자녀가 부모 인감으로 부모 집에 근저당을 잡혔다면 — 은행·대부업체 상대 근저당 말소, 표현대리가 인정된 판결과 부정된 판결, 경매 정지까지

자녀가 사업자금이나 빚 때문에 부모의 인감도장과 신분증을 가져가 주민센터에서 인감증명서를 대리 발급받고, 부모 명의 아파트나 땅에 은행·저축은행·대부업체의 근저당을 설정해 대출을 받는 일이 있습니다. 부모는 이자 연체 통지나 임의경매개시결정을 받고서야 사실을 알게 됩니다. 결론부터 말씀드리면 대리 발급된 인감증명서와 도장만 보고 부모 본인에게 한 번도 확인하지 않은 금융회사를 상대로는 근저당 말소 판결이 여러 건 나와 있습니다. 반대로 부모가 직접 떼어 준 인감증명서가 쓰였거나, 다른 일을 맡긴 사정이 있으면 표현대리로 부모가 지는 사건도 있고, 사실을 안 뒤 "갚겠다"고 한 말이 추인으로 인정되어 대법원에서 결론이 뒤집힌 사건도 있습니다. 근저당권설정등기 말소란, 원인 없이 마쳐진 담보 등기를 없애 달라고 근저당권자를 상대로 구하는 소송으로, 무권대리 계약은 민법 제130조에 따라 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없다는 데서 출발합니다. 아래에서는 등기 추정력을 깨는 방법, 표현대리 인정·부정 판결의 짝, 추인이 된 말과 되지 않은 말, 사문서위조 고소와 합의의 영향, 이미 경매가 진행된 경우의 정지·배당이의·부당이득, 부모가 돌아가신 뒤 상속인이 할 일까지 실제 판결을 근거로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 자녀가 대리 발급한 인감증명서로 잡힌 근저당, 말소되나 — 됩니다. 창원지방법원 2015. 1. 28. 선고 2014나7388 판결은 아들이 아버지 명의로 대부업체에서 5,000만 원을 빌리며 설정한 근저당에 대해, 인감증명서가 대리인 신청으로 발급되어 본인 의사에 반할 가능성이 있었는데도 본인에게 묻지 않았다며 표현대리를 부정하고 말소를 명했습니다.

2. 도장과 인감증명서를 자녀에게 준 적이 있으면 끝인가 — 사정에 따라 갈립니다. 광주지방법원 2016. 1. 21. 선고 2015가단9061 판결은 아들이 사문서위조로 유죄가 확정되었는데도, 부모가 보증 용도로 직접 발급해 준 인감증명서가 쓰였다는 이유로 민법 제126조 표현대리를 인정해 청구를 기각했습니다(항소기각 뒤 상고취하로 확정).

3. 연체 독촉에 "갚겠다"고 답하면 어떻게 되나 — 추인이 될 수 있습니다. 대법원 2004. 12. 24. 선고 2003다50931 판결은 표현대리는 부정하면서도, 아버지가 사실을 안 뒤 변제기 연장을 요청하고 경매 예고에 이의하지 않은 것을 묵시적 추인으로 보아 말소를 명한 원심을 파기했습니다.

근저당 등기는 일단 유효로 추정됩니다 — 부모 쪽이 깨야 할 것

소송의 출발점은 부모에게 불리합니다. 대법원 2014. 3. 27. 선고 2012다99112 판결은 제3자가 소유자의 대리인으로 개입해 설정된 근저당이라도 적법하게 마쳐진 것으로 추정되고, 말소를 구하는 소유자가 대리권이 없었다거나 서류가 위조되었다는 등의 무효 사실을 증명해야 한다고 봅니다. 대전지방법원 천안지원 2025. 1. 22. 선고 2023가단110288 판결도 이 법리로 시작합니다.

이 추정을 깨는 가장 확실한 길은 도장을 누가 찍었는지입니다. 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다37831 판결은 인영이 본인 도장으로 찍혔으면 문서 진정성립이 추정되지만, 날인한 사람이 본인이 아닌 것이 밝혀지면 그 추정이 깨지고 문서를 내세우는 쪽이 정당한 위임을 증명해야 한다고 합니다. 수원지방법원 2025. 9. 24. 선고 2024나61438 판결은 어머니가 아들 도장을 찍은 사실에 다툼이 없자 근저당권자에게 위임 증명 책임을 지웠고, 계약서가 진정하지 않은 것으로 증명되면 등기 추정도 깨진다는 대법원 1998. 9. 22. 선고 98다29568 판결을 인용했습니다. 결국 부모 쪽은 "내가 찍지 않았다"를 등기신청서류, 인감증명 발급대장, 필적으로 먼저 굳혀야 합니다.

