건축주로서 신축 빌라를 전세 낀 채 팔아 동시진행 전세사기로 기소됐다면 — 분양가 부풀림과 리베이트로 공범 책임이 갈린 판결

준공한 빌라가 몇 달째 팔리지 않아 이자만 쌓이던 때, 분양대행업자가 "전세를 먼저 맞추고 바로 매수인에게 넘기면 잔금이 한 번에 들어온다"고 제안했고, 그렇게 몇 세대를 정리했는데 몇 년 뒤 사기 공범으로 공소장을 받았다는 건축주의 상담이 이어지고 있습니다. "나는 집을 팔았을 뿐이고, 보증금을 떼먹은 사람은 매수인"이라는 것이 한결같은 말씀입니다. 결론부터 말씀드리면, 건축주라는 이유만으로 공범이 되지는 않지만, 임대차계약 직후 소유권이 넘어간다는 사실과 매매대금이 보증금과 같다는 사실을 알리지 않은 채 보증금을 받았고 매수인이 돈 없는 명의자일 수 있다는 점을 짐작할 수 있었다면, 법원은 미필적 고의에 의한 사기의 공동정범으로 봅니다. 동시진행 거래란, 건축주 등으로부터 신축 빌라의 분양이나 매도를 의뢰받은 분양대행업자가 임차인과 자기자본 없는 매수인을 함께 모집해 임차인의 보증금만으로 소유권을 넘기고, 보증금 가운데 일부를 리베이트로 나눈 뒤 남은 돈을 건축주에게 매매대금으로 지급하는 거래를 말하며, 그 결과 실제 매매대금보다 보증금이 큰 이른바 깡통전세가 생깁니다. 이 구조에서 문제 되는 범죄는 형법 제347조 제1항의 사기이고, 여러 사람이 가담했다면 형법 제30조의 공동정범이나 제32조의 종범으로 처벌됩니다. 이런 사건을 맡아 보면 건축주의 결론은 무엇을 알리지 않았는지, 리베이트와 분양가 결정에 얼마나 관여했는지, 매수인의 자력을 의심할 사정이 있었는지에서 갈립니다. 아래에서는 매도인의 고지의무, 분양가 부풀림의 구조, 공동정범과 무죄가 갈린 기준, 보증기관 대위변제가 양형에 미치는 영향, 2025년 12월 바뀐 법정형과 특경법, 그리고 형사 뒤에 따라오는 민사 책임까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 집을 팔았을 뿐인 건축주도 사기 공범이 되나요 — 될 수 있습니다. 인천지방법원 부천지원 2025. 7. 10. 선고 2024고단502 판결은 신축 빌라 건축주에게 임차인에게 ① 목적물이 매도되어 임대인 지위가 승계된다는 점과 ② 매매대금과 보증금이 같은 금액이라는 점을 알릴 의무가 있었다고 보고, 보증금 2억 2,900만 원 편취의 공동정범으로 징역 1년 2월에 집행유예 2년을 선고했습니다. 건축주는 항소했다가 취하해 이 판결이 확정되었습니다(인천지방법원 2026. 1. 16. 선고 2025노3169 판결).

2. "매도인은 건축주이니 고지할 사람은 건축주"라는 다툼은 통하나요 — 책임을 서로 미루는 논리는 받아들여지지 않았습니다. 서울중앙지방법원 2024. 12. 12. 선고 2024노1768 판결은 매수인과 분양대행업자 모두 고지의무를 진다고 하면서, 매도인인 건축주도 그 사정을 알았다면 함께 고지의무의 주체가 된다고 밝혔습니다. 같은 판결은 분양대행업체 실질 운영자에게 징역 7년을 선고했고, 피고인들의 상고는 기각되었습니다(대법원 2025. 3. 27. 선고 2025도344 판결).

3. 보증금을 주택도시보증공사가 대신 갚았다면 무죄인가요 — 아닙니다. 경매나 보증보험으로 결국 돌려받을 수 있다는 사정은 반환 의사와 능력을 뒷받침하지 못한다는 것이 법원의 일관된 판단입니다(서울중앙지방법원 2024. 12. 12. 선고 2023노1956 판결). 다만 실질적인 피해가 크지 않았다는 점은 양형에서 고려되었습니다(인천지방법원 부천지원 2024고단502 판결, 인천지방법원 2025. 6. 20. 선고 2025노194 판결).

건축주가 공소장에 공범으로 적히는 이유 — 세 사람의 이해가 맞아떨어지는 구조

건축주가 공범으로 기소되는 것은 동시진행 거래가 처음부터 건축주의 필요에서 출발하기 때문입니다. 법원은 빌라를 임차하려는 사람은 아파트 청약 자격 유지나 가격 하락 위험 회피를 위해 임대차를 선호하고, 건축주나 소유자는 보증금 반환 채무와 가격 하락 위험을 지기보다 곧바로 팔아 투자비를 회수하는 매매를 선호한다는 점을 전제사실로 적습니다(수원지방법원 2026. 1. 21. 선고 2025고단1939 판결, 서울남부지방법원 2025. 11. 26. 선고 2025고단3324 판결). 그 간극을 메우는 사람이 분양대행업자와 컨설팅업자이고, 보증금 반환 위험을 떠안는 사람이 돈 없는 매수인입니다.

서울중앙지방법원 2024. 12. 12. 선고 2023노1956, 2024노1777(병합) 판결은 이 구조를 가장 분명하게 정리했습니다. 동시진행 거래는 임대차가 아니라 매도를 원하는 건축주, 그런 건축주를 위해 매매계약을 성사시키고 분양대행수수료 명목의 리베이트를 얻으려는 분양대행업자, 자기자본 없이 보증금 반환 위험만 건축주로부터 인수하고 판촉비 명목의 리베이트를 얻으려는 매수인의 이해관계가 서로 맞아떨어져, 매매계약과 임대차계약이 사실상 하나의 거래로 추진된 것이라는 판단입니다. 그래서 전체 모의 과정이 없거나 일부가 직접 연락한 적이 없더라도, 다른 공범의 역할을 미필적으로 인식하고 용인한 채 이를 이용했다면 순차적·암묵적 공모가 인정된다고 했습니다.

