웃돈 주고 산 분양권에 원당첨자 부정청약으로 취소 통보가 왔다면 — 선의 매수인 확인 거부를 뒤집은 판결과 지위를 잃은 판결

프리미엄을 얹어 분양권을 사고 중도금 대출까지 승계해 입주만 기다리던 중에, 사업주체로부터 "원당첨자가 청약통장을 넘겨 부정하게 당첨되었으므로 공급계약을 취소한다"는 통보를 받았다는 상담이 꾸준히 들어옵니다. 매수인은 원당첨자를 만난 적도 없고, 중개사무소에서 정상적인 분양권이라는 설명만 들었으니 억울할 수밖에 없습니다. 결론부터 말씀드리면, 사업주체가 2021. 9. 10. 이후에 계약을 취소하려는 사건이라면 관할 시장·군수·구청장으로부터 '공급질서 교란 행위와 관련이 없다'는 확인을 받는 것이 계약을 지키는 가장 확실한 통로이고, 그 전에 이미 취소의 효력이 생긴 사건이라면 민법의 선의의 제3자 보호 규정으로 계약을 되살리기는 어렵습니다. 선의 매수인 보호 조항이란, 주택법 제65조 제6항에 따라 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 주택이나 입주자로 선정된 지위를 취득한 매수인이 그 교란 행위와 관련이 없음을 대통령령이 정하는 절차로 소명하면 사업주체가 이미 체결된 공급계약을 취소할 수 없도록 한 규정입니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 넷입니다. 취소의 효력이 언제 생겼는지, 매수인의 거래 과정에서 무엇이 드러나는지, 구청의 확인 거부를 어떤 절차로 다투는지, 그리고 끝내 취소된다면 사업주체가 위약금을 떼고 돌려줄 수 있는지입니다. 아래에서는 선의 매수인 확인 거부를 취소시킨 판결과 수분양자 지위를 잃은 판결을 나란히 놓고, 소명 절차와 행정소송, 반환 범위, 매도인과 중개사를 상대로 한 회수까지 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 원당첨자가 부정청약을 했으면 분양권 매수인도 계약을 잃나요 — 취소가 2021. 9. 10. 이후라면 그렇지 않을 수 있습니다. 주택법 제65조 제6항과 같은 법 시행령 제74조의2는 교란 행위와 관련이 없음을 구청장 등으로부터 확인받은 매수인의 계약을 취소하지 못하게 합니다. 서울고등법원 2025. 5. 14. 선고 2024누50393 판결은 전매제한기간 중 중개사무소를 통해 분양권을 산 매수인에 대한 구청장의 확인 거부를 취소한 1심을 유지했고, 이 사건은 대법원 2025두34009 사건을 거쳐 확정되었습니다.

2. 2021. 9. 10. 전에 이미 취소된 분양권도 구제되나요 — 어렵습니다. 2021. 3. 9. 개정 주택법 부칙 제2조 제2항은 제6항을 시행 이후 공급계약을 취소하려는 경우부터 적용하도록 했고, 서울고등법원 2022. 11. 17. 선고 2022나2023327 판결과 광주지방법원 2022. 10. 27. 선고 2021가합52582 판결은 시행 전에 해제된 사건에서 제6항 주장을 배척했습니다. 분양권 매수인은 등기나 인도를 마치지 않은 이상 민법 제548조 제1항 단서의 제3자도 아닙니다.

3. 끝내 취소되면 낸 돈은 얼마나 돌려받나요 — 사업주체가 무엇을 근거로 계약을 끝냈는지에 따라 10%가 갈립니다. 계약서의 해제 조항으로 해제했다면 공급대금 10% 위약금 조항이 유효하다는 것이 대법원 2022. 4. 28. 선고 2020다281602 판결이고, 주택법 조항만 근거로 취소했다면 위약금을 공제할 수 없다고 본 서울고등법원 2023. 2. 3. 선고 2018나2065799 판결이 있습니다.

취소 통보서를 받으면 날짜부터 확인하십시오 — 2021. 9. 10.이라는 경계

이 사건 유형에서 가장 먼저 볼 것은 원당첨자가 언제 부정청약을 했는지가 아니라, 사업주체가 언제 계약을 취소했거나 취소하려 하는지입니다. 주택법은 2021. 3. 9. 법률 제17921호로 개정되면서 제65조 제2항의 '취소할 수 있다'를 '취소하여야 한다'로 바꾸었고, 같은 조에 제6항(선의 매수인이 소명하면 취소 금지)과 제7항(사업주체는 취소 전에 국토교통부장관과 주택·지위 보유자에게 미리 알릴 것)을 새로 두었습니다. 이 개정은 2021. 9. 10.부터 시행되었습니다.

경과규정이 둘로 나뉘어 있다는 점이 중요합니다. 부칙 제2조 제1항은 제2항의 '취소하여야 한다'를 시행 이후 공급질서 교란 행위를 한 사람부터 적용하고, 제2항은 제6항·제7항을 시행 이후 공급계약을 취소하려는 경우부터 적용합니다. 그래서 원당첨자가 2020년에 청약통장을 넘긴 사건이라도 사업주체가 2022년에 취소하려 한다면, 취소 근거는 옛 조문인 '취소할 수 있다'이지만 선의 매수인 보호 조항은 적용됩니다. 서울행정법원 2024. 6. 21. 선고 2022구합84796 판결이 바로 이 구조를 각주로 밝혔습니다.

반대로 시행 전에 취소나 해제의 효력이 생긴 사건에서는 매수인이 제6항을 내세워도 받아들여지지 않았습니다. 서울고등법원 2022나2023327 판결은 재개발조합이 2020. 5. 6. 이미 공급계약을 해제한 사건에서 제6항을 적용할 수 없다고 했고, 이 판결은 확정되었습니다. 광주지방법원 2021가합52582 판결(항소심 광주고등법원 2022나24437 항소기각으로 확정)과 수원지방법원 2022. 9. 29. 선고 2021가합22179 판결(확정)도 각각 2018년 말에 해제의 효력이 생긴 사건에서 같은 결론을 냈습니다. 울산지방법원 2023. 10. 12. 선고 2021가합15662 판결의 사업주체도 시행 사흘 전인 2021. 9. 7.에 취소를 통보했는데, 그 사건의 매수인은 제6항이 아니라 취소 사유 자체가 없다는 이유로 지위를 지켰습니다(아래에서 따로 봅니다).

