빌려준 돈 대신 부동산을 넘겨받기로 했거나 담보로 등기를 받아 두었다면 — 청산 없이 넘겨받은 등기가 무효로 된 판결과 유효로 인정된 판결, 채권자가 지켜야 할 2개월

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

돈을 빌려주면서 "기한까지 못 갚으면 이 집을 넘기겠다"는 약속을 받아 두었거나, 아예 담보로 가등기나 소유권이전등기를 먼저 넘겨받아 두신 분들이 적지 않습니다. 기한이 지나도 돈이 들어오지 않으면 대부분 이렇게 생각하십니다. 등기가 이미 내 이름으로 되어 있거나 가등기가 있으니, 본등기만 하면 이 부동산은 내 것이라고 말입니다. 그러나 법원의 판단은 다릅니다. 빌려준 돈 대신 부동산을 받기로 한 약속은 부동산 값이 빌려준 원리금보다 크면 가등기담보 등에 관한 법률의 적용을 받고, 이 법이 정한 통지와 2개월의 청산기간, 청산금 지급을 거치지 않은 본등기는 무효입니다. 결론부터 말씀드리면, 이 사건에서 채권자가 지켜야 할 것은 '등기를 넘겨받았는가'가 아니라 '법이 정한 순서대로 청산을 마쳤는가, 그리고 애초에 이 법이 적용되는 거래인가'입니다. 이 글은 청산 없이 넘겨받은 등기가 말소된 판결, 무효였던 등기가 소송 중 통지로 되살아난 판결, 청산금으로 수억 원을 물어 주게 된 판결, 법 적용 자체가 배제되어 채권자가 이긴 판결을 실제 판결번호로 나란히 놓고, 넘겨준 채무자가 등기를 되찾을 수 있는 기한까지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

못 갚으면 부동산을 넘긴다고 약속했으면 바로 제 것이 됩니까 — 되지 않습니다. 대법원 2019. 6. 13. 선고 2018다300661 판결은 가등기담보법 제3조, 제4조가 강행법규이므로 이를 위반해 마친 본등기는 무효이고, 채무자와의 특약으로 한 본등기라도 그 특약이 채무자에게 불리하면 여전히 무효라고 했습니다. 등기부상 채권자 명의로 되어 있어도 청산절차를 마쳐야 비로소 소유권을 취득합니다(대법원 2022. 4. 14. 선고 2021다263519 판결).

이미 청산 없이 등기를 넘겨받았다면 끝입니까 — 끝은 아닙니다. 뒤늦게라도 법에 맞는 청산금 통지를 하고 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없으면, 2개월이 지난 뒤 무효였던 등기가 유효한 등기가 될 수 있습니다(대법원 2017. 5. 17. 선고 2017다202296 판결). 다만 청산금이 남아 있다면 사정이 다릅니다.

채권자가 청산을 하지 않아도 되는 경우가 있습니까 — 있습니다. 예약 당시 부동산 값이 빌려준 원리금에 미치지 못하면 이 법이 적용되지 않고(대법원 1991. 11. 22. 선고 91다30019 판결), 빌려준 돈이 아니라 매매대금 같은 다른 채권을 담보한 가등기에도 적용되지 않습니다(대법원 2016. 10. 27. 선고 2015다63138, 63145 판결).

이 법이 적용되는지부터 가려야 합니다

민법 제607조는 차용물의 반환에 관하여 차주가 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합산액을 넘지 못한다고 정하고, 제608조는 이에 위반한 약정으로서 차주에게 불리한 것은 환매 기타 어떤 명목이라도 효력이 없다고 정합니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제1조는 바로 이 경우, 즉 차용물의 반환에 관하여 다른 재산권을 이전하기로 예약하고 예약 당시 그 재산의 가액이 차용액과 이자의 합산액을 초과하는 경우의 담보계약과 가등기·소유권이전등기의 효력을 정한다고 밝힙니다. 제2조 제1호는 환매, 양도담보 등 명목이 어떠하든 모두 담보계약에 포함된다고 정합니다.

그래서 적용 여부는 세 가지로 갈립니다. 첫째, 빌려준 돈(차용금)을 담보한 것인가. 둘째, 예약 당시 부동산의 가액이 차용 원리금을 넘었는가. 대법원 2006. 8. 24. 선고 2005다61140 판결은 선순위 근저당권이 있으면 부동산 가액에서 그 피담보채무액을 뺀 나머지가 차용 원리금을 넘어야 적용된다고 했고, 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다34781 판결은 이 비교의 기준 시점이 소유권을 넘긴 때가 아니라 예약 당시라고 했습니다. 셋째, 그 등기가 실제로 담보 목적이었는가. 등기부에 '매매예약'이나 '매매'로 적혀 있어도 거래의 실질과 당사자의 의사로 판단한다는 것이 법원의 일관된 태도입니다.