건축주 입장에서 이 판시가 무서운 이유는 분명합니다. 건축주는 거래 구조의 출발점이고, 보증금이 건축주 명의 계좌로 들어가며, 리베이트도 대개 건축주를 거쳐 지급됩니다. 서울중앙지방법원 2024. 6. 12. 선고 2022고단3386 등 판결의 범죄사실도 분양대행업자들이 신축 빌라 건축주에게서 분양 대행을 위임받아 건축주를 대리해 보증금 2억 2,900만 원의 임대차계약을 체결하고, 보증금을 건축주 명의 계좌로 완납받은 뒤 무자본 매수인 명의로 소유권을 넘기는 순서로 적혀 있습니다. 수사기관이 건축주 계좌의 입출금 내역부터 확인하는 이유가 여기에 있습니다.

매도인이 알려야 했던 두 가지 — 소유권 이전 예정과 '매매대금 = 보증금'

건축주 사건의 첫 번째 쟁점은 기망행위, 정확히는 고지의무 위반입니다. 법원은 임대차에서 보증금을 못 돌려받을 일반적 위험까지 임대인이 알려야 하는 것은 아니라고 하면서도, 동시진행 거래에서는 매도인에게 구체적인 고지의무가 있다고 봅니다. 인천지방법원 부천지원 2024고단502 판결은 임차인에게 보증금 반환은 매우 큰 관심사이고 반환받지 못할 위험이 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소라는 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결을 인용한 뒤, 임차주택이 계약 무렵 양도되는 경우 임차인은 양도인에게서 보증금을 회수할지 양수인의 지위 승계를 받아들일지 판단할 수 있어야 하고, 매매대금이 보증금 전액을 회수할 만큼 충분히 높은지도 중요한 고려 사항이라고 했습니다. 그래서 건축주에게는 적어도 ① 목적물이 매도되어 임대인 지위가 승계된다는 점, ② 매매대금과 보증금이 같은 금액이라는 점을 알릴 의무가 있었다고 판단했습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로, 임차인은 알지도 못한 채 돈 없는 새 임대인을 맞게 되는 것입니다.

그 사건의 사실관계는 전형적입니다. 건축주는 2020. 7.경 빌라를 준공한 뒤 불특정 중개업자들에게 '전세·매매 동시진행 가능'과 리베이트 개수를 적은 문자메시지를 보냈고, 중개인을 통해 무자본 매수인을 소개받았습니다. 2020. 7. 24. 임차인과 보증금 2억 2,900만 원의 전세계약을 맺었고, 잔금 지급일 전인 2020. 8. 30. 또는 9. 17. 매수인과 매매계약을 맺고도 임차인에게 알리지 않았습니다. 매도대금과 보증금이 같다는 사실도 알리지 않았습니다. 보증금은 건축주 명의 계좌로 세 차례에 걸쳐 들어왔습니다.

매도인 자리에 선 사람이 신축 건축주가 아닌 일반 소유자여도 결론은 같았습니다. 서울서부지방법원 2026. 6. 2. 선고 2025고단884 판결의 피고인은 2015년에 사서 살다가 세를 놓았던 빌라를 1억 5,500만 원에 내놓았지만 골목 비탈길의 엘리베이터 없는 5층 건물이고 건축법 위반으로 이행강제금이 부과되던 집이라 팔리지 않자, 컨설팅업자와 동시진행을 약정했습니다. 컨설팅 계약서에는 임대차계약 후 매수인에게 매도하는 방식, 매매대금 1억 9,000만 원은 보증금과 같은 금액이고 그중 용역대금 3,500만 원을 잔금일에 지급한다는 내용이 적혀 있었습니다. 법원은 1억 5,000만 원에도 팔지 못하던 집을 컨설팅비가 포함된 1억 9,000만 원 보증금을 받으면서 동시진행 사실조차 알리지 않았다며 공모와 편취 고의를 부정하는 주장을 배척하고 벌금 1,000만 원을 선고했습니다. 계약서 한 장이 매도인의 인식을 그대로 보여 주는 증거가 된 사례입니다.

"소유권이 바뀔 수 있다"는 한 줄로는 부족합니다

임차인에게 무언가를 알렸다는 사정만으로 고지의무를 다했다고 보지 않는 것이 법원의 태도입니다. 서울남부지방법원 2025고단3324 판결 사건에서는 분양사무실 직원이 건축주를 임대인으로 하여 보증금 2억 2,500만 원의 전세계약을 체결하면서 '입주 후에 소유권이 변동될 수 있다'고 고지했습니다. 그러나 그 빌라는 같은 무렵 건축주와 무자본 매수인 사이에 2억 2,600만 원에 동시진행 방식으로 매매하기로 이미 정해져 있었고, 법원은 매수인과 컨설팅업자들이 리베이트와 차액만 얻을 목적이었을 뿐 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었다고 보아 사기를 인정했습니다. 매수인은 2020. 12.부터 2022.까지 47채를 취득한 사람이었고, 피해자 18명, 피해액 약 45억 원으로 징역 3년 6월이 선고되었으며, 항소심도 쌍방 항소를 기각했습니다(서울남부지방법원 2026. 4. 9. 선고 2025노2415 판결).

왜 그 정도의 안내로는 부족할까요. 서울중앙지방법원 2024노1768 판결은 동시진행 거래에서 고지해야 할 사정들, 즉 동시진행이라는 사실, 리베이트를 빼면 건축주에게 돌아가는 매매대금이 보증금보다 적다는 사실과 리베이트의 규모, 매수인이 무자본이라는 사실, 매수인이 같은 방식으로 수백 채를 사들이고 있다는 사실은 따로따로가 아니라 전체적·종합적으로 결합되어야 의미가 있다고 했습니다. 그중 일부를 알렸다는 주장은 받아들이지 않았습니다. 임차인이 이 사정들을 전부 들었다면 계약을 하지 않았거나 같은 조건으로는 하지 않았을 것이 경험칙상 명백하다는 이유입니다.

