오피스텔·아파트를 단기임대 플랫폼으로 돌리다 미신고 숙박업으로 입건됐다면 — 임대로 인정돼 무죄가 된 판결과 유죄가 된 판결, 명의자·실운영자의 책임과 벌금 수준

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 오피스텔이나 아파트를 단기임대 플랫폼에 올려 손님을 받았다는 사실만으로 곧바로 공중위생관리법상 미신고 숙박업이 되지는 않지만, 불특정 다수에게 며칠 단위로 침구·수건이 갖춰진 방을 반복해서 내주었다면 계약서 이름이 '임대차'여도 유죄가 선고되고 있습니다. 결론을 가르는 것은 이용 기간, 운영자가 관리하는 서비스, 반복성이라는 세 축이며, 수원지방법원 2020. 6. 9. 선고 2019고단6507 판결은 같은 건물 76개 호실 가운데 기업과 장기계약을 맺은 부분은 무죄로, 숙박앱으로 판매한 부분만 유죄로 판단했고 이 결론은 대법원 2020도17821 판결로 확정되었습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 33건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원·수원지방검찰청 관할의 형사사건을 수사 단계부터 재판까지 직접 맡고 있습니다.

분양받은 오피스텔이 공실로 남자 삼삼엠투나 에어비앤비 같은 플랫폼에 올려 두었는데, 어느 날 구청 단속이나 이웃 신고로 경찰서에서 출석 요구가 옵니다. "한 달 단위로 계약했으니 임대다", "세금도 냈고 임대사업자 등록도 했다", "명의만 내 것이고 운영은 가족이 했다"는 생각이 가장 먼저 듭니다. 판결은 이런 생각들에 대해 받아들여진 사례와 배척된 사례를 함께 보여 줍니다. 이 글은 숙박업과 주택 단기임대의 경계에서 무죄와 유죄가 갈린 판결, 명의자와 실운영자의 책임, 실제 선고된 형량을 나란히 정리했습니다.

핵심만 먼저 정리하면

오피스텔을 플랫폼으로 단기임대하면 무조건 미신고 숙박업입니까 — 그렇지 않습니다. 기준은 영리 목적, 일반 공중 대상, 단기 사용, 운영자의 관리 아래 시설·서비스의 계속·반복 제공입니다(헌법재판소 2016. 9. 29. 선고 2015헌바121 결정). 수원지방법원 2019고단6507 판결은 1개월 이내 단기 투숙객을 받지 않고 기업 임직원에게 제공한 부분을 무죄로 보았습니다. 다만 1박 단위 요금으로 불특정 손님을 받은 부분은 같은 판결에서 유죄였습니다.

임대차계약서를 쓰고 월세 형식으로 받으면 숙박업이 아니게 됩니까 — 계약서 형식만으로는 부족합니다. 서울중앙지방법원 2016. 5. 19. 선고 2016노705 판결은 손님마다 임대차계약서를 작성했지만 실제 이용이 3박·4박 위주였다는 이유로 1심 무죄를 깨고 벌금 100만 원을 선고했고, 대법원 2016도8531 판결로 확정되었습니다. 반대로 월 30만 원을 내고 8개월가량 거주한 외국인에게 방을 준 사건은 단기 임대차일 가능성이 있다며 무죄가 확정되었습니다(부산지방법원 2019고단2567).

명의자와 실제 운영자 중 누가 처벌됩니까 — 원칙적으로 영업의 이익과 책임이 귀속되는 실제 영업자입니다. 대법원 2008. 3. 27. 선고 2008도89 판결은 신고의무자인 '영업을 하는 자'를 영업으로 인한 권리의무의 귀속주체로 보았습니다. 다만 남의 숙박영업을 위해 자기 명의로 오피스텔을 임차해 주고 휴대전화 유심까지 넘긴 사람은 방조범으로 처벌되었습니다(부산지방법원 동부지원 2023고단1355).

처벌 조문과 2022년 법정형 상향 — 무엇이 '숙박업'입니까

공중위생관리법 제2조 제1항 제2호는 숙박업을 "손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비등의 서비스를 제공하는 영업"으로 정합니다. 제3조 제1항은 공중위생영업을 하려는 사람에게 시설·설비를 갖추어 시장·군수·구청장에게 신고하도록 하고, 제20조 제1항은 신고 없이 숙박업 영업을 한 사람을 2년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금에 처합니다. 이 법정형은 2021. 12. 21. 개정되어 2022. 6. 22.부터 시행된 것이고, 그 전에는 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금이었습니다. 아래 판결 중 2022년 이전 사건의 형량은 옛 법정형 아래에서 나온 것이라는 점을 감안해야 합니다.

