대금을 치렀는데 등기 전에 매도인이 사망했다면 — 상속인들을 상대로 이전등기가 인정된 판결과 가등기·가처분 순위로 갈린 기준, 상속포기·한정승인 뒤 대응

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

계약금과 중도금을 보내고 잔금 날짜만 기다리던 중에, 혹은 잔금까지 다 치르고 등기서류를 받기로 한 날을 앞두고 매도인이 갑자기 세상을 떠났다는 연락을 받는 경우가 있습니다. 이때 매수인분들이 가장 먼저 하시는 걱정은 "계약이 없던 일이 되는 것 아닌가"이고, 그다음은 "누구에게 서류를 받아야 하나"입니다. 유족에게 연락해 보면 상속인이 여럿이고, 그중 한 명은 계약을 몰랐다고 하고 다른 한 명은 상속을 포기하겠다고 합니다. 결론부터 말씀드리면, 매도인이 사망해도 매매계약은 끝나지 않습니다. 매도인의 소유권이전등기의무는 상속인들에게 그대로 넘어가고, 매수인은 상속인 각자를 상대로 상속분만큼 이전등기를 구할 수 있습니다. 문제는 그 사이의 시간입니다. 상속등기가 되는 순간부터 상속인 한 명의 지분이 팔리거나, 상속인의 채권자가 가압류를 하거나, 한정승인과 상속포기로 상대방이 바뀌는 일이 생깁니다. 이 글은 매수인이 30년 만에 소송을 내고도 이긴 판결, 상속인들의 가등기 말소 청구가 배척된 판결, 한정승인 상황에서 가등기권자를 보호한 2026년 대법원 판결과 함께, 상속인과 조정까지 하고도 대법원에서 뒤집힌 판결과 등기를 넘겨받고도 매도인의 빚 때문에 되돌려진 판결을 실제 판결번호로 나란히 놓고, 매도인 사망 소식을 들은 날부터 무엇을 해야 하는지까지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

매도인이 사망하면 계약이 무효가 됩니까 — 아닙니다. 민법 제1005조에 따라 상속인은 상속개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계합니다. 매도인의 소유권이전등기의무도 상속인에게 넘어갑니다. 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다73011 판결은 매매계약일부터 30년 이상 지나 매도인의 상속인들을 상대로 낸 소송에서 매수인의 손을 들어 주었습니다.

상속인이 여러 명이면 누구에게 얼마를 청구합니까 — 민법 제1007조는 공동상속인이 각자의 상속분에 응하여 피상속인의 권리의무를 승계한다고 정합니다. 그래서 상속인별로 각자의 상속지분에 관한 이전등기를 청구합니다. 대법원 2019. 1. 31. 선고 2017다228618 판결의 사안(1심 수원지방법원 성남지원 2016가합200176)에서도 사망한 매도인의 지분은 배우자 3/7, 자녀 각 2/7의 비율로 나뉘어 상속인별 이전등기 조정의 대상이 되었습니다.

상속인이 한정승인을 하면 등기를 못 받습니까 — 가등기를 해 두었다면 다릅니다. 대법원 2026. 4. 2. 선고 2023다267355 판결은 한정승인자가 상속채권자들에게 비율대로 나누어 갚지 않고 가등기권자에게 본등기를 마쳐 준 것은 부당변제가 아니라고 판단했습니다. 매도인 사망 직후 가등기나 처분금지가처분으로 순위를 먼저 잡아 두는 것이 이 사건의 승부처인 이유입니다.

매도인이 사망해도 매매는 끝나지 않습니다 — 법리의 세 층

첫째, 승계입니다. 민법 제1005조는 상속인이 상속개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다고 정하고, 제1006조는 상속인이 여럿이면 상속재산을 그 공유로 한다고 정합니다. 매도인이 생전에 맺은 매매계약상의 의무, 즉 잔금을 받고 소유권이전등기에 협력할 의무도 여기에 포함됩니다.

둘째, 분할입니다. 민법 제1007조에 따라 공동상속인은 각자의 상속분에 응하여 권리의무를 승계합니다. 그래서 매수인이 받아야 할 등기도 상속인별 지분으로 쪼개집니다. 성남지원 2016가합200176 사건의 기초사실을 보면, 공유자 한 명이 가진 6,184/26,281 지분이 그의 사망으로 배우자에게 18,552/183,967 지분, 두 자녀에게 각 12,368/183,967 지분으로 나뉘었습니다. 매수인이 상대해야 할 사람이 한 명에서 세 명으로 늘어난 것입니다.

셋째, 소송의 형태입니다. 대법원 1994. 12. 27. 선고 93다32880 판결은 공유자들의 소유권이 지분의 형식으로 공존할 뿐 처분권이 공동에 속하는 것은 아니므로, 공유자들을 상대로 한 소유권이전등기 청구는 필요적 공동소송이 아니라고 했습니다(시효취득 사안). 대법원 1996. 2. 9. 선고 94다61649 판결도 공동상속재산은 상속인들의 공유라고 했습니다. 따라서 상속인 전원을 한꺼번에 피고로 삼지 않았다고 해서 소가 부적법해지지는 않습니다. 다만 소송에서 빠진 상속인의 지분은 그만큼 등기가 넘어오지 않으므로, 결국 상속인 전원에 대한 판결이나 협조가 모두 갖춰져야 부동산 전체를 가져올 수 있습니다.

