낙찰받은 건물에 공사업자가 유치권을 신고하고 점거했다면 — 압류 뒤 점유·부풀린 공사대금으로 유치권이 부정된 판결과 인도명령

경매로 건물을 낙찰받고 잔금까지 냈는데 현장에 가 보니 출입문에 '유치권 행사 중' 현수막이 걸려 있고, 공사업자가 컨테이너를 세워 두고 "공사대금 수억 원을 받기 전에는 한 발짝도 못 나간다"고 버티는 일이 있습니다. 매각물건명세서에 유치권 신고가 있다는 것은 알았지만 설마 이렇게까지 할 줄은 몰랐다는 상담이 적지 않습니다. 결론부터 말씀드리면, 경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 생긴 뒤에 점유를 시작한 공사업자는 유치권을 내세워 낙찰자에게 대항할 수 없고, 신고한 공사대금이 이미 갚아졌거나 부풀려졌다면 그 부분 역시 인정되지 않습니다. 유치권이란, 민법 제320조 제1항에 따라 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리를 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 셋입니다. 공사업자가 압류 전부터 남의 출입을 막을 정도로 건물을 지배하고 있었는지, 신고한 공사대금이 지금도 남아 있는 그 건물에 관한 채권인지, 그리고 낙찰자가 인도명령과 소송 가운데 무엇을 먼저 꺼내 드는지입니다. 아래에서는 압류 뒤 점유와 부풀린 채권으로 유치권이 부정된 판결, 반대로 유치권이 인정된 판결을 나란히 놓고, 인도명령의 심리 범위와 집행 뒤의 다툼, 허위 신고자의 형사책임까지 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 유치권 신고가 있으면 낙찰자가 공사대금을 떠안아야 하나요 — 압류의 효력이 생기기 전부터 점유한 진짜 유치권이라면 사실상 그렇습니다(민사집행법 제91조 제5항). 그러나 경매개시결정 기입등기 뒤에 점유를 넘겨받은 사람은 매수인에게 대항할 수 없고(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결), 기입등기가 된 줄 몰랐다는 사정도 소용이 없습니다(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결).

2. 공사대금을 부풀려 신고했다면 어떻게 되나요 — 유치권부존재확인 소송에서 채권의 존재는 유치권을 주장하는 쪽이 증명해야 하고, 근저당권자는 대항할 수 있는 범위를 넘는 부분만 떼어 부존재 확인을 구할 수 있습니다(대법원 2016. 3. 10. 선고 2013다99409 판결). 서울고등법원 2016. 10. 11. 선고 2014나2035677 판결은 계좌이체와 세금계산서로 공사대금 8억 원대 미지급 주장이 이미 변제로 소멸했다고 보았습니다.

3. 낙찰자는 무엇부터 해야 하나요 — 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청하는 것이 가장 빠릅니다(민사집행법 제136조 제1항). 대구지방법원 2010. 6. 8.자 2010라67 결정은 경매개시 뒤에 출입문을 용접하고 안내문을 붙인 시공사의 항고를 기각하고 인도명령을 유지했습니다.

유치권이 낙찰자에게 무거운 이유와 그 한계

유치권은 등기부에 나타나지 않는데도 낙찰자에게 그대로 넘어오는 몇 안 되는 권리라서 무겁습니다. 민사집행법 제91조 제5항은 매수인이 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정하고, 저당권처럼 매각으로 소멸하지도 않습니다. 대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결은 유치권자가 피담보채권을 만족받기 전까지 누구에게도 인도를 거절할 수 있어 부동산 유치권이 사실상 최우선순위 담보권으로 작용한다고 설명했습니다. 입찰자들이 유치권 신고가 있는 물건을 크게 깎아 응찰하는 이유입니다.

그렇다고 신고만 하면 누구나 이 지위를 얻는 것은 아닙니다. 경매개시결정을 하면 법원은 동시에 압류를 명하고, 압류는 채무자에게 결정이 송달되거나 등기가 된 때 효력이 생깁니다(민사집행법 제83조 제1항, 제4항). 압류 뒤에 채무자가 공사업자에게 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 하는 것은 목적물의 교환가치를 떨어뜨리는 처분행위여서 압류의 처분금지효에 저촉되고, 그 점유자는 유치권으로 매수인에게 대항하지 못합니다(대법원 2005다22688 판결). 반대로 압류 전에 취득한 유치권이라면 근저당권 설정 뒤에 생긴 것이라도 매수인에게 대항할 수 있습니다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결, 대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결). 결국 다툼은 '언제부터 점유했는가'와 '정말 받을 돈이 남았는가' 두 갈래로 모입니다.

결론을 가르는 기준일은 경매개시결정 기입등기입니다

낙찰자가 가장 먼저 확인할 날짜는 등기부의 경매개시결정 기입등기일입니다. 이 날 이후에 시작된 점유나 이 날 이후에 맺은 공사계약으로는 매수인에게 대항할 유치권이 생기지 않습니다. 의정부지방법원 고양지원 2022. 6. 10. 선고 2021가합76050 판결이 전형적입니다. 공사업자가 유치권신고서에 붙인 도급계약서 두 건은 공사대금이 각각 7억 1,720만 원과 3억 1,141만 원이었는데, 작성일과 공사기간이 모두 기입등기 뒤였습니다. 법원은 그 기재 자체로 변제기가 기입등기 이후로 보이고, 기입등기 무렵 그 집에는 임차인이 가족과 함께 살고 있었다며 근저당권자의 유치권부존재확인 청구를 받아들였습니다.

