남의 땅을 빌려 지료를 내며 집·창고를 지었는데 건물철거 소장을 받았다면 — 지상물매수청구권이 인정·부정된 판결과 지료 연체·묵시적 갱신, 법정지상권과의 차이

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 남의 땅을 빌려 지료를 내면서 집이나 창고를 지어 쓰던 사람이 땅 주인에게서 건물철거·토지인도 소송을 당했더라도, 그 토지임대차가 기간 만료나 땅 주인의 해지통고로 끝난 것이라면 민법 제643조의 지상물매수청구권으로 철거를 막고 건물값을 받을 수 있습니다. 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결은 기간을 정하지 않은 토지임대차를 땅 주인이 해지통고로 끝낸 경우에도 이 권리를 인정했습니다. 다만 지료를 2기 이상 밀려 계약이 해지된 경우(대법원 1994. 2. 22. 선고 93다44104 판결)나 농사용으로 빌린 땅에 건물을 지어 '건물 소유 목적'의 임대차로 인정되지 않은 경우에는 철거를 피하지 못한 판결이 많습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 32건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

시골 마을이나 도시 외곽에는 땅은 남의 것이고 집이나 창고만 내 것인 경우가 생각보다 많습니다. 부모 대부터 해마다 쌀이나 돈으로 도지(지료)를 내 왔고, 땅 주인도 수십 년 동안 아무 말이 없었습니다. 그러다 땅 주인이 바뀌거나 상속되면서 어느 날 "건물을 철거하고 땅을 비워 달라"는 내용증명이나 소장이 옵니다. 계약서 한 장 없으니 질 수밖에 없다고 생각하시는 분도 있고, 반대로 오래 살았으니 당연히 내 권리가 있다고 생각하시는 분도 있습니다. 판결은 둘 다 아니었습니다. 이 글은 지상물매수청구권이 인정된 판결과 부정된 판결, 1심과 상급심의 결론이 뒤집힌 판결을 나란히 놓고, 지료 연체·묵시적 갱신·법정지상권이 각각 어떻게 결론을 바꾸는지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

계약서 없이 지료만 내 왔어도 토지임대차가 됩니까 — 될 수 있습니다. 대전지방법원 2013. 5. 22. 선고 2012나11035 판결은 6·25 전쟁 뒤 마을 사람들이 지은 집의 소유자들이 해마다 팥으로 토지 사용료를 내 온 사실만으로 기간을 정하지 않은 토지임대차가 묵시적으로 성립했다고 보았고, 대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364 판결이 이를 유지했습니다. 다만 사용료를 낸 기록과 땅 주인 측이 그것을 받아 온 사실이 증명되어야 합니다.

매수청구를 하면 집에서 계속 살 수 있습니까 — 아닙니다. 대법원 94다34265 전원합의체 판결에 따르면 매수청구권은 형성권이어서 행사하는 순간 땅 주인과 사이에 건물 매매가 성립합니다. 철거 대신 시가로 건물을 넘기고 대금을 받는 권리이고, 대금을 받을 때까지 건물 인도를 거절할 수 있을 뿐입니다(대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결).

지료를 밀렸다면 매수청구도 못 합니까 — 계약이 차임 연체로 해지되었다면 원칙적으로 못 합니다. 대법원 93다44104 판결, 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결은 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우 매수청구권이 생기지 않는다고 했습니다. 따라서 해지 당시 연체액이 법정 기준(민법 제641조, 제640조의 2기 차임액)에 실제로 이르렀는지가 먼저 다툴 지점입니다.

철거 소송에서 먼저 가려야 할 세 가지 관계

땅 주인이 건물철거를 청구하면 법원은 먼저 건물 주인이 그 땅을 쓸 권원이 무엇이었는지를 봅니다. 크게 세 갈래입니다.

첫째, 토지임대차입니다. 민법 제643조는 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우 건물 등이 현존하면 지상권에 관한 제283조를 준용한다고 정합니다. 제283조는 먼저 갱신을 청구할 수 있고, 땅 주인이 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 민법 제652조는 제643조에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 합니다.

둘째, 지상권이나 법정지상권입니다. 땅과 건물이 같은 사람 소유였다가 저당권 실행 경매로 주인이 갈린 경우 민법 제366조의 법정지상권이, 매매 등으로 갈린 경우 관습법상 법정지상권이 문제됩니다. 이때는 지료 2년 연체에 따른 소멸청구(민법 제287조)라는 별도의 규칙이 적용됩니다.

셋째, 아무 권원이 없는 경우입니다. 사용대차처럼 공짜로 쓰게 해 준 경우나 임대차의 목적이 건물 소유가 아니었던 경우가 여기에 가깝습니다. 이때는 매수청구권이 없어 철거와 부당이득 반환이 그대로 인정되기 쉽습니다. 결국 내 사건이 첫째 갈래에 들어가는지, 그리고 그 임대차가 어떤 사유로 끝났는지가 승패를 가릅니다.