반대로 건축주가 기억해 둘 만한 한계선도 판결에 있습니다. 서울중앙지방법원 2022고단3386 등 판결은 보증금 시세가 매매가격과 비슷하다거나 만기 무렵 시세가 떨어져 다음 임차인을 구하기 어려울 것이라는 정도의 사정을 알리지 않은 것은 임차인이 스스로 알아보고 판단할 일이어서 기망으로 보기 어렵다고 했습니다. 처벌의 핵심은 여러 건축주에게서 보증금 반환 위험만 떼어 내 특정 명의자에게 집중적으로 옮김으로써 임차인이 보증금을 돌려받을 가능성을 이례적으로 침해했다는 데 있다는 것입니다. 그리고 같은 판결은 계약 후에도 건축주가 계속 임대인으로 남거나, 소유권을 넘겨받는 사람이 위험을 인수하는 대가를 받을 목적의 매수인이 아니라면, 나중에 결과적으로 보증금을 돌려주지 못했더라도 기망이라고 보기 어렵다고 덧붙였습니다. 건축주의 변론이 출발해야 하는 지점이 바로 이 경계입니다.

분양가 부풀림 — 보증금이 실제 값보다 높게 정해지는 방식

동시진행 사건에서 피해가 생기는 직접적인 원인은 보증금이 집의 실제 값보다 높게 정해진다는 데 있습니다. 인천지방법원 2025. 1. 6. 선고 2024고단5156 판결은 그 수법을 이렇게 적었습니다. 다세대 빌라는 분양 단가가 공개되지 않아 분양가를 쉽게 부풀릴 수 있고, 미분양 빌라 건축주는 이자 부담을 줄이려고 하루라도 빨리 분양을 끝내고 싶어 하는 심리가 있으며, 브로커는 건축주가 원하는 분양가에 리베이트를 얹어 부풀린 가격에 맞춰 보증금을 정한 뒤, 보증금에서 분양금을 뺀 차액을 리베이트로 받는다는 것입니다. 그 사건에서는 실제 집값 1억 6,000만 원에 리베이트를 얹어 보증금을 1억 7,250만 원으로 정했고, 소유권은 지적장애가 있는 명의자에게 넘어갔습니다. 피고인은 중개보조원이었고 징역 2년이 선고되었으며, 항소심에서 일부 피해자와 합의하고 나머지 피해자도 주택도시보증공사로부터 보증금 전액이나 대부분을 지급받은 사정이 참작되어 징역 1년 6월로 감형되었습니다(인천지방법원 2025노194 판결).

분양대행업자들은 "수수료와 판촉비는 건축주가 매매대금을 받은 뒤 지급한 것이지 보증금에서 먼저 뗀 리베이트가 아니고, 수수료를 포함한 매매대금과 보증금이 같으니 깡통전세도 아니다"라고 다투었습니다. 서울중앙지방법원 2024노1768 판결은 이 주장을 배척하면서 신축 빌라는 아파트보다 초기 가격을 정할 객관적 자료가 부족하고 시세 확인이 어렵기 때문에, 거래 관여자들이 건축주에게 지급될 실질 매매대금에 자신들이 원하는 리베이트를 더해 계약상 매매대금과 보증금을 사실상 임의로 정할 수 있었다고 지적했습니다. 수수료라는 이름을 붙여도, 그 돈이 보증금에서 나오고 그만큼 매매대금이 부풀려졌다면 리베이트로 평가된다는 뜻입니다.

건축주에게 이 대목이 중요한 이유는 분양가를 정하는 자리에 건축주가 앉아 있기 때문입니다. 수사기관은 건축주가 처음 원한 분양가, 분양대행 계약서상의 수수료 약정, 실제 계약서상의 매매대금, 그리고 건축주 계좌에서 리베이트가 나간 내역을 나란히 놓고 그 차이를 건축주가 알았는지를 봅니다. 서울서부지방법원 2025고단884 판결에서 1억 5,500만 원에 의뢰한 집이 1억 9,000만 원 보증금으로 계약되고 그 차액이 리베이트로 약정된 것처럼, 처음 원한 가격과 계약 가격의 차이가 클수록 건축주가 "몰랐다"고 말하기는 어려워집니다.

누가 공동정범이 되고 누가 빠졌나 — 같은 거래에서 갈린 결론

같은 동시진행 거래에 이름을 올린 사람들이라도 결론은 역할과 인식에 따라 크게 갈렸습니다. 판단 기준은 공동정범의 일반 법리입니다. 공동정범은 공동가공의 의사와 그에 기한 기능적 행위지배가 있어야 하고, 직접 실행하지 않은 공모자도 전체 범죄에서의 지위와 역할, 범행 경과에 대한 지배력에 비추어 본질적 기여가 인정되면 공모공동정범이 됩니다. 공모는 순차적·암묵적으로도 이루어질 수 있고, 피고인이 부인하면 간접사실로 증명할 수밖에 없다는 것이 대법원의 법리입니다(대법원 2018. 4. 19. 선고 2017도14322 전원합의체 판결, 대법원 2003. 1. 24. 선고 2002도6103 판결, 인천지방법원 2025노3169 판결과 서울중앙지방법원 2024노1768 판결에서 인용).

이 기준을 실제 사건에 대입한 결과를 보면 다음과 같습니다.

• 매도인(건축주·소유자) — 부천 사건의 건축주는 징역 1년 2월에 집행유예 2년과 사회봉사 80시간(인천지방법원 부천지원 2024고단502 판결), 서울서부 사건의 소유자는 벌금 1,000만 원(서울서부지방법원 2025고단884 판결)이었습니다. 둘 다 공동정범이었지만 실형은 피했습니다.

• 분양대행업자 — 거래 구조를 주도한 분양대행업체 실질 운영자는 1심에서 피해자 149명, 약 334억 원 편취로 징역 15년(서울중앙지방법원 2022고단3386 등 판결), 항소심에서 징역 7년이 선고되었습니다(서울중앙지방법원 2024노1768 판결).