제외되는 시설도 있습니다. 공중위생관리법 시행령 제2조 제1항은 농어촌민박사업용 시설, 자연휴양림 안의 시설, 청소년수련시설, 관광진흥법에 따라 등록한 외국인관광 도시민박업용 시설과 한옥체험업용 시설을 숙박업에서 뺍니다. 그런데 관광진흥법 시행령 제2조 제1항 제3호 바목은 외국인관광 도시민박업을 도시지역 주민이 자신이 거주하는 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택을 이용해 외국인 관광객에게 숙식 등을 제공하는 업으로 정합니다. 오피스텔은 이 목록에 없고, 거주하지 않는 집을 돌리는 방식도 해당하지 않습니다. 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013도7947 판결은 영리 목적으로 손님이 잠을 자고 머물 수 있는 시설·서비스를 계속·반복적으로 제공하면 제외규정에 해당하지 않는 한 숙박업이라고 정리했습니다.

숙박업과 주택 단기임대를 가르는 세 축 — 기간·서비스·반복성

숙박업 개념이 불명확하다는 위헌 주장에 대해, 헌법재판소 2015헌바121 결정은 다음과 같이 기준을 제시했습니다. 이 결정의 당해사건 중 하나는 오피스텔 25개 호실을 인터넷으로 예약받아 제공했다가 벌금 100만 원의 약식명령을 받은 사건이었습니다.

"숙박업은 영리를 목적으로 일반 공중을 대상으로 이루어지고, 주로 단기의 사용을 예정하고 있으며, 잠을 자고 머물 수 있는 시설 및 설비 등의 서비스를 서비스 제공자의 관리 아래 계속적ㆍ반복적으로 제공하는 것을 본질적 요소로 한다" — 헌법재판소 2015헌바121

같은 결정은 원룸·오피스텔 임대는 통상 침구 유지·관리와 청소를 임차인이 하므로 숙박업이 아니지만, 운영 형태에 따라서는 숙박업이 될 수 있다고 덧붙였습니다. 판단 요소로는 시설·서비스의 내용, 사용료의 산정방식과 지급체계, 이용기간, 이용자의 독자적인 점유·관리 권한, 시설 보존·관리의무의 귀속, 건물 구조와 객실 설비, 운영형태를 들었습니다. 실무에서는 이것을 세 축으로 묶어 봅니다. 첫째, 기간입니다. 1박·2박 단위인지, 한 달 이상 생활 근거로 쓰는지입니다. 둘째, 서비스입니다. 침구 교체·청소·세면용품·체크인 안내를 운영자가 맡는지, 이용자가 스스로 관리하는지입니다. 셋째, 반복성입니다. 불특정 다수에게 광고하고 손님이 계속 바뀌는지입니다.

첫 번째 사례 — 같은 76개 호실인데 기업 장기계약은 무죄, 숙박앱 판매분만 유죄였습니다

수원지방법원 2019고단6507 판결의 A씨는 관광숙박업 등을 목적으로 하는 B회사의 대표였습니다. B회사는 수원 팔달구에서 업무시설로 사용승인을 받은 건물의 5층과 6~20층 76개 호실을 임차해 침대·세탁기·주방기구를 갖추고 운영했습니다. 검사는 2010. 9.부터 2019. 4.까지 약 85억 원의 매출 전체를 미신고 숙박업과 무허가 용도변경으로 기소했습니다.

법원은 둘로 나누었습니다. 2017. 1.부터 11.까지 숙박예약 앱을 통해 불특정 다수에게 1박 7만 원에서 34만 원을 받고 청소·조식을 포함해 제공한 부분(매출 약 1,137만 원)은 유죄로 보아 A씨에게 벌금 300만 원, B회사에 벌금 200만 원을 선고했습니다. 나머지 기간은 무죄였습니다. 수건·비품 비치와 시트 교체, 조식·청소가 있었다는 점은 인정하면서도, 주로 기업체와 계약해 임직원과 외국인 주재원에게 제공했고 1개월 이내 단기 일반투숙객은 받지 않았으며, 요금이 1일 단위가 아니고 주말·성수기 차등도 없었다는 점을 들었습니다. 분양 당시부터 레지던스로 운영되었고 관청 전수조사에서도 지적이 없었으며, 청년주택 공공임대에도 조식·청소가 포함되는 만큼 서비스 제공 여부가 숙박업과 임대업을 가르는 절대적 요소는 아니라고 보았습니다.

검사가 무죄 부분과 형량을 다투어 항소했지만 수원지방법원 2020. 11. 27. 선고 2020노3165 판결은 항소를 기각했고, 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020도17821 판결도 상고를 기각했습니다. 경기 남부에서 나온 이 판결은 '서비스가 있었다'는 사실보다 '누구에게, 얼마나 오래, 어떤 요금 체계로'가 더 무겁게 평가된다는 점을 보여 줍니다.