첫 번째 사례 — 해마다 낸 팥 세 말 반이 임대차를 만들었습니다

대전지방법원 2012나11035 판결의 사건입니다. 땅은 원고 아버지가 1948년에 취득한 것이었고, 6·25 전쟁으로 집들이 불탄 뒤 1952년부터 1955년 사이 피난에서 돌아온 마을 사람들이 그 위에 다시 집을 지었습니다. 피고 다섯 명은 이 집들을 직접 짓거나 전 주인들에게서 사들인 사람들이었고, 집 주인들은 해마다 연말에 팥 세 말 반, 나중에는 그에 상당하는 돈을 토지 사용료로 냈습니다. 원고의 어머니와 동생이 사용료를 받아 왔고, 늦어지면 독촉도 했습니다.

원고는 2010. 7. 20. 토지 인도를 요구하는 내용증명을 보낸 뒤 건물철거 소송을 냈습니다. 법원은 이 사용료 지급과 수령으로 기간을 정하지 않은 토지임대차가 묵시적으로 성립했고, 원고가 10여 년간 사용료를 받아 온 이상 건물을 사들인 피고들의 임차권 승계도 묵시적으로 추인했다고 보았습니다. 기간 약정이 없으므로 민법 제635조에 따라 해지통고 6개월 뒤인 2011. 1. 20. 임대차가 끝났고, 피고들이 2011. 10. 19. 준비서면으로 매수청구를 하자 그날 매매가 성립했다고 판단했습니다. 철거청구는 기각되었고, 원고는 피고별로 약 1,500만 원에서 1,690만 원의 건물값을 지급해야 했습니다. 대법원 2013다48364 판결은 행정관청의 허가를 받지 않은 건물도 매수청구의 대상이 될 수 있고, 종전 임차인에게서 미등기 무허가건물을 사들인 임차인도 매수청구를 할 수 있다며 이 판결을 유지했습니다.

다만 같은 판결은 해지 다음 날부터 땅의 임료 상당 부당이득(월 4만 원대에서 8만 원대)도 내라고 했습니다. 매수청구를 했더라도 대금을 받을 때까지 건물을 쓰는 동안에는 땅값을 내야 한다는 대법원 1997. 3. 14. 선고 95다15728 판결의 법리입니다.

두 번째 사례 — 벼 스무 말의 지료와 땅 주인의 해지통고

대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결의 사건입니다. 임차인은 1985년 이전부터 땅 주인의 대지를 기간을 정하지 않고 빌려 건물을 소유했고, 지료는 1989년까지 해마다 벼 13말, 그 뒤로는 벼 20말이었습니다. 땅 주인은 1991. 11. 29. 내용증명으로 해지를 통고했고, 임차인이 사망한 뒤 상속인들이 1994년 소장으로 건물 매수를 청구했습니다. 대법원은 기간을 정하지 않은 임대차가 해지통고로 끝난 경우 갱신청구를 했는지와 상관없이 매수청구권이 인정된다고 보아 상속인들의 청구를 받아들인 원심을 유지했습니다. 같은 판결은 땅 주인의 철거소송에서 매수청구를 하지 않고 패소가 확정되었더라도, 철거가 집행되기 전이라면 별소로 건물대금을 청구할 수 있다고 판단했습니다.

대법원 1992. 10. 27. 선고 92다3984 판결도 지료를 해마다 벼(정조) 3두로 정한 기한 없는 대지 임대차에서 해지통고 뒤 임차인의 매수청구로 건물이 땅 주인에게 매수되었다고 본 원심을 유지했습니다. 이 구조의 출발점이 대법원 94다34265 전원합의체 판결입니다. 이 판결은 땅 주인이 철거만 청구하고 있더라도 법원은 대금 지급과 상환으로 건물 인도를 구할 의사가 있는지 석명해야 한다고 하여, 매수청구가 받아들여지면 철거 대신 '대금을 받고 건물을 넘기라'는 판결로 분쟁을 한 번에 끝내도록 했습니다.

세 번째 사례 — 수원에서 뒤집힌 정미소·창고 판결

대법원 1993. 11. 12. 선고 93다34589 판결의 원심은 수원지방법원 1993. 5. 21. 선고 92나8023 판결입니다. 임차인은 기간 약정 없이 빌린 땅에 정미소와 창고, 주택을 지어 쓰다가 땅 주인의 해지통보로 임대차가 끝났습니다. 원심은 매수청구 대상은 처음 계약할 때 있던 건물과 땅 주인의 동의를 받아 지은 건물뿐이라며, 동의 없이 늘리거나 새로 지은 창고·주택 부분을 모두 대상에서 뺐습니다.