예외가 하나 있습니다. 매도인이 동업 조합처럼 합유자 중 한 명이었다면 사정이 다릅니다. 대법원 1996. 12. 10. 선고 96다23238 판결은 합유 부동산에 관한 이전등기 소송은 고유필요적 공동소송이고, 합유자 중 일부가 사망하면 특별한 약정이 없는 한 그 상속인은 합유자의 지위를 승계하지 못해 잔존 합유자에게 귀속된다고 했습니다. 등기부의 소유 형태가 '공유'인지 '합유'인지부터 확인해야 하는 이유입니다.

첫 번째 사례 — 30년이 지나 소송을 냈지만 매수인이 이겼습니다

대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다73011 판결(원심 서울고등법원 2009. 8. 28. 선고 2008나3765 판결)의 사건입니다. A씨는 서울 서초구 방배동에 주택단지를 조성하기 위해 여러 필지의 토지를 한꺼번에 사들이기로 하고, 택지 조성 공사를 하면서 매매대금을 순차로 모두 지급했습니다. 나머지 토지는 A씨나 친척, 또는 수분양자 명의로 등기가 넘어갔지만, 도로로 포장한 일부 토지는 등기가 넘어오지 않은 채 세월이 흘렀고 그사이 매도인 중 일부가 사망했습니다. A씨는 매매계약일부터 약 30년 이상이 지난 뒤에야 매도인의 상속인들을 상대로 소송을 냈습니다.

상속인들은 두 가지를 다퉜습니다. 하나는 소멸시효였고, 다른 하나는 30년 동안 아무도 등기서류를 주고받지 않았으니 계약이 묵시적으로 합의해제되었다는 주장이었습니다. 법원은 둘 다 받아들이지 않았습니다. A씨가 토지를 인도받아 도로로 포장한 뒤 주민과 일반인의 통행에 계속 제공해 왔으므로 점유를 잃지 않았고, 점유하는 매수인의 이전등기청구권은 소멸시효가 진행하지 않는다는 것입니다. 합의해제에 대해서는, 매매계약의 이행 정도와 경과, 토지의 이용 상황에 비추어 30년 이상 지나 소를 냈다거나 매도인이나 그 상속인이 서류를 주지 않았다는 사정만으로는 쌍방이 계약을 실현하지 않을 의사가 일치했다고 할 수 없다고 보았습니다.

그러나 같은 판결에서 A씨가 진 부분도 있습니다. 매도인 중 한 명은 생전에 같은 토지 205평 중 205분의 123 지분을 다른 사람에게 대물변제로 넘겨주고 이전등기까지 마쳐 주었습니다. A씨는 그 사람이 매도 사실을 알면서 배임행위에 적극 가담했으므로 무효라고 주장했지만, 법원은 적극 가담을 인정할 증거가 없다며 배척했습니다. 매수인이 이미 대금을 다 치렀더라도, 먼저 등기를 넘겨받은 제3자가 있으면 그 부분은 돌려받기 어렵다는 것을 보여 줍니다.

두 번째 사례 — 상속인들이 '계약은 무효'라며 가등기 말소를 구했지만 졌습니다

대법원 2013. 9. 27. 선고 2011다110128, 110135 판결(원심 대구고등법원 2011. 11. 11. 선고 2010나5534, 5541 판결)의 사건입니다. 1999. 10. 16. B회사는 매도인의 대리인과 포항시 남구 일대 21필지를 대금 9억 1,000만 원에 사는 계약을 맺었고, 매매 대상 토지에는 B회사 명의의 가등기가 되어 있었습니다. 계약서에는 은행 대출금이 지급되지 않거나 대금으로 준 약속어음이 결제되지 않으면 매매계약과 가등기를 무효로 한다는 자동실효특약이 있었습니다. B회사는 2000. 6. 23.까지 7억 6,000만 원을 지급했고, 나머지는 약속어음을 여러 차례 바꿔 주며 지급기일이 미뤄졌습니다. 그사이 매도인이 2002. 10. 10. 사망했고, 배우자와 자녀들이 상속했습니다.

상속인들은 마지막 어음이 2008. 9. 2. 지급 제시되었다가 무거래로 지급 거절되었으니 자동실효특약에 따라 계약이 무효가 되었다며 B회사를 상대로 가등기 말소를 구했습니다. 그런데 그 무렵에는 매매 대상 토지 가운데 한 필지는 이미 2002. 1. 4. 근저당권자의 임의경매로 제3자에게 낙찰되었고, 다른 두 필지의 일부는 2006. 8. 18. 포항시에 수용된 상태였습니다. 대법원은 잔금 지급기일에 B회사가 망인이나 상속인들로부터 그 토지 부분의 소유권을 취득하는 것이 불가능해졌으므로 B회사는 대가관계에 있는 잔금 지급을 거절할 수 있고 이행지체 책임도 지지 않는다고 보았습니다. 그렇다면 잔금을 내지 않았다는 이유만으로 자동실효특약을 그대로 적용해 계약을 무효로 볼 수는 없다며 상속인들의 상고를 모두 기각했습니다.

