다고 보았고, 항소심인 수원지방법원 2026. 7. 10. 선고 2025나60764 판결도 같았습니다. 반대로 임차인 지위 자체를 넘겨받고 계약서에 시설 반출 조항이 있었던 대법원 2017다268142 사건에서는 철거비가 공제되었습니다.

그럼 아무것도 안 하고 나가도 됩니까 — 아닙니다. 내가 새로 설치하거나 바꾼 부분, 통상의 사용을 넘어 훼손한 부분은 내 몫입니다. 서울북부지방법원 2025. 12. 19. 선고 2024가단140805 판결은 세입자가 방범창을 깨고 기름때로 창호를 못 쓰게 만든 비용은 전액, 전 임차인 시설과 섞여 구분이 어려운 철거비는 70%만 보증금에서 빼도록 했습니다.

원상회복의 기준은 세 층으로 나뉩니다

첫째, 법이 정한 기본 의무입니다. 민법 제654조는 차주의 원상회복의무를 정한 제615조를 임대차에 준용하고, 제615조는 차용물을 반환하는 때에는 원상에 회복하여야 하고 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 대법원 2017다268142 판결은 수리·변경 부분을 철거해 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 하는 것이 원칙이고, 그 범위는 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다고 했습니다.

둘째, 기준점은 '임대 당시의 상태'입니다. 건물이 처음 지어졌을 때가 아니라 내가 빌린 날의 상태입니다. 대법원 90다카12035 판결과 대법원 2023다249661 판결이 이 원칙을 세웠고, 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다287123, 287130 판결은 모래 생산 설비·골재야적장 부지로 빌린 토지에 흙과 자갈이 쌓여 있더라도 임차 당시의 용도로 쓰는 데 지장이 없다면 원상회복의무가 없다고 본 원심(대전고등법원 2018나10577)을 그대로 유지했습니다.

셋째, 계약서의 특약입니다. 원상회복의무의 범위는 약정으로 넓히거나 좁힐 수 있습니다. 앞 세입자 시설까지 철거하기로 구체적으로 정했다면 그 약정이 기준이 되고, '현 시설물 상태에서 임대차한다'는 특약은 반대로 세입자에게 유리한 근거가 됩니다. 대부분의 계약서는 '원상복구하여 반환한다'는 한 줄만 두고 있는데, 법원은 이 한 줄만으로 앞 세입자 시설까지 철거할 의무를 인정하지 않는 경향입니다.

"토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다." — 대법원 2023다249661

이 대법원 판결은 토지 사건이지만, 이후 상가 점포 사건에서도 하급심이 같은 법리를 그대로 적용하고 있습니다. 아래 사례들이 그 판결들입니다.

첫 번째 사례 — 권리금 2억 6,000만 원을 주고 장어집을 인수했어도

수원지방법원 성남지원 2025가단9828 판결의 사건입니다. A씨는 2017. 3. 17. 건물 2층 241.52㎡를 보증금 2,000만 원, 월 260만 원에 빌리면서, 같은 날 앞 세입자로부터 장어음식점 영업을 권리금 2억 6,000만 원에 양수하고 그 시설을 인수해 식당을 운영했습니다. 계약서와 재계약서 특약에는 모두 "현 시설물 상태에서 임대차"한다는 문구가 있었습니다. 그 사이 건물은 새 소유자들에게 넘어갔고, 계약이 끝나자 새 건물주들은 간판 철거비 126만 5,000원과 내부 시설물 철거비 2,420만 원, 합계 2,546만 5,000원을 보증금에서 빼야 한다고 주장했습니다.

법원은 받아들이지 않았습니다. 대법원 2017다268142 판결은 영업 양수 사실만으로 원상회복의무를 인정한 것이 아니라 계약서에 임차인 소유 시설을 반출하라는 약정이 있었고 그 시설이 새 임차인 소유가 되었기 때문이라고 구별한 뒤, 이 사건 계약서에는 일반적인 원상회복 조항만 있고 종전 임차인의 지위를 승계하는 내용이 없다고 보았습니다. 세입자가 인도 전에 시설 대부분을 이미 철거했고, 통상적 사용에 따른 가치 감소까지 회복할 의무는 없다는 점도 들었습니다. 건물주들이 항소했지만 수원지방법원 2025나60764 판결은 "원고가 종전 임차인이 부담하는 원상회복의무를 그대로 승계하였다"고 보기 어렵다며 항소를 기각했습니다(상고 여부 확인되지 않음).