법이 정한 청산의 순서

이 법이 적용되면 채권자는 다음 순서를 밟아야 합니다. 가등기담보법 제3조 제1항에 따라 채권의 변제기가 지난 뒤 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다. 청산금이 없다고 인정되면 그 뜻을 통지해야 합니다. 제3조 제2항은 이 통지에 통지 당시의 부동산 평가액과 민법 제360조의 채권액을 밝히도록 합니다. 제4조 제1항은 통지 당시 부동산 가액에서 채권액(선순위 담보로 담보된 채권액 포함)을 뺀 금액을 청산금으로 지급하도록 하고, 제4조 제2항은 이미 소유권이전등기를 마친 경우 청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급한 때 소유권을 취득하며, 가등기만 마친 경우 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있다고 정합니다. 제4조 제4항은 이와 어긋나는 특약으로 채무자에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다.

통지 내용에 관해서는 대법원 2016. 6. 23. 선고 2015다13171 판결이 채권자는 주관적으로 평가한 청산금의 평가액을 통지하면 족하고, 그 금액이 정당하게 평가된 청산금에 못 미치더라도 통지로서의 효력에는 영향이 없다고 했습니다. 다만 가등기담보법 제9조에 따라 채권자는 자신이 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 없습니다. 통지서에 적은 숫자가 채권자를 묶는다는 뜻입니다.

첫 번째 사례 — '매매예약'으로 받아 둔 가등기가 결국 말소되었습니다

대구고등법원 2021. 9. 3. 선고 2020나26714, 2021나24043 판결의 사건입니다. A회사는 2019. 7. 4. B회사에 30억 원을 변제기 1년, 이자 연 12%로 빌려주면서, 같은 날 B회사 소유 토지에 관해 매매대금 110억 원의 매매예약을 맺고 가등기를 받았습니다. 계약서에는 B회사가 원리금을 못 갚으면 차용금 30억 원을 계약금으로 갈음하고, 중도금 55억 원은 토지 임차인에 대한 보증금 반환채무를 떠안는 것으로 갈음하며, 잔금 25억 원은 본등기 후 2개월 안에 지급한다고 적혀 있었습니다. A회사는 변제기 전에 예약완결 서면을 보냈고, 공시송달로 진행된 1심(대구지방법원 2020가합206988)에서 이겨 본등기까지 마쳤습니다.

B회사가 추완항소를 하자 결론이 뒤집혔습니다. 항소심은 소비대차와 매매예약이 같은 날 체결되었고 계약금 지급이 '차용금 미변제'를 조건으로 했으며 실제로 계약금이 한 푼도 지급되지 않은 점 등을 들어 이 가등기를 담보가등기로 보았습니다. 예약 당시 토지 가액 110억 원에서 선순위 전세금 55억 원을 빼도 55억 원이 남아 변제기까지의 차용 원리금 33억 6,000만 원을 넘으므로 가등기담보법이 적용된다고 했습니다. 예약완결 서면은 변제기 전에 발송되었고 도달 증거도 없으며 토지 가액이나 채권액도 적혀 있지 않아 청산금 통지로 볼 수 없다고 하여, A회사의 본등기 청구를 기각하고 이미 마친 본등기의 말소를 명했습니다. 대법원 2023. 4. 27. 선고 2021다276225, 276232 판결은 상고를 기각했습니다.

채권자 입장에서 이 사건의 교훈은 분명합니다. 서류의 제목을 매매로 붙여도 법원은 돈의 흐름과 조건으로 담보인지를 봅니다. 그리고 '담보가 아니다'라는 주장에만 매달린 채 청산 통지를 하지 않으면, 1심에서 이기고 등기까지 마친 뒤에도 등기를 되돌려 주게 됩니다.

두 번째 사례 — 무효였던 등기가 소송 중 통지로 유효가 되었습니다

대법원 2017. 5. 17. 선고 2017다202296 판결의 사건입니다. C씨는 2012. 8. 10.경 D씨에게서 1억 2,000만 원을 빌리면서 자기 토지에 가등기를 해 주었고, D씨는 2012. 11. 27. 본등기를 마친 뒤 2014. 1. 21. 제3자에게 토지를 팔아 이전등기까지 넘겼습니다. 1심(대전지방법원 천안지원 2014가단104564)은 청산절차를 거쳤다는 증거가 없다며 C씨의 말소 청구를 받아들였습니다.

항소심에서 D씨는 2016. 5. 24. 청산금평가통지서를 서증으로 법원에 제출했습니다. 대전지방법원 2016. 12. 13. 선고 2015나105757 판결은 이 서면이 통지로서 효력이 있고 2개월이 지났다며 C씨의 청구를 기각했습니다. 대법원은 소송 중 제출한 통지서가 가등기담보법 제3조의 통지로서 효력을 갖는다고 본 부분은 정당하다고 하면서도, C씨가 평가액과 이자율을 다투었으므로 청산금이 남아 있는지를 계산해 보았어야 한다며 파기했습니다.

