채무자가 지인 앞으로 매매예약 가등기를 해 뒀다면 — 가등기 사해행위 취소, 본등기·부기등기 뒤 누구를 상대로 하나

돈을 받지 못해 채무자의 부동산 등기부를 떼어 보니 소유자는 그대로 채무자인데, 갑구에 지인이나 가족, 채무자가 운영하는 회사 이름으로 "매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기"가 올라가 있는 경우가 있습니다. 채무자는 "그 집은 이미 팔기로 약속한 것"이라고 하고, 가압류를 해 두어도 가등기보다 뒤 순위라 안심이 되지 않습니다. 결론부터 말씀드리면 채무초과 상태에서 한 매매예약 가등기는 본등기가 되기 전이라도 사해행위로 취소되고, 가등기가 다른 사람에게 넘어가 본등기까지 되었어도 처음 가등기를 받은 사람에게 가액배상을 청구할 수 있습니다. 다만 사해행위인지와 제척기간은 본등기 날이 아니라 가등기의 원인인 매매예약 날을 기준으로 따지므로, 가등기가 오래되었다면 이미 늦었을 수 있습니다. 그리고 가등기에 기한 본등기가 되는 순간 그 뒤에 해 둔 가압류와 강제경매개시결정 등기는 등기관이 직권으로 지웁니다. 매매예약 가등기란, 민법 제564조의 매매 일방예약에 따라 장차 생길 소유권이전등기청구권을 부동산등기법 제88조에 따라 미리 보전해 두는 등기로, 같은 법 제91조에 따라 나중에 본등기를 하면 그 순위가 가등기 때로 올라갑니다. 아래에서는 가등기 자체가 취소되는 기준, 담보가등기라는 항변이 통한 사건과 통하지 않은 사건, 본등기와 부기등기 뒤의 상대방과 원상회복 방법, 가압류가 지워지기 전에 해야 할 일, 가등기담보법 청산절차와의 관계, 가등기를 받은 쪽의 방어까지 실제 판결을 근거로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 가등기만 있고 소유권은 아직 채무자에게 있어도 취소되나 — 됩니다. 대법원 2015. 5. 21. 선고 2012다952 전원합의체 판결은 가등기가 본등기 때 가등기 시점으로 소급해 효력을 가지므로 채권자를 해하는 가등기의 원인행위는 사해행위로 취소되고 가등기권자는 가등기말소의무를 진다고 보았습니다. 서울고등법원 2019. 10. 11. 선고 2019나2011041 판결은 1심의 기각을 뒤집고 임야 매매예약을 취소한 뒤 가등기 말소를 명했습니다.

2. 가등기가 넘어가 본등기까지 되었다면 누구를 상대로 하나 — 처음 가등기를 받은 수익자를 상대로 매매예약 취소와 가액배상을 구할 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2019. 6. 26. 선고 2018가단5041019 판결은 가등기가 제3자 2명에게 부기등기로 이전되고 본등기와 근저당 말소까지 된 사건에서 원래 가등기권자에게 102,369,383원의 가액배상을 명했고, 이 판결은 대법원 심리불속행기각으로 확정되었습니다.

3. 제척기간은 언제부터인가 — 본등기 날이 아니라 매매예약 날부터입니다. 민법 제406조 제2항의 5년을 매매예약일부터 계산해, 대전지방법원 논산지원 2016. 3. 10. 선고 2015가단20813 판결과 서울북부지방법원 2021. 8. 17. 선고 2020나35821 판결은 본등기 뒤에 낸 소를 모두 각하했습니다.

사해행위 요건은 짧게 — 채무초과, 악의 추정, 그리고 가등기라는 형식

가등기 사건도 사해행위의 뼈대는 같습니다. 채무자가 채무초과 상태에서 재산을 처분했고, 채권자를 해한다는 것을 알았으며, 받은 사람이 몰랐다는 사정을 스스로 증명하지 못하면 취소됩니다(민법 제406조 제1항). 유일한 부동산 처분이면 채무자의 사해의사가 추정되고, 수익자의 악의도 추정되어 수익자가 객관적 자료로 선의를 증명해야 합니다. 이 총론은 배우자·자녀 명의 이전을 다룬 앞선 심화편에서 자세히 다루었으므로 여기서는 가등기에서 달라지는 부분만 봅니다.

달라지는 첫 번째는 등기부상 소유자가 바뀌지 않았다는 이유로 채권자가 방심한다는 점입니다. 대법원 2012다952 전원합의체 판결의 논리대로 가등기는 본등기가 되면 그 순위가 가등기 때로 올라가므로(부동산등기법 제91조), 가등기가 올라간 순간 부동산의 담보가치는 사실상 빠져나간 것입니다. 서울고등법원 2019나2011041 판결 사건에서 채무자는 연대보증채무를 지고 있던 사람으로, 자기가 경영하던 회사에 임야 40,662㎡를 매매예약하고 가등기를 해 주었습니다. 예약 당시 적극재산은 1,169,295,000원, 소극재산은 1,762,415,873원이었고, 법원은 매매예약 자체를 사해행위로 보아 가등기 말소를 명했습니다. 두 번째는 제척기간과 판단 기준 시점이 가등기 때로 당겨진다는 점, 세 번째는 가등기가 쉽게 다른 사람에게 넘어간다는 점입니다. 아래에서 차례로 봅니다.

담보로 받았다는 항변 — 통한 사건과 통하지 않은 사건

가등기를 받은 사람이 가장 먼저 하는 말은 "빌려준 돈의 담보로 받았을 뿐"이라는 것입니다. 기존 빚의 담보로 가등기를 해 주었다면 원칙적으로 사해행위이고, 새 돈을 빌려 그 돈으로 부동산을 사거나 기존 담보를 갚은 경우라면 사해행위가 아닐 수 있습니다. 결론은 돈이 언제 어디로 흘렀는지에서 갈립니다.