그러니 통보서를 받으면 발송일과 도달일, 그리고 계약서의 통지 조항부터 확인해야 합니다. 수원지방법원 2021가합22179 판결은 수분양자가 주소 변경을 알리지 않으면 종전 주소로 발송한 뒤 15일이 지나 효력이 생긴다는 계약 조항을 근거로, 반송된 통지가 있었는데도 2018. 12. 15.에는 해제되었다고 보았습니다. 제 견해로는, 2021. 9. 10. 이후 취소하려는 사업주체가 시행령 제74조의2 제3항의 소명 요구나 제6항의 사전 문서 통보를 거치지 않았다면 그 절차 흠도 함께 짚어야 합니다.

분양권 매수인은 민법상 '선의의 제3자'가 아닙니다

매수인 측이 가장 먼저 꺼내는 주장은 민법의 선의의 제3자 보호 규정이지만, 판결들은 이 주장을 한결같이 받아들이지 않았습니다. 이유를 알아야 다른 길로 시간을 쓰지 않습니다.

첫째, 해제의 효과를 제한하는 민법 제548조 제1항 단서의 제3자는 해제된 계약을 기초로 새로운 이해관계를 맺었을 뿐 아니라 등기나 인도로 완전한 권리를 취득한 사람을 말합니다. 서울고등법원 2022나2023327 판결과 인천지방법원 2022. 12. 9. 선고 2022가합53500 판결은 대법원 2014. 2. 13. 선고 2011다64782 판결을 인용해 분양권 매수만으로는 여기에 해당하지 않는다고 했고, 광주지방법원 2021가합52582 판결은 계약상 채권의 양수인은 특별한 사정이 없는 한 제3자가 아니라는 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다49882 판결을 인용했습니다. 서울고등법원 2022나2023327 판결은 한 걸음 더 나아가, 분양권 양도에는 사업주체의 승낙이 필요하고(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653, 67660 판결) 물권법정주의상 분양권을 준물권으로 볼 근거도 없다고 했습니다.

둘째, 사기·착오 취소에서 선의의 제3자를 보호하는 민법 제110조 제3항, 제109조 제2항을 끌어오는 주장도 통하지 않았습니다. 서울중앙지방법원 2022. 10. 19. 선고 2020가단5285768 판결은 주택법상 취소가 의사표시의 흠이 아니라 공급질서 교란 행위 자체를 문제 삼는 것이어서 성질과 근거가 다르다고 했습니다. 헌법재판소도 2022. 3. 31. 선고 2019헌가26 결정에서 선의의 제3자 보호 규정을 두지 않은 옛 주택법 조항을 합헌으로 보았습니다.

부산지방법원 2020가합41012 판결은 이 논리를 가장 분명하게 정리했습니다. 우리 민법은 취소된 법률행위를 처음부터 무효로 보면서, 거래 안전이 필요한 곳에만 '선의의 제3자에게 대항하지 못한다'는 규정을 따로 둡니다. 그런 규정이 없는 이상 선의의 제3자가 있어도 취소할 수 있는 것이 원칙이고, 개정 주택법이 제6항을 신설하면서도 부칙으로 소급 적용을 막은 이상, 매수인이 선의라는 이유만으로 옛 조문에 따른 취소를 제한하면 보호 규정이 있는 것과 다름없는 결과가 되어 입법 취지에 반한다는 것입니다. 시행 전 취소 사건에서 선의 주장이 번번이 막히는 이유가 여기에 있습니다.

셋째, 등기까지 마친 매수인도 안전하지 않았습니다. 서울고등법원 2018나2065799, 2018나2065805 판결(확정)의 매수인들은 2015. 1. 분양권을 사서 그해 5. 1. 소유권이전등기까지 마쳤지만, 사업주체가 2015년 말 공급계약을 취소하자 등기 말소와 인도를 명령받았습니다. 이 판결은 위 헌법재판소 결정의 이유를 인용하면서, 옛 조문이 사업주체에게 개별 사정을 고려해 계약을 유지할 여지를 열어 두었을 뿐 민법 규정을 유추할 근거는 아니라고 했습니다. 등기 말소·인도 의무와 분양대금 반환이 동시이행 관계라는 주장도 받아들이지 않았습니다.

판결의 짝 ① — 구청장의 확인 거부를 취소시킨 판결

선의 매수인 보호 조항이 실제로 작동한 대표 사건은 행정소송에서 나왔습니다. 계약을 지키려면 민사 법정보다 구청의 확인 절차가 먼저라는 점을 이 사건이 보여 줍니다.

서울행정법원 2022구합84796 판결의 사실관계는 이렇습니다. 원당첨자는 2020. 6. 2. 불법 청약브로커에게 청약통장과 공인인증서 등을 넘겼고(이 일로 수원지방법원 안산지원 2022고단3179 판결에서 징역 8개월에 집행유예 1년이 확정되었습니다), 브로커들은 그 명의로 청약해 2020. 8. 21. 서울 광진구의 아파트에 당첨되었으며 2020. 9. 9. 공급계약이 체결되었습니다. 항소심이 보충한 사실에 따르면, 매수인은 2020. 7.경 서울 요지의 아파트를 사고 싶어 중개사무소를 찾았다가 보유 자금으로는 전매제한기간 중의 분양권밖에 방법이 없다는 권유를 받았고, 거부감을 표시하자 중개사가 문제가 생기면 모두 해결하겠다고 설득했습니다. 매수인은 2020. 8. 27. 프리미엄 2억 5,000만 원을 지급하고 매도인이 자필 서명한 권리확보서류를 받았고, 분양계약금 7,800만 원씩 두 차례를 냈습니다.