환송 후 대전지방법원 2017. 11. 30. 선고 2017나105652 판결은 실제로 계산을 했습니다. 약정 이율 연 39% 중 당시 이자제한법의 최고이율 연 30%를 넘는 부분은 무효로 보아, 피담보채권을 원금 1억 2,000만 원과 연 30%의 지연손해금 합계 247,923,287원으로 정했습니다. 통지 무렵 토지 가액은 214,424,800원이었고, 여기서 가압류 청구금액 39,957,400원과 토지를 사들인 제3자가 선순위 근저당 대출금을 대신 갚은 111,904,056원, 피담보채권을 빼면 남는 청산금이 없었습니다. 법원은 통지 후 2개월이 지난 2016. 7. 25. 등기가 실체관계에 부합하게 되었다며 C씨의 청구를 모두 기각했고, 대법원 2018다204763 판결로 심리불속행 기각되어 확정되었습니다(상급심 결과는 엘박스의 상·하위 판결 표시로 확인). 청산을 빼먹은 채권자도 소송 중 통지로 구제받을 길이 있지만, 그 통지가 효력을 가지려면 결국 청산금이 없다는 계산이 서야 한다는 점이 이 사건의 핵심입니다.

세 번째 사례 — 받은 월세가 빚을 갚은 것으로 계산됩니다

대법원 2019. 6. 13. 선고 2018다300661 판결의 사건입니다. E씨는 F씨에게서 여러 차례 돈을 빌린 뒤 2005. 11. 28. 매매예약을 원인으로 가등기를 해 주었고, F씨는 같은 날 '대여원리금이 전액 상환되면 가등기를 즉시 해제하겠다'는 각서를 써 주었습니다. F씨는 2006. 6. 23. 청산절차 없이 본등기를 마쳤고, 이후 E씨의 자녀들과 임대차계약을 맺어 월세를 받고 다른 임차인들에게서도 차임을 받았습니다. E씨가 말소를 구하자 F씨는 소송 중인 2017. 4. 25. 준비서면으로 청산금이 없다고 통지했습니다.

1심(인천지방법원 부천지원 2017. 7. 5. 선고 2016가단108801 판결)과 항소심(인천지방법원 2018. 11. 28. 선고 2017나61655 판결)은 F씨의 손을 들었습니다. 항소심은 본등기 이후 받은 차임은 차임일 뿐 빚을 갚은 것이 아니라고 보고, 통지 무렵 원리금 774,015,858원이 부동산 시가 751,944,700원을 넘으므로 청산금이 없다고 했습니다. 대법원은 이를 파기했습니다. 청산절차를 거치지 않은 본등기는 무효이므로 소유권과 사용수익권은 채무자에게 있고, 채권자가 받은 차임은 별개로 취급하기로 약정했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 피담보채무의 변제에 충당된 것으로 보아야 한다는 것입니다.

"위 규정들은 강행법규에 해당하여 이를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 그 본등기는 무효라고 할 것이고, 설령 그와 같은 본등기가 가등기권리자와 채무자 사이에 이루어진 특약에 의하여 이루어졌다고 할지라도 만일 그 특약이 채무자에게 불리한 것으로서 무효라고 한다면 그 본등기는 여전히 무효일 뿐, 이른바 약한 의미의 양도담보로서 담보의 목적 내에서는 유효하다고 할 것이 아니다" — 대법원 2018다300661

그러나 이 사건은 여기서 끝나지 않았습니다. 환송 후 인천지방법원 2021. 7. 15. 선고 2019나61048 판결은 대법원 취지대로 차임을 모두 변제에 충당해 다시 계산했고, 그래도 통지 당시 원리금이 759,528,956원으로 시가 751,944,700원을 넘어 청산금이 없다며 E씨의 항소를 기각했습니다. 대법원 2021다259572 판결로 상고이유서 부제출 기각되어 E씨의 패소가 확정되었습니다(엘박스 상·하위 판결 표시로 확인). 차임을 넣고 빼는 계산 하나로 대법원까지 두 번을 오갔고, 최종 차이는 약 760만 원이었습니다. 채권자에게는 담보 부동산에서 받은 돈을 따로 기록해 두어야 하는 이유이고, 채무자에게는 그 돈을 빠짐없이 변제로 주장해야 하는 이유입니다.

네 번째 사례 — '정산금이 없다'고 통지했다가 수억 원의 청산금이 인정되었습니다

부산고등법원(창원) 2017. 8. 24. 선고 2016나21592 판결의 사건입니다. G씨는 2005. 6. 30. H씨에게서 5억 원을 월 3%로 빌리면서 선이자 3,000만 원을 뗀 4억 7,000만 원을 받았고, 병원 건물에 가등기를 해 주었습니다. H씨는 2005. 9. 1. '정산금이 남아 있지 않으니 소유권이전등기를 경료하겠다'고 통지한 뒤 갖고 있던 G씨의 인감증명서와 인감도장으로 이전등기를 마쳤습니다.