• 통하지 않은 사건 — 기존 대여금의 담보. 서울중앙지방법원 2016. 7. 14. 선고 2014가합504811 판결에서 한 수익자는 약 1년 전에 1억 5,000만 원을 빌려주고 매달 이자 명목의 돈을 받아 오다가 채무자 부동산 한 건에 매매예약 가등기를 받았습니다. 법원은 장기간 이자를 받아 온 사람이라면 채무자의 재정 상태를 충분히 알 수 있었다며 선의 항변을 배척하고 가등기 말소를 명했습니다.

• 통하지 않은 사건 — 담보가등기라는 확인서. 서울고등법원 2019나2011041 판결 사건의 피고는 "피담보채권 1억 5,000만 원의 담보가등기"라는 확인서를 냈지만, 법원은 채무자와 피고의 관계에 비추어 믿기 어렵다고 했습니다. 이 판결은 대법원 2003. 7. 11. 선고 2003다19435 판결을 인용해 가등기가 사실상 담보가등기라는 점이나 그 뒤 근저당이 말소된 점은 가등기를 말소하는 원상회복 방법에 영향이 없다고 보았습니다.

• 통한 사건 — 매수자금을 대 준 경우. 수원지방법원 2024. 10. 16. 선고 2023가단557719 판결에서 피고는 채무자가 공매로 토지를 사는 데 필요한 보증금과 잔금, 법무사 비용 합계 20억 원을 직접 송금했고, 채무자는 소유권을 취득한 당일 피고에게 매매예약 가등기를 해 주었습니다. 법원은 대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다272261 판결을 인용해 매수자금을 빌려 산 부동산을 그 차용금의 담보로 제공한 것은 기존 채권자들의 공동담보를 줄이지 않는다며 청구를 기각했습니다.

• 통한 사건 — 운영자금 대여의 담보. 광주지방법원 2018. 8. 14. 선고 2018가단3996 판결은 공사대금 채권자가 낸 가등기 말소 청구를 기각했습니다. 채권자가 채무초과를 전혀 증명하지 못했고, 피고가 채무자 회사에 운영자금 7억 원을 빌려주고 그 담보로 가등기를 받은 정상 거래로 보였기 때문입니다.

중간 형태도 있습니다. 창원지방법원 통영지원 2026. 7. 8. 선고 2025가단11377 판결에서 대부업자는 1억 6,000만 원을 연 20%로 빌려주며 유일한 아파트에 가등기를 받았고, 채무자는 그 돈으로 기존 근저당 채무 121,865,740원을 갚았습니다. 법원은 대법원 2003다19435 판결을 인용해, 선순위 담보가등기를 갚고 같은 금액의 새 담보가등기로 바꾸기만 한 것은 사해행위가 아니지만 선순위 담보를 말소시킨 뒤 매매예약 가등기를 받으면 시가에서 피담보채무를 뺀 범위에서 사해행위가 된다고 보고, 감정가 2억 900만 원에서 121,865,740원을 뺀 87,134,260원 범위에서 취소했습니다.

실제 판결로 본 인정과 기각 — 같은 법원, 같은 날 갈린 두 가등기

수익자가 정상적인 매수인이었다는 객관적 자료를 내면 가등기 사해행위도 기각됩니다. 가장 선명한 예는 앞의 서울중앙지방법원 2014가합504811 판결입니다. 채무초과 법인(적극재산 12억 3,840만 원, 소극재산 23억 7,719만여 원)이 부동산 두 건에 각각 다른 사람 앞으로 매매예약 가등기를 해 주었는데, 한 건은 취소되고 한 건은 기각되었습니다.

• 기각된 쪽. 피고는 부동산 업무대행사를 통해 6억 2,480만 원에 예약했고, 같은 빌라 같은 면적 세대가 직전 몇 달 동안 6억 원에 여러 차례 거래된 사실이 확인되었습니다. 계약금과 중도금 등 1억 5,000만 원을 실제로 보냈고 체납관리비도 대신 냈으며 채무자와 특별한 관계도 없었습니다. 법원은 선의의 수익자로 보았습니다.

• 취소된 쪽. 1억 5,000만 원을 빌려주고 이자를 받아 온 대여자였습니다. 이자 수령 기록은 오히려 채무자의 형편을 알 수 있는 지위였다는 근거가 되었습니다.

인정 쪽의 전형은 자금이 오가지 않은 가등기입니다. 대구지방법원 2016. 12. 2. 선고 2014가합206192 판결에서는 압류와 경매가 잇따르자 채무자 회사의 실질 사주가 새 법인을 세워 돈 한 푼 오가지 않은 채 매매예약 가등기를 해 주었고, 법원은 "경제적 갱생을 위한 유일한 방법"이라는 항변을 배척했습니다. 이 판결은 항소기각(대구고등법원 2017나20464)으로 유지되었습니다.

반대로 채권자가 채무초과를 증명하지 못해 진 사건도 있습니다. 대전지방법원 2023. 10. 25. 선고 2022가단743 판결은 시가 감정 없이 국토교통부 실거래가 자료만 낸 채권자에 대해, 가등기 당시 채무자의 적극재산 추산액 8억 8,300만 원이 소극재산 합계 7억 2,192만여 원보다 크다며 사해행위 청구를 기각했습니다. 다만 이 사건은 뒤에서 보듯 예비적 청구로 이겼습니다.

사해행위인지는 언제를 기준으로 보나 — 본등기가 아니라 매매예약 당시

가등기에 기해 본등기가 된 경우 채무초과와 사해의사는 가등기의 원인인 매매예약 당시를 기준으로 판단합니다. 창원지방법원 통영지원 2025가단11377 판결은 대법원 2001. 7. 27. 선고 2000다73377 판결과 대법원 2009. 6. 11. 선고 2007다4004 판결을 인용해 가등기의 원인과 본등기의 원인이 명백히 다르지 않은 한 가등기 원인행위 당시가 기준이라고 했고, 대전지방법원 2022가단743 판결도 같은 기준으로 가등기 시점의 재산 상태를 계산했습니다.