서울시는 2022. 8. 12. 구청에 조치를 요청하면서 분양권을 산 선의의 피해자가 있는지 확인하라고 했지만, 구청장은 2022. 10. 25. "전매금지기간에 분양권을 매수한 행위 자체가 위법하므로 제6항을 적용할 수 없다"며 확인을 거부했습니다. 1심은 이 거부를 취소했습니다. 매수인이 소명할 내용은 교란 행위를 알지 못했고 그것과 관련이 없다는 점이지, 제64조의 전매제한을 어기지 않았다는 점이 아니라는 것입니다. 법원은 두 조문이 규제 내용(제65조는 기간·예외 없이 금지, 제64조는 예외와 기간이 있음), 후속 조치(제65조에만 취소 규정), 처벌 범위(제65조는 양도인·양수인 모두, 제64조는 전매한 사람과 알선한 사람만)에서 다르다고 짚었습니다.

서울고등법원 2024누50393 판결은 구청장이 항소심에서 '소명이 부족하다'는 사유를 추가하는 것은 허용하면서도, 매수 경위와 중개사가 실제 중개사무소를 운영하는 중개업자였던 점, 매수인이 브로커와 공모하거나 가담했다는 증거가 없는 점을 들어 매수인이 교란 행위를 제대로 알지 못하고 분양권을 샀다고 보았습니다. 전매제한 위반을 스스로 인정한 매수인도 선의 매수인 확인의 문을 두드릴 수 있다는 점이 이 판결의 의미입니다. 다만 제 견해로는, 전매제한기간 중에 산 분양권이라면 확인을 받더라도 사업주체가 제64조 제3항에 따라 매입비용을 지급하고 지위를 가져갈 여지가 남습니다. 1심도 원고의 소송상 이익을 설명하면서 공급계약 취소 방지와 함께 매입비용 회수를 들었습니다.

판결의 짝 ② — 같은 시기 같은 지역 분양권인데 지위를 잃은 판결

같은 날 당첨자가 발표되고 같은 날 공급계약이 체결된 광진구 아파트 분양권을 두고, 다른 매수인은 민사소송에서 수분양자 지위를 인정받지 못했습니다. 결론을 가른 것은 거래의 모양과 확인 절차였습니다.

서울동부지방법원 2024. 11. 20. 선고 2023가합108089 판결(확정)의 원당첨자는 2020. 5. 말 브로커에게 청약 서류를 넘기고 1,000만 원을 받아 벌금 300만 원의 약식명령이 확정되었습니다(수원지방법원 안산지원 2022고약11328). 매수인은 공급계약 체결 전인 2020. 9. 5. 중개인을 통해 분양권을 샀고, 계약금·프리미엄·수고비 등 271,125,000원을 매도인이 아닌 중개인에게 보냈으며, 원당첨자와 매매계약서를 쓰지 않았습니다. 그 뒤 중도금과 잔금, 중도금 대출 상환까지 모두 원당첨자 명의로 처리했습니다. 매수인은 2024. 2. 22. 구청장에게 소명서를 냈지만 2024. 7. 9. 앞 사건과 같은 이유로 적용 불가 회신을 받았습니다.

법원은 매수인이 계약 상대방을 확인하지 않은 채 거액을 중개인에게 지급한 점, 매매계약서가 없는 점, 모든 거래가 원당첨자의 개입 없이 원당첨자인 것처럼 이행된 점, 계약서에 적힌 전매금지 조항을 알고도 거래를 진행한 점을 들어 선의도, 구청장의 확인도 인정할 수 없다고 했습니다. 사업주체의 승인 없는 전매는 사업주체에 대항할 수 없다는 점(대법원 2004다67653, 67660 판결)도 함께 들었습니다. 원당첨자를 상대로 한 명의변경절차 이행 청구는 자백간주로 인용되었지만, 사업주체를 상대로 한 지위확인 청구는 기각되었습니다.

인천지방법원 2022가합53500 판결(확정)도 같은 방향입니다. 원당첨자는 성명불상자에게 3,000만 원을 받고 청약통장 등을 넘겨 벌금 1,000만 원이 확정되었고(수원지방법원 성남지원 2022고정273), 사업주체는 시행 이후인 2021. 12. 9. 공급계약 취소를 통지했습니다. 제6항이 적용되는 사건이었지만 매수인이 시장·군수·구청장의 확인을 받았다는 증거가 없어 주장이 배척되었습니다.

두 짝을 비교하면 제 견해로는 교훈이 분명합니다. 서울동부지방법원 사건의 판결문에서는 매수인이 구청장 회신을 행정소송으로 다퉜다는 사정이 보이지 않고, 민사 법원은 확인을 받았는지를 요건으로 보았습니다. 같은 이유의 거부를 행정소송으로 뒤집은 매수인과 그대로 둔 매수인의 결과가 갈린 셈입니다. 확인 거부 회신을 받았다면 민사소송보다 거부처분 취소소송이 먼저입니다.

취소 사유 자체가 없다며 계약을 지킨 판결 — 전매제한 위반은 공급질서 교란이 아닙니다

통보서에 적힌 취소 사유가 원당첨자의 부정청약이 아니라 전매제한 위반이라면, 제6항 이전에 취소 사유 자체를 다툴 수 있습니다. 울산지방법원 2021가합15662 판결(확정)이 그런 사건입니다.

이 사건의 분양권은 당첨일부터 6개월 동안 전매가 금지되었는데, 매수인은 당첨 직후 원당첨자의 위임을 받아 그 명의로 공급계약을 체결하고 계약금을 냈으며, 6개월이 지난 2021. 4. 9. 프리미엄 2,000만 원을 얹은 매매계약을 맺었습니다. 원당첨자는 주택법 위반으로 벌금 2,000만 원이 확정되었고(울산지방법원 2021고정576, 항소심 2022노614 항소기각), 사업주체는 매수인이 부정한 방법으로 주택을 공급받았다며 계약을 취소했습니다. 법원은 원당첨자의 전매제한 위반은 인정하면서도, 그 사정만으로 매수인이 제65조 제1항의 '부정한 방법'으로 공급받았다고 볼 수 없다며 매수인의 지위를 확인했습니다. 전매제한 위반에는 취소 규정이 없고, 매수인을 처벌하는 규정도 없으며(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009도10477 판결), 전매제한을 어긴 전매계약도 사법상 효력은 있다는 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다34612 판결, 2014. 6. 12. 선고 2012다40295 판결이 근거였습니다.