이 사건에서 매수인을 지켜 준 것은 두 가지입니다. 하나는 계약 직후 해 둔 가등기이고, 다른 하나는 상속인들이 잔금 기일에 이전등기 서류를 이행 제공해 매수인을 이행지체에 빠뜨렸다는 증명이 없었다는 점입니다. 매도인이 사망했다는 이유로 상속인들이 계약을 흔들더라도, 동시이행 관계와 자기 쪽의 이행 상황을 정확히 정리하면 방어가 가능합니다.

세 번째 사례 — 한정승인한 상속인들이 가등기권자에게 넘긴 것은 부당변제가 아니었습니다

대법원 2026. 4. 2. 선고 2023다267355 판결(원심 인천지방법원 2023. 7. 5. 선고 2022나50062 판결, 1심 인천지방법원 2021. 11. 18. 선고 2021가단229044 판결)의 사건입니다. 망인은 서울 동작구의 잡종지 69㎡와 66㎡를 소유했고, 자녀 C씨는 2008. 8. 27. 이 토지에 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기를 마쳐 두었습니다. 매매예약에는 완결일자인 2009. 8. 30.이 지나면 따로 의사표시가 없어도 매매가 완결된 것으로 본다는 조항이 있었습니다. 망인은 2010년에 다른 사람에게서 7,000만 원을 빌렸고, 2014. 10. 12. 사망했습니다.

대여금 채권자가 상속인들을 상대로 소송을 내자 상속인들은 2016. 9. 30. 한정승인 신고를 했고, 법원은 2016. 12. 1. 이를 수리했습니다. 대여금 소송은 상속재산의 범위 내에서 지급하라는 판결로 확정되었습니다. 그 뒤 C씨가 나머지 상속인들을 상대로 본등기를 청구해 2018. 3. 2. 조정이 성립했고, 2018. 5. 1. 본등기가 마쳐졌습니다. 판결금 채권을 양수한 사람은 한정승인자들이 상속채권자들에게 채권액 비율로 갚지 않고 특정인에게 토지를 넘겨주었으니 민법 제1038조 제1항의 부당변제 책임을 지라며 손해배상을 청구했고, 항소심에서 청구액을 7,000만 원으로 확장했습니다. 1심과 항소심은 청구를 기각했고, 대법원도 같은 결론이었습니다.

"소유권이전등기청구권을 가지는 가등기권자는 언제든지 본등기청구권을 행사하여 소유권을 이전받을 수 있고, 나아가 가등기에 기한 순위보전의 효력까지 인정되므로, 한정승인자가 상속재산으로 채권자들에 대하여 각 채권액의 비율로 변제하지 아니하고 상속재산의 가등기권자에게 본등기의무를 이행하였다고 하더라도 이를 민법 제1034조 제1항 본문을 위반한 부당변제로 볼 수 없다." — 대법원 2023다267355

이 사건의 가등기권자는 망인의 자녀였지만, 대법원이 근거로 삼은 것은 '가등기에 기한 순위보전의 효력'이지 가등기권자의 신분이 아닙니다. 매도인에게 빚이 많아 상속인들이 한정승인을 할 가능성이 있다면, 가등기가 있느냐 없느냐가 매수인의 운명을 가를 수 있습니다. 반대로 이 판결은 가등기가 있었다는 점을 이유로 삼았으므로, 가등기 없이 채권만 가진 매수인에게도 같은 결론이 나온다고 단정하기는 어렵습니다. 한정승인자가 상속채권자들의 부당변제 주장을 걱정해 매수인에 대한 이행을 미루는 상황이 생길 수 있다는 뜻입니다.

네 번째 사례 — 상속인들과 조정까지 했지만 대법원에서 뒤집혔습니다

이번에는 매수인이 끝내 진 사건입니다. 대법원 2019. 1. 31. 선고 2017다228618 판결(원심 서울고등법원 2017. 4. 19. 선고 2016나2077798 판결, 1심 수원지방법원 성남지원 2016. 11. 2. 선고 2016가합200176 판결)의 D씨는 2003. 4. 2. 토지거래허가구역 안에 있던 광주시의 임야 두 필지를 공유자 네 명에게서 5억 원에 사기로 했습니다. 1심이 인정한 사실에 따르면 공유자 중 뒤에 사망한 한 명은 D씨에게서 2003. 5. 2.과 2003. 7. 2. 각 2억 원을 매수대금으로 받았다는 영수증을 써 주었습니다. 그러나 D씨는 허가를 받을 수 없다는 것을 알고 허가요건을 갖춘 다른 사람(D씨가 대표이사인 회사의 이사)을 매수인으로 내세워 대금 5,300만 원의 계약서를 따로 작성하고, 그 이름으로 허가와 등기를 받았습니다. 그사이 공유자 중 한 명이 2012. 8. 31. 사망해 그 지분이 배우자와 두 자녀에게 상속되었습니다.