이 기준은 채권자에게 양날의 칼입니다. 매매예약 때 이미 채무초과였다면 그 뒤 채무자가 잠시 형편이 나아졌다는 항변은 통하기 어렵습니다. 서울고등법원 2019나2011041 판결도 자력 회복 항변을 살폈지만 변론종결 때까지 여전히 채무초과라며 배척했습니다. 반대로 매매예약 뒤에 생긴 채권으로는 원칙적으로 다툴 수 없고, 예약 당시 재산 상태를 채권자가 금융거래정보 제출명령과 감정으로 복원해야 합니다.

예외는 본등기의 원인이 가등기와 명백히 다른 경우입니다. 의정부지방법원 2014. 11. 27. 선고 2014가단4552 판결 사건에서는 1998년 매매예약 가등기가 10년이 넘도록 방치되다가 2011년에야 본등기가 되었습니다. 법원은 예약완결권이 10년 제척기간으로 이미 소멸했는데도 채무초과 상태의 채무자가 본등기를 해 준 것은 대법원 2013. 5. 31.자 2012마712 결정이 말한 소멸시효 이익의 포기로서 매매예약과 별개의 사해행위라고 보아 본등기를 말소하게 했습니다. 오래된 가등기를 채권자대위로 지우는 방법 자체는 별도 심화편(909호)에서 다룹니다.

제척기간 — 본등기 날이 아니라 매매예약 날부터 5년

본등기가 최근이라도 매매예약이 5년 전이면 소는 각하됩니다. 민법 제406조 제2항은 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년을 정하는데, 가등기 사건에서 "법률행위가 있은 날"은 매매예약일입니다.

• 대전지방법원 논산지원 2015가단20813 판결 — 채무자가 2006. 5. 24. 부친 앞으로 가등기를 해 주고 2013. 10. 28. 본등기가 되었습니다. 채권자는 본등기 원인인 2013. 10. 8.자 매매만 취소해 달라고 했지만, 법원은 대법원 1991. 11. 8. 선고 91다14079 판결을 인용해 가등기와 본등기의 원인이 명백히 다르지 않으면 본등기 때부터 따로 제척기간이 진행하지 않는다며 2015. 4. 20. 제기된 소를 각하했고, 판결은 확정되었습니다.

• 서울북부지방법원 2020나35821 판결 — 2012. 12. 3. 매매예약 가등기, 2019. 6. 21. 본등기, 2019. 6. 28. 소 제기였습니다. 대법원 1996. 11. 8. 선고 96다26329 판결에 따라 5년이 이미 지났고, 채권자가 2013년 가처분을 할 무렵 사해행위를 알았으므로 1년도 지났다며 각하를 유지했습니다(대법원 2021다270326 심리불속행기각).

"안 날"은 조금 다릅니다. 서울중앙지방법원 2015. 5. 14. 선고 2014가단5105861 판결은 채권자가 가등기 뒤 가압류결정을 받았다는 사실만으로는 매매예약이 공동담보를 부족하게 했고 채무자에게 사해의사가 있었다는 것까지 알았다고 볼 수 없다고 했습니다(대법원 2013. 4. 26. 선고 2013다5855 판결). 그러나 서울북부지방법원 2020나35821 판결처럼 가등기를 겨냥한 가처분까지 해 두었다면 그 무렵 알았다고 보기 쉽습니다. 가등기를 알고 보전처분을 했다면 그날부터 1년 안에 본안을 내야 한다고 보는 것이 안전합니다.

본등기까지 됐다면 — 무엇을 취소하고 무엇을 지우나

가등기만 있을 때는 매매예약을 취소하고 가등기를 말소하면 되고, 본등기까지 되었다면 매매예약과 본등기 원인인 매매를 함께 취소하고 가등기와 본등기를 모두 말소하는 것이 기본형입니다. 대전지방법원 2022가단743 판결 사건의 채권자도 2018. 11. 9.자 매매예약과 2021. 12. 10.자 매매를 각 취소하고 가등기와 소유권이전등기를 각 말소해 달라고 청구했습니다.

원물반환이 막히면 가액배상으로 넘어갑니다. 가등기 뒤 근저당이 말소되었다면 부동산 자체를 되돌리는 것은 원래 공동담보가 아니었던 부분까지 돌려주는 셈이어서, 시가에서 피담보채무를 뺀 잔액 한도에서 가액배상을 명합니다. 서울중앙지방법원 2018가단5041019 판결은 부동산 가액 888,609,460원에서 근저당 채권최고액 합계 260,000,000원을 빼 공동담보가액을 628,609,460원으로 보고, 원고 채권액 102,369,383원 전액의 배상을 명했습니다. 이 판결은 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다8690 판결을 인용해 여러 채권자가 각각 소송을 해도 수익자는 각 채권자에게 피보전채권 전액을 배상하라는 판결을 받는다고 했습니다.

본등기 뒤에는 가등기만 따로 지울 수 없다는 점도 알아 두어야 합니다. 창원지방법원 통영지원 2025가단11377 판결은 본등기가 된 뒤에는 가등기만의 말소등기를 신청할 수 없다는 등기 실무를 들어, 일부 취소밖에 안 되는 사건에서 가등기 말소 대신 매매예약과 매매의 일부 취소 및 가액배상 87,134,260원을 명하고 두 가액배상의무를 부진정연대로 정리했습니다.

가등기가 다른 사람에게 넘어갔다면 — 부기등기와 피고 선택

수익자가 가등기를 제3자에게 넘기고 그 제3자가 본등기를 했어도 처음 가등기를 받은 수익자는 가액배상 책임을 벗지 못합니다. 이 결론은 2015년에 바뀌었습니다. 대법원 2012다952 전원합의체 판결은 가등기 이전의 부기등기는 수익자 권리의 이전을 나타낼 뿐이어서 수익자 지위가 사라지지 않고, 부기등기 때문에 가등기 말소가 불가능해져도 수익자는 공동담보 부족에 대해 가액을 배상해야 한다고 하면서, 원래 가등기권자는 피고가 될 수 없고 가액배상 의무도 없다던 대법원 2005. 3. 24. 선고 2004다70079 판결을 변경했습니다.