다만 이 사건의 세입자가 보증금을 돌려받은 것은 아닙니다. 재계약서에 '누수를 수리하지 않으면 매월 건물훼손하자비용 50만 원을 낸다'는 특약이 있었고, 법원은 이 특약에 따른 채권으로 남은 보증금 1,474만 9,807원이 모두 소멸했다고 보았습니다. 원상회복에서 이겨도 다른 특약이 보증금을 가져갈 수 있습니다.

두 번째 사례 — 1심과 항소심이 철거를 명했다가 대법원에서 뒤집힌 여주 사건

대법원 2023다249661 판결의 사건입니다. 여주의 토지에는 양계업을 하던 사람이 지은 판넬 가건물 주택과, 그다음 임차인이 설치한 개 사육용 철창이 있었습니다. B씨는 2008년경 그 임차인에게 3,000만 원을 주고 농장을 인수한 뒤 2009. 8. 30. 토지 주인과 보증금 없이 연 170만 원에 임대차계약을 맺었습니다. 계약서에는 '임차인은 반환기일 전에 원상복구키로 한다'는 인쇄 문구와 '계약 만료 시 권리금 없음', '계약 만료 시 땅 원상복구할 것'이라는 수기 특약이 있었습니다.

수원지방법원 여주지원 2022. 1. 25. 선고 2021가단16005 판결은 철거를 명했고, 항소심 수원지방법원 2023. 5. 24. 선고 2022나57176 판결도 이 특약이 가건물과 철창을 인식한 상태에서 추가된 것이라며 같은 결론을 유지했습니다. 대법원은 철거청구 부분을 파기했습니다. 임차목적물은 토지로 특정되어 있을 뿐 지상 건물은 목적물로 적혀 있지도 않고, '땅 원상복구'라는 문구만으로 자신이 설치하지도 않은 구조물까지 철거하기로 약정했다고 보는 것은 임대인에게만 유리하고 임차인에게 불리한 해석이어서 받아들이기 어렵다는 것입니다. 환송 후 수원지방법원 2024. 6. 12. 선고 2023나98044 판결은 철거청구를 기각했고, 토지 인도와 부당이득 부분은 이미 확정되었습니다.

앞 사람에게 돈을 주고 시설을 인수했고 계약서에 '원상복구'라는 단어도 있었지만, 대법원은 그것만으로 전 임차인 시설까지 원상회복 대상이 되지는 않는다고 했습니다.

세 번째 사례 — 고시원·키즈카페·학원도 같은 결론이었습니다

서울서부지방법원 2021. 12. 15. 선고 2020가단301165 판결의 C씨는 건물 4·5층을 보증금 1억 5,000만 원, 월 650만 원에 빌리면서 전 임차인으로부터 집기와 시설 일체를 인수해 고시원을 운영했습니다. 계약서에는 '현 등기부 및 부동산 확인 후 상태로의 계약'이라는 특약과 일반적인 원상회복 조항이 있었습니다. 건물주는 내부 시설 철거비 3,300만 원을 보증금에서 빼야 한다고 했지만, 법원은 고시원 시설을 인수했다는 사정만으로 전 임차인의 원상회복의무까지 인수했다고 볼 수 없다고 했습니다. 대법원 2017다268142 판결은 전 임차인의 임차인 지위 자체가 새 임차인에게 양도되었다는 전제에서 나온 것이라 별도의 계약을 맺은 이 사건과는 다르다는 이유였습니다. 이 사건은 항소심(서울서부지방법원 2021나51895)에서 조정으로 끝났으므로, 판결로 확정된 사례는 아니라는 점을 함께 적어 둡니다.

의정부지방법원 2020. 7. 9. 선고 2019나217415 판결은 키즈카페 시설이 설치된 상태로 점포를 빌린 세입자의 보증금 반환 사건에서, 임대인이 키즈카페 시설 철거를 요구하며 대법원 2017다268142 판결을 들었지만 그 판결은 프랜차이즈 커피전문점 영업과 인테리어시설을 함께 양수한 사안이어서 그대로 적용할 수 없다고 했습니다. 같은 법원 2020. 5. 14. 선고 2019나2811 판결(대법원 2020다39894 상고기각)도 원상회복 범위는 그 임차인이 설치한 범위 내라고 정리했습니다.

창원지방법원 2024. 10. 25. 선고 2024나103766 판결은 학원 사건입니다. 진주의 건물 3층은 전 임차인이 영어학원으로 쓰던 곳이었고, D씨가 보증금 5,000만 원에 빌려 수학학원을 운영했습니다. 계약이 끝난 지 약 1년 11개월 뒤 건물주가 850만 원을 들여 천정·벽면·바닥을 철거하고 그 비용을 청구했지만, 법원은 그 시설이 계약 당시부터 있었고 D씨가 상태를 바꾼 자료가 없으며 반환 당시 학원으로 쓰는 데 지장이 없었다며 청구를 기각했습니다. 1심(창원지방법원 진주지원 2023가소2749)과 같은 결론으로 확정되었습니다.

