옆집·옆 가게에서 난 불이 우리 집으로 번졌다면 — 실화책임법 감경은 어디까지, 중대한 과실 판결과 보험사 구상금 대응

새벽에 옆 가게에서 시작된 불이 벽 하나를 넘어 우리 점포의 재고를 태웠다는 상담, 반대로 우리 공장에서 난 불이 옆 건물로 번진 뒤 몇 달 만에 보험회사로부터 수천만 원의 구상금 소장을 받았다는 상담이 꾸준히 들어옵니다. 결론부터 말씀드리면, 이웃에서 번진 불의 피해는 화재 원인이 끝내 밝혀지지 않아도 배상 책임이 인정되는 경우가 많고, 불을 낸 쪽에 중대한 과실이 없으면 법원이 배상액을 줄여 주는데 제가 살펴본 판결들은 그 책임을 손해의 50퍼센트에서 90퍼센트 사이로 정했습니다. 실화책임법이란, 실화책임에 관한 법률 제1조부터 제3조에 따라 실화로 난 화재 가운데 연소로 인한 부분의 손해배상에 한해, 실화자에게 중대한 과실이 없으면 배상의무자의 청구로 법원이 배상액을 경감할 수 있게 한 민법 제765조의 특례를 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯입니다. 누구에게 어떤 근거로 책임을 묻는지, 불이 번진 데 공작물의 하자가 있었는지, 피해가 직접 화재인지 연소인지, 실화가 중대한 과실인지, 그리고 보험금이 지급된 뒤 보험사와 피해자가 각각 얼마를 청구할 수 있는지입니다. 아래에서는 책임의 근거와 원인 불명 화재, 감경의 범위와 중과실의 경계, 보험사 구상과 남은 손해, 상가·특수건물 보험, 손해액 증명, 판결 뒤의 회수와 청구이의까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 화재 원인이 밝혀지지 않았는데도 배상해야 하나요 — 그럴 수 있습니다. 원인이 밝혀지지 않았더라도 건물이나 시설의 설치·보존상 하자로 불이 번져 손해가 났다면 그 하자가 공동원인이 되어 점유자가 민법 제758조 제1항의 책임을 집니다(대법원 2015. 2. 12. 선고 2013다61602 판결). 서울중앙지방법원 2024. 11. 8. 선고 2024가단5102045 판결은 폐기 섬유를 쌓아 둔 샌드위치 패널 공장의 점유자에게 이 책임을 인정했습니다.

2. 실화책임법으로 배상액을 얼마나 줄일 수 있나요 — 중대한 과실이 아니면 연소 부분에 한해 경감을 청구할 수 있습니다(실화책임법 제3조). 다만 식용유 냄비를 가스레인지에 올려 둔 채 약 10분간 자리를 비운 음식점 운영자는 중대한 과실로 보아 경감을 받지 못했습니다(서울중앙지방법원 2020. 10. 30. 선고 2020나16456 판결).

3. 보험금을 받았는데 가해자에게 더 청구할 수 있나요 — 있습니다. 보험금은 가해자의 책임액에서 공제하지 않으므로 피해자는 보험으로 메워지지 않은 손해를 감경된 책임액 범위에서 청구하고, 나머지는 보험사가 대위로 구상합니다(대법원 2015. 1. 22. 선고 2014다46211 전원합의체 판결, 상법 제682조).

누구에게, 어떤 근거로 책임을 묻는가

1차 상대는 불이 난 공간을 실제로 지배하던 점유자입니다. 근거는 세 갈래입니다. 불을 낸 사람의 과실이 드러나면 민법 제750조의 불법행위, 건물·전기설비·기계 같은 공작물에 하자가 있으면 제758조 제1항의 공작물책임, 임대차라면 임차인의 목적물 보존의무 위반입니다. 공작물책임은 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했음을 증명한 때에만 소유자에게 넘어갑니다(제758조 제1항 단서).

서울중앙지방법원 2014. 10. 17. 선고 2013나45197 판결이 이 순서를 보여 줍니다. 낡은 블록조 공장을 빌려 쓰던 임차인의 공장에서 난 불이 담 하나 사이의 이웃 건물로 번진 사건에서, 법원은 임차인과 그 영업배상책임보험사가 각자 배상하라고 하면서 소유자들에 대한 예비적 청구는 점유자가 면책되는 경우에만 물을 수 있다며 기각했습니다. 누가 점유자인지도 다툼이 됩니다. 대법원 2024. 2. 15. 선고 2019다208724 판결은 건물 주차장 천장에서 난 화재에서, 관리를 위탁받은 회사는 점유보조자에 불과하고 펀드를 운용한 집합투자업자와 신탁업자가 점유자로서 고유재산으로 책임진다고 했습니다.

임대차가 얽히면 계산이 달라집니다. 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결은 건물 일부를 빌린 임차인의 공간에서 난 불이 임차하지 않은 부분까지 태운 경우, 그 부분 손해는 임대인이 임차인의 의무 위반과 인과관계를 증명해야 배상받는다고 정리했습니다. 같은 판결은 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역의 하자로 난 것으로 추단되면, 임차인이 그 하자를 알았거나 알 수 있었던 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임차인에게 책임을 물을 수 없다고도 했습니다. 이웃이 임차인이라면 임차인, 그 책임보험사, 건물 소유자를 함께 놓고 누구에게 무엇을 물을지 처음부터 설계해야 합니다.

세입자가 낸 불로 건물을 잃은 임대인이라면 청구의 축이 하나 더 있습니다. 2021가단2730 판결의 임대인은 임차인에게는 채무불이행 책임을, 수족관 냉각기를 설치해 쓰던 운영자에게는 공작물책임을 함께 물었고, 법원은 두 사람이 부진정연대채무자로서 함께 배상하라고 했습니다. 밀린 차임 8,726,660원은 화재로 임대차가 끝나면서 보증금 5,000만 원에서 당연히 공제되었다며 따로 받을 수 없다고 했으니, 보증금 정산과 손해배상을 한 번에 계산해야 합니다.