점유가 누구의 뜻으로 넘어갔는지도 묻지 않습니다. 제주지방법원 2020. 9. 24. 선고 2020가단56041 판결은 집행관이 기입등기 12일 뒤 현황조사를 했을 때 현관문에 다른 업체의 관리비 체납 유치권 표시만 있었고 공사업자의 표시는 없었다는 점에서 점유가 기입등기 뒤에 시작되었다고 보고, 채무자가 압류 뒤에 점유를 넘긴 것은 자발적이든 비자발적이든 압류의 처분금지효에 반한다고 판단했습니다. 대법원 2006다22050 판결도 압류 사실을 몰랐고 모른 데 과실이 없었다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 제 견해로는 신고서에 첨부된 계약서의 날짜, 공사기간, 세금계산서 발행일을 기입등기일과 나란히 적어 보는 것만으로도 다툼의 절반은 정리됩니다.

'공사를 했다'와 '점유했다'는 다른 이야기입니다

공사업자는 흔히 "우리가 그 건물을 지었으니 당연히 점유자"라고 말하지만, 법원은 공사를 한 사실과 건물을 사실상 지배한 사실을 엄격히 나눕니다. 유치권의 성립요건이자 존속요건인 점유는 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속하는 객관적 관계를 말하고, 적어도 타인의 간섭을 배제하는 면이 있어야 합니다(의정부지방법원 2020. 10. 14. 선고 2019가합56340 판결이 인용한 대법원 2015. 1. 29. 선고 2013다84971 판결). 유치권은 별다른 공시방법 없이 점유로만 공시되므로 그 점유는 외부에서 객관적으로 인식할 수 있어야 한다는 판단도 있습니다(대구지방법원 2010라67 결정).

서울고등법원 2008. 6. 4. 선고 2007나95224 판결은 이 구분을 잘 보여 줍니다. 증축공사 수급인은 공사잔대금 7억 6,850만 원으로 유치권을 신고했고 현장사무실, 간판, 건축자재, 열쇠까지 있었습니다. 그러나 공장 주인이 압류 전부터 공장을 가동하고 사무동 일부를 임대했으며, 경비도 주인 쪽 용역회사가 맡았고, 현황조사보고서에도 주인이 점유자로 적혀 있었습니다. 법원은 공사업자가 현수막과 안내문을 붙인 시점 이전에는 건물을 사실상 지배했다고 보기 어렵고, 그 시점이 압류 뒤이므로 매수인에게 대항할 수 없다고 판단했습니다(1심 수원지방법원 안산지원 2007가합2609 판결과 결론이 같아 항소기각).

공사가 끝난 뒤 건물을 건축주에게 넘겼다면 점유는 그때 끊깁니다. 인천지방법원 2014. 6. 11. 선고 2013가단215156 판결에서 병원 인테리어 업체는 공사대금 1억 8,001만 원으로 유치권을 신고했지만, 공사를 마친 뒤 건축주가 그 자리에서 의원을 열었고 다른 업자가 시설을 뜯어내고 새 공사를 했습니다. 공사 종료 무렵과 변론종결 때 모두 점유했다는 점에는 다툼이 없어 그 사이 점유가 계속된 것으로 추정되었지만, 법원은 여러 사정으로 그 추정이 깨졌다고 보고 낙찰자의 인도청구를 받아들였습니다. 이 판결은 항소기각(인천지방법원 2014나53646)과 심리불속행 상고기각(대법원 2015다247943)으로 확정되었습니다.

현황조사보고서와 감정평가서 사진이 가장 강한 증거입니다

압류 전 점유를 다투는 사건에서 결론을 가장 자주 좌우한 증거는 경매기록 안에 이미 들어 있는 집행관의 현황조사보고서와 감정평가서 사진이었습니다. 의정부지방법원 2019가합56340 판결은 주유소 신축 공사대금 3억 3,000만 원의 유치권 신고를 부정하면서, 현황조사보고서와 감정평가서 사진 어디에도 '유치권자 사무실' 현수막이 보이지 않는 점, 공사업자가 낸 현장 사진은 촬영일을 알 수 없는 점, 주유소 직원이 임차인이 전부 쓰고 있다고 진술한 점, 출입을 통제한 구체적인 방법에 관한 객관적 증거가 없는 점을 들었습니다. 이 판결은 항소기각(서울고등법원 2020나2039403)으로 확정되었습니다.

서울서부지방법원 2026. 7. 7. 선고 2026가단11 판결도 같은 방식으로 판단했습니다. 공사업체가 옥탑 기계실에 붙였다는 '유치권자 점유 중' 경고장 사진은 촬영일이 경매개시결정 뒤였고, 감정평가서의 옥탑 사진에는 경고장이 없었으며, 집행관은 현황조사 때 그 업체의 점유를 확인하지 못했습니다. 그 업체의 대표가 바로 전 소유자였다는 점도 채권의 실재를 의심하게 했습니다. 대구지방법원 2010라67 결정에서는 앞선 최고가매수인이 입찰 전후 두 차례 빈집임을 확인했는데 잔금 전에 다시 가 보니 출입문이 용접되어 있었다는 사정까지 드러났습니다. 법원은 경매개시 뒤의 용접과 안내문 부착은 압류의 처분금지효에 반해 효력이 없다고 보았습니다.

제 견해로는 낙찰자 쪽은 입찰 전부터 현황조사보고서, 감정평가서, 매각물건명세서의 사진과 기재를 날짜별로 정리해 두어야 합니다. 유치권 신고가 기입등기 뒤 몇 달이 지나서야, 특히 매각기일 직전에 들어왔다는 사정도 법원이 반복해서 지적한 대목입니다.