허가구역이 해제되자 D씨는 원래의 매도인들과 사망한 공유자의 상속인들을 상대로 이전등기 소송을 냈고, 2014. 11. 13. 이들이 각 소유지분에 관하여 이전등기를 해 주는 대신 D씨는 금전 청구를 포기한다는 조정이 성립했습니다. D씨는 이 조정으로 얻은 이전등기청구권을 근거로 매도인들과 상속인들을 대위해, 지인 명의 등기를 거쳐 제3자에게 넘어간 등기의 말소를 구했습니다. 1심은 경매로 넘어간 부분의 말소를 인정했고 원심도 소를 적법하다고 보았습니다. 그러나 대법원은 허가를 잠탈하는 내용의 매매계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효이고, 뒤에 허가구역 지정이 해제되어도 유효로 되지 않으며, 그 계약의 이행을 약속한 조정도 마찬가지로 무효라고 보았습니다. 조정 당사자가 아닌 제3자에 대한 관계에서는 D씨의 이전등기청구권이 존재하지 않으므로 대위소송은 부적법하다며 원심을 파기하고 소를 각하했습니다.

상속인들이 협조해 조정조서까지 받아 냈다고 해서 원래 계약의 흠이 치유되지는 않는다는 것입니다. 매도인이 사망한 뒤 상속인들과 새로 합의할 때에도, 그 합의가 기대고 있는 최초 매매계약이 유효한지, 토지거래허가나 농지취득자격 같은 요건을 제대로 갖췄는지를 먼저 점검해야 합니다.

다섯 번째 사례 — 등기까지 넘겨받았는데 매도인의 빚 때문에 되돌려졌습니다

대법원 2026. 5. 20. 선고 2025다210073 판결(원심 서울중앙지방법원 2025. 1. 16. 선고 2024나24325 판결)은 매수인이 이미 등기를 마친 뒤의 이야기입니다. 매도인은 2011. 2. 21. 토지에 관하여 시효취득을 원인으로 한 등기를 마치고 같은 날 E씨 앞으로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다. 그런데 매도인의 채권자가 이 매매가 사해행위라며 E씨를 상대로 소송을 내 2014. 1. 10. 전부 승소판결을 받았고, 판결은 확정되었습니다. 매도인이 사망한 뒤 채권자는 E씨 명의 등기를 말소하고 상속인 앞으로 등기를 마친 다음 강제경매를 신청했고, 상속인의 신청으로 상속재산 파산이 선고되었습니다.

대법원은 사해행위취소로 원상회복된 재산이라도 개별 강제집행이 끝나기 전에 파산이 선고되면 파산재단에 속하고, 매매 이후 성립한 양도소득세 채권도 재단채권으로서 파산채권보다 먼저 변제된다고 했습니다. 쟁점은 채권자들 사이의 배당이었지만 매수인에게 주는 교훈은 분명합니다. 매도인이 채무초과 상태였다면 매매 자체가 취소될 수 있고, 매도인이 사망하면 그 부동산은 상속재산 파산의 환가 대상으로 들어갈 수 있습니다. 유족에게 부채 규모와 한정승인·파산 계획을 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

상속인 한 명이 먼저 팔아 버리면 — 순위는 등기의 선후로 갈립니다

매도인이 사망하고 상속등기가 이루어지면, 각 상속인은 자기 지분을 등기부상 처분할 수 있게 됩니다. 민법 제187조는 상속에 의한 물권 취득은 등기 없이 이루어지지만 등기 없이는 처분하지 못한다고 정하므로, 상속등기가 된 뒤에는 처분이 가능해집니다. 이때 상속인이 자기 지분을 제3자에게 팔거나 담보로 잡히면, 매수인은 그 지분에 관하여 첫 번째 사례의 205분의 123 지분처럼 제3자의 적극 가담을 증명하지 못하는 한 찾아오기 어렵습니다(대법원 2009다73011). 상속인 본인의 채권자가 상속지분에 가압류를 하는 경우도 마찬가지로, 매수인 앞으로 등기가 넘어오기 전에 먼저 등기된 권리는 매수인에게도 부담으로 남습니다.

이를 막는 수단이 처분금지가처분입니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 할 수 있다고 정합니다. 대법원 2022. 6. 30. 선고 2018다276218 판결은 가처분의 효력을 이렇게 정리했습니다.

"부동산에 관하여 처분금지가처분의 등기가 된 후에 가처분채권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되면 그 피보전권리의 범위 내에서 가처분 위반행위의 효력을 부정할 수 있고, 이때 그 처분행위가 가처분에 저촉되는 것인지의 여부는 그 처분행위에 따른 등기와 가처분등기의 선후에 의하여 정해진다." — 대법원 2018다276218

결국 매수인과 상속인의 처분 상대방, 상속인의 채권자 사이의 싸움은 누가 먼저 등기부에 올랐느냐로 정해집니다. 매도인 사망 직후 가장 먼저 등기부등본을 떼어 보고, 아직 상속등기 전이라면 가처분을 서두르는 것이 이 때문입니다. 매도인이 생전에 가등기를 해 주었다면 가등기의 순위보전 효력이 매수인을 지켜 줍니다(대법원 2023다267355, 2011다110128).