• 매수인을 소개한 중개인 — 부천 사건에서 무자본 매수인을 건축주에게 소개하고 250만 원을 받은 무등록 중개인은 1심에서 사기 무죄였으나, 항소심은 그가 임대차계약 전에 이미 건축주에게 무자본 매수인을 구해 주겠다는 광고 문자를 보냈고 받은 돈을 다른 소개자들과 나눈 점을 들어 공모를 인정하고 징역 6월에 집행유예 2년을 선고했습니다(인천지방법원 2025노3169 판결). 계약 현장에 없었다는 사정은 결론을 바꾸지 못했습니다.

• 명의만 빌려준 매수인 — 반면 청주지방법원 충주지원 2025. 6. 11. 선고 2024고단1062 판결은 이름을 빌려주면 70만 원을 준다는 광고를 보고 매매계약서에 서명한 매수인에게 무죄를 선고했습니다. 임대차계약 체결에 가담하거나 그 존재를 알았다는 증거가 없고, 실질적 이익은 컨설팅업체와 모집책이 가져갔으며, 매수인 명의 서명은 명의신탁이나 가장매매 같은 다른 목적으로도 이루어질 수 있어 그것만으로 사기를 알았다고 단정할 수 없다는 이유였습니다.

이 비교에서 건축주가 읽어야 할 것은 하나입니다. 법원은 '거래 구조를 알았는가'와 '그 구조에서 이익을 얻었는가'를 함께 봅니다. 건축주는 매매대금을 받는 사람이자 리베이트를 지급하는 사람이어서 이익 요건은 거의 언제나 충족되므로, 결국 인식의 정도, 즉 매수인이 보증금을 돌려줄 수 없는 사람이라는 점을 알았거나 충분히 의심할 수 있었는지가 승부처가 됩니다.

건축주의 미필적 고의는 어떤 사정으로 인정되었나

건축주에게 확정적 고의가 증명되는 경우는 드물고, 대부분 미필적 고의가 쟁점입니다. 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 한 범행 전후의 재력, 환경, 범행 내용, 거래 이행 과정 같은 객관적 사정으로 판단하고, 확정적 고의가 아닌 미필적 고의로도 충분하다는 것이 대법원의 법리입니다(대법원 2008. 2. 28. 선고 2007도10416 판결, 서울중앙지방법원 2024. 7. 4. 선고 2024노207 판결에서 인용).

인천지방법원 부천지원 2024고단502 판결이 건축주의 미필적 고의를 인정한 근거는 구체적입니다. 첫째, 매수인이 취득세 부담까지 건축주에게 떠넘긴 채 아무런 출재 없이 소유권을 넘겨받았습니다. 둘째, 같은 매수인이 같은 방식으로 건축주에게서 산 부동산이 또 있었습니다. 셋째, 당시 잘못 계약하면 임차인이 돈을 못 돌려받는다는 소문이 널리 퍼져 있어 중개보조원이 임차인에게 전액 보증이 되는 대출을 알아보라고 권할 정도였습니다. 넷째, 건축주 스스로 매매가와 전세가가 같고 그 가운데 리베이트를 준다는 사실을 임차인이 알면 불편할 것이라고 생각했다고 진술했습니다. 법원은 이를 종합해 매수인이 보증금을 돌려주지 못할 수 있다는 사정을 인식하면서도 용인했다고 판단했습니다.

무자본 매수인 쪽의 판결에서도 비슷한 사정이 반복됩니다. 서울중앙지방법원 2024노207 판결의 매수인은 2019. 1.부터 10.까지 149채를 사들였는데, 매입 비용을 대신 내주고 수수료까지 주는 것이 의심스러워 계속 물어봤다고 수사기관에서 진술했고, 결국 2022. 10. 파산을 신청했습니다. 수원지방법원 2025고단1939 판결의 매수인도 취득세와 등록세조차 내지 않고 10채 이상을 사들였으며 일정한 소득이나 재산이 없었습니다. 취득세 대납, 반복 매수, 매수인에게 주는 판촉비는 건축주 쪽에서도 확인할 수 있는 사정이어서, 건축주가 이를 알았다면 매수인의 자력을 의심하지 않았다는 변명은 받아들여지기 어렵습니다.

따라서 건축주의 변론은 이 징표들을 하나씩 확인하는 데서 시작합니다. 매수인의 취득세를 누가 냈는지, 같은 매수인과 몇 건을 거래했는지, 매수인에게 판촉비가 지급된다는 사실을 건축주가 알았는지, 리베이트 문자나 광고를 건축주가 직접 보냈는지를 기록으로 따져 보면, 공소장이 그린 그림과 실제 건축주가 알 수 있었던 범위가 다른 경우가 적지 않습니다.

방조범으로 다툴 여지는 있나

제가 확인한 동시진행 판결들은 건축주와 매도인을 예외 없이 형법 제30조의 공동정범으로 처벌했습니다. 매매대금을 직접 받고 보증금이 매도인 계좌로 들어오는 구조에서는 매도인이 구성요건 행위인 기망과 편취를 직접 분담한 것으로 평가되기 쉽기 때문입니다. 그러나 법리상 공동정범은 공동의 의사로 일체가 되어 서로 다른 사람의 행위를 이용해 자기의 의사를 실행하는 것이어야 하고, 타인의 범행을 인식하면서 제지하지 않고 용인하는 것만으로는 부족합니다(대법원 2003. 3. 28. 선고 2002도7477 판결, 청주지방법원 충주지원 2024고단1062 판결에서 인용). 그 상호이용 관계는 합리적 의심이 없을 정도로 증명되어야 합니다(대법원 2018. 5. 11. 선고 2017도21033 판결, 같은 판결에서 인용).