표현대리가 부정된 판결 — 대리 발급 인감증명서와 본인 확인 누락

말소가 인정된 사건들에는 공통점이 있습니다. 인감증명서가 대리 발급되었고, 금융회사가 소유자 본인에게 전화 한 통 하지 않았다는 것입니다. 대법원 2003다50931 판결은 소유자가 아닌 사람에게서 근저당을 받으려면 소유자에게 담보 제공 의사와 위임 여부를 확인하는 것이 보통이고, 이를 하지 않았다면 대리권을 믿은 데 과실이 있다는 원심 판단을 정당하다고 보았습니다(대법원 1994. 11. 8. 선고 94다29560 판결 등 인용).

• 창원지방법원 2014나7388 판결 — 아들이 아버지 명의 위임장을 위조해 대부업체 근저당을 설정했습니다. 법원은 아들이 아버지 명의 대출임을 알면서도 금전 차용 위임장을 받지 않은 점, 대리 발급 인감증명서, 본인 확인 미실시를 들어 정당한 이유를 부정했고, 대부업체의 5,000만 원 부당이득 반소도 기각한 1심(창원지방법원 진주지원 2013가단2845)을 유지했습니다.

• 수원지방법원 2018. 11. 22. 선고 2017가단507966 판결 — 아들이 어머니 명의 인감증명 위임장을 위조해 인감증명서를 대리 발급받았습니다. 저축은행이 대리 발급을 이유로 한 번 거절하자, 어머니 또래 여성을 대역으로 세워 채권최고액 6,500만 원 근저당을 설정했습니다. 법원은 어머니가 아들에게 어떤 대리권도 준 증거가 없다며 말소를 명했습니다(확정).

• 수원지방법원 성남지원 2022. 10. 12. 선고 2021가단219092 판결 — 어머니가 자녀의 아파트에 자신의 채권자 앞으로 근저당을 설정했습니다. 인감증명서는 설정 당일 법무사 사무실 근처 주민센터에서 대리 발급되었고, 부동산은 다른 도시에 있었으며, 채권자와 소유자 사이에 직접 거래가 없었습니다. 법원은 인감도장과 인감증명서는 대리권을 인정할 하나의 자료에 지나지 않는다며 말소를 명했고, 항소도 기각되었습니다(수원지방법원 2022나96836).

• 수원지방법원 2024나61438 판결 — 같은 아파트에 어머니가 다른 채권자 앞으로 잡아 준 채권최고액 2,600만 원 근저당입니다. 1심(수원지방법원 성남지원 2024. 2. 7. 선고 2021가단241013)은 청구를 기각했으나, 항소심은 설정 장소가 거래 관념상 이례적이고 채권자 측이 소유자 의사를 확인하려는 시도조차 하지 않았다며 1심을 취소하고 말소를 명했습니다.

표현대리가 인정된 판결 — 기본대리권과 본인이 떼어 준 인감증명서

기각된 사건은 대부분 부모가 무엇인가를 맡긴 적이 있고, 본인이 직접 발급한 인감증명서가 쓰인 경우입니다. 민법 제126조는 대리인이 권한 밖의 행위를 해도 상대방이 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있으면 본인이 책임진다고 정하고, 여기서 정당한 이유는 대리행위 당시 모든 사정을 객관적으로 보아 판단합니다(대법원 2009. 11. 12. 선고 2009다46828 판결).

• 광주지방법원 2015가단9061 판결 — 아들이 "사무실 보증금을 월세로 바꾸는 데 보증이 필요하다"고 속여 부모에게서 인감증명서와 주민등록표 초본을 받았고, 도장과 등기필증은 집에서 몰래 가져갔습니다. 아들은 사문서위조 등으로 유죄가 확정되었지만, 법원은 보증 권한이라는 기본대리권과 등기필증·인감도장·본인 발급 인감증명서가 모두 제시된 점을 들어 채권최고액 1억 3,000만 원 근저당을 유효로 보았습니다.