변경 직전의 판결을 보면 차이가 분명합니다. 서울중앙지방법원 2014가단5105861 판결(2015. 5. 14. 선고)은 대법원 1994. 10. 21. 선고 94다17109 판결과 2004다70079 판결에 따라 부기등기로 가등기를 넘긴 원래 가등기권자에 대한 청구를 "다른 점을 검토할 필요 없이" 기각했습니다. 부기등기를 받아 본등기한 사람은 공인중개사의 중개로 당시 시가인 2억 8,000만 원에 사서 대금을 실제로 치르고 이사해 살고 있어 선의가 인정되었고, 결국 채권자는 전부 졌습니다(항소심 서울중앙지방법원 2015나31079도 원고 패소). 이 판결 일주일 뒤 대법원이 전원합의체로 법리를 바꾸었으므로, 지금은 이 판결의 앞부분 논리를 그대로 쓸 수 없습니다.

변경 뒤의 판결들은 이 길을 씁니다. 수원지방법원 여주지원 2022. 12. 7. 선고 2020가합10359 판결은 사실상 유일한 오피스텔에 가등기를 받은 뒤 다른 회사에 부기등기로 넘기고 그 회사가 본등기를 한 사건에서 원래 가등기권자에게 588,159,623원의 가액배상을 명했습니다. 이 사건 수익자는 "중개인에게 맡겨 채무 사정을 몰랐다"고 했지만, 법원은 대법원 2006. 9. 8. 선고 2006다22661 판결을 인용해 거래를 주도한 중개인을 기준으로 악의를 판단했습니다(항소심에서 소가 취하되어 이 판결은 확정되지 않았습니다). 대구지방법원 2014가합206192 판결은 수익자 법인, 가등기를 부기등기로 나누어 받은 두 곳, 본등기 뒤 근저당을 받은 사람까지 모두 악의로 추정해, 원고 한 명에 대해 수익자와 전득자들은 각자 760,644,358원을, 근저당권자는 그중 385,201,407원 한도로 배상하라고 명했습니다.

정리하면 피고는 원래 가등기권자(수익자)와 부기등기·본등기 명의인(전득자)을 함께 세우는 것이 기본입니다. 전득자가 선의를 증명하면 전득자에 대한 청구는 떨어져도 수익자에 대한 가액배상은 남고, 전득자까지 악의이면 등기 자체를 되돌릴 수 있습니다.

가등기 뒤에 해 둔 가압류가 한순간에 지워지는 구조

가등기보다 뒤에 한 가압류, 근저당, 강제경매개시결정 등기는 가등기에 기한 본등기가 되는 순간 등기관이 직권으로 말소합니다. 부동산등기법 제92조 제1항은 가등기에 의한 본등기를 하면 가등기 이후에 된 등기로서 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권 말소하도록 하고, 제2항은 말소 사실을 그 등기명의인에게 통지하도록 합니다. 채권자가 받는 것은 이미 지워졌다는 통지입니다.

서울북부지방법원 2020나35821 판결 사건이 그 과정을 그대로 보여 줍니다. 채권자는 2013년에 가등기상 소유권이전등기청구권에 대한 처분금지가처분을 받아 두었지만 3년 동안 본안 소송을 내지 않았고, 가처분은 2019. 4. 5. 취소되었습니다(민사집행법 제301조, 제288조 제1항 제3호). 두 달 뒤 본등기가 되었고, 채권자는 이로써 가등기 뒤의 가압류와 근저당, 자신이 신청한 강제경매개시결정 등기까지 직권 말소되었다며 곧바로 소를 냈지만 제척기간 도과로 각하되었습니다.

지워진 뒤에도 방법은 있습니다. 대전지방법원 2022가단743 판결 사건에서는 채권자의 가압류(2018. 11. 20.)와 강제경매개시결정(2021. 11. 30.)이 본등기(2021. 12. 27.)로 직권 말소되었는데, 법원은 가등기와 본등기를 통정허위표시(민법 제108조 제1항)로 무효라고 보아 말소를 명하고, 본등기 명의인에게 가압류와 강제경매개시결정 기입등기의 회복등기에 대한 승낙 의사표시를 명했습니다. 대법원 2002. 4. 12. 선고 2001다84367 판결에 따라 말소된 가압류 기입등기의 회복은 법원의 촉탁으로 하므로, 채권자는 회복등기를 직접 구하는 것이 아니라 현재 소유 명의인을 상대로 승낙을 구해야 합니다. 이 사건 근거는 가등기 무렵 근저당 채무 합계 2억 2,650만여 원과 전세보증금 1억 7,000만 원을 더하면 같은 평형 실거래가 2억 9,300만 원을 크게 넘는데도 매매예약을 했다는 사정이었습니다.

본등기 전에 먼저 묶어야 할 것 — 처분금지가처분과 소 제기의 순서

가등기를 발견하면 가등기상 권리에 대한 처분금지가처분과 본안 소장 접수를 같은 시기에 진행해야 합니다. 가처분은 가등기가 제3자에게 부기등기로 넘어가 상대방이 늘어나는 것을 막는 장치이지만(민사집행법 제300조 제1항), 가처분만 해 두고 본안을 미루면 서울북부지방법원 2020나35821 판결처럼 가처분이 취소되고 제척기간까지 지나 버립니다.

1. 등기부 확인. 가등기의 접수일, 등기원인(매매예약인지 대물반환예약인지), 예약일, 부기등기 여부, 가등기 뒤 설정된 근저당과 가압류를 확인합니다. 예약일이 5년 가까이 되었다면 소장부터 냅니다.