원인이 밝혀지지 않아도 책임이 인정된 판결과 부정된 판결

화재조사 결과가 '원인 미상'이라고 해서 피해자가 지는 것은 아닙니다. 대법원 2013다61602 판결은 화재가 다른 원인으로 났거나 원인이 밝혀지지 않았더라도 공작물의 하자로 화재가 확산되었다면 그 하자가 공동원인이 된다고 했습니다. 승부는 '불이 어디서 시작됐나'보다 '왜 그렇게 번졌나'에서 납니다.

인정된 쪽부터 보겠습니다. 앞의 2024가단5102045 판결은 공장 사무실 앞 냉장고 쪽 배선에서 시작된 불이 쌓여 있던 폐기 섬유로 급격히 번진 사건에서, 외벽을 내화구조가 아닌 샌드위치 패널로 하고 스프링클러도 두지 않은 점을 하자로 보았습니다. 피해 공장의 보험사가 지급한 보험금은 131,805,323원이었고, 법원은 그 50퍼센트인 65,902,661원의 구상을 인정했습니다. 서울동부지방법원 2016. 5. 4. 선고 2015가합593 판결은 자동차 공업사 도장부스에서 난 불이 약 1미터 떨어진 창고로 번진 사건에서, 벽체가 모두 샌드위치 패널이고 페인트통이 쌓여 있었으며 자체 화재진압시스템도 제대로 작동하지 않았다며 원인을 따지기 전에 이미 통상의 안전성을 갖추지 못했다고 판단했습니다. 외부 방화 가능성은 두 건물 사이를 찍은 CCTV에 바깥에서 불이 붙은 정황이 없고 오히려 건물 안에서 매연이 새어 나오는 모습만 보인다는 이유로 배제했습니다. 서울중앙지방법원 2024. 6. 5. 선고 2023가단5296110 판결은 분체도료를 다루는 도장 공장에 방호시설이 없었다며 하자를 인정했고, 매월 두 번 안전점검을 받았다는 항변에는 소유자는 무과실책임을 진다고, 소방의 초동 대응과 소화전 고장 탓이라는 주장에는 증거가 부족하고 제3자의 과실은 따로 구상할 문제라고 답했습니다. 결국 청구한 51,789,384원 가운데 70퍼센트 감경을 거친 36,252,568원이 인정되었습니다.

부정된 쪽도 있습니다. 서울중앙지방법원 2015. 1. 29. 선고 2014나27707 판결은 공장 안 컨테이너에서 난 원인 불명 화재에서, 컨테이너는 공장 소유회사의 것이고 다른 업체 직원들도 드나들었으며 히터는 화재와 무관했다는 사정을 들어 이를 휴게실로 쓰던 하청업체가 위험에 비례한 방호조치를 다했다고 보고 보험사의 구상 청구를 1심과 달리 모두 기각했습니다. 보험사가 이미 지급한 보험금 47,903,711원을 한 푼도 돌려받지 못한 결과입니다. 서울중앙지방법원 2026. 8. 18. 선고 2025가단114159 판결도 상가 외부 실외기 적치공간에서 난 원인 불명 화재에 대해, 관리단의 주의의무 위반이나 실외기 설치·보존상 하자를 인정할 증거가 부족하다며 관리단에 대한 청구를 기각했습니다. 갈린 지점은 가연물 적치, 방화구획, 소방설비처럼 '번지게 만든 사정'을 증거로 세웠는지였습니다.

원인 미상 사건에서 법원이 무엇을 모아 점유자의 책임을 인정하는지는 2013나45197 판결의 1심인 서울중앙지방법원 2013. 8. 9. 선고 2012가단27993 판결이 잘 보여 줍니다. 소방과 경찰은 발화부가 무너져 원인을 밝힐 수 없다고 했지만, 법원은 공장 내부에서 불이 났다는 추정, 외부 출입 흔적이 없고 방화 가능성도 없다는 조사, 전날 전열기로 작업하다 멈춘 뒤 아무도 드나들지 않은 사실, 전력 소모가 커 6년 동안 두 번이나 전기승압공사를 한 사정, 내부 전기시설의 단락흔, 그리고 붕괴가 쉬운 노후 건물이 담 하나 사이로 붙어 있는데도 방화막 같은 확대 방지 시설이 없었다는 점을 차례로 들었습니다.

발화 지점 자체를 다투는 경우도 있습니다. 2023나1684 판결의 피고는 다른 호실이나 옆 동에서 불이 났다고 주장했지만, 법원은 피고 호실에서 가장 먼저 불빛이 보이는 CCTV 영상, 2층 사무실 전기히터 전원코드와 벽면 콘센트에서 발견된 불완전 접촉 용융흔, 콘센트 부분의 전기적 발열 가능성을 제시한 국립과학수사연구원 감정을 근거로 받아들이지 않았습니다. 화재 직후 주변 점포의 CCTV를 확보해 두느냐가 이런 다툼의 결론을 정합니다.

실화책임법은 책임을 면제하지 않습니다 — 감경은 연소 부분에만

2009. 5. 8. 전부개정된 실화책임법은 중과실이 없으면 책임이 없다던 옛 법과 달리 배상액 경감의 특례만 둡니다. 그래서 책임의 성립은 민법으로 판단하고 감경은 그다음 문제입니다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2010다71318 판결). 경감은 배상의무자가 청구해야 하고(제3조 제1항), 법원은 화재의 원인과 규모, 피해의 대상과 정도, 연소와 피해 확대의 원인, 실화자의 확대 방지 노력, 양쪽의 경제 상태 등을 고려합니다(제3조 제2항).