네 번째 사례 — 1심에서 졌다가 항소심에서 뒤집힌 화장품 가게

부산지방법원 2024. 7. 25. 선고 2023나69633 판결의 E씨는 2018. 7. 13. 상가 2층 일부를 보증금 2,000만 원, 월 190만 원(부가세 별도)에 빌리면서 이전 임차인으로부터 화장품 도·소매점 시설을 인수했습니다. 계약서 원상회복 조항에는 "최소 건물 인도 후 설치한 구조물에 대해서 철거한다"는 문구가 있었습니다. 건물주는 칸막이·간판·유리창 시트지를 철거하지 않았다며 원상회복비 532만 원을 청구했고, 1심(부산지방법원 동부지원 2023가단114453)은 건물주의 청구를 모두 받아들였습니다.

항소심은 이 부분을 뒤집었습니다. 위 문구는 세입자가 인도받은 뒤에 설치한 구조물에 한해 원상회복하라는 뜻으로 보이고, 문제의 시설물을 E씨가 설치했다는 증거가 없다는 것입니다. 대법원 2024다274619 판결(심리불속행 기각)로 확정되었습니다. 다만 E씨는 차임 연체 부분까지 이긴 것은 아니어서, 10개월여의 연체 차임에서 보증금을 빼고도 96만 7,419원을 더 내야 했습니다.

인천지방법원 2024. 7. 5. 선고 2023가소523348 판결도 비슷합니다. 저온창고와 에어컨 실외기는 전 임차인이 임대인의 허락을 받아 설치한 것으로 계약 당시 이미 있었고 계약서에 '현 시설물 상태에서 임대차한다'는 특약이 있었으므로 세입자의 원상회복 대상이 아니라고 했습니다.

반대로 전 임차인 시설까지 철거비를 물은 판결 — 프랜차이즈 커피전문점

이제 반대편 사건입니다. 서울남부지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가합102819 판결의 F씨는 2014. 6. 13. 구로의 1층 점포 277.69㎡를 보증금 5,000만 원, 월 600만 원에 빌렸습니다. 이 점포에는 2010년부터 프랜차이즈 커피전문점 시설이 설치되어 있었고, F씨는 당시 임차인으로부터 커피전문점 영업을 양수하기 위해 계약을 맺었습니다. 계약서 제17조는 계약 종료 시 F씨가 점포에 설치된 '임차인 소유의' 커피숍 인테리어시설과 장비를 반출하여 원상회복할 의무를 정하고 있었습니다.

F씨는 가구와 제빙기만 가져가고 인테리어시설과 흡연부스는 그대로 둔 채 점포를 넘겼고, 건물주는 1,700만 원을 들여 철거한 뒤 그 비용을 보증금에서 뺐습니다. 1심은 공제가 맞다고 보았고, 항소심인 서울고등법원 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결은 더 나아가 보증금과 차임이 앞 계약과 같았고 기간도 앞 계약의 남은 기간으로 정해졌으며, F씨 스스로 그 시설 일체가 자기 소유라는 전제로 권리금을 주장했다는 점을 들어 임차인 지위가 최초 임차인부터 F씨까지 '전전 양도'되었다고 판단했습니다. 벽체 마감재처럼 건물에 부합한 시설이라도 원상회복의무는 남고, 계약서에 유익비·필요비를 청구하지 않기로 했다고 해서 원상회복을 면제받은 것은 아니라고도 했습니다. 대법원 2017다268142 판결은 이를 그대로 유지했습니다.

"피고가 비용을 들여 철거한 시설물이 원고의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 원고가 철거하여 원상회복할 의무가 있다." — 대법원 2017다268142

두 대법원 판결이 정면으로 부딪치는 것은 아닙니다. 2017다268142 사건에는 ① 임차인 소유 시설을 반출하라는 구체적 조항, ② 임차인 지위가 그대로 이어졌다고 볼 사정, ③ 특정 프랜차이즈 영업 외에는 쓸모없는 시설이라는 사정이 함께 있었습니다. 이후 하급심들은 이 세 가지가 없는 사건에서 90다카12035·2023다249661의 원칙으로 돌아갔습니다. 서울중앙지방법원 2025. 5. 15. 선고 2023가단5516401 판결은 경매로 골프연습장을 사들여 이웃 토지를 빌려 쓴 사람에게 전 소유자가 매립한 그물망 기둥 구조물 철거비 6,600만 원을 물리지 않으면서, 새 임차인이 전 임차인의 원상회복의무를 승계했다고 하려면 임대인과 새 임차인 사이에 그런 합의가 있었음이 인정되어야 한다고 했습니다(항소심 서울중앙지방법원 2025나7303 항소기각, 확정 여부 미확인).