대법원은 이 판단을 파기했습니다. 토지의 임대 목적에 반하여 축조되었고 땅 주인이 예상할 수 없을 정도로 고가라는 특별한 사정이 없는 한, 임대차기간 중에 지은 건물도 만료 시에 가치가 남아 있으면 매수청구의 대상이 되고 반드시 땅 주인의 동의를 받은 건물에 한정되지 않는다는 것입니다. 오래 쓰면서 덧붙인 창고나 부속건물이 있다고 해서 곧바로 포기할 일은 아니라는 뜻입니다. 다만 뒤에서 보듯 증축이 남의 필지까지 넘어간 경우는 결론이 달랐습니다.

네 번째 사례 — '끝나면 철거한다'는 특약은 대부분 무효입니다

대법원 2024. 4. 12. 선고 2023다309020 판결의 사건입니다. 임차인은 2015. 12. 3. 보증금 1,000만 원, 연 차임 1,000만 원, 기간 5년으로 땅과 주택을 빌리면서 매수청구권을 포기한다는 특약을 했고, 땅 위에 컨테이너 여러 개를 용접해 시멘트로 고정한 2층 음식점 건물을 지었습니다. 땅 주인이 갱신을 거절하자 임차인은 2020. 10. 22. 매수청구를 했습니다. 제주지방법원 2023. 11. 13. 선고 2022나12992 판결은 포기 특약이 제643조에 반해 무효이고, 이 건물은 쉽게 분리·철거할 수 있는 지상물이 아니라고 보았습니다. 대법원도 이 부분을 그대로 유지했습니다.

대법원 1991. 4. 23. 선고 90다19695 판결도 기간 만료 뒤 건물을 철거하고, 철거하지 않으면 소유권을 땅 주인에게 넘기기로 한 약정을 무효로 보고, 만료 1개월 전에 갱신을 청구했다가 거절당한 임차인의 매수청구를 인정했습니다. 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결과 98다2389 판결도 같은 취지입니다.

반대로 특약이 유효로 인정된 판결도 있습니다. 대법원 2015. 7. 9. 선고 2013다43772 판결은 음식점 건물에 관한 포기 약정이 약정 체결의 경위 등에 비추어 실질적으로 임차인에게 불리하지 않아 유효하다고 본 원심을 수긍했습니다. 이 사건 임차인은 건물을 지은 뒤 땅 주인 명의로 보존등기를 했고, 땅 주인이 재산세를 내며 토지와 건물을 함께 담보로 2억 5,000만 원을 대출받아 왔는데, 대법원은 이런 사정에 포기 약정의 효력을 더해 건물 소유자를 땅 주인으로 보았습니다. 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결은 지방자치단체 소유 토지의 대부계약에서 나무를 심을 목적의 포기 약정을, 대부료가 저렴하고 수목은 옮겨 심어도 가치 저하가 적다는 사정 등을 들어 일방적으로 불리하다고 단정할 수 없다며 무효로 본 원심을 파기했습니다.

임차인이 진 판결 ① — 지료를 2기 이상 밀려 해지되었다면

대법원 93다44104 판결의 임차인은 건물 부지를 기간 1989. 1. 1.부터 1990. 12. 31.까지, 차임 연 22,630원에 빌렸습니다. 원심은 기간 만료를 전제로 매수청구를 받아들였지만, 땅 주인은 항소심에서 임대차가 묵시적으로 갱신되었음을 인정하는 한편 임차인이 2기 이상의 차임을 연체했다며 이를 이유로 해지한다고 주장을 바꾼 상태였습니다. 대법원은 차임연체로 해지되었다면 매수청구권이 발생하지 않으므로 그 주장부터 판단했어야 한다며 원심을 파기했습니다. 묵시적 갱신(민법 제639조)이 임차인을 지켜 주는 것처럼 보여도, 갱신된 임대차 역시 민법 제641조가 준용하는 제640조의 2기 연체 해지 대상이 됩니다. 연 단위로 지료를 정했다면 2기분은 2년치가 됩니다.

"공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제643조, 제283조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다." — 대법원 2003다7685

대법원 2003다7685 판결의 임차인은 흙으로 초가를 짓는다며 땅을 빌린 뒤 건물을 지어 땅 주인 동의 없이 일부를 남에게 빌려 주고, 1999. 4. 1.부터 차임을 2기 이상 내지 않았습니다. 원심(전주지방법원 2000나6486)은 건물을 땅 주인에게 넘기기로 한 약정을 무효로 보아 땅 주인의 청구를 기각했지만, 대법원은 채무불이행 해지에는 매수청구권이 없으므로 그 약정도 유효하다며 파기했습니다. 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다54249 판결도 차임연체로 해지된 이상 신축건물의 매수청구 자체를 할 수 없다고 했습니다.