두 번째 사례 — 월세 30만 원을 내고 살던 외국인은 '손님'이 아니었습니다

부산지방법원 2019. 12. 9. 선고 2019고단2567 판결의 피고인은 숙박업 허가가 취소된 건물의 4층 방 하나를 약 8개월 동안 러시아 국적 여성에게 월 30만 원을 받고 내주었다는 이유로 기소되었습니다. 단속 당시 카운터에 피고인이 있었고, 2층 객실에는 개봉되지 않은 일회용 칫솔과 정돈된 침구가 있었으며, 동종 전력도 있었습니다. 법원도 의심이 든다고 적었습니다.

그러나 무죄였습니다. 단속 경찰관 스스로 2·3층은 모텔처럼 호실 번호가 붙어 있었지만 4층은 출입문에 표식이 없고 가정집 같은 구조였다고 증언했고, 구청 회신상 4층 용도도 다가구주택이었습니다. 법원은 일반 공중을 대상으로 방을 제공했다거나 단기 사용을 예정하고 침구·위생설비 서비스를 계속 제공했다고 볼 증거가 부족하고, 오히려 단기 임대차계약을 맺고 거주했을 가능성을 배제할 수 없다고 보았습니다. 검사의 항소는 부산지방법원 2019노4298 판결로 기각되어 무죄가 확정되었습니다.

영리성에서 갈린 판결도 있습니다. 청주지방법원 제천지원 2018. 6. 21. 선고 2018고단78 판결은 펜션 운영자가 동호회 회원에게 가입비 10만 원, 연회비 24만 원을 받고 펜션에서 머물게 한 사건에서, 회비가 동호회 운영과 건물 관리에 쓰이도록 정해져 있었고 운영자가 선지출한 비용을 돌려받은 것에 불과하다며 영리 목적을 인정하지 않았습니다. 청주지방법원 2018노690 판결로 항소가 기각되었습니다.

세 번째 사례 — 임대차계약서를 쓰고 구청에 물어보기까지 했지만 유죄로 뒤집혔습니다

서울중앙지방법원 2016노705 판결의 피고인은 서울 중구 건물 6층을 외국인관광 도시민박업으로 지정받아 운영하면서, 같은 건물 2·3층의 20개 방(건축물대장상 다중생활시설)도 함께 외국인에게 1실 1일 3만~4만 원에 내주었습니다. 2·3층 손님에게는 숙박일지 대신 '다중생활시설 임대차계약서'를 쓰게 했고, 홈페이지에는 "일회용품, 재실 중 청소, 룸서비스 등이 제공되지 않습니다"라고 적어 두었습니다. 1심인 서울중앙지방법원 2016. 2. 11. 선고 2015고정2037 판결은 위생관리서비스를 제공했다는 증거가 부족하다며 무죄를 선고했습니다.

항소심은 원심을 파기하고 벌금 100만 원을 선고했습니다. 계약서 대부분이 3박(11건), 4박(3건)이었고 프런트데스크에 입실·퇴실 시각을 공시했으며, 6층 도시민박과 같은 간판·홈페이지로 함께 운영했다는 점을 들었습니다. 청소 서비스를 내세우지 않았더라도 불특정 다수가 단기간 입퇴실을 반복한 이상 기본적인 청소·정돈은 있었을 것이라고 보았고, 위생관리서비스를 실제로 제공하는 경우에만 숙박업이라는 해석은 위생수준을 높이려는 법의 목적에 어긋난다고 판단했습니다. 피고인이 범행 전 구청에 문의해 고시원은 숙박업 신고를 하지 않아도 된다는 답을 들었다는 주장도, 질문 취지가 전형적인 고시원을 전제로 한 것이라며 정당한 이유를 인정하지 않았습니다. 대법원 2016. 8. 25. 선고 2016도8531 판결로 확정되었습니다.

네 번째 사례 — 해운대 아파트, 선고유예가 항소심에서 벌금 200만 원이 되었습니다

부산지방법원 동부지원 2017. 1. 18. 선고 2016고정1130 판결의 피고인은 2016. 4.경 해운대 아파트에 침대와 침구류를 갖추고 숙박 예약 사이트에 홍보해 내·외국인 관광객에게 1박 약 35만 원을 받았습니다. 아파트 단기임대일 뿐이라는 주장은 인터넷 광고 후 불특정 다수를 상대로 임대를 반복했다는 이유로 배척되었습니다. 다만 법원은 초범이고 반성하며, 영업 규모가 크지 않고 기간도 짧으며, 사건으로 상당한 고통을 겪었다는 점을 들어 벌금 300만 원의 선고를 유예했습니다.

검사가 항소했고, 부산지방법원 2017. 6. 23. 선고 2017노489 판결은 원심을 파기하고 벌금 200만 원을 선고했습니다. 신고제를 통해 위생교육과 위생관리기준을 지키게 하려는 법의 취지를 훼손했고, 얻은 수익이 적지 않으며, 동종 사건과의 형평을 고려해야 한다는 이유였습니다. 아파트 한 채, 짧은 기간이라는 사정이 있어도 1심의 선처가 항소심에서 그대로 유지된다고 장담할 수는 없다는 사례입니다.