2. 보전처분. 가등기권자를 상대로 가등기상 권리의 처분금지가처분을 신청하고, 채무자 소유 명의가 남아 있는 동안 가압류도 해 둡니다. 가압류는 가등기가 말소된 뒤 배당받을 자리를 잡는 의미가 있습니다(민사집행법 제148조 제3호).

3. 본안. 매매예약 취소와 가등기 말소를 주위적으로, 본등기나 부기등기가 된 경우의 가액배상을 예비적으로 구성합니다. 통정허위표시가 의심되면 대전지방법원 2022가단743 판결처럼 무효 주장을 함께 둡니다.

4. 증거. 채무초과는 채권자가 증명해야 하므로 예약 당시 시가 감정, 금융기관 금융거래정보 제출명령, 과세정보 제출명령을 초기에 신청합니다. 실거래가 자료만으로 졌던 대전지방법원 2022가단743 판결의 주위적 청구를 떠올리시기 바랍니다.

담보가등기라면 — 가등기담보법 청산절차와 사해행위의 관계

가등기가 실질적으로 빚의 담보라면 가등기권자는 청산절차 없이 소유권을 가져갈 수 없고, 청산 없이 한 본등기는 무효입니다. 가등기담보 등에 관한 법률은 빌린 돈 대신 부동산을 넘기기로 예약하면서 그 부동산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘는 경우에 적용됩니다(제1조, 민법 제607조). 이때 채권자는 변제기 뒤 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다(제3조 제1항, 제4조 제2항). 이에 어긋나는 특약으로 채무자에게 불리한 것은 효력이 없습니다(제4조 제4항).

서울고등법원 2022. 5. 25. 선고 2020나2023699 판결은 등기원인이 매매예약으로 되어 있어도 담보인지 여부는 실질로 가린다는 대법원 1998. 10. 7.자 98마1333 결정에 따라, 예약서에 "매매대금"이 아닌 "계약의 증거금"이라고 쓰여 있고 시가 45억 7,235만여 원의 부동산을 8억 원에 넘기며 1년 안에 돈을 갚으면 예약을 해제할 수 있게 한 점을 들어 담보가등기로 보았습니다. 그리고 청산절차 없이 한 본등기는 무효라며 말소를 명했습니다(1심 서울중앙지방법원 2018가합579813 판결을 일부 변경).

주의할 점은 같은 판결이 담보가등기라면 사해행위 판단 방식이 달라진다고 본 부분입니다. 담보 제공은 부동산을 넘긴 것이 아니므로, 사해행위가 되려면 담보 제공 당시 채무자가 이미 채무초과였어야 합니다(대법원 2000. 4. 25. 선고 99다55656 판결, 대법원 2008. 2. 14. 선고 2005다47106 판결). 그 사건에서는 적극재산이 더 많아 사해행위 청구가 기각되었습니다. 반대로 창원지방법원 통영지원 2025가단11377 판결은 대부업자가 이자 연체 약 3개월 만에, 청산기간 2개월이 지나기도 전에 청산금 없다는 전제로 본등기를 한 점을 채무자의 무자력을 예상한 정황으로 보아 선의 항변을 배척했습니다.

담보가등기라는 사실은 채권자에게 집행의 길도 엽니다. 담보가등기가 된 부동산에 강제경매가 개시되면 담보가등기권리는 저당권으로 보아 가등기 시점 순위로 우선변제를 받고(제13조), 매각으로 소멸하며(제15조), 경매신청이 청산금 지급 전에 이루어졌다면 가등기권자는 본등기를 청구할 수 없습니다(제14조). 즉 담보가등기라면 사해행위가 인정되지 않아도 강제경매를 신청해 가등기권자의 실제 채권액을 배당에서 확정하고 나머지를 배당받는 방법을 검토할 수 있습니다. 법원은 가등기권리자에게 담보가등기인지와 채권액을 신고하도록 최고하고(제16조 제1항), 신고한 경우에만 배당을 받습니다(제16조 제2항). 다만 수원지방법원 2023가단557719 판결처럼 순수한 매매예약 가등기로 판단되면 청산금 주장은 받아들여지지 않습니다.

가등기를 받은 쪽이라면 — 방어에서 먼저 볼 것

가등기권자가 이길 수 있는 지점은 채무초과 부인, 새 돈의 흐름, 선의의 객관적 자료, 제척기간 네 가지입니다. 소장을 받은 쪽에서 볼 순서를 정리합니다.

• 제척기간. 매매예약일부터 5년이 지났거나, 채권자가 가압류·가처분으로 가등기를 알고 1년이 지났다면 각하를 구합니다(대전지방법원 논산지원 2015가단20813, 서울북부지방법원 2020나35821). 다만 제척기간 도과의 증명책임은 가등기권자 쪽에 있습니다.

• 채무초과 부인. 판단 기준은 매매예약 당시입니다. 채무자에게 다른 부동산이나 채권이 있었다면 그 시가를 제시합니다. 대전지방법원 2022가단743 판결과 광주지방법원 2018가단3996 판결은 채무초과 증명 부족으로 사해행위 청구를 기각했습니다.

• 새 돈의 흐름. 가등기 직전·직후에 내 돈이 채무자의 매수대금이나 기존 담보 변제로 곧바로 들어갔다면 계좌 내역으로 연결합니다. 수원지방법원 2023가단557719 판결이 이 방식으로 이겼습니다.

• 선의 자료. 중개인, 시세 자료, 실제 대금 지급, 실거주가 핵심입니다. 서울중앙지방법원 2014가합504811 판결과 2014가단5105861 판결에서 선의가 인정된 근거가 바로 이것들이었습니다. 반대로 "몰랐다"는 진술만 있거나 채무자에게 오래 이자를 받아 왔다면 선의가 인정되기 어렵습니다.