그래서 건축주가 분양을 분양대행업자에게 통째로 맡기고 임차인 모집과 계약 체결, 매수인 선정에 전혀 관여하지 않았으며 리베이트 구조도 대행 수수료로만 알고 있었다면, 제 견해로는 정범의 공모를 다투면서 예비적으로 방조의 성립 범위를 따져 볼 여지가 있습니다. 다만 동시진행 사건에서 매도인을 방조범으로 본 판결은 아직 확인하지 못했습니다. 종범의 형은 정범의 형보다 감경하므로(형법 제32조 제2항) 결과의 차이도 큽니다. 다만 이는 사실관계가 뒷받침될 때 꺼낼 수 있는 선택지이고, 앞서 본 서울중앙지방법원 2024노1768 판결처럼 매도인이 고지 대상 사정을 인식했다면 고지의무의 주체가 된다는 판단이 있으므로, 인식 자체를 다투는 것이 먼저입니다.

주택도시보증공사가 보증금을 대신 갚았다면 — 무죄 사유는 아니고 양형 사유입니다

건축주들이 가장 많이 하시는 질문은 "세입자는 보증보험으로 다 돌려받았는데 왜 사기냐"는 것입니다. 법원의 답은 일관됩니다. 서울중앙지방법원 2023노1956 판결은 임차인들이 대항력과 우선변제권을 갖추고 있었으니 반환 의사와 능력이 있었다는 주장에 대해, 보증금 반환은 통상 임대인의 임의적인 반환을 뜻하고 경매나 보증보험을 통한 회수는 임의 반환이 불가능할 때 쓰는 최후의 수단이며 시간적·경제적 비용이 든다는 이유로 배척했습니다. 서울중앙지방법원 2024노207 판결도 대항력과 우선변제권이 물적 담보라는 주장을 받아들이지 않았습니다.

다만 실제 피해의 크기는 형량을 움직입니다. 인천지방법원 부천지원 2024고단502 판결은 피해자가 주택도시보증공사로부터 대위변제를 받았고 보증공사가 경매 절차에서 배당을 받아 실질적인 피해가 크게 발생하지 않았으며 미필적 고의에 의한 범행이라는 점을 들어 가벌성이 희석된다고 보아 건축주에게 집행유예를 선고했습니다. 인천지방법원 2025노194 판결도 보증공사로부터의 회수가 피고인의 진지한 노력에 따른 것은 아니지만 어느 정도 참작하지 않을 수 없다고 하며 형을 줄였습니다. 반면 수원지방법원 2025고단1939 판결은 피해자와 합의한 사정을 참작하면서도 피해자가 보증공사를 통해 반환받았을 뿐이라는 점을 괄호로 적었습니다. 보증공사가 지급한 돈은 이후 건축주와 공범들에게 청구될 수 있는 돈이므로, 형사 재판에서 피해 회복을 주장하려면 보증공사와의 정산 계획까지 함께 보여 주는 편이 설득력이 있습니다.

형량은 무엇으로 갈렸나 — 2025년 12월 법정형 상향과 특경법

사기죄의 법정형은 최근 크게 올랐습니다. 2025. 12. 23. 공포·시행된 형법 개정으로 형법 제347조 제1항의 형은 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금이 되었고, 그 전의 행위에는 행위 당시 규정인 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금이 적용됩니다(형법 제1조 제1항). 서울서부지방법원 2025고단884 판결도 2021년의 동시진행 거래에 대해 '2025. 12. 23. 법률 제21231호로 개정되기 전의 구 형법 제347조 제1항'을 적용했습니다. 동시진행 사건 대부분은 2018년에서 2022년 사이의 거래이므로 종전 법정형이 적용되지만, 같은 방식의 거래가 개정 이후에도 이어졌다면 그 부분은 새 법정형의 적용을 받습니다. 여러 피해자에 대한 사기는 경합범으로 가장 무거운 죄의 장기에 2분의 1까지 가중되므로(형법 제38조 제1항 제2호), 종전 기준으로도 처단형의 상한은 징역 15년입니다. 서울중앙지방법원 2022고단3386 등 판결이 처단형 범위를 징역 15년 이하로 적은 것이 그 계산입니다.

특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조는 사기로 얻은 이득액이 5억 원 이상이면 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중합니다. 다만 이득액은 원칙적으로 피해자별로 따지므로, 세대마다 보증금이 2억 원대인 동시진행 사건은 피해자가 수백 명이어도 일반 사기의 경합범으로 처단된 경우가 많았습니다. 위 판결들도 형법 제347조를 적용했습니다. 그렇다고 형이 가벼운 것은 아닙니다. 양형기준은 피해 총액을 기준으로 유형을 정하기 때문에, 서울남부지방법원 2025고단3324 판결은 일반사기 제3유형(5억 원 이상 50억 원 미만)에 다수 피해자 가중을 적용해 권고형을 징역 2년 8월에서 8년으로 잡았고, 서울중앙지방법원 2022고단3386 등 판결은 조직적 사기 제5유형(300억 원 이상)으로 권고형 하한을 징역 6년으로 보았습니다.

확인한 판결을 형량별로 나란히 놓으면 건축주의 위치가 보입니다. 매도인 측은 벌금 1,000만 원(서울서부지방법원 2025고단884 판결)과 징역 1년 2월에 집행유예 2년(인천지방법원 부천지원 2024고단502 판결)에 그쳤고, 중개보조원 출신 컨설팅업자는 피해자와 합의해 징역 1년에 집행유예 2년(수원지방법원 2025고단1939 판결), 피해자 5명에게 부풀린 보증금을 받게 한 중개보조원은 징역 1년 6월(인천지방법원 2025노194 판결), 47채를 사들인 매수인은 징역 3년 6월(서울남부지방법원 2025노2415 판결), 분양대행업체 운영자는 징역 7년(서울중앙지방법원 2024노1768 판결)이었습니다. 다른 동시진행 사건으로 이미 사기죄 징역 8년이 확정된 공범은 후단 경합범으로 형을 다시 정해 징역 2년을 더 받기도 했습니다(서울중앙지방법원 2024노207 판결). 가담 정도와 실제로 얻은 이익, 피해 세대 수가 형을 가른 기준이고, 건축주가 한두 세대에 그쳤는지 수십 세대를 같은 방식으로 정리했는지가 결정적인 차이를 만듭니다.