감경은 연소된 부분에만 적용되고, 발화점과 불가분의 일체를 이루는 물건, 곧 직접 화재에는 적용되지 않습니다(대법원 2019다208724 판결). 집합건물에서는 이 구분이 중요합니다. 서울중앙지방법원 2024. 4. 3. 선고 2023나41620 판결은 아파트 한 세대에서 난 불에 대해, 구분건물은 서로 별개의 물건이므로 발화 세대만 불가분의 일체이고 인접 세대와 공용부분은 연소로 본다고 했습니다. 단지 보험사가 피해 세대들에 지급한 141,599,689원 가운데 90퍼센트인 127,439,720원이 구상금으로 인정되었습니다. 서울중앙지방법원 2024. 6. 5. 선고 2023나1684 판결도 샌드위치 패널로 나뉜 공장 건물의 다른 호실은 소유자와 점유자가 다르고 손해보험도 따로 들었다며 연소로 보았습니다. 반대로 임차인이 들인 수족관 냉각기의 과열로 빌린 건물 자체가 탄 대전지방법원 서산지원 2022. 7. 13. 선고 2021가단2730 판결(항소기각)은 실화책임법이 아니라 손해 분담의 공평이라는 일반 원칙으로 책임을 70퍼센트로 제한했습니다. 감경 사유가 소송자료에 드러나면 법원이 직권으로 심리해야 한다고 본 판결도 있지만(의정부지방법원 남양주지원 2024. 10. 10. 선고 2023가단42413 판결), 방어하는 쪽이라면 처음부터 명시적으로 경감을 청구하는 것이 안전합니다.

중대한 과실로 본 판결과 아니라고 본 판결

감경의 문은 중대한 과실이 아닐 때만 열립니다. 중대한 과실이란 약간의 주의만 기울였다면 손쉽게 결과를 예견할 수 있었는데도 이를 간과한, 거의 고의에 가까운 현저한 주의 결여를 말합니다(대법원 2013다61602 판결). 같은 담배꽁초라도 결론이 갈립니다.

중과실을 인정한 판결부터 보겠습니다. 앞의 2020나16456 판결에서 상가 1층 음식점 운영자는 돈가스를 튀기려 식용유 냄비를 가열하던 중 약 10분간 가게를 비웠고, 과열된 기름에서 시작된 불이 상가 여러 점포로 번졌습니다. 법원은 아무 안전조치 없이 합리적 이유 없이 자리를 비웠고 다수 점포로 피해가 확대되었다며 중대한 과실로 보고 구상금 17,826,049원 전액에 대한 책임을 인정했습니다. 항소심은 1심과 판단이 일부 달랐지만 피고만 항소한 사건이어서 피고의 항소를 기각하는 것으로 마무리했습니다. 이 금액에는 보험사가 이웃 점포 임차인에게 준 보험금뿐 아니라, 임차인을 대위해 점포 소유자 겸 임대인에게 건물 손해로 지급한 1,952,394원도 들어 있었습니다. 상가위원회와 소방당국의 잘못도 들었지만 공동불법행위자 사이의 분담 문제일 뿐이라며 받아들이지 않았습니다. 수원지방법원 2020. 4. 7. 선고 2019나70278 판결도 침대 매트리스와 전기장판 위에 꽁초를 방치해 불이 나 연접 주택까지 탄 사건에서, 화재를 쉽게 예견할 수 있었고 확산 방지 노력의 자료도 없다며 경감을 허용하지 않았습니다. 이 사건에서는 전기장판 컨트롤러의 퓨즈가 끊어져 있어 전기 화재가 의심되었지만, 매트리스 위의 라이터와 재떨이, 다수의 꽁초와 담뱃불로 훈소된 흔적, 국립과학수사연구원 감정에서 전기적 특이점이 없다는 결과를 종합해 꽁초를 발화원으로 보았습니다. 연접 주택 소유자는 청구한 85,350,000원을 모두 인정받았습니다.

중과실을 부정한 판결이 더 많습니다. 서울중앙지방법원 2024. 11. 8. 선고 2023나81017 판결은 재활용 쓰레기 수거장에서 담뱃재를 털고 꽁초를 버린 뒤 7분 만에 불이 난 사건에서, 장소의 용도와 종이박스가 쌓여 있던 상황에 비추어 중대한 과실은 아니라며 책임을 50퍼센트로 정했습니다. 앞의 2023가단42413 판결은 여러 사람이 흡연하던 상가 뒤 주차장에서 버린 꽁초가 창고 외벽 아래 가연물에 옮겨붙어 세탁소가 탄 사건에서 80퍼센트를, 수원지방법원 성남지원 2021. 11. 24. 선고 2019가단217628 판결은 꽁초가 나무 밑 낙엽에 옮겨붙어 이웃 컨테이너가 탄 사건에서 80퍼센트를 인정했습니다. 서울북부지방법원 2026. 1. 15. 선고 2025나30762 판결은 이웃 점포 분전반 배선 안에서 아산화동이 증식하며 발열한 화재에서, 소방 화재조사관이 사람의 부주의를 배제했다는 점을 들어 중과실을 부정했습니다.

제 견해로는 경계를 가르는 것은 행위의 위험성보다 '그 순간 불씨를 관리하고 있었는가'입니다. 켜진 조리기구나 침대 위 꽁초처럼 불씨를 직접 방치한 경우는 중과실로, 버린 곳에 쌓여 있던 가연물이나 건물 구조가 화재를 키운 경우는 경과실로 보는 흐름이 읽힙니다.

감경 비율은 무엇으로 정해지는가

비율은 사실심 법원이 정하고, 형평에 비추어 현저히 불합리하지 않으면 존중됩니다(대법원 2010다71318 판결, 대법원 2019. 11. 14. 선고 2019다215432 판결). 판결들이 반복해서 본 사정은 네 가지입니다.

• 피해자 쪽 사정이 확대에 기여했는지 — 피해 호실의 다량 윤활유(2023나1684 판결, 50퍼센트), 화재에 약한 외벽과 가연성 높은 구두 재고(2015가합593 판결, 60퍼센트), 화재에 취약한 의류 물품(2025나30762 판결, 80퍼센트).

• 바람과 건물 간격 — 강한 바람과 붙어 있는 공장들(2023가단5296110 판결, 70퍼센트).

• 실화자의 대응 — 즉시 119에 신고하고 소화기를 분사한 노력(같은 판결), 초기 진화 노력(2025나30762 판결).