• 의정부지방법원 고양지원 2018. 5. 25. 선고 2017가단75008 판결 — 아버지가 성인 아들 명의 토지에 채권최고액 3억 원 근저당을 설정했습니다. 아버지는 아들의 다른 주택 임대차를 대리할 권한이 있었고, 인감도장·인감증명서·등기권리증을 모두 갖고 있었으며, 같은 토지를 담보로 대부회사 대출을 받은 적이 있다고 법정에서 증언했습니다. 법원은 함께 살지 않는 성인 아들의 서류 전부를 아버지가 쉽게 구할 수는 없다며 표현대리를 인정했습니다(확정).

• 대전지방법원 천안지원 2023가단110288 판결 — 아버지가 아들 소유 임야에 채권최고액 1억 원 근저당을 설정했는데, 아들이 직접 발급받은 인감증명서가 첨부되어 있었습니다. 법원은 대리권 수여를 인정했고, 설령 아니더라도 본인에게 직접 확인해야만 정당한 이유가 있다고 볼 것은 아니라며 표현대리를 인정했습니다.

두 묶음을 가르는 기준은 세 가지로 정리됩니다. 인감증명서를 누가 발급받았는가, 부모가 자녀에게 맡긴 다른 일이 있었는가, 금융회사가 본인에게 확인하려 했는가입니다. 대리 발급 여부는 인감증명서 발급 기록으로, 맡긴 일의 범위는 당시 문자와 통화로 증명합니다.

은행·대부업체가 본인 확인을 했다고 주장할 때 — 콜센터 통화, 대역, 필적감정

금융회사는 보통 "본인과 통화했다", "법무사가 신분증으로 확인했다"고 맞섭니다. 이 주장은 녹취와 필적으로 무너뜨릴 수 있습니다. 서울남부지방법원 2016. 1. 15. 선고 2014가단241133 판결에서는 어머니가 아들처럼 여기던 지인의 빚을 해결해 주려고 딸 명의 아파트를 쓰기로 하고, 딸에게 용도를 밝히지 않은 채 신분증·인감증명서·도장을 받아 지인에게 넘겼습니다. 대출상담사가 본인 자서 확인에서 들통날 수 있다고 지적하자, 은행 콜센터 확인 전화를 다른 사람이 딸인 척 받았고, 그렇게 1억 원 대출과 채권최고액 1억 2,000만 원 근저당이 실행되었습니다. 법원은 대출 채무 부존재를 확인하고 근저당 말소를 명했습니다(확정).

인천지방법원 2026. 7. 9. 선고 2025가단208921 판결은 더 최근 사례입니다. 아들이 역할대행 사이트에서 어머니 대역을 구해 법무사 사무실에 데려갔고, 사무장은 여권 사진과 동행인의 얼굴을 대조해 신분을 확인했습니다. 대부업체는 동행한 여성이 어머니 본인이라고 주장했지만, 필적 감정에서 위임장과 대부계약서의 서명이 어머니 필적이 아닐 가능성이 더 높다는 의견이 나왔고, 법원은 채권최고액 2억 1,000만 원과 1억 원의 근저당, 전세권설정등기를 모두 말소하라고 했습니다. 금융회사의 본인 확인 기록은 소송에서 사실조회와 문서제출명령으로 받아 내야 하는 핵심 증거입니다.

가족이라는 사정은 양쪽으로 작용합니다

가족이어서 서류를 쉽게 구할 수 있었다는 점은 부모에게 유리할 수도, 불리할 수도 있습니다. 의정부지방법원 2022. 7. 13. 선고 2020가단104873 판결은 아내가 남편의 인감증명서를 대리 발급받아 대부업자에게 채권최고액 4,500만 원 근저당을 설정한 사건에서, 부인은 남편 도장을 쉽게 쓸 수 있고 인감증명서도 대리 발급받을 수 있다는 점, 남편에게 연락해 의사를 확인하기가 어려웠다고 볼 사정도 없다는 점을 들어 표현대리를 부정했습니다. 일상가사대리권이 있어도 그것만으로 근저당 설정 권한을 믿을 정당한 이유가 되지는 않습니다(대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다66068 판결 인용).