상속포기·한정승인과 상속등기 — 상대방과 절차를 바로잡는 법

상속포기는 상속개시된 때로 소급해 효력이 있습니다(민법 제1042조). 포기한 사람은 처음부터 상속인이 아니었던 것이 되므로, 그를 상대로 이전등기를 구하면 기각될 수 있습니다. 포기한 사람의 상속분은 다른 상속인에게 그 상속분의 비율로 귀속되고(제1043조), 같은 순위의 상속인이 모두 포기하면 다음 순위 상속인이 상대방이 됩니다. 상속인의 존부가 분명하지 않으면 이해관계인의 청구로 가정법원이 상속재산관리인을 선임합니다(제1053조). 상속인은 상속개시 있음을 안 날부터 3개월 안에 단순승인, 한정승인, 포기를 할 수 있으므로(제1019조 제1항), 매도인 사망 직후 소송을 내면 그 사이에 피고가 바뀔 수 있다는 점을 계산에 넣어야 합니다. 상속인이 상속재산을 처분하면 단순승인을 한 것으로 보므로(제1026조 제1호), 지분을 팔아 놓은 상속인이 뒤늦게 포기나 한정승인을 내세우면 그 효력을 다툴 여지가 있다는 점도 기억해 두십시오.

한정승인은 상속인이 상속재산의 한도에서 피상속인의 채무를 변제할 것을 조건으로 상속을 승인하는 것입니다(제1028조). 한정승인자는 채권신고 기간이 끝난 뒤 상속채권자들에게 채권액 비율로 변제해야 하고 우선권 있는 채권자의 권리를 해하지 못합니다(제1034조 제1항). 이를 어기면 손해배상 책임을 집니다(제1038조 제1항). 매수인의 이전등기청구권이 이 배당변제 구조 안에서 어떻게 취급되는지는 가등기의 유무에 따라 달라질 수 있다는 것이 세 번째 사례의 의미입니다(대법원 2023다267355).

등기부가 아직 망인 명의라면, 매수인이 직접 상속등기를 해 둘 수도 있습니다. 부동산등기법 제28조 제1항은 채권자가 민법 제404조에 따라 채무자를 대위하여 등기를 신청할 수 있다고 정합니다. 매수인은 이전등기청구권을 가진 채권자로서 상속인들을 대위해 법정상속분대로 상속등기를 신청하고, 그 위에 가처분이나 판결에 의한 이전등기를 이어 갈 수 있습니다. 이미 소송 중에 매도인이 사망했다면 민사소송법 제233조 제1항에 따라 소송절차가 중단되고 상속인이 수계해야 하지만, 매도인 측에 소송대리인이 있으면 제238조에 따라 중단되지 않습니다. 대법원 94다61649 판결은 이 경우 소송대리인이 상속인 전원을 위해 소송을 수행하고 판결은 상속인 전원에게 효력이 있다고 했습니다. 상속인은 상속포기를 할 수 있는 동안에는 수계하지 못한다는 점(제233조 제2항)도 일정을 짤 때 고려해야 합니다.

잔금이 남아 있다면 — 누구에게, 얼마를, 어떻게

잔금 지급의무와 소유권이전등기의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있습니다(민법 제536조 제1항). 매도인이 사망했다고 해서 매수인이 먼저 잔금을 전액 내야 하는 것은 아닙니다. 두 번째 사례에서 대법원 2011다110128 판결은 일부 토지의 소유권 취득이 불가능해진 이상 매수인이 그 대가에 해당하는 잔금 지급을 거절할 수 있고, 이행거절 의사를 구체적으로 밝히지 않았더라도 이행지체 책임을 지지 않는다고 했습니다.

잔금을 치를 때는 받을 사람을 정확히 특정해야 합니다. 상속인들이 각자의 상속분에 응해 매도인 지위를 승계하는 이상, 잔금도 상속인별 상속분에 맞춰 나누어 지급하고 각자의 지분 이전서류와 맞바꾸는 것이 원칙적인 모습입니다. 상속인 중 한 명에게 전액을 보내면 나머지 상속인에게는 변제가 되지 않을 위험이 있으므로, 대표 수령에 관한 상속인 전원의 위임장이나 상속재산분할협의서를 먼저 확인해야 합니다. 상속인이 수령을 거절하거나, 상속포기가 이어져 누가 상속인인지 과실 없이 알 수 없으면 민법 제487조에 따라 변제공탁을 할 수 있습니다.

오래된 매매라도 늦지 않을 수 있습니다 — 소멸시효

매매에 따른 소유권이전등기청구권은 채권이므로 민법 제162조 제1항의 10년 소멸시효가 적용되는 것이 원칙입니다. 그러나 매수인이 부동산을 인도받아 점유하고 있다면 이야기가 달라집니다. 대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 판결(원심 대전지방법원 1998. 5. 29. 선고 97나8425 판결 파기)은 매수인이 목적 부동산을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 그 이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 했습니다. 이 판결은 나아가 매수인이 부동산을 인도받아 사용하다가 다른 사람에게 처분하고 점유를 넘겨준 경우에도 시효가 진행하지 않는다고 보아, 점유를 넘겨준 때부터 시효가 진행한다고 본 원심을 파기했습니다.