법원은 두 차례 감정 결과를 토대로 통지일 기준 건물 가액을 4,321,300,000원으로 보았고, 차용금 5억 원과 선순위 근저당·압류·가압류 채권액 등 합계 3,409,862,525원을 빼 청산금을 911,437,475원으로 계산했습니다. 선이자로 이미 뗀 두 달치 이자를 다시 빼 달라는 주장은 배척했고, G씨가 청산금 없음에 묵시적으로 동의했다는 주장도 G씨가 이후 내용증명으로 청산금 지급을 계속 요구했다는 이유로 받아들이지 않았습니다. H씨가 대신 갚은 채무 일부로 상계를 인정해 청산금은 663,805,475원이 남았고, G씨의 채권자들이 이 청산금채권을 압류·추심하자 법원은 H씨에게 지연손해금을 포함한 999,788,983원을 공탁하는 방법으로 지급하라고 명했습니다(1심은 창원지방법원 2016. 4. 20. 선고 2013가합6902 판결).

대법원 2022. 4. 14. 선고 2017다266177 판결은 가등기담보법 적용과 동의 주장 배척 부분은 정당하다고 하면서도, H씨가 본등기를 위해 낸 취득세·등록세 127,632,000원을 상계로 빼 준 부분을 파기했습니다. 청산금에서 공제할 수 있는 실행비용은 감정평가비용처럼 경매의 집행비용에 상응하는 것이어야 하고, 본등기를 위한 절차비용과 취득세 등은 채권자가 스스로 부담해야 한다는 것입니다. 이 판단은 채권자에게 더 불리한 방향입니다. 환송 후 부산고등법원(창원) 2022나11374 판결은 원고 일부 승소로 선고된 것으로 엘박스에 표시되어 있으나, 확정 여부와 최종 금액은 확인하지 못했습니다.

채권자가 이긴 판결 — 이 법이 적용되지 않는 경우

반대편 판결도 분명히 있습니다. 대법원 1991. 11. 22. 선고 91다30019 판결은 7억 200만 원 채무를 담보로 가등기를 하고 기한까지 못 갚으면 대물변제로 소유권을 넘기기로 한 사건에서, 예약 당시 시가가 피담보채무에 미치지 못하므로 가등기담보법 제3조의 청산금 평가액 통지를 할 여지가 없고 매매예약은 민법 제607조, 제608조에 위반되지 않아 유효하다고 했습니다. 채무자가 월 2~3%의 약정이율이 아닌 연 5%로 계산해 공탁한 것도 적법한 변제공탁이 아니라고 보았습니다. 다만 대법원 95다34781 판결이 보여 주듯 이 비교는 예약 당시 가액으로 해야 하므로, 넘겨받을 무렵 부동산 값이 떨어졌다는 사정만으로는 부족합니다.

빌려준 돈이 아닌 채권을 담보한 경우도 다릅니다. 대법원 2015다63138, 63145 판결의 사건에서 부동산을 1억 5,000만 원에 판 매도인은 매수인에게서 매매대금 채무를 담보하기 위한 가등기를 받았습니다. 대법원은 가등기담보법은 차용물의 반환에 관하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에 적용되므로 매매대금 채무를 담보하는 가등기에는 적용되지 않는다고 했습니다. 이때 약정은 정산절차를 예정한 '약한 의미의 양도담보'가 되고, 채권자는 가등기담보법의 청산절차 없이 곧바로 본등기를 청구할 수 있으며, 채무자는 적극적으로 정산을 요구할 청구권이 없어 정산을 이유로 본등기를 거절할 수도 없다고 했습니다. 부동산 가액이 채권액에 못 미치면 귀속정산 완료를 원인으로, 넘으면 담보권 실행을 원인으로 본등기를 명해야 한다며 청산기간 미경과를 이유로 채권자 청구를 배척한 원심을 파기했습니다. 다만 이 경우에도 채무자는 채권자가 정산절차를 마치기 전까지는 채무를 갚고 가등기와 본등기의 말소를 청구할 수 있습니다(대법원 2005다61140 판결도 같은 취지).

10년이 지나면 — 말소청구는 사라져도 청산금은 남습니다

가등기담보법 제11조는 채무자 등이 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액(이자와 손해금 포함)을 채권자에게 지급하고 담보 목적의 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다고 하면서, 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다.