건물주가 바뀌었거나 누가 설치했는지 모를 때

수원지방법원 평택지원 2026. 4. 21. 선고 2024가단78038 판결은 건물이 팔린 뒤의 사건입니다. G씨는 2022. 11. 4. 당진의 1층 상가를 보증금 3,000만 원, 월 150만 원에 빌렸고 특약은 '임차인은 계약종료시 임차부분을 원상복구하여 임대인에게 반환한다'는 한 줄이었습니다. 건물을 새로 산 건물주들은 G씨가 영업양수인이라며 벽체 칸막이·천정·바닥 해체비, 연못·창고 철거비, 폐기물 처리비 등 합계 1,765만 2,296원을 공제하겠다고 했습니다. 법원은 건물이 2011년경에도 식당으로 쓰였고, 감정인조차 그 시설을 언제 누가 설치했는지 확인할 수 없다고 했으며, 계약서에 원상의 구체적 내용이 없다는 이유로 보증금 3,000만 원 전액과 지연손해금 지급을 명했습니다(상급심 결과 미확인).

광주지방법원 2024. 5. 31. 선고 2023나81328 판결도 임대인이 철거한 시설물(바닥에 매립된 콘크리트 폐기물 포함)을 세입자가 설치했다는 증거가 없다며 시설물철거비 300만 원과 원상복구비 979만 원의 공제를 배척하고 남은 보증금 1,000만 원의 반환을 명했습니다(확정). 춘천지방법원 강릉지원 2025. 10. 1. 선고 2024가단33777 판결은 세입자가 전 임차인에게 권리금 4,500만 원을 주고 영업시설과 비품을 넘겨받은 사건에서, 인도받을 당시의 시설 상태를 알 수 있는 자료가 없으면 원상회복 범위를 특정할 수 없다며 임대인의 공제 주장 2,827만 2,179원을 받아들이지 않았습니다(확정 여부 미확인). 공제를 주장하는 쪽이 그 근거를 증명해야 한다는 것이 이 판결들의 공통점입니다.

내가 바꾼 부분은 내 몫입니다

세입자가 안심해서는 안 되는 지점도 분명합니다. 대법원 90다카12035 판결의 세입자는 제주 시외버스터미널 지하의 무도유흥음식점을 빌려 내부시설을 '대폭 개조 단장'했습니다. 대법원은 전 임차인이 한 시설까지 원상회복할 의무는 없다고 하면서도, 세입자가 개조한 범위에서는 원상회복의무가 있다는 전제에서 그 범위와 실제 이행 여부를 심리하라며 사건을 돌려보냈습니다.

서울북부지방법원 2024가단140805 판결은 이 구분을 금액으로 보여 줍니다. 세입자가 환기시설을 달려고 방범창을 깨고 기름때와 그을음으로 창문이 여닫히지 않게 된 부분은 자연적 마모를 넘는 훼손이라며 창호 교체비 72만 6,000원 전액을 공제했습니다. 반면 전 임차인이 쌓은 벽돌, 천장 등기구와 철제 레일, 벽돌·합판 주방 상판이 섞여 있던 나머지 철거비 203만 5,000원은 누가 설치한 부분인지 정확히 나누기 어렵다며 70%인 142만 4,500원만 공제했습니다(확정 여부 미확인).

임대인의 잘못으로 계약이 중간에 끝나도 원상회복의무가 사라지지는 않습니다. 대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결은 옥상을 뚫어 배기구 32개를 무단 설치한 사건에서, 임대인 귀책으로 해지되었더라도 임차인은 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 진다고 했습니다.

반대로 원상회복은 새것으로 만들어 돌려주라는 뜻도 아닙니다. 수원지방법원 2022. 9. 29. 선고 2022나56685 판결은 통상의 사용으로 마모되어 생기는 가치 훼손은 이미 차임에 반영되어 있으므로 원상회복의무를 인도받을 당시 현황 그대로 회복하라는 뜻으로 볼 수 없고, 훼손이 자연적 마모나 감가상각의 정도를 넘는 경우에만 그 부분을 회복하면 된다고 했습니다. 주택 사건으로, 임대인이 공제한 92만 원 가운데 완강기 재설치비 16만 5,000원만 인정되었고 대법원 2022다285929 판결로 확정되었습니다.

계약서 문구가 결론을 바꿉니다

판결들을 계약서 문구별로 정리하면 다음과 같습니다.