신고 시점과 신고서 문구도 증거가 됩니다

압류 전부터 건물을 지키고 있던 진짜 유치권자라면 경매가 시작되자마자 권리를 신고하는 것이 자연스럽습니다. 그래서 법원은 신고가 언제, 어떤 문구로 들어왔는지를 점유 판단의 정황으로 씁니다. 인천지방법원 2013가단215156 판결은 경매개시 뒤 3개월이 넘고 배당요구종기도 한 달여 지나서야 유치권신고를 했으며, 신고서에 '유치권을 행사할 계획'이라고 적은 점을 들어 공사업자가 경매 진행을 뒤늦게 알았던 것으로 보았습니다. 앞으로 행사하겠다는 말은 지금 점유하고 있지 않다는 고백에 가깝습니다.

대구지방법원 2010라67 결정에서는 시공사가 처음에는 가압류권자로 채권신고만 하고 석 달 뒤에야 유치권을 신고했고, 서울고등법원 2014나47179 판결에서는 한 업체가 1회 매각기일이 지난 뒤에 신고했습니다. 서울고등법원 2014나2035677 판결의 시공사는 앞선 경매 때도 현황조사 뒤 다섯 달 남짓 지나 신고했고, 다음 경매에서는 매각결정기일 하루 전에 신고했습니다. 제 견해로는 신고일과 매각기일, 기일변경 신청 내역을 경매사건 기록에서 뽑아 두면 점유가 없었다는 주장과 경매를 늦추려는 의도였다는 주장을 동시에 뒷받침할 수 있습니다.

부풀린 공사대금 — 남은 채권은 계좌와 세금계산서가 말합니다

점유가 압류 전부터였더라도 피담보채권이 없으면 유치권도 없습니다. 이 부분에서 1심과 항소심의 결론이 갈린 사건이 있습니다. 시공사가 신축 건물에 공사대금 8억 706만 4,507원이 남았다며 유치권을 신고한 사건에서, 서울남부지방법원 2014. 9. 5. 선고 2014가합100543 판결은 도급계약서가 진정하게 작성되었고 실제 시공도 했다며 건물에 관한 유치권을 인정하고 토지 부분만 부존재를 확인했습니다. 그러나 근저당권을 양수한 원고만 항소한 서울고등법원 2014나2035677 판결은 건물 부분까지 유치권이 없다고 판단을 바꾸었고, 상고는 심리불속행으로 기각되었습니다(대법원 2016다261670).

항소심이 본 것은 숫자였습니다. 시공사가 그 공사로 세무서에 신고한 공급가액이 합계 15억 원이었고, 공사 기간부터 완공 후 1년 남짓까지 건축주에게서 계좌이체로 받은 돈이 16억 4,033만여 원으로 도급금액 16억 5,000만 원에 거의 닿았습니다. 완공 뒤 유치권 신고까지 가압류나 소송을 한 번도 하지 않았고, 시공사가 건물 4층을 빌려 쓰면서 낸 차임이 잔대금과 상계되었을 가능성도 컸습니다. 점유에 관해서도 4층은 건축주의 본점 소재지였고 앞선 경매의 현황조사에 두 회사가 경계 구분 없이 사용한다고 적혀 있었으며, 은행에 낸 임대차현황서에 시공사가 임차인으로 기재되어 있었습니다. 매각결정기일 하루 전에 유치권을 신고한 것은 매각가격을 떨어뜨리거나 기일을 늦추려는 의도로 보인다고까지 적었습니다.

신고액과 소송에서 주장하는 금액이 크게 다른 것도 단서가 됩니다. 서울고등법원 2017. 4. 28. 선고 2016나2085775 판결에서 공사업체는 경매에서 5억 3,460만 원의 유치권을 신고했다가 소송에서는 1억 6,000만 원어치 공사를 하고 1억 2,859만 원을 못 받았다고 주장했는데, 법원은 그 채권조차 증명되지 않았고 압류 전 점유를 보여 줄 표식도 없었다고 판단했습니다.

일부만 진짜일 때 — 초과 부분만 떼어 다툴 수 있습니다

공사대금이 일부는 남아 있는데 신고액이 몇 배로 부풀려졌다면 '전부 아니면 전무'로 갈 필요가 없습니다. 대법원 2013다99409 판결은 공사대금 36억 3,634만 8,300원을 피담보채권으로 신고한 사건에서, 근저당권자는 유치권 전부의 부존재뿐 아니라 경매절차에서 대항할 수 있는 범위를 초과하는 부분의 부존재 확인도 구할 이익이 있고, 일부만 인정되면 법원은 그 부분에 대해 일부패소 판결을 해야 한다고 했습니다. 유치권은 불가분성이 있으니 금액을 따질 필요가 없다던 원심(서울고등법원 2013나13421)을 파기한 것입니다. 같은 신고를 다룬 형사판결(수원지방법원 안산지원 2018. 5. 2. 선고 2015고단4038 판결)에 적힌 경위를 보면, 이 사건은 환송 뒤 서울고등법원 2016나6073 판결이 유치권이 없다고 판단했고 대법원 2017다37645 판결로 상고가 기각되어 확정되었습니다.

민법 제321조는 유치권자가 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있다고 정하지만, 이는 유치권의 효력 범위에 관한 것이지 신고한 숫자를 그대로 믿어 준다는 뜻이 아닙니다. 낙찰자나 근저당권자로서는 실제 기성고, 지급 내역, 세금계산서, 산재보험 신고 공사금액처럼 공사업자 스스로 남긴 기록을 모아 신고액과 맞춰 보는 작업이 핵심입니다.