"청소·시트 교체는 안 했다", "장기체류 손님이었다"는 주장이 배척된 판결들

서울중앙지방법원 2016. 8. 25. 선고 2016노2092 판결의 피고인은 오피스텔 7개 객실에 침대·침구를 갖추고 불특정 다수의 외국인 관광객에게 요금을 받았습니다. 재실 중 청소나 침대시트 교환을 하지 않았으니 숙박업이 아니라고 다투었지만, 항소심은 그 해석대로라면 위생관리를 하지 않는 영업일수록 규제를 벗어나는 부당한 결과가 된다며 1심(서울중앙지방법원 2016고정222)의 벌금 100만 원을 유지했습니다. 초범이고 이익이 크지 않다는 사정도 형을 낮추지 못했고, 대법원 2016. 11. 10. 선고 2016도14288 판결로 확정되었습니다.

서울중앙지방법원 2021. 1. 21. 선고 2020노2377 판결의 피고인은 예약 사이트에 광고해 평균 5~10일 머무는 손님에게 독립된 방을 빌려주었을 뿐 고시원을 운영했다고 주장했습니다. 법원은 1일 2만~3만 원의 요금, 침구 완비, 수건·샴푸·비누 비치를 들어 숙박업을 인정하고, 청소·세탁을 제대로 하지 않았다면 그것은 숙박업자의 위생관리의무 위반일 뿐 숙박업에서 빠질 사유가 아니라고 했습니다. 1심(서울중앙지방법원 2020고정110)의 벌금 70만 원이 유지되었고, 대법원 2021도2323 판결로 확정되었습니다. '며칠 머문다'는 사정만으로는 단기 사용을 벗어나지 못한다는 점에서, 첫 번째 사례의 한 달 이상 기업 계약과 대비됩니다.

임대사업자 등록·고시원·낚시터 허가가 있어도 — 다른 법의 등록은 면책 사유가 아닙니다

서울중앙지방법원 2017. 3. 21. 선고 2016노1390 판결의 피고인은 주택임대사업자로 등록한 회사의 대표로, 헌법재판소 2015헌바121 결정에 적힌 공소사실에 따르면 약 160개 객실을 1일 약 7만 원에 제공했습니다. 1층 안내데스크의 체크인·체크아웃, 웹사이트의 1일 숙박비와 취소·환불 규정, 1~2일 단기 숙박이 많았던 점을 들어 숙박업이 인정되었고, 임대주택법과 공중위생관리법은 목적이 다르므로 임대사업자라도 숙박업을 하면 신고 대상이라고 보았습니다. 1심(서울중앙지방법원 2015고정2709)의 벌금 300만 원이 유지되어 확정되었습니다.

대법원 2021. 4. 8. 선고 2021도33 판결도 같은 흐름입니다. 서울 은평구 고시원 21실 가운데 6실을 온라인 숙박사이트에 올려 1박 2만~5만 원을 받고 약 391만 원의 수익을 올린 사건에서, 다중이용업소법상 고시원 요건을 갖추었어도 숙박업을 하면 공중위생관리법이 적용된다고 본 원심(서울서부지방법원 2020노897, 1심 2020고정320, 벌금 500만 원)을 유지했습니다. 최근에는 의정부지방법원 2025. 11. 28. 선고 2024고정231 판결이 낚시터업 허가를 받은 포천의 수상방갈로 30동에서 1일 15만~26만 원을 받고 투숙하게 한 영업에 대해 벌금 300만 원을 선고했습니다(확정 여부 미확인). 생활형 숙박시설이나 도시민박처럼 다른 제도의 틀이 있더라도, 그 틀 밖의 손님을 받는 순간 공중위생관리법의 신고 문제가 따로 생긴다는 점을 기억해야 합니다.

명의자와 실운영자 — 누가 신고의무자이고, 누가 방조범이 됩니까

미신고 숙박업죄는 신고를 하지 않는 부작위로만 성립하는 진정부작위범입니다. 그래서 신고의무가 누구에게 있는지가 곧 누가 정범인지의 문제가 됩니다.

"공중위생영업의 신고의무는 '공중위생영업을 하고자 하는 자'에게 부여되어 있고, 여기서 '영업을 하는 자'란 영업으로 인한 권리의무의 귀속주체가 되는 자를 의미하므로, 영업자의 직원이나 보조자의 경우에는 영업을 하는 자에 포함되지 않는다." — 대법원 2008도89

대법원 2008도89 판결은 공중위생영업 지점의 실장들을 근로소득자에 불과하다며 무죄로 본 원심을 유지했고, 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008도9476 판결은 대학 기숙사를 행사 참가자 약 200명에게 객실 100개로 제공하고 1,000만 원을 받은 사건에서 학장과 총무처장은 신고의무자가 아니라며 유죄 원심을 파기했습니다. 한편 법인이나 개인 영업주는 공중위생관리법 제21조의 양벌규정으로 함께 벌금형을 받을 수 있고, 첫 번째 사례에서 대표와 회사가 함께 처벌된 것이 그 예입니다.