• '현 시설물 상태에서 임대차한다' — 세입자에게 유리합니다. 성남지원 2025가단9828 판결과 인천지방법원 2023가소523348 판결이 이 문구를 임차 당시 상태가 기준이라는 근거로 썼고, 서울서부지방법원 2020가단301165 판결도 '현 상태로의 계약' 특약을 같은 취지로 보았습니다.

• '임차인은 원상복구하여 반환한다'는 일반 조항 — 이 한 줄만으로는 전 임차인 시설까지 철거할 의무가 생기지 않는다는 판결이 대부분입니다(대법원 2023다249661, 창원지방법원 2024나103766, 평택지원 2024가단78038).

• '임차인 소유 시설을 반출하여 원상회복한다' — 시설을 넘겨받아 내 소유가 되었다면 불리해질 수 있습니다. 대법원 2017다268142 사건의 조항이 이것이었습니다.

• '인도 후 설치한 구조물만 철거한다' — 원상회복 범위를 내가 설치한 것으로 한정한 문구로 읽혔습니다(부산지방법원 2023나69633).

• '유익비·시설비를 청구하지 않는다' — 원상회복 면제로 읽히지 않습니다. 대법원 2002다42278 판결과 서울고등법원 2017나2007444 판결이 같은 결론이었습니다. 반대로 원상복구 약정이 있으면 유익비 상환청구권을 미리 포기한 것으로 봅니다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결, 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결).

철거 대신 사 달라고 할 수 있는 경우 — 부속물매수청구권

민법 제646조 제1항은 건물 임차인이 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있으면 임대차 종료 시 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 정하고, 제2항은 임대인으로부터 매수한 부속물에도 같다고 정합니다. 민법 제652조는 제646조에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하므로, 계약서의 일반적인 포기 문구만으로 이 권리가 당연히 사라지지는 않습니다.

전 임차인 시설과 관련해 중요한 판결이 대법원 95다12927 판결입니다. 최초 임차인이 임대인 측의 묵시적 동의 아래 유리 출입문과 새시 등을 부속시킨 뒤 점포의 임차권이 원상회복에 관한 아무런 논의 없이 현 임차인에게 전전승계되었다면, 특별한 사정이 없는 한 현 임차인도 부속물매수청구권을 행사할 수 있다고 했습니다. 건물주가 '앞 사람 의무를 이어받았다'고 한다면, 역으로 '앞 사람의 권리도 이어받았다'는 주장이 가능한 구조입니다.

다만 대상은 좁습니다. 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결은 부속물이란 건물의 구성부분이 되지 않은 임차인 소유 물건으로서 건물 사용에 객관적인 편익을 가져오는 것이어야 하고, 오로지 임차인의 특수한 목적에 쓰려고 부속한 것은 해당하지 않는다고 했고, 카페 내부시설 공사비는 유익비도 아니라고 보았습니다. 대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결은 공부상 용도가 음식점인 건물에서 음식점 영업의 편익을 위한 시설은 객관적 편익을 가져오는 것으로 볼 수 있다며 원심을 파기했습니다. 차임 연체 등 임차인의 채무불이행으로 해지되었다면 부속물매수청구권은 없습니다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245 판결). 적법하게 매수청구를 한 뒤에는 매매대금 지급과 인도가 동시이행 관계가 되어 그동안의 점유는 불법점유가 아닙니다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다317332, 317349 판결).

권리금과 보증금 지연이자는 따로 계산됩니다

상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 정의합니다. 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 등의 행위로 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하지 못하게 하고, 제3항은 손해배상액을 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액으로 제한합니다. 같은 법 제2조 제3항에 따라 이 조항들은 환산보증금이 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다.

앞의 커피전문점 사건이 이 두 계산이 따로 움직인다는 점을 보여 줍니다. F씨는 신규 임차인에게 영업을 권리금 1억 7,000만 원에 넘기기로 했지만 건물주가 기존보다 현저히 높은 차임과 보증금을 요구해 계약이 무산되었습니다. 서울남부지방법원 2016가합102819 판결은 건물주에게 권리금 회수 방해에 따른 손해배상으로 종료 당시 권리금인 유형재산 가액 2,780만 3,000원을 지급하라고 하면서도, 같은 판결에서 철거비 1,700만 원은 보증금에서 공제했습니다. 신규 임차인에게 시설을 그대로 넘기는 거래가 성사되면 철거 문제 자체가 생기지 않으므로, 계약 종료 6개월 전부터 신규 임차인 주선과 시설 처리 방향을 함께 설계하는 것이 비용을 가장 크게 줄이는 방법입니다.

