PF가 막혀 시행사가 공사대금을 못 주고 신탁사가 공매에 넘겼다면 — 신탁사에 공사대금 책임이 인정된 판결과 부정된 판결

건물을 다 지었는데 시행사는 연락이 끊기고, 현장에는 신탁사 이름으로 공매 공고가 붙었다는 상담을 요즘 자주 받습니다. 시공사는 수십억 원, 하도급업체는 수억 원이 묶여 있는데, 신탁사는 "우리는 명의만 가진 관리형 신탁사"라며 지급을 거절하고, 대주단은 공매대금부터 가져가겠다고 합니다. 결론부터 말씀드리면, 신탁사에 공사대금 책임이 인정되는 경우는 분명히 있지만 그 책임은 원칙적으로 신탁재산의 한도 안에서, 신탁계약이 정한 자금집행순서를 통과한 범위에서만 실현됩니다. 같은 관리형 토지신탁 사업장인데도 어떤 시공사는 신탁재산에서 수십억 원을 인정받았고, 어떤 하도급업체는 직불합의서까지 받고도 한 푼도 인정받지 못했습니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯입니다. 승계계약이 도급인 지위를 통째로 넘긴 것인지 명의만 넘긴 것인지, 청구하는 돈이 당초 공사비인지 증액공사비나 지연이자인지, 자금집행순서상 선순위 채무가 다 갚아졌는지, 신탁이 종료되어 시행사에게 책임이 돌아왔는지, 그리고 공매로 넘어간 건물에 대해 유치권을 주장할 수 있는 점유를 언제 시작했는지입니다. 아래에서는 관리형·차입형 신탁의 구조, 인정된 판결과 부정된 판결, 신탁재산 한도 판결의 집행, 공매대금 정산 순위와 유치권까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 신탁사에 공사대금을 직접 청구할 수 있나요 — 신탁사가 승계계약으로 도급인 지위를 넘겨받았다면 청구할 수 있지만, 신탁재산의 범위 안에서만입니다. 서울고등법원 2015. 12. 3. 선고 2014나2034629 판결은 아파트 시공사에게 신탁재산의 범위 내에서 32억 1,328만여 원을 지급하라고 했고, 신탁법 제38조는 수탁자가 수익자에게 부담하는 채무를 신탁재산만으로 책임지게 합니다.

2. 신탁사가 자금집행순서를 들어 거절하면 끝인가요 — 대출원리금 같은 선순위 채무가 남아 있다는 거절은 대체로 받아들여집니다. 대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다221830 판결은 신탁계약의 자금집행순서를 정지조건으로 보고 그 성취 증명책임을 청구하는 쪽에 지웠고, 광주지방법원 2026. 8. 26. 선고 2024가단512552 판결은 이를 근거로 하도급업체의 2억 1,852만 원 청구를 기각했습니다.

3. 공매로 넘어간 뒤 유치권으로 버틸 수 있나요 — 점유를 언제, 수탁자의 승낙 없이 시작했는지와 유치권 포기각서의 조건이 갈림길입니다. 수원지방법원 2021. 3. 25. 선고 2020가합813 판결은 신탁 공매공고에는 압류의 효력이 없다고 보아 공매 매수인의 인도청구를 기각해 시공사의 유치권을 인정했고, 수원고등법원 2024. 6. 26. 선고 2023나20910 판결은 신탁등기 뒤 수탁자 승낙 없이 시작한 점유를 불법점유로 보아 유치권을 부정했습니다(민법 제320조 제2항).

신탁사업장에서 공사대금은 누가 주는가 — 관리형과 차입형

신탁사업장의 공사대금 분쟁은 신탁계약서, 사업약정서, 도급계약 승계계약서 세 문서를 함께 읽어야 풀립니다. 토지신탁은 시행사(위탁자)가 땅을 신탁사(수탁자)에게 넘기고 신탁사가 사업주체 명의로 건물을 지어 분양하는 구조입니다. 관리형 토지신탁은 신탁사가 명의와 자금관리만 맡고 사업비 조달과 분쟁 책임은 시행사가 지는 방식이고, 차입형 토지신탁은 신탁사가 직접 사업비를 조달하는 방식입니다.

수탁자의 유한책임이란, 신탁법 제38조에 따라 수탁자가 신탁행위로 인하여 수익자에게 부담하는 채무를 신탁재산만으로 책임지는 것을 말합니다. 시공사가 신탁계약상 우선수익자로 들어가 있으면 이 조항이 직접 적용됩니다. 서울중앙지방법원 2017. 3. 30. 선고 2015가합551098 판결은 수탁자가 직접 도급한 분양형 토지신탁 사건에서 시공사가 2순위 우선수익자인 점을 들어 공사대금 채무를 신탁행위로 인한 채무로 보고 신탁재산 한도의 책임만 인정했습니다(항소심 서울고등법원 2018. 4. 18. 선고 2017나2021891 판결로 항소기각). 관리형 신탁에서는 계약서 자체에 "신탁재산 중 현금 범위 내에서만 지급하고 고유재산으로는 책임지지 않는다"는 문구가 거의 예외 없이 들어갑니다.

차입형 신탁이라고 신탁사가 무한정 책임지는 것도 아닙니다. 춘천지방법원 원주지원 2025. 5. 13. 선고 2023가단50884 판결에 나온 919세대 공동주택 차입형 신탁에서도 신탁사는 도급계약을 "이행의무를 신탁재산의 범위 내에서 부담하는 조건"으로 승계했습니다. 결국 어느 유형이든 출발점은 신탁재산 한도이고, 싸움은 그 한도 안에서 내 돈이 몇 번째로 나가느냐로 옮겨 갑니다.

PF 대출이 막힌 사업장에서 이 구조가 특히 문제 되는 이유도 여기에 있습니다. 대주단은 보통 1순위 우선수익자로서 분양대금과 공매대금에서 먼저 회수하도록 되어 있고, 시공사는 기성공사비 일부를 그다음 순위로, 유보 공사비와 증액공사비는 대출원리금 상환 뒤로 받도록 되어 있습니다. 분양이 잘되면 이 순서는 문제가 되지 않지만, 분양이 멈추고 대출 기한의 이익이 상실되어 공매로 넘어가면 앞 순위가 신탁재산을 거의 다 가져갑니다. 그래서 신탁 사업장의 공사대금 사건은 공사를 했느냐보다 계약서에 적힌 순위와 그 순위가 도래했는지를 증명하는 싸움이 됩니다.

