전세 사는 집이 팔리고 새 집주인이 실거주하겠다며 나가라고 한다면 — 갱신요구 뒤 매수인의 갱신거절이 인정·부정된 판결과 등기 시점의 기준, 허위 실거주 손해배상

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 전세·월세 세입자가 계약갱신을 요구한 뒤 집이 팔렸더라도 새 집주인(매수인)은 소유권이전등기를 마친 다음 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 자신이 실제 거주하겠다는 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결). 다만 등기와 거절 통지가 그 기간을 넘겼거나, 매수인이 법인이거나, 매수인이 실제로 들어와 살 의사를 증명하지 못하면 그 거절은 효력이 없습니다. 실거주하겠다며 세입자를 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓으면 주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항에 따라 세입자의 손해를 배상해야 합니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 31건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

계약갱신요구권을 쓰겠다는 문자를 보내고 한숨 돌렸는데, 몇 주 뒤 집주인이 "집이 팔렸고 새 주인이 들어와 산다"고 알려 오는 경우가 있습니다. 세입자는 "이미 갱신을 요구했으니 끝난 일"이라고 생각하고, 매수인은 "실거주하려고 샀으니 당연히 나가야 한다"고 생각합니다. 이 글은 같은 구조의 사건에서 매수인이 이긴 판결과 세입자가 이긴 판결, 중간에 결론이 뒤집힌 판결을 날짜 단위로 나란히 놓고, 실거주한다던 새 집주인이 약속을 지키지 않았을 때 받을 수 있는 손해배상의 계산 방법까지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

갱신을 먼저 요구했으면 새 집주인은 거절할 수 없습니까 — 그렇지 않습니다. 대법원 2021다266631 판결은 세입자가 갱신을 요구한 뒤에 집을 산 양수인도 임대인 지위를 승계한 다음 갱신거절 기간 안이라면 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 했습니다. 먼저 요구했다는 사실만으로 갱신이 확정되지는 않습니다. 다만 기간을 넘기거나 실거주 의사가 증명되지 않으면 갱신은 유지됩니다.

그렇다면 세입자는 무엇으로 다툽니까 — 날짜와 의사입니다. 매수인 앞으로 소유권이전등기가 되고 매수인의 거절 통지가 도달한 날이 만료 2개월 전까지였는지(2020. 12. 10. 전에 체결된 뒤 그 이후 갱신되지 않은 계약은 1개월 전까지), 그리고 매수인이 정말 들어와 살 사람인지를 따집니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결은 실거주 의사의 증명책임이 임대인에게 있다고 했습니다.

나간 뒤 실거주가 거짓이었음을 알게 되면 어떻게 됩니까 — 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 손해배상을 받을 수 있습니다. 수원지방법원 2025. 8. 21. 선고 2024나99273 판결은 환산월차임 차액 2년분 2,340만 원을 인정했습니다. 다만 세를 놓은 것이 아니라 집을 팔아 버린 경우에는 제5항이 아니라 민법상 불법행위로 다투게 된다고 본 판결이 있습니다(대전지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022나119150 판결).

결론을 가르는 세 개의 날짜

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않으면 계약이 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 제6조의3 제1항은 세입자가 그 기간 안에 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 하면서, 제8호에서 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 거절 사유로 둡니다.

세입자가 확인할 날짜는 세 개입니다. 첫째, 세입자의 갱신요구가 도달한 날입니다. 둘째, 매수인 앞으로 소유권이전등기가 된 날입니다. 매매계약을 맺은 날이 아닙니다. 수원지방법원 성남지원 2026. 7. 21. 선고 2025가합1814 판결은 매수인이 소유권이전등기를 마친 날에 임대인 지위를 승계했다고 보았습니다. 셋째, 계약 만료 2개월 전 날과 그날까지 매수인의 거절 통지가 도달했는지입니다. 2020. 12. 10. 시행된 개정법 부칙에 따라 그 이후 처음 체결되거나 갱신된 계약은 2개월 전, 그 전 계약은 1개월 전이 기준입니다(수원지방법원 2024나99273 판결 각주 참조).

2022년 12월 대법원 판결 전까지 하급심은 둘로 갈렸습니다. 한쪽은 갱신요구 당시의 집주인만 기준으로 봐야 한다고 했고(서울중앙지방법원 2021나22762, 수원지방법원 2020가단569230, 서울동부지방법원 2020가단151924), 다른 한쪽은 기간 안이라면 승계한 매수인도 거절할 수 있다고 했습니다(수원지방법원 2021나89299, 수원지방법원 2021가단110). 대법원 2021다266631 판결은 뒤쪽을 택했습니다.