임차인이 진 판결 ② — 농사용으로 빌린 땅에 지은 건물

수원지방법원 안산지원 2016. 4. 8. 선고 2014가단19806 판결의 사건입니다. 경기도 시흥의 한 종중은 약 40년 전부터 피고의 아버지에게 임야 일부를 1년 단위로 빌려 주었고, 그 위에는 1982년경 지은 주택이 건축물대장에 올라 있었습니다. 그 뒤 피고는 비닐하우스, 닭장, 조립식 샌드위치판넬 건물을 지어 영업을 했고, 종중이 차임 인상을 요구하자 2013. 10. 1.부터 차임을 내지 않았습니다. 법원은 계약서에 목적이 '제1차 농산물 재배'로 적혀 있었고, 동의 없는 건물은 철거한다는 조항이 있었으며, 현재 건물은 대장에 오른 옛 주택과 동일성이 없다는 점 등을 들어 땅 주인이 오래 묵인했다는 사정만으로 건물 소유 목적의 임대차로 바뀌었다고 볼 수 없다고 했습니다. 개발제한구역법 위반으로 시정명령과 이행강제금 예고까지 받은 건물은 언제든 철거될 운명이어서 매수청구 대상이 되기도 어렵다고 보았습니다. 이 판결은 수원지방법원 2016나6979 판결로 항소기각, 대법원 2016다49344 판결로 심리불속행 기각되어 확정되었습니다.

대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다90095 판결도 같은 방향입니다. 땅과 그 위의 기존 건물을 함께 빌린 임대차는 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차와 법률효과가 현저히 다르므로 변경을 인정하는 데 신중해야 한다며, 매수청구를 받아들인 원심(서울고등법원 2007나82532)을 파기했습니다. 반면 대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003 판결은 땅 주인의 동의 아래 5억 원가량을 들여 낡은 공장을 헐고 새 건물을 지은 사안에서 건물 소유 목적의 토지임대차로 바뀌었다고 보았습니다.

임차인이 진 판결 ③ — 옆 필지까지 넓힌 건물

대법원 2021. 12. 10. 선고 2021다260671 판결의 사건은 화성의 토지에서 있었습니다. 땅 주인은 1998년 처제에게 땅 일부를 빌려 주어 조립식 음식점을 짓게 했고, 처제는 41.65㎡ 건물을 보존등기한 뒤 계속 증개축을 해 면적이 10배 넘게 늘었습니다. 문제의 건물은 236.7㎡ 가운데 절반 이상이 빌려 준 땅 밖의 다른 세 필지를 침범했고, 그중 한 필지는 지목이 '전'이었으며, 증축 부분에는 이행강제금이 부과되어 있었습니다. 수원지방법원 2021. 7. 9. 선고 2019나73062 판결은 침범한 땅도 모두 임대인 소유이니 매수청구를 허용해도 된다고 보았지만, 대법원은 임대인이 매수한 뒤에도 건물과 부지를 자유롭게 쓸 수 없고 이행강제금 위험까지 넘겨받게 된다며 파기했습니다.

"임대차계약을 위반하지 않고, 계약을 성실하게 지켜온 임차인에게는 임대차계약 종료 시에 계약갱신요구권을 부여하고, 임대인이 굳이 위 요구를 벗어나 자신의 뜻대로 토지를 사용하고자 할 때에는 계약 목적 토지 위에 임차인이 설치한 건물 등 지상물을 매수하도록 강제함으로써 비로소 위와 같은 제한으로부터 벗어날 수 있게 하는 지상물매수청구권을 두었다." — 대법원 2021다260671

환송 후 수원지방법원 2022. 7. 7. 선고 2021나103089 판결은 건물 철거와 토지 인도를 명했고, 대법원 2022다258798 판결로 심리불속행 기각되어 확정되었습니다. 건물이 빌린 땅과 다른 땅에 걸쳐 있으면 대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결에 따라 빌린 땅 위의 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한해서만 매수청구가 허용됩니다.

임차인이 진 판결 ④ — 상대방과 청구인을 잘못 잡은 경우

매수청구는 건물 소유자인 임차인이 임대인에게 해야 합니다. 대법원 93다6386 판결의 임차인은 기간 만료 전에 건물을 다른 사람에게 팔아 소유자가 아니었으므로 매수청구를 할 수 없었고, 건물을 산 사람은 땅 주인이 임차권 양도를 승낙했다는 증거가 없어 무단 전차인에 불과했습니다. 울산지방법원 2002. 6. 26. 선고 2000가합4568 판결(확정)도 기간 만료 전 매수청구권만 넘겨받은 건물 소유자의 청구를 기각하면서, 땅 주인의 승낙을 받은 임차권 양도까지 있어야 한다고 했습니다. 앞의 대전 사건에서 피고들이 이긴 것은 땅 주인 측이 새 건물 주인들에게서도 사용료를 받아 승계를 묵시적으로 추인했기 때문입니다.

대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449 판결은 상대방의 문제를 다뤘습니다. 형 명의로 등기된 땅을 아버지가 기간 없이 빌려 주었는데 나중에 동생 명의로 등기가 넘어가자 동생이 철거를 청구한 사건에서, 대법원은 임대인이 아닌 토지 소유자는 임대인 지위를 승계하는 등의 특별한 사정이 없는 한 매수청구의 상대방이 될 수 없다며 매수청구를 받아들인 원심(대전지방법원 2013나20807)을 파기했습니다. 누가 진짜 임대인이었는지, 그 사람이 땅 주인을 대리했는지가 먼저 정리되어야 합니다.