그 건물에 관하여 생긴 채권이어야 합니다

공사대금이 진짜로 남아 있어도 그 채권이 바로 그 부동산에 관하여 생긴 것이 아니면 유치권은 성립하지 않습니다. 청주지방법원 2015. 10. 22. 선고 2015가합20015 판결은 모텔 부지 일대에 수목을 심은 조경업자의 식재대금 4,200만 원에 관해, 수목이 토지에 부합되었으므로 식재대금 채권으로 부동산에 유치권을 행사할 수 없다며 낙찰자들의 유치권부존재확인 청구를 받아들였습니다. 건물 벽에 붙인 미술품 설치대금에 관해서도 민사 판결은 미술품이 건물의 일부가 되지 않았고 분리할 수 있어 건물에 관하여 생긴 채권이 아니라고 보았습니다(서울중앙지방법원 2018. 11. 22. 선고 2018노1572 판결에 인용된 서울고등법원 2016나2068244 판결). 건물 신축 공사대금으로 토지에 유치권을 주장할 수 없다는 판단도 있습니다(서울남부지방법원 2014가합100543 판결 중 원고 승소로 끝난 토지 부분).

견련관계가 있어도 유치권을 일부러 만들어 낸 경우라면 다른 길이 있습니다. 대법원 2011다84298 판결은 채무자가 채무초과에 빠졌거나 임박한 상태에서 저당권자가 손해를 입을 것을 알면서 의도적으로 유치권 요건을 갖추는 거래를 일으켜 점유했다면 그 유치권 주장은 신의칙 위반이나 권리남용으로 허용되지 않는다고 했습니다. 그 사건에서는 2순위 근저당권자였던 회사가 선순위 근저당권자의 경매가 곧 시작되리라는 사정을 충분히 알면서 채무자 회사와 임대차계약을 맺고 건물 일부를 넘겨받은 뒤 상사유치권을 신고했고, 대법원은 그 유치권 주장을 받아들이지 않은 원심을 유지했습니다. 다만 서울고등법원 2014나2035677 판결은 대표가 형제이고 공사대금이 감정가보다 높다는 사정만으로는 계약을 허위로 볼 수 없다고 했으니, 이 주장은 채권 소멸이나 점유 부정과 함께 쓰는 보조 수단으로 보는 편이 안전합니다.

유치권이 인정된 판결 — 낙찰자가 떠안는 경우

모든 유치권 신고가 깨지는 것은 아닙니다. 공사업자가 압류 전부터 실제로 문을 잠그고 열쇠를 쥐고 있었다면 낙찰자가 공사대금 부담을 안을 수 있습니다. 대법원 2008다70763 판결의 원심은 유치권을 주장한 원고들이 건물 중 사무실 부분만 점유해 왔다고 보고 그 부분의 유치권 확인과 점유방해금지 청구를 받아들였는데, 대법원은 근저당권 설정 뒤에 취득했더라도 압류 전 유치권이면 매수인에게 대항할 수 있다며 이를 유지했습니다. 같은 판결은 허위채권에 기한 유치권 행사가 매각대금을 부당하게 떨어뜨린다며 성립 여부를 신중하게 판단해야 한다고도 덧붙였습니다.

창원지방법원 2026. 4. 23. 선고 2025나11767 판결은 성립 단계에서는 유치권을 인정했습니다. 주택용지 토목공사를 8,600만 원에 도급받아 시공하고 7,360만 원을 받지 못한 업체가 현수막을 걸고 압류 전부터 점유했으므로 유치권을 취득했고, 지급명령이 압류 뒤에 확정되었다는 사정만으로 신고가 무효가 되지는 않는다고 했습니다. 다만 그 업체는 신고 뒤 점유를 잃었고, 항소심은 변론종결 당시 존속요건이 없어졌다며 1심(창원지방법원 밀양지원 2024가단650 판결, 원고 패소) 가운데 유치권부존재확인 부분을 취소하고 부존재를 확인했습니다. 형사 사건이지만 서울동부지방법원 2024. 5. 24. 선고 2023노256 판결은 물류창고 시공사가 준공 뒤 정문과 판넬 열쇠를 모두 보관하며 건축주에게 인수인계하지 않은 상태를 점유로 보고, 감정평가 재조달원가 116억 원과 비교해 132억 원의 공사대금이 부당하게 과다하지 않다며 경매방해 무죄를 유지했습니다(1심 2021고단2498 무죄, 검사 항소기각).

이 판결들을 나란히 놓으면 경계가 보입니다. 압류 전부터의 시정장치와 열쇠 관리, 외부에서 보이는 표시, 도급인에게 인도하지 않은 사정, 신고액과 맞는 기성고 자료가 갖춰지면 유치권은 버팁니다. 그런 사건이라면 제 견해로는 무리한 부존재확인보다 실제 남은 공사대금을 기성 자료로 확정해 그 금액을 기준으로 협상하는 편이 낙찰자의 손실을 줄입니다.

누가, 어떤 소송으로 다투는가 — 확인의 이익

근저당권자와 낙찰자는 쓰는 소송이 다릅니다. 매각 전의 근저당권자는 유치권 신고 때문에 저가 낙찰로 배당이 줄어들 법률상 불안이 있으므로 유치권부존재확인을 구할 이익이 있습니다(대법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결, 대법원 2013다99409 판결). 반면 소유권을 취득한 낙찰자가 점유자를 상대로 낼 소송은 원칙적으로 인도청구입니다. 대법원 2010다84932 판결과 인천지방법원 2013가단215156 판결은 점유자에게 인도를 구하는 것이 소유권의 불안을 없애는 직접적인 수단이므로 따로 낸 유치권부존재확인 청구는 확인의 이익이 없다며 각하했습니다. 낙찰자의 유치권부존재확인 청구를 받아들인 판결도 있으므로(청주지방법원 2015가합20015 판결), 상대가 실제로 점유하고 있는지에 따라 청구 형태를 고릅니다.