반대로 앞의 2017가단75008 판결은 성인 자녀의 서류를 부모가 모두 갖고 있었다는 점을 권한의 외관으로 보았습니다. 부모가 평소 자녀에게 통장, 공인인증서, 보험 업무를 맡겨 왔다면 금융회사는 이를 기본대리권으로 주장합니다. 무엇을 어디까지 맡겼는지를 구체적으로 좁혀 두는 것이 방어의 핵심입니다.

사후 추인 — "갚겠다"는 말 한마디가 결론을 바꿉니다

무권대리 근저당이라도 본인이 추인하면 계약 때로 소급해 유효해집니다(민법 제133조). 추인은 묵시적으로도 되지만, 대법원 2009다37831 판결은 본인이 자신의 법적 지위를 충분히 이해하고 진의로 그 효과를 받아들였다고 볼 사정이 있어야 한다며 신중하게 판단하라고 합니다. 실제 판결은 다음처럼 갈렸습니다.

• 추인 인정 — 대법원 2003다50931 판결: 아들이 아버지 도장으로 1억 4,000만 원을 빌리며 채권최고액 2억 1,000만 원 근저당을 설정했습니다. 아버지가 변제기에 "전액 갚을 테니 연장해 달라"고 했고, 경매 예고 내용증명에 이의하지 않았으며, 그 뒤에도 직원에게 "갚을 테니 시간을 달라"고 했습니다. 대법원은 이를 묵시적 추인으로 보고 원심(서울고등법원 2002나40533)을 파기했습니다.

• 추인 인정 — 울산지방법원 2023. 7. 4. 선고 2022나10705 판결: 표현대리는 부정되었고 아들은 사기죄로 징역 1년 2월이 확정되었습니다. 그런데 소유자가 개인회생 채권자목록에 이 근저당 채권을 적고 변제계획안을 낸 것이 추인으로 인정되어, 말소를 명한 1심(울산지방법원 2021가단4573)이 취소되었습니다.

• 추인 부정 — 수원지방법원 2017가단507966 판결은 아들을 고소하지 않고 원만히 끝내려고 1,000만 원을 대신 갚겠다고 제안한 것을, 수원지방법원 2024나61438 판결은 어머니가 채권자 요청으로 아들 명의로 800만 원을 갚은 것을, 인천지방법원 2025가단208921 판결은 이자 독촉 전화에 "아들이 넣을 것"이라고 답한 것을 각각 추인이 아니라고 보았습니다.

차이는 "이 근저당과 대출이 내 채무"라고 받아들였는가입니다. 사실을 안 뒤에는 금융회사와 통화하거나 문자를 보내기 전에, 무엇을 말하지 말아야 하는지부터 정해야 합니다.

사문서위조 고소와 합의 — 형사 결과가 민사에 미치는 범위

부모 명의 위임장·근저당권설정계약서를 위조하면 형법 제231조 사문서위조(5년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금)와 행사죄가 되고, 등기부에 불실 기재하게 하면 형법 제228조 제1항 공전자기록등불실기재가 됩니다. 두 죄 모두 법정형 장기가 10년 미만이어서 형사소송법 제249조 제1항 제4호에 따라 공소시효는 7년입니다. 문서위조죄는 재산범죄가 아니어서 형법 제328조 친족 간 특례가 준용되는 죄(사기·횡령 등)와 구조가 다르고, 대출금을 받은 부분의 사기 피해자는 대개 금융회사입니다.

형사 결과가 민사를 자동으로 결정하지는 않습니다. 고소 취소는 추인이 아닙니다. 창원지방법원 2014나7388 판결은 고소 취소가 형사처벌 의사의 철회일 뿐 민사책임을 지겠다는 의사가 아니라고 했습니다. 반대로 아들이 유죄 확정을 받아도 민사는 질 수 있습니다. 광주지방법원 2015가단9061 판결이 그 예입니다. 경찰이 불송치했어도 민사에서 이긴 사건도 있습니다. 인천지방법원 2025가단208921 판결은 검찰의 보완수사 요구로 수사가 계속 중이라며 불송치 결정만으로 원고 주장을 배척할 수 없다고 했습니다. 합의서를 쓸 때는 고소 취소와 별개로 "근저당 채무를 인정하지 않는다"는 문구를 넣어야 추인 주장을 막을 수 있습니다.