창원지방법원 2012. 5. 2. 선고 2011나1723 판결의 사건에서 I씨는 J씨에게서 3,000만 원과 1억 4,000만 원을 빌리고 2000. 6. 20. 담보로 부동산 소유권을 넘겨주었습니다. 최종 변제기는 담보로 준 약속어음의 지급기일인 2000. 9. 30.로 인정되었고, 법원은 그 다음 날부터 10년이 지나 말소청구권이 확정적으로 소멸했다며 원리금을 지급받은 다음 말소하라는 I씨의 예비적 청구를 기각했습니다. 대법원 2014. 8. 20. 선고 2012다47074 판결은 채무를 갚지 않은 채 또는 갚는 것을 조건으로 말소를 청구하거나 소를 제기해도 제척기간 준수에 필요한 권리 행사가 아니라며 상고를 기각했습니다. 말소를 원한다면 10년 안에 실제로 원리금 전액을 지급해야 한다는 뜻입니다.

그렇다고 채권자가 공짜로 부동산을 갖게 되는 것은 아닙니다. 대법원 2018. 6. 15. 선고 2018다215947 판결은 담보권 실행 통지도 없고 채무 변제도 없이 변제기 2005. 6. 30.부터 10년이 지나 말소청구권이 소멸한 사건에서, 채권자가 청산금을 지급할 의무가 있다고 했습니다. 이 사건에서는 담보계약 당시 부동산 가액이 4,164,900,000원으로 인정되었고, 유치권자 공사대금과 우선변제권 있는 임차보증금이 있다는 채권자의 공제 주장은 증거 부족으로 배척되었습니다.

"가등기담보법 제11조 단서에 정한 제척기간이 경과함으로써 채무자 등의 말소청구권이 소멸하고 이로써 채권자가 담보목적부동산의 소유권을 확정적으로 취득한 때에는 채권자는 가등기담보법 제4조에 따라 산정한 청산금을 채무자 등에게 지급할 의무가 있고, 채무자 등은 채권자에게 그 지급을 청구할 수 있다고 보아야 한다." — 대법원 2018다215947

빌려준 쪽이라면 — 이 순서로 움직이십시오

• 변제기 전 — 예약완결이나 청산 통지를 미리 보내지 않습니다. 대구고등법원 2020나26714 판결은 변제기 전에 발송된 예약완결 서면을 청산 통지로 보지 않았습니다. 이 단계에서는 차용증, 이자 약정, 담보 약정서, 등기 경위를 정리하고 이자가 이자제한법 한도 안인지 확인합니다.

• 변제기가 지난 뒤 — 감정평가 등으로 통지 당시 부동산 가액을 확인하고, 원금·이자·지연손해금과 선순위 담보·가압류 채권액을 정리합니다. 담보 부동산에서 받은 차임이 있다면 변제 충당 여부를 먼저 따집니다(대법원 2018다300661).

• 통지 — 부동산 평가액과 채권액을 밝혀 청산금 평가액(없으면 없다는 뜻)을 채무자와 물상보증인 등에게 도달이 증명되는 방법으로 보냅니다. 통지한 금액은 가등기담보법 제9조에 따라 채권자 스스로 다툴 수 없습니다. 후순위권리자가 있으면 제6조에 따른 통지도 챙깁니다.

• 2개월 뒤 — 청산기간이 지나면 청산금을 지급하고(제4조 제2항), 가등기만 있다면 그때 본등기를 청구합니다. 청산금 지급과 소유권이전·인도는 동시이행 관계입니다(제4조 제3항).

• 이미 청산 없이 등기를 넘겨받았다면 — 지금이라도 통지를 하고 청산금을 계산해 두는 것이 방어의 출발점입니다(대법원 2017다202296, 대전지방법원 2017나105652).

넘겨준 쪽이라면 — 내 사건 직접 점검해 보기

1. 그 등기가 담보였는지 확인합니다. 차용증과 같은 날 맺은 매매예약, 대금이 오가지 않은 매매계약, "갚으면 가등기를 풀어 주겠다"는 각서는 담보를 보여 주는 자료입니다(인천지방법원 부천지원 2016가단108801, 대구고등법원 2020나26714).

2. 예약 당시 가액과 원리금을 비교합니다. 선순위 근저당과 전세금을 뺀 가액이 빌린 원리금보다 컸는지가 법 적용의 갈림길입니다(대법원 2005다61140).

3. 통지를 받았는지, 언제 받았는지 확인합니다. 소송 중 준비서면이나 서증으로 들어온 서면도 통지가 될 수 있습니다(대법원 2017다202296, 2018다300661).

4. 청산금을 다시 계산합니다. 통지 당시 시가, 이자제한법을 넘은 이자, 채권자가 받은 차임, 채권자가 낸 취득세·등록세처럼 공제될 수 없는 비용을 하나씩 따집니다(대법원 2017다266177).

5. 10년 기한을 확인합니다. 변제기부터 10년이 지나면 말소청구는 할 수 없고 청산금 청구로 방향을 바꿔야 합니다(대법원 2012다47074, 2018다215947). 제3자 명의로 넘어갔다면 그 제3자가 선의인지도 확인합니다.