도급인 지위 승계 — 통째로 넘어갔나, 명의만 넘어갔나

신탁사를 상대로 할지 시행사를 상대로 할지는 승계계약의 문언으로 정해집니다. 서울중앙지방법원 2023. 11. 10. 선고 2022가합520092 판결은 시공사·시행사·신탁사가 맺은 승계계약을 시행사의 도급인 지위를 신탁사에 면책적으로 이전하는 계약인수로 보았습니다(대법원 2007. 9. 6. 선고 2007다31990 판결 인용). 그래서 시행사와 그 임원들을 상대로 한 주위적 청구는 기각되고, 신탁사를 상대로 한 예비적 청구만 심리되었습니다. 광주지방법원 2024가단512552 판결도 같은 구조를 계약인수로 보아 시행사는 도급인 지위에서 탈퇴했다고 했습니다(대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다245958 판결 인용).

반대로 승계계약에 "수탁자는 명의만 승계하고 도급인은 여전히 각종 의무를 부담한다"고 적힌 사업장도 있습니다. 의정부지방법원 고양지원 2025. 2. 19. 선고 2024가단72847 판결은 그런 문구가 있었는데도 신탁계약이 우선한다는 조항과 "신탁재산으로 지급되지 못한 공사비는 위탁자가 지급한다"는 조항을 들어, 신탁사가 1차로 신탁재산 범위에서 지급하고 시행사는 그 초과분만 보충적으로 진다고 보았습니다. 사업이 끝나지 않아 신탁재산으로 못 준다는 점이 증명되지 않았으니 시행사에 대한 2억 1,690만 원 청구는 기각되었습니다.

문구가 이렇게 다양하니 첫 상담에서 승계계약서의 "승계", "면책", "신탁계약 우선", "신탁 종료 시 자동 복귀" 조항부터 찾습니다. 누구를 피고로 세우느냐를 잘못 고르면 승소할 사건도 기각으로 끝납니다. 그래서 실무에서는 신탁사를 주위적 피고로, 시행사를 예비적 피고로 함께 세우는 방식을 자주 씁니다.

신탁사에 공사대금 책임이 인정된 판결

신탁사가 승계한 당초 공사비이고 선순위 채무가 정리되어 있으면 법원은 신탁사의 지급의무를 인정합니다. 가장 큰 사례는 서울고등법원 2014나2034629 판결입니다(1심 서울중앙지방법원 2014. 8. 13. 선고 2012가합529205 판결 일부 취소). 원래 시공사가 부도난 아파트 사업장에 대체시공사로 들어가 완공한 시공사는 건물을 인도한 2010. 2. 1. 당시 공사대금 265억여 원이 남아 있었고, 그 뒤 일부를 받고도 남은 돈과 지연손해금을 청구했습니다. 법원은 "신규 대출금과 분양수입금 범위에서 지급한다"는 조항이 공사대금의 조건이나 이행기 유예가 아니라고 보았습니다. 건물을 인도할 때 신탁계좌에 84억 8,872만여 원이 있었으니 분양부진을 이유로 한 지연이자 면제 주장도 배척했습니다.

같은 판결은 신탁사에 유리한 대목도 함께 보여 줍니다. 아파트 공용부분 하자에 대해 신탁사가 직접 지출한 보수비와 감정된 보수비를 합한 5억 5,426만여 원은 공사대금과 상계되었습니다. 분양 계약서에 "수분양자는 수탁자에게 하자보수를 청구하지 않는다"는 문구가 있어도, 분양자인 신탁사는 집합건물법상 책임을 지고 시공사에 대한 하자보수청구권도 포기한 것이 아니라고 보았기 때문입니다. 또 1심 가집행으로 신탁사가 이미 지급한 돈 가운데 11억 8,568만여 원은 시공사가 되돌려 주라고 했습니다. 도급계약이 시중은행 연체금리로 정한 지연손해금도 시중 금리가 내린 2011. 8. 31.까지 연 17퍼센트를 그대로 적용하고 감액하지 않았습니다. 판결 금액이 확정되기 전에 받은 돈은 항소심에서 다시 나갈 수 있다는 점까지 계산에 넣어야 합니다.

서울중앙지방법원 2026. 1. 14. 선고 2025가합11116 판결은 생활숙박시설 신축사업에서 신탁사에게 시행사와 공동하여 35억 7,254만여 원을 신탁재산의 범위 내에서 지급하라고 했습니다. 이 사업장의 신탁계약은 시공사 기성공사비를 사용승인 전에는 6순위, 사용승인 뒤에는 4순위로 정했는데, 법원은 당초 공사대금 잔액 32억 5,171만 원과 시공사가 대신 낸 폐기물·오수 처리비용 3억 2,083만여 원에 대해서는 선순위 채권이 남아 있지 않아 자금집행순서가 이미 도래했다고 보았습니다. 시행사에게는 537억 6,124만여 원 전액을 명했고, 두 채무를 부진정연대로 보았습니다.

하도급업체가 이긴 사례도 있습니다. 서울동부지방법원 2026. 2. 6. 선고 2024가단188252 판결에서 신탁사는 책임준공 기한을 앞두고 하도급업체들이 공사를 멈추자 "시공사가 지급하지 못하면 신탁사가 지급하겠다"는 공문을 보냈습니다. 법원은 도장 하도급업체에게 정산 잔액 8,145만 7,000원을 신탁재산의 한도 내에서 지급하라고 했습니다. 공사가 기한 안에 끝나지 않았다는 신탁사의 항변은 선행공종과 설계변경 탓이라며 배척되었습니다.