• 피해의 성격과 양쪽 사정 — 피해 세대 손해가 대부분 그을음과 소방수였고 실화자도 전소 피해를 입은 사정(2023나41620 판결, 90퍼센트), 공업사가 공장을 쓸 수 없게 되고 다른 피해자들에 대한 책임도 막대한 사정(2015가합593 판결).

대법원 2010다71318 판결의 원심도 화재의 구체적 원인이 밝혀지지 않은 점, 불이 난 공장이 정기 안전점검에서 특이사항이 없었던 점, 피해자들이 다루던 물품도 가연성과 인화성이 높아 손해가 커진 점을 경감 사유로 들었고, 대법원은 이를 수긍했습니다. 불을 낸 쪽의 평소 관리 상태와 피해 쪽의 보관 물품이 비율을 움직이는 핵심 자료라는 뜻입니다.

그래서 불을 낸 쪽이라면 진화 경위, 당일 풍속, 피해 건물의 구조와 보관 물품, 자신의 피해와 재산 상태를 자료로 내야 하고, 피해자라면 이 사정들이 감경 사유가 되지 않음을 다퉈야 합니다.

보험사가 구상금을 청구해 왔다면

이웃이 화재보험금을 받으면 보험사는 지급한 금액 한도에서 이웃의 손해배상채권을 넘겨받아 불을 낸 쪽에 구상합니다(상법 제682조 제1항). 구상금 소장을 받았다면 다툴 지점은 피해자에게 다툴 수 있었던 것과 같습니다. 책임의 성립, 연소 여부, 중과실, 감경 비율, 손해액입니다.

대위의 범위에도 한계가 있습니다. 보험금의 일부만 지급한 보험사는 피보험자의 권리를 침해하지 않는 범위에서만 권리를 행사할 수 있고(상법 제682조 제1항 단서), 불을 낸 사람이 피보험자와 생계를 같이 하는 가족이면 고의가 아닌 한 대위 자체가 막힙니다(같은 조 제2항). 대위할 수 있는 손해는 보험목적물을 기준으로 따집니다. 대법원 2019다215432 판결은 공장 기계만 보험목적물로 한 보험사가 기계 보험금을 전액 지급했다면, 재고자산까지 포함한 전체 손해를 놓고 남은 손해를 빼서는 안 되고 기계 손해에 관한 배상채권을 보험금 한도에서 취득한다고 했습니다. 구상금 청구서의 숫자가 어느 보험목적물의 손해인지부터 맞춰 보아야 하는 이유입니다.

손해액은 보험사 손해사정서가 그대로 인정되기 쉽습니다. 2023나1684 판결은 샌드위치 패널 교체비를 빼야 한다는 주장을 뒷받침할 자료가 없다며 배척했고, 2020나16456 판결은 소방서 화재피해액산정서만으로는 손해액 인정을 뒤집기에 부족하다고 했습니다. 반대 견적이나 감정처럼 독자적인 증거가 필요하다는 뜻입니다. 지연손해금은 보험금 지급 다음 날부터 붙으므로(2023나1684 판결 등) 다툼이 없는 부분은 일찍 정리하는 편이 낫습니다. 피해자가 직접 소송을 하면 지연손해금은 대개 화재 무렵부터 계산되었고(2015가합593 판결, 2019가단217628 판결, 2023가단42413 판결), 판결 선고일 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법의 높은 이율(현재 연 12퍼센트)이 적용됩니다. 소송이 길어질수록 불을 낸 쪽의 부담이 커지는 구조입니다.

보험 구조에서 나오는 항변도 있습니다. 2023나41620 판결은 임차인이 관리비로 보험료를 냈으니 대위권을 포기한 것이라는 주장에, 약관의 포기는 임차인의 임차목적물에 관한 것이고 보험사가 발화 세대 보험금은 이미 청구에서 뺐다며 받아들이지 않았습니다. 피해 건물에 보험이 중복으로 들어 있었다면, 대법원 2026. 5. 14. 선고 2025다220815 판결에 따라 보험사는 다른 보험사에서 받은 분담금을 뺀 금액 중 가해자 책임비율 부분만 구상할 수 있습니다. 불을 낸 쪽에 책임보험이 있으면 피해자나 대위한 보험사가 그 보험사에 직접 청구할 수 있는데(상법 제724조 제2항), 피해자가 여럿이고 한도가 모자라면 피해자들이 화재보험사보다 먼저 받습니다(대법원 2023. 4. 27. 선고 2017다239014 판결). 책임보험은 실질적으로 피해자를 보호하려는 제도이므로, 보험금으로 손해를 모두 보상받은 피해자의 화재보험사가 대위로 직접청구를 하더라도 아직 보상받지 못한 다른 피해자들보다 앞설 수 없다는 취지입니다. 직접청구권은 보험자가 피보험자의 배상채무를 병존적으로 인수한 손해배상청구권이고 보험계약의 책임 한도 안에서 인정되며(대법원 2012다86895 전원합의체 판결), 보험사는 피보험자가 가진 항변으로 피해자에게 대항할 수 있습니다(상법 제724조 제2항 단서).

보험금을 받은 피해자가 남은 손해를 청구하는 법

보험금으로 손해가 다 메워지지 않았다면 피해자는 나머지를 가해자에게 청구할 수 있습니다. 보험금은 보험료의 대가이므로 가해자의 책임액에서 공제하지 않고, 남은 손해가 감경된 책임액보다 많으면 책임액 전부를, 적으면 남은 손해만큼을 청구합니다(대법원 2014다46211 전원합의체 판결).