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

이 글의 판결들은 모두 숫자와 서류로 결론이 났습니다. 병원 건물 사건의 채무자는 청산금을 달라는 내용증명을 몇 년에 걸쳐 보낸 기록이 있었기에 '청산금 없음에 동의했다'는 주장을 막을 수 있었습니다. 월세 사건에서는 월세 입금 내역 하나하나가 변제 충당 계산의 재료가 되었고, 입증되지 않은 분식점·교회의 차임 주장은 빠졌습니다. 대구 토지 사건에서는 계약금이 실제로 지급되지 않았다는 사실과 법무사 비용 액수까지 담보가등기를 뒷받침하는 사정으로 쓰였습니다. 채권자라면 송금 내역, 이자 수령 내역, 대신 갚은 채무의 영수증, 통지서의 발송·도달 증빙을, 채무자라면 이자와 원금을 보낸 내역, 채권자에게 넘어간 차임, 청산금을 요구한 기록을 남겨 두셔야 합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

빌려준 금액이 작고 부동산 값이 원리금에 한참 못 미치는 사건이라면 법 적용 자체가 문제 되지 않을 수 있습니다. 그러나 부동산 값이 원리금보다 큰 사건, 이미 청산 없이 본등기를 마쳤거나 제3자에게 넘긴 사건, 계약서가 매매 형식으로 되어 있는 사건은 다릅니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 같은 등기를 두고도 1심과 항소심, 대법원과 환송 후 판결의 결론이 몇 번씩 뒤집혔고, 그 차이는 통지의 시점과 내용, 시가 감정, 이자율, 차임 충당, 공제할 비용의 범위에서 나왔습니다.

특히 채권자가 먼저 소송을 거는 경우 청구원인을 무엇으로 잡느냐가 결과를 가릅니다. 대구 토지 사건의 채권자는 끝까지 담보가 아니라는 입장만 유지하다가 본등기를 되돌려 주었고, 매매대금 사건의 채권자는 가등기담보법이 적용되지 않는다는 점을 짚어 대법원에서 파기 판결을 받았습니다. 거래가 차용금 담보인지 다른 채권의 담보인지, 가액이 원리금을 넘는지부터 먼저 따져야 합니다.

등기 뒤에 따라오는 돈 문제 — 이자, 세금, 제3자

청산금 계산에는 등기 외의 쟁점이 따라옵니다. 첫째, 이자입니다. 대전지방법원 2017나105652 판결은 대부업 등록 전 대여에 대해 약정 연 39% 중 이자제한법 최고이율을 넘는 부분을 무효로 보고 연 30%로 채권액을 다시 계산했습니다. 높은 이자를 약정했더라도 채권액이 그만큼 인정된다는 보장은 없습니다. 둘째, 세금과 비용입니다. 대법원 2017다266177 판결에 따라 본등기를 위한 취득세·등록세와 절차비용은 청산금에서 뺄 수 없고, 감정평가비용 같은 비용만 공제할 수 있습니다. 셋째, 대신 갚은 돈입니다. 채무자의 선순위 가등기담보채무를 대위변제한 구상권은 특별한 사정이 없는 한 가등기담보로 담보된다는 것이 대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결이고, 병원 건물 사건에서도 채무자의 임대차보증금 반환채무와 약정금채무를 대신 갚은 부분은 상계가 인정되었습니다. 넷째, 제3자입니다. 가등기담보법 제11조 단서는 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 말소청구를 할 수 없다고 정하므로, 채무자는 처분 금지 가처분 등으로 권리를 보전할 필요가 있는지 초기에 판단해야 합니다. 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 한쪽만 넘어간 경우에는 제10조의 법정지상권 문제도 생깁니다.

자주 묻는 질문

차용증에 '못 갚으면 집을 넘긴다'고 써 두었으면 따로 절차를 밟지 않아도 됩니까?

밟아야 합니다. 예약 당시 부동산 가액이 빌려준 원리금을 넘으면 가등기담보법이 적용되고, 제3조, 제4조의 통지와 2개월 청산기간, 청산금 지급을 거치지 않은 본등기는 무효입니다(대법원 2018다300661). 반대로 예약 당시 가액이 원리금에 못 미친다면 이 절차가 필요하지 않습니다(대법원 91다30019).

매매계약서를 써서 등기를 넘겨받았는데 그래도 담보로 봅니까?

그럴 수 있습니다. 법원은 등기원인의 표시가 아니라 거래의 실질과 당사자의 의사로 판단합니다. 대구고등법원 2020나26714 판결은 110억 원 매매예약을 담보가등기로 보고 본등기 말소를 명했고, 대법원 2021다276225 판결로 확정되었습니다.