형사 재판 뒤에 따라오는 민사 책임

건축주가 형사에서 유죄를 받으면 민사 책임은 사실상 정해진 것과 같습니다. 여러 사람이 공동의 불법행위로 손해를 입힌 때에는 연대하여 배상할 책임이 있고, 방조자도 공동행위자로 봅니다(민법 제760조 제1항·제3항). 피해 임차인은 무자본 매수인이 아니라 재산이 있는 건축주를 상대로 보증금 상당 손해배상을 청구하는 것이 자연스러운 선택이 됩니다. 주택도시보증공사가 임차인에게 보증금을 지급했다면, 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위하므로(민법 제481조) 보증공사가 임차인의 권리를 넘겨받아 청구해 올 수 있습니다.

형사 재판 안에서 손해배상을 함께 명하는 배상명령 제도도 있습니다. 사기는 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제1항의 대상 범죄이지만, 피고인의 배상책임 유무나 범위가 명백하지 않으면 배상명령을 할 수 없습니다(같은 조 제3항 제3호). 서울중앙지방법원 2022고단3386 등 판결은 다수 피해자의 배상명령 신청을 모두 각하했습니다. 배상명령이 각하되어도 민사소송은 따로 남으므로, 형사 재판에서 피해자와 합의할 때 민사 청구와 보증공사 구상까지 한 번에 정리하는 조건을 넣지 않으면 합의금을 내고도 다시 소송을 당할 수 있습니다.

기소된 뒤 1심에서 준비할 것

공소장을 받았다면 1심이 사실상 가장 중요한 무대입니다. 고지의무와 공모 인식은 사실인정의 문제여서 항소심에서 뒤집기가 쉽지 않고, 부천 사건의 중개인처럼 1심 무죄가 항소심에서 유죄로 바뀌는 경우도 있습니다. 준비할 것은 다음과 같습니다.

1. 증거기록 열람과 계좌 흐름의 재구성 — 건축주 계좌로 들어온 보증금과 나간 리베이트, 대행 수수료, 취득세 대납 내역을 세대별로 정리해, 건축주가 실제로 받은 금액과 처음 원한 분양가를 비교합니다.

2. 분양대행 계약서와 메시지 — 대행 범위, 수수료 약정, 임차인 모집과 매수인 선정을 누가 했는지를 보여 주는 자료입니다. 서울서부지방법원 2025고단884 판결처럼 계약서 문구가 인식의 증거가 되기도 하므로 불리한 문구가 있는지도 먼저 확인해야 합니다.

3. 매수인에 대해 건축주가 알았던 것 — 매수인과 처음 접촉한 경위, 같은 매수인과의 거래 건수, 매수인에게 판촉비가 지급된다는 사실을 알았는지를 사실대로 정리합니다.

4. 세대별 피해 회복 계획 — 피해 임차인별로 보증공사 대위변제 여부, 경매 배당 여부, 남은 손해를 확인해 합의 순서를 정합니다. 합의는 양형의 가장 직접적인 자료입니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

솔직하게 말씀드리면, 한 세대를 정상적인 매수인에게 팔았고 그 매수인이 나중에 사정이 어려워져 보증금을 돌려주지 못한 경우라면 애초에 사기의 구조가 아니어서 수사 단계에서 사실관계를 설명하는 것으로 정리되는 사건도 있습니다. 서울중앙지방법원 2022고단3386 등 판결이 밝힌 것처럼, 위험 인수의 대가를 받으려는 매수인이 아니었다면 결과적으로 반환하지 못했다는 사정만으로 기망이 되지는 않기 때문입니다.

그러나 다음에 해당하면 공판 준비 단계부터 변호인과 함께하시기 바랍니다. 첫째, 공소장에 분양대행업자, 컨설팅업자, 무자본 매수인이 공범으로 함께 적혀 있는 경우입니다. 공범들의 진술이 건축주에게 책임을 미루는 방향으로 맞춰지는 일이 흔하고, 각자의 진술을 증거기록에서 대조해야 합니다. 둘째, 같은 방식으로 정리한 세대가 여럿인 경우입니다. 피해자별로 고지의무와 인식을 따로 다투고 합의도 세대별로 설계해야 합니다. 셋째, 리베이트 문자, 광고, 컨설팅 계약서처럼 건축주의 인식을 보여 주는 서류가 증거로 제출된 경우입니다. 그 문구가 실제로 무엇을 뜻했는지를 거래 경위로 설명해야 합니다. 넷째, 1심에서 무죄를 받았더라도 검사가 항소한 경우입니다. 항소심에서 공모가 새로 인정된 판결이 있습니다. 다섯째, 보증공사나 피해 임차인의 민사 청구가 함께 들어온 경우입니다. 형사 합의와 민사 정산을 한 번에 묶지 않으면 같은 돈을 두 번 다투게 됩니다.

자주 묻는 질문

건축주인데 매수인이 무자본 갭투자자인 줄 몰랐다면 사기가 아닌가요?

몰랐다는 사정이 증명되면 사기의 고의가 부정될 수 있습니다. 다만 법원은 미필적 고의로도 충분하다고 보고, 매수인이 취득세까지 건축주에게 떠넘기고 출재 없이 소유권을 받았거나 같은 방식으로 여러 채를 샀다면 자력을 의심할 수 있었다고 판단했습니다(인천지방법원 부천지원 2024고단502 판결). 몰랐다는 주장은 이런 징표가 없었다는 자료와 함께 내야 합니다.

분양대행사에 수수료를 준 것뿐인데 리베이트로 보나요?

그 돈이 임차인의 보증금에서 나오고 그만큼 매매대금과 보증금이 부풀려졌다면 리베이트로 평가됩니다. 법원은 신축 빌라는 시세 확인이 어려워 관여자들이 실질 매매대금에 리베이트를 더해 가격을 임의로 정할 수 있었다고 보았습니다(서울중앙지방법원 2024노1768 판결). 정상적인 분양대행 수수료였다면 그 산정 근거와 지급 시점을 자료로 보여 주는 것이 중요합니다.