이미 경매가 시작됐다면 — 경매 정지, 배당이의, 부당이득

임의경매개시결정을 받았다면 시간이 가장 급합니다. 민사집행법 제265조에 따라 담보권이 없다는 사유로 경매개시결정에 이의할 수 있고, 제266조 제1항은 담보권 등기 말소를 명한 확정판결이나 담보권 실행을 일시정지하도록 명한 재판의 정본이 제출되면 경매를 정지하도록 합니다. 대전지방법원 천안지원 2023가단110288 사건의 원고도 말소 소송과 함께 경매 절차에 대한 강제집행정지 결정(2023카정10051)을 받아 두었습니다. 정지 결정에는 보통 담보 제공이 필요합니다.

매각까지 끝났다면 배당기일이 마지막 관문입니다. 의정부지방법원 2020가단104873 판결은 소유자가 배당기일에 대부업자의 배당액 46,143,780원 전액에 이의하고 배당이의의 소를 내 이긴 사건입니다. 민사집행법 제151조에 따라 채무자는 배당기일에 이의할 수 있고, 제154조 제3항은 배당기일부터 1주 안에 소 제기 증명을 내지 않으면 이의를 취하한 것으로 봅니다. 이 기한을 놓치면 배당은 끝나고 부당이득반환 소송만 남습니다.

경매를 막으려고 일단 갚은 뒤 돌려받는 길도 있지만 불확실합니다. 수원지방법원 여주지원 2019. 4. 10. 선고 2018가단54823 판결은 경매 취하를 위해 지급한 9,000만 원을 부당이득으로 돌려주라고 했지만, 항소심 수원지방법원 2020. 4. 16. 선고 2019나63461 판결은 토지 매도를 맡긴 기본대리권이 있었다며 표현대리를 인정해 청구를 기각했습니다. 가족이 아닌 내연 관계 사건이지만, 항소심은 소유자가 경매개시결정 이의나 집행정지 대신 변제를 택했고 이의도 없이 돈을 건넨 점을 들어 경매 취하와 맞바꾼 화해계약으로도 볼 수 있다고 덧붙였습니다. 갚을 수밖에 없다면 "근저당의 효력을 다투며 이의를 유보한다"는 서면을 남겨야 합니다.

채무부존재확인은 따로 구해야 하나

근저당 말소만 구하면 되는 경우가 많습니다. 인천지방법원 2025가단208921 판결은 근저당 말소와 함께 그 피담보채무 부존재 확인을 구한 부분을, 말소 청구가 분쟁을 직접 해결하는 수단이라는 이유로 확인의 이익이 없다며 각하했습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다5640 판결 인용). 반면 서울남부지방법원 2014가단241133 판결은 부모 명의로 체결된 1억 원 대출약정 자체에 대한 채무부존재 확인과 근저당 말소를 함께 인용했습니다. 부모 명의로 대출계약까지 작성되어 신용정보나 추심이 따로 문제되면 대출 채무 확인을, 담보만 문제되면 말소 청구에 집중하는 것이 청구취지를 짜는 기준입니다.

부모가 돌아가신 뒤라면 — 상속인이 이어받는 소송과 금융회사의 반격

소송 중 부모가 사망하면 상속인이 소송을 수계합니다. 서울북부지방법원 2019. 12. 18. 선고 2017가단118046, 2019가단111810 판결에서는 딸이 대출 브로커와 함께 아버지 명의 위임장을 위조해 인감증명서를 대리 발급받고, 아버지 부동산에 다른 회사 채무를 담보하는 채권최고액 2억 6,000만 원 근저당을 설정했습니다. 소송 중 아버지가 사망하자 단독상속인인 어머니가 수계했고, 법원은 대리 발급과 음성이 다른 녹취를 들어 표현대리를 부정하고 말소를 명했습니다.