이미 청산 없이 본등기를 마쳤다면 지금 할 수 있는 것이 있습니까?

있습니다. 뒤늦게라도 청산금 평가액을 통지하고 청산금이 없거나 이를 지급한 뒤 2개월이 지나면 등기가 유효해질 수 있습니다. 대전지방법원 2017나105652 판결과 인천지방법원 2019나61048 판결은 소송 중 통지로 등기가 유효하게 되었다고 보았습니다. 다만 청산금이 남아 있다면 그 지급이 전제됩니다.

'청산금이 없다'고 통지만 해 두면 충분합니까?

충분하지 않습니다. 부산고등법원(창원) 2016나21592 판결은 '정산금이 없다'는 통지를 하고 등기를 넘겨받은 채권자에게 청산금 6억 6,000만여 원이 남아 있다고 보았습니다. 통지는 주관적 평가액으로도 효력이 있지만(대법원 2015다13171), 실제 청산금이 남아 있으면 그 돈을 지급해야 합니다.

담보로 등기를 넘겨준 채무자는 언제까지 등기를 되찾을 수 있습니까?

가등기담보법 제11조에 따라 청산금을 받기 전까지 원리금을 모두 지급하고 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 변제기부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 할 수 없고, 갚지 않은 채 말소 소송만 제기해도 기간이 지켜지지 않습니다(대법원 2012다47074). 이 경우에도 청산금 청구는 가능합니다(대법원 2018다215947).

빌려준 돈이 아니라 물건값이나 공사대금 대신 부동산을 받기로 했다면 같습니까?

가등기담보법은 차용물의 반환에 관한 예약에 적용되므로, 대법원 2015다63138, 63145 판결은 매매대금 채무를 담보하는 가등기에는 이 법이 적용되지 않는다고 했습니다. 이때는 약한 의미의 양도담보가 되어 채권자가 곧바로 본등기를 청구할 수 있지만, 채무자는 정산이 끝나기 전까지 채무를 갚고 말소를 청구할 수 있습니다. 공사대금 등 다른 채권은 거래 구조에 따라 따로 검토해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대구고등법원 2021. 9. 3. 선고 2020나26714, 2021나24043 판결 — 매매예약 형식의 담보가등기, 청산절차 없는 본등기 말소 (1심 대구지방법원 2020. 11. 12. 선고 2020가합206988 판결 취소, 대법원 2023. 4. 27. 선고 2021다276225, 276232 판결로 상고기각)

• 대법원 2017. 5. 17. 선고 2017다202296 판결 — 소송 중 청산금평가통지서의 통지 효력, 청산금이 남았는지 심리해야 함 (1심 대전지방법원 천안지원 2014가단104564 원고 승, 원심 대전지방법원 2016. 12. 13. 선고 2015나105757 판결 파기, 환송 후 대전지방법원 2017. 11. 30. 선고 2017나105652 판결 원고 패, 대법원 2018다204763 심리불속행 기각으로 확정)

• 대법원 2019. 6. 13. 선고 2018다300661 판결 — 청산절차 위반 본등기 무효, 채권자가 받은 차임의 변제 충당 (1심 인천지방법원 부천지원 2017. 7. 5. 선고 2016가단108801 판결, 원심 인천지방법원 2018. 11. 28. 선고 2017나61655 판결 파기, 환송 후 인천지방법원 2021. 7. 15. 선고 2019나61048 판결 항소기각, 대법원 2021다259572 판결로 원고 패소 확정)

• 부산고등법원(창원) 2017. 8. 24. 선고 2016나21592 판결, 대법원 2022. 4. 14. 선고 2017다266177 판결 — 청산금 911,437,475원 산정, 취득세·등록세는 청산금에서 공제 불가 (1심 창원지방법원 2016. 4. 20. 선고 2013가합6902 판결, 환송 후 부산고등법원(창원) 2022나11374 판결 원고 일부 승·확정 여부 미확인)

• 대법원 1991. 11. 22. 선고 91다30019 판결 — 예약 당시 시가가 피담보채무에 못 미치면 청산금 통지 불요, 매매예약 유효

• 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다34781 판결 — 가액 비교의 기준 시점은 예약 당시

• 대법원 2006. 8. 24. 선고 2005다61140 판결 — 선순위 근저당 피담보채무 공제, 약한 의미의 양도담보와 정산 전 말소청구

• 대법원 2016. 10. 27. 선고 2015다63138, 63145 판결 — 매매대금 담보 가등기에는 가등기담보법 부적용, 청산절차 없이 본등기 청구 가능

• 대법원 2016. 6. 23. 선고 2015다13171 판결 — 주관적 청산금 평가액 통지로 족함, 피담보채권 범위는 통지 시 확정

• 대법원 2022. 4. 14. 선고 2021다263519 판결 — 채권자 명의 등기가 있어도 청산절차를 마쳐야 소유권 취득

• 대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결 — 청산절차 위반 본등기 무효, 대위변제 구상권의 피담보채권 포함