첫 번째 사례 — 매수인이 1심에서 이기고 항소심에서 졌다가 대법원에서 다시 뒤집혔습니다

대법원 2021다266631 판결의 사건입니다. A씨는 2019. 3. 6. 보증금 5,000만 원, 월 130만 원, 기간 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 아파트를 빌려 부모와 함께 살고 있었습니다. 신혼부부인 B씨 부부는 2020. 7. 5. 이 아파트를 13억 5,000만 원에 사기로 계약했고, 같은 달 31일 계약갱신요구권이 신설된 개정법이 시행되었습니다. A씨는 2020. 10. 5.부터 20일 사이 네 차례 집주인에게 갱신을 요구했고, 집주인은 거절 답신과 함께 2020. 10. 15. "매수인이 실거주해야 하므로 갱신할 수 없다"는 내용증명을 보냈습니다. B씨 부부 앞으로 소유권이전등기가 된 것은 2020. 10. 30.이었습니다.

1심인 서울중앙지방법원 2021. 4. 8. 선고 2020가단5302250 판결은 매수인의 청구를 받아들였습니다(일부 인용). 그러나 항소심인 서울중앙지방법원 2021. 8. 20. 선고 2021나22762 판결은 이를 취소하고 청구를 기각했습니다. A씨가 갱신을 요구할 때 B씨 부부는 아직 등기를 마치지 않아 임대인이 아니었고, 집을 판 집주인은 스스로 들어가 살 사람이 아니었으므로 누구도 제8호를 들어 거절할 수 없다는 것이었습니다.

대법원은 2022. 12. 1. 항소심 판결을 파기했습니다. 제6조의3 제1항 단서 각 호의 사유가 갱신요구 뒤에 생겼더라도 임대인은 기간 안이라면 거절할 수 있고, 제8호의 '임대인'을 갱신요구 당시의 임대인으로 한정할 근거가 없다는 이유였습니다.

"같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다." — 대법원 2021다266631

눈여겨볼 점은 대법원이 매수인의 승소를 바로 확정하지 않았다는 것입니다. 매수인이 실제로 거주하려는 것인지, 그리고 정해진 기간 안에 자신들의 실거주를 이유로 거절한 사실이 있는지를 다시 심리하라고 돌려보냈습니다. 이 사건은 환송 뒤 서울중앙지방법원 2022나73910 사건에서 소 취하로 끝났습니다.

두 번째 사례 — 수원지방법원 항소심이 먼저 매수인의 손을 들어 주었습니다

대법원 판결보다 7개월여 앞서 같은 결론을 낸 판결이 수원에 있습니다. C씨는 2019. 3. 25.부터 2021. 3. 24.까지 보증금 2억 1,000만 원에 집을 빌렸습니다. D씨는 2020. 7. 28. 이 집을 사는 계약을 맺고 2020. 11. 3. 소유권이전등기를 마쳤습니다. C씨는 그 전인 2020. 10. 27. 당시 집주인에게 문자로 갱신을 요구했고, D씨는 등기 다음 날인 2020. 11. 4. 실거주를 이유로 거절하는 내용증명을 보냈습니다.

1심인 수원지방법원 2021. 9. 1. 선고 2021가단509457 판결은 세입자의 손을 들어 주었습니다. 갱신요구권은 형성권이어서 행사하는 순간 갱신의 효과가 생기고, 그 뒤에 소유권을 취득한 매수인은 이미 생긴 효과를 없앨 수 없다고 보았습니다.

항소심인 수원지방법원 2022. 4. 22. 선고 2021나89299 판결은 1심을 취소하고 보증금 2억 1,000만 원과 상환으로 집을 인도하라고 명했습니다. 차임 연체나 무단 전대처럼 다른 거절 사유는 승계한 임대인도 주장할 수 있는데 제8호만 명문 근거 없이 배제할 수는 없고, 세입자의 주장대로라면 매도인도 매수인도 거절할 수 없게 되어 갱신요구가 있는 집은 실거주 매수인에게 사실상 팔 수 없게 된다는 이유였습니다.

세 번째 사례 — 매도인이 미리 알린 매수인의 입주 계획

수원지방법원 2021. 8. 24. 선고 2021가단110 판결의 사건입니다. E씨는 2018. 12. 1. 보증금 2억 1,000만 원, 기간 2019. 1. 29.부터 2021. 1. 28.까지로 아파트를 빌렸습니다. 집주인은 2020. 7. 1. 이 아파트를 3억 6,750만 원에 팔면서 보증금 반환채무를 매수인이 떠안기로 했고, 2020. 7. 19.과 7. 30. 두 차례 E씨에게 "매수인이 계약 종료 후 직접 입주할 계획"이라는 문자를 보냈습니다. E씨는 2020. 9. 11. 집주인에게 갱신을 요구했고, 매수인은 2020. 10. 19. 등기를 마친 뒤 10. 30.과 12. 23. 실거주를 이유로 거절하는 내용증명을 보냈습니다.