2015가합593 판결이 좋은 예입니다. 재고·휴업·폐기물 처리 손해 1,565,706,205원에 대해 공업사의 책임은 60퍼센트인 939,423,723원이었고, 창고를 빌려 쓰던 회사가 받은 보험금 783,251,492원을 빼고 남은 782,454,713원이 책임액보다 적었으므로 청구한 546,318,299원이 모두 인용되었습니다. 2021가단2730 판결도 145,786,762원 손해에 책임액 102,050,733원이 나왔지만, 보험금을 빼고 남은 27,238,659원만 인정했습니다. 반면 2025나30762 판결은 피해자가 화재보험회사에서 받았다고 자인한 보험금 1,000만 원을 감경된 책임액 53,294,400원에서 바로 빼 43,294,400원을 인정했습니다. 제 견해로는 전원합의체 판결의 계산법을 따랐다면 남은 손해 56,618,000원이 책임액보다 많아 책임액 전부가 인정될 여지가 있었던 사안입니다. 법원마다 계산이 엇갈릴 수 있으므로, 피해자 쪽이라면 받은 보험금과 남은 손해를 처음부터 정리하고 전원합의체 판결의 계산법을 명시적으로 주장해야 합니다.

상가·아파트 관리단과 특수건물 보험이 얽힌 경우

여러 사람이 쓰는 건물에서는 관리단과 의무보험이 등장합니다. 화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률 제4조 제1항은 특수건물 소유자가 그 건물의 화재로 남의 재물에 손해가 나면 과실이 없어도 보험금액 범위에서 배상하도록 하고, 실화책임법에도 불구하고 경과실에도 같다고 정합니다. 소유자는 특약부화재보험에 가입해야 하고(제5조), 재물 손해는 사고 1건마다 10억 원 범위에서 보상됩니다(시행령 제5조 제1항 제4호).

2025가단114159 판결은 상가 외부 실외기 공간에서 난 원인 불명 화재에서 관리단에 대한 청구는 기각하면서도, 관리단과 특약부화재보험을 맺은 보험사에는 제4조의 무과실책임에 따라 구상 의무를 인정했습니다. 다만 제4조는 옛 실화책임법에 대응해 경과실 책임을 긍정하는 규정일 뿐 현행 실화책임법의 감경을 막는 규정이 아니라며 70퍼센트로 제한했습니다. 한계도 있습니다. 서울고등법원 2026. 8. 20. 선고 2026나202208 판결은 인접 건물에서 발화한 불이 특수건물로 옮겨붙은 경우는 '그 특수건물의 화재'가 아니라며, 피해자가 특수건물 소유자의 보험사에 낸 7억 5,413만여 원 청구를 1심과 달리 기각했습니다. 무과실책임은 특수건물 자체의 화재 위험에 대비한 것이고, 그 건물과 무관하게 옮겨붙은 불까지 소유자에게 무제한으로 지우는 것은 부당하며, 약관의 보험사고와 보험료 수준도 그 건물에서 발화한 화재를 전제로 한다는 이유였습니다. 불이 어디서 시작됐는지가 청구 상대를 바꿉니다. 관리단이 직접 책임을 지는 경우도 있습니다. 서울남부지방법원 2025. 7. 10. 선고 2024나66240 판결은 상가 복도 천장에 묻힌 공용 전기설비의 접촉 불량으로 난 불의 열기와 그을음이 점포로 들어온 사건에서, 관리단이 점유·관리하는 공용 전기설비의 설치상 하자를 인정하고 70퍼센트로 감경한 뒤, 관리단의 책임보험사가 점포의 화재보험사에 구상금을 지급하라고 했습니다. 보험사끼리의 정산도 결국 관리단의 책임 범위를 기준으로 이루어집니다. 다중이용업소 영업주도 과실이 없어도 피해자에게 일정 금액을 지급하는 화재배상책임보험에 가입해야 하므로(다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 제13조의2), 이웃이 음식점이나 노래방이라면 그 보험부터 확인합니다.

손해액은 어떻게 증명하는가 — 손해사정서, 견적서, 형사 판결

건물·재고·시설·휴업 손해를 항목별로 세워야 합니다. 판결에 나온 손해 구성도 대개 이 틀입니다. 2023나1684 판결의 손해 14,585,467원은 감가상각을 적용한 건물 복구공사비와 잔존물 제거비 10,713,457원, 시설 1,250,015원, 점포휴업 2,621,995원이었고, 2025가단114159 판결의 보험금 65,285,700원은 건물, 시설, 집기비품, 동산, 점포휴업일당으로 나뉘어 있었습니다. 2019가단217628 판결은 피해자가 의뢰한 손해사정인이 현장 실사로 잔존물과 피해 목록을 대조하고 거래명세표로 가격을 확인해 산정한 55,931,170원을 그대로 인정했습니다. 2019나70278 판결은 실화자가 숨지고 상속인과 상속재산이 파악되지 않아 판결을 받아도 변제가 불투명한 상황에서 공사비 감정까지 요구하는 것은 가혹하다며, 견적서 세 장 중 가장 낮은 85,350,000원을 손해로 정했습니다(민사소송법 제202조의2). 휴업손해는 다시 짓는 데 필요한 합리적 기간으로 제한됩니다. 2021가단2730 판결은 7개월분 차임을 청구한 임대인에게 3개월분 1,050만 원만 인정했습니다.

형사 절차의 결과는 민사의 출발점이 됩니다. 2023나81017 판결의 실화자는 실화죄로 벌금 200만 원을 선고받았고(항소심 진행 중이었습니다), 2023가단42413 판결의 실화자는 벌금 500만 원을, 2019가단217628 판결의 실화자는 확정된 벌금 300만 원의 약식명령을 받았습니다. 2019가단217628 판결은 확정된 형사판결에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없으면 민사에서도 유력한 증거가 된다는 법리를 감경 판단에서 언급했습니다. 피해자라면 수사기관의 화재 기록과 형사 판결문을 확보하는 것이 입증의 지름길입니다. 그러나 실화죄 유죄가 곧 중대한 과실을 뜻하지는 않아서, 세 사건 모두 민사에서는 감경이 인정되었습니다. 산불 실화의 형사 처벌과 진화비용 청구는 별도 글에서 다룹니다.