원상회복이 덜 되었다는 이유로 건물주가 보증금 전체를 무한정 붙잡을 수도 없습니다. 대법원 90다카12035 판결은 임차인이 원상회복을 지체한 경우 임대인의 손해는 실제로 원상회복을 마친 날까지가 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간까지의 임대료 상당액이라고 했습니다. 서울남부지방법원 2016가합102819 판결은 이 법리에 따라 철거공사 소요기간 7일을 고려해 인도일부터 14일이 지난 날부터 남은 보증금에 대한 지연손해금이 붙는다고 보았습니다. 공제가 정당해도 남은 보증금의 지연이자는 따로 붙습니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 계약서의 원상회복 문구를 그대로 옮겨 적습니다. '현 시설물 상태', '임차인 소유 시설 반출', '인도 후 설치한 구조물', '전 임차인 시설 포함' 같은 표현이 있는지 확인합니다.

2. 계약의 형식을 확인합니다. 건물주와 새로 계약서를 썼는지, 앞 세입자의 계약을 그대로 넘겨받는 명의변경 방식이었는지, 보증금·차임·기간이 앞 계약과 같았는지 봅니다. 대법원 2017다268142 사건에서는 이 점이 임차인 지위 승계 판단의 근거가 되었습니다.

3. 권리금 계약서를 확인합니다. 시설 양도 목록, 원상복구 책임을 누가 지는지에 관한 조항이 있는지 봅니다.

4. 입점 당시 상태를 증명할 자료를 찾습니다. 입점 직후 사진, 중개대상물 확인·설명서, 앞 세입자의 영업 기간을 보여 주는 자료가 핵심입니다.

5. 내가 직접 설치하거나 바꾼 부분의 목록을 만듭니다. 공사 계약서와 영수증으로 범위를 특정해 두면, 그 부분만 원상회복하고 나머지는 다투는 전략이 가능합니다.

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

이 글의 판결에서 세입자가 이긴 사건은 대부분 '누가 언제 설치했는지'에 대한 기록이 세입자 쪽에 유리했거나 임대인 쪽에 없었습니다. 평택 사건은 2011년경에도 식당이었다는 자료가 있었고, 창원 사건은 계약 당시부터 천정 등이 있었다는 점이 드러났으며, 강릉 사건은 임대인이 입점 당시 상태를 증명하지 못했습니다. 반대로 서울북부 사건의 세입자는 자신이 깬 방범창과 기름때 앞에서 전액을 부담했습니다. 입점 첫날과 퇴거 직전에 같은 각도로 사진과 영상을 남기고, 건물주가 '그냥 두고 가도 된다'고 말했다면 그 말을 문자로 다시 확인받아 두시기 바랍니다. 강릉 사건에서는 임대인이 답변서에 세입자의 원상회복의무를 면제해 주었다는 취지로 쓴 기재도 판단 근거가 되었습니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

철거비가 수백만 원 수준이고 건물주와 대화가 가능하다면 사진 자료를 근거로 합의하는 경우도 많습니다. 그러나 건물주가 철거 견적서를 근거로 보증금 대부분을 공제하겠다고 통보했거나, 앞 세입자의 계약을 명의변경 방식으로 넘겨받았거나, 계약서에 시설 반출 조항이 있는 사건은 다릅니다. 같은 '원상복구' 문구를 두고 1심과 대법원, 1심과 항소심의 결론이 갈렸습니다. 건물주가 먼저 철거해 버리면 다툴 증거가 사라지므로 증거보전을 검토해야 하는 사건도 있습니다.

자주 묻는 질문

상가를 나갈 때 앞 세입자가 해 둔 인테리어까지 철거해야 합니까?

원칙적으로 철거하지 않아도 됩니다. 대법원 90다카12035 판결과 2023다249661 판결은 임차인은 그가 임차했을 때의 상태로 반환하면 되고 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다고 했습니다. 다만 계약서에 전 임차인 시설의 철거·반출을 구체적으로 정했거나 임차인 지위를 그대로 넘겨받은 경우에는 대법원 2017다268142 판결처럼 결론이 달라집니다.

상가 권리금을 주고 시설을 인수했으면 앞 세입자의 원상복구 의무도 넘어옵니까?

그 사정만으로는 넘어오지 않는다는 판결이 많습니다. 수원지방법원 성남지원 2025가단9828 판결은 권리금 2억 6,000만 원을 주고 장어음식점을 양수한 세입자에게도 전 임차인 시설 철거비를 물릴 수 없다고 했고, 서울서부지방법원 2020가단301165 판결도 고시원 시설 인수만으로 원상회복의무를 인수한 것은 아니라고 했습니다. 다만 임대인과 그 의무를 넘겨받기로 합의했다면 달라집니다(서울중앙지방법원 2023가단5516401).

상가 계약서에 '원상복구한다'고만 적혀 있으면 콘크리트 상태로 돌려놔야 합니까?