법원은 매수인의 청구를 받아들였습니다. 제3조 제4항에 따라 임대인 지위를 승계한 양수인이 실제 거주하려는 경우에도 갱신요구를 거절할 수 있다고 보았고, 2018년에 체결된 이 계약에는 개정 전 제6조 제1항이 적용되어 만료 6개월 전부터 1개월 전까지가 거절 기간이라고 했습니다. 개정법 시행일(2020. 7. 31.) 전날 집주인이 이미 갱신거절을 통지하고 그것을 전제로 집을 팔았다는 점도 함께 들었습니다. 엘박스 사건 정보상 항소는 수원지방법원 2021나86450 판결로 기각되었고, 상고도 대법원 2022다261084 판결로 심리불속행 기각되었습니다.

세입자가 이긴 판결 — 갱신요구 당시의 집주인을 기준으로 본 판결들

반대편 판결도 있습니다. 수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결의 F씨는 보증금 3억 500만 원, 기간 2019. 2. 22.부터 2021. 2. 21.까지로 집을 빌렸습니다. 매수인은 2020. 8. 11. 매매계약을 맺고 11. 12. 등기를 마쳤고, F씨는 그 전인 9. 20. 집주인에게 문자로 갱신을 요구했습니다. 매수인이 10. 23.과 11. 13. 실거주를 이유로 거절했지만, 법원은 갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 보아 계약이 갱신되었다고 판단했습니다. 엘박스 사건 정보상 항소심(수원지방법원 2021나62232)은 강제조정으로 끝났습니다.

서울동부지방법원 2021. 10. 29. 선고 2020가단151924 판결도 같은 결론입니다. 보증금 10억 원 아파트를 매수인이 2020. 8. 25. 사서 9. 29. 등기했는데, 세입자는 그보다 앞선 8. 28. 집주인에게 갱신을 요구했습니다. 법원은 갱신요구로 계약이 이미 2023. 2. 25.까지 연장된 상태에서 등기를 마친 매수인은 실거주를 이유로 거절할 수 없다고 했고, 엘박스 사건 정보상 이 판결은 확정되었습니다. 인천지방법원 2021. 10. 29. 선고 2021가단211524 판결도 세입자의 손을 들어 주었는데, 이 사건에서는 매매계약도 맺어지기 전에 집주인이 "매수인이 실거주할 경우 거절 사유가 될 수 있다"며 거절한 것이 문제였습니다. 법원은 장래 매수인이 입주할 가능성만으로는 제8호의 거절 사유가 되지 않는다고 했습니다. 항소심(인천지방법원 2021나78339)은 강제조정으로 끝났습니다.

이 판결들의 '갱신요구 당시의 임대인 기준'은 대법원 2021다266631 판결로 받아들여지지 않게 되었습니다. 그래도 두 가지는 여전히 쓸모가 있습니다. 하나는 집을 판 매도인이 '매수인이 살 것'이라는 이유로 대신 거절하는 것만으로는 부족하다는 점이고, 다른 하나는 수원지방법원 2020가단569230 판결이 말한 것처럼 갱신요구권을 행사하지 않겠다는 사전 약정은 임차인에게 불리한 약정으로서 주택임대차보호법 제10조에 따라 효력이 없다는 점입니다.

등기가 늦으면 매수인도 거절할 수 없습니다 — 2개월 전이라는 선

대법원 2021다266631 판결이 매수인에게 문을 열어 준 것은 '위 갱신거절 기간 내에'라는 조건 아래서입니다. 수원지방법원 성남지원 2025가합1814 판결의 매수인 G씨 등 두 사람은 이 조건을 며칠 차이로 맞췄습니다. 세입자의 계약은 2023. 9. 27.부터 2025. 9. 26.까지, 보증금은 12억 2,500만 원이었습니다. G씨 등은 2025. 4. 30. 19억 원에 매매계약을 맺었고, 세입자는 2025. 5. 14. 오후 집주인에게 갱신을 희망한다는 문자를 보냈습니다. 집주인은 같은 날 저녁 집을 이미 팔았고 매수인이 만기에 맞춰 입주할 것이라고 답했습니다.

G씨 등 앞으로 등기가 된 것은 2025. 7. 21.이었습니다. 그날 바로 실거주를 이유로 집을 비워 달라는 카카오톡을 보냈고, 다음 날 내용증명을 보내며 소를 냈습니다. 법원은 만료 2개월 전인 2025. 7. 26.보다 앞선 늦어도 7. 22.에 통지가 도달했다며 거절이 적법하다고 보았습니다. 매수인들은 보증금 12억 2,500만 원을 공탁했고, 법원은 인도를 명했습니다. 엘박스 사건 정보상 이 판결의 상급심 결과는 확인되지 않습니다(상급심 결과 미확인).