당사자 지위가 바뀌면 이익도 사라집니다. 서울고등법원 2016나2085775 판결은 소송 중 채권과 근저당권을 넘긴 원래 원고의 소, 멸실되어 경매에서 빠진 부동산 부분을 각하했고, 제주지방법원 2020가단56041 판결은 공사업자가 스스로 유치권을 행사하지 않는다고 인정한 호실 부분을 각하했습니다. 창원지방법원 2025나11767 판결은 '유치권이 없다는 의사를 경매법원에 통지하라'는 청구는 근거가 없다고 기각했습니다. 소송 구조는 이 세 가지를 정리한 뒤 짜야 합니다. 증명책임은 유리하게 작동합니다. 원고가 유치권 발생원인을 부정하면 견련관계 있는 채권과 점유는 유치권을 주장하는 피고가 증명해야 합니다(대법원 2013다99409 판결).

인도명령 — 대금을 낸 뒤 6개월이 기한입니다

낙찰자에게 가장 빠른 수단은 부동산 인도명령입니다. 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에게 인도를 명할 수 있고, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 것으로 인정되면 명하지 않습니다(민사집행법 제136조 제1항). 채무자와 소유자 외의 점유자에게는 원칙적으로 심문을 거치고, 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다(같은 조 제4항, 제5항). 6개월이 지나면 일반 인도소송으로 가야 하므로 잔금 납부일을 기준으로 일정을 먼저 잡아야 합니다.

인도명령 단계에서도 유치권의 대항력은 실질적으로 심리됩니다. 대구지방법원 2010라67 결정은 재매각으로 아파트를 낙찰받은 매수인의 인도명령에 대해 시공사가 압류 전부터 열쇠를 관리하며 출입을 통제했다고 항고했지만, 현황조사보고서에 '채무자 점유, 빈집'으로 적혀 있었고 시공사가 가압류권자로 채권신고를 한 뒤 석 달이 지나서야 유치권을 신고한 점 등을 들어 항고를 기각했습니다(1심 2010타기199 인도명령). 반대로 압류 전 점유를 보여 주는 자료가 탄탄한 사건이라면 인도명령이 기각될 수 있으니, 그때는 인도소송이나 유치권부존재확인으로 증거조사를 거쳐 다투는 편이 낫습니다.

인도명령이 즉시항고 없이 확정되었다면 점유자는 청구이의의 소로 다툴 수 있습니다. 서울고등법원 2007나95224 판결은 이 소를 적법하다고 보면서도, 압류 뒤 점유라는 이유로 집행 불허 청구를 받아들이지 않았습니다. 매수인이 낙찰 전에 유치권 주장을 알았다 해도 그 존재를 부정하는 것이 신의칙에 반하지 않는다는 판단도 함께 나왔습니다.

인도명령이 나왔는데도 점유자가 버티면 매수인은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(민사집행법 제136조 제6항). 6개월을 넘겨 인도소송으로 가더라도 길이 막히는 것은 아닙니다. 인천지방법원 2013가단215156 판결은 낙찰자의 인도청구를 받아들이면서 가집행을 붙였으므로, 낙찰자는 확정을 기다리지 않고 집행에 나설 수 있었습니다. 제 견해로는 인도소송을 낼 때 공사업자가 현장을 제3자에게 넘겨 집행을 피하지 못하도록 점유이전금지가처분을 함께 검토하는 것이 좋고, 현장에 공사업자 외에 임차인이나 전 소유자 쪽 사람이 섞여 있다면 상대방을 빠짐없이 특정해야 집행 단계에서 다시 소송을 하는 일을 막을 수 있습니다.

집행 뒤의 역공 — 점유를 잃은 유치권은 되살아나지 않습니다

인도명령이 집행되면 공사업자가 점유회수나 유치권 확인 소송으로 역공하는 경우가 있습니다. 유치권은 점유를 잃으면 소멸하고(민법 제328조), 점유를 침탈당했더라도 점유회수의 소에서 이겨 실제로 점유를 되찾기 전에는 되살아나지 않습니다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다72189 판결). 서울서부지방법원 2026가단11 판결은 설령 유치권이 있었더라도 인도명령 집행으로 점유를 잃었고 점유회수의 소를 낸 것만으로는 점유가 회복되지 않는다고 판단했습니다.

서울고등법원 2015. 3. 27. 선고 2014나47179 판결은 집행 과정까지 다루었습니다. 공장 리모델링과 토목공사를 했다는 업체들이 인도명령에 즉시항고를 하자 법원은 직권으로 집행을 정지했다가 정지결정을 취소했고, 업체들의 별도 집행정지 신청은 각하되었으며, 매수인은 인도집행을 마쳤습니다. 항소심은 현황조사서에 점유자를 확인할 수 없었다고 적힌 점, 한 업체는 1회 매각기일 뒤에야 유치권을 신고한 점 등으로 압류 전 점유를 부정하고, 점유는 인도집행으로 적법하게 상실되었으니 점유침탈이 아니라고 했습니다. 이 사건 1심은 소의 교환적 변경으로 효력을 잃었습니다. 판결문에는 업체 대표가 대항할 유치권 없이 출입문 앞에 컨테이너 3개를 쌓아 매수인의 공장 이전 업무를 방해했다는 범죄사실로 벌금 500만 원을 선고받은 사정도 적혀 있습니다.