그 문구만으로는 아닌 경우가 대부분입니다. 대법원 2023다249661 판결은 '땅 원상복구할 것'이라는 특약만으로 임차인이 설치하지 않은 구조물까지 철거하기로 약정했다고 보기 어렵다고 했고, 창원지방법원 2024나103766 판결과 평택지원 2024가단78038 판결도 같았습니다. 다만 내가 직접 설치하거나 바꾼 부분은 원상회복해야 합니다.

건물주가 상가 철거비를 보증금에서 먼저 빼고 돌려줬다면 다시 받을 수 있습니까?

공제한 철거비가 전 임차인 시설에 관한 것이라면 다시 청구할 수 있습니다. 광주지방법원 2023나81328 판결은 임대인이 공제한 시설물 철거비와 원상복구비를 인정하지 않고 남은 보증금 1,000만 원과 지연손해금의 지급을 명했습니다. 공제의 근거는 임대인이 증명해야 하지만, 입점 당시 상태 자료는 미리 확보해 두어야 합니다.

상가 임대차계약에서 시설비·유익비를 청구하지 않기로 했으면 원상복구도 면제됩니까?

아닙니다. 대법원 2002다42278 판결은 시설비를 청구하지 않기로 한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 않기로 합의했다고 볼 수 없다고 했고, 서울고등법원 2017나2007444 판결도 비용상환청구권 포기가 원상회복 면제는 아니라고 했습니다.

상가 건물주가 바뀐 뒤 새 건물주가 앞 세입자 시설 철거비를 요구하면 어떻게 됩니까?

새 건물주도 원래 계약 내용을 넘는 원상회복을 요구할 수는 없습니다. 수원지방법원 성남지원 2025가단9828 판결과 평택지원 2024가단78038 판결은 모두 건물을 새로 산 소유자가 전 임차인 시설 철거비를 공제하려 한 사건이었고, 법원은 원래 계약서의 문구와 입점 당시 상태를 기준으로 공제를 배척했습니다. 다만 평택지원 판결은 상급심 결과가 확인되지 않았습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 — 원상회복 범위는 임차인이 개조한 범위 내, 지체 손해는 상당 기간까지

• 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결 — 종전 임차인 설치 가건물·철창 철거의무 부정 (원심 수원지방법원 2022나57176 판결 철거 부분 파기, 환송 후 수원지방법원 2023나98044 판결 철거청구 기각)

• 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다287123, 287130 판결 — 임차 당시 용도로 사용에 지장 없으면 원상회복의무 없다는 원심(대전고등법원 2018나10577) 유지

• 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 — 전 임차인 설치 커피전문점 시설 철거비 1,700만 원 공제 (원심 서울고등법원 2017나2007444 판결, 1심 서울남부지방법원 2016가합102819 판결 — 권리금 회수 방해 손해배상도 인정)

• 수원지방법원 성남지원 2025. 12. 10. 선고 2025가단9828, 9829 판결, 수원지방법원 2026. 7. 10. 선고 2025나60764, 60765 판결 — 권리금 2억 6,000만 원 영업 양수에도 전 임차인 시설 철거비 공제 부정 (항소기각, 확정 여부 미확인)

• 서울서부지방법원 2021. 12. 15. 선고 2020가단301165 판결 — 고시원 시설 인수만으로 원상회복의무 인수 부정 (항소심 서울서부지방법원 2021나51895 조정성립)

• 의정부지방법원 2020. 7. 9. 선고 2019나217415 판결(확정), 의정부지방법원 2020. 5. 14. 선고 2019나2811 판결(대법원 2020다39894 상고기각) — 키즈카페 시설, 임차인이 설치한 범위 내 원상회복

• 창원지방법원 2024. 10. 25. 선고 2024나103766 판결 — 영어학원 시설 천정·벽면·바닥 철거비 850만 원 청구 기각 (확정)

• 부산지방법원 2024. 7. 25. 선고 2023나69633 판결 — 화장품점 원상회복비 532만 원 인용한 1심(부산지방법원 동부지원 2023가단114453) 취소 (대법원 2024다274619 심리불속행기각)

• 인천지방법원 2024. 7. 5. 선고 2023가소523348 판결 — 전 임차인 설치 저온창고는 원상회복 대상 아님 (확정)

• 서울중앙지방법원 2025. 5. 15. 선고 2023가단5516401 판결 — 원상회복의무 승계는 임대인과의 합의가 있어야 인정 (항소심 서울중앙지방법원 2025나7303 항소기각, 확정 여부 미확인)

• 수원지방법원 평택지원 2026. 4. 21. 선고 2024가단78038 판결 — 설치자 불명 시설 철거비 1,765만 2,296원 공제 부정 (상급심 결과 미확인)