이 사건에서 근저당권 양수인은 아버지가 딸에게 도장과 공인인증서를 맡긴 것이 불법행위 방조라며 1억 8,583만여 원 손해배상을, 예비적으로 아버지 계좌에 들어온 9,000만 원의 부당이득 반환을 반소로 구했습니다. 법원은 가족에게 도장을 맡긴 것만으로 주의의무 위반이라 단정할 수 없고, 입금액도 브로커 수수료와 딸의 사용으로 빠져나가 실질적 이득이 없다며 모두 기각했습니다. 부모 계좌를 거쳐 돈이 나간 흐름은 상속인이 거래내역으로 정리해 두어야 합니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 비용 대비 실익이 작은 경우가 있습니다. 첫째, 채권최고액과 남은 대출 원금이 수백만 원에서 1,000만 원대이고 자녀가 곧 갚을 능력이 있는 경우입니다. 말소 소송은 1심에만 1년 안팎이 걸리고 필적 감정 비용도 듭니다. 이때는 자녀가 갚고 근저당을 해지하게 하는 것이 빠릅니다. 둘째, 부모가 직접 인감증명서를 떼어 주고 담보 제공을 사실상 알고 있었던 경우입니다. 광주지방법원 2015가단9061, 대전지방법원 천안지원 2023가단110288 판결처럼 표현대리로 질 가능성이 커서 소송보다 금융회사와 상환 조건을 협의하는 편이 낫습니다. 셋째, 이미 개인회생 채권자목록에 그 채권을 올렸거나 수차례 갚겠다고 약속해 온 경우입니다. 반대로 대리 발급 인감증명서가 쓰였고 금융회사가 본인 확인을 하지 않았으며 채권최고액이 수천만 원 이상이라면, 경매 정지까지 걸린 문제여서 초기에 방향을 잡는 것이 결과를 바꿉니다.

하면 안 되는 대응

• 연체 전화에 "제가 갚겠습니다"라고 답하는 것. 대법원 2003다50931 판결처럼 묵시적 추인으로 해석될 수 있습니다.

• 개인회생·파산 서류에 그 채무를 내 채무로 적는 것. 울산지방법원 2022나10705 판결에서 이것이 추인이 되었습니다.

• 합의서에 채무 인정 문구를 넣는 것. 고소 취소 자체는 추인이 아니지만, 합의서 문구가 채무를 떠안는 내용이면 다른 문제가 됩니다.

• 경매개시결정을 받고도 배당기일까지 기다리는 것. 배당이의는 기일부터 1주 안에 소 제기 증명을 내야 하고, 매각이 끝나면 부동산은 돌아오지 않습니다.

• 이의를 남기지 않고 전액을 갚는 것. 수원지방법원 2019나63461 판결처럼 돌려받지 못할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

아들이 제 인감으로 대출받고 근저당을 설정했는데 은행 책임은 없나요?

본인 확인을 하지 않았다면 근저당이 말소될 수 있습니다. 대법원 2003다50931 판결은 소유자에게 담보 제공 의사를 확인하지 않은 것을 과실로 보았고, 창원지방법원 2014나7388 판결과 서울남부지방법원 2014가단241133 판결은 말소와 채무부존재를 인정했습니다. 다만 본인이 직접 떼어 준 인감증명서가 쓰였다면 결과가 달라질 수 있습니다.

인감증명서 대리 발급 여부는 어떻게 확인하나요?

등기소에서 근저당 설정 당시 제출된 신청서류 사본을 받고, 인감증명서의 발급 기관·발급일·대리 발급 여부를 확인합니다. 소송에서는 등기관서 문서송부촉탁으로 원본 서류를 받아 필적 감정까지 진행합니다. 인천지방법원 2025가단208921 판결은 필적 감정 결과가 결정적이었습니다.

자녀를 사문서위조로 고소하지 않으면 민사에서 불리한가요?

불리하지 않습니다. 고소 여부는 민사 판단의 요건이 아니고, 창원지방법원 2014나7388 판결은 고소 취소도 추인이 아니라고 했습니다. 다만 형사 기록은 날인자와 경위를 밝히는 좋은 증거가 되므로, 고소 여부는 가족 관계와 증거 확보 필요성을 함께 따져 정합니다.

부모님 집에 임의경매가 들어왔는데 멈출 수 있나요?

멈출 수 있는 절차가 있습니다. 근저당 말소 소송을 내면서 담보권 실행 정지 결정을 받으면 민사집행법 제266조 제1항 제5호에 따라 경매가 정지됩니다. 담보 제공이 필요하고, 매각기일 전에 결정을 받아야 의미가 있습니다.

대출금이 부모 통장으로 들어왔으면 부모가 갚아야 하나요?