땅 주인이 바뀌었다면 — 건물 등기가 결론을 갈랐습니다

민법 제622조 제1항은 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 등기하지 않았더라도 임차인이 그 지상건물을 등기하면 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 의정부지방법원 고양지원 2021. 12. 9. 선고 2020가단92980 판결의 사건에서 피고들은 종중 땅 위의 주택과 교회 건물을 사들여 등기하고 종중에 지료를 내 왔습니다. 땅은 2017년 개인에게, 2020년 경매로 회사에 넘어갔습니다. 법원은 등기된 주택과 교회 건물은 새 땅 주인에게도 임대차를 주장하고 매수청구를 할 수 있다고 보아 그 부분 철거청구를 기각했지만, 등기하지 않은 부속 주택과 창고, 식당, 화장실은 새 땅 주인에게 대항할 수 없다며 철거를 명했습니다.

항소심인 의정부지방법원 2023. 6. 13. 선고 2022나200110 판결은 이 결론을 유지하면서 땅 주인이 추가한 예비적 청구에 따라 주택은 3,210만 원, 교회는 8,000만 원을 받음과 동시에 소유권을 넘기라고 명했습니다. 1심은 땅 주인 측의 방해로 건물을 제대로 쓰지 못했다며 지료 상당 부당이득을 부정했지만, 항소심은 건물이 땅 위에 남아 있는 이상 부당이득을 반환해야 한다며 이 부분을 바꿨습니다. 수십 년 된 집이라도 등기가 되어 있는지가 땅 주인이 바뀐 뒤의 운명을 가릅니다.

건물값은 얼마이고, 언제 받습니까

매수가격은 매수청구권을 행사할 당시 건물이 현재 있는 상태대로 평가한 시가입니다. 대법원 2023다309020 판결은 원심이 감정 시가 50,818,560원을 차임이 쌌다거나 건물이 방치되었다는 이유로 2,000만 원으로 깎은 것은 위법하다며 파기했습니다. 대법원 2002다46003 판결은 땅 주인이 신축비 전부를 보상하는 것은 아니고, 건물에서 쉽게 분리되지 않고 객관적 편익을 주는 부속시설은 포함되지만 임차인의 특수한 사업용 시설은 빠진다고 했습니다.

대금을 받는 시점도 중요합니다. 건물 인도·이전등기와 대금 지급은 동시이행 관계라서, 임차인이 건물을 넘기거나 이행을 제공하지 않으면 지연손해금을 구할 수 없습니다(대법원 98다2389). 그 사이 땅의 임료 상당 부당이득은 계속 쌓입니다(대법원 95다15728). 약정 지료가 시세보다 현저히 낮았다면 부당이득은 실제 임료로 다시 산정됩니다(대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결). 제주 사건의 환송 후 판결인 제주지방법원 2024. 11. 20. 선고 2024나11504 판결은 건물값 50,818,560원에서 영업을 중단하고 퇴거한 뒤 42개월 동안의 땅 임료 41,282,500원을 상계해, 남은 9,536,060원만 받도록 했습니다. 매수청구가 받아들여져도 정산을 미루면 건물값이 땅값으로 녹아 버릴 수 있습니다.

법정지상권과는 무엇이 다릅니까

법정지상권은 계약이 아니라 법이 주는 권리입니다. 대법원 92다3984 판결은 관습상 법정지상권이 생길 수 있었더라도 건물 주인이 땅 주인과 건물 소유 목적의 토지임대차 계약을 맺으면 법정지상권을 포기한 것으로 본다고 했습니다. 지료를 정해 내기 시작한 순간 지상권이 아니라 임대차의 규칙으로 다투게 될 수 있다는 뜻입니다.

지상권 쪽 규칙은 이렇습니다. 지료를 2년분 이상 내지 않으면 땅 주인이 소멸을 청구할 수 있지만(민법 제287조), 지료가 협의나 법원 결정으로 정해지지 않았다면 연체 자체가 성립하지 않습니다(대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결). 연체가 2년분에 이르렀더라도 소멸청구 전에 일부를 지급하고 땅 주인이 이의 없이 받아 2년 미만이 되었다면 소멸청구를 할 수 없습니다(대법원 2014. 8. 28. 선고 2012다102384 판결). 존속기간이 끝난 경우에는 지체 없이 갱신을 청구해야 하고, 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다306642 판결은 관습법상 법정지상권의 30년 존속기간이 끝난 뒤 약 4년이 지나 소송 중에 한 갱신청구와 매수청구를 받아들이지 않았습니다. 경매로 땅만 넘어간 사건과 지료를 내며 빌려 쓴 사건은 출발점부터 다릅니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 지료를 낸 기록이 있는지 봅니다. 통장 이체, 영수증, 쌀·벼를 건넨 사실을 아는 이웃, 땅 주인 측이 독촉한 문자가 묵시적 임대차를 증명합니다(대전지방법원 2012나11035).