판결을 받은 뒤 — 회수하는 쪽과 막는 쪽

피해자 쪽에서는 회수 가능성을 소송보다 먼저 봅니다. 상대가 개인 점포 운영자라면 책임보험 가입 여부부터 확인합니다. 책임보험사에 대한 직접청구가 가장 확실한 회수 통로인 경우가 많기 때문입니다. 재산을 처분할 우려가 있으면 소송 전에 가압류를 합니다(민사집행법 제276조). 판결에 가집행이 붙어 있으면 확정 전에도 강제집행을 할 수 있지만, 재산명시는 가집행 선고가 붙은 판결로는 신청할 수 없으므로(제61조 제1항 단서) 확정 후 재산명시와 재산조회(제74조)로 이어 갑니다. 실화자가 숨졌다면 상속인이나 상속재산관리인을 상대로 해야 하고, 2019나70278 판결처럼 상속재산관리인을 피고로 판결을 받은 사례가 있습니다.

회수의 현실도 짚어 둡니다. 상대가 보험사나 관리단, 자산운용사처럼 조직이라면 판결 뒤 돈이 나오지 않는 일은 드뭅니다. 문제는 불을 낸 쪽이 개인 점포 운영자인 경우입니다. 2015가합593 판결이 지적했듯 불을 낸 쪽도 영업장을 잃고 다른 피해자들에 대한 책임까지 떠안는 경우가 많아, 판결을 받고도 받을 재산이 남지 않을 수 있습니다. 그래서 피해자 쪽 소송은 책임보험사를 함께 피고로 삼는 설계와 이른 가압류가 회수액을 좌우합니다.

불을 낸 쪽에서 가장 위험한 것은 소액 구상금 소송의 이행권고결정을 그냥 두는 것입니다. 이행권고결정은 등본을 송달받은 날부터 2주 안에 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력을 갖습니다(소액사건심판법 제5조의4, 제5조의7). 다만 청구이의의 소에서는 결정 이전에 생긴 사유도 주장할 수 있습니다(제5조의8 제3항). 서울중앙지방법원 2019. 1. 11. 선고 2018가단5132052 판결이 그런 사례입니다. 이웃 건물 보험사가 낸 22,376,005원 구상금 소송의 이행권고결정에 이의하지 않아 확정된 자동차 정비업자가 청구이의 소송을 냈고, 법원은 원인 불명 화재라도 기름 묻은 중고 부품을 샌드위치 패널 창고에 둔 것이 확산의 원인이라며 책임은 인정하되 60퍼센트로 감경해, 11,188,002원을 넘는 강제집행을 불허하고 확정 때까지 정지했습니다.

화재 직후 피해야 할 대응 다섯 가지

1. 현장을 정리하기 전에 기록을 남기지 않는 것 — 발화 지점 다툼은 CCTV와 잔해에서 갈립니다(2023나1684 판결, 2015가합593 판결). 주변 점포의 CCTV는 보관 기간이 짧으니 바로 요청하고, 양쪽 건물의 구조와 적치물을 사진으로 남기십시오.

2. '원인 미상' 조사 결과에 안심하는 것 — 불을 낸 쪽은 원인 미상이어도 확산 사정으로 책임질 수 있고(2018가단5132052 판결), 피해자는 원인 미상이라고 포기할 이유가 없습니다.

3. 경감을 청구하지 않는 것 — 실화책임법의 경감은 배상의무자의 청구가 원칙입니다. 진화 노력과 피해 쪽 사정을 적은 서면을 첫 답변서부터 내야 합니다.

4. 남 탓만 하는 것 — 소방의 초동 대응, 소화전 고장, 상가위원회의 관리 소홀을 들어도 피해자에 대한 책임은 면하지 못했습니다(2020나16456 판결, 2023가단5296110 판결). 그런 사정은 증거와 함께 감경 사유나 별도 구상의 문제로 정리해야 합니다.

5. 이행권고결정이나 지급명령을 열어 보지 않는 것 — 2주가 지나면 확정되어 판결처럼 집행됩니다. 청구이의로 일부를 되돌린 사례가 있지만, 처음부터 이의해 다투는 것보다 길고 어렵습니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 혼자 처리하는 편이 나은 사건도 있습니다. 첫째, 피해가 그을음 청소나 집기 교체 정도로 수백만 원에 그치고 내 화재보험에서 이미 보상받은 경우입니다. 남은 손해는 보험사가 대위로 구상하므로 따로 소송할 이유가 거의 없습니다. 2024나66240 판결의 피해 점포 손해는 123만여 원이었고, 2023나81017 판결의 구상금은 141만여 원이었습니다. 둘째, 불을 낸 쪽에 책임보험이 있고 그 보험사가 손해사정을 거쳐 합리적인 금액을 제시한 경우입니다. 셋째, 원인이 전혀 밝혀지지 않았고 상대 건물에 가연물 적치나 방화 설비 결함 같은 확산 사정도 찾을 수 없는 경우입니다. 2014나27707 판결처럼 청구가 기각될 수 있습니다.

반대로 선임을 검토할 사건은 손해가 수천만 원 이상이고 보험으로 메워지지 않은 부분이 큰 경우, 원인이 불명확해 하자와 확산 경위를 증거로 세워야 하는 경우, 상대가 중과실이 아니라며 감경을 주장하는 경우, 구상금 소장이나 이행권고결정을 받은 경우, 관리단·임대인·책임보험사·특수건물 보험사가 함께 얽힌 경우입니다. 이런 사건은 누구를 피고로 삼고 어떤 비율을 주장하느냐에 따라 받을 돈과 낼 돈이 크게 달라집니다.

자주 묻는 질문

옆집 화재로 우리 집이 피해를 입으면 옆집이 전부 배상해야 하나요

책임이 인정되더라도 전부는 아닐 수 있습니다. 옆집 쪽에 중대한 과실이 없으면 연소 부분 배상액을 법원이 경감할 수 있습니다(실화책임법 제3조). 다만 식용유를 가열하던 중 자리를 비운 경우처럼 중과실이면 전액을 배상해야 합니다(서울중앙지방법원 2020나16456 판결).