반대로 서류의 날짜를 맞춰 전매제한기간을 피한 것처럼 꾸민 매수인은 보호받지 못했습니다. 인천지방법원 2024. 5. 16. 선고 2022가합53722 판결(항소심 서울고등법원(인천) 2024나12963 항소기각으로 확정)은 계약서상으로는 제한기간이 지난 2020. 3. 31.에 분양권을 산 것으로 되어 있었지만, 매수인이 2020. 4. 9. 잔금 1억 1,010만 원을 보낸 지 약 10분 뒤 원당첨자가 그 대부분을 매수인의 형제자매에게 되돌려 보낸 사실을 들어 실제 매매는 제한기간 중에 이루어졌다고 보았습니다. 중간 매수인에게서 샀으니 선의의 제3자라는 주장도 증거가 없다며 배척했습니다. 계좌의 흐름은 서류보다 정직하게 남습니다.

이미 취소된 뒤에 산 분양권은 살릴 길이 없습니다

판결들 가운데 매수인에게 가장 가혹했던 사건은, 매수인이 분양권을 사기 전에 이미 계약이 끝나 있던 경우입니다. 이때는 선의 여부를 따질 대상 자체가 없습니다.

광주지방법원 2021가합52582 판결의 사업주체는 2018. 10.과 12. 두 차례 원당첨자에게 소명하지 않으면 해제한다고 통보했고 원당첨자는 소명하지 않았습니다. 매수인은 그 뒤인 2019. 4. 25. 4억 4,075만 원에 분양권을 사기로 하고 6,500만 원을 지급했습니다. 원당첨자가 낸 수분양권 처분금지가처분은 인용되었다가 사업주체의 이의로 취소되었고(광주지방법원 2019카단1207, 2019카단1381), 매수인의 지위확인 청구도 기각되었습니다.

서울중앙지방법원 2020가단5285768 판결(항소심 서울중앙지방법원 2022나69201에서도 원고 패소로 확정)은 더 극적입니다. 사업주체는 2018. 11. 8. 해제를 통보했는데, 매수인은 그달 중순 원당첨자에게서 분양권을 산 제3자로부터 다시 사면서 131,053,900원을 지급하고 매수인·날짜가 비어 있는 권리확보서류 일체를 받았습니다. 원당첨자를 상대로 낸 명의변경 소송에서 무변론 승소판결(수원지방법원 2019가단548565)까지 받았지만, 사업주체에 대해서는 아무 소용이 없었습니다. 원상회복청구권을 넘겨받았다는 예비적 청구도 공급대금 10%의 위약금이 그 금액 전부를 덮어 남는 돈이 없다는 이유로 기각되었습니다.

사업주체를 탓하는 주장은 왜 받아들여지지 않았나

억울한 매수인일수록 "사업주체가 명의변경을 승인하고 잔금까지 받아 놓고 이제 와서 취소하느냐"고 묻습니다. 정서적으로는 타당한 질문이지만, 판결들은 이런 주장만으로 취소를 막아 주지 않았습니다.

부산지방법원 2022. 9. 28. 선고 2020가합41012 판결(항소심 부산고등법원 2022나56534 항소취하간주로 확정)이 대표적입니다. 매수인은 프리미엄 500만 원을 주고 분양권을 산 뒤 2019. 7. 17. 사업주체의 명의변경 확인까지 받았고, 사업주체가 취소 요청 공문을 받은 뒤인 2019. 12. 30. 잔금도 냈습니다. 사업주체는 2020. 1. 30.자로 계약을 취소하고 기납부 대금 등에서 중도금대출 상환금과 대출이자 환수금을 뺀 131,991,263원을 매수인 앞으로 공탁했습니다. 법원은 국토교통부의 선의 매수인 보호 행정지도가 구속력이 없고 이 아파트에 대한 개별 지도도 없었다는 점, 지위를 승계한 매수인에게 취소 의사표시를 하면 충분하다는 점, 취소 원인이 없어지기 전의 잔금 수령은 법정추인이 아니라는 점(민법 제144조 제1항), 사업주체에게 위장전입까지 심사할 법령상 의무가 없다는 점을 들어 매수인의 주장을 모두 배척했습니다. 명의변경 승인과 일괄 발송된 잔금 안내도 계약을 유지하겠다는 신뢰를 준 것이 아니라고 했습니다.

서울중앙지방법원 2022. 1. 26. 선고 2020가합592123 판결(항소심 서울고등법원 2022나2008700에서 화해권고결정으로 종결)과 서울고등법원 2018나2065799 판결도 금반언, 법정추인, 신의칙 주장을 같은 이유로 받아들이지 않았습니다. 특히 서울고등법원은 공익적 요구가 앞서는 영역에서는 합법성의 원칙이 신의성실의 원칙보다 우월하다는 대법원 2014. 5. 29. 선고 2012다44518 판결을 인용했습니다. 제 견해로는 이런 주장은 보조 논거로 두고, 사건의 중심은 소명과 확인, 그리고 반환 범위에 두는 편이 결과에 가깝습니다.

소명은 한 달 안에 — 선의를 보여 주는 서류는 따로 있습니다

제6항의 보호는 매수인이 마음속으로 몰랐다는 것만으로 생기지 않고, 정해진 절차로 확인을 받아야 생깁니다. 주택법 시행령 제74조의2의 순서는 이렇습니다.

1. 통보 — 국토교통부장관이나 사업주체는 매수인의 주택이나 지위가 교란 행위로 공급된 것으로 판단되면 지체 없이 관할 시장·군수·구청장에게 알립니다(제2항).