명의를 빌려준 사람의 처벌은 사정에 따라 갈렸습니다. 부산지방법원 동부지원 2023. 9. 21. 선고 2023고단1355 판결의 A씨는 2022. 8.부터 2023. 4.까지 오피스텔 등 6개 호실로 147회, 합계 약 2,712만 원의 숙박료를 받았을 뿐 아니라, B씨가 미신고 숙박업을 한다는 것을 알면서 자기 명의로 오피스텔 2개 호실의 월세 계약을 맺고 자기 명의 휴대전화 유심을 넘겼습니다. 법원은 이를 방조(형법 제32조)로 보아 A씨와 B씨(74회, 약 1,069만 원)에게 각 징역 6월에 집행유예 2년, 사회봉사 80시간을 선고했고, 확정되었습니다. 반면 부산고등법원 2025. 8. 27. 선고 2024누21720 판결에 적힌 경위를 보면, 다른 사람의 숙박업용 오피스텔 임대차를 중개한 공인중개사는 방조로 입건되었으나 영업을 돕는 것만으로는 부족하고 신고의무 불이행을 도와야 한다는 이유로 불송치되었습니다. 단순히 집을 빌려준 소유자와 명의·통신수단까지 제공한 사람은 같은 평가를 받지 않습니다.

벌금 수준은 어디쯤입니까 — 판결로 본 형량

위 판결들의 형량을 모으면 다음과 같습니다. 같은 죄명이어도 객실 수, 기간, 매출, 단속 후 계속 여부, 동종 전력에 따라 폭이 큽니다.

• 선고유예 — 아파트 한 채, 초범, 단기간(부산지방법원 동부지원 2016고정1130). 다만 항소심에서 벌금 200만 원으로 파기되었습니다(부산지방법원 2017노489).

• 벌금 70만~100만 원 — 고시원형 방 제공(서울중앙지방법원 2020노2377, 70만 원), 오피스텔 7개 객실(2016노2092, 100만 원), 다중생활시설 20개 방(2016노705, 100만 원), 오피스텔 25개 호실 약식명령(헌법재판소 2015헌바121 당해사건, 100만 원).

• 벌금 300만~500만 원 — 약 160개 객실(서울중앙지방법원 2015고정2709, 300만 원), 76개 호실 중 앱 판매분(수원지방법원 2019고단6507, 대표 300만 원·법인 200만 원), 수상방갈로 30동(의정부지방법원 2024고정231, 300만 원), 고시원 6실(서울서부지방법원 2020고정320, 500만 원), 멀티방 48개 객실(수원지방법원 2012노2529, 500만 원). 부산고등법원 2024누21720 판결에 적힌 경위로는 오피스텔 1개 호실 약 1년 운영에 벌금 500만 원의 약식명령이 있었습니다.

• 징역 6월, 집행유예 2년, 사회봉사 80시간 — 여러 호실을 단속 후에도 계속 운영하고 명의를 제공한 사람, 동종 벌금 전과가 있는 사람(부산지방법원 동부지원 2023고단1355).

같은 판결에 적힌 경위로 단기간 영업한 임차인은 기소유예 처분을 받기도 했습니다(부산고등법원 2024누21720). 2022. 6. 22. 이후 법정형이 두 배로 오른 만큼, 앞으로의 사건은 위 수치보다 무겁게 다루어질 가능성도 염두에 두어야 합니다.

"불법인지 몰랐다"는 주장은 왜 대부분 통하지 않습니까

형법 제16조는 자기 행위가 죄가 되지 않는다고 오인했고 그 오인에 정당한 이유가 있을 때만 벌하지 않습니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2017도2793 판결은 공중위생영업 신고를 하지 않은 사건에서, 관할관청 질의 등 위법을 회피하려는 진지한 노력을 보여 주는 자료가 없다면 정당한 이유가 없다고 보았습니다. 수원지방법원 2013. 6. 20. 선고 2012노2529 판결(대법원 2013도7947로 확정)은 이전에 다른 법률로 처벌받은 적이 있다면 위법성은 이미 인식했다고 보았고, 서울서부지방법원 2020고정320 판결은 고시원에서 가능한 서비스라고 생각했다는 주장을 단순한 법률의 부지로 평가했습니다. 세 번째 사례처럼 구청 답변을 받은 경우에도 질문 내용과 실제 영업이 다르면 인정되지 않습니다. 결국 이 주장은 무죄의 근거보다는 양형 사유로 정리하는 편이 현실적입니다.

내 사건 직접 점검해 보기 — 기억이 아니라 기록으로

위 판결들에서 결론을 가른 사정을 순서대로 적으면 다음과 같습니다.