첫 번째 사례의 2009다73011 판결도 같은 법리로 30년이 지난 청구를 살려 냈습니다. 도로로 포장해 주민들이 통행하는 토지라도 매수인이 점유를 잃지 않았다고 본 것입니다. 반대로 매수인이 부동산을 인도받지 못한 채 계약금과 중도금만 낸 상태로 10년이 지나면, 상속인들이 소멸시효를 주장할 여지가 생깁니다. 인도를 받았는지, 언제부터 누가 어떻게 사용해 왔는지가 시효 판단의 핵심 자료입니다.

내 사건 직접 점검해 보기

매도인 사망 소식을 들었다면 다음 순서로 상황을 정리해 보시기 바랍니다.

1. 등기부부터 확인합니다. 아직 망인 명의인지, 상속등기가 되었는지, 상속등기 뒤 가압류나 근저당, 제3자 이전등기가 들어왔는지를 봅니다. 소유 형태가 공유인지 합유인지도 확인합니다(대법원 96다23238).

2. 매수인의 순위 확보 수단을 봅니다. 가등기가 있는지, 없다면 처분금지가처분을 바로 신청할 수 있는지를 확인합니다(대법원 2018다276218, 2023다267355).

3. 상속인을 특정합니다. 가족관계등록부로 상속인과 법정상속분을 확인하고, 상속개시일부터 3개월 안에 포기나 한정승인이 신고되었는지를 파악합니다.

4. 내 이행 상황을 정리합니다. 계약금·중도금·잔금을 언제 누구에게 얼마 냈는지, 영수증과 이체 내역, 잔금 기일과 연기 경위를 날짜순으로 정리합니다(대법원 2011다110128).

5. 점유 여부를 확인합니다. 인도를 받아 사용하고 있다면 시효 걱정은 크게 줄어듭니다(대법원 98다32175). 인도 전이라면 계약일부터 10년이 언제인지 계산합니다.

6. 계약의 유효 요건을 점검합니다. 토지거래허가, 농지취득자격증명 등 계약 당시 필요했던 요건을 갖췄는지 확인합니다(대법원 2017다228618).

매도인 사망 소식을 들은 날부터 — 이 순서로 움직이십시오

• 당일 — 등기부등본을 발급받고, 계약서와 영수증, 매도인과 주고받은 문자를 한곳에 모읍니다. 유족에게 계약 사실을 알리되, 잔금을 특정 상속인에게 바로 보내는 일은 미루십시오.

• 1주 안 — 상속인과 법정상속분을 확인하고, 상속등기 전이라면 대위 상속등기와 처분금지가처분을 함께 준비합니다. 매도인에게 빚이 많다는 이야기가 있다면 이 단계가 가장 급합니다(대법원 2025다210073).

• 1개월 안 — 상속인들에게 이전등기 협조를 요청하는 내용증명을 보내고, 대표 수령이나 분할협의 여부를 확인합니다. 협조하는 상속인과 거부하는 상속인을 나누어 전략을 세웁니다.

• 3개월 전후 — 상속포기·한정승인 신고 여부가 드러나는 시기입니다(민법 제1019조 제1항). 피고를 확정해 상속인별 지분에 관한 이전등기 소송을 제기하고, 잔금은 동시이행으로 청구하거나 필요하면 공탁합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

상속인이 한 명이고 계약 내용을 인정하며 서류를 내주겠다고 한다면, 법무사를 통해 상속등기와 이전등기를 이어서 처리하는 것으로 끝나는 경우도 있습니다. 그러나 상속인이 여럿이고 그중 한 명이라도 연락이 되지 않거나 계약을 부인하는 경우, 상속인 중 누군가가 포기나 한정승인을 검토하는 경우, 매도인에게 채무가 많아 채권자들이 움직일 가능성이 있는 경우, 이미 상속등기가 되어 제3자 등기가 들어온 경우는 다릅니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 같은 매수인이라도 가등기가 있었는지, 누가 먼저 등기부에 올랐는지, 최초 계약이 유효했는지에 따라 결론이 정반대로 갈렸습니다.

특히 가처분은 시간이 전부입니다. 상속등기가 된 다음 날 상속인 한 명이 지분을 넘겨 버리면, 그 지분은 소송에서 이겨도 돌아오지 않을 수 있습니다. 대위 상속등기, 가처분, 피고 특정, 잔금 공탁을 한꺼번에 설계해야 하는 이유입니다.

이전등기가 끝내 불가능해지면 남는 것

상속인의 처분으로 이전등기가 불가능해졌다면 매수인은 계약을 해제하고 이미 낸 대금의 반환과 손해배상을 청구하는 방향으로 전환해야 합니다. 이때 해제는 상속인 전원에 대하여 해야 하고(민법 제547조 제1항) 한 명에게만 보낸 통지로는 계약 전체가 해제되지 않을 수 있으며, 대금 반환과 손해배상 의무 역시 상속인들이 상속분에 응해 승계하므로(제1007조) 상속인별로 금액을 나누어 청구하게 됩니다. 일부 토지만 이전이 불가능해진 경우에는 두 번째 사례처럼 그에 대응하는 잔금 지급을 거절하면서 나머지 토지의 이전등기를 계속 구하는 방법도 있습니다(대법원 2011다110128).