2. 소명 요구 — 사업주체는 매수인에게 교란 행위와 관련이 없음을 소명하라고 요구해야 합니다(제3항).

3. 소명서 제출 — 매수인은 요구받은 날부터 1개월 이내에 소명 문서에 거래계약서, 부동산 거래 신고필증, 거래대금 지급내역, 그 밖에 거래사실을 증명할 서류를 붙여 낼 수 있습니다(제4항).

4. 확인과 통보 — 시장·군수·구청장은 제출받은 날부터 2개월 이내에 관련 여부를 확인해 국토교통부장관, 사업주체, 매수인에게 알립니다(제5항). 사업주체가 취소하려면 취소 일정과 지급할 주택가격, 지급 방법을 문서로 미리 알려야 합니다(제6항).

판결들이 선의를 판단할 때 본 것은 결국 돈과 서류의 흐름이었습니다. 서울고등법원 2024누50393 판결에서는 실제 영업하는 중개사무소를 통한 거래였고 브로커와 공모했다는 증거가 없었습니다. 반면 서울동부지방법원 2023가합108089 판결은 공급계약 전 매수, 상대방 미확인, 중개인 계좌로의 송금, 매매계약서 부재를 들었고, 서울고등법원 2018나2065799 판결은 시세(하위 평균 6억 원 수준)보다 싸게 산 점, 계약서상 중개인이 없는 점, 계약금 대부분과 잔금 일부가 매매 당사자가 아닌 사람들에게 가고 중도금은 현금으로 지급된 점을 들어 설령 제6항을 소급하더라도 선의로 보기 어렵다고 했습니다. 소명서에는 매매계약서와 신고필증 외에 중개대상물 확인·설명서, 계좌이체 내역, 중개사와 주고받은 문자, 시세 자료를 붙여 정상 거래였다는 점을 보여 주는 것이 좋습니다.

확인을 거부당했다면 — 행정소송의 시간표

구청장의 확인 거부는 행정소송으로 다툴 수 있는 처분입니다. 서울행정법원 2022구합84796 판결은 거부처분의 취소를 구할 법률상 이익을 인정하면서, 매수인이 공급계약 취소를 막고 매입비용을 회수할 이익이 있다고 했습니다.

제소기간을 놓치면 안 됩니다. 행정소송법 제20조에 따라 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분이 있은 날부터 1년 이내에 내야 하고, 90일은 불변기간입니다. 시간표로 보면 소명 요구를 받은 날부터 1개월 안에 소명서를 내고, 2개월 안에 회신을 받고, 거부라면 그날부터 90일 안에 취소소송을 내는 흐름입니다. 위 광진구 사건은 거부가 2022. 10. 25., 1심 판결이 2024. 6. 21., 항소심 판결이 2025. 5. 14.이었습니다. 그사이 중도금 대출 이자와 입주 지연 비용이 쌓이므로, 사업주체가 다른 사람에게 다시 공급하지 못하도록 수분양자 지위 확인 소송과 처분금지가처분(민사집행법 제300조)을 함께 검토하는 것이 제 견해입니다. 다만 앞서 본 광주지방법원 사건에서 원당첨자가 낸 처분금지가처분이 사업주체의 이의로 취소된 것처럼, 가처분은 본안의 승산과 함께 판단해야 합니다.

끝내 취소되면 돌려받는 돈 — '취소'인지 '해제'인지가 10%를 가릅니다

지위를 지키지 못하더라도 돌려받을 돈의 범위는 별개의 싸움입니다. 핵심은 사업주체가 주택법 제65조 제2항에 따라 '취소'했는지, 계약서의 해제 조항에 따라 '해제'했는지입니다.

계약서상 해제라면 위약금 공제가 인정되는 흐름입니다. 대법원 2020다281602 판결(원심 수원고등법원 2020. 10. 7. 선고 2020나16187, 상고기각)은 원당첨자의 위장전입을 이유로 사업주체가 약정해제하고 위약금을 몰취한 사건에서, 위약금 조항이 약관법상 무효가 아니고 주택법 제65조 제2항·제3항과 시행령 제74조 제2항은 약정해제권이나 반환 범위를 정한 규정이 아니라고 했습니다. 대법원 2023. 4. 13. 선고 2021다250285 판결은 특별공급 당첨자가 청약통장 등을 알선조직에 넘긴 사건에서, 공급대금 10% 위약금 조항은 설명의무의 대상이 아니라며 설명의무 위반을 이유로 공제를 허용하지 않은 원심(서울고등법원 2021. 6. 16. 선고 2020나2046081 판결)을 파기했습니다. 수원지방법원 2021가합22179 판결과 서울중앙지방법원 2020가단5285768 판결도 같은 이유로 위약금 조항의 효력을 인정했습니다.

반면 주택법에 따른 취소라면 계약은 처음부터 무효가 되므로, 계약이 유효함을 전제로 한 위약금 조항은 쓸 수 없습니다. 서울고등법원 2018나2065799 판결은 취소 통지서에 옛 주택법 조항만 적혀 있었으므로 계약상 해제가 포함되었다고 볼 수 없다며 위약금과 주택사용료 공제를 허용하지 않고 매수인들에게 각 186,102,000원의 반환을 명했습니다. 서울중앙지방법원 2020가합592123 판결도 실제 지급액 498,159,060원 전액의 반환을 명하면서 위약금 4,814만 원과 대납이자 공제를 불허했는데, 항소심에서 화해권고결정으로 마무리되었습니다. 통보서의 근거 조문 한 줄이 공급대금의 10%를 좌우하는 셈입니다.