화재 원인 미상이면 배상을 못 받나요

꼭 그렇지 않습니다. 원인이 밝혀지지 않아도 건물 구조나 가연물 적치 같은 하자로 불이 번졌다면 점유자가 책임을 집니다(대법원 2013다61602 판결, 서울중앙지방법원 2018가단5132052 판결). 확산 경위를 보여 주는 소방 화재현장조사서와 현장 사진을 꼭 확보하십시오.

담배꽁초 화재는 중대한 과실인가요

사정에 따라 다릅니다. 흡연 장소에 버린 꽁초가 쌓인 가연물에 옮겨붙은 사건들은 중과실이 아니라고 보았지만(서울중앙지방법원 2023나81017 판결, 의정부지방법원 남양주지원 2023가단42413 판결), 침대 매트리스 위에 꽁초를 방치한 사건은 중과실로 보았습니다(수원지방법원 2019나70278 판결).

보험사에서 구상금 소장이 왔는데 손해사정 금액을 그대로 내야 하나요

그렇지 않습니다. 책임 성립, 연소 여부, 중과실, 감경 비율, 손해액을 모두 다툴 수 있습니다. 다만 손해사정서는 쉽게 뒤집히지 않으므로(서울중앙지방법원 2023나1684 판결) 반대 견적이나 감정 신청처럼 독자적인 증거를 준비해야 합니다.

내 화재보험으로 보상받았는데 옆집에 추가로 청구할 수 있나요

보험금으로 메워지지 않은 손해가 있으면 가능합니다. 보험금은 가해자의 책임액에서 공제하지 않으므로 남은 손해와 감경된 책임액 중 적은 금액까지 청구할 수 있습니다(대법원 2014다46211 전원합의체 판결, 서울동부지방법원 2015가합593 판결).

아파트 옆 세대 화재로 그을음 피해를 입었는데 누구에게 청구하나요

불이 난 세대의 점유자가 1차 상대이고, 그 세대에 책임보험이 있으면 보험사에 직접 청구할 수 있습니다(상법 제724조 제2항). 단지 화재보험에서 먼저 보상받았다면 그 보험사가 발화 세대 쪽에 구상합니다. 인접 세대 피해는 연소로 보아 감경이 적용될 수 있습니다(서울중앙지방법원 2023나41620 판결).

구상금 이행권고결정이 확정됐는데 다툴 방법이 있나요

있습니다. 청구이의의 소에서는 결정 이전에 생긴 사유도 주장할 수 있고(소액사건심판법 제5조의8 제3항), 실화책임법 감경으로 집행 범위를 60퍼센트로 줄인 판결이 있습니다(서울중앙지방법원 2018가단5132052 판결). 집행이 임박했다면 집행정지 신청을 함께 해야 합니다.

불을 낸 사람이 사망했으면 배상은 누구에게 받나요

손해배상채무는 상속되므로 상속인을 상대로 하고, 상속인이 확인되지 않으면 상속재산관리인을 상대로 판결을 받은 사례가 있습니다(수원지방법원 2019나70278 판결). 상속인이 한정승인을 하면 상속재산 범위에서만 받을 수 있으므로 상속재산 파악이 먼저입니다.

화재 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요

불법행위 손해배상은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 해야 합니다(민법 제766조). 보험사의 구상금도 피해자의 손해배상채권을 넘겨받은 것이므로, 제 견해로는 같은 기간을 기준으로 관리하는 것이 안전합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2013. 3. 28. 선고 2010다71318 판결, 2012. 6. 28. 선고 2010다58056 판결 — 전부개정 실화책임법 아래 공작물책임의 성립과 연소 부분 경감, 경감 비율은 사실심 판단

• 대법원 2015. 2. 12. 선고 2013다61602 판결 — 하자가 공동원인이면 공작물책임, 원인 불명 화재의 확산, 중대한 과실의 의미

• 대법원 2024. 2. 15. 선고 2019다208724 판결, 2024. 3. 12. 선고 2019다301029 판결 — 공작물 점유자와 점유보조자, 직접 화재에는 실화책임법 적용 배제

• 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결 — 임차 외 건물 부분 손해의 증명책임, 책임보험 직접청구권의 성질

• 대법원 2015. 1. 22. 선고 2014다46211 전원합의체 판결, 2019. 11. 14. 선고 2019다215432 판결 — 보험금 비공제와 남은 손해 청구, 보험자대위 범위, 경감 비율

• 대법원 2023. 4. 27. 선고 2017다239014 판결, 2026. 5. 14. 선고 2025다220815 판결 — 책임보험 한도와 피해자 우선, 중복보험 분담금과 구상 범위

• 서울중앙지방법원 2024. 6. 5. 선고 2023나1684 판결(1심 2022가소2007103), 2024. 4. 3. 선고 2023나41620 판결(1심 2022가단5199922) — 공장 호실·아파트 세대의 연소 인정, 50퍼센트·90퍼센트 감경, 대위권 포기 약관

• 서울중앙지방법원 2024. 11. 8. 선고 2024가단5102045 판결, 2024. 6. 5. 선고 2023가단5296110 판결 — 샌드위치 패널 공장의 하자와 확산, 50퍼센트·70퍼센트 감경

• 서울동부지방법원 2016. 5. 4. 선고 2015가합593 판결 — 도장부스 화재, 60퍼센트 감경, 보험금 공제 뒤 남은 손해 전액 인용

• 서울중앙지방법원 2014. 10. 17. 선고 2013나45197 판결(1심 2012가단27993), 2015. 1. 29. 선고 2014나27707 판결(1심 2013가단148125) — 점유자 1차·소유자 2차 책임, 방호조치를 다했다며 공작물책임 부정

• 서울중앙지방법원 2020. 10. 30. 선고 2020나16456 판결(1심 2018가소3074246), 수원지방법원 2020. 4. 7. 선고 2019나70278 판결(1심 2018가단510174) — 중대한 과실 인정과 경감 불허, 상속재산관리인 상대 판결, 견적서로 정한 손해액