그렇게 단정되지 않습니다. 서울북부지방법원 2017가단118046 판결은 부모 계좌로 9,000만 원이 입금되었어도 브로커와 딸이 인출해 썼다면 부모에게 실질적 이득이 없다며 부당이득 반소를 기각했습니다. 입출금 흐름을 거래내역으로 정리하는 것이 중요합니다.

돌아가신 아버지 부동산에 형이 몰래 잡은 근저당도 말소할 수 있나요?

상속인이 말소를 구할 수 있습니다. 소송 중 사망하면 수계하고, 사망 뒤라면 상속인이 원고가 됩니다. 다만 아버지가 생전에 그 채무를 갚겠다고 했거나 형에게 재산 관리를 맡긴 정황이 있으면 표현대리·추인 다툼이 생기므로 생전 연락 기록을 먼저 모아야 합니다.

근저당 말소 소송은 기간이 얼마나 걸리나요?

필적 감정이나 증인신문이 들어가면 1심에만 1년 안팎이 걸리는 경우가 많습니다. 수원지방법원 2024나61438 사건은 1심 기각 뒤 항소심에서 뒤집혔습니다. 그 사이 경매가 진행되지 않도록 정지 결정이나 처분 제한을 먼저 챙겨야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

본문에서 언급한 판결과 조문을 정리했습니다. 사건번호로 직접 확인하실 수 있습니다.

• 대법원 2004. 12. 24. 선고 2003다50931 판결(원심 서울고등법원 2002나40533) — 본인 확인 없으면 표현대리 부정, 변제 약속은 묵시적 추인으로 파기환송

• 대법원 2014. 3. 27. 선고 2012다99112 판결, 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다37831 판결, 대법원 1998. 9. 22. 선고 98다29568 판결 — 등기 추정과 인영 추정이 깨지는 경우, 추인의 신중한 판단

• 대법원 2009. 11. 12. 선고 2009다46828 판결, 대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다66068 판결, 대법원 1994. 11. 8. 선고 94다29560 판결, 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다5640 판결 — 정당한 이유 판단, 일상가사대리권, 확인의 이익

• 창원지방법원 2015. 1. 28. 선고 2014나7388, 2014나7395 판결(1심 창원지방법원 진주지원 2013가단2845) — 대부업체 5,000만 원 근저당 말소, 고소 취소는 추인 아님

• 수원지방법원 2018. 11. 22. 선고 2017가단507966 판결 — 대역 동원 저축은행 근저당 말소, 1,000만 원 제안은 추인 아님

• 수원지방법원 성남지원 2022. 10. 12. 선고 2021가단219092 판결(항소기각 수원지방법원 2022나96836) — 당일 대리 발급 인감증명서, 말소

• 수원지방법원 2025. 9. 24. 선고 2024나61438 판결(1심 수원지방법원 성남지원 2021가단241013) — 1심 기각을 뒤집고 말소

• 광주지방법원 2016. 1. 21. 선고 2015가단9061 판결 — 아들 유죄 확정에도 표현대리 인정, 기각

• 의정부지방법원 고양지원 2018. 5. 25. 선고 2017가단75008 판결 — 아버지가 아들 토지에 설정, 표현대리 인정

• 대전지방법원 천안지원 2025. 1. 22. 선고 2023가단110288 판결 — 본인 발급 인감증명서, 표현대리 인정, 강제집행정지(2023카정10051)

• 울산지방법원 2023. 7. 4. 선고 2022나10705 판결(1심 울산지방법원 2021가단4573) — 개인회생 채권자목록 기재가 추인

• 서울남부지방법원 2016. 1. 15. 선고 2014가단241133 판결 — 은행 콜센터 대역, 채무부존재 확인과 말소

• 인천지방법원 2026. 7. 9. 선고 2025가단208921 판결 — 역할대행 대역, 필적 감정, 근저당·전세권 말소, 채무부존재확인 각하

• 의정부지방법원 2022. 7. 13. 선고 2020가단104873 판결 — 배우자 대리 발급, 배당이의 인용

• 서울북부지방법원 2019. 12. 18. 선고 2017가단118046, 2019가단111810 판결 — 상속인 수계, 방조 손해배상·부당이득 반소 기각

• 수원지방법원 여주지원 2019. 4. 10. 선고 2018가단54823 판결, 수원지방법원 2020. 4. 16. 선고 2019나63461 판결 — 경매 취하용 변제의 부당이득, 항소심 기각