등기가 기간을 넘기면 결론이 달라집니다. 대전지방법원 2022나119150 판결의 집주인은 세입자의 2021. 1. 13. 갱신요구를 본인이나 어머니가 살겠다며 거절했는데, 세입자가 나간 뒤 보름이 채 안 되어 집을 팔았습니다. 집주인은 "매수인이 실거주했으니 제8호에 해당한다"고 주장했지만, 법원은 매수인이 계약 종료 뒤에야 등기를 마쳐 임대인 지위를 승계한 적도 없고 기간 안에 적법하게 거절한 사실도 없다며 이 주장을 배척했습니다. 등기가 만료 2개월 전을 넘기면, 그 전에 집을 판 집주인에게 스스로의 거절 사유가 없는 한 매수인의 실거주는 갱신을 막는 사유가 되기 어렵습니다.

매수인이 법인이라면 실거주 거절은 허용되지 않았습니다

수원지방법원 2022. 3. 31. 선고 2021가단554310 판결의 매수인은 부동산 매매·임대업을 하는 주식회사였습니다. 회사는 경영난 때문에 아파트를 업무장소와 사택으로 쓰겠다며 2021. 6.경 갱신거절을 통지했고, 세입자는 6. 25. 갱신을 요구했습니다. 법원은 법인이 주택을 사무실로 쓰는 것은 '거주'가 아니고, 사택에 사는 것은 임직원이지 임대인이 아니며, 제8호가 직계존속·직계비속을 함께 적은 것은 임대인이 자연인임을 전제로 한 것이라며 유추적용을 거부했습니다. 계약은 갱신되었고, 회사는 예비적으로 청구한 5% 증액분 1,950만 원만 받았습니다.

의정부지방법원 2022. 6. 9. 선고 2021가단130947 판결도 식품운반업 법인이 사무실과 직원 숙소로 쓰겠다며 거절한 사건에서 같은 결론을 내리고 5% 증액분 1,750만 원만 인정했습니다. 두 판결 모두 엘박스 사건 정보상 확정되었습니다.

매수인의 '실거주하겠다'는 말도 증명의 대상입니다

기간을 지켰더라도 매수인이 정말 들어와 살 사람인지는 따로 따집니다. 대법원 2022다279795 판결의 집주인은 처음에는 본인 가족이, 소장에서는 본인 또는 부모가, 준비서면에서는 부모가 살겠다고 말을 바꿨습니다. 1심인 서울중앙지방법원 2021. 11. 26. 선고 2021가단5046939 판결과 원심인 서울중앙지방법원 2021나77014 판결은 실거주 계획에 개연성이 있다며 집주인의 손을 들어 주었지만, 대법원은 이를 파기했습니다. 집주인 가족이 다른 주택에 이미 살고 있었고, 급매로 팔겠다던 아파트는 처분되지 않았으며, 부모의 통원은 11년 동안 1년에 1~5회 정도였습니다.

"'실제 거주하려는 의사'의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, … 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다." — 대법원 2022다279795

대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결도 같은 기준으로 서울북부지방법원 2022나43109 판결을 파기했습니다. 한 건물 2층에 살던 집주인이 "그냥 불편하니까 집을 쓰겠다"며 3층 세입자에게 거절을 통지했다가, 1심 변론종결 직전에야 손자가 살 것이라고 주장을 바꾼 사건입니다. 대법원은 거절 사유를 바꾸려면 처음 사유가 실제로 있었고 예측할 수 없던 객관적 사정변경이 생겼다는 점을 임대인이 구체적으로 증명해야 한다고 했습니다.

매수인 사건에서는 이 기준이 더 구체적으로 적용됩니다. 성남지원 2025가합1814 판결은 매수인들이 살던 집에 주인이 들어오게 되었다는 사정, 1년 가까이 전 중개를 의뢰할 때부터 실거주를 밝혀 온 점, 만기에 맞춘 이사 계약, 소송이 길어지자 같은 단지에 월 410만 원, 6개월의 임시 임차 계약을 맺은 점, 매매대금을 실제로 지급한 기록을 근거로 실거주 의사를 인정했습니다. 세입자 쪽에서는 거꾸로 이 항목들이 비어 있는지를 봅니다.

매수인과 매도인의 다툼, 그리고 세입자의 '나가겠다'는 말

인천지방법원 2021가단225691 사건의 매수인은 2021. 1. 13. 아파트를 11억 원에 사면서 보증금 5억 원을 떠안고 '실제 명도는 2021. 12. 6.'로 특약했습니다. 계약 당시 세입자는 갱신요구권을 쓰지 않겠다고 확인해 주었지만, 잔금일 이틀 전인 2021. 4. 20. 갱신을 요구했습니다. 매수인이 잔금 지급을 미루자 매도인은 계약을 해제했습니다.