2. 임대차의 목적을 확인합니다. 계약서에 '농사', '경작', '주차장'이라고 적혀 있으면 건물 소유 목적이 다퉈집니다(수원지방법원 안산지원 2014가단19806, 대법원 2008다90095).

3. 임대차가 어떻게 끝났는지 특정합니다. 기간 만료인지, 해지통고(6개월 경과)인지, 차임연체 해지인지에 따라 매수청구 가부가 갈립니다(대법원 94다34265, 93다44104).

4. 연체액을 다시 계산합니다. 해지 당시 밀린 지료가 2기분에 실제로 이르렀는지, 땅 주인이 이후 지료를 이의 없이 받았는지 확인합니다. 받지 않으려 한다면 민법 제487조의 변제공탁을 검토합니다.

5. 건물 등기와 소유자를 확인합니다. 등기된 건물인지, 내가 소유자인지, 임차권 양도에 땅 주인의 승낙이나 추인이 있었는지 봅니다(대법원 93다6386, 의정부지방법원 2022나200110).

6. 건물이 빌린 땅 안에 있는지 측량합니다. 옆 필지를 침범했거나 행정처분이 걸려 있으면 매수청구가 막힐 수 있습니다(대법원 2021다260671).

소장을 받은 날부터 30일 — 이 순서로 움직이십시오

민사소송법 제256조 제1항은 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 내도록 하고, 제257조 제1항은 답변서를 내지 않으면 청구 원인 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다고 정합니다.

• 송달받은 날 — 송달일을 기록하고, 등기부(토지·건물)와 건축물대장, 지료를 낸 기록, 땅 주인과 주고받은 문서를 모읍니다. 땅 주인에게 "언제든 비워 드리겠다"는 식의 문자는 보내지 마십시오.

• 1주 안 — 임대차가 끝난 사유와 시점을 정리하고, 지료 연체가 문제되면 2기분 기준으로 다시 계산합니다. 측량이 필요한지 판단합니다.

• 2주 안 — 매수청구권을 행사할지, 갱신청구부터 할지 정합니다. 매수청구는 답변서나 준비서면으로도 할 수 있고, 행사한 날 매매가 성립하므로 시점과 대상 건물을 신중히 정합니다.

• 30일 안 — 임대차 성립, 해지 사유의 부존재, 매수청구 항변과 반소(건물대금 청구)를 담은 답변서를 냅니다. 시가 감정과 지료 감정 신청도 이때 함께 준비합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

땅 주인이 이미 소송을 걸었다면, 이 사건은 '철거냐 아니냐'보다 '어떤 권리 구조였고 언제 어떻게 끝났느냐'의 싸움입니다. 같은 수원지방법원 관내 사건에서도 정미소와 창고에 대한 원심의 배척 판단은 대법원에서 뒤집혔고, 옆 필지까지 넓힌 음식점 건물에 대한 매수청구 허용 판단도 대법원에서 뒤집혔습니다. 임대차 성립을 증명할 기록이 흩어져 있거나, 지료를 일부 밀렸거나, 땅 주인이 바뀌었거나, 건물이 미등기·무허가라면 혼자 판단하기 어렵습니다.

특히 매수청구는 행사하는 순간 매매가 성립하는 형성권입니다. 갱신을 먼저 요구할 수 있는 사건에서 곧바로 매수청구를 하면 그 집을 지킬 길을 스스로 닫게 될 수 있고, 반대로 행사를 미루면 지료 상당 부당이득이 쌓여 건물값이 줄어듭니다. 대응 순서를 처음부터 설계해야 하는 이유입니다.

자주 묻는 질문

수십 년 동안 땅 주인에게 도지(지료)를 내며 남의 땅에 집을 짓고 살았는데, 계약서가 없어도 토지임대차로 인정됩니까?

인정될 수 있습니다. 대전지방법원 2012나11035 판결은 해마다 팥으로 토지 사용료를 내고 땅 주인 측이 받아 온 사실만으로 기간을 정하지 않은 토지임대차가 묵시적으로 성립했다고 보았고, 대법원 2013다48364 판결이 유지했습니다. 다만 지료를 낸 기록과 땅 주인이 이를 받아 온 사정을 증명하지 못하면 무상 사용으로 평가될 수 있습니다.

땅 주인이 건물철거 소송을 걸었을 때 지상물매수청구권을 행사하면 집에서 계속 살 수 있습니까?

아니요. 매수청구권은 철거를 막고 건물을 시가에 땅 주인에게 넘기는 권리입니다(대법원 94다34265 전원합의체 판결). 대금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있지만 그동안 땅의 임료 상당액은 부당이득으로 반환해야 합니다(대법원 95다15728). 계속 살기를 원한다면 갱신청구와 협상을 먼저 검토해야 합니다.