신탁사 책임이 부정된 판결 — 자금집행순서와 증액공사비

신탁사가 이기는 사건의 대부분은 자금집행순서와 증액공사비에서 갈립니다. 대법원 2023다221830 판결은 공사비 90퍼센트는 7순위, 잔여 공사비는 우선수익자 대출원리금이 모두 상환된 뒤 지급한다는 약정을 불확정기한이 아니라 정지조건으로 보고, 조건이 성취되었다는 증명은 돈을 청구하는 쪽이 해야 한다며 하도급업체 승소 원심을 파기했습니다. 이 판결 이후 하급심은 거의 같은 틀로 판단합니다.

의정부지방법원 2026. 1. 15. 선고 2025가단103337 판결은 창호 하도급업체가 시공사를 대위하고, 신탁계약의 하도급 직불 조항과 하도급법을 근거로 4억 9,654만 원을 청구한 사건입니다. 이 하도급업체는 이미 시행사와 시공사를 상대로 같은 금액의 승소 판결을 받아 확정시켰지만, 시공사는 폐업했고 시행사에게서도 받지 못한 상태였습니다. 승계계약은 신탁사가 시행사의 지위를 승계하되 시공사에 대한 대금 지급의무는 시행사가 지고, 시행사의 요청과 우선수익자의 동의가 있을 때만 신탁사가 신탁재산 현금 범위에서 지급한다고 정했습니다. 법원은 이 조항에 따라 신탁사가 시공사에게 공사대금 채무를 지지 않으니 대위청구도 직접청구도 성립하지 않고, 예비적으로 보더라도 운영계좌에서 선순위 자금이 모두 집행되었다는 증명이 없다며 기각했습니다. 광주지방법원 2024가단512552 판결에서는 1순위부터 7순위까지 미변제 채무가 41억 8,116만여 원인데 신탁계좌 잔액은 7,285만여 원뿐이었습니다.

증액공사비는 더 어렵습니다. 2025가합11116 판결은 증액분 294억 8,000만 원과 정산합의 증액분 123억 5,619만 원, 그리고 지연이자는 대주단 대출원리금이 전액 상환된 뒤 지급한다는 특약을 들어 신탁사의 지급거절을 받아들였습니다. 2022가합520092 판결은 비용정산 방식 도급에서 74퍼센트 늘어난 공사비를 청구했지만, 대주단의 사전 서면동의가 없었고 신탁사와 변경도급 협의도 없었으며 하도급 변경계약서도 내지 않았다는 이유로 증액분을 부정했습니다. 인정된 것은 기성금 지연이자 1,576만 3,620원과, 시행사가 신탁사에 자금집행을 요청할 의무뿐이었습니다(항소심 서울고등법원 2025. 11. 7. 선고 2023나2057075 판결로 항소기각). 2015가합551098 판결도 평당 공사비 기준을 넘는 설계변경 증액분은 수탁자가 아니라 위탁자·수익자와 정산할 몫이라고 보았습니다.

신탁사가 공사대금에서 빼는 것들 — 선급금, 하자보수비, 보증서

신탁사의 지급의무가 인정되어도 실제 받는 돈은 공제 항변을 거치며 크게 줄어듭니다. 2015가합551098 판결이 좋은 예입니다. 시공사는 잔대금과 설계변경 추가공사비를 합해 11억 2,573만 5,000원을 청구했지만, 증액분이 부정된 데 이어 선급금 2억 원, 하자보수비 7,100만 원, 자금집행순서상 후순위인 유보분 2억 8,420만 원이 차례로 빠져 인용액은 53만 5,000원에 그쳤습니다.

선급금 2억 원이 빠진 이유는 시공사가 신탁계약 체결일에 "위탁자에게서 선급금을 받았고 수탁자에게 청구하지 않겠다"는 확인서를 써 주었기 때문입니다. 시공사는 실제로 돈을 받지 못했다고 다투었지만 스스로 작성한 처분문서를 뒤집지 못했습니다. 하자보수비는 시행사와 신탁사가 거듭 보수를 요구했는데도 시공사가 응하지 않아 신탁사가 직접 공사를 발주해 지출한 돈이었습니다. 반면 준공검사를 받지 않았으니 잔금을 줄 수 없다는 항변은, 신탁사가 이미 사용검사와 보존등기를 마치고 분양까지 한 이상 신의칙에 반한다며 배척되었습니다.

하자보수보증서도 같은 역할을 합니다. 2024나81333 판결은 하자보수보증금 비율을 계약금액의 3퍼센트로 정한 승계계약을 적용해, 그 금액만큼은 보증서 제출과 동시에 지급하고 나머지 3,930만 6,678원은 바로 지급하라고 했습니다. 신탁 사업장에서 일하는 공사업체는 사업 초기에 쓴 확인서와 각서, 하자보수 요구에 대한 답변 기록부터 다시 확인해야 합니다.

"신탁재산의 범위 내에서" 판결은 어떻게 집행되나

신탁사를 상대로 이겨도 판결 주문에는 거의 언제나 "신탁재산의 범위 내에서"라는 문구가 붙습니다. 수탁자가 신탁재산 한도에서 책임질 때 판결 주문에 그 취지를 적어 고유재산에 대한 강제집행을 막아야 한다는 것이 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다83797 판결의 법리이고, 2015가합551098 판결과 2025가합11116 판결이 이를 인용했으며 2024가단188252 판결도 주문에 같은 문구를 넣었습니다. 신탁사 본사 계좌나 사옥에는 집행할 수 없다는 뜻입니다.

그렇다고 신탁재산이 운영계좌 잔고만 뜻하는 것은 아닙니다. 2014나2034629 판결은 아직 인출하지 않은 잔존 대출금 10억 2,050만여 원과 사업에서 빠진 제척부지 매각대금도 공사대금 변제에 쓸 수 있는 신탁재산이라고 보았습니다. 같은 판결은 자금집행 순위가 강제집행에 복종하는 신탁재산의 범위에만 영향을 줄 뿐 공사대금 채무의 성립과 이행기에는 영향이 없다고 했습니다. 이 판결은 수탁자가 법원 결정으로 바뀐 사건이기도 한데, 새 수탁자에게도 신탁재산 한도에서 청구할 수 있다고 정리했습니다.