허위·과장 유치권 신고의 형사책임

공사대금을 부풀리거나 없는 채권으로 유치권을 신고하면 경매방해죄가 될 수 있습니다. 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매의 공정을 해한 사람은 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처합니다(형법 제315조). 수원지방법원 안산지원 2015고단4038 판결은 대법원 2013다99409 사건의 그 신고를 다룬 형사판결입니다. 실제 사장이 형 명의 회사로 약 40억 원 공사에서 4억 5,000만 원만 받았다며 36억여 원의 유치권을 신고했지만, 실제로는 12억 2,780만여 원을 받았고, 토목공사의 산재보험 가입 때 신고한 공사금액은 3억 4,363만여 원이었으며, 계약서의 작성일자 등도 수정되거나 가필되어 있었습니다. 법원은 경매방해죄가 결과의 불공정이 현실로 나타날 필요가 없는 위태범이고, 단순 착오를 넘어 가격 형성에 영향을 줄 만큼 과대신고하고 이를 인식했다면 성립한다며 징역 10월을 선고했습니다. 항소기각(수원지방법원 2018노3193)과 상고취하로 확정되었습니다.

서울중앙지방법원 2018노1572 판결은 미술품 설치대금으로 유치권을 신고한 피고인에 대해, 법리상 유치권이 성립하는지를 잘못 판단한 것만으로는 고의를 단정할 수 없지만 실질 운영자와의 관계와 계약서 작성 경위로 볼 때 채권 자체가 허위라며 경매방해 유죄를 유지했습니다(1심 2017고단6974 등 징역 10월에 집행유예 2년). 반면 앞서 본 서울동부지방법원 2023노256 판결처럼 점유와 공사대금이 어느 정도 뒷받침되면 무죄가 납니다. 제 견해로는 형사 고소는 민사 판결이나 경매기록으로 허위가 상당히 드러난 뒤에 쓰는 것이 효과적이고, 고소만으로 인도 문제가 풀리기를 기대해서는 안 됩니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사 없이 정리하는 편이 나은 경우도 있습니다. 첫째, 신고된 유치권 금액이 수백만 원에서 1,000만 원대이고 공사 내역과 미지급액에 다툼이 거의 없다면 그 돈을 정산하고 인도받는 것이 소송보다 빠르고 쌉니다. 둘째, 점유자가 채무자나 소유자 본인이고 유치권 주장이 말뿐이며 현황조사보고서에도 공사업자의 흔적이 없다면, 대금 납부 직후 인도명령을 직접 신청해도 충분한 경우가 많습니다. 셋째, 압류 전부터의 점유와 미지급 공사대금이 계약서, 기성 자료, 사진으로 촘촘하게 뒷받침된다면 소송으로 뒤집을 여지가 좁아 협상이 현실적입니다.

선임을 검토할 사건은 신고액이 수천만 원에서 수억 원에 이르는 경우, 공사업자가 컨테이너나 용접으로 현장을 막고 있는 경우, 신고서의 계약일과 공사기간이 기입등기와 엇갈리는 경우, 인도명령에 즉시항고나 청구이의, 점유회수 소송이 들어온 경우, 허위 신고로 매각이 미뤄져 형사 고소까지 함께 설계해야 하는 경우입니다.

낙찰자가 피해야 할 대응

1. 잔금 납부 뒤 6개월을 흘려보내는 것 — 이 기간이 지나면 인도명령을 쓸 수 없어 인도소송으로 가야 합니다(민사집행법 제136조 제1항).

2. 현장을 힘으로 정리하는 것 — 점유를 직접 빼앗으면 상대가 점유회수의 소를 낼 빌미를 줍니다(민법 제204조). 제 견해로는 인도명령이나 판결에 따른 집행관 집행이 가장 안전합니다.

3. 유치권부존재확인만 내고 인도청구를 빠뜨리는 것 — 상대가 점유하고 있다면 확인의 이익이 없어 각하될 수 있습니다(대법원 2010다84932 판결).

4. 신고액 전부를 다투다가 일부 인정에 대비하지 않는 것 — 초과 부분만 부존재로 확인받는 청구를 함께 설계해야 합니다(대법원 2013다99409 판결).

5. 경매기록 사진과 현황조사보고서를 확보하지 않는 것 — 압류 전 점유를 부정한 판결 대부분이 이 자료에 기댔습니다(의정부지방법원 2019가합56340 판결).

자주 묻는 질문

경매로 낙찰받은 건물에 유치권 신고가 있으면 공사대금을 대신 갚아야 하나요

진짜 유치권이라면 사실상 그렇습니다. 매수인은 유치권자에게 피담보채권을 변제할 책임이 있고(민사집행법 제91조 제5항), 갚지 않으면 인도를 받기 어렵습니다. 다만 경매개시결정 기입등기 뒤에 점유를 시작했거나(대법원 2005다22688 판결), 채권이 이미 갚아졌거나 그 건물에 관한 채권이 아니라면 대항할 수 없습니다.

유치권자가 경매개시결정 전부터 점유했는지는 어떻게 확인하나요

경매기록의 현황조사보고서, 감정평가서 사진, 매각물건명세서를 먼저 봅니다. 이 자료에 공사업자의 표식이나 점유 정황이 없고 임차인이나 소유자가 점유자로 적혀 있다면 압류 전 점유를 부정한 판결이 많습니다(의정부지방법원 2019가합56340 판결, 서울고등법원 2016나2085775 판결). 공사업자가 낸 사진은 촬영일을 꼭 확인하십시오.