하지 말아야 할 것도 분명합니다. 소송 중에 가등기를 급히 다른 사람에게 넘기거나 본등기를 서두르면 대법원 2012다952 전원합의체 판결에 따라 원물 대신 가액배상 책임만 남고, 담보가등기라면 청산기간 전 본등기는 무효가 됩니다. 채무자와 짜고 대금 없는 가등기를 했다면 형법 제327조 강제집행면탈죄의 허위양도 문제로 번질 수 있습니다.

취소 판결 뒤 실제로 돈이 되는 과정

가등기 말소 판결은 끝이 아니라 강제경매의 출발점입니다. 사해행위 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있으므로(민법 제407조), 가등기가 말소되어 부동산이 채무자 책임재산으로 돌아오면 다른 채권자도 배당에 참여합니다.

1. 판결 확정과 말소등기. 확정 판결로 채무자를 대위해 가등기(본등기가 되었다면 본등기까지) 말소를 신청합니다.

2. 강제경매 신청. 피보전채권에 대한 집행권원(판결·지급명령·공정증서)으로 채무자 명의가 된 부동산에 강제경매를 신청합니다. 사해행위 소와 대여금 소를 함께 내 두면 집행권원 확보에 드는 시간을 줄일 수 있습니다.

3. 배당. 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 배당요구 종기까지 배당요구한 채권자가 배당을 받습니다(민사집행법 제148조). 미리 가압류를 해 둔 채권자가 유리한 이유입니다.

4. 가액배상 판결이라면. 부동산이 아니라 돈을 명한 판결이므로 수익자의 예금, 급여, 다른 부동산을 압류해 추심합니다. 서울중앙지방법원 2018가단5041019 판결처럼 수익자에게 직접 금전 지급을 명한 판결은 수익자 재산에 대한 집행권원이 됩니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드려야 할 경우가 있습니다. 첫째, 매매예약일부터 5년이 지난 경우입니다. 본등기가 최근이라도 대전지방법원 논산지원 2015가단20813 판결과 서울북부지방법원 2020나35821 판결처럼 각하됩니다. 오래된 가등기의 예약완결권이 소멸했는지를 따지는 대위 말소 쪽을 검토하는 것이 맞습니다. 둘째, 가등기 당시 부동산 시가에서 선순위 근저당 채무를 빼면 남는 것이 거의 없는 경우입니다. 취소되어도 공동담보가액이 작아 감정료, 인지대, 가처분 담보비용을 빼면 남는 것이 없습니다. 셋째, 가등기권자가 채무자에게 매수자금이나 기존 담보 변제 자금을 실제로 보낸 계좌 흐름이 뚜렷한 경우로, 수원지방법원 2023가단557719 판결의 사실관계와 비슷하면 사해행위 자체가 부정될 가능성이 큽니다. 넷째, 채권액이 3,000만 원 이하이고 수익자에게 다른 재산이 없어 가액배상 판결을 받아도 집행할 대상이 없는 경우입니다. 반대로 채권이 1억 원을 넘고, 가등기가 채권 발생 뒤 1년 안팎에 지인·가족·채무자 회사 앞으로 대금 흐름 없이 이루어졌으며, 부동산에 담보 여유가 있다면 가처분과 본안, 집행까지 설계할 실익이 분명합니다.

자주 묻는 질문

가등기만 되어 있고 아직 채무자 명의인데 지금 소송을 해야 하나요?

해야 합니다. 가등기의 원인인 매매예약 자체가 취소 대상이고 제척기간도 매매예약일부터 흐르기 때문입니다. 본등기를 기다리면 그 순간 뒤에 해 둔 가압류가 직권 말소되고(부동산등기법 제92조), 가등기가 부기등기로 넘어가면 상대방이 늘어납니다. 서울고등법원 2019나2011041 판결은 본등기 전 단계에서 매매예약 취소와 가등기 말소를 명했습니다.

가등기 뒤에 가압류를 해 두었는데 그걸로 충분한가요?

충분하지 않습니다. 가압류는 가등기보다 후순위라 본등기가 되면 직권으로 지워집니다. 가압류와 함께 가등기상 권리에 대한 처분금지가처분과 사해행위 본안을 진행해야 하고, 가처분은 3년 안에 본안을 내지 않으면 취소됩니다(민사집행법 제288조 제1항 제3호, 제301조). 이미 지워졌다면 본등기 명의인을 상대로 회복등기 승낙을 구하는 방법이 있습니다(대전지방법원 2022가단743).

가등기 받은 사람이 돈을 빌려주고 담보로 받은 것이라고 하면 끝인가요?

그렇지 않습니다. 기존 빚의 담보로 가등기를 해 준 것이면 채무초과 상태에서는 사해행위가 될 수 있고, 오래 이자를 받아 온 대여자는 오히려 채무자 형편을 알았다고 보기도 합니다(서울중앙지방법원 2014가합504811). 다만 새로 빌린 돈으로 그 부동산을 사거나 기존 담보를 갚은 경우라면 사해행위가 부정되거나 범위가 줄어듭니다(수원지방법원 2023가단557719, 창원지방법원 통영지원 2025가단11377).

매매예약은 오래전이고 본등기는 최근인데 제척기간은 언제부터 계산하나요?

원칙적으로 매매예약일부터입니다. 가등기와 본등기의 원인이 명백히 다른 행위가 아니면 본등기 때부터 따로 제척기간이 흐르지 않습니다(대법원 91다14079, 96다26329를 인용한 대전지방법원 논산지원 2015가단20813, 서울북부지방법원 2020나35821). 다만 10년이 지나 소멸한 예약완결권으로 본등기를 해 준 경우는 그 본등기가 별개의 사해행위가 될 수 있습니다(의정부지방법원 2014가단4552).

가등기가 다른 사람에게 넘어갔는데 처음 가등기 받은 사람에게도 청구할 수 있나요?

할 수 있습니다. 대법원 2012다952 전원합의체 판결 이후 부기등기로 가등기를 넘긴 수익자도 매매예약 취소의 상대방이 되고, 가등기 말소가 불가능하면 가액을 배상해야 합니다. 서울중앙지방법원 2018가단5041019 판결과 수원지방법원 여주지원 2020가합10359 판결이 원래 가등기권자에게 가액배상을 명했습니다.