신탁재산에는 원칙적으로 강제집행을 할 수 없지만, 신탁법 제22조 제1항 단서는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 집행은 허용합니다. 제 견해로는 신탁사가 도급인으로서 진 공사대금 채무가 여기에 해당하는지가 집행 단계의 쟁점이 될 수 있으므로, 판결 주문과 집행 대상 재산을 처음부터 맞춰 설계해야 합니다. 한편 신탁법 제114조에 따라 유한책임신탁으로 등기된 사업장이라면, 수탁자가 고의나 중대한 과실로 임무를 게을리하는 등 제118조가 정한 사유가 있을 때 제3자에 대한 손해배상 책임을 따로 검토할 수 있습니다.

시행사에게 바로 청구할 수 있나 — 보충책임과 신탁 종료

시행사는 신탁재산으로 못 받는 부분에 대해서만 책임진다는 것이 판결들의 대체적인 태도입니다. 2024가단72847 판결과 2024가단512552 판결은 모두 신탁재산이 부족하다는 점이 증명되지 않았다며 시행사에 대한 청구를 기각했습니다. 시행사가 부도났다면 이 보충책임은 사실상 의미가 없고, 결국 신탁재산에서 순위를 확보하는 싸움이 됩니다.

시행사 대표이사나 임원이 도급계약상 채무를 연대보증해 두었다면 그 보증이 살아 있는지도 따져 볼 만합니다. 2022가합520092 판결은 도급인 지위가 신탁사에 면책적으로 넘어갔더라도, 사업 구조를 잘 알던 임원들이 신탁사가 주채무자가 되는 경우까지 보증하려는 의사였다고 보아 보증채무가 소멸하지 않는다고 했습니다(민법 제459조 단서). 임원들은 기업의 대표자·이사로서 보증한 것이어서 보증인 보호를 위한 특별법도 적용되지 않았습니다. 다만 보증인들은 신탁재산을 초과하는 부분만 책임지기로 되어 있었는데, 신탁재산이 충분히 남아 있어 그 청구는 기각되었습니다. 임원 보증은 신탁재산이 바닥난 사업장에서 비로소 힘을 쓰는 담보입니다.

판이 뒤집히는 순간은 신탁 종료입니다. 수원지방법원 2025. 9. 25. 선고 2024나81333 판결은 시행사에게서 직접 기계소방공사를 도급받았다가 파산한 업체의 파산관재인이 잔금 4,542만 2,997원을 청구한 사건입니다. 1심(수원지방법원 2024. 7. 5. 선고 2023가단583275 판결)은 청구를 기각했지만, 항소심은 신탁기간이 세 차례 연장 끝에 2025. 7. 4. 만료되어 승계계약이 자동 종료되었고, 도급인 지위가 시행사에게 면책적으로 되돌아갔다고 보아 시행사의 지급의무를 인정했습니다. 하자보수보증금 611만 6,319원 부분만 하자보수보증서 제출과 동시이행으로 했습니다.

반면 2022가합520092 판결은 사용승인과 대출금 상환이 끝났어도 미분양분이 남아 있고 신탁기간 자동연장 조항이 있으면 신탁이 끝났다고 볼 수 없다고 했습니다. 신탁기간 조항, 연장 합의서, 정산 확인서 같은 문서를 확보해야 누구를 상대로 할지가 정해집니다.

하도급업체라면 — 직불합의와 직불확약의 한계

하도급업체가 받은 직불합의서는 신탁사에게 새로운 부담을 지우지 않습니다. 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조 제1항 제2호와 건설산업기본법 제35조 제2항 제1호는 발주자·원사업자·수급사업자가 직접 지급에 합의하면 발주자가 하도급대금을 직접 지급해야 한다고 정합니다. 그러나 대법원 2023다221830 판결은 발주자가 원사업자에 대한 대금지급의무를 한도로 직접지급의무를 지고, 직접지급청구권이 생기기 전 원사업자에게 대항할 수 있던 사유로 하수급인에게도 대항할 수 있다고 했습니다. 자금집행순서와 신탁재산 한도가 바로 그 대항사유입니다.

2024가단512552 판결의 하도급업체는 직불합의서에 "신탁계약의 자금집행 순서에 따라 지급이 지연되거나 불가능할 수 있음을 인지하고 동의한다"는 문구에 서명했고, 직불 범위도 원도급 계약금액의 90퍼센트 이내로 제한되어 있었습니다. 법원은 이 합의를 들어 신탁사가 시공사에게 내세울 수 있는 자금집행순서와 한정책임 약정을 하도급업체에게도 그대로 내세울 수 있다고 보았습니다. 2025가단103337 판결에서는 신탁계약의 하도급 직불 조항도 "직접지급청구권 행사요건이 갖춰지지 않으면 지급의무가 없다"는 단서 때문에 독자적인 근거가 되지 못했습니다.

반대로 신탁사가 공사 중단을 막으려고 직접 공문을 보낸 2024가단188252 판결의 사례에서는 하도급업체가 이겼습니다. 다만 그 경우에도 신탁사는 시공사에게 대항할 수 있는 신탁재산 한도를 하도급업체에게도 대항할 수 있었습니다. 하도급업체로서는 공사 재개를 요청받는 시점에 직불의 재원과 순위를 문서로 받아 두는 것이 가장 강력한 협상 카드입니다.

책임준공형 신탁 — 신탁사가 대주단에 진 책임은 공사업체 몫이 아닙니다

책임준공확약형 관리형 신탁에서 신탁사가 무거운 책임을 진다는 말을 듣고 공사대금도 받을 수 있다고 기대하는 분들이 많습니다. 그러나 그 책임의 상대방은 대주단입니다. 2024가단188252 판결의 신탁계약은 시공사가 준공기한을 지키지 못하면 신탁사가 6개월 안에 책임준공을 해야 하고, 그 의무와 책임은 신탁재산 범위로 제한되지 않는다고 정했습니다. 동시에 같은 계약은 시공사가 신탁재산 범위를 넘어 공사대금을 청구할 수 없고 신탁사는 어떤 경우에도 고유재산으로 공사대금을 주지 않는다고 정했습니다.