1심인 인천지방법원 2022. 1. 12. 선고 2021가단225691 판결은 매수인의 이전등기 청구를 받아들였지만, 항소심인 인천지방법원 2023. 7. 14. 선고 2022나53870 판결은 해제가 유효하다고 보았습니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다269139 판결은 이를 파기했습니다. 세입자가 잔금일 직전 갱신요구권을 행사해 매도인의 현실인도 의무 이행이 곤란해질 현저한 사정변경이 생겼으므로, 매수인이 잔금 지급을 거절할 수 있었는지 심리해야 한다는 것입니다. 환송 뒤 인천지방법원 2024. 9. 12. 선고 2023나81247 판결은 매도인에게 이전등기와 함께 매수인이 다른 집에 세 들어 산 차임 3,740만 원, 보증금 관련 구상금 9,004,011원, 인도 때까지 월 130만 원을 지급하라고 했습니다.

세입자 입장에서 이 사건이 보여 주는 것은 두 가지입니다. 매매계약 때 "나가겠다"고 말했더라도 갱신요구권을 사전에 포기하는 약정은 효력이 없다는 판결(수원지방법원 2020가단569230)이 있어 권리 자체는 남습니다. 그러나 말을 바꾸면 매수인과 매도인 사이에 소송이 생기고, 매수인은 등기 후 기간 안에 실거주 거절로 대응할 수 있습니다.

실거주한다던 새 집주인이 다른 사람에게 세를 놓았다면

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 제8호의 사유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신되었더라면 끝났을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대하면 세입자의 손해를 배상하도록 합니다. 조문은 '임대인'이라고만 쓰고 있어 등기를 마치고 거절한 매수인도 같은 구조에 놓인다고 보는 것이 자연스럽습니다. 다만 이 글에서 확인한 손해배상 판결들은 모두 원래 집주인이 거절한 사건이었다는 점을 밝혀 둡니다.

핵심 쟁점은 '정당한 사유'입니다. 서울중앙지방법원 2022. 10. 18. 선고 2022가소1067836 판결은 이를 갱신거절 당시 예측할 수 없던 사정, 예컨대 실거주하던 직계존속의 갑작스러운 사망이나 해외 주재원 파견 같은 경우라고 설명하고, 대출 규제가 바뀌어 입주하지 못했다는 항변을 배척했습니다. 이 사건 집주인은 세입자가 나간 지 3일 만에 새 세입자를 들였습니다. 수원지방법원 2024나99273 판결도 살던 아파트가 원하는 가격에 팔리지 않았다는 사정은 예측할 수 없던 객관적 사정변경이 아니며, 투자이익을 높이고 손해를 줄이려는 판단일 뿐이라고 했습니다. 수원지방법원 2025. 5. 1. 선고 2024나64673 판결은 고령의 어머니를 간병해야 했다는 사정도 정당한 사유로 인정하지 않았습니다.

수원지방법원 2024나99273 판결에는 세입자에게 중요한 판단이 하나 더 있습니다. 임대인이 먼저 실거주를 이유로 갱신하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝혔다면 세입자의 명시적 갱신요구가 없어도 갱신거절에 해당한다고 본 것입니다. 서울중앙지방법원 2022가소1067836 판결도 집주인이 "올해에는 저희가 입주를 해야해서" 연장이 어렵다고 문자로 알린 이상 세입자에게 따로 갱신요구를 기대하기 어렵다고 했습니다. 다만 이 두 판결은 엘박스 사건 정보상 확정 여부가 확인되지 않습니다(상급심 결과 미확인).

손해액은 세 가지 방법 중 큰 금액입니다

제6조의3 제6항은 거절 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없으면 ① 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, ② 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분, ③ 갱신거절로 세입자가 입은 손해액 중 큰 금액을 배상액으로 정합니다. 환산월차임은 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월세로 바꾼 금액이고, 시행령 제9조는 그 비율을 연 1할과 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 중 낮은 것으로 정합니다.

수원지방법원 2024나99273 판결의 계산입니다. 수원 영통구 오피스텔의 보증금은 5억 3,000만 원이었고, 거절 당시(2022. 5. 3.) 기준금리 1.5%에 2%를 더한 3.5%를 적용한 환산월차임은 1,545,833원입니다. 집주인이 2023. 5. 19. 보증금 5억 5,000만 원에 새로 세를 놓은 때의 비율은 5.5%여서 환산월차임은 2,520,833원입니다. 차액 975,000원의 24개월분인 2,340만 원이 배상액이 되었습니다.

'갱신거절 당시'가 언제인지도 다툼이 됩니다. 수원지방법원 2024나64673 판결의 집주인은 세입자가 퇴거한 날이나 계약 만료일을 기준으로 해야 한다고 주장했지만, 법원은 조문 그대로 갱신거절의 의사표시를 한 때(2021. 11.경, 기준금리 0.75%)를 기준으로 계산했습니다. 보증금 3억 원 아파트를 3억 5,000만 원에 다시 임대한 사건에서 차액 2년분 2,025만 원이 산정되었고, 세입자가 파손한 부분의 수리비 243만 원을 상계해 1,782만 원이 인정되었습니다. 엘박스 사건 정보상 이 판결은 확정되었습니다.