유치권 신고 금액이 부풀려진 것 같은데 어떻게 다투나요

채권의 존재는 유치권을 주장하는 쪽이 증명해야 합니다(대법원 2013다99409 판결). 계좌이체 내역, 세금계산서와 부가가치세 신고, 기성 자료, 산재보험 신고 금액을 확보해 신고액과 대조합니다. 이런 자료로 미지급 공사대금이 변제로 소멸했다고 본 판결이 있습니다(서울고등법원 2014나2035677 판결).

낙찰자는 유치권 부존재확인 소송을 해야 하나요, 인도 소송을 해야 하나요

상대가 점유하고 있다면 인도청구가 원칙입니다. 점유자에게 인도를 구할 수 있는데 따로 유치권부존재확인을 구하면 확인의 이익이 없어 각하된 판결이 있습니다(대법원 2010다84932 판결, 인천지방법원 2013가단215156 판결). 매각 전 근저당권자라면 부존재확인을 구할 이익이 있습니다(대법원 2004다32848 판결).

유치권을 주장하는 공사업자를 상대로 인도명령을 신청할 수 있나요

신청할 수 있습니다. 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 되고, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 있다고 인정될 때만 기각됩니다(민사집행법 제136조 제1항). 경매개시 뒤에 출입문을 용접하고 안내문을 붙인 시공사에 대한 인도명령이 항고심에서도 유지된 결정이 있습니다(대구지방법원 2010라67 결정).

인도명령이 집행된 뒤 유치권자가 점유회수 소송을 하면 어떻게 되나요

압류 뒤 점유였다면 매수인에게 대항할 수 없고, 적법한 인도집행으로 점유를 잃은 것은 점유침탈이 아니라고 본 판결이 있습니다(서울고등법원 2014나47179 판결). 점유회수의 소를 낸 것만으로 유치권이 되살아나지도 않습니다(대법원 2011다72189 판결).

허위 유치권 신고는 형사처벌을 받나요

경매방해죄(형법 제315조)가 될 수 있습니다. 공사대금을 수십억 원 부풀려 신고한 사람에게 징역 10월이 확정된 판결이 있습니다(수원지방법원 안산지원 2015고단4038 판결). 다만 점유와 공사대금이 어느 정도 뒷받침되면 무죄가 나기도 하므로(서울동부지방법원 2023노256 판결) 민사 증거를 먼저 갖추는 편이 좋습니다.

유치권자가 컨테이너로 출입을 막고 있으면 어떻게 하나요

직접 치우기보다 인도명령이나 인도판결로 집행관 집행을 거치는 것이 안전합니다. 대항할 유치권 없이 출입문 앞에 컨테이너를 쌓아 매수인의 업무를 방해한 사람이 벌금형을 받은 사정이 판결문에 나옵니다(서울고등법원 2014나47179 판결). 업무방해죄는 5년 이하의 징역 또는 1,500만 원 이하의 벌금입니다(형법 제314조 제1항).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 — 압류 뒤 공사대금 채권자에게 점유를 이전해 취득한 유치권은 매수인에게 대항 불가

• 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결 — 기입등기 사실을 몰랐거나 과실이 없어도 결론 같음

• 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 — 근저당권 설정 뒤라도 압류 전 유치권은 대항 가능, 사무실 부분 유치권 인정 유지, 허위채권 유치권의 신중 판단

• 대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결 — 점유자에게 인도를 구할 수 있으면 유치권부존재확인은 확인의 이익 없음

• 대법원 2016. 3. 10. 선고 2013다99409 판결(원심 서울고등법원 2013나13421 판결 파기환송, 환송 뒤 서울고등법원 2016나6073 유치권 부존재·대법원 2017다37645 상고기각 — 2015고단4038 판결문에 적힌 경위) — 대항 범위를 넘는 부분의 부존재 확인, 일부패소 판결, 채권 존재의 증명책임

• 대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결 — 사실상 최우선순위 담보권인 유치권, 의도적으로 작출한 유치권의 신의칙 위반

• 대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다72189 판결 — 점유 상실로 소멸한 유치권은 점유회수로 점유를 되찾아야 되살아남

• 대법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결, 2015. 1. 29. 선고 2013다84971 판결 — 근저당권자의 확인의 이익, 점유의 의미와 증명책임(후자는 의정부지방법원 2019가합56340 판결 등에서 인용)

• 의정부지방법원 2020. 10. 14. 선고 2019가합56340 판결(항소기각 서울고등법원 2020나2039403) — 현황조사보고서와 감정평가서 사진으로 압류 전 점유 부정

• 의정부지방법원 고양지원 2022. 6. 10. 선고 2021가합76050 판결 — 기입등기 뒤 체결한 도급계약에 기한 유치권 부정

• 제주지방법원 2020. 9. 24. 선고 2020가단56041 판결 — 현황조사 당시 표식 없음, 압류 뒤 점유 이전은 자발 여부 불문 대항 불가

• 서울고등법원 2008. 6. 4. 선고 2007나95224 판결(1심 수원지방법원 안산지원 2007가합2609 판결) — 공사 시행과 점유의 구별, 확정된 인도명령에 대한 청구이의

• 인천지방법원 2014. 6. 11. 선고 2013가단215156 판결(항소기각 인천지방법원 2014나53646, 상고기각 대법원 2015다247943) — 점유 계속 추정의 번복, 낙찰자 인도청구 인용

• 서울남부지방법원 2014. 9. 5. 선고 2014가합100543 판결과 서울고등법원 2016. 10. 11. 선고 2014나2035677 판결(상고기각 대법원 2016다261670) — 1심은 건물 유치권 인정, 항소심은 공사대금 변제 소멸과 점유 부정으로 변경

• 서울고등법원 2017. 4. 28. 선고 2016나2085775 판결(1심 인천지방법원 2016가합53707 판결 변경) — 신고액과 소송 주장액의 차이, 확인의 이익 상실 부분 각하