법원은 두 조항을 구분했습니다. 신탁사가 책임준공 기한을 앞두고 하도급업체들의 공사 중단을 풀기 위해 직불을 약속했더라도, 그 약속은 시공사가 줄 돈을 대신 주는 약정이어서 신탁재산 한도가 그대로 적용된다고 보았습니다. 책임준공 의무가 고유재산 책임이라고 해서 공사업체의 대금채권까지 고유재산 책임으로 바뀌지는 않는다는 뜻입니다. 다만 책임준공 기한이 임박한 시점은 신탁사가 공사 재개를 가장 절실히 원하는 때입니다. 공사업체로서는 그때가 별도 지급 약정이나 순위 조정을 문서로 받아 낼 수 있는 시점입니다.

공매로 넘어간 뒤 — 공매대금은 어떤 순서로 나가나

신탁 공매대금은 경매 배당표가 아니라 신탁계약의 정산 순서대로 나갑니다. 서울중앙지방법원 2026. 4. 23. 선고 2025가합3314 판결의 근린생활시설은 위탁자의 의무 불이행으로 공매되어 273억 3,000만 원에 팔렸습니다. 수탁자는 부가가치세와 공매수수료, 처분보수와 감정비용을 먼저 떼고, 1순위 대주단에 234억 1,329만여 원을 지급한 뒤에야 잔여공사비 7억 2,545만여 원을 시공 관련 업체들에 나눠 주었습니다. 이어 법원 공탁금 16억 8,724만여 원을 처리했고, 남은 6억 8,794만여 원은 위탁자에게 주지 않고 전액 유보했습니다.

법원은 그 유보 가운데 미지급 감리비, 하자보수비용, 소송 대비 비용만 인정하고, 막연한 세금과 관리비 유보는 부정해 3억 8,747만 5,700원을 위탁자에게 지급하라고 했습니다. 시공사가 하자보수이행증권을 내지 않아 수탁자가 직접 하자보수비를 쓴 점이 유보를 정당화한 근거였다는 점도 기억해 둘 만합니다. 이 판결은 공매로 소유권이 넘어가 신탁의 목적을 달성할 수 없게 된 때 신탁이 종료된다고 보았고, 정산금 지급채무는 이행기를 정하지 않은 채무라 청구한 다음 날부터 지연손해금이 붙는다고 했습니다. 공매 뒤 남은 돈을 노리는 채권자라면 정산 내역을 받는 즉시 청구 의사를 분명히 해 두어야 하는 이유입니다.

시공사가 우선수익자로 들어가 있으면 이야기가 달라집니다. 2023가단50884 판결의 차입형 신탁에서는 대주들의 채권이 다 갚아지자 3순위 우선수익자였던 시공사들이 최선순위로 올라섰고, 잔여 토지 일괄 공매를 요청해 공매대금을 지급받았습니다. 반대로 2015가합551098 판결에서는 미분양분을 31억 2,000만 원에 팔았지만 미지급 신탁보수 2억 3,600만 원과 신탁사 차입원리금 38억 8,956만여 원도 다 못 갚아, 공사대금 10퍼센트 유보분 2억 8,420만 원의 지급거절이 인정되었습니다. 2024가단512552 판결의 사업장은 32개 호실을 여덟 차례 공매했지만 모두 유찰되었습니다. 공매가 진행된다고 돈이 나오는 것이 아니라, 내 순위 앞에 얼마가 서 있는지를 먼저 계산해야 합니다.

유치권으로 버틸 수 있나 — 인정된 판결과 부정된 판결

신탁 공매 매수인을 상대로 한 유치권은 점유를 언제, 누구의 승낙을 받아 시작했느냐와 유치권 포기 약정의 조건으로 갈립니다. 2020가합813 판결의 시공사는 마무리 공사 7억 4,800만 원을 받지 못한 채 시행사 상대 판결까지 받아 두었고, 공사가 끝난 뒤 건물이 신탁되었다가 공매로 넘어가자, 공매가 진행 중이던 2019. 12. 수탁자에게 유치권 내용증명을 보내고 건물을 점유하며 유치권을 주장했습니다. 법원은 신탁부동산 공매에는 민사집행법이 적용되지 않아 공매공고에 압류의 효력이 없으므로, 경매개시결정 뒤에 취득한 유치권은 매수인에게 대항할 수 없다는 법리가 적용되지 않는다고 보았습니다. 시공사가 대주에게 낸 유치권 포기각서도 대주의 채무불이행 통지를 조건으로 한 것이었는데 통지가 없었으니 효력이 없다고 했습니다(대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결 인용). 공매 공고와 매매계약서에 "유치권자 등 일체의 제한사항은 매수인 책임으로 처리한다"는 조건이 있었고, 매수인이 유치권 내용증명이 접수된 뒤 입찰했다는 점에서 매수인의 신의칙 주장도 받아들여지지 않았습니다.

2023나20910 판결(1심 수원지방법원 평택지원 2023. 6. 29. 선고 2022가합11540 판결)은 반대 결론입니다. 공사업체는 공사를 중단한 뒤 현장을 떠났다가 다시 유치권 현수막을 걸고 점유했는데, 그때는 이미 아파트에 신탁등기가 되어 있었습니다. 법원은 신탁등기로 대내외적 소유권이 수탁자에게 완전히 넘어간다고 보았습니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 인용). 신탁원부에 수탁자 사전 승낙 없는 권리설정 금지가 공시되어 있었으니, 승낙 없이 시작한 점유는 대항할 권원이 없음을 과실로 모른 불법점유라고 했습니다. 수탁자에게 내용증명을 보냈는데 이의가 없었다는 사정도 묵시적 승낙으로 인정되지 않았습니다.

공사 중 현장에 머문 것만으로는 유치권 점유가 되지 않는다는 점도 이 판결이 짚었습니다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2013다84971 판결 인용). 신탁등기 시점, 공사 중단 시점, 점유를 다시 시작한 날, 수탁자 승낙 문서를 한 줄로 세워 보아야 유치권 주장이 설지 판단할 수 있습니다. 민법 제666조의 저당권설정청구권도 신탁등기로 소유자가 수탁자로 바뀌기 전에 행사해 등기까지 마쳐 두어야 실효가 있다고 보는 것이 안전합니다.