토지 지료를 몇 년 밀린 상태에서 땅 주인이 계약을 해지하면 건물매수청구도 못 합니까?

차임연체를 이유로 적법하게 해지되었다면 원칙적으로 못 합니다(대법원 93다44104, 2003다7685). 다만 민법 제641조, 제640조에 따라 해지 당시 연체액이 2기분에 이르렀는지는 따로 따져야 하고, 기준에 못 미쳤다면 그 해지는 효력이 없습니다.

남의 땅에 지은 무허가·미등기 창고나 주택도 토지 임차인이 매수청구를 할 수 있습니까?

임대인에게는 할 수 있는 경우가 많습니다. 대법원 2013다48364 판결은 허가받지 않은 건물도 대상이 될 수 있다고 했습니다. 그러나 땅 주인이 바뀌면 미등기 건물은 새 주인에게 대항하지 못해 철거가 명해진 판결이 있고(의정부지방법원 고양지원 2020가단92980), 곧 철거될 처지인 건물은 대상이 아니라고 본 판결도 있습니다(수원지방법원 안산지원 2014가단19806).

빌린 땅이 경매나 매매로 넘어가 새 땅 주인이 철거를 요구하면 건물매수청구를 할 수 있습니까?

경우에 따라 다릅니다. 내 이름으로 건물을 등기했다면 민법 제622조에 따라 새 주인에게도 토지임대차를 주장하고 매수청구를 할 수 있습니다(의정부지방법원 2022나200110). 반면 건물 등기가 없거나 임대인이 아닌 사람이 새 주인이 된 경우에는 매수청구가 막힌 판결이 있습니다(대법원 2014다72449).

토지 임대차 계약서에 '계약이 끝나면 건물을 철거한다'고 적었다면 매수청구권을 포기한 것입니까?

대부분은 아닙니다. 그런 약정은 임차인에게 불리하여 민법 제652조에 따라 무효라는 것이 대법원 90다19695, 2023다309020 판결입니다. 다만 계약 경위와 차임 수준 등 제반 사정에 비추어 실질적으로 임차인에게 불리하지 않다고 보면 유효가 될 수 있습니다(대법원 2013다43772, 2011다1231).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결 — 해지통고로 끝난 기간 없는 토지임대차에도 매수청구권, 형성권, 법원의 석명의무

• 대전지방법원 2013. 5. 22. 선고 2012나11035 판결, 대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364 판결 — 사용료 지급으로 묵시적 토지임대차 성립, 미등기 무허가건물 매수청구 인정, 부당이득 병존 (1심 대전지방법원 논산지원 2011가단132, 상고기각으로 확정)

• 대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결, 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다3984 판결 — 벼로 정한 지료, 해지통고 후 매수청구, 패소 확정 후 별소, 임대차 체결 시 법정지상권 포기

• 대법원 1993. 11. 12. 선고 93다34589 판결 — 동의 없이 지은 창고·주택도 매수청구 대상 (원심 수원지방법원 1993. 5. 21. 선고 92나8023 판결 파기)

• 대법원 2024. 4. 12. 선고 2023다309020 판결 — 포기 특약 무효, 매수가격은 행사 당시 시가로 감액 불가 (원심 제주지방법원 2023. 11. 13. 선고 2022나12992 판결 일부 파기, 환송 후 제주지방법원 2024. 11. 20. 선고 2024나11504 판결로 부당이득 상계 후 9,536,060원)

• 대법원 1991. 4. 23. 선고 90다19695 판결, 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결, 대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결 — 철거·양도 약정 무효, 소유자만 매수청구, 동시이행

• 대법원 2015. 7. 9. 선고 2013다43772 판결, 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결 — 실질적으로 불리하지 않은 포기 약정은 유효

• 대법원 1994. 2. 22. 선고 93다44104 판결, 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결, 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다54249 판결 — 차임연체 등 채무불이행 해지 시 매수청구권 없음 (93다44104는 춘천지방법원 92나3919, 2003다7685는 전주지방법원 2000나6486 각 파기)

• 수원지방법원 안산지원 2016. 4. 8. 선고 2014가단19806 판결 — 농산물 재배 목적 임대차, 철거 예정 건물 매수청구 부정 (수원지방법원 2016나6979 항소기각, 대법원 2016다49344 심리불속행기각)

• 대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다90095 판결, 대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003 판결 — 건물 소유 목적 변경 인정 기준, 매수가격과 대상 시설의 범위 (2008다90095는 서울고등법원 2007나82532 파기)

• 대법원 2021. 12. 10. 선고 2021다260671 판결, 수원지방법원 2022. 7. 7. 선고 2021나103089 판결 — 불법 증축으로 다른 필지 침범 시 매수청구 불허, 환송 후 철거 인용 (원심 수원지방법원 2019나73062 파기, 환송 후 판결은 대법원 2022다258798 심리불속행기각)