• 법령 — 민법 제125조, 제126조, 제129조, 제130조, 제133조, 제741조 / 형법 제228조, 제229조, 제231조, 제328조, 제354조 / 형사소송법 제249조 / 민사집행법 제151조, 제154조, 제265조, 제266조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

부모 명의로 잡힌 근저당은 법리보다 순서가 먼저인 사건입니다. 경매가 어디까지 왔는지, 누가 무엇을 말했는지에 따라 쓸 수 있는 수단이 줄어들기 때문입니다. 저희는 등기 서류와 연락 기록을 먼저 확보한 뒤 말소 소송, 경매 정지, 형사 고소의 순서를 정합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

가장 먼저 등기부와 경매 진행 상황을 봅니다. 임의경매개시결정이 났는지, 매각기일이 잡혔는지, 배당기일이 언제인지에 따라 정지 신청이 먼저인지 배당이의가 먼저인지가 정해집니다. 다음으로 근저당 설정 당시 등기소에 제출된 서류를 확인합니다. 인감증명서를 본인이 발급받았는지 대리 발급되었는지, 발급 장소와 날짜가 설정일과 얼마나 가까운지, 위임장과 계약서의 서명이 누구 필체인지가 표현대리 판단의 중심입니다. 세 번째로 부모가 자녀에게 맡긴 일이 있었는지 묻습니다. 통장 관리, 보험 청구, 다른 부동산 임대처럼 금융회사가 기본대리권으로 주장할 만한 사정을 먼저 알아야 반박 범위를 좁힐 수 있습니다. 마지막으로 사실을 안 뒤 금융회사와 주고받은 통화, 문자, 내용증명, 일부 변제 내역을 확인합니다. 추인으로 해석될 말이 있었는지가 여기서 드러납니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 우선 금융회사 쪽 기록을 받아 내는 데 집중합니다. 본인 확인 통화 녹취, 대출모집인 기록, 법무사의 위임인 확인 내역을 사실조회와 문서제출명령으로 확보하고, 대역이나 서명 대필이 의심되면 필적 감정을 신청합니다. 경매가 진행 중이면 말소 소송과 함께 담보권 실행 정지를 신청해 매각을 멈추고, 이미 배당 단계라면 배당기일 이의와 1주 안의 소 제기를 놓치지 않도록 일정을 먼저 묶습니다. 형사 고소는 날인 경위를 밝힐 증거가 필요하거나 금융회사가 서류 제출을 거부할 때 활용하고, 가족 간 합의를 하게 되면 고소 취소와 별도로 근저당 채무를 인정하지 않는다는 문구를 넣어 추인 주장을 차단합니다. 부모가 돌아가신 뒤라면 상속인 전원의 수계와 부모 계좌의 입출금 흐름을 함께 정리해 금융회사의 부당이득 반격에 대비합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형의 판결을 모아 보면 결론을 가른 것은 법리보다 작은 사실이었습니다. 인감증명서 한 장이 대리 발급이었는지, 콜센터 전화를 받은 목소리가 누구였는지, 연체 독촉에 어떤 말로 답했는지에 따라 같은 가족 사건이 말소와 기각으로 갈렸습니다. 1심에서 기각된 뒤 항소심에서 금융회사가 본인 의사를 확인하려 하지 않은 점이 드러나 결론이 뒤집힌 사건도 있습니다. 저희는 첫 상담에서 말소 가능성과 경매 일정을 함께 검토해 말씀드리고, 선임 여부와 관계없이 지금 하지 말아야 할 말과 행동부터 정리해 드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

자녀가 부모 집을 담보로 잡힌 사건은 가족 문제이면서 금융회사와의 소송입니다. 자녀를 감싸려는 마음에 금융회사에 먼저 갚겠다고 말하거나 이의 없이 경매를 지켜보면, 나중에 말소를 구할 근거가 사라질 수 있습니다. 지금 필요한 것은 감정적인 대응이 아니라 등기 서류와 연락 기록을 기준으로 가능한 수단을 정리하는 일입니다.

근저당이 설정된 부동산의 등기부, 경매 관련 통지서, 금융회사에서 받은 연체·독촉 문자, 자녀와 주고받은 메시지가 있다면 그대로 보관해 두시기 바랍니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 가지고 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 손해배상·대여금·계약 분쟁 등 민사 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.