• 청주지방법원 2015. 10. 22. 선고 2015가합20015 판결 — 토지에 부합된 수목 식재대금으로 유치권 불가

• 창원지방법원 2026. 4. 23. 선고 2025나11767 판결(1심 창원지방법원 밀양지원 2024가단650 판결 중 부존재확인 부분 취소) — 압류 전 유치권 성립 인정, 이후 점유 상실로 부존재

• 대구지방법원 2010. 6. 8.자 2010라67 결정(1심 2010타기199) — 개시 뒤 용접·안내문 부착, 인도명령 항고기각

• 서울고등법원 2015. 3. 27. 선고 2014나47179 판결 — 인도명령 집행에 따른 적법한 점유 상실, 점유회수 취지 청구 기각

• 서울서부지방법원 2026. 7. 7. 선고 2026가단11 판결 — 개시 뒤 촬영된 경고장 사진, 인도명령 집행 뒤 유치권 소멸

• 수원지방법원 안산지원 2018. 5. 2. 선고 2015고단4038 판결(항소기각 수원지방법원 2018노3193, 상고취하 대법원 2018도12301) — 부풀린 유치권 신고 경매방해 징역 10월

• 서울중앙지방법원 2018. 11. 22. 선고 2018노1572 판결(1심 2017고단6974 등) — 허위 채권 유치권 신고 경매방해 유죄 유지

• 서울동부지방법원 2024. 5. 24. 선고 2023노256 판결(1심 2021고단2498 무죄) — 시정장치와 열쇠 보관으로 점유 인정, 공사대금 과다 불인정, 무죄 유지

• 법령 — 민법 제204조, 제320조, 제321조, 제328조 / 민사집행법 제83조, 제91조, 제92조, 제136조, 제268조 / 형법 제314조, 제315조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

유치권 사건은 법리보다 날짜와 숫자의 싸움입니다. 기입등기일, 현황조사일, 유치권 신고일, 계약서 작성일과 공사기간, 대금 지급일을 한 장의 표에 올리면 상대 주장의 빈틈이 대부분 드러납니다. 저희는 이 표를 먼저 만들고, 그 위에 인도명령과 소송, 필요하면 형사 고소의 순서를 얹습니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 등기부와 경매사건 기록에서 경매개시결정 기입등기일, 매각기일, 대금 납부일을 확인해 인도명령 신청 기한이 얼마나 남았는지 계산합니다. 다음으로 현황조사보고서, 감정평가서 사진, 매각물건명세서의 유치권 관련 기재를 날짜순으로 정리하고, 유치권 신고서와 첨부 계약서, 세금계산서의 날짜와 금액을 뽑아 둡니다. 세 번째로 현재 현장을 누가 어떤 방식으로 막고 있는지, 임차인이나 전 소유자 측 사람이 함께 있는지 확인합니다. 마지막으로 낙찰자인지 매각 전 근저당권자인지에 따라 인도청구와 부존재확인 가운데 맞는 소송 형태를 고릅니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 대금 납부 직후 인도명령을 먼저 신청하고, 심문 단계에서 경매기록만으로 압류 뒤 점유와 신고의 지연을 보여 주는 데 집중합니다. 상대가 압류 전 점유 자료를 갖고 있어 인도명령만으로 부족하다고 판단되면 인도소송을 함께 내고, 문서제출명령과 금융거래정보 제출명령, 사실조회로 공사업자의 세금계산서 발행 내역과 대금 수령 내역을 확보해 피담보채권의 소멸이나 과장을 다툽니다. 일부 채권이 남는 사건은 초과 부분의 부존재를 함께 구해 협상의 기준선을 낮춥니다. 허위 신고가 판결로 드러나면 경매방해 고소를 검토하고, 집행 뒤 점유회수나 청구이의가 들어와도 같은 기록으로 대응합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 공사업자가 실제로 공사를 했다는 사실 자체는 결론을 정하지 못했습니다. 결론을 가른 것은 현황조사 사진에 현수막이 있었는지, 계약서 날짜가 기입등기보다 앞서는지, 계좌로 받은 돈이 도급금액에 얼마나 가까운지, 인도명령 기한을 지켰는지였습니다. 같은 유치권 신고라도 이 자료를 모아 제시한 사건에서는 수억 원대 신고가 통째로 부정되었고, 압류 전 점유가 탄탄한 사건에서는 공사업자의 점유가 인정되었습니다. 변호사는 어느 쪽 사건인지 일찍 가려 다툴 사건은 끝까지 다투고, 정산이 나은 사건은 손실을 줄이는 방향으로 이끄는 역할을 합니다. 인도명령 기한, 즉시항고 기간, 점유회수 소송의 제기 기간처럼 날짜가 결론을 바꾸는 절차가 겹쳐 있어, 처음부터 일정표를 함께 관리하는 것만으로도 놓치는 기회를 줄일 수 있습니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

유치권 현수막은 위협적이지만, 그 뒤에 있는 점유의 시작일과 남은 공사대금을 하나씩 확인하면 다툴 수 있는 부분이 생각보다 많습니다. 반대로 대응이 늦어 인도명령 기한을 넘기거나 현장을 힘으로 정리하면 쉬운 사건이 길어집니다.

등기사항증명서, 매각허가결정과 대금 납부 영수증, 현황조사보고서와 감정평가서, 매각물건명세서, 유치권 신고서와 첨부 서류, 현장 사진을 모아 두시기 바랍니다. 이미 인도명령을 신청했거나 상대가 항고나 소송을 냈다면 대응 순서가 결과를 좌우합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.