• 광주지방법원 2024. 5. 31. 선고 2023나81328 판결(확정), 춘천지방법원 강릉지원 2025. 10. 1. 선고 2024가단33777 판결(확정 여부 미확인) — 설치자·입점 당시 상태 증명 없는 공제 배척

• 서울북부지방법원 2025. 12. 19. 선고 2024가단140805 판결 — 임차인 훼손 창호 전액, 혼재 시설 철거비 70% 공제 (확정 여부 미확인)

• 수원지방법원 2022. 9. 29. 선고 2022나56685 판결 — 통상 손모는 원상회복 대상 아님 (대법원 2022다285929 상고기각)

• 대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결 — 시설비 청구 포기만으로 원상복구 면제 아님, 임대인 귀책 해지여도 원상회복의무

• 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결, 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결 — 원상복구 약정은 유익비 포기, 전전승계된 임차인의 부속물매수청구권

• 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결, 대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결, 대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245 판결, 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다317332, 317349 판결 — 부속물의 범위, 채무불이행 해지 시 매수청구권 부정, 매수청구 후 점유의 성격

• 법령 — 민법 제256조, 제615조, 제626조, 제646조, 제652조, 제654조; 상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조의3, 제10조의4, 제15조 (2026년 10월 1일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 임대차계약서와 권리금 계약서의 원상회복 문구를 한 줄씩 대조합니다. 건물주와 새로 계약서를 썼는지 앞 세입자의 계약을 명의변경으로 넘겨받았는지, 보증금·차임·기간이 앞 계약과 같았는지, '현 시설물 상태' 같은 특약이 있는지를 확인합니다. 이어서 입점 당시 사진과 중개대상물 확인·설명서, 직접 한 공사의 계약서와 영수증을 모아 '내가 바꾼 것'과 '원래 있던 것'의 목록을 만듭니다. 철거 견적서가 있다면 항목별로 어느 목록에 속하는지 표시하고, 철거 전이라면 현장 보존 방법부터 정합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 범위와 승계의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 범위입니다. 원상회복의 기준점은 건물이 지어졌을 때가 아니라 의뢰인이 임차한 날의 상태이므로, 철거 대상 하나하나를 그날의 상태와 비교해 의뢰인이 설치·변경한 것, 전 임차인이 설치한 것, 통상의 사용으로 낡은 것으로 나눕니다. 의뢰인이 책임질 부분은 먼저 인정하고 그 비용의 적정성을 따지는 편이, 전부를 부인하다 일부를 전액 떠안는 것보다 결과가 낫습니다. 둘째, 승계입니다. 건물주가 '앞 세입자의 의무를 이어받았다'고 주장하면, 그 근거가 임대인과의 합의인지 단순한 영업 양수인지를 계약 형식과 문구로 가려 대법원 2017다268142 판결과의 차이를 구체적으로 제시합니다. 승계가 인정될 여지가 있는 사건이라면 부속물매수청구권과 권리금 회수 방해 손해배상을 함께 검토해 철거비만 일방적으로 부담하는 구조를 피하고, 계약 종료 6개월 전이라면 신규 임차인에게 시설을 그대로 넘기는 거래를 먼저 설계합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 분쟁은 계약서 한 줄과 사진 한 장에서 결론이 갈립니다. 같은 '원상복구' 문구가 여주 사건의 1심과 항소심에서는 철거 의무의 근거가 되었고 대법원에서는 근거가 되지 못했습니다. 부산 사건은 1심에서 진 세입자가 계약서 문구의 해석으로 항소심에서 결론을 바꿨습니다. 법무법인 도모도 원상회복 범위와 보증금 공제를 둘러싼 상가 임대차 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 입점 당시 기록을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

가게를 정리하는 시점은 세입자에게 가장 돈이 필요한 때입니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 '앞 세입자 시설' 문제를 두고 철거비 공제가 부정되기도 하고 인정되기도 한 실제 기록이며, 그 갈림점은 계약의 형식과 원상회복 문구, 그리고 입점 당시의 기록에서 만들어졌습니다.

철거 업체를 부르기 전에, 건물주의 공제 내역에 동의하기 전에, 보증금 반환 소장을 쓰기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 권리금 계약서, 입점 당시 사진을 함께 정리하고, 원상회복 범위를 좁히면서 보증금과 권리금까지 지킬 수 있는 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 상가 임대차와 보증금 반환 분쟁을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 보증금 반환이나 원상복구비 청구 소송을 준비하고 계시거나, 건물주에게서 철거 요구 내용증명이나 공제 내역을 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 임대차계약서와 권리금 계약서, 입점 당시 사진을 가져오시면 첫 상담에서 원상회복 범위를 다시 나누어 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.