가등기 말소 판결을 받으면 그 돈은 저 혼자 받나요?

아닙니다. 취소와 원상회복은 모든 채권자를 위해 효력이 있으므로(민법 제407조), 부동산이 돌아온 뒤 강제경매를 하면 가압류채권자와 배당요구한 채권자가 함께 배당을 받습니다(민사집행법 제148조). 그래서 소송과 함께 가압류로 배당 순위를 잡아 두는 것이 중요합니다. 가액배상 판결이라면 수익자에게 직접 돈을 받는 구조입니다.

가등기를 받은 사람인데 사해행위 소장을 받았습니다. 무엇을 준비해야 하나요?

매매예약일과 소 제기일을 먼저 비교하고, 가등기 무렵 보낸 돈의 계좌 내역, 시세 자료, 중개 관련 서류, 실제 거주나 사용 자료를 모으십시오. 수익자의 악의는 추정되므로 선의는 객관적 자료로 증명해야 합니다. 담보가등기라면 청산기간을 지키지 않은 본등기는 무효가 되니, 본등기 전이라면 가등기담보법 제3조와 제4조의 절차를 먼저 확인해야 합니다.

가등기로 재산을 빼돌린 채무자를 형사 고소할 수 있나요?

대금 없이 가등기를 해 준 허위양도라면 형법 제327조 강제집행면탈죄가 문제될 수 있습니다. 다만 진짜 거래로 보일 여지가 있으면 무죄가 나기도 하고 수사 결과를 기다리는 사이 제척기간이 지날 수 있으므로, 민사 가처분과 본안을 먼저 확보하고 고소는 보조 수단으로 쓰는 것이 안전합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

본문에서 언급한 판결과 조문을 정리했습니다. 사건번호로 직접 확인하실 수 있습니다.

• 대법원 2015. 5. 21. 선고 2012다952 전원합의체 판결 — 가등기 원인행위는 사해행위 대상, 부기등기·본등기 뒤에도 수익자가 가액배상(대법원 2005. 3. 24. 선고 2004다70079 판결 변경)

• 서울고등법원 2019. 10. 11. 선고 2019나2011041 판결 — 1심(수원지방법원 여주지원 2016가합6858) 기각을 뒤집고 임야 매매예약 취소·가등기 말소, 담보가등기 항변 배척(대법원 2019다284704 심리불속행기각)

• 서울중앙지방법원 2019. 6. 26. 선고 2018가단5041019 판결 — 부기등기·본등기 뒤 원래 가등기권자에게 102,369,383원 가액배상(항소기각 2019나38566, 대법원 2020다229376 심리불속행기각)

• 수원지방법원 여주지원 2022. 12. 7. 선고 2020가합10359 판결 — 오피스텔 가등기 부기등기 이전 뒤 수익자에게 588,159,623원 가액배상, 대리인 기준 악의 판단(항소심에서 소 취하)

• 창원지방법원 통영지원 2026. 7. 8. 선고 2025가단11377 판결 — 대부업자 담보가등기, 청산기간 전 본등기, 시가에서 피담보채무를 뺀 87,134,260원 한도 취소·가액배상

• 대구지방법원 2016. 12. 2. 선고 2014가합206192 판결 — 자금 수수 없는 가등기, 수익자·부기등기 양수인·근저당권자 가액배상(항소기각 대구고등법원 2017나20464)

• 서울중앙지방법원 2016. 7. 14. 선고 2014가합504811 판결 — 시세대로 산 수익자는 선의 인정·기각, 이자 받아 온 대여자는 취소

• 서울중앙지방법원 2015. 5. 14. 선고 2014가단5105861 판결 — 전원합의체 이전 법리로 원래 가등기권자 청구 기각, 부기등기 양수인 선의 인정(항소심 2015나31079 원고 패소)

• 광주지방법원 2018. 8. 14. 선고 2018가단3996 판결 — 채무초과 입증 실패, 운영자금 7억 원 대여 담보로 정상 거래 인정

• 수원지방법원 2024. 10. 16. 선고 2023가단557719 판결 — 매수자금 20억 원 제공 후 당일 가등기는 사해행위 아님, 담보가등기·청산금 주장 기각

• 서울고등법원 2022. 5. 25. 선고 2020나2023699 판결 — 실질상 담보가등기, 채무초과 부정으로 사해행위 기각, 청산절차 없는 본등기 무효·말소

• 대전지방법원 2023. 10. 25. 선고 2022가단743 판결 — 사해행위 기각, 통정허위표시로 가등기·본등기 말소, 직권말소된 가압류·경매개시결정 회복등기 승낙(항소기각 2023나224660)

• 서울북부지방법원 2021. 8. 17. 선고 2020나35821 판결 — 가처분 3년 방치 후 본등기·직권말소, 매매예약일 기준 제척기간 도과로 각하(대법원 2021다270326 심리불속행기각)

• 대전지방법원 논산지원 2016. 3. 10. 선고 2015가단20813 판결 — 본등기 원인 매매만 취소 청구, 매매예약일 기준 5년 도과로 각하

• 의정부지방법원 2014. 11. 27. 선고 2014가단4552 판결 — 예약완결권 소멸 뒤 해 준 본등기는 시효이익 포기로서 별개의 사해행위(항소기각 2014나15270)

• 판결문에 인용된 대법원 판결 — 대법원 2003. 7. 11. 선고 2003다19435 판결, 대법원 2001. 7. 27. 선고 2000다73377 판결, 대법원 2009. 6. 11. 선고 2007다4004 판결, 대법원 1991. 11. 8. 선고 91다14079 판결, 대법원 1996. 11. 8. 선고 96다26329 판결, 대법원 2013. 5. 31.자 2012마712 결정, 대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다272261 판결, 대법원 1998. 10. 7.자 98마1333 결정, 대법원 2000. 4. 25. 선고 99다55656 판결, 대법원 2008. 2. 14. 선고 2005다47106 판결, 대법원 2002. 4. 12. 선고 2001다84367 판결, 대법원 2006. 9. 8. 선고 2006다22661 판결, 대법원 1994. 10. 21. 선고 94다17109 판결, 대법원 2013. 4. 26. 선고 2013다5855 판결, 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다8690 판결