• 대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결 — 임차지 밖에 걸친 건물은 구분소유 가능 부분만 매수청구

• 울산지방법원 2002. 6. 26. 선고 2000가합4568 판결(확정), 대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449 판결 — 매수청구권만 양수한 자, 임대인 아닌 토지 소유자에 대한 매수청구 부정 (2014다72449는 대전지방법원 2013나20807 파기)

• 의정부지방법원 고양지원 2021. 12. 9. 선고 2020가단92980 판결, 의정부지방법원 2023. 6. 13. 선고 2022나200110 판결 — 등기된 건물은 새 땅 주인에게 매수청구, 미등기 부속건물은 철거, 항소심에서 부당이득 인정으로 변경

• 대법원 1997. 3. 14. 선고 95다15728 판결, 대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결 — 매수청구 후 대금 수령 전까지 부지 임료 상당 부당이득, 실제 임료 기준

• 대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결, 대법원 2014. 8. 28. 선고 2012다102384 판결, 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다306642 판결 — 법정지상권의 지료 연체 소멸청구 요건, 존속기간 만료 후 지체된 갱신청구 (2012다102384의 원심 의정부지방법원 2012나4160)

• 법령 — 민법 제279조, 제283조, 제287조, 제366조, 제487조, 제622조, 제635조, 제639조, 제640조, 제641조, 제643조, 제652조; 민사소송법 제256조, 제257조 (2026년 10월 1일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 소장 부본을 받은 날짜부터 확인합니다. 그다음 토지와 건물의 등기부, 건축물대장, 지적도를 함께 펼쳐 건물이 누구 명의인지, 등기가 되어 있는지, 빌린 땅 안에 있는지를 봅니다. 지료를 누구에게 언제부터 얼마씩 냈는지, 쌀이나 벼로 냈다면 그것을 아는 사람이 누구인지, 계약서나 영수증, 땅 주인 측의 독촉 문자가 남아 있는지를 정리합니다. 임대차가 기간 만료로 끝났는지, 해지통고를 받았는지, 지료 연체를 이유로 해지 통보를 받았는지도 이 단계에서 특정합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 권원과 정산의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 권원입니다. 지료를 주고받은 기록으로 건물 소유 목적의 토지임대차가 성립했다는 점을 먼저 세우고, 그 임대차가 차임연체가 아닌 기간 만료나 해지통고로 끝났다는 점을 연체액 계산과 함께 제시합니다. 땅 주인이 바뀐 사건이라면 건물 등기에 따른 대항력과 임대인 지위의 승계를, 건물을 사들인 사건이라면 임차권 승계에 대한 땅 주인 측의 승낙이나 추인을 증거로 정리합니다. 둘째, 정산입니다. 매수청구를 할지, 갱신청구와 협상을 먼저 할지 의뢰인의 목표에 맞춰 정하고, 매수청구를 한다면 대상 건물과 부속시설의 범위, 행사 시점의 시가 감정, 부당이득과의 상계까지 계산해 건물값이 땅값으로 줄어들지 않도록 순서를 설계합니다. 철거를 피할 수 없는 사건이라면 철거 시기와 지료 정산을 협상의 대상으로 삼아 손실을 줄이는 방향으로 전환합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 수십 년 전의 사정과 몇 장의 기록으로 결론이 갈립니다. 해마다 낸 팥 몇 말의 기록이 임대차를 만들었고, 건물 등기 하나가 새 땅 주인 앞에서 철거와 매수를 갈랐으며, 매수청구 뒤 정산을 미룬 시간이 건물값의 대부분을 지웠습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 기록, 어느 날짜에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 토지임대차와 건물철거를 둘러싼 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 등기부와 지료 기록을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

평생 살아온 집이나 생업의 기반인 창고가 남의 땅 위에 있다는 사실은 철거 소장을 받기 전까지 잘 실감되지 않습니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 처지에서 철거를 막고 건물값을 받기도 하고, 지료 연체나 목적의 차이로 철거를 피하지 못하기도 한 실제 기록이며, 그 갈림점은 임대차의 성립과 종료 사유, 그리고 남아 있는 기록에서 만들어졌습니다.

땅 주인에게 답장을 보내기 전에, 밀린 지료를 어떻게 낼지 정하기 전에, 답변서 기한이 지나기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 등기부와 지료 기록을 함께 정리하고, 철거를 막을 수 있는지와 건물값을 지킬 수 있는 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택·이천·여주 등 경기 남부 전역의 토지임대차와 건물철거 분쟁을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 건물철거·토지인도 소장이 접수되어 답변서를 준비하고 계시거나, 땅 주인에게서 해지통고나 철거 요구 내용증명을 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 토지·건물 등기부와 지료를 낸 기록을 가져오시면 첫 상담에서 임대차의 성립과 종료 사유를 점검해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.