시행사 몫을 노리는 집행 — 수익권과 정산금

시행사에 대한 판결을 받았다면 시행사가 신탁사에 대해 가지는 수익권, 신탁종료 시 소유권이전등기청구권, 정산금채권이 집행 대상이 됩니다. 다만 이 길은 선순위가 다 채워진 뒤에야 열립니다. 2015가합551098 판결의 시공사는 시행사의 신탁수익 교부청구채권을 압류·추심했지만, 신탁부동산이 모두 처분되고도 신탁보수와 차입금조차 못 갚은 상황이라 추심할 채권이 남아 있지 않다고 기각되었습니다.

2023가단50884 판결은 위탁자의 일반채권자가 신탁종료를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 압류해 두었는데도 수탁자가 우선수익자 요청으로 토지를 공매한 사건입니다. 법원은 압류가 채권의 발생원인인 법률관계에 대한 처분까지 막지는 못한다며 불법행위를 부정했고, 당시 시공사들의 잔존 채권만 1,729억 8,671만여 원이어서 배당받을 잉여금도 없었다고 했습니다. 반면 2025가합3314 판결처럼 공매 뒤 정산금이 남는 사업장도 있습니다. 그 판결은 정산금에 다수의 가압류가 걸려 있어도 이행소송은 막히지 않는다고 했으니(대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다59033 판결 인용), 정산금이 남을 사업장에서는 압류·추심이 실제 회수 수단이 됩니다.

시효와 증거 — 미리 챙겨야 할 것

신탁 사업장 분쟁은 길어지기 쉬워 시효와 서류를 먼저 챙겨야 합니다. 도급받은 자의 공사에 관한 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 2023나20910 사건에서도 공매 매수인이 공사대금채권의 시효 완성을 독자적으로 원용하겠다고 다투었습니다. 시행사의 이행각서나 지급명령으로 시효를 관리하더라도 신탁사와 매수인에 대한 관계까지 함께 점검해야 합니다.

증액공사비를 받으려면 판결들이 요구한 서류가 분명합니다. 대주단의 사전 서면동의, 신탁사와의 변경도급계약이나 그 승인, 하도급 변경계약서 사본 제출, 기성검사 청구 기록입니다. 2022가합520092 판결에서 시공사가 진 이유는 증액의 정당성이 아니라 이 절차를 시행사하고만 진행했다는 점이었습니다. 하자보수이행증권 제출도 2024나81333 판결과 2025가합3314 판결에서 보듯 대금 지급과 유보에 직결됩니다.

공매 공고를 받았을 때 바로 할 일

공매가 시작되면 시간은 대주단 편입니다. 정산이 끝나고 잔여금이 다른 채권자에게 넘어간 뒤에는 되돌리기 어렵기 때문에, 공고를 본 날부터 아래 순서로 움직이시기를 권합니다.

1. 등기부와 신탁원부를 발급받아 신탁등기일, 우선수익자 순위, 수탁자 승낙이 필요한 행위를 확인합니다.

2. 신탁계약 특약의 자금집행순서와 정산 조항에서 내 채권이 어느 항목, 몇 순위인지 표시합니다.

3. 수탁자에게 공사대금 채권의 내역과 순위, 점유 사실을 내용증명으로 알리고 신탁계좌 잔액과 선순위 상환 현황을 서면으로 묻습니다.

4. 현장을 점유하고 있다면 점유 개시일과 경위를 사진·출입기록·경비계약으로 남기고, 점유를 비우지 않습니다.

5. 시행사와 신탁사를 함께 상대로 지급명령이나 소를 제기해 시효를 끊고, 시행사의 수익권·정산금에 대한 가압류를 검토합니다.

6. 공매가 끝나면 정산 내역을 요구해 유보금 항목이 신탁계약의 유보 사유에 맞는지 따집니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

모든 신탁사업장 미수금이 소송감은 아닙니다. 첫째, 청구액이 수천만 원 이하인 하도급업체이고 직불합의서에 자금집행순서 동의 문구가 들어 있으며 1순위 대출원리금이 수십억 원 남아 있다면, 지금 소송을 해도 정지조건 미성취로 기각될 가능성이 큽니다. 이 경우에는 우선수익자 상환과 공매 일정을 지켜보며 시효만 관리하는 편이 낫습니다. 둘째, 청구하려는 돈이 대주단 동의 없는 증액공사비뿐이고 대출이 상환되지 않았다면 판결을 받아도 집행할 신탁재산 순위가 오지 않습니다. 셋째, 신탁등기 뒤 수탁자 승낙 없이 점유를 시작한 유치권은 인도소송과 부당이득 반소로 오히려 돈을 물어 줄 위험이 큽니다. 반대로 당초 공사비 잔금이 수억 원 이상이거나, 신탁 종료·정산금 잔여·우선수익자 순위 승진 같은 사정이 보이면 지금 움직여야 할 사건입니다.

시공사·하도급사가 피해야 할 대응

• 시행사만 상대로 소송하는 것 — 계약인수로 판단되면 시행사에 대한 청구는 통째로 기각됩니다. 신탁사를 함께 세우십시오.

• 직불합의서·포기각서의 조건 문구를 읽지 않고 서명하는 것 — 자금집행순서 동의 문구는 직불청구를 무력화하고, 조건 없는 유치권 포기 약정은 공매 뒤 버틸 근거를 없앱니다.

• 증액 협의를 시행사하고만 하는 것 — 대주단 서면동의와 신탁사 승인이 없으면 증액공사비는 대출이 끝날 때까지 받을 수 없습니다.

• 공사를 멈추고 현장을 비웠다가 나중에 다시 점유하는 것 — 그사이 신탁등기가 되었다면 그 점유는 불법점유로 평가될 수 있습니다.

• 공매 공고를 보고만 있는 것 — 공매 진행 중에 수탁자에게 유치권과 채권을 서면으로 알리고 정산 순서와 잔액을 확인해야 협상 여지가 생깁니다.