• 서울중앙지방법원 2024. 11. 8. 선고 2023나81017 판결(1심 2022가소1690090), 의정부지방법원 남양주지원 2024. 10. 10. 선고 2023가단42413 판결, 수원지방법원 성남지원 2021. 11. 24. 선고 2019가단217628 판결 — 담배꽁초 화재의 중과실 부정, 50퍼센트·80퍼센트 감경

• 서울북부지방법원 2026. 1. 15. 선고 2025나30762 판결(1심 2023가단171055), 서울남부지방법원 2025. 7. 10. 선고 2024나66240 판결(1심 2023가소571649) — 이웃 점포 배선·공용 전기설비 화재, 80퍼센트·70퍼센트 감경

• 대전지방법원 서산지원 2022. 7. 13. 선고 2021가단2730 판결(항소심 대전지방법원 2023. 9. 5. 선고 2022나113008 판결 항소기각) — 임차 건물 화재의 공평 감경, 휴업손해 기간, 보험금 비공제

• 서울중앙지방법원 2026. 8. 18. 선고 2025가단114159 판결, 서울고등법원 2026. 8. 20. 선고 2026나202208 판결(1심 서울중앙지방법원 2025가합11477) — 특수건물 보험사의 무과실책임과 감경, 인접 건물 발화 화재의 보험사고 부정

• 서울중앙지방법원 2019. 1. 11. 선고 2018가단5132052 판결 — 확정된 이행권고결정에 대한 청구이의, 60퍼센트 초과 집행 불허

• 법령 — 실화책임에 관한 법률 제1조부터 제3조 / 민법 제750조, 제758조, 제765조, 제766조 / 상법 제682조, 제724조 / 화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률 제2조, 제4조, 제5조, 제8조, 같은 법 시행령 제5조 / 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 제13조의2 / 민사소송법 제202조의2 / 민사집행법 제44조, 제61조, 제74조, 제276조 / 소액사건심판법 제5조의4, 제5조의7, 제5조의8

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

이웃 화재 사건은 불이 어디서 났는지보다 왜 그렇게 번졌는지, 그리고 이미 누가 얼마를 받았는지를 먼저 정리해야 방향이 나옵니다. 그래서 첫 작업은 화재 시각표와 돈의 흐름표를 나란히 만드는 일입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 소방서 화재현장조사서와 경찰 감식 결과, 국립과학수사연구원 감정서가 있는지 확인하고, 발화 추정 지점과 연소 확대 경로, 원인 미상인지 여부를 봅니다. 다음으로 양쪽 건물의 구조와 간격, 샌드위치 패널 여부, 가연물이나 위험물 적치, 스프링클러와 방화 설비, 관리 주체가 누구인지를 정리합니다. 세 번째로 불을 낸 쪽이 소유자인지 임차인인지, 관리단이나 운용사가 끼어 있는지, 책임보험·특약부화재보험·화재배상책임보험에 가입했는지를 확인합니다. 네 번째로 피해 쪽이 받은 보험금과 손해사정서, 남은 손해의 항목과 금액을 계산합니다. 마지막으로 형사 절차가 진행 중인지, 구상금 소장이나 이행권고결정을 받았다면 송달일이 언제인지를 묻습니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 피해자 쪽 사건에서 상대를 넓게 잡습니다. 불을 낸 점유자와 그 책임보험사를 기본으로, 하자의 주체가 소유자나 관리단이라면 예비적으로 함께 묶고, 특수건물이라면 특약부화재보험사도 검토합니다. 원인이 불명확하면 확산을 키운 구조와 적치물을 사진·도면·소방 기록으로 세워 공동원인 법리로 책임을 잡고, 상대의 감경 주장에는 피해 확대에 기여한 사정이 상대 쪽에 있음을 반박합니다. 보험금을 받았다면 남은 손해와 감경된 책임액을 비교한 계산표를 처음부터 제출합니다. 불을 낸 쪽 사건에서는 연소 부분과 직접 화재 부분을 나누고, 중대한 과실이 아니라는 사정과 진화 노력, 피해 쪽의 가연물·구조·보험 사정, 경제 상태를 모아 경감 비율을 다툽니다. 보험사 손해사정서는 항목별로 반대 견적과 감정 신청으로 검증하고, 이행권고결정은 2주 안에 이의하며, 이미 확정됐다면 청구이의와 집행정지로 대응합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 결과를 가른 것은 화재 원인 그 자체보다, 번지게 만든 사정을 누가 증거로 세웠는지, 누구를 피고로 삼았는지, 감경을 언제 어떻게 청구했는지, 보험금이 어떤 계산으로 반영되었는지였습니다. 같은 원인 불명 화재에서도 확산 사정을 입증한 사건은 책임이 인정되었고, 입증하지 못한 사건은 기각되었습니다. 같은 꽁초 화재에서도 불씨를 관리하던 상황인지에 따라 전액과 50퍼센트가 갈렸습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 소송으로 갈 사건인지, 보험 처리와 협의로 정리하는 편이 나은 사건인지를 구분해 말씀드립니다. 협의로 끝내는 경우에도 감경 비율과 보험금 반영 방식에 관한 판결의 기준을 근거로 제시하면, 상대 보험사나 피해자와의 금액 차이가 크게 좁혀지는 것을 자주 봅니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

이웃에서 번진 불은 피해자에게는 갑작스러운 재산 손실이고, 불을 낸 쪽에게는 예상하지 못한 거액의 청구입니다. 법은 책임을 묻는 길과 그 책임을 줄이는 길을 함께 열어 두었지만, 어느 길이 열리는지는 화재 기록과 건물 구조, 보험 관계를 놓고 보아야 알 수 있습니다.

소방 화재현장조사서와 감식 결과, 현장 사진과 영상, 건물 도면과 임대차계약서, 보험증권과 손해사정서, 받은 보험금 내역, 구상금 소장이나 이행권고결정서를 모아 두시기 바랍니다. 이행권고결정은 송달 후 2주가 지나면 확정되니 서두르셔야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 손해배상·대여금·계약 분쟁 등 민사 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.