• 법령 — 민법 제108조, 제406조, 제407조, 제564조, 제607조 / 부동산등기법 제88조, 제91조, 제92조 / 가등기담보 등에 관한 법률 제1조, 제3조, 제4조, 제13조, 제14조, 제15조, 제16조 / 민사집행법 제148조, 제288조, 제300조, 제301조(2026. 2. 1. 시행본) / 형법 제327조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

채무자 부동산에 가등기가 올라간 사건은 소송 하나를 더 하는 문제가 아니라, 본등기가 되기 전에 남은 시간과 가등기 뒤에 걸린 권리를 지키는 문제입니다. 저희는 매매예약일, 가등기를 확인한 날, 가등기 뒤 가압류와 가처분의 날짜를 한 장에 놓고 무엇부터 할지 정합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

가장 먼저 등기부의 날짜를 봅니다. 가등기의 접수일과 등기원인에 적힌 매매예약일, 부기등기가 있다면 그 날짜와 양수인, 가등기 뒤에 들어온 근저당·가압류·강제경매개시결정의 순서를 확인합니다. 매매예약일이 5년에 가까우면 그날로 소장 작성에 들어가고, 이미 지났다면 예약완결권 소멸이나 통정허위표시처럼 다른 길이 있는지를 봅니다. 다음으로 매매예약 당시 채무자의 재산 상태를 복원할 자료가 무엇인지 봅니다. 다른 부동산의 시가와 근저당, 채무자의 예금과 사업 채권, 다른 채권자의 가압류 현황이 채무초과 증명의 재료입니다. 세 번째로 가등기권자가 누구인지 봅니다. 가족·지인·채무자가 경영하는 회사인지, 대부업자나 사업상 거래처인지에 따라 선의 항변의 강도와 담보가등기 항변 가능성이 달라집니다. 네 번째로 가등기 무렵 돈이 실제로 오갔는지, 오갔다면 그 돈이 채무자의 기존 근저당 변제나 매수대금으로 들어갔는지를 확인해 사해행위가 부정될 위험을 미리 계산합니다. 마지막으로 채권액과 부동산의 담보 여유를 비교해 회수 가능액과 비용을 말씀드립니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 가등기 사건에서 가등기상 권리에 대한 처분금지가처분과 본안 소장 접수를 같은 주에 마치는 것을 원칙으로 합니다. 가처분만 해 두고 본안을 미루다 가처분이 취소되고 본등기로 가압류까지 지워진 사건이 실제로 있기 때문입니다. 소장에는 매매예약 취소와 가등기 말소를 주위적으로, 본등기나 부기등기가 이미 되었거나 될 경우를 대비한 가액배상을 예비적으로 넣고, 통정허위표시가 의심되면 무효 주장과 회복등기 승낙 청구를 함께 구성합니다. 피고는 원래 가등기권자와 부기등기·본등기 명의인을 함께 세워 한쪽의 선의 항변으로 청구 전체가 무너지지 않게 합니다. 채무초과는 예약 당시 시가 감정과 금융거래정보·과세정보 제출명령으로 채권자 쪽에서 세우고, 담보가등기 항변이 나오면 청산절차 준수 여부를 따져 본등기 무효와 경매를 통한 배당이라는 두 번째 길을 준비합니다. 판결 뒤에는 말소등기와 강제경매, 또는 가액배상금 압류를 곧바로 이어 갑니다. 가등기를 받은 쪽을 대리할 때는 제척기간과 자금 흐름, 선의 자료를 먼저 정리해 조기 종결을 노립니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형에서 결과를 가른 것은 법리보다 순서와 날짜였습니다. 실제 판결들은 본등기 원인만 취소해 달라고 한 소를 매매예약일 기준으로 각하했고, 가처분을 해 두고 3년을 기다린 채권자의 가압류와 경매개시결정은 본등기 한 번으로 모두 지워졌으며, 실거래가만 낸 채권자의 사해행위 청구는 채무초과 증명 부족으로 기각되었습니다. 반대로 원래 가등기권자를 피고로 세운 채권자는 부기등기와 본등기 뒤에도 가액배상을 받았고, 지워진 가압류를 회복등기 승낙 청구로 되살린 사건도 있습니다. 저희는 첫 상담에서 회수 가능액과 비용을 계산해 진행할 사건인지부터 말씀드리고, 진행하기로 하면 제척기간과 본등기 위험을 기준으로 해야 할 일의 순서를 정해 드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

등기부에서 채무자 이름 아래 지인의 가등기를 발견하는 순간, 채무자가 무엇을 준비해 두었는지 알게 됩니다. 이 사건에서 시간은 가등기권자 편입니다. 본등기가 되면 뒤에 해 둔 가압류는 지워지고, 매매예약일부터 5년이 지나면 소는 각하됩니다. 지금 해야 할 일은 채무자에게 따지는 것이 아니라 등기부와 채권 자료를 들고 남은 기간과 회수 가능액을 계산하는 것입니다.

채무자 부동산의 등기부등본, 판결문이나 지급명령 같은 채권 자료, 가등기를 처음 확인한 날짜를 보여 주는 자료, 이미 해 둔 가압류나 가처분 결정문, 채무자의 다른 재산에 관한 정보가 있다면 순서대로 정리해 두시기 바랍니다. 가등기를 받은 쪽에서 소장을 받으신 경우라면 가등기 무렵 오간 돈의 계좌 내역부터 챙겨 주십시오. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 손해배상·대여금·계약 분쟁 등 민사 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.