돈을 누가 받느냐도 따져야 합니다. 공급계약의 당사자가 원당첨자로 남아 있으면 사업주체는 원당첨자 앞으로 공탁하거나 지급합니다. 매수인은 원당첨자의 반환채권을 넘겨받고 사업주체에 양도 통지를 해야 하는데, 서울중앙지방법원 2020가단5285768 판결은 소송 중 채권양도통지서가 서증으로 제출되어 송달된 것으로 통지를 인정했고, 수원지방법원 2021가합22179 사건의 매수인도 준비서면 송달로 양도 사실을 알렸습니다. 이미 입주하거나 등기까지 마쳤다면 주택법 제65조 제3항·제4항에 따라 사업주체가 주택가격을 지급하거나 공탁하고 퇴거를 명할 수 있다는 점도 함께 계산해야 합니다.

집행까지 — 매도인과 중개사에게서 돈을 되찾는 순서

사업주체에게서 돌려받는 돈은 대개 분양대금 부분뿐이고, 프리미엄은 매도인과 중개 과정에 있습니다. 이 돈을 되찾는 마지막 단계는 판결보다 집행이 어렵습니다.

수원지방법원 2021. 5. 27. 선고 2020가합20299 판결(항소심 수원고등법원 2021나17286 항소기각으로 확정)이 좋은 예입니다. 이른바 떴다방 업자가 원당첨자의 청약통장을 1,000만 원에 사서 위장전입시켜 신혼부부 특별공급에 당첨시켰고, 매수인은 2018. 5. 4. 프리미엄 9,000만 원에 분양권을 사고 계약금 등 1억 914만 5,000원과 중개수수료 300만 원을 냈습니다. 사업주체가 계약을 취소하고 기납부 대금을 원당첨자 앞으로 공탁하자, 원당첨자는 그 공탁금을 찾아 이 분양권의 최종 매수인이라고 주장하는 다른 사람 계좌로 보냈습니다. 매수인의 사기 고소는 증거불충분으로 혐의없음 처분이 났습니다.

그래도 민사에서는 회수의 길이 열렸습니다. 법원은 중개사무소에서 '사장'으로 불리던 무자격자가 중개인이 아니라 실제 매도인이라고 보고, 전매금지를 어긴 약정도 사법상 무효는 아니므로(대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다102991 판결) 분양계약 취소로 매도인의 의무가 이행불능이 되었다며 202,145,000원과 연 12%의 지연손해금 지급을 명했습니다. 매수인 측 공인중개사에게는 공급계약서에 적힌 원당첨자 연락처로 쉽게 확인할 수 있었는데도 부정청약 위험을 확인·설명하지 않았다며(대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다14903 판결, 공인중개사법 제25조) 책임을 인정하되, 전매금지를 알 수 있었던 매수인의 과실을 고려해 30%인 60,643,500원으로 제한하고 매도인과 부진정연대로 묶었습니다.

집행 단계에서 제 견해로 챙길 것은 셋입니다. 첫째, 매도인이 원당첨자 앞으로 공탁된 돈이나 프리미엄을 빼돌리기 전에 공탁금 출급청구권과 예금, 부동산에 가압류(민사집행법 제276조)를 해 둡니다. 둘째, 원당첨자의 반환채권을 양수했다면 사업주체에 대한 양도 통지를 서둘러 공탁 전에 지급 상대방을 바꿉니다. 셋째, 개업공인중개사는 공인중개사법 제30조에 따라 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하므로, 중개사의 책임이 인정되면 그 보장금액에서 회수할 수 있는지 확인합니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사가 결과를 바꾸기 어려운 사건도 있습니다. 첫째, 2021. 9. 10. 전에 계약서 해제 조항에 따른 해제의 효력이 이미 생겼고 등기나 인도도 받지 않았으며 납부액이 위약금 수준에 그친다면, 지위 다툼도 반환 청구도 남는 것이 적습니다. 서울중앙지방법원 2020가단5285768 판결처럼 위약금이 반환액을 전부 덮을 수 있습니다. 둘째, 계약이 끝난 뒤에 분양권을 산 경우에는 사업주체를 상대로 다툴 여지가 거의 없고, 매도인에게서 프리미엄 수백만 원을 돌려받는 정도라면 지급명령이나 소액사건으로 직접 진행하는 편이 비용 면에서 낫습니다. 셋째, 아직 구청의 판단 전이고 매매계약서, 신고필증, 계좌 내역이 깔끔하게 갖춰진 매수인이라면 소명서 제출은 스스로 할 수 있습니다.

선임을 검토할 사건은 프리미엄과 기납부 대금이 수억 원에 이르는 경우, 구청장으로부터 확인 거부 회신을 받아 90일의 제소기간이 진행 중인 경우, 전매제한기간 중 매수라 제64조 문제가 겹친 경우, 사업주체가 인도를 거절하거나 재공급을 준비하는 경우, 공탁금이 원당첨자 앞으로 나가 회수가 급한 경우입니다. 이런 사건은 행정소송과 민사소송, 보전처분을 같은 시기에 묶어 움직여야 시간을 잃지 않습니다.

매수인이 피해야 할 대응

1. 소명 요구를 받고 1개월을 흘려보내는 것 — 시행령 제74조의2 제4항의 기간입니다. 서류가 다 모이지 않았더라도 먼저 소명서를 내고 보완하는 편이 낫습니다.

2. 확인 거부 회신을 받고 민사소송만 내는 것 — 서울동부지방법원 2023가합108089 판결처럼 민사 법원은 확인을 받았는지를 봅니다. 거부처분 취소소송을 90일 안에 내야 합니다.

3. 계약서 날짜를 고치거나 돈을 되돌려 받는 식으로 정리하는 것 — 인천지방법원 2022가합53722 판결에서 잔금 송금 10분 뒤의 반환 흐름이 가장 거래의 증거가 되었습니다.

4. 원당첨자 명의로 계속 행세하며 대금을 내는 것 — 서울동부지방법원 판결은 원당첨자의 개입 없이 원당첨자인 것처럼 거래한 사정을 선의 부정의 근거로 삼았습니다.

5. 공탁금과 반환채권을 방치하는 것 — 수원지방법원 2020가합20299 판결의 원당첨자는 공탁금을 찾아 다른 사람에게 보냈습니다.