자주 묻는 질문

관리형 토지신탁 사업장인데 신탁사에 공사대금을 바로 청구할 수 있나요?

신탁사가 승계계약으로 도급인 지위를 넘겨받았다면 청구할 수 있습니다. 다만 신탁법 제38조와 계약 문구에 따라 신탁재산의 범위에서만 책임지고, 자금집행순서상 선순위 채무가 남아 있으면 지급을 거절당할 수 있습니다. 대법원 2023다221830 판결은 그 순서가 도래했다는 증명을 청구하는 쪽에 지웠습니다.

신탁재산 범위 내에서 지급하라는 판결로 신탁사 고유재산을 압류할 수 있나요?

할 수 없습니다. 대법원 2009다83797 판결의 취지대로 그 문구는 고유재산에 대한 집행을 막기 위한 것입니다. 대신 운영계좌 잔액뿐 아니라 미인출 대출금, 신탁부동산 처분대금처럼 신탁재산에 속하는 재산을 찾아 집행해야 합니다.

설계변경으로 늘어난 공사비와 지연이자도 신탁사가 주나요?

대부분의 신탁계약은 증액공사비와 연체이자를 대주단 대출원리금 상환 뒤로 미뤄 둡니다. 서울중앙지방법원 2025가합11116 판결과 2022가합520092 판결은 이 조항과 대주단 동의 부재를 이유로 증액분을 인정하지 않았습니다. 대출 상환 여부와 동의서 존재가 먼저 확인할 사항입니다.

하도급업체인데 신탁사가 서명한 직불합의서가 있으면 신탁사가 꼭 줘야 하나요?

그렇지 않습니다. 직불합의가 있어도 신탁사는 시공사에게 대항할 수 있던 자금집행순서와 신탁재산 한도를 하도급업체에게도 내세울 수 있습니다. 광주지방법원 2024가단512552 판결이 그 예입니다. 다만 신탁사가 공사 재개를 요청하며 따로 지급을 약속한 공문이 있다면 서울동부지방법원 2024가단188252 판결처럼 인정될 여지가 있습니다.

신탁 공매가 진행 중인데 유치권을 주장하면 공매가 멈추나요?

제 견해로는 유치권을 주장한다고 신탁 공매 자체가 멈춘다고 보기는 어렵습니다. 쟁점은 공매 매수인에게 유치권을 대항할 수 있느냐이고, 점유를 언제 어떤 권원으로 시작했는지와 유치권 포기 약정의 조건이 결론을 가릅니다. 수원지방법원 2020가합813 판결은 유치권을 인정했고, 수원고등법원 2023나20910 판결은 신탁등기 뒤 승낙 없는 점유라며 부정했습니다.

시행사가 부도났는데 시행사 상대 소송도 해야 하나요?

대체로 함께 하는 것이 좋습니다. 신탁이 종료되면 도급인 지위가 시행사에게 되돌아가 시행사가 직접 책임을 지고(수원지방법원 2024나81333 판결), 시행사에 대한 집행권원이 있어야 수익권이나 정산금을 압류할 수 있기 때문입니다. 다만 시행사 재산이 신탁 수익권뿐이라면 그 수익권에 남을 몫이 있는지부터 계산해야 합니다.

공매대금에서 공사비는 몇 순위로 받나요?

신탁계약의 정산 조항이 정합니다. 서울중앙지방법원 2025가합3314 판결의 사업장에서는 세금과 공매비용, 처분보수 다음에 1순위 대주단이 234억여 원을 먼저 받았고, 잔여공사비는 그 뒤에 지급되었습니다. 시공사가 우선수익자로 들어가 있고 선순위가 소멸하면 순위가 올라갈 수 있습니다.

신탁사업장 공사대금 소멸시효는 몇 년인가요?

민법 제163조 제3호에 따라 3년입니다. 신탁사업장 분쟁은 공매와 정산이 몇 년씩 이어지는 경우가 많아, 시행사와 신탁사 모두에 대해 지급명령이나 소 제기, 채무승인 문서로 시효를 끊어 두어야 합니다. 공매 매수인이 시효 완성을 독자적으로 주장하는 경우도 있습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다221830 판결 — 신탁 자금집행순서는 정지조건, 성취 증명책임은 청구자, 발주자는 원사업자에 대한 대항사유로 하수급인에게 대항(원심 파기환송)

• 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다83797 판결 — 신탁재산 한도 책임의 주문 표시, 새 수탁자에 대한 신탁재산 한도 청구(하급심 판결 인용)

• 대법원 2007. 9. 6. 선고 2007다31990 판결, 2020. 12. 10. 선고 2020다245958 판결, 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결, 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결, 2015. 1. 29. 선고 2013다84971 판결, 2002. 4. 26. 선고 2001다59033 판결 — 계약인수, 유치권 배제 특약, 신탁등기와 소유권, 유치권 점유, 가압류와 이행소송(하급심 판결 인용)

• 서울고등법원 2015. 12. 3. 선고 2014나2034629 판결(1심 서울중앙지방법원 2012가합529205 일부 취소) — 대체시공사의 공사대금, 신탁재산 범위 내 32억 1,328만여 원, 미인출 대출금·제척부지 매각대금 포함

• 서울중앙지방법원 2026. 1. 14. 선고 2025가합11116 판결 — 신탁사 35억 7,254만여 원 신탁재산 범위 내 인정, 증액공사비·지연이자는 대출 상환 전 지급거절

• 서울중앙지방법원 2023. 11. 10. 선고 2022가합520092 판결(항소심 서울고등법원 2023나2057075 항소기각) — 계약인수, 증액공사비 부정, 지연이자 1,576만여 원과 자금집행요청 의무

• 서울중앙지방법원 2017. 3. 30. 선고 2015가합551098 판결(항소심 서울고등법원 2017나2021891 항소기각) — 신탁법 제38조, 증액분 위탁자 정산, 신탁보수·차입금 선순위로 유보분 지급거절