상속인들이 한정승인을 했다면 금전 청구는 상속재산의 한도로 제한되고(제1028조), 상속재산 파산이 선고되면 개별 강제집행이 제한되어 파산절차 안에서 권리를 행사해야 합니다(대법원 2025다210073). 이전등기를 포기하고 돈으로 돌려받는 길을 택하는 순간 다른 상속채권자들과 같은 줄에 서게 된다는 뜻이므로, 등기를 끝까지 구할지 금전 청구로 전환할지는 상속재산과 부채의 규모를 확인한 뒤 결정해야 합니다.

자주 묻는 질문

매도인이 사망하면 계약이 자동으로 해제됩니까?

해제되지 않습니다. 민법 제1005조에 따라 상속인이 매도인의 권리의무를 포괄적으로 승계합니다. 대법원 2009다73011 판결은 30년이 넘도록 등기서류를 주고받지 않았다는 사정만으로는 묵시적 합의해제도 인정되지 않는다고 했습니다.

상속인 한 명이 끝까지 서류를 내주지 않으면 어떻게 됩니까?

그 상속인을 상대로 그의 상속지분에 관한 이전등기 소송을 내면 됩니다. 공유자들을 상대로 한 이전등기 청구는 필요적 공동소송이 아니므로(대법원 93다32880), 협조하는 상속인과 거부하는 상속인을 나누어 처리할 수 있습니다. 부동산등기법 제23조 제4항에 따라 이전등기를 명하는 판결이 확정되면 그 지분은 승소한 매수인이 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다.

상속인들이 모두 상속을 포기하면 누구에게 청구합니까?

상속포기는 상속개시 때로 소급하므로(민법 제1042조) 포기한 사람은 상대방이 될 수 없습니다. 같은 순위가 모두 포기하면 다음 순위 상속인이, 상속인의 존부가 분명하지 않으면 가정법원이 선임한 상속재산관리인이 상대방이 됩니다(제1053조).

한정승인을 한 상속인에게도 이전등기를 받을 수 있습니까?

가등기가 있다면 가능성이 높습니다. 대법원 2023다267355 판결은 한정승인자가 가등기권자에게 본등기를 마쳐 준 것은 부당변제가 아니라고 했습니다. 가등기가 없다면 상속채권자들과의 관계가 문제될 수 있으므로, 처분금지가처분으로 먼저 순위를 확보하는 것이 안전합니다(대법원 2018다276218).

잔금은 누구에게 얼마를 줘야 합니까?

상속인들이 상속분에 응해 매도인 지위를 승계하므로(민법 제1007조), 상속인별 지분 이전서류와 맞바꾸어 상속분에 맞춰 지급하는 것이 원칙입니다. 수령을 거절하거나 과실 없이 상속인을 알 수 없으면 민법 제487조에 따라 공탁할 수 있습니다. 소유권 취득이 불가능해진 부분의 잔금은 지급을 거절할 수 있습니다(대법원 2011다110128).

계약한 지 10년이 넘었는데 아직 청구할 수 있습니까?

부동산을 인도받아 점유하고 있다면 청구할 수 있습니다. 대법원 98다32175 전원합의체 판결은 매수인이 인도받아 점유하는 동안에는 이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 했고, 2009다73011 판결은 이 법리로 30년이 지난 청구를 인정했습니다. 인도받지 못했다면 10년 시효(민법 제162조 제1항)가 문제될 수 있습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다73011 판결 — 매도인 상속인들 상대 30년 후 이전등기 청구 인용, 점유 매수인의 시효 불진행, 묵시적 합의해제 부정, 대물변제 제3자 지분은 적극 가담 증명 부족 (원심 서울고등법원 2009. 8. 28. 선고 2008나3765 판결, 상고기각)

• 대법원 2013. 9. 27. 선고 2011다110128, 110135 판결 — 매도인 사망 후 상속인들의 자동실효특약 주장 배척, 일부 토지 경매·수용으로 잔금 지급거절 가능 (원심 대구고등법원 2011. 11. 11. 선고 2010나5534, 5541 판결, 상고기각)

• 대법원 2026. 4. 2. 선고 2023다267355 판결 — 한정승인자의 가등기권자에 대한 본등기 이행은 부당변제 아님 (원심 인천지방법원 2023. 7. 5. 선고 2022나50062 판결, 1심 인천지방법원 2021. 11. 18. 선고 2021가단229044 판결, 상고기각)

• 대법원 2019. 1. 31. 선고 2017다228618 판결 — 토지거래허가 잠탈 매매는 확정적 무효, 상속인 등과의 조정도 무효, 대위소송 각하 (원심 서울고등법원 2017. 4. 19. 선고 2016나2077798 판결 파기, 1심 수원지방법원 성남지원 2016. 11. 2. 선고 2016가합200176 판결 중 피고 패소 부분 취소)

• 대법원 2026. 5. 20. 선고 2025다210073 판결 — 사해행위취소로 원상회복된 재산과 매도인 사망 후 상속재산 파산, 재단채권 우선 (원심 서울중앙지방법원 2025. 1. 16. 선고 2024나24325 판결, 상고기각)

• 대법원 2022. 6. 30. 선고 2018다276218 판결 — 처분금지가처분 위반 여부는 등기의 선후로 결정 (원심 대전고등법원 2018. 9. 19. 선고 2018나10249 판결, 상고기각)