자주 묻는 질문

분양권 샀는데 원당첨자 부정청약으로 계약 취소 통보를 받았어요, 계약금이랑 프리미엄 다 날리나요

취소 시점에 따라 다릅니다. 2021. 9. 10. 이후 취소하려는 사건이면 주택법 제65조 제6항에 따라 교란 행위와 관련이 없다는 확인을 받아 계약을 지킬 길이 있습니다(서울고등법원 2024누50393 판결). 계약을 지키지 못해도 사업주체에게 분양대금 반환을, 매도인과 중개사에게 프리미엄 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다(수원지방법원 2020가합20299 판결).

선의의 매수인 소명은 어떻게 하나요, 기간이 있나요

사업주체의 소명 요구를 받은 날부터 1개월 이내에 관할 시장·군수·구청장에게 소명 문서와 거래계약서, 신고필증, 대금 지급내역 등을 냅니다. 시장·군수·구청장은 2개월 이내에 결과를 알려야 합니다(주택법 시행령 제74조의2 제4항·제5항).

전매제한기간에 산 분양권이면 선의의 매수인 확인을 못 받나요

전매제한 위반만을 이유로 확인을 거부할 수는 없다는 판결이 확정되어 있습니다(서울행정법원 2022구합84796, 서울고등법원 2024누50393 판결). 다만 거래 경위에서 교란 행위를 알았거나 가담한 정황이 드러나면 선의가 부정될 수 있고(서울동부지방법원 2023가합108089 판결), 사업주체가 제64조 제3항의 매입비용을 지급하고 지위를 가져갈 여지는 남습니다.

2021년 9월 이전에 취소된 분양권도 주택법 제65조 제6항으로 구제되나요

판결들은 부정적입니다. 개정 주택법 부칙 제2조 제2항이 시행 이후 취소하려는 경우부터 적용하도록 했기 때문입니다(서울고등법원 2022나2023327, 광주지방법원 2021가합52582 판결). 이 경우에는 반환 범위와 매도인 상대 회수에 집중하는 것이 현실적입니다.

사업주체가 명의변경을 승인하고 잔금까지 받았는데 취소할 수 있나요

판결들은 명의변경 승인이나 잔금 수령만으로 법정추인이나 신의칙 위반을 인정하지 않았습니다(부산지방법원 2020가합41012 판결). 취소 원인이 남아 있는 동안의 수령은 추인이 아니라는 이유입니다.

이미 소유권이전등기까지 마쳤는데 취소되면 집을 내놔야 하나요

그럴 수 있습니다. 서울고등법원 2018나2065799 판결은 등기를 마친 매수인들에게 등기 말소와 인도를 명했고, 분양대금 반환과 동시이행도 인정하지 않았습니다. 다만 취소 통지가 주택법 조항만 근거로 했다면 위약금 없이 분양대금 반환을 받을 수 있었습니다.

공급계약이 취소되면 위약금 10%를 떼고 돌려주나요

계약서 해제 조항에 따른 해제라면 위약금 공제가 인정되는 흐름이고(대법원 2020다281602, 2021다250285 판결), 주택법에 따른 취소만 했다면 위약금을 뗄 수 없다는 판결이 있습니다(서울고등법원 2018나2065799 판결). 통보서의 근거 조문을 먼저 확인하십시오.

분양권 판 매도인이나 중개사에게 프리미엄을 돌려받을 수 있나요

가능합니다. 수원지방법원 2020가합20299 판결은 실제 매도인에게 프리미엄과 납부 대금, 중개수수료까지 반환하라고 했고, 확인·설명 의무를 게을리한 공인중개사에게도 손해의 30% 책임을 인정했습니다. 판결 전에 가압류로 재산을 묶어 두는 것이 회수의 관건입니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 서울행정법원 2024. 6. 21. 선고 2022구합84796 판결과 항소심 서울고등법원 2025. 5. 14. 선고 2024누50393 판결(항소기각, 대법원 2025두34009를 거쳐 확정) — 전매제한 위반은 선의 매수인 확인의 소명 대상이 아님, 확인 거부처분 취소, 공모·가담 증거 없는 매수인의 선의 인정

• 서울동부지방법원 2024. 11. 20. 선고 2023가합108089 판결(확정) — 공급계약 전 중개인 통한 매수, 매매계약서 부재, 구청장 확인 없음, 사업주체 상대 지위확인 기각

• 인천지방법원 2022. 12. 9. 선고 2022가합53500 판결(확정) — 2021. 12. 9. 취소, 확인 미취득으로 제6항 주장 배척, 승인 없는 전매의 대항 불가

• 서울고등법원 2022. 11. 17. 선고 2022나2023327 판결(1심 서울남부지방법원 2020가합111919, 항소기각 확정) — 분양권은 준물권 아님, 민법 제548조 단서 제3자 아님, 시행 전 해제에 제6항 부적용

• 광주지방법원 2022. 10. 27. 선고 2021가합52582 판결(항소심 광주고등법원 2022나24437 항소기각 확정) — 해제 뒤 매수, 원당첨자 가처분 취소(2019카단1207, 2019카단1381), 제6항 부적용

• 수원지방법원 2022. 9. 29. 선고 2021가합22179 판결(확정) — 통지 도달 간주 조항, 계약서 해제와 위약금 10% 유효, 제6항 부적용

• 서울중앙지방법원 2022. 10. 19. 선고 2020가단5285768 판결(항소심 서울중앙지방법원 2022나69201 원고 패소 확정) — 해제 뒤 재매수, 민법 제110조 제3항 유추 불가, 위약금이 반환액 전부를 덮음

• 울산지방법원 2023. 10. 12. 선고 2021가합15662 판결(확정) — 전매제한 위반만으로 부정한 방법의 공급 아님, 매수인 지위 확인

• 인천지방법원 2024. 5. 16. 선고 2022가합53722 판결(항소심 서울고등법원(인천) 2024나12963 항소기각 확정) — 잔금 반환 흐름으로 전매제한기간 회피 가장 인정

• 부산지방법원 2022. 9. 28. 선고 2020가합41012 판결(항소심 부산고등법원 2022나56534 항소취하간주 확정) — 행정지도·법정추인·명의변경 승인·신의칙 주장 배척, 반환금 공탁