• 서울동부지방법원 2026. 2. 6. 선고 2024가단188252 판결 — 신탁사 직불확약에 따른 하도급대금 8,145만여 원, 신탁재산 한도

• 의정부지방법원 2026. 1. 15. 선고 2025가단103337 판결 — 하도급업체 대위·직접청구 기각, 자금집행순서 정지조건 미성취

• 광주지방법원 2026. 8. 26. 선고 2024가단512552 판결 — 직불합의 하도급업체 청구 기각, 선순위 41억여 원 미변제, 공매 8회 유찰

• 의정부지방법원 고양지원 2025. 2. 19. 선고 2024가단72847 판결 — 시행사 보충책임, 신탁 미종료로 시행사 상대 청구 기각

• 수원지방법원 2025. 9. 25. 선고 2024나81333 판결(1심 수원지방법원 2023가단583275 변경) — 신탁기간 만료로 도급인 지위 시행사 복귀, 시행사 지급의무 인정

• 수원지방법원 2021. 3. 25. 선고 2020가합813 판결 — 신탁 공매공고에 압류효 없음, 조건부 유치권 포기각서 효력 부정, 공매 매수인 인도청구 기각

• 수원고등법원 2024. 6. 26. 선고 2023나20910(본소), 2023나20927(반소) 판결(1심 수원지방법원 평택지원 2022가합11540, 2022가합12123) — 신탁등기 뒤 승낙 없는 점유는 불법점유, 유치권 부정

• 춘천지방법원 원주지원 2025. 5. 13. 선고 2023가단50884 판결 — 차입형 신탁, 우선수익자 요청 공매, 위탁자 채권자의 압류와 수탁자 처분

• 서울중앙지방법원 2026. 4. 23. 선고 2025가합3314 판결 — 공매대금 정산 순서, 유보금 인정 범위, 정산금 3억 8,747만여 원

• 법령: 신탁법 제22조·제38조·제101조·제114조·제118조, 민법 제163조 제3호·제320조·제666조, 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조, 건설산업기본법 제35조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

신탁사업장 공사대금 사건은 공사 현장보다 계약서 묶음에서 승부가 납니다. 같은 미수금이라도 승계계약 한 줄, 자금집행순서 한 순위, 신탁등기 하루 차이로 결론이 바뀌는 것을 판결들이 보여 줍니다. 그래서 저희는 소장을 쓰기 전에 신탁계약서와 특약, 사업약정서, 승계계약서, 대출약정서를 나란히 놓고 돈이 흘러가는 길을 먼저 그립니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 신탁의 유형이 관리형인지 차입형인지, 의뢰인이 우선수익자로 들어가 있는지 확인합니다. 다음으로 승계계약이 도급인 지위를 통째로 넘긴 것인지 명의만 넘긴 것인지, 신탁 종료 시 지위가 시행사에게 돌아가는 조항이 있는지 봅니다. 세 번째로 자금집행순서 조항에서 의뢰인 채권이 몇 순위인지, 당초 공사비와 증액공사비가 다른 순위에 있는지 따집니다. 네 번째로 대출원리금 상환 현황, 신탁계좌 잔액, 공매 공고와 유찰 이력을 확인합니다. 마지막으로 신탁등기일과 공사 중단일, 현장 점유 상태를 날짜순으로 정리해 유치권이 설 수 있는지 판단합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

신탁사를 주위적 피고로, 시행사를 예비적 피고로 함께 세워 계약인수인지 보충책임인지에 관한 판단이 어느 쪽으로 나도 청구가 남게 합니다. 청구는 당초 공사비와 증액공사비, 지연이자를 나누어 순위가 도래한 부분부터 확정 판결을 받도록 설계합니다. 신탁사에는 정보 요청과 사실조회로 신탁계좌 잔액과 선순위 상환 내역을 끌어내고, 공매 진행 중에는 수탁자에게 채권과 유치권을 서면으로 알려 정산 순서에 이름을 올립니다. 하도급업체를 대리할 때는 직불합의서 문구와 신탁사의 별도 확약을 분리해 다툽니다. 현장을 점유하고 있는 의뢰인에게는 점유를 유지하는 방법과 기록을 남기는 방법을 함께 안내하고, 공매가 끝난 뒤에는 정산 내역과 유보금 항목을 신탁계약의 유보 사유와 하나씩 대조해 부당한 유보를 다툽니다. 반대로 신탁사나 공매 매수인 쪽에서 유치권을 주장하는 공사업체를 상대해야 할 때에는 신탁등기일과 점유 개시일의 선후, 수탁자 승낙의 부재를 중심으로 인도청구와 부당이득 청구를 준비합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위 판결들에서 공사를 했다는 사실은 거의 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 피고를 누구로 세웠는지, 어떤 돈을 어떤 순위로 청구했는지, 신탁 종료와 선순위 상환을 누가 증명했는지, 점유를 언제 시작했는지였습니다. 같은 관리형 신탁에서도 32억여 원을 받은 시공사와 1,500만여 원에 그친 시공사가 갈린 이유가 여기에 있습니다. 변호사는 첫 상담에서 지금 소송할 사건인지, 공매와 정산을 지켜보며 시효만 관리할 사건인지부터 구분해 말씀드립니다. 소송을 하더라도 판결문 한 장으로 끝나는 것이 아니라 그 판결로 어느 신탁재산에서 몇 순위로 돈을 받는지까지 이어져야 의미가 있으므로, 처음부터 집행과 정산 단계를 내다보고 청구 구조를 짭니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

PF가 막힌 사업장에서는 시행사, 신탁사, 대주단, 시공사, 하도급업체가 같은 신탁재산을 놓고 순서를 다툽니다. 법은 신탁사에게 신탁재산 한도의 책임을 지우고 있지만, 그 한도 안에서 내 몫을 확보하는 길은 계약서의 순위와 절차를 정확히 짚는 쪽에만 열려 있습니다.

도급계약서와 승계계약서, 신탁계약서와 특약, 직불합의서와 기성 청구 기록, 공매 공고와 등기부를 모아 두시기 바랍니다. 공매가 시작되었다면 정산이 끝나기 전에 움직여야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.