세입자에게 소유권이 바뀔 수 있다고 말했는데도 기망인가요?

그 정도의 안내로는 부족하다는 판결이 있습니다. '입주 후 소유권이 변동될 수 있다'고 고지했어도 동시진행 매매가 이미 정해져 있었고 매수인에게 반환 능력이 없었다면 사기가 인정되었습니다(서울남부지방법원 2025고단3324 판결). 법원은 소유권 이전 예정, 매매대금과 보증금이 같다는 사실, 리베이트, 매수인의 무자본 상태를 함께 알려야 의미가 있다고 봅니다.

세입자가 보증보험으로 보증금을 다 돌려받았으면 처벌이 가벼워지나요?

무죄 사유는 아니지만 양형에는 영향을 줍니다. 보증보험이나 경매로 회수할 수 있다는 사정은 반환 의사와 능력을 뒷받침하지 못하지만(서울중앙지방법원 2023노1956 판결), 실질 피해가 크지 않았다는 점은 집행유예나 감형의 근거가 되었습니다(인천지방법원 2025노194 판결). 보증공사가 지급한 돈은 나중에 구상으로 청구될 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

2025년 12월에 사기죄 형량이 올랐는데 그 전 거래에도 적용되나요?

적용되지 않습니다. 형은 행위 당시 법률에 따르므로(형법 제1조 제1항) 2025. 12. 22.까지 끝난 행위에는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금이 적용되고, 2025. 12. 23. 이후의 행위에는 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금이 적용됩니다. 실제 판결도 2021년 거래에 개정 전 규정을 적용했습니다(서울서부지방법원 2025고단884 판결).

피해 세입자가 여러 명이면 특경법이 적용되나요?

원칙적으로 이득액은 피해자별로 따지므로, 세대별 보증금이 5억 원에 못 미치면 피해자가 여럿이어도 특경법이 아니라 형법상 사기의 경합범으로 처벌되는 경우가 많습니다. 다만 한 피해자에게서 얻은 이득액이 5억 원 이상이면 특경법 제3조가 적용될 수 있고, 양형기준은 피해 총액을 기준으로 유형을 정하므로 형이 가볍다는 뜻은 아닙니다(서울남부지방법원 2025고단3324 판결).

전세사기 공소시효는 몇 년인가요?

사기죄는 개정 전후 모두 장기 10년 이상의 징역에 해당하므로 공소시효는 10년입니다(형사소송법 제249조 제1항 제3호). 특경법상 이득액 50억 원 이상 사기는 무기징역이 법정형에 있어 15년입니다(같은 항 제2호). 2018년에서 2022년 사이의 동시진행 거래는 아직 시효가 끝나지 않았다는 점을 기억하셔야 합니다.

형사 재판 중인데 민사소송도 따로 들어올 수 있나요?

들어올 수 있습니다. 공동불법행위자는 연대하여 배상할 책임이 있으므로(민법 제760조) 피해 임차인이나 보증금을 대신 지급한 보증공사가 건축주를 상대로 청구할 수 있습니다. 형사 재판의 배상명령은 배상책임의 범위가 명백하지 않으면 각하되는 경우가 많아(서울중앙지방법원 2022고단3386 등 판결), 합의할 때 민사 청구 정리까지 조건에 넣는 것이 좋습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 — 임차인에게 보증금 반환 위험은 계약 체결을 결정하는 중요한 요소(인천지방법원 부천지원 2024고단502 판결에서 인용)

• 대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 — 고지할 사실의 묵비에 의한 기망, 대법원 2018. 4. 19. 선고 2017도14322 전원합의체 판결·대법원 2003. 1. 24. 선고 2002도6103 판결 — 공모공동정범과 간접사실에 의한 공모 증명(인천지방법원 2025노3169, 서울중앙지방법원 2024노1768 판결에서 인용)

• 대법원 2003. 3. 28. 선고 2002도7477 판결, 대법원 2018. 5. 11. 선고 2017도21033 판결 — 공동가공 의사의 내용과 증명의 정도(청주지방법원 충주지원 2024고단1062 판결에서 인용), 대법원 2008. 2. 28. 선고 2007도10416 판결 — 편취 범의는 미필적 고의로 족함(서울중앙지방법원 2024노207 판결에서 인용)

• 인천지방법원 부천지원 2025. 7. 10. 선고 2024고단502 판결 — 신축 빌라 건축주의 고지의무(매도·지위 승계, 매매대금과 보증금 동일) 인정, 미필적 고의 사기 징역 1년 2월에 집행유예 2년, 매수인 소개 중개인 사기 무죄

• 인천지방법원 2026. 1. 16. 선고 2025노3169 판결 — 건축주 항소 취하로 1심 확정, 매수인 소개 중개인 무죄 부분 파기·사기 유죄 징역 6월에 집행유예 2년

• 서울중앙지방법원 2024. 6. 12. 선고 2022고단3386 등 판결 — 분양대행업체 운영자 등 징역 15년, 단순 시세 미고지와 위험 집중 이전의 구별, 배상명령 각하

• 서울중앙지방법원 2024. 12. 12. 선고 2024노1768 판결 — 매수인·분양대행업자·사정을 아는 매도인 건축주의 고지의무, 분양가 임의 설정과 리베이트, 분양대행업체 운영자 징역 7년(상고심 대법원 2025. 3. 27. 선고 2025도344 판결 상고기각)

• 서울중앙지방법원 2024. 12. 12. 선고 2023노1956, 2024노1777(병합) 판결 — 건축주·분양대행업자·매수인의 이해관계 결합과 순차적·암묵적 공모, 보증보험·경매 회수와 반환 의사·능력(상고심 대법원 2025. 3. 27. 선고 2025도325 판결 상고기각)

• 서울중앙지방법원 2024. 7. 4. 선고 2024노207 판결(원심 2024. 1. 11. 선고 2023고단4248 판결) — 149채 무자본 매수인의 편취 범의, 대항력·우선변제권 주장 배척