• 대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 판결 — 인도받아 점유하거나 처분·점유승계한 매수인의 이전등기청구권 소멸시효 불진행 (원심 대전지방법원 1998. 5. 29. 선고 97나8425 판결 파기환송)

• 대법원 1994. 12. 27. 선고 93다32880, 93다32897 판결 — 공유자 상대 이전등기 청구는 필요적 공동소송 아님

• 대법원 1996. 2. 9. 선고 94다61649 판결 — 공동상속재산은 공유, 소송대리인이 있으면 당사자 사망에도 소송절차 중단 안 됨

• 대법원 1996. 12. 10. 선고 96다23238 판결 — 합유 부동산 소송은 고유필요적 공동소송, 합유자 사망 시 상속인은 합유자 지위 불승계

• 법령 — 민법 제162조, 제187조, 제404조, 제487조, 제536조, 제547조, 제1005조, 제1006조, 제1007조, 제1019조, 제1026조, 제1028조, 제1032조, 제1034조, 제1038조, 제1041조, 제1042조, 제1043조, 제1053조; 부동산등기법 제23조, 제28조; 민사소송법 제233조, 제238조; 민사집행법 제276조, 제300조 (2026년 9월 28일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 등기부부터 함께 봅니다. 아직 망인 명의인지, 상속등기가 되었는지, 그 뒤에 가압류나 제3자 등기가 들어왔는지에 따라 첫 조치가 달라지기 때문입니다. 그다음 매매계약서와 특약, 계약금·중도금·잔금의 지급 내역과 영수증, 잔금 기일이 연기된 경위를 날짜순으로 정리합니다. 가등기를 해 두었는지, 부동산을 인도받아 사용하고 있는지, 토지거래허가나 농지취득자격 같은 요건이 계약 당시 필요했는지도 확인합니다. 마지막으로 상속인이 누구이고 몇 명인지, 유족 중 누가 계약을 알고 있는지, 매도인에게 알려진 채무가 있는지, 상속포기나 한정승인 이야기가 나왔는지를 여쭙니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 순위와 상대방의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 순위입니다. 매수인이 이기는 사건과 지는 사건은 대부분 누가 먼저 등기부에 올랐느냐에서 갈립니다. 가등기가 있으면 그 순위를 지키고, 없으면 대위 상속등기와 처분금지가처분을 가장 먼저 설계해 상속인의 처분이나 상속인 채권자의 가압류보다 앞서도록 합니다. 매도인에게 채무가 많아 한정승인이나 상속재산 파산이 예상되는 사건이라면 이 단계의 속도가 결과를 좌우합니다. 둘째, 상대방입니다. 상속인과 법정상속분을 확정하고, 3개월의 숙려기간 동안 포기나 한정승인으로 상대방이 바뀌는지를 추적하면서 피고와 청구 지분을 정합니다. 협조하는 상속인과는 지분별로 이전서류와 잔금을 맞바꾸고, 거부하는 상속인에게는 그 지분만큼 소송을 제기합니다. 잔금은 상속분에 맞춰 나누되 수령을 거절하거나 상속인이 불분명하면 공탁으로 이행의 흔적을 남깁니다. 이전등기가 끝내 불가능한 부분이 생기면, 그 부분의 잔금 지급을 거절하면서 나머지를 가져올지, 해제와 손해배상으로 전환할지를 상속재산과 부채 규모를 보고 판단합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 등기부의 한 줄과 날짜 하나로 결론이 갈립니다. 같은 한정승인 상황에서도 가등기가 있었던 사람은 부동산을 지켰고, 상속인들과 조정까지 받아 낸 매수인은 최초 계약의 흠 때문에 대법원에서 소가 각하되었습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 등기, 어느 날짜에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 매도인 사망 뒤 상속인들을 상대로 한 이전등기 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 등기부와 계약서, 대금 지급 내역을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 잔금을 특정 상속인에게 보내기 전에, 상속등기가 되기 전에, 상속인들의 숙려기간이 끝나기 전에 상담하시는 것이 매수인의 권리를 지키는 가장 확실한 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

매도인의 사망은 매수인에게 예고 없이 찾아옵니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 상황에서 30년이 지나도 등기를 받아 낸 매수인과, 상속인들의 협조를 받고도 끝내 권리를 잃은 매수인이 모두 있었다는 실제 기록이고, 그 갈림점은 가등기와 가처분의 순위, 최초 계약의 유효성, 그리고 남겨 둔 기록에서 만들어졌습니다.

유족에게 잔금을 보내기 전에, 상속인들과 새 합의서를 쓰기 전에, 등기부에 낯선 등기가 올라오기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 등기부와 계약서를 함께 보고, 순위를 지키는 조치와 상속인별로 등기를 받아 오는 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·안산·오산·평택·이천·여주 등 경기 남부 전역의 부동산 매매·상속 관련 등기 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할의 부동산을 매수했는데 등기 전에 매도인이 사망했거나, 상속인들에게서 계약을 인정할 수 없다는 연락을 받으셨거나, 이미 상속인 명의로 등기가 넘어가 가처분을 서둘러야 하는 상황이라면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 매매계약서와 대금 지급 내역, 등기부등본을 가져오시면 첫 상담에서 상속인별로 무엇을 받아야 하는지와 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.