③의 실제 손해로 청구하면 무엇이 들어가는지는 서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2021가단5152155 판결이 보여 줍니다. 보증금 5억 3,000만 원, 월 80만 원의 강남 아파트 사건에서 ①은 504만 원, ②는 288만 원이었는데, 법원은 새 집 중개수수료 330만 원과 이사비용 141만 원에 ②의 288만 원을 더한 759만 원을 ③으로 인정해 가장 큰 금액으로 삼았습니다. 입주청소비와 새 집의 더 비싼 월세 차액 전부는 인정하지 않았습니다. 이 판결은 확정되었습니다.

세를 놓지 않고 집을 팔았거나, 거절을 철회했다면

대전지방법원 2022나119150 사건은 실거주를 이유로 거절해 놓고 세입자가 나가자 곧 집을 판 경우입니다. 1심인 대전지방법원 2022. 10. 6. 선고 2022가소102056 판결은 제5항을 유추적용해 15,889,200원을 인정했습니다. 항소심은 제5항이 '임대'한 경우만 정하므로 매도에는 적용되지 않는다고 보았지만, 정당한 사유 없는 갱신거절로 세입자의 갱신요구권을 침해한 것은 민법 제750조의 불법행위라며 배상책임을 인정했습니다. 손해는 5% 증액을 가정한 보증금 2억 5,725만 원과 같은 단지 같은 면적 아파트 보증금 3억 5,000만 원의 차액에 대한 2년 이자 927만 5,000원, 중개수수료·이사비의 2년 이자 27만 4,000원을 합한 9,549,000원으로 줄었습니다. 대법원 2024. 1. 25. 선고 2023다285711 판결은 소액사건 상고이유에 해당하지 않는다며 상고를 기각했습니다.

반대로 세입자가 진 판결도 있습니다. 서울서부지방법원 2024. 4. 19. 선고 2023나49209 판결의 집주인은 2021. 10. 25. 실거주를 이유로 거절했다가 한 달쯤 뒤 공인중개사와 배우자를 통해 계획이 바뀌었으니 2년 더 계약할 수 있다는 문자를 보내 거절을 철회했습니다. 세입자 측은 이미 다른 집을 알아보던 중이라며 나가겠다고 했고, 집주인은 이듬해 6월 다른 사람에게 세를 놓았습니다. 법원은 철회가 갱신요구 기간이 한 달 가까이 남은 시점에 이루어졌고, 세입자가 새 집 가계약금을 내기 전이어서 진행을 멈출 수 있었으며, 그 사이 재산상 손해도 없었다며 2,880만 원 청구를 기각했습니다. 이 판결은 확정되었습니다.

내 사건 직접 점검해 보기

새 집주인에게서 집을 비워 달라는 연락을 받았다면 다음 순서로 확인해 보시기 바랍니다.

1. 계약 체결일과 만료일을 확정합니다. 지금 계약이 2020. 12. 10. 이후 처음 체결되었거나 갱신되었다면 거절 기간은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 만료일에서 2개월을 거꾸로 센 날짜를 적어 둡니다.

2. 내 갱신요구가 도달한 날을 확인합니다. 문자·카카오톡·내용증명의 발송일과 수신 여부를 캡처해 둡니다. 성남지원 2025가합1814 판결은 카카오톡의 '읽음' 표시와 제출 경위로 도달을 판단했습니다.

3. 등기부로 매수인의 소유권이전등기 접수일을 확인합니다. 매매계약일이나 잔금일이 아닌 등기일이 기준입니다. 매수인이 법인인지도 이때 봅니다(수원지방법원 2021가단554310).

4. 매수인 본인의 거절 통지가 언제 도달했는지 확인합니다. 매도인이 "매수인이 들어온다"고 대신 알린 것만으로는 부족하다고 본 판결들이 있습니다(인천지방법원 2021가단211524, 대전지방법원 2022나119150).

5. 실거주 의사의 흔적을 봅니다. 매수인의 현재 주거, 다른 주택 보유, 기존 집 처분, 이사 준비, 거절 사유의 변경 여부를 정리합니다(대법원 2022다279795, 2023다263551).

6. 이사를 나간 뒤에도 기록을 이어 갑니다. 2년 동안 임대 매물 광고, 새 입주자 여부 등 그 집의 이용 상황을 알 수 있는 자료를 모읍니다. 손해배상은 이 기록에서 시작됩니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

세입자의 갱신요구, 매도인의 답변, 매수인의 등기, 매수인의 거절이 며칠 간격으로 이어진 사건은 날짜 하나로 결론이 갈립니다. 성남지원 사건은 등기 5일 뒤가 기간 만료일이었고, 수원지방법원 2021가단509457 판결과 2021나89299 판결은 같은 날짜를 두고 정반대로 판단했습니다.