1. 이용 기간의 실제 분포 — 플랫폼 예약 내역에서 1~3박, 1~2주, 한 달 이상이 각각 몇 건인지 뽑아 둡니다. 계약서 문구보다 이 분포가 결론을 좌우했습니다(서울중앙지방법원 2016노705, 수원지방법원 2019고단6507).

2. 요금 체계 — 1박 단위인지 월 단위인지, 주말·성수기 차등이 있었는지, 청소비가 따로 붙었는지 확인합니다.

3. 서비스와 관리 주체 — 침구 교체와 청소를 누가 했는지, 비밀번호 안내·체크아웃 시각을 누가 정했는지, 이용자가 전입신고나 공과금 부담을 했는지 정리합니다(부산지방법원 2019고단2567).

4. 광고의 대상과 문구 — 숙박앱인지 단기임대 플랫폼인지, '숙소'·'1박'·'게스트'라는 표현을 썼는지, 기업이나 특정인과의 개별 계약이었는지 확인합니다.

5. 명의와 돈의 흐름 — 임대차계약·플랫폼 계정·정산 계좌·휴대전화 명의가 각각 누구인지, 수익이 실제로 누구에게 갔는지 표로 만듭니다(대법원 2008도89, 부산지방법원 동부지원 2023고단1355).

6. 단속 이후의 행동 — 단속이나 구청 안내 후 운영을 멈췄는지가 집행유예와 벌금을 가른 사정이었습니다. 지금 운영 중이라면 즉시 중단하고 그 시점을 남겨 둡니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

미신고 숙박업 사건은 대부분 구청의 고발이나 경찰 단속에서 시작되고, 수사기관은 플랫폼 정산 자료와 계좌 내역으로 기간과 매출을 특정합니다. 피의자신문에서 "몇 년 동안 했다", "다른 호실도 있다"고 넓게 인정하면 포괄일죄로 기간과 매출이 그대로 늘어납니다. 첫 번째 사례처럼 85억 원으로 기소된 사건이 약 1,137만 원 부분만 유죄로 남은 것은, 기간별·계약 유형별로 영업의 실질을 나누어 다투었기 때문입니다.

사건의 방향은 기록을 보고 정합니다. 장기 계약 위주였다면 숙박업 해당성 자체를 다투고, 명의만 걸려 있다면 신고의무자 지위와 방조의 고의를 다투며, 사실관계에 다툼이 없다면 단기간·소규모·즉시 중단·초범 같은 사정을 모아 기소유예나 낮은 벌금을 목표로 합니다.

형사처벌 외에 따라오는 것 — 세금 추징과 용도변경 문제

오피스텔을 임대사업자로 분양받아 취득세를 감면받았다면 형사처벌보다 큰 부담이 생길 수 있습니다. 대법원 2026. 1. 29. 선고 2025두35061 판결은 임대사업자가 임차인이 주거용으로 쓰지 않고 미신고 숙박업을 할 것을 알면서 임대했다면 구 지방세특례제한법 제31조 제3항 제1호의 '임대 외의 용도로 사용'에 해당한다고 보았습니다. 원심인 부산고등법원 2024누21720 판결은 보증금 2,000만 원에 월세 130만~135만 원이라는 이례적 계약 조건, 같은 건물에서 공인중개사무소를 운영하며 숙박영업 실태를 알았던 사정을 들어 취득세 등 약 1,885만 원의 부과를 적법하다고 보았습니다. 1심인 부산지방법원 2024. 8. 8. 선고 2024구합20391 판결은 소유자 쪽 손을 들어 주었지만 항소심에서 뒤집혔습니다.

또 업무시설인 오피스텔을 숙박시설로 쓰면 건축법상 무허가 용도변경이 함께 문제될 수 있습니다. 수원지방법원 2019고단6507 판결은 미신고 숙박업과 건축법 위반을 상상적 경합으로 처리했습니다. 관리규약 위반을 이유로 한 관리단의 사용금지 청구나 이웃과의 분쟁도 별도로 생길 수 있습니다.

자주 묻는 질문

삼삼엠투 같은 주·월 단위 단기임대 플랫폼에 오피스텔을 올리면 미신고 숙박업으로 처벌됩니까?

경우에 따라 다릅니다. 이용자가 한 달 이상 생활 근거로 쓰고 청소·침구 관리를 스스로 했다면 임대차로 볼 여지가 크며, 기업 장기계약 부분을 무죄로 본 판결이 있습니다(수원지방법원 2019고단6507, 대법원 2020도17821로 확정). 반면 실제로는 며칠 단위로 손님이 바뀌고 운영자가 청소·침구를 관리했다면 계약서 형식과 관계없이 유죄가 선고되었습니다(서울중앙지방법원 2016노705).

에어비앤비로 오피스텔 한 호실만 운영하다 적발되면 벌금은 얼마나 나옵니까?