• 창원지방법원 2012. 5. 2. 선고 2011나1723 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2012다47074 판결 — 제11조 10년 제척기간, 변제 없는 말소청구는 권리 행사 아님 (상고기각)

• 대법원 2018. 6. 15. 선고 2018다215947 판결 — 제척기간 경과 후에도 채권자의 청산금 지급의무 (원심 서울고등법원 2018. 1. 24. 선고 2017나2054105 판결 유지)

• 법령 — 가등기담보 등에 관한 법률 제1조, 제2조, 제3조, 제4조, 제6조, 제9조, 제10조, 제11조; 민법 제607조, 제608조 (2026년 9월 28일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 돈이 오간 순서와 등기가 넘어간 순서를 한 장에 맞춥니다. 차용증과 이자 약정, 담보 약정서나 매매예약서, 각서가 같은 날 작성되었는지, 계약금이나 매매대금이 실제로 오갔는지, 변제기가 언제였는지를 확인합니다. 등기부로 가등기와 본등기의 날짜, 선순위 근저당·전세권·가압류, 제3자에게 넘어간 이력을 확인하고, 예약 당시와 현재의 부동산 시세를 가늠합니다. 청산금 통지를 한 적이 있거나 받은 적이 있는지, 담보 부동산에서 채권자가 받은 차임이 있는지, 채권자가 대신 갚은 채무가 있는지도 이 단계에서 봅니다. 변제기부터 10년이 얼마나 남았는지는 가장 먼저 계산합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 적용과 계산의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 적용입니다. 담보한 채권이 빌려준 돈인지 매매대금 같은 다른 채권인지, 예약 당시 선순위 담보를 뺀 부동산 가액이 원리금을 넘었는지, 등기가 실제로 담보 목적이었는지를 서류와 돈의 흐름으로 확정합니다. 채권자를 대리할 때 이 법이 적용되지 않는 거래라면 그 점을 정면으로 주장하되, 적용 가능성이 조금이라도 남아 있으면 예비적으로 청산 통지를 해 두어 등기를 지킬 길을 함께 만듭니다. 둘째, 계산입니다. 통지 당시 시가를 감정으로 확인하고, 원금과 이자는 이자제한법 한도 안에서, 받은 차임과 변제액은 법정충당 순서에 따라, 대위변제액과 공제 가능한 비용은 판례 기준에 따라 하나씩 쌓아 청산금이 남는지를 표로 제시합니다. 채무자를 대리할 때는 같은 표를 반대 방향에서 검증해, 통지의 시기와 내용, 빠진 변제액, 공제될 수 없는 세금과 비용을 찾아냅니다. 10년 기한이 가까운 사건이라면 말소청구를 위한 원리금 지급이나 공탁을 서두르고, 이미 지났다면 청산금 청구로 방향을 바꿉니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 등기부에 적힌 이름이 아니라 날짜와 금액으로 결론이 납니다. 월세 사건은 차임을 넣느냐 빼느냐로 대법원을 두 번 오갔고 최종 차이는 약 760만 원이었습니다. 병원 건물 사건은 '정산금이 없다'는 한 줄 통지가 수억 원의 청산금 판결로 이어졌습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 통지, 어느 감정, 어느 입금에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 대여금과 담보 등기가 얽힌 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 차용증과 등기부, 입금 내역을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 본등기를 신청하기 전에, 부동산을 다시 팔기 전에, 말소 소송을 내기 전에 상담하시는 것이 권리를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

빌려준 돈 대신 부동산을 받는 일은 채권자에게는 마지막 회수 수단이고, 채무자에게는 집이나 사업장을 잃는 일입니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 담보 등기가 무효가 되기도 하고 소송 중에 유효가 되기도 하며, 등기를 지킨 채권자가 수억 원의 청산금을 물어 주기도 한 실제 기록이고, 그 갈림점은 법이 정한 통지와 청산의 순서, 그리고 남아 있는 기록에서 만들어졌습니다.

본등기를 하기 전에, 청산금 통지서를 보내기 전에, 넘겨준 등기를 되찾는 소송을 내기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 차용 관계와 등기 경위를 함께 정리하고, 이 법이 적용되는지와 청산금이 남는지를 계산해 가장 안전한 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·안산·오산·평택 등 경기 남부 전역의 대여금·담보 등기·소유권이전등기 말소 등 민사 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 소유권이전등기 말소 소송이나 가등기에 기한 본등기 청구 소송을 준비하고 계시거나, 청산금 통지서를 보내야 할지 받은 통지서를 어떻게 다툴지 고민하고 계시다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 차용증과 등기부, 입금 내역을 가져오시면 첫 상담에서 법 적용 여부와 청산금을 따져 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.