• 서울고등법원 2023. 2. 3. 선고 2018나2065799, 2018나2065805 판결(1심 서울중앙지방법원 2018가합519514, 항소기각 확정) — 등기 마친 매수인의 말소·인도, 동시이행 부정, 주택법 취소 시 위약금 공제 불가

• 서울중앙지방법원 2022. 1. 26. 선고 2020가합592123 판결(항소심 서울고등법원 2022나2008700 화해권고결정) — 실제 지급액 반환, 위약금·대납이자 공제 불허

• 수원지방법원 2021. 5. 27. 선고 2020가합20299 판결(항소심 수원고등법원 2021나17286 항소기각 확정) — 실제 매도인의 원상회복, 공인중개사 30% 책임과 부진정연대

• 대법원 2022. 4. 28. 선고 2020다281602 판결 — 위장전입 이유 약정해제의 위약금 조항 유효, 주택법 제65조 제2항·제3항은 반환 범위 규정 아님

• 대법원 2023. 4. 13. 선고 2021다250285 판결(원심 서울고등법원 2020나2046081 파기환송) — 공급대금 10% 위약금 조항은 설명의무 대상 아님

• 헌법재판소 2022. 3. 31. 선고 2019헌가26 결정 — 선의의 제3자 보호 규정을 두지 않은 옛 주택법 조항 합헌

• 판결문에 인용된 대법원 판결 — 2004다67653, 67660(분양권 양도와 사업주체 승낙), 2011다64782, 95다49882(해제와 제3자), 2009도10477(전매 매수인 처벌 규정 없음), 2005다34612, 2012다40295, 2010다102991(전매제한 위반 약정의 사법상 효력), 2013다14903(중개업자의 확인·설명 의무), 2012다44518(합법성 원칙과 신의칙)

• 법령 — 주택법 제64조, 제65조(2021. 3. 9. 법률 제17921호 개정, 2021. 9. 10. 시행, 부칙 제2조), 제101조, 주택법 시행령 제74조의2, 민법 제144조, 제548조, 행정소송법 제20조, 공인중개사법 제25조, 제30조, 민사집행법 제276조, 제300조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

분양권 매수인의 공급계약 취소 사건은 세 개의 시계가 동시에 돌아가는 사건입니다. 소명 기간 1개월, 행정소송 제소기간 90일, 그리고 사업주체가 지위를 정리하고 다시 공급하거나 공탁금이 엉뚱한 사람에게 나가기까지의 시간입니다. 첫 작업은 원당첨자의 당첨일과 공급계약일, 매수인의 계약일과 송금일, 사업주체의 통보일과 도달일, 구청의 소명 요구일과 회신일을 한 줄로 세우는 일입니다. 그 연표 위에서 2021. 9. 10.이라는 선이 어디에 놓이는지가 사건의 길을 정합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 사업주체의 통보서를 보고 근거 조문이 주택법 제65조 제2항인지 계약서의 해제 조항인지, 취소 사유가 원당첨자의 부정청약인지 전매제한 위반인지를 가립니다. 다음으로 분양권 매매계약서, 부동산 거래 신고필증, 프리미엄과 분양대금의 송금 내역, 중개대상물 확인·설명서를 확인해 돈이 누구에게 갔는지 살핍니다. 선의 판단은 결국 이 흐름에서 갈리기 때문입니다. 세 번째로 사업주체의 명의변경 승인 여부와 중도금 대출 승계 상태, 입주나 등기 여부를 확인합니다. 마지막으로 원당첨자에 대한 형사 판결이나 약식명령 결과, 사업주체가 공탁을 했다면 그 피공탁자가 누구인지 확인해 회수 가능성까지 함께 계산합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 지위를 지키는 절차와 돈을 지키는 절차를 처음부터 나란히 진행합니다. 소명 요구가 왔다면 거래 경위를 날짜별로 정리한 소명서와 증빙을 기한 안에 내고, 확인이 거부되면 거부 사유가 법이 정한 소명 대상을 벗어났는지 따져 90일 안에 취소소송을 제기합니다. 사업주체가 인도를 거절하거나 재공급을 준비하면 지위 확인 소송과 처분금지가처분을 검토하고, 원당첨자의 반환채권은 양수와 통지를 서둘러 공탁 상대방을 바로잡습니다. 지위를 지키기 어려운 사건이라면 통보서의 근거 조문을 짚어 위약금 공제의 당부를 다투고, 매도인과 중개사에 대해서는 가압류로 재산을 묶은 뒤 원상회복과 손해배상을 청구하며, 중개사의 보증보험·공제까지 회수 경로로 확인합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 원당첨자의 부정청약 자체는 대부분 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 취소의 효력이 언제 생겼는지, 매수인이 구청의 확인을 받았는지, 거부를 행정소송으로 다퉜는지, 돈이 누구 계좌로 흘렀는지, 그리고 사업주체가 취소와 해제 중 무엇을 근거로 계약을 끝냈는지였습니다. 같은 시기 같은 지역의 분양권을 산 매수인이 한쪽은 확인 거부를 뒤집었고 다른 쪽은 지위를 잃었습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 소명으로 정리될 사건인지, 행정소송과 민사소송을 함께 해야 할 사건인지, 반환과 회수에 집중할 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

웃돈을 주고 산 분양권이 내가 모르는 원당첨자의 부정청약 때문에 흔들리는 일은 매수인에게 가장 억울한 형태의 분쟁입니다. 그러나 억울함만으로는 계약이 지켜지지 않고, 법이 정한 확인 절차와 기한, 그리고 통보서의 근거 조문이 결과를 정합니다.

사업주체의 통보서와 소명 요구서, 분양권 매매계약서와 신고필증, 프리미엄과 분양대금의 송금 내역, 중개사와 주고받은 문자를 모아 두시기 바랍니다. 구청의 회신을 이미 받았다면 그날부터 90일의 제소기간이 진행 중일 수 있습니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.