사건마다 다르지만, 판결로 확인되는 범위는 대체로 벌금 70만 원에서 500만 원 사이입니다. 오피스텔 7개 객실 사건이 벌금 100만 원(서울중앙지방법원 2016노2092), 오피스텔 1개 호실 약 1년 운영에 약식명령 500만 원(부산고등법원 2024누21720에 적힌 경위)이었습니다. 다만 2022. 6. 22.부터 법정형이 2년 이하 징역 또는 2,000만 원 이하 벌금으로 올랐고, 여러 호실을 단속 후에도 운영하면 징역형 집행유예가 선고되기도 합니다(부산지방법원 동부지원 2023고단1355).

오피스텔 명의는 부모님 것이고 실제 운영은 자녀가 했다면 명의자도 처벌됩니까?

명의만으로 곧바로 정범이 되지는 않습니다. 신고의무자는 영업의 권리의무가 귀속되는 사람이므로(대법원 2008도89), 수익과 운영을 실제로 누가 했는지가 먼저 따져집니다. 다만 숙박영업에 쓰일 것을 알면서 임대차계약·휴대전화 등 명의를 제공했다면 방조범으로 처벌된 판결이 있으므로(부산지방법원 동부지원 2023고단1355), 명의자의 인식 정도가 핵심입니다.

임대차계약서를 쓰고 월세로 받았는데도 미신고 숙박업이 됩니까?

될 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2016노705 판결은 손님마다 임대차계약서를 작성했지만 실제 이용이 3~4박 위주였고 프런트데스크로 입퇴실을 관리했다며 1심 무죄를 깨고 벌금 100만 원을 선고했습니다(대법원 2016도8531로 확정). 반대로 월 30만 원을 내고 8개월가량 거주한 사건은 무죄가 확정되었습니다(부산지방법원 2019고단2567).

주택임대사업자로 등록한 오피스텔을 단기숙박으로 돌리면 어떤 불이익이 있습니까?

형사처벌과 별도로 세금 추징이 있을 수 있습니다. 임대사업자 등록은 숙박업 신고를 대신하지 못하고(서울중앙지방법원 2016노1390), 주거용으로 쓰지 않을 것을 알면서 임대한 경우 감면받은 취득세가 추징된 판결이 있습니다(대법원 2025두35061, 약 1,885만 원).

구청이나 플랫폼 안내를 믿고 운영했다면 무죄가 됩니까?

대부분 그렇지 않습니다. 법률의 착오는 위법을 피하려는 진지한 노력이 있었고 그 오인에 정당한 이유가 있어야 인정되는데(형법 제16조, 대법원 2017도2793), 구청 답변을 받은 사건에서도 질문 취지가 실제 영업과 달랐다며 배척되었습니다(서울중앙지방법원 2016노705). 다만 그 경위는 양형에서 유리한 사정으로 정리할 수 있습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 헌법재판소 2016. 9. 29. 선고 2015헌바121 결정 — 숙박업의 본질적 요소와 부동산임대업과의 구별 기준, 처벌조항 합헌

• 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013도7947 판결(원심 수원지방법원 2013. 6. 20. 선고 2012노2529 판결, 벌금 500만 원) — 계속·반복 제공이면 숙박업, 법률의 착오 배척

• 수원지방법원 2020. 6. 9. 선고 2019고단6507 판결 — 76개 호실 중 기업 장기계약 부분 무죄, 숙박앱 판매분 유죄(벌금 300만 원·법인 200만 원). 수원지방법원 2020노3165, 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020도17821 판결로 확정

• 부산지방법원 2019. 12. 9. 선고 2019고단2567 판결 — 월세 거주 외국인, 무죄. 부산지방법원 2019노4298 항소기각으로 확정

• 청주지방법원 제천지원 2018. 6. 21. 선고 2018고단78 판결 — 동호회 펜션, 영리 목적 부정 무죄. 청주지방법원 2018노690 항소기각

• 서울중앙지방법원 2016. 5. 19. 선고 2016노705 판결 — 1심(2015고정2037) 무죄 파기, 벌금 100만 원. 대법원 2016. 8. 25. 선고 2016도8531 판결로 확정

• 부산지방법원 동부지원 2017. 1. 18. 선고 2016고정1130 판결 — 아파트, 선고유예. 부산지방법원 2017. 6. 23. 선고 2017노489 판결로 파기, 벌금 200만 원 확정

• 서울중앙지방법원 2016. 8. 25. 선고 2016노2092 판결(1심 2016고정222, 벌금 100만 원), 대법원 2016. 11. 10. 선고 2016도14288 판결 — 위생서비스 미제공 주장 배척

• 서울중앙지방법원 2021. 1. 21. 선고 2020노2377 판결(1심 2020고정110, 벌금 70만 원), 대법원 2021도2323 판결 — 장기체류·고시원 주장 배척

• 서울중앙지방법원 2017. 3. 21. 선고 2016노1390 판결(1심 2015고정2709, 벌금 300만 원) — 주택임대사업자도 신고 대상, 확정