갱신이 인정되더라도 끝이 아닙니다. 새 집주인은 갱신된 계약에서 보증금이나 차임의 5% 이내 증액을 청구할 수 있고, 실제로 수원지방법원 2021가단554310 판결과 의정부지방법원 2021가단130947 판결은 갱신을 인정하면서 증액분 지급을 명했습니다. 반대로 인도 판결이 나더라도 집을 비우는 의무는 보증금 반환과 동시이행 관계에 있습니다. 수원지방법원 2021나89299 판결도 보증금 2억 1,000만 원을 지급받음과 동시에 인도하라고 명했습니다.

자주 묻는 질문

전세 계약갱신을 요구한 뒤에 집이 팔렸는데, 새 집주인이 실거주한다며 나가라고 하면 나가야 합니까?

경우에 따라 다릅니다. 대법원 2021다266631 판결에 따라 새 집주인은 소유권이전등기를 마친 뒤 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다. 그러나 등기와 거절 통지가 그 기간을 넘겼거나 실거주 의사를 증명하지 못하면 갱신은 유지됩니다.

새 집주인의 소유권이전등기가 계약 만료 2개월 전보다 늦게 되었다면 매수인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니까?

원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2021다266631 판결은 갱신거절 기간 안의 거절만 허용했고, 대전지방법원 2022나119150 판결은 계약 종료 뒤 등기한 매수인의 실거주를 거절 사유로 인정하지 않았습니다. 다만 2020. 12. 10. 전에 체결된 뒤 갱신되지 않은 계약은 1개월 전이 기준입니다(수원지방법원 2021가단110).

집을 산 사람이 법인이면 대표나 직원이 살겠다는 이유로 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있습니까?

아니요, 거절할 수 없다고 본 판결들이 있습니다. 수원지방법원 2021가단554310 판결과 의정부지방법원 2021가단130947 판결은 제8호가 자연인 임대인을 전제로 한다며 법인의 사무실·사택 사용을 이유로 한 거절을 인정하지 않았습니다. 다만 두 판결 모두 5% 이내 증액은 인정했습니다.

매매계약 때 "만기에 나가겠다"고 말했는데 나중에 계약갱신요구권을 써도 됩니까?

권리 자체는 남는다고 본 판결이 있습니다. 수원지방법원 2020가단569230 판결은 갱신요구권을 행사하지 않겠다는 사전 약정이 주택임대차보호법 제10조에 따라 효력이 없다고 했습니다. 다만 매수인은 등기 후 기간 안에 실거주를 이유로 거절할 수 있으므로(대법원 2021다266631), 말을 바꾼다고 계속 살 수 있는 것은 아닙니다.

실거주한다던 새 집주인이 다른 세입자를 들였다면 손해배상을 얼마나 받을 수 있습니까?

정당한 사유가 없다면 제6조의3 제6항의 세 금액 중 큰 금액을 받을 수 있습니다. 수원지방법원 2024나99273 판결은 환산월차임 차액 2년분 2,340만 원을, 서울중앙지방법원 2021가단5152155 판결은 중개수수료·이사비를 포함한 실제 손해 759만 원을 인정했습니다. 대출 규제나 기존 집 미매도는 정당한 사유로 인정되지 않았습니다(서울중앙지방법원 2022가소1067836, 수원지방법원 2024나99273).

실거주한다며 세입자를 내보낸 집주인이 집을 팔아 버렸다면 손해배상을 청구할 수 있습니까?

청구할 수 있다고 본 판결이 있습니다. 대전지방법원 2022나119150 판결은 매도에는 제5항이 적용되지 않는다고 보면서도 민법 제750조의 불법행위로 9,549,000원의 배상을 명했고, 대법원 2023다285711 판결로 상고가 기각되었습니다. 이 판결은 법정 산식 대신 보증금 차액의 이자 등 실제 손해를 따져 배상액을 정했습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 — 갱신요구 뒤 승계한 양수인도 기간 내 실거주 거절 가능 (원심 서울중앙지방법원 2021나22762 파기환송, 1심 2020가단5302250, 환송 후 소 취하)

• 수원지방법원 2021가단509457 판결, 2022. 4. 22. 선고 2021나89299 판결 — 1심 세입자 승소를 항소심이 취소(확정)

• 수원지방법원 2021. 8. 24. 선고 2021가단110 판결 — 양수인의 실거주 거절 인정 (항소기각 2021나86450, 대법원 2022다261084 심리불속행 기각)

• 수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결 — 갱신요구 당시 임대인 기준, 사전 불행사 약정 무효 (항소심 강제조정)

• 서울동부지방법원 2020가단151924 판결(확정), 인천지방법원 2021가단211524 판결(항소심 강제조정) — 매수인의 실거주 거절 부정