• 서울서부지방법원 2026. 6. 2. 선고 2025고단884 판결 — 1억 5,500만 원에 팔리지 않던 빌라를 1억 9,000만 원 보증금으로 동시진행한 소유자 벌금 1,000만 원, 컨설팅업자 2명 집행유예, 개정 전 형법 적용

• 서울남부지방법원 2025. 11. 26. 선고 2025고단3324 판결, 항소심 2026. 4. 9. 선고 2025노2415 판결(쌍방 항소기각) — '소유권 변동 가능' 고지에도 사기 인정, 피해자 18명·약 45억 원 징역 3년 6월

• 인천지방법원 2025. 1. 6. 선고 2024고단5156 판결, 항소심 2025. 6. 20. 선고 2025노194 판결 — 분양 단가 비공개를 이용한 분양가 부풀림, 징역 2년에서 징역 1년 6월

• 수원지방법원 2026. 1. 21. 선고 2025고단1939 판결 — 동시진행 거래의 정의, 취득세도 못 낸 매수인, 징역 1년에 집행유예 2년

• 청주지방법원 충주지원 2025. 6. 11. 선고 2024고단1062 판결 — 70만 원을 받고 명의를 빌려준 매수인 무죄

• 법령 — 형법 제1조, 제30조, 제32조, 제38조, 제347조(2025. 12. 23. 법률 제21231호 개정 전후) / 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 / 형사소송법 제249조 / 주택임대차보호법 제3조 / 민법 제481조, 제760조 / 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 (2026. 10. 27. 조회)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

동시진행 전세사기 사건에서 건축주는 거래의 출발점이라는 이유로 공소장 맨 앞에 서지만, 실제로 거래를 설계한 사람은 따로 있는 경우가 많습니다. 저희는 그 차이를 기록으로 드러내는 일부터 시작합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 공소장에 적힌 세대 수와 피해자별 보증금, 매매대금, 매수인 명의, 계약 일자를 표로 정리합니다. 이어서 분양대행 계약서와 컨설팅 계약서의 문구, 수수료 약정 방식, 건축주 계좌로 들어온 보증금과 나간 돈의 흐름을 확인합니다. 건축주가 처음 원한 분양가와 실제 계약 가격의 차이, 매수인의 취득세를 누가 냈는지, 같은 매수인과 몇 건을 거래했는지, 리베이트 문자나 광고를 누가 보냈는지도 묻습니다. 함께 기소된 분양대행업자와 컨설팅업자, 매수인이 수사기관에서 어떤 진술을 했는지, 세대별로 보증공사 대위변제나 경매 배당이 이루어졌는지, 민사 청구가 들어왔는지도 확인해 형사와 민사의 전체 규모를 처음에 파악합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 사건을 세 갈래로 나누어 진행합니다. 첫째는 고지의무와 인식의 다툼입니다. 법원이 매도인의 고지 대상으로 본 사정, 즉 소유권 이전 예정과 매매대금·보증금의 동일성을 건축주가 언제 알았는지, 매수인의 자력을 의심할 징표가 실제로 건축주에게 전달되었는지를 계좌와 메시지로 재구성해, 공소장이 전제한 인식과 실제 인식의 차이를 보여 줍니다. 둘째는 역할의 구분입니다. 임차인 모집, 매수인 선정, 가격 결정, 리베이트 배분을 누가 했는지를 세대별로 나누어, 정범의 공모가 성립하지 않거나 적어도 가담 정도가 주변적이라는 점을 다툽니다. 셋째는 피해 회복의 설계입니다. 피해 임차인과 보증공사별로 남은 손해를 확인해 1심 선고 전에 가능한 합의와 정산을 마치고, 그 합의가 민사 청구까지 정리하도록 조건을 짭니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

앞에서 본 판결들은 같은 동시진행 거래에서 무죄, 벌금, 집행유예, 실형으로 결론이 갈렸습니다. 그 차이는 거래 구조를 알았는지와 그 구조에서 무엇을 했는지를 법원이 어떤 자료로 보았느냐에서 나왔습니다. 컨설팅 계약서 한 장, 리베이트 문자 한 통, 매수인의 취득세 대납 내역 하나가 미필적 고의의 근거가 되기도 하고, 반대로 임대차계약에 관여하지 않았다는 자료가 무죄의 근거가 되기도 했습니다. 1심 무죄가 항소심에서 뒤집힌 사례가 보여 주듯 첫 판단에서 사실관계를 충분히 정리해 두는 것이 무엇보다 중요합니다. 법무법인 도모는 증거기록 검토부터 공판의 사실 다툼, 피해자별 합의와 보증공사 정산, 민사 대응까지 한 흐름으로 관리하며, 다툴 부분과 정리할 부분을 처음에 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

빌라를 지어 팔았을 뿐이라고 생각했는데 사기 공범으로 법정에 서게 되면 억울함과 막막함이 함께 밀려오실 것입니다. 그러나 이 사건은 건축주라는 사실만으로 결론이 정해지지 않습니다. 무엇을 알렸는지, 무엇을 알았는지, 거래에서 어떤 역할을 했는지가 결과를 가릅니다.

분양대행 계약서와 컨설팅 계약서, 세대별 매매·임대차 계약서, 건축주 계좌의 입출금 내역, 분양대행업자·매수인과 주고받은 메시지를 모아 두시기 바랍니다. 공소장을 받으셨다면 첫 공판기일 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 기록을 확인한 뒤 다툴 부분과 합의로 정리할 부분을 함께 검토해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 횡령·배임·사기·보이스피싱 등 경제범죄 사건을 맡고 있습니다. 수원 경제범죄센터(경제범죄연구소)를 운영하며 수사 초기 대응부터 재판, 피해 회수까지 한 팀이 맡습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원남부·수원중부·수원서부·용인·화성 등 경기 남부 경찰서에서 출석 요구를 받으셨거나 수원지방검찰청 사건으로 진행 중이시라면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.