• 대법원 2021. 4. 8. 선고 2021도33 판결(원심 서울서부지방법원 2020노897, 1심 2020고정320, 벌금 500만 원) — 고시원 일부 숙박사이트 영업

• 의정부지방법원 2025. 11. 28. 선고 2024고정231 판결 — 낚시터 수상방갈로, 벌금 300만 원(확정 여부 미확인)

• 대법원 2008. 3. 27. 선고 2008도89 판결, 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008도9476 판결(파기환송) — 신고의무자는 영업의 권리의무 귀속주체

• 부산지방법원 동부지원 2023. 9. 21. 선고 2023고단1355 판결 — 명의 제공 방조 포함 각 징역 6월 집행유예 2년, 확정

• 대법원 2017. 7. 11. 선고 2017도2793 판결 — 공중위생영업 미신고와 법률의 착오

• 대법원 2026. 1. 29. 선고 2025두35061 판결(원심 부산고등법원 2025. 8. 27. 선고 2024누21720 판결, 1심 부산지방법원 2024구합20391 판결 취소) — 미신고 숙박업 임대와 취득세 추징

• 법령 — 공중위생관리법 제2조, 제3조, 제20조, 제21조; 공중위생관리법 시행령 제2조; 관광진흥법 시행령 제2조 제1항 제3호 바목; 형법 제16조, 제32조 (2026년 10월 1일 korean-law 조회 기준 현행. 공중위생관리법은 2026. 11. 12.과 2027. 8. 12. 시행 예정 개정이 있으나 제2조, 제3조, 제20조는 바뀌지 않습니다)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 건물의 용도(오피스텔·아파트·다가구)와 호실 수, 운영 기간, 사용한 플랫폼을 확인합니다. 그다음 예약·정산 내역을 받아 이용 기간 분포와 요금 체계를 정리하고, 침구·청소를 누가 맡았는지, 계약서와 플랫폼 계정·계좌·휴대전화의 명의가 각각 누구인지를 확인합니다. 단속이나 구청 안내 이후 운영을 멈췄는지, 동종 전력이 있는지, 임대사업자 등록과 취득세 감면 여부도 이 단계에서 함께 봅니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '영업의 실질'과 '책임의 주체'라는 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 영업의 실질입니다. 수사기관은 플랫폼 매출 전체를 하나의 숙박업으로 묶는 경우가 많지만, 기간별·손님 유형별로 나누면 한 달 이상 거주한 임차인, 기업과의 개별 계약처럼 숙박업으로 보기 어려운 부분이 드러나기도 합니다. 그 부분을 예약 내역과 계약서로 분리해 해당성 자체를 다툽니다. 둘째, 책임의 주체입니다. 명의자와 실제 운영자가 다르다면 수익의 귀속과 운영 결정을 누가 했는지를 정리해 신고의무자 지위를 다투고, 명의자가 숙박영업 사실을 몰랐다면 방조의 고의를 다툽니다. 다툴 여지가 적은 사건이라면 운영 중단 시점, 매출 규모, 초범 여부를 자료로 만들어 기소유예나 약식 벌금 단계에서 사건을 마무리하는 방향을 우선 검토합니다. 법무법인 도모도 단기임대와 숙박업의 경계가 문제 된 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 예약 기록을 정확히 확인하는 것에서 시작합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

같은 오피스텔 단기임대라도 손님이 머문 기간과 관리 방식에 따라 무죄와 벌금형이 갈렸고, 같은 아파트 사건도 1심 선고유예가 항소심에서 벌금형으로 바뀌었습니다. 첫 조사에서 기간과 매출을 어떻게 진술하느냐가 이후의 기소 범위를 정하는 경우가 많으므로, 경찰 출석 전에 예약 기록을 정리해 두는 것이 가장 확실한 출발점입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

공실을 메우려고 시작한 단기임대가 형사사건이 되면 대부분 당황해 "다 인정하고 벌금 내면 끝"이라고 생각하십니다. 그러나 이 글의 판결들은 같은 플랫폼 영업도 기간과 계약 상대, 명의 구조에 따라 무죄부터 징역형 집행유예까지 결론이 넓게 갈렸다는 것을 보여 주고, 세금 추징처럼 형사처벌 뒤에 오는 부담도 적지 않습니다.

미신고 숙박업으로 출석 요구를 받으셨다면, 조사에 나가기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 예약·정산 기록을 바탕으로 다툴 부분과 인정할 부분을 나누고, 처분 단계와 세금 문제까지 고려한 대응 순서를 함께 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 공중위생관리법위반 등 형사사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원중부·수원남부·수원서부경찰서, 용인동부·용인서부경찰서, 화성동탄·화성서부경찰서, 분당·수정경찰서, 안양동안·안양만안경찰서, 오산·평택경찰서 등에서 미신고 숙박업으로 출석 요구를 받으셨거나 구청 고발 통지를 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 운영한 호실과 기간, 사용한 플랫폼을 적어 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.