• 수원지방법원 성남지원 2026. 7. 21. 선고 2025가합1814 판결 — 만료 2개월 전 5일 앞서 등기·거절한 매수인 승소 (상급심 결과 미확인)

• 수원지방법원 2021가단554310 판결, 의정부지방법원 2021가단130947 판결 — 법인의 실거주 거절 부정(각 확정)

• 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 — 실거주 의사 증명책임과 판단 기준 (1심 2021가단5046939, 원심 2021나77014 파기환송)

• 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결 — 거절 사유 변경의 요건 (원심 서울북부지방법원 2022나43109 파기환송)

• 대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다269139 판결 — 잔금일 직전 갱신요구와 불안의 항변권 (1심 2021가단225691, 원심 2022나53870 파기, 환송 후 2023나81247)

• 수원지방법원 2024나99273 판결·서울중앙지방법원 2022가소1067836 판결(각 상급심 결과 미확인), 수원지방법원 2024나64673 판결·서울중앙지방법원 2021가단5152155 판결(각 확정) — 정당한 사유와 손해액 산정

• 대전지방법원 2022가소102056 판결, 2022나119150 판결, 대법원 2024. 1. 25. 선고 2023다285711 판결 — 거절 후 매도, 민법 제750조 책임

• 서울서부지방법원 2024. 4. 19. 선고 2023나49209 판결 — 갱신거절 철회, 세입자 청구 기각(확정)

• 법령 — 주택임대차보호법 제3조 제4항, 제6조 제1항, 제6조의3, 제7조의2, 제10조; 주택임대차보호법 시행령 제9조; 민법 제536조 제2항, 제750조 (2026년 9월 29일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 임대차계약서의 체결일과 기간, 이전 갱신 이력부터 확인해 거절 기간이 2개월 전인지 1개월 전인지를 정합니다. 그다음 세입자의 갱신요구 문자·카카오톡·내용증명과 도달 기록, 매도인이 보낸 답변, 매수인이 보낸 거절 통지를 날짜순으로 놓습니다. 등기부로 매수인의 소유권이전등기 접수일과 매수인이 개인인지 법인인지, 공동명의인지를 확인합니다. 매수인이 실거주 사유를 어떻게 설명해 왔는지도 살핍니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 날짜와 의사의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 날짜입니다. 갱신요구 도달일, 소유권이전등기일, 매수인 거절 통지 도달일, 만료 2개월 전 날을 한 줄 위에 올려 놓고, 매수인의 거절이 대법원 2021다266631 판결이 말한 '갱신거절 기간 내'에 들어오는지를 먼저 판정합니다. 둘째, 의사입니다. 기간을 지킨 거절이라도 대법원 2022다279795 판결의 기준에 따라 매수인의 주거 상황, 다른 주택, 이사 준비, 사유 변경 이력을 따져 실거주 의사가 가공된 것은 아닌지 다툽니다. 두 축 중 하나라도 무너지면 갱신은 유지됩니다. 두 축이 모두 매수인에게 유리하다면 인도 시기와 보증금 반환, 이사 비용을 협상하고 이사 뒤 손해배상 가능성을 남겨 두는 쪽으로 방향을 바꿉니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형의 사건은 법리보다 달력에서 결론이 나는 경우가 많습니다. 같은 수원지방법원에서 같은 쟁점을 두고 1심과 항소심의 결론이 뒤집혔고, 성남지원 사건은 기간 만료 5일 전의 등기와 통지가 매수인의 승소를 만들었습니다. 법무법인 도모도 갱신요구권과 실거주 거절이 부딪히는 임대차 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 등기부, 주고받은 메시지를 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 새 집주인에게 답장을 보내기 전에, 이사할 집을 계약하기 전에, 인도소송 답변서 기한이 지나기 전에 상담하시는 것이 권리를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

집이 팔렸다는 소식과 함께 날아온 퇴거 요구는 이사 비용과 아이 학교, 출퇴근까지 한꺼번에 흔듭니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 '갱신요구 후 매매' 상황에서 세입자가 계속 살게 되기도 하고 집을 비워 주기도 한 실제 기록이며, 그 갈림점은 등기일과 통지일, 그리고 매수인의 실거주 의사를 뒷받침하는 자료에서 만들어졌습니다.

새 집주인에게 답하기 전에, 퇴거 확인서에 서명하기 전에, 이미 나왔다면 그 집의 새 세입자 소식을 들은 때 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 날짜를 한 줄로 정리하고, 갱신을 지킬 수 있는지와 손해배상을 청구할 수 있는지를 함께 따져 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·인도소송 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 새 집주인이 건물인도 소장을 접수해 답변서를 준비하고 계시거나, 실거주를 이유로 한 갱신거절 내용증명을 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 계약서와 등기부, 주고받은 문자를 가져오시면 첫 상담에서 